II SA/Gd 886/20

II SA/Gd 886/20 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2021-06-16
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2020-12-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz /sprawozdawca/
Diana Trzcińska /przewodniczący/
Magdalena Dobek-Rak
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2499/21 - Wyrok NSA z 2024-06-26
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 293
art. 61 ust. 1 pkt 1-5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia Diana Trzcińska Sędziowie: sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi D. K. i A. K.-D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 października 2020 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
D. K. i A. K.-D. wniosły skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 października 2020 r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 29 czerwca 2020 r. ustalającą warunki zabudowy działek nr [..] i nr [..], obręb [..], położonych przy ul. H. w G., oznaczonych literami ABCD na załączniku graficznym do decyzji, dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (fryzjer, biura, gabinety itp.), halą garażową oraz infrastrukturą techniczną.
Skarga została wniesiona w następującym stanie sprawy:
Wnioskiem złożonym w dniu 27 września 2019 r. W. W. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla działki nr [..] i nr [..], położonych w G. przy ul. H., stanowiącej własność A. i R.R. dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (fryzjer, biura, gabinety) z halą garażową oraz infrastrukturą techniczną. Planowany budynek ma mieć 3 kondygnacje naziemnie i 1 kondygnację podziemną z płaskim dachem. Powierzchnia zabudowy to 0,28, wysokość górnej elewacji frontowej -9.5m. We wniosku wskazano ilościowe zapotrzebowanie na wodę i energię elektryczną, gaz sieciowy. Do wniosku dołączone zostały 2 egz. mapki terenu działki nr [..] i nr [..] (z zaznaczonym usytuowaniem planowanego budynku na obu działkach) oraz terenu wokół tej nieruchomości. Wnioskodawca załączył pisma właściwych gestorów mediów o istniejącej możliwości podłączenia terenu inwestycji do sieci infrastruktury technicznej. Ponadto właściwy zarządca drogi ustalił warunki komunikacji dla terenu inwestycji. Pismem z 2 marca 2020 r. wnioskodawca dokonał korekty swojego wniosku w ten sposób, że wielkość wskaźnika zabudowy określono na 0,23.
Po sporządzeniu w sprawie analizy architektonicznej i przesłaniu stronom postępowania projektu decyzji w dniu 29 czerwca 2020 r. organ I instancji wydał decyzję w sprawie, ustalającą dla wnioskowanej inwestycji następujące warunki zabudowy:
obowiązująca linia zabudowy- jako przedłużenie linii zabudowy działek przy ul. H.;
wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu - do 0,23;
szerokość elewacji frontowej - 12,0m z tolerancją 20% (9,6m do 14,4m);
wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona do jej gzymsu lub attyki - 9,30m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku;
geometria dachu - dach płaski.
Wobec wniesienia odwołania przez skarżące będące właścicielkami nieruchomości sąsiadującej Kolegium przystąpiło do rozpoznana sprawy czyniąc uwagę, że postępowanie odwoławcze wszczynane na skutek wniesionego przez stronę odwołania od decyzji organu I instancji, jest w istocie ponownym rozpatrzeniem złożonego w sprawie wniosku, z uwzględnieniem tego odwołania oraz ustaleniem, czy postępowanie organu I instancji przed wydaniem decyzji było zgodne z przepisami prawa w stopniu nakazującym powtórzenie postępowania, czy też ewentualne uchybienia organu I instancji mogą być konwalidowane przez organ wyższego stopnia.
Kolegium podkreśliło, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, brak było w czasie wydawania przez organ instancji decyzji, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadnia to w świetle art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz 293 z późn. zm.), dalej u.p.z.p., przeprowadzenie postępowania celem ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Wyżej wymieniony przepis stanowi bowiem, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86. wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Cytując treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 3 ust.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury- z dnia 26.08.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588), dalej rozporządzenie, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p..
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
Przepis § 9 ust.2 rozporządzenia stanowi, że wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Organ l instancji ustalił, iż front działki nr [..] położonej bezpośrednio przy drodze publicznej (działka nr [..] położona jest z tyłu działki nr [..] - przyp. Kolegium) objętej wnioskiem wynosi 20 metrów, tym samym granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 60 metrów wokół tej działki. Kolegium stwierdziło, że tak wyznaczone granice obszaru analizowanego są zgodne z przepisami wskazanymi wyżej i zabudowa znajdująca się w granicach tego obszaru może stanowić podstawę ustalenia czy planowana funkcja jest kontynuacją istniejącej już funkcji i czy możliwe jest ustalenie parametrów inwestycji w oparciu o parametry istniejącej zabudowy.
