II SA/Gd 82/23

II SA/Gd 82/23 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2023-08-09
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-01-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Janina Guść /przewodniczący/
Jolanta Sudoł
Wojciech Wycichowski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 59, art. 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść Sędzia WSA Jolanta Sudoł Asesor WSA Wojciech Wycichowski (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 listopada 2022 r., nr SKO Gd/604/22 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Stan faktyczny sprawy przedstawia się następująco:
Wnioskiem z 10 marca 2021 r. P. P. (dalej: "Inwestor") wystąpił do Burmistrza Miasta i Gminy Pelplin (dalej: "Burmistrz", "organ pierwszej instancji") o wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego budynku gospodarczego poprzez nadbudowę
w zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.
W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie M. K. (dalej: "Strona", "Skarżąca") w piśmie z 30 marca 2021 r. wyraziła sprzeciw wobec planowanej inwestycji argumentując, że nie chce mieć przy swojej granicy wysokiego muru (ściany) od budynku Inwestora, który będzie bardzo nieestetyczny
i bardzo widoczny. Strona podała, że również ma plany co do swojej działki - rozbiórka budynków gospodarczych wraz z garażem, żeby mieć większą i przestrzenną działkę (bez zacienienia). Wskazano, że w budynku Inwestora, którego ściana znajduje się w odległości około 1 metra od granicy działki, wybito okno, co jest niezgodne z przepisami.
Decyzją z 30 grudnia 2021 r. Burmistrz, na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59
ust. 1 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741 ze zm.) - dalej: "u.p.z.p.", ustalił P. P. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.
W uzasadnieniu organ pierwszej instancji podał, że stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) - dalej: "rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r.", dokonał analizy obszaru istniejącej zabudowy wokół terenu pod realizację inwestycji, z której wynika, że zamierzony zakres inwestycji i sposób zagospodarowania terenu spełnia łącznie wszystkie wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Przeprowadzona analiza obszaru wokół terenu inwestycji pozwoliła ustalić warunki dla wnioskowanej inwestycji dotyczące parametrów urbanistyczno-architektonicznych, które zawarto w punkcie 2 decyzji.
Burmistrz wskazał, że w toku postępowania wpłynęły uwagi osób, które sprzeciwiają się planowanemu zamierzeniu inwestycyjnemu, zaś podnoszona w pismach argumentacja dotyczy ewentualnego zacieniania nieruchomości, których są właścicielami. Kwestionują także legalność otworu okiennego oraz legalność całej inwestycji jako niezgodnej
z przepisami prawa budowlanego.
Organ pierwszej instancji podniósł, że planowane przedsięwzięcie musi być zgodne z przepisami odrębnymi, m.in. spełniać wymogi dotyczące rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 ze zm.). Burmistrz przyznał, że realizacja inwestycji na własnej działce wymaga poszanowania interesu osób trzecich, co wynika z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.), jednakże kwestie te będą weryfikowane na etapie późniejszym, tj. w sytuacji zwrócenia się przez inwestora o pozwolenie na budowę.
Końcowo organ pierwszej instancji podkreślił, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zależy od zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że w przypadku złożenia wniosku
o ustalenie warunków zabudowy dla określonej inwestycji organ jest zobowiązany do ustalenia warunków zabudowy, jeśli są spełnione warunki wynikające z u.p.z.p. W związku z tym wniesione uwagi Burmistrz uznał za bezzasadne na obecnym, wstępnym etapie, który jedynie określa warunki dla realizacji inwestycji, ale nie przesądza o możliwości jej powstania.
W wyniku odwołania wniesionego od powyższej decyzji przez m.in. M. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z 17 listopada 2022 r. utrzymało ją w mocy.
