II SA/GD 981/24

II SA/Gd 981/24 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-12-03
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-09-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz
Justyna Dudek-Sienkiewicz /sprawozdawca/
Katarzyna Krzysztofowicz /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OZ 796/24 - Postanowienie NSA z 2025-01-07
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 154
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 23 lipca 2024 r., nr NSP-VIII.7581.1.319.2023.AG w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty Lęborskiego z dnia 25 października 2023 r., nr G.683.18.2021.SP.JK; 2. zasądza od Wojewody Pomorskiego na rzecz Gminy kwotę 4582 zł (cztery tysiące pięćset osiemdziesiąt dwa złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Gmina L. wniosła skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 23 lipca 2024 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty Lęborskiego z dnia 25 października 2023 r. w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Starosta Lęborski decyzją z 25 października 2023 r. ustalił odszkodowanie w wysokości 458.101,35 zł z tytułu przejęcia przez Gminę Miasta L. z mocy prawa działki nr [...] położonej w obr. [...] miasta L. Do jego wypłaty na rzecz poprzedniego właściciela, Skarbu Państwa – P., zobowiązano Burmistrza Lęborka. W uzasadnieniu wyjaśniono, że 29 czerwca 2021 r. Starosta Lęborski wydał decyzję zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie [...]. Decyzji nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności, stała się ostateczna 2 sierpnia 2021 r. i tego dnia nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność skarżącej.
W konsekwencji Starosta Lęborski decyzją z dnia 14 czerwca 2022 r. ustalił na rzecz poprzedniego właściciela, Skarbu Państwa – P., odszkodowanie w wysokości 120.045 zł za przejęcie przedmiotowej nieruchomości, do którego wypłaty zobowiązał Burmistrza Miasta Lęborka. Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 28 kwietnia 2023 r. uchylił w całości tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.
W ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ zlecił sporządzenie operatu szacunkowego, w którym biegły M. N. oszacował wartość nieruchomości celem ustalenia odszkodowania z tytułu jej przejęcia pod realizację inwestycji drogowej. Starosta opisując ustalenia wynikające z operatu szacunkowego, wskazał, że w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej działka była porośnięta drzewostanem, który w całości został przez L. wycięty i zabrany. Biegły ustalił też, że zgodnie z obowiązującym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta Lęborka zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 22 lutego 2002 r. - nieruchomość w dniu wydania decyzji zrid znajdowała się na terenie o dominującej funkcji - gospodarka leśna. Ustalenia biegłego zdaniem Starosty znajdują potwierdzenie w treści zaświadczenia Burmistrza Miasta Lęborka z dnia 1 września 2021 r. o przeznaczeniu nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego. Określenia wartości nieruchomości dokonano przy zastosowaniu metody porównywania parami, analizując rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu leśnym, stanowiących przedmiot prawa własności, zbytych na warunkach rynkowych na terenie województwa p. (miasta powiatowe województwa p. — rynek regionalny), od 1 stycznia 2020 r. do dnia wyceny. Do porównania przyjęto 12 transakcji, z ich analizy wyciągnięto wniosek, że tego typu nieruchomości sprzedawane były w cenach od 1,80zł do 125,45zł/lm2, przy czym biegły pominął rynek miast aglomeracji trójmiejskiej, gdzie cena ta kształtowała się na poziomie 33,37zł/m2.
Na potrzeby wyceny gruntu o przeznaczeniu drogowym, a więc przeznaczeniu zgodnym z celem wywłaszczenia, biegły określił rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod inwestycje drogowe, stanowiących przedmiot prawa własności, za okres badania przyjął czas od 1 stycznia 2020 r. do dnia wyceny. Biegły zgromadził dane z 11 aktów notarialnych transakcji nieruchomościami podobnymi i stwierdził, że cena średnia nieruchomości podobnych położonych w centralnych częściach miast powiatowych województwa p. wynosi 97,66zł/1m2, natomiast położonych na obrzeżach tych miast 63,02zł/m2. Biegły stwierdził jednocześnie, że na wartość rynkową nieruchomości wpływają w decydującym stopniu cechy: lokalizacja ogólna "dobra" lub lokalizacja ogólna "słaba".
Po dokonaniu analizy zasady korzyści biegły stwierdził, że "wycena gruntu według przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia jest korzystniejsza względem cen transakcyjnych nieruchomości według ich aktualnego przeznaczenia. W związku z tym uznał za konieczne podwyższenie szacowanej wartości nieruchomości w celu realizacji tzw. nasady korzyści - dokonania wyceny według przeznaczenia drogowego. Zdaniem biegłego spełnione są przesłanki umożliwiające dokonanie wyceny na podstawie średniej arytmetycznej z zaktualizowanych na datę wyceny cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych posiadających taką samą ocenę cechy "lokalizacja ogólna". Mając to na uwadze biegły wycenił wartość nieruchomości na kwotę 436 287zł. Wartość nieruchomości biegły określił na dzień 23 lipca 2023 r., według stanu na 29 czerwca 2021 r.
Starosta wyjaśnił następnie, że drewno pozyskane z wycinki drzew i krzewów staje się nieodpłatnie własnością L., a gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez L., wysokość przysługującego odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów - w związku z tym biegły w wycenie nie uwzględnił drzewostanu, który został ścięty i zabrany przez L.
Zdaniem organu operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, jest spójny i logiczny, jest też podpisany przez uprawnioną osobę, może zatem stanowić podstawę do określenia wysokości odszkodowania.
Starosta wyjaśnił też, że wobec faktu przekazania nieruchomości inwestorowi w terminie uprawniającym do powiększenia odszkodowania o 5%, byłemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie stanowiące sumę wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 23 lipca 2023 r. powiększone o 5%.
Wojewoda Pomorski po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez Gminę L., decyzją z dnia 23 lipca 2024 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Lęborskiego z dnia 25 października 2023 r. uznając, że operat z dnia 23 lipca 2023 r., na którym oparł się Starosta, wyjaśnia szczegółowo sposób ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej działki, zamieszczono w nim informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego obliczenia są prawidłowe, a przyjęte w wycenie założenia nie budzą zastrzeżeń.
Ustosunkowując się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stwierdzono, że sposób wyceny w nim opisany nie może mieć zastosowania w procesie wyceny działki nr [...], co, jak wskazano, zostało szczegółowo wyjaśnione w decyzji Wojewody Pomorskiego z dnia 28 kwietnia 2023 r.
W odniesieniu do zarzutów związanych z niewykonaniem wyceny gruntu leśnego metodą wskaźników szacunkowych, na podstawie § 18 ust. 1 rozporządzenia zaznaczono, że według wyjaśnień biegłego z dnia 20 lutego 2024 r. byłaby ona rażąco niekorzystna dla podmiotu wywłaszczonego.
Odnosząc się do zastrzeżeń dotyczących przyjętych przez biegłego nieruchomości podobnych oraz ustalenia jednej cechy rynkowej nieruchomości porównawczych, a także jej ocen uznano, że nie zasługują one na uwzględnienie, gdyż zarówno wyróżnienie cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, stricte wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy w wycenie z dnia 23 lipca 2023 r. wyjaśnił, że ceny na rynku nieruchomości drogowych są zależne w dużej mierze od jej szeroko pojętej lokalizacji, a pozostałe cechy nie wpływają na wartość takich nieruchomości. Natomiast w piśmie z dnia 20 lutego 2024 r. biegły wyjaśnił dodatkowo sposób doboru nieruchomości poddanych analizie. W związku z tym, zdaniem Wojewody, zarzuty związane z nieustaleniem w procesie wyceny różnicy między ceną maksymalną a minimalną, należy uznać za bezpodstawne, ponieważ w sytuacji braku zastosowania poprawek kwotowych, wyliczenie różnicy między ceną maksymalną a minimalną nie jest potrzebne.
Wojewoda stwierdził następnie, że co prawda rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomość zobowiązany jest do dokonania wyceny gruntu oraz znajdujących się na nim wszystkich składników budowlanych i roślinnych, jednak w przedmiotowej sprawie wartość drzewostanu nie powinna być uwzględniona w kwocie odszkodowania za działkę nr [...], bowiem w myśl art. 20b ust. 1-3 specustawy drogowej "drewno pozyskane z wycinki drzew i krzewów (...) staje się nieodpłatnie własnością L.".
Odnosząc się do kwestii dotyczącej ustalenia kwoty odszkodowania podkreślono też, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca, decyduje on także o doborze nieruchomości podobnych przyjętych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym.
Gmina L. w skardze na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 23 lipca 2024 r. wnosząc o jej uchylenie, zarzuciła naruszenie:
1/ art. 6, art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez wydanie decyzji bez wcześniejszej wyczerpującej analizy i oceny operatu szacunkowego z dnia 23 lipca 2023 r. sporządzonego bez uwzględnienia wszystkich zgłaszanych przez skarżącą zarzutów do prowadzonego postępowania,
2/ art. 138 § 2 k.p.a. poprzez brak uwzględnienia przez organ II instancji składanych przez stronę zarzutów do prowadzonego postępowania oraz dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy, szczególnie:
a/ dopuszczenie dowodu, w którym przyjęto przeznaczenie nieruchomości zamiast ujętego w obowiązującym planie miejscowym przeznaczenia leśnego, jako bliżej nieokreślone przeznaczenie pod zieleń,
b/ dopuszczenie dowodu, który nie zawiera wyceny wartości nieruchomości według stanu i przeznaczenia obowiązującego na dzień wydania decyzji, tj. dla przeznaczenia leśnego i uznanie za biegłym, że dla przeznaczenia leśnego (w tym wypadku nieruchomości o przeznaczeniu leśnym, zagospodarowaniu leśnym i zarządzanej przez L.) w odniesieniu do takich nieruchomości położonej na terenach zurbanizowanych - aglomeracjach miejskich, właściwe jest przyjmowanie jako odpowiedniego przeznaczenia nie leśnego, ale pod zieleń, a w konsekwencji dopuszczenie, by biegły przyjął do analizy rynek nieruchomości przeznaczonych pod zieleń jako adekwatny na dzień wydania decyzji ZRID, z tym, że bez wykazania podobieństwa takich nieruchomości,
c/ przyjęcie dowodu, którego sporządzenie nastąpiło z pominięciem obowiązku ustalenia wartości nieruchomości nie w oparciu o rynek gruntami drogowymi ale w oparciu o rynek gruntów o obowiązującym w dniu wydania decyzji ZRID przeznaczeniu leśnym i z odstąpieniem od zastosowania tzw. zasady korzyści,
d/ przyjęcie dowodu, który został sporządzony z naruszeniem art. 18 ust. 1j i art. 20 b ust. 1 ustawy o realizacji inwestycji z zakresu dróg publicznych oraz art. 135 i 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także § 36 ust.1, 2 i 3 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez pominięcie obowiązku w pierwszej kolejności oszacowania wartości nieruchomości według przeznaczenia obowiązującego na dzień wydania decyzji ZRID, zgodnego z zapisami planu miejscowego, na cele leśne i braku dokonania oszacowania nieruchomości leśnej stanowiącej użytek leśny zadrzewiony i zarządzanej przez L., na podstawie rynkowych transakcji nieruchomościami podobnymi - leśnymi z drzewostanem oraz pomniejszeniem uzyskanej w ten sposób wartości o wartość drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, a przypadku braku możliwości określenia wartości rynkowej, określenia wartości nieruchomości jako odtworzeniowej,
e/ zaakceptowanie operatu, w którym nie przeprowadzono analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu obowiązującym na dzień wydania decyzji ZRID zgodnym z zapisami planu miejscowego, tj o przeznaczeniu leśnym, w celu wytypowania nieruchomości podobnych i nie przeprowadzono dla tego przeznaczenia wyceny podejściem porównawczym lub w sposób wskazany w § 18 ust. 1 rozporządzenia, nie przeprowadzono też wyceny dla przyjętego jako właściwego według biegłego i organu II instancji przeznaczenia pod zieleń, i w którym to dowodzie nie wykazano też podobieństwa nieruchomości do nieruchomości wycenianej, dla przeznaczenia drogowego zgodnego z celem wywłaszczenia nieruchomości, co naruszyło art. 4 pkt 16, 17 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny,
f/ przyjęcie dowodu, który zawiera sposób oszacowania wartości dla przeznaczenia drogowego oparty na nieprzewidzianej w przepisach prawa metodzie - zwykłej średniej z cen transakcyjnych, zakładającej identyczność nieruchomości w stosunku do nieruchomości wycenianej,
g/ przyjęcie dowodu, który zawiera braki i niejasności, szczególnie w zakresie przyjętego przeznaczenia nieruchomości i analizowanego rynku nieruchomości, doboru nieruchomości podobnych oraz cech różniących, w tym również opisu, a także opisu nieruchomości podobnych,
h/ brak uwzględnienia przywołanego przez stronę skarżącą aktualnie jednolicie ukształtowanego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego,
2/ §3 ust. 2, § ust. 1, 2, 3, 4, § 18 ust. 1, § 36 ust. 1, 2, 3, 4, § 55 ust. 2, § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, art. 2 pkt 11, art. 4 pkt 16 i 17, art. 134 ust. 3 i 4, art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 175, art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 20 b ust.1, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi dowodu i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania pomimo tego, że sposób jego sporządzenia naruszył w/w przepisy prawa, w szczególności :
a/ § 3 ust. 2 i § 36 ust. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia w sprawie wyceny i art. 154 oraz 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak należytej analizy rynku nieruchomości w celu uzyskania nieruchomości podobnych, szczególnie pod względem cen i przeznaczenia zgodnego z zapisami odpowiednich dokumentów regulujących te kwestie - brak analizy rynku dla przeznaczenia leśnego zgodnego z zapisami planu miejscowego na dzień wydania decyzji ZRID oraz brak ustalenia wartości, a zatem wyceny dla tego przeznaczenia,
b/ § 4 ust. ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia w z związku z art. 4 pkt 16 i 17 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami poprzez brak odpowiedniego opisu nieruchomości podobnych o przeznaczeniu leśnym z uwagi na niewykazanie takich transakcji, brak opisu dla alternatywnego przeznaczenia oraz brak opisu nieruchomości podobnych i porównywalnych o przeznaczeniu drogowym, a tym samym wykazania, że przyjęte do analiz nieruchomości dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej,
c/ § 36 ust.1 rozporządzenia w sprawie wyceny w związku z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak przedstawienia wyceny ustalającej wartości nieruchomości według stanu i przeznaczenia obowiązującego na dzień wydania decyzji ZRID, tj. dla przeznaczenia leśnego,
d/ § 3 ust. 2, § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny w związku z art. 134 ust. 3 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak analizy rynku nieruchomości i przedstawienia wyceny ustalającej wartości nieruchomości według stanu i przeznaczenia obowiązującego na dzień wydania decyzji ZRID i przyjęcie, że dla przeznaczenia leśnego w odniesieniu do nieruchomości położonej na terenie miasta właściwe jest przyjmowanie jako odpowiedniego dla tego typu nieruchomości leśnych przeznaczenia nie leśnego, ale pod zieleń, a w konsekwencji dopuszczenie, by analizą porównawczą objąć jako podobny rynek nieruchomości do nieruchomości wycenianej o przeznaczeniu zieleń, a zatem niezgodnie z przeznaczeniem wynikającym z zapisów planu miejscowego oraz aktualnego sposobu użytkowania na dzień wydania decyzji ZRID,
e/ § 36 ust. 1 i ust. 3 pkt 1 oraz ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, a także art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że właściwe było ustalenie wartości dla przeznaczenia drogowego jako czynnika ostatecznie kształtującego wysokość odszkodowania z uwzględnieniem zasady korzyści w sytuacji, gdy operat szacunkowy nie zawierał wyceny dla przeznaczenia nieruchomości na cele leśne obowiązującego zgodnie z planem miejscowym na dzień wydania decyzji ZRID i nie zawierał też wyceny dla alternatywnego dla przeznaczenia leśnego ostatecznie przyjętego przez biegłego jako właściwego przeznaczenia pod zieleń, co nie dawało uprawnień do ustalenia wartości z uwzględnieniem zasady korzyści, której możliwość zastosowania determinuje uprzednie oszacowanie wartości 1 mkw gruntu, z którego wydzielono grunt pod drogę (w tym wypadku leśnego lub ewentualnie pod zieleń, czego skarżąca w stosunku do zieleni nie neguje), a nawet także z uwzględnieniem zasady korzyści, którą zastosowano,
f/ § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny w związku z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości nieruchomości dla przeznaczenia drogowego jako ostatecznej podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w sytuacji, gdy wyceniany grunt na dzień wydania decyzji wywłaszczeniowej ZRID nie był przeznaczony pod inwestycję drogową, ale na cele leśne,
g/ § 36 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny i art. 135 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 18 ust. 1j i art. 20b ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez brak ustalenia wartości nieruchomości jako rynkowej, na podstawie badania rynku lokalnego i regionalnego odnośnie występowania nieruchomości podobnych - leśnych z drzewostanem i z uwzględnieniem wymogu zmniejszenia tak ustalonej wartości o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, a dopiero przy braku istnienia na rynku lokalnym i regionalnym takich nieruchomości, uniemożliwiającego określenie wartości rynkowej, ustalenie wartości w podejściu kosztowym metodą odtworzeniową - oddzielnie wartości gruntu i oddzielnie składników roślinnych i budowlanych,
h/ §36 ust. 2 i §18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny oraz art. 18 ust. 1j i art. 20b ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji z zakresie dróg publicznych, a także art. 135 ust. 1 i 2 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie obowiązku oszacowania wartości nieruchomości przeznaczonej na cele leśne zagospodarowanej na cele leśne - stanowiącej las i zarządzanej przez L., przy braku możliwości ustalenia wartości rynkowej w oparciu o analizę danych o nieruchomościach podobnych z rynku lokalnego oraz regionalnego, obowiązku oszacowania wartości w podejściu kosztowym metodą odtworzeniową, oddzielnie gruntu i oddzielnie wartości drzewostanu leśnego, przy czym dla gruntu leśnego wartości rynkowej, z uwzględnieniem transakcji gruntami leśnymi bez drzewostanu, a przy braku takich nieruchomości - oszacowania wartości z zastosowaniem § 18 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny - metody wskaźnikowej,
i/ § 4 ust. 1, 2, 3 i 4 rozporządzenia oraz art. 152, 153, 154 ust. 1 poprzez przyjęcie podejścia i metody wyceny dla przeznaczenia drogowego, nieprzewidzianych w przepisach prawa - zwykłej średniej z cen transakcyjnych oraz ustalenie jednej cechy porównawczej,
j/ art. 153 ust. 1 oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 4 ust. 3, 4 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez brak udokumentowania i wykazania sposobu ustalenia cech rynkowych i ich wag dla wyceny,
k/ § 55 ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez brak przedstawienia w operacie całego postępowania dotyczącego wyceny nieruchomości oraz nie zawarcia w operacie informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny,
l/ art. 2 pkt 11, art. 134 ust. 4, art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 12 ust. 4a i ust. 5, art. 18, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny poprzez niewłaściwe zastosowanie tzw. zasady korzyści,
m/ art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak uwzględnienia przez organ administracji faktu pominięcia przez rzeczoznawcę majątkowego zastosowania zasad obowiązujących przy wycenie nieruchomości, tj. wykonania operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi oraz szczególną starannością, tym samym dopuszczenie dowodu, który nie spełnia odpowiednich kryteriów ustawowych.
W uzasadnieniu skargi stanowiącym rozwinięcie podniesionych w niej zarzutów skarżąca m.in. stanęła na stanowisku, że jeżeli przeznaczenie działki wynikające z decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej powodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (przeznaczonej w dacie wydania tej decyzji wedle planu miejscowego na cele leśne), to wykluczona była możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi, jak wynikałoby to z art. 134 ust. 4 u.g.n. W takim bowiem przypadku powinno to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele leśne (a więc o takim samym przeznaczeniu, jak grunt wyceniany na dzień wydania decyzji ZRID), przy powiększeniu jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 § ust. 3 pkt 1 rozporządzenia. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma ta zostać zwiększona, ustala się właśnie w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami drogowymi, bowiem powiększenie wartości określonej dla danego przeznaczenia, w tym przypadku leśnego, nie może być większe niż o 50 % .
Zdaniem skarżącej przyjęcie przez organ drugiej instancji zasady korzyści wskazanej w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zamiast tej, o której mowa § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny i ostatecznie ustalenie wysokości odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości odpowiadającej wartości gruntu o przeznaczeniu drogowym doprowadziło do zwiększenia kwoty odszkodowania o ponad 300 % w stosunku do tej, która powinna zostać przekazana podmiotowi wywłaszczonemu.
Strona skarżąca uznała też, że w operacie sporządzonym w sprawie nie tylko nie wykazano podobieństwa nieruchomości drogowych, spośród których dokonano doboru nieruchomości porównywalnych z wycenianą działką, ale przede wszystkim nie wykazano podobieństwa nieruchomości porównywanych oraz przyjęto metodę wyceny, której przepisy prawa nie przewidują. Otóż biegły zastosował metodę szacowania nieruchomości opartą wyłącznie na zwykłej średniej z cen kilku transakcji nieruchomościami uznanymi za podobne. Skarżąca wskazała, że wartość rynkową określa się w podejściu porównawczym metodą porównywania parami lub korygowania ceny średniej. Zastosowana przez biegłego metoda wyceny oparta na zwykłej cenie średniej z uzyskanych transakcji i przyjętej cesze porównawczej o wadze 100% nie stanowi ani metody porównywania parami, ani korygowania ceny średniej, a zatem nie znajduje oparcia w powołanych wyżej aktach prawnych, a wykonane przez biegłego czynności nie stanowią wyceny nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej jako: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.).
Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.
Sąd orzekł w niniejszej sprawie na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie ustawowym nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Wniosek o zastosowanie tego trybu złożony został zarówno przez skarżącą Gminę jak i organ administracji.
Przedmiot kontroli dotyczy ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej.
W sprawie bezsporne jest, że decyzją z dnia 29 czerwca 2021 r., nr 284/2021 Starosta Lęborski działając w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2020r., poz. 1363), zwanej dalej specustawą, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa ulicy [...]" – dalej określaną "decyzją zrid". Decyzją tą została objęta m.in. działka nr [...] (przed podziałem [...]).
Nie ma również wątpliwości, że decyzja ta stała się ostateczna co dało organowi asumpt do ustalenia przedmiotowego odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 4b specustawy.
Spór w sprawie sprowadzał się do ustalenia wysokości odszkodowania. Postawione decyzji zarzuty nieprawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1, art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), zwanego dalej rozporządzeniem, poprzez przyjęcie niewłaściwego przeznaczenia nieruchomości dla celów ustalenia jej wartości rynkowej, okazały się skuteczne.
Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji ( ust.1).
2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
Zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n., jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Zgodnie z art. 18 ust. 1j specustawy, w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organ II instancji (publikator: Dz.U.2024 r., poz. 311), w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez L., zwane dalej "L.", na podstawie ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach (Dz.U. z 2023 r. poz. 1356, 1688 i 1933), wysokość przysługującego odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w art. 20b ust. 2.
Zgodnie z art. 20b specustawy, L., zarządzające nieruchomościami, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, na podstawie ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, są obowiązane do dokonania nieodpłatnie wycinki drzew i krzewów oraz ich uprzątnięcia w terminie ustalonym w odrębnym porozumieniu między Lasami Państwowymi a właściwym zarządcą drogi (ust. 1). Drewno pozyskane z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w ust. 1, staje się nieodpłatnie własnością Lasów Państwowych (ust. 2). Koszty wycinki drzew i krzewów w wieku do 20 lat oraz ich uprzątnięcia ponosi właściwy zarządca drogi (ust. 3).
Z zacytowanych przepisów wynika określona kolejność etapów dokonywania wyceny. W pierwszej kolejności należy ustalić wartość rynkową nieruchomości wycenianej zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, tj. przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględniania ustaleń decyzji. Zgodnie z art. 154 ustawy, do której odsyła ten przepis, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości według następującej kolejności: przeznaczenie w planie miejscowym (ust. 1), w razie braku planu miejscowego – przeznaczenie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2), w razie braku planu miejscowego i decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3).
Z powyższych przepisów wynika zatem, że dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zrid kluczowe znaczenie ma jej przeznaczenie, które jest pojęciem definiowanym prawnie: w pierwszej kolejności chodzi o planistyczne przeznaczenie nieruchomości, wynikające z planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero gdy nie jest możliwe ustalenie planistycznego przeznaczenia nieruchomości, znaczenie ma faktyczny sposób jej użytkowania.
Kolejnym etapem jest ustalenie wartości nieruchomości według jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. drogowym.
Następnie, obie wartości: wartość rynkowa nieruchomości według przeznaczenia na dzień wydawania decyzji zrid ustalonego zgodnie z art. 154 u.g.n. (do którego odsyła § 36 ust. 1 rozporządzenia) oraz wartość rysunkowa nieruchomości według jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (drogowego) podlegają porównaniu, w celu rozważenia zastosowania zasady korzyści. Jeżeli cel wywłaszczenia nie spowodował zwiększenia wartości nieruchomości, wartość rynkową dla celów odszkodowania przyjmuje się według przeznaczenia dotychczasowego nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości nieruchomości, zastosowanie ma zasada korzyści. Przy czym kwestią sporną jest to, czy w tej sytuacji ustalenie wartości tej nieruchomości powinno nastąpić wyłącznie na zasadach określonych w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, czy też z zastosowaniem ogólnej zasady korzyści określonej w art. 134 ust. 4 u.g.n.
Analizując sporządzony w sprawie operat szacunkowy Sąd podzielił zarzuty skargi dotyczące pierwszego etapu wyceny nieruchomości, polegającego ma ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej z mocy prawa na podstawie specustawy według jej pierwotnego przeznaczenia.
Przypomnieć należy, że § 36 ust. 1 rozporządzenia odsyła w tym zakresie do art. 154 u.g.n. Art. 154 ust. 1 u.g.n. z kolei nakazuje uwzględnić przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. Nie jest sporne, że działka nr [...] położna w obrębie [...] miasta L., która powstała w wyniku podziału działki nr [...], zgodnie z obowiązującą zmianą planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Lęborka dla obszaru oznaczonego w tym planie jako T.16 i części obszarów T.14 i TLO, zatwierdzoną uchwałą nr LIV-575/2002 Rady Miejskiej w Lęborku z dnia 22 lutego 2002 r., w dniu wydania decyzji zrid znajdowała się na terenie elementarnym 16.07.EL o dominującej funkcji – gospodarka leśna. Potwierdza to zaświadczenie Burmistrza Miasta Lęborka z dnia 1 września 2021 r. o przeznaczeniu przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym. Działka miała zatem przeznaczenie wynikające z planu miejscowego – leśne.
Zgodnie z § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w tej sytuacji biegły powinien w pierwszym etapie wyceny ustalając wartość rynkową nieruchomości według jej pierwotnego przeznaczenia uwzględnić jej przeznaczenie w planie miejscowym jako leśne. Gdyby dane z rynku lokalnego i regionalnego okazały się niewystarczające, wartość tę należałoby określić, stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia, według podejścia kosztowego, również uwzględniając jej przeznaczenie jako leśne.
Użyte w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. W sytuacji, gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest kierować się danymi rynku regionalnego. Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, że choć na rynku lokalnym nie stwierdzono transakcji nieruchomościami leśnymi, to takie transakcje stwierdzono na obszarze województwa. Oznacza to, że przepis § 36 ust. 2 rozporządzenia nie miał zastosowania.
Niewątpliwie zastosowanie miał § 36 ust. 1 rozporządzenia, nakazujący ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n., czyli na podstawie jej przeznaczenia planistycznego, jakim było przeznaczenie leśne.
Biegły jednak w swym operacie ustalił wartość nieruchomości według przeznaczenia "pod zieleń". Uzasadniając ten zabieg biegły wskazał, że stwierdzone na obszarze województwa transakcje za przedmiot miały grunt leśny zadrzewiony, tymczasem na dzień dokonywania oględzin przedmiotowa nieruchomość nie była już porośnięta żadnymi drzewami, bowiem L. dokonały wycinki zgodnie z przepisami specustawy. W tej sytuacji, zdaniem biegłego, wycena gruntu leśnego bez składników roślinnych w oparciu o stwierdzone na obszarze województwa transakcje nieruchomościami leśnymi zadrzewionymi jest niemożliwa. Zdaniem biegłego tego typu grunt bez uwzględniania w jego wartości drzewostanu należy traktować w kategorii zieleni, a nie gruntu o stricte przeznaczeniu leśnym. Dlatego też biegły dokonał analizy transakcji o przeznaczeniu pod zieleń.
W ocenie Sądu przyjęta przez biegłego metodologia nie jest zgodna z powołanymi przepisami. Biegły w istocie określił wartość nieruchomości według jej faktycznego sposobu użytkowania, i to na dzień dokonywania oględzin, a nie dzień wydawania decyzji zrid, czyli według sposobu, o którym mowa w art. 154 ust. 3 u.g.n., a który to sposób jest dopuszczalny wyłącznie wówczas, gdy dla nieruchomości nie można ustalić przeznaczenia według planu miejscowego bądź decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taka sytuacja w sprawie nie zaistniała. Przedmiotowa nieruchomość ma bowiem określone w planie miejscowym przeznaczenie – leśne – i takie też przeznaczenie powinno było zostać przyjęte zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. dla ustalenia wartości nieruchomości na pierwszym etapie dokonywania wyceny. Usunięcie zadrzewienia na przedmiotowej nieruchomości w żaden sposób nie zmieniło jej przeznaczenia w planie miejscowym i nie zmodyfikowało zasady wynikającej z art. 154 ust. 1 u.g.n.
Do modyfikacji powyższej zasady nie upoważnia art. 18 ust. 1j specustawy, stanowiący, że w przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez L. wysokość przysługującego odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w art. 20b ust. 2. Przepis ten nie modyfikuje zasad dotyczących uwzględniania przeznaczenia nieruchomości, wynikających z art. 154 ust. 1-3 u.g.n., ustanawia natomiast regułę, w myśl której skoro drewno pozyskane z wycinki drzew i krzewów staje się nieodpłatnie własnością L., to ich wartość nie jest uwzględniania w odszkodowaniu przyznawanemu L. za przejęte grunty. Z przepisu art. 18 ust. 1j specustawy wynika zatem, że przyznawane L. odszkodowanie za przejęte grunty nie obejmuje wartości drewna podlegające wycince, nie wpływa jednak na przeznaczenie nieruchomości, które zgodnie z planem miejscowym jest leśne, a nie pod zieleń.
Przepis art. 154 u.g.n. jest jedyną normą prawną zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, która wskazuje rzeczoznawcy majątkowemu sposób ustalenia przeznaczenia nieruchomości. Konstrukcja przepisu jest jasna i nie wymaga głębszych zabiegów interpretacyjnych. Z jego treści w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wynika kolejność działań, do jakich zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy ustalając przeznaczenie nieruchomości. Przepis ten nie zawiera odesłania do innych regulacji prawnych, nie zawiera zastrzeżenia "chyba, że ustawa stanowi inaczej" lub "chyba, że przepis szczególny stanowi inaczej", co mogłoby ewentualnie stanowić podstawę do odstąpienia od określonej w nim procedury ustalania przeznaczenia nieruchomości. Wskazany przepis nie daje innych możliwości interpretacyjnych niż kolejne odwoływanie się najpierw do przeznaczenia zgodnego z obowiązującym planem miejscowym, a w jego braku zgodnego z decyzją o warunkach zabudowy, dopiero w braku jednego i drugiego – do faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.
Błędne przyjęcie przez biegłego do ustalenia wartości nieruchomości jej przeznaczenia "pod zieleń", w sytuacji, gdy jej planistycznym przeznaczeniem jest przeznaczenie leśne, dyskwalifikuje przedłożony w sprawie operat jako dowód. Skoro bowiem nie została prawidłowo ustalona wartość rynkowa nieruchomości bez uwzględniania ustaleń decyzji (tj. wartość tej nieruchomości jako nieruchomości leśnej, zgodnie z jej przeznaczeniem w planie miejscowym), to nie jest możliwe porównanie tej wartości z wartością rynkową nieruchomości dla jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia (drogowe). Skoro nie jest możliwe dokonanie tego porównania, to nie sposób stwierdzić aby cel wywłaszczenia spowodował zwiększenie wartości nieruchomości, co jest przesłanką zastosowania zasady korzyści. Skoro zaś nie można ustalić, czy zachodzi przesłanka do zastosowania zasady korzyści, na obecnym etapie postępowania bezprzedmiotowy jest spór co do tego, czy ustalenie wartości nieruchomości powinno nastąpić wyłącznie na zasadach określonych w § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia, czy też z zastosowaniem ogólnej zasady korzyści określonej w art. 134 ust. 4 u.g.n.
Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że organy prowadząc postępowanie naruszyły art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., co skutkowało naruszeniem przepisów prawa materialnego, tj. § 36 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n. w sposób mający wpływ na wynik sprawy. Obligowało to Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji w oparciu o art 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art 134 P.p.s.a., jak też decyzji organu I instancji na podstawie art 135 P.p.s.a.
Ponownie rozpatrując sprawę konieczne będzie sporządzenie nowego operatu szacunkowego, prawidłowo przyjmującego do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości jej przeznaczenie zgodne z planem miejscowym.
O kosztach Sąd orzekł na podstawie art 200 i 205 § 1 P.p.s.a. zasądzając na rzecz strony skarżącej kwotę 4582 zł, stanowiącą wpis sądowy uiszczony od skargi.