II SA/GL 1095/25

II SA/Gl 1095/25 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2025-10-28
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-08-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Agnieszka Kręcisz-Sarna
Beata Kalaga-Gajewska
Rafał Wolnik /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2025 poz 418
art. 3 pkt 11, art. 32 ust. 4 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Rafał Wolnik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Asesor WSA Agnieszka Kręcisz-Sarna, Protokolant Monika Rał, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 października 2025 r. sprawy ze skargi K. D. (D.) na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 25 czerwca 2025 r. nr IFXIV.7840.7.5.2025 w przedmiocie pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty C. z dnia 31 grudnia 2024 r. nr [...], 2. zasądza od Wojewody Śląskiego na rzecz skarżącej 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Na wniosek M. i Z.L. (uczestników niniejszego postępowania), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, Starosta [...] decyzją z dnia 31 grudnia 2024 r. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił wnioskodawcom pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku mieszkalnego oraz budowę podłużnej ściany konstrukcyjnej. W rozstrzygnięciu zaznaczono, że obejmuje ono wykonanie robót budowlanych polegających na rozbiórce istniejącego budynku mieszkalnego wraz z budową podłużnej ściany konstrukcyjnej (zabezpieczającej istniejący budynek usytuowany na działce nr [...] w Z.), na terenie działki nr [...] w Z. przy ul. [...].
Od ww. decyzji odwołanie wniosła obecnie skarżąca K.D. – właścicielka działki nr [...] oraz posadowionej na niej części przedmiotowego budynku mieszkalnego. Skarżąca stwierdziła, że przedmiotem rozbiórki jest cześć (połowa) budynku posadowionego na dwóch odrębnych działkach, ale stanowiącego konstrukcyjnie jeden budynek, połączony wspólną więźbą dachową. Wyjaśniła, że granica działek przebiega wzdłuż ściany środkowej podłużnej i pokrywa się z kalenicą budynku na kierunku północ-południe. Stwierdziła ponadto, że geodezyjny podział na dwa odrębne obiekty był błędem geodetów podczas inwentaryzacji i modernizacji gruntów i budynków. Podkreśliła, że w takiej sytuacji do uzyskania przedmiotowego pozwolenia niezbędne było legitymowanie się przez inwestorów prawem do dysponowania nieruchomością (również działką nr [...]) na cele budowlane. W ocenie skarżącej nie można pominąć jej zgody na etapie wydawania decyzji, gdyż zamierzenie budowlane w tym przypadku dotyczy dwóch działek inwestycyjnych, gdyż rozwiązania przyjęte przez projektanta nie doprowadzą do pozostawienia jej części budynku jako odrębnego obiektu wyłącznie na działce nr [...], gdyż ściana zabezpieczająca ma być zrealizowana na działce nr [...], a więc budynek będzie wciąż posadowiony na dwóch działkach.
Rozpoznając to odwołanie, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją, Wojewoda Śląski utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Organ zauważył, iż do wniosku o pozwolenie na budowę inwestorzy, jako właściciele obiektu posadowionego na działce o nr [...], stanowiącego przedmiot odrębnej własności, dołączyli swoją zgodę na rozbiórkę tej części budynku, a także oświadczenie o dysponowaniu tą nieruchomością na cele budowlane. Projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany są kompletne i zostały wykonane przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, legitymującą się aktualnymi na dzień opracowania projektu budowlanego zaświadczeniami o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Zawierają również oświadczenia projektanta o sporządzeniu projektów zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Dokumentacja zawiera informacje dotyczące rozbiórki w tym m.in. ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia do projektowania i kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych wraz z opisem sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz część rysunkową.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wyjaśnił, że jakkolwiek pod względem konstrukcyjnym istotnie część budynku mająca podlegać rozbiórce z częścią zamieszkiwaną przez skarżącą stanowi jeden budynek, tym nie mniej, na skutek czynności cywilno-prawnych został on podzielony na dwie odrębne nieruchomości. Z dokumentacji projektowej wynika, iż wszelkie prace rozbiórkowe oraz roboty budowlane wykonywane będą wyłącznie na działce będącej własnością inwestorów oraz w obrębie części budynku stanowiącego wyłączną własność inwestorów. Organ nie wykluczył przy tym, że projektowane roboty budowlane wymagać będą wejścia na teren działki skarżącej, jednak w jego ocenie nie można uznać, że działka ta z tego powodu stanowić będzie działkę inwestycyjną. Wskazał, że prawo do wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania robót budowlanych jest regulowane przepisami art 47 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (obecnie: Dz. U. z 2025 r., poz. 418), a zatem podlega odrębnej procedurze administracyjnej.
Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że sama rozbiórka, jako że obejmuje wyłącznie cześć budynku stanowiącą odrębną własność inwestorów, nie wymaga zgody skarżącej. Z kolei projektowana ściana konstrukcyjna budynku, która ma zostać zrealizowana na gruncie inwestorów i w ocenie skarżącej znajdować się będzie na dwóch działkach, ma charakter zagadnienia cywilno-prawnego i jako taka nie podlega ocenie organu administracji architektoniczno-budowlanej.
W skardze na powyższą decyzję skarżąca zarzuciła:
1. naruszenie art. 32 Prawa budowlanego poprzez błędne ustalenie, iż zgoda skarżącej na dokonanie zamierzenia budowlanego, którego skarżona decyzja dotyczy nie jest wymagana;
2. naruszenie art. 35 ust. 1 i art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego poprzez błędne ustalenie, że inwestorzy spełnili określone tymi przepisami wymagania;
3. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7 k.p.a. poprzez odstąpienie od podjęcia kroków zmierzających do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie słuszny interes obu, a nie tylko jednej spośród uczestniczących w postępowaniu stron;
4. błąd w ustaleniach faktycznych, poprzez przyjęcie, iż możliwe jest wykonywanie prac budowlanych/rozbiórkowych na działce nr [...] bez ingerencji w część budynku skarżącej znajdującej się na działce nr [...].
Skarżąca wniosła ponadto o przeprowadzenie dowodu z treści dokumentów powołanych w treści uzasadnienia oraz z materiału zdjęciowego znajdującego się na płycie CD.
Wskazując na powyższe skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.
W obszernym uzasadnieniu skargi przedstawione zostały argumenty na poparcie postawionego zarzutu.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując przy tym swoje dotychczasowe stanowisko.
Na rozprawie w dniu 28 października 2025 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymała wnioski i zarzuty skargi, natomiast uczestniczka postępowania M.L. wniosła o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.
Skarga zasługuje na uwzględnienie, gdyż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji, wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa uzasadniającym ich uchylenie. Ich kontrola dokonana przez Sąd w oparciu o art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267), w granicach wyznaczonych treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2024, poz. 935), zwanej dalej p.p.s.a., ujawniła istnienie mankamentów zarówno w samych decyzjach, jak i w toku prowadzonego przez organy postępowania, co skutkować musiało uchyleniem rozstrzygnięć wydanych przez organy obydwu instancji.
Przede wszystkim zauważyć przyjdzie, że planowany zakres robót budowlanych, ze względu na specyfikę obiektu budowlanego, nie ograniczy się wyłącznie do nieruchomości należącej do inwestorów. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje bowiem na to, iż obiekt budowlany, którego część stanowi własność skarżącej, a część jej sąsiadów – inwestorów, charakteryzuje się tym, iż w istocie nie na wszystkich jego kondygnacjach istnieją przegrody o charakterze stałym (vide: część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego, pkt 4.2.3, s. 4), dające możliwość wykonania określonych robót budowlanych bez konieczności ingerencji w granice nieruchomości sąsiedniej. Co więcej, organ odwoławczy analizując dokumentację projektową sam przyznaje, że niewykluczone jest, iż planowane roboty budowlane będą wymagały wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości – należącej do skarżącej, co w jego ocenie może być związane z koniecznością skorzystania z możliwości, jaką daje art. 47 Prawa budowlanego.
Z treści ekspertyzy technicznej, powstałej na zlecenie inwestorów, bezspornie wynika, że brak jest technicznych możliwości wykonania planowanych robót budowlanych wyłącznie w takim zakresie, aby nie doszło do ingerencji w prawo własności nieruchomości sąsiedniej. Już sam zakres ekspertyzy (s. 20) obejmuje "ocenę elementów konstrukcji, instalacji i urządzeń budynku, z uwzględnieniem części wspólnej i elementów części budynku mieszkalnego na działce nr [...]". Co więcej, na s. 32 ekspertyzy wprost wskazano, że konieczne będzie wykonanie niezbędnych prac ciesielskich gwarantujących stabilność pozostałego układu nośnego więźby dachowej na sąsiednim, pozostającym budynku wraz z przedłużeniem połaci dachowej do zrealizowanej ściany oddzielenia pożarowego. Wobec tego trudno uznać, że w realiach rozpoznawanej sprawy inwestor legitymuje się tytułem prawnym do wszystkich nieruchomości objętych planowanymi robotami budowlanymi, mimo, iż sam wniosek obejmował tylko działkę o numerze [...]. Tym samym, w ocenie Sądu nie został spełniony wymóg, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.