W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, przytoczył treść przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 26 sierpnia
2003 r. wskazując, że z analizy dotyczącej warunków zabudowy dla terenu działki nr [...] obręb [...] wynika, iż szerokość frontu działki objętej wnioskiem wynosi 20 m (odcinek oznaczony na załączniku nr 3 do decyzji jako A-B), zatem trzykrotna szerokość frontu działki wynosi 60 m. Obszar analizowany wyznaczono w tych granicach. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i jednorodzinna, występują tu także budynki gospodarcze, garaże i inne, w drugiej linii zabudowy, w głębi działki, jako uzupełnienie dla zabudowy mieszkaniowej. W ocenie organu odwoławczego planowana nadbudowa budynku gospodarczego o przeznaczeniu mieszkalnym jest tożsama z występującą w obszarze analizowanym funkcją mieszkalną. Kolegium podało, że obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznaczono jako linię zabudowy budynku będącego przedmiotem planowanej nadbudowy. Organ odwoławczy wskazał, że wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w obszarze analizowanym wynosi od 7,1% (działka nr [...]) do 33,5% (działka nr [...]). Dla nowej zabudowy nie wyznaczono tego parametru, ponieważ nie ulegnie on zmianie. Szerokość elewacji frontowej w przypadku budynków gospodarczych, garażowych i innych, stanowiących uzupełnienie dla funkcji mieszkaniowej, wynosi
w obszarze analizowanym od 4,5 m do 10 m. W niniejszej sprawie nie wyznaczono tego parametru, gdyż nie ulegnie on zmianie w związku z realizacją inwestycji. Z analizy urbanistycznej wynika, że budynki w sąsiedztwie mają wysokość do 6,5 m i taką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono dla wnioskowanej inwestycji. W obszarze analizowanym występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe i wielospadowe; dla wnioskowanej inwestycji ustalono dach jednospadowy
o kącie nachylenia do 15 stopni.
Odwołując się do treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium podniosło,
że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Zaznaczono, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi pierwszy etap postępowania w procesie realizacji nowej zabudowy, natomiast podniesione w odwołaniu kwestie dotyczące zacienienia nieruchomości sąsiednich będą przedmiotem oceny na dalszym etapie realizacji inwestycji, tj. projektu budowlanego i pozwolenia na budowę.
W skardze na decyzję organu odwoławczego M. K., reprezentowana przez pełnomocnika będącego radcą prawnym, zarzuciła jej naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:
1. art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. poprzez ich błędną interpretację i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że zamierzenie inwestycyjne, tj. nadbudowa budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki
nr [...], obręb [...], jest zgodne z przepisami odrębnymi, w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji;
2. § 3 i § 9 ust. 2 rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r. poprzez ich błędną interpretację
i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że w sposób prawidłowy wykonano analizę wokół działki przeznaczonej do zabudowy, obszar analizowany
i przeprowadza się na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, co skutkowało przyjęciem że zamierzenie inwestycyjne jest zgodne
z przepisami odrębnymi.
Zaskarżonej decyzji zarzucono również naruszenie przepisów postępowania,
tj. art. 7, art. 8 i art. 9 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postepowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.) - dalej: "k.p.a.", poprzez prowadzenie postępowania w sposób nie pogłębiający zaufania do organów administracyjnych i nie wyjaśniając w sposób wyczerpujący istotnych dla sprawy okoliczności związanych ze zgodnością zamierzenia inwestycyjnego polegającego na nadbudowie budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...], obręb [...], zgodnością z przepisami odrębnymi, jej wpływem na pozostałe nieruchomości i zasadami współżycia społecznego.
Stawiając powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości
i zasądzenie od organu administracji na rzecz Skarżącej kosztów niniejszego postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa radcy prawnego
i kosztów uiszczenia opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa. Strona skarżąca oświadczyła, że zrzeka się rozpoznania sprawy na rozprawie.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że planowana nadbudowa budynku do wysokości 6,5 m jest niezgodna z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego oraz przepisami ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360 ze zm.) - dalej: "k.c.". Podkreślono, że zgodność z prawem oznacza także ochronę interesów osób trzecich, zaś w przypadku właścicieli nieruchomości sąsiednich niezgodność z przepisami prawa powinna być oceniana przez pryzmat ochrony stron postępowania przed skutkami oddziaływania nadbudowy budynku gospodarczego na ich nieruchomość. W ocenie strony skarżącej orzekając w sprawie ustalenia warunków zabudowy organy - z uwagi na sposób usytuowania (wysokość) obiektu budowlanego na działce - powinny uwzględnić interes właścicieli sąsiednich nieruchomości, co nie miało miejsca. W ustalonych warunkach zabudowy zezwolono na sytuowanie budynku stwarzającego uciążliwość dla otoczenia, co poza przepisami budowlano-architektonicznych narusza przepisy prawa cywilnego, tj. art. 5, art. 140 i art. 144 k.c. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, że został spełniony warunek zgodności planowanego przedsięwzięcia z przepisami odrębnymi.
Zwrócono uwagę, że w treści decyzji organu pierwszej instancji poza nadbudową budynku gospodarczego ustalono także warunki zabudowy dla budowy urządzeń budowlanych. Zdaniem Strony posadowienie takich urządzeń niewątpliwie oddziaływałoby na nieruchomość sąsiednią ze szkodą dla niej pozbawiając ją walorów nie tylko estetycznych, ale też użytkowych poprzez ograniczenia dopływu dziennego światła do posesji. Stąd pogorszeniu ulegną warunki życia i zamieszkania strony postępowania i jej rodziny. Obniżeniu ulegnie wartość rynkowa nieruchomości, co spowoduje powstanie szkody majątkowej u Skarżącej.
W związku z powyższym zarzucono, że wydane w sprawie decyzje nie spełniają warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dla planowanej inwestycji budowlanej. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w tej regulacji nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie, nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony.
Strona skarżąca przyznała, że wprawdzie w niniejszej sprawie zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, jednakże budynki gospodarcze na nieruchomościach nie posiadają wysokości i kubatury, jak te planowane przez Inwestora. Zabudowa jednorodzinna i wielorodzinna są formami zabudowy mieszkaniowej, tj. pełniącej jednakową funkcję i ze względu na zasadę równości inwestycyjnej każda z nich powinna być traktowana jako wystarczająca dla uznania kontynuacji funkcji, stanowiącej element ładu przestrzennego analizowanego obszaru sąsiedniego. Czym innym jest natomiast to, czy nowa zabudowa zachowa zastany
w danym terenie ład przestrzenny, o tym już decyduje porównanie parametrów projektowanej zabudowy i występującej w obszarze analizowanym.
Kolegium w odpowiedzi na skargę, wnosząc o jej oddalenie i rozpoznanie sprawy
w trybie uproszczonym, podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku ustalił i zważył, co następuje:
Na wstępie rozważań należy wskazać, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia
25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności
z prawem.
Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo
o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) - dalej: "P.p.s.a.", stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne.
W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia,
że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.).
Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został
w skardze podniesiony.
Należy również wskazać, że w myśl art. 119 pkt 2 P.p.s.a. sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.
Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 17 listopada 2022 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Pelplin z 30 grudnia 2021 r. ustalającą P. P. sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku gospodarczego wraz z budową urządzeń budowlanych na terenie działki nr [...], obręb [...], gmina Pelplin.
Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r.,
poz. 977), która w art. 4 ust. 2 pkt 2 stanowi, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (innych aniżeli inwestycja celu publicznego) ustala się w drodze decyzji
o warunkach zabudowy.
Uszczegółowienie powyższej regulacji następuje w art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie
z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych,
a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.
Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa
w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego. Wniosek inwestora nie tylko wszczyna postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ale wyznacza też jego przedmiotowe ramy. Organ jest obowiązany zatem rozpoznać sprawę w granicach wyznaczonych treścią wniosku i jeśli wnioskowane zamierzenie jest zgodne z przepisami prawa (spełnia warunki określone w art. 61 u.p.z.p.) nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego (zob. wyroki NSA:
z 5 grudnia 2019 r. sygn. akt II OSK 195/18, z 10 stycznia 2018 r. sygn. akt II OSK 1137/17, z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II OSK 696/16, wszystkie przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne są na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). To wnioskodawca określa, dla jakiej inwestycji domaga się ustalenia warunków zabudowy, a organ prowadzący postępowanie ustala, czy wydanie decyzji pozytywnej dla wnioskodawcy jest możliwe w świetle przepisów u.p.z.p. (wyrok NSA z 9 maja 2017 r. sygn. akt II OSK 951/16). Istotą decyzji o warunkach zabudowy jest zatem ustalenie uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanego przedsięwzięcia - ram urbanistycznych, w jakich to przedsięwzięcie może być realizowane (zob. wyrok WSA w Krakowie z 5 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 1099/17).
Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy
i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną, której sporządzenie (w dacie orzekania przez organ pierwszej instancji) nakazywał § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść tej analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.
Zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).
Zdaniem Sądu organy w sposób prawidłowy przeprowadziły kompleksową analizę dopuszczalności planowanej inwestycji budowlanej na działce nr [...] w obrębie [...]
i określiły jej parametry czyniąc zadość wymogom przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.
Analiza funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,
o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., została wykonana w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym, obejmującym działki zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy, a jej wyniki zostały odzwierciedlone na prawidłowo sporządzonym załączniku graficznym do analizy dając właściwą bazę do sporządzenia miarodajnego załącznika graficznego do decyzji.
Ze sporządzonej w niniejszej sprawie analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że teren analizowany wyznaczono po 60 m w każdą stronę od granic terenu inwestycji, zgodnie z planowanym wjazdem na teren nieruchomości z drogi gminnej - odcinek A-B o długości około 20 m. Obszar analizy stanowiły tereny związane z zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną. Jak prawidłowo przyjęto w analizie - planowana przez Inwestora nadbudowa budynku gospodarczego jest tożsama z istniejącą w obszarze analizy funkcją zabudowy. Teren inwestycji leży przy drodze gminnej
(ul. [...]). Zabudowa w obszarze analizowanym znajduje się w odległości od około 5 m do 23,5 m od dróg. Dla planowanej inwestycji wyznaczono linię zabudowy w linii budynku objętego inwestycją. Autor analizy wskazał, że stosunek powierzchni istniejącej zabudowy do powierzchni działki albo terenu, na którym ta zabudowa występuje, wynosi
w sąsiedztwie od 7,1% (działka nr [...]) do 33,5% (działka nr [...]). Wskaźnik powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji pozostanie bez zmian. Wskazano również, że budynki gospodarcze, garażowe oraz inne stanowiące uzupełnienie dla zabudowy mieszkaniowej znajdujące się w zakresie analizy mają elewacje frontowe na poziomie od około 4,5 m do 10 m. Dla projektowanej inwestycji szerokość elewacji fontowej pozostanie bez zmian. Przeprowadzono analiza wykazała, że budynki w sąsiedztwie posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki na poziomie do 6,5 m. Dla planowanej inwestycji dotyczącej nadbudowy budynku gospodarczego ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki na poziomie do 6,5 m. Autor analizy zwrócił uwagę, że w obszarze analizy budynki mają dachy o konstrukcji płaskiej, jednospadowej, dwuspadowej i wielospadowej. Spadki dachów na budynkach zawierają się w przedziale od 0° do 45°. Dla projektowanej inwestycji ustalono dach o konstrukcji jednospadowej, ze spadkiem głównej połaci od 0° do 15°. Wysokość kalenicy głównej w budynku mieszkalnym pozostanie bez zmian do 6,5 m.
W związku z powyższym Sąd podziela stanowisko organów, że w sprawie została spełniona przesłanka z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., gdyż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Również pozostałe warunki przewidziane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. zostały spełnione, gdyż: teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej - leży przy drodze gminnej,
tj. ul. [...] (pkt 2), teren inwestycji jest uzbrojony - Inwestor dołączył do wniosku pismo dotyczące przyłączenia do sieci elektroenergetycznej, zaś energia cieplna będzie pochodzić z indywidualnego źródła (pkt 3), działka nr [...], obręb [...], obejmuje grunty B, wobec czego teren planowanej inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4).
W odniesieniu natomiast do przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., tj. zgodności decyzji z przepisami odrębnymi, należy zauważyć, że strona skarżąca niezgodności tej upatruje w naruszeniu "obowiązujących przepisów Prawa budowlanego oraz przepisów k.c.". W tym zakresie argumentowano, że zgodność z prawem oznacza także ochronę interesów osób trzecich, zaś