Ponadto - mając na uwadze charakter planowanej inwestycji czyli budynek mieszkalny wielorodzinny- uznano, iż dla potrzeb postępowania w zakresie ustalenia, czy spełniona została "zasada dobrego sąsiedztwa", nie bierze się pod uwagę nieruchomości znajdujących się w wyznaczonym obszarze analizowanym na południowej stronie ul. H. - nr [..]. Zabudowę tych nieruchomości stanowią bloki (budynki mieszkalne wielorodzinne), a zabudowa ta ze względu na jej położenie i gabaryty w mniejszym stopniu rzutuje na ustalenia zawarte w decyzji. Bowiem powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Narzędziem służącym do oceny czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Wymagania dotyczące nowej zabudowy ustalane są w powiązaniu z analizą stanu istniejącego. Stosownie do treści § 1 w/w rozporządzenia, określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym wymagania dotyczące ustalania; 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej: 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).
W rozporządzeniu wskazano, że przez funkcję zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć sposób użytkowania obiektów budowlanych oraz zagospodarowania terenu zgodny z przepisami odrębnymi (§ 2 pkt 2 rozporządzenia), natomiast przez cechy zabudowy i zagospodarowania terenu należy rozumieć w szczególności gabaryty, formę architektoniczną obiektów budowlanych, usytuowanie linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (§ 2 pkt 3 rozporządzenia). Z przepisów rozporządzenia wynika, że co do zasady parametry dla nowej zabudowy powinny być wyznaczone jako średnie parametry zastanej zabudowy w obszarze analizowanym, jednakże w przypadku każdego z parametrów możliwe jest wyznaczenie w inny sposób, o ile wynika to z analizy.
Kolegium uznało za nieuzasadnione zarzuty wniesionego odwołania odnoszące się do braku kontynuacji funkcji planowanej inwestycji (funkcji mieszkaniowej). W wyznaczonym obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna. Ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu. W niniejszej sprawie planowana inwestycja opisana we wniosku ma charakter zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna położona jest po stronie parzystej ul. H., zaś zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna po stronie nieparzystej tej ulicy. Taka sytuacja nie uzasadnia przyjętej przez strony odwołujące się tezie, że - w świetle przepisów prawa nie jest możliwa inwestycja w formie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej po parzystej stronie ul. H. z uwagi na brak kontynuacji funkcji. Odnosząc sporządzoną analizę do treści przepisów prawa zasadnym jest w ocenie Kolegium uznanie, iż został spełniony dla planowanej inwestycji warunek kontynuacji funkcji. Dodał organ odwoławczy, że wskazane w treści wniesionego odwołania wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku dotyczą innych inwestycji planowanych czy to dla tej samej nieruchomości (działka nr [..] i [..]), czy to dla nieruchomości położonej w niedalekiej odległości -działka nr [..]. Te inne inwestycje wszczęte odrębnymi wnioskami stanowią również odrębne postępowania administracyjne zakończone odrębnymi decyzjami, z których niektóre były zaskarżane do sądu administracyjnego. Tym samym w niniejszej sprawie zarówno wyroki te, jak i treści decyzji wydawanych przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wiążą organów administracji publicznej w niniejszej sprawie.
Wielkości ustalanych parametrów inwestycji winny być zgodne z przepisami rozporządzenia wykonawczego do ustawy i wynikać z treści analizy sporządzonej w zgodzie z przepisami prawa. Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla nowej zabudowy muszą wynikać ze sporządzonej w danej sprawie analizy urbanistycznej. W konsekwencji obowiązkiem organów orzekających w przedmiocie warunków zabudowy jest oparcie swojego rozstrzygnięcia na wynikających z przeprowadzonej analizy ustalonych parametrach istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy.
Odnosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy Kolegium za zasadne uznało zbadanie prawidłowości ustalonych przez organ I instancji parametrów planowanej inwestycji.
Obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona na załączniku graficznym do zaskarżonej decyzji. Wyznaczenie tej linii nastąpiło jako przedłużenie istniejącej już zabudowy przy ul. H. posadowionej po tej samej stronie ulicy jak teren inwestycji - działka nr [..]. Tym samym takie wyznaczenie linii zabudowy nie budzi żadnych wątpliwości Kolegium uznano je za zgodne z przepisami prawa - § 4 ust. rozporządzenia.
Przechodząc do rozważań w zakresie ustalenia poszczególnych parametrów wynikających z treści § 5-8 rozporządzenia wskazał organ odwoławczy, że w wyznaczonym obszarze analizowanym występują różnorodne formy zabudowy mieszkaniowej. I tak występują w nim budynki mieszkalne jednorodzinne oraz wielorodzinne (przy ul. H.) położone podobnie jak działka objęta wnioskiem po północnej stronie tej ulicy oraz przy ul. H., położone po stronie przeciwnej, które z uwagi na położenie oraz gabaryty, w mniejszym stopniu rzutują na ustalenia decyzji (faktycznie przez organ I instancji pominięte przy określaniu parametrów inwestycji). Zamierzeniem inwestycyjnym wskazanym we wniosku jest budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (fryzjer, biura, gabinety itp.), halą garażową oraz infrastrukturą techniczną. Mając na uwadze treść dokumentów urzędowych, znajdujących się w aktach postępowania, w szczególności informacji z kartoteki budynków oraz informacji z rejestru gruntów prowadzonych dla nieruchomości znajdujących się wyznaczonym obszarze analizowanym, wynika z nich, że budynki wielomieszkaniowe posadowione są na następujących działkach:
o nr [..] i [..] - ul. H.;
o nr [..] i nr [..] - ul. H. - bloki mieszkalne o pięciokondygnacyjne (parametry tej zabudowy zasadnie nie zostały uwzględnione przy ustalania parametrów zabudowy planowanej inwestycji);
o nr [..] - ul. H. (działka stanowiąca współwłasność D. K. - odwołującej i jej męża A.K.) - w zabudowie wolno stojącej. Działka ta bezpośrednio sąsiaduje z terenem inwestycji i zlokalizowana jest po tej samej stronie ul. H. Tym samym jest dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji.
Kolegium, w toku prowadzenia odrębnego postępowania odwoławczego pod sygn. akt [..], uzyskało wiedzę, iż informacja z kartoteki budynków posadowionych na działce nr [..] określa, że ta nieruchomość zabudowana jest budynkiem 4- kondygnacyjnym o 3 i więcej mieszkaniach. Oznacza to, że możliwe jest ustalenie parametrów wnioskowanej inwestycji, która także stanowi budynek wolnostojący wielomieszkaniowy - tj. mający więcej niż 2 mieszkania. Fragment analizy odnoszący się do zabudowy przedmiotowej nieruchomości nr [..] określa, że jest to budynek 4 kondygnacyjny o wysokości ok. 12m (w tym poddasze użytkowe) z dachem dwuspadowym. Szerokość elewacji frontowej wynosi 11 metrów. Już tylko tak zabudowana nieruchomość przy ul. H. jest tożsama w zakresie zgodności zamierzenia inwestycyjnego co do planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z istniejącą zabudową działki nr [..].
Mając na uwadze zapisy kartoteki budynków organ I instancji w swojej analizie prawidłowo opisał na stronie drugiej, że nieruchomość o nr ew. [..] zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, chociaż jest to budynek wielomieszkaniowy, albowiem ma co najmniej 3 mieszkania. Jednakże przy analizie wzięte zostały parametry tego budynku dla ustalenia wskaźników wynikających z treści rozporządzenia. Ponadto budynki wielomieszkaniowe posadowione są na działkach nr [..] i [..].
Organ I instancji ustalił, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi 0,23 i taką też wielkość ustalił dla przedmiotowi inwestycji. Kolegium stwierdziło, że tak wyliczony parametr wynika ze zsumowania wielkości parametrów zabudowy wszystkich nieruchomości położonych w wyznaczonym obszarze analizowanym. W rzeczywistości więc ustalenie tego wskaźnika nastąpiło na podstawie § 5 ust. rozporządzenia. Dlatego też Kolegium uznało zarzut odwołania odnoszący się do nieprawidłowego wyliczenia tego wskaźnika za nieuzasadniony.
Zaskarżona decyzja organu I instancji określa szerokość elewacji frontowej - 12,0m z tolerancją 20%. Zgodnie z treścią § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Wskazana w decyzji wielkość tego parametru inwestycji została wyliczona w oparciu o szerokości elewacji frontowych budynków wolnostojących usytuowanych wzdłuż ul. H.. Co więcej strony odwołujące się wskazują, iż szerokość elewacji budynków posadowionych po tej samej stronie co teren inwestycji wynosi 11.25m. Kolegium tym samym nie znalazło uzasadnienia dla twierdzenia naruszenia w/w przepisu rozporządzenia w zakresie wyznaczenia w decyzji wielkości parametru. Wynikająca z przepisów prawa możliwość ustalenia tego parametru z 20% różnicą na plus i minus nie narusza tego przepisu, którego treść nie nakłada na organy obowiązek określenia szerokości elewacji frontowej na planowanej inwestycji z dokładnością do 1 centymetra identycznie jak parametr istniejącej już w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy.
Za nieuzasadniony uznał organ odwoławczy zarzut odwołania dla ustalenia wysokości górnej elewacji frontowej. Kolegium podkreśliło, że sporządzona analiza odzwierciedla stan faktyczny istniejącej zabudowy położonej w wyznaczonym obszarze analizowanym. Oznacza to, że aby możliwe było ustalenie czy planowane zamierzenie inwestycyjne będzie kontynuacją warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. istniejącej zabudowy należy w pierwszej kolejności opisać parametry każdej istniejącej zabudowy w tym obszarze, a dopiero potem ustalić i uzasadnić takie ustalenie dla poszczególnych parametrów inwestycji określonych w rozporządzeniu, Organ I instancji wskazał, że ustalając wielkość tego parametru na "do 9,3m" stosował przepis § 7 ust.3 rozporządzenia. Stanowi on, że jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Ustalając tę wielkość organ I instancji wskazał, że wielkość 9,3 m stanowi średnią wielkość zarówno budynków przy ul. H. tworzących uskok o różnych kształtach dachów, w tym budynku przy ul. H.; jak też budynków o dachach płaskich - tak jak budynek wnioskowany w nawiązaniu do dachu budynku przy ul. H. Istniejąca przy ul. H. zabudowa wolno stojąca (budynki mieszkalne jednorodzinne) oraz budynek mieszkalny wielorodzinny, posadowiony na działce stanowiącej współwłasność jednej ze stron odwołujących się - nr [..], faktycznie tworzy uskok. Czterokondygnacyjny budynek przy ul. H. ma wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej około 12 m, przy ul H. (budynek dwukondygnacyjny) - 8m; przy ul. H.- 6 metrów. Jak ustalił organ I instancji w obszarze analizowanym znajdują się następujące budynki (Kolegium pominęło przy tym parametrze budynek przy ul. H.):
1. 1 budynek jednokondygnacyjny 4,5m
2. 7 budynków dwukondygnacyjnych o wysokości ok. 7,5m;
3. 9 budynków trzykondygnacyjnych o wysokości ok. 10 m;
4. 4 budynki czterokondygnacyjne o wysokości ok. 12 m
Średnia wielkość wynikająca z wyżej wskazanej wysokości budynków wynosi 9,3 m. Dlatego też stosując przepis § 7 ust.3 rozporządzenia i ustalając wielkość tego parametru na 10,5m nie naruszono przedmiotowego przepisu, w szczególności poprzez wprowadzenie możliwości zabudowy nie będącej kontynuacją istniejącej przy ul. H. wolnostojącej zabudowy.
Za nieuzasadniony Kolegium uznało zarzut odwołujących się stron, iż zaskarżona decyzja nie zawiera prawidłowej podstawy prawnej, na podstawie której m.in. ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy. Organ I instancji powołał się jedynie ogólnie na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r., co zdaniem stron jest niewystarczające. Przepis ten daje różne możliwości ustalania wskaźników, zaś brak właściwej podstawy prawnej czyni te decyzję nieważną. O ile istotnie zaskarżona decyzja w swojej podstawie prawnej wskazuje wyłącznie na rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) bez wskazania przepisów tego rozporządzenia, to organ odwoławczy dostrzegł, że przepisy te zostały określone we wnioskach analizy stanowiącej załącznik tej decyzji. Wskazane zostały tam konkretne przepisy rozporządzenia, na podstawie których organ dokonał ustalenia parametrów dla planowanej inwestycji.
Wskazany wyżej brak podania konkretnych przepisów rozporządzenia w podstawie prawnej decyzji nie uzasadnia - zdaniem Kolegium - uchylenie zaskarżonej decyzji i powtórzenie postępowania z tego powodu. Za taki powód nie uznano także, że właściciele wycofali się ze sprzedaży tego terenu. Złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oraz wydana w takiej sprawie decyzja ustalająca te warunki nie wymaga posiadania przez inwestora prawa do takiego terenu.
Powyższe ustalenia i rozważania pozwoliły Kolegium na skonstatowanie jako nieuzasadnionego zarzutu stron naruszenia art. 59 ust. 1 i art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p.. W ocenie organu odwoławczego już tylko istniejąca na nieruchomości stanowiącej współwłasność stron odwołujących się zabudowa wielomieszkaniowa, jak też inne parametry znajdującej się w obszarze analizowanym zabudowy, pozwalają na ustalenie, że zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto określone dla planowanej inwestycji warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikają z prawidłowo sporządzonej analizy i nie odbiegają od treści przepisów mającego zastosowanie w sprawie rozporządzenia.
Także za chybione uznał organ odwoławczy zarzuty odwołujących się co do naruszenia przepisów postępowania- wskazanych w odwołaniu przepisów k.p.a. Zawiadomienie stron o treść złożonego wniosku nastąpiło w październiku 2019 r. - przed ogłoszeniem stanu epidemiologicznego. Również wszystkie strony otrzymały kopie projektu decyzji przesłane na ich adresy zamieszkania. Oznacza to faktyczną możliwość czynnego ich udziału w postępowaniu, o czym świadczy także fakt wniesienia odwołania od decyzji organu I instancji.
We wniesionej skardze skarżące jako pierwszy podniosły zarzut brak zapewnienia przez organ I instancji wglądu w akta sprawy, co w konsekwencji uniemożliwiło wypowiedzenie się skarżących co do zebranych dowodów i materiałów w toku postępowania. Nie mogły obejrzeć m.in. mapek terenu z zaznaczonym usytuowaniem planowanego budynku, otrzymały jedynie projekt decyzji. Nie znając materiałów źródłowych niemożliwym było odnieść się do ustaleń projektu decyzji.
Kolejny zarzut stawiają decyzji Prezydenta Miasta skarżące podnosząc, że nie zawierała ona wskazania przepisów rozporządzenia, w oparciu o który został ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy. Nie zgodziły się z twierdzeniem Kolegium, że przepisy będące podstawą określonych parametrów dla inwestycji zostały określone we wnioskach do analizy. Uznały, że przyjmowanie do podstawy liczenia średniego wskaźnika działek z zabudową bliźniaczą (bez korekty) jest nierzetelne, nieobiektywne. Podniosły, że organy nie przyjmują do analizy działek zabudowanych jedynie budynkami gospodarczymi, gdyż ich zdaniem, tego typu zabudowa nie powinna wpływać na ustalenie cech nowej zabudowy. Jednak jeżeli te same budynki gospodarcze znajdują się na działce, gdzie występuje budynek mieszkalny, to organ przyjmuje te same budynki gospodarcze do wyliczenia wskaźnika zabudowy.
W dotychczasowych postępowaniach organ wielokrotnie ustalał wskaźnik zabudowy nieruchomości przy ul. H. w wysokości 0,17, natomiast w decyzji z 29.06.2020 organ ustalił dla tej nieruchomości wskaźnik zabudowy 0,18. Podkreśliły skarżące, że nie zwiększyła się powierzchnia zabudowy. W innych decyzjach wskaźnik zabudowy wynosił nawet 0,25 ponieważ organ postanowił nie przyjmować do obliczenia wskaźnika działki niezabudowanej / nr [..]/ oraz działki zabudowanej budynkiem gospodarczym / nr [..]/.Zgodnie z analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nieruchomość przy ul. P. zabudowana jest budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi / nie ma mowy o budynkach gospodarczych/. Dodatkowo organy pomijają fakt, iż większość domów przy ul. B. to domy bliźniacze, wybudowane na wąskich, wydłużonych działkach, gdzie z uwagi na odległość od granic nie mogły powstać inne zabudowy. Wpływa to automatycznie na zwiększony wskaźnik zabudowy.
Wniosły skarżące o powołanie biegłego sądowego celem wykazania swoich racji.
Dalej skarżące podnoszą, że organ odwoławczy utrzymuje, iż na działce skarżących o nr [..] znajduje się budynek wielomieszkaniowy i że działka ta bezpośrednio sąsiaduje z terenem inwestycji. Przeczą skarżące jakoby te informacje były prawdziwe. Budynek na działce [..] nie sąsiaduje z terenem planowanej inwestycji i nie jest on z pewnością budynkiem wielomieszkaniowym, tylko jednorodzinnym / bez wydzielonych mieszkań/.
Ponadto w analizie funkcji organ wykazuje, że nieruchomość skarżących przy ul. H. jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, takie oznaczenie MW jest również na mapie, gdzie oznaczono granice obszaru analizowanego. Budynek posadowiony na działce nr [..] jest z pewnością budynkiem jednorodzinnym, w którym nawet nie są wydzielone jakiekolwiek lokale mieszkalne. Kwestionują skarżące ustalony wskaźnik intensywności zabudowy podnosząc, że na analizowanym terenie znajdują się zabudowania, których nie ma już wiele lat. Przykładowo wskaźnik zabudowy nieruchomości przy ul. B., gdzie organ przyjmuje do zabudowy nieistniejący garaż (działka nr [..]) nie wynosi 0,36, ale zgodnie z ustaleniami skarżących 0,33. Zdaniem skarżących, właściciele nie zgłosili zmian wynikających z wyburzeń, a organy mimo informacji skarżących nie urealniają danych.
Sprzeczność dostrzegają skarżące w aspekcie twierdzenia, że zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna znajduje się po nieparzystej stronie ul. H. i taka sytuacja nie uzasadnia przyjętej przez skarżące tezie, że nie jest możliwa inwestycja w formie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej po parzystej stronie ul. H. Natomiast z drugiej strony pojawia się ustalenie, że zabudowa przy ul. H. od nr [..] do nr [..] ze względu na jej położenie i gabaryty w mniejszym stopniu rzutuje na ustalenia zawarte w decyzji i organy nie przyjmują jej do wyliczeń wskaźników powołując się na "zasadę dobrego sąsiedztwa", a następnie organ odwoławczy stwierdza, że jeśli ta zabudowa to budynki wielorodzinne, to po stronie przeciwnej ulicy – H., też może powstać budynek wielorodzinny w rejonie budynków jednorodzinnych. Analizując mapę stanowiącą załącznik do analizy zauważają skarżące, że w obszarze analizowanym znajdują się przede wszystkim budynki jednorodzinne. Jeden budynek zaznaczony jest przez organ MW - pomijając zabudowę po drugiej stronie ulicy, i należący do skarżących na dz. nr [..].
Organ odwoławczy zaakceptował ustalenie szerokości elewacji frontowej dla planowanej inwestycji do 14,4 m, podczas gdy średnia szerokość elewacji frontowej przyjętej do analizy wynosi 11,25 m.
W ocenie skarżących wadliwe dane przyjęte w analizie dyskwalifikują poprawność ustalonych wskaźników. Nic nie wskazuje na przeanalizowanie mapy przez organ II instancji oraz uzyskanie z organu I instancji informacji w sprawach spornych.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Na wstępnie należy zwrócić uwagę, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zmianami). Zgodnie z powołanym przepisem: "Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów". W związku z tym zarządzeniem z dnia kwietnia 2021 r. Przewodnicząca Wydziału II tut. Sądu skierowała sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 czerwca 2021 r.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 137) sądy administracyjne sprawują kontrolę nad działalnością administracji publicznej przyjmując jako kryterium kontroli zgodność z prawem. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zmianami, zwanej dalej "p.p.s.a.") w zakresie realizowanej kontroli, Sąd nie jest związany granicami skargi, w związku z czym zarzuty podniesione w jej treści nie wyznaczają kierunku analizy podejmowanej przez Sąd.
Przedmiotem skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy działek nr [..] i nr [..], obręb [..], położonych przy ul. H. w G., oznaczonych literami ABCD na załączniku graficznym do decyzji, dla inwestycji polegającej na rozbiórce istniejącej zabudowy oraz budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami (fryzjer, biura, gabinety itp.), halą garażową oraz infrastrukturą techniczną.
Rozpoznając zarzuty skargi Sąd doszedł do wniosku, iż nie są one uzasadnione.
Przechodząc do kontroli wydanej w sprawie decyzji w pierwszej kolejności Sąd stwierdza, że w przedmiotowej sprawie, wobec braku na terenie inwestycji, na datę orzekania przez organ, obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji, co jest bezsporne. Warunkiem wydania pozytywnej decyzji w tym przedmiocie jest spełnienie wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p., określającym pozytywne przesłanki jej wydania. Stosownie do tego przepisu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w razie łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. dokonane zostało w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który to akt został już przywołany w niniejszym uzasadnieniu. Wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy prawidłowo wyznaczono obszar analizowany ustalając jego granice w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów oraz przeprowadzono na tym obszarze analizę funkcji oraz prawidłowo ustalono cechy zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 ww. rozporządzenia).
W analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazano, iż wyznaczony w takiej wielkości obszar analizowany obejmuje teren tworzący urbanistyczną całość, mieszczący się pomiędzy kilkoma ulicami, w skład którego wchodzą tereny zabudowane, w ramach których to terenów występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, w tym zabudowa bliźniacza, wraz z towarzyszącymi budynkami gospodarczo-garażowymi, występuje również zabudowa mieszkaniowo-usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Kolegium podkreśliło, iż do analizy przyjęto budynki zlokalizowane po północnej stronie ul. H. z uwagi na to, że po tej stronie ma zostać zrealizowana wnioskowana inwestycja i także po tej stronie znajdują się budynki zbliżone gabarytami i funkcją do wnioskowanej funkcji. Natomiast po południowej stronie ul. H. znajdują się budynki mieszkalne wielorodzinne, których przyjęcie do analizy spowodowałoby nieuzasadnione zwiększenie gabarytów wnioskowanej inwestycji. Sąd podziela takie stanowisko, że ul. H. wyraźnie oddziela budynku wielorodzinne od jednorodzinnych i zasadne jest uwzględnienie parametrów zabudowy usytuowanej po tej stronie, po której powstać ma inwestycja. Wynika to z obowiązku organu administracji publicznej określenia obszaru analizowanego nie w sposób automatyczny, lecz przy uwzględnieniu ewentualnej specyfiki terenu i zabudowy.
Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organ l instancji ustalił, iż front działki nr [..] położonej bezpośrednio przy drodze publicznej (działka nr [..] położona jest z tyłu działki nr [..]) objętej wnioskiem wynosi 20 metrów, tym samym granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości nie mniejszej niż 60 metrów wokół tej działki. Takie wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest zgodne z przepisami przywołanym w skarżonej decyzji i zabudowa znajdująca się w granicach tego obszaru może stanowić podstawę ustalenia czy planowana funkcja jest kontynuacją istniejącej już funkcji i czy możliwe jest ustalenie parametrów inwestycji w oparciu o parametry istniejącej zabudowy, a dodatkowo wyznaczenie obszaru analizowanego w takiej wielkości uzasadnione jest faktem, że obejmuje on urbanistyczną całość, w której występuje zabudowa mieszkaniowa stanowiąca kontynuację funkcji dla planowanej inwestycji.
Wyznaczenie szerokości frontu działki na poziomie 20 m, a w konsekwencji obszaru analizy o promieniu 60 m pozwala na objęcie analizą możliwie szerokiego terenu, dzięki której gabaryty potencjalnej przyszłej zabudowy będą odpowiadać parametrom technicznym zabudowań już istniejących, prowadząc tym samym do zachowania kompozycyjnej całości analizowanego terenu.
I w tym miejscu należy uznać wszelkie zarzuty skarżących odnoszące się do kwestionowania poprawności danych znajdujących się w ewidencji gruntów i budynków za całkowicie chybione. Wynika to z tej okoliczności, że dane zawarte w ewidencji są wiążące dla organów administracji, a to oznacza, że ani Prezydent Miasta, ani Kolegium nie posiadają uprawnień do kwestionowania zawartych tam danych, ani do "aktualizowania" ich na potrzeby niniejszego postępowania. Dokonywanie zmian w ewidencji odbywa się na podstawie zgłoszenia zmiany danych objętych ewidencją gruntów i budynków dokonywanego przez właścicieli i władających, w terminie 30 dni licząc od dnia powstania tych zmian dostarczając stosowne dokumenty, będące podstawą zgłaszanych zmian (art. 22 ust. 2 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne). Zatem jeśli w dacie wznoszenia budynku skarżących został on zgłoszony do ewidencji jako wielorodzinny to takie dane pozostają w tej ewidencji, aż nie przedstawią skarżące stosownego dokumentu, że jest to budynek jednorodzinny, znaczy zawiera nie więcej niż dwa lokale mieszkalne. Organ prowadzący ewidencję nie dokonuje zmian samodzielnie, a robi to w oparciu o wniosek właścicieli na podstawie stosownych dokumentów. Dotyczy to także tego, że w ewidencji dalej figurują jako istniejące obiekty, które jak twierdzą skarżące, zostały rozebrane. Tylko, jeśli fakt rozbiórki nie został zgłoszony do ewidencji i poparty stosowną mapą powykonawczą wykonaną przez uprawnionego geodetę to w ewidencji rozebrany obiekt dalej figuruje jako istniejący budynek. Wadliwie zatem oczekują skarżące od Prezydenta Miasta weryfikacji danych zawartych w ewidencji, gdyż organ nie posiada do tego żadnych kompetencji. Jeśli konsekwentnie uważają skarżące, że dane zawarte w ewidencji odnoszące się do ich nieruchomości są błędne to same muszą doprowadzić do zgodności tych danych z istniejącym staniem faktycznym.
Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy funkcji, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Tym samym powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki, nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. W wyznaczonym w sprawie obszarze analizowanym znajduje się szereg działek stanowiących dobre sąsiedztwo dla terenu przewidzianego pod planowaną inwestycję. Po analizie parametrów zabudowy zawartej w obszarze analizowanym organ ustalił:
obowiązująca linia zabudowy- jako przedłużenie linii zabudowy działek przy ul. H. – usytuowanie budynków wzdłuż ul. H. tworzy czytelną linię zabudowy przebiegającą w odległości zgodnej z wymaganiami ustawy o drogach publicznych – nowa inwestycja ma zostać umiejscowiona tak samo, zgodnie z linią wyznaczoną na mapie stanowiącej załącznik do decyzji.
wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu - do 0,23 – w obszarze analizowanym działki przyjęte dla określenia parametrów nowej zabudowy posiadają ten wskaźnik na poziomie od 0,12 do 36, ustalona wartość stanowi średnią.
szerokość elewacji frontowej - 12,0m z tolerancją 20% (9,6m do 14,4m) – szerokość elewacji frontowych budynków usytuowanych wzdłuż ul. H. jak wynika z analizy jest niewiele zróżnicowana i wynosi od 11 do 12m;
wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej mierzona do jej gzymsu lub attyki - 9,30m od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku – z analizy wynika, że wysokość zabudowy na działkach sąsiadujących z terenem inwestycji przebiega tworząc uskok, wysokość zabudowy w obszarze przyjętym do porównania jest zróżnicowana i wynosi od 4,5 m do 12 m; średnia wynosi 9,3 m i tak zostało ustalone w decyzji.
geometria dachu - dach płaski – w obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi (10 budynków) i dachami spadzistymi (11 budynków) o zróżnicowanym kącie nachylenia. Geometrię budynku ustalono w nawiązaniu do geometrii dachu budynku położonego w bezpośrednim sąsiedztwie przy ul. H., jako dach płaski.
Odnosząc się do zasady dobrego sąsiedztwa to podkreślenia wymaga, że wadliwie upatrują skarżące w określeniu swojego budynku jako zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej decydującego wpływu na ustalenie możliwości zabudowy terenu działek nr [..] i [..] budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Na obszarze analizowanym funkcja mieszkaniowa jest dominująca, zarówno występuje w formie zabudowy jednorodzinnej jak i wielorodzinnej, zatem już z tego faktu wywieść można że nawet gdyby budynek mieszkalny skarżących figurował jako budynek jednorodzinny to pozostałoby to bez wpływu na możliwość realizacji wnioskowanej inwestycji. W promieniu 60 m od działki inwestycyjnej występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna i wielorodzinna, oznacza to, że inwestycja mogłaby być także i jednorodzinna i wielorodzinna. Wadliwie twierdzą skarżące, że nowa inwestycja ma być tożsama w parametrach do zabudowy już istniejącej. Nie ma być tożsama, ma się mieścić w średnich poszczególnych parametrów. Ład urbanistyczny nie oznacza, że wszystkie budynki są identycznie wysokie, szerokie czy mają taką samą funkcję. W tym miejscu należy zauważyć, że z treści analizy urbanistycznej wynika, że jako zabudowę najbardziej miarodajną i właściwą do ustalenia cech dla nowego budynku mającego zostać realizowanym przy ul. H. będzie ta zlokalizowana po jej północnej stronie, czyli po tej stronie po której zostanie zrealizowana nowa zabudowa.
Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela to stanowisko, albowiem dla ustalenia parametrów nowej zabudowy położonej na terenie ul H., ul. B. i P. najwłaściwszym jest porównanie zabudowy istniejącej na tym terenie jako wydzielonego urbanistycznie obszaru o swoistym charakterze w oderwaniu do przeciwległej zabudowy wielopiętrowymi blokami.
Oceniając spełnienie przesłanek z pkt 2 do 5 przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uznały organy, że są one spełnione. W ocenie Sądu jest to słuszne stanowisko i wynika z prawidłowo ustalonego stanu faktycznego i właściwie zastosowanych przepisów prawa materialnego.
Zauważyć też należy, że stosownie do art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi.
Podsumowując, Sąd stwierdził, że zapadłe rozstrzygnięcia, które były kwestionowane w niniejszym postępowaniu sądowoadministracyjnym odpowiadają prawu, gdyż inwestor spełnił wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. uprawniające do ustalenia warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy, tak jak to już wyartykułowano nie rodzi żadnych praw do rozpoczęcia jakichkolwiek prac. Co więcej, zagospodarowanie w drodze tej decyzji nie oznacza, że finalnie planowana inwestycja będzie mieć dokładnie taki kształt. Wszystkie szczegółowe warunki techniczne, rozwiązania, które potencjalnie będą stanowiły przedmiot sporu pomiędzy inwestorem a sąsiadami będą przedmiotem postępowania o uzyskanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Wobec spełnienia wszystkich warunków z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. organy administracji publicznej były związane treścią normy o charakterze imperatywnym i miały obowiązek podjąć decyzję o ustaleniu warunków zabudowy (organ I instancji) oraz utrzymać ją w mocy w wyniku rozpoznania odwołania (organ II instancji). Sformułowane w skardze zarzuty nie zdołały podważyć prawidłowości ustaleń dokonanych przez organy administracji. Nie dostrzegł także Sąd, aby stan faktyczny sprawy został ustalony wadliwie bądź zawierał jakiekolwiek braki. Podniesiony przez skarżące zarzut niemożności zapoznania się ze sporządzoną analizą w toku postępowania przed organem I instancji nie mógł odnieść skutku, bowiem analiza ta została im doręczona łącznie z decyzją organu I instancji. Zaś treść skargi wskazuje, że skarżące szczegółowo ją przeanalizowały i sformułowany konkretne zarzuty. Zatem okres ograniczenia działalności urzędów w związku z rozprzestrzenianiem się zakażeń wirusem Covid-19 w istocie nie miał negatywnego wpływu na uprawnienia procesowe skarżących. Sąd w toku postępowania również uwzględnił wniosek skarżących i odroczył rozpoznanie sprawy celem zapewnienia skarżącym możliwości przedstawienia swojego stanowiska na piśmie, co skarżące uczyniły.
Mając powyższe na uwadze Sąd doszedł do przekonania o niezasadności zarzutów podniesionych w skardze. Nie znaleziono także innych przesłanek uzasadniających uchylenie zaskarżonej decyzji, jak i decyzji Prezydenta Miasta. W związku z tym Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę, o czym orzeczono w sentencji wyroku.