Zarazem za spełnienie wymogu legitymowania się tytułem prawnym do nieruchomości, na której mają być prowadzone roboty budowlane, nie można uznać dopuszczenia hipotetycznej możliwości uzyskania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie art. 47 Prawa budowlanego. Istotą zastosowania tego przepisu jest bowiem ustanowienie wyjątku względem nienaruszalności prawa własności nieruchomości poprzez jej ograniczenie na rzecz władającego nieruchomością sąsiednią, który chcąc wykonać roboty budowlane na swojej nieruchomości, ze względów faktycznych musi czasowo zająć działkę sąsiednią. Tymczasem z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że ten a priori zakłada uzyskanie takiej decyzji przez inwestorów, co w oczywisty sposób stoi w sprzeczności ze wskazanym wyżej rozumieniem tej regulacji. Przyjęcie tego toku rozumowania oznaczałoby w istocie, że decyzja wydana na rzecz inwestorów w oparciu o art. 47 Prawa budowlanego miałaby charakter związany, do czego wszak brak jest jakichkolwiek podstaw. Z kolei w opisywanym stanie faktycznym i prawnym wykonanie zaskarżonej decyzji miało by de facto charakter warunkowy.
Zauważyć ponadto trzeba, że organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji pisze wprost o tym, że pomimo geodezyjnego rozdzielenia budynku jest to w istocie jeden obiekt budowlany, a ewentualne obawy właścicielki części usytuowanej na działce nr [...], odnośnie potencjalnych, negatywnych oddziaływań związanych z planowaną inwestycją, organ ten skwitował odesłaniem do możliwości ochrony swoich praw na drodze cywilnej. Ten wątek powielił zresztą organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Sąd, mając świadomość istnienia bardzo nietypowego stanu faktycznego i prawnego, zwraca uwagę, że rolą organów jest takie ukształtowanie sytuacji prawnej adresatów wydanych decyzji, aby spełnione były wymogi stawiane w tym względzie przez obowiązujące przepisy prawa. Skoro zaś same organy przyznają, że planowane prace nie ograniczą się wyłącznie do części budynku należącej do wnioskodawców, to tym samym bez uzyskania zgody skarżącej nie da się legalnie ich przeprowadzić.
Reasumując poczynione uwagi, organy prowadząc ponownie postępowanie dokonają wnikliwej analizy zarówno przedłożonego projektu budowlanego jak i charakteru planowanego przedsięwzięcia. Biorąc zaś pod uwagę okoliczności faktyczne i prawne zaistniałe w niniejszej sprawie winny rozważyć możliwość zastosowania w prowadzonym ponownie postępowaniu zasady zawartej w art. 13 k.p.a. Dostrzeżony stan wzajemnej zależności, zarówno pod względem faktycznym jak i prawnym, wymaga w istocie współdziałania pomiędzy właścicielami obu działek, na których usytuowany jest sporny budynek mieszkalny. To z kolei oznacza, że organy w pierwszej kolejności, dążąc do załatwienia sprawy, winny sięgnąć po koncyliacyjne metody załatwiania sporów administracyjnych, tym bardziej, że najnowsza nowelizacja Kodeksu postępowania administracyjnego, dokonana ustawą z dnia 21 maja 2025 r. o zmianie niektórych ustaw w celu deregulacji prawa gospodarczego i administracyjnego oraz doskonalenia zasad opracowywania prawa gospodarczego (Dz. U. z 2025 r., poz. 769), wprost przewiduje tego rodzaju możliwość względem spraw administracyjnych dotyczących budownictwa i architektury (art. 96a § 1a, pkt 2 k.p.a.). W razie niemożności doprowadzenia do ugodowego załatwienia sprawy, organ ponownie rozpozna wniosek inwestorów z uwzględnieniem oceny prawnej wyrażonej w niniejszym wyroku.
Mając powyższe na uwadze, decyzje organów obu instancji podlegały uchyleniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., a na ich wysokość składa się wpis od skargi, opłata skarbowa od pełnomocnictwa oraz opłata za czynności adwokackie obliczona na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2023 r., poz. 1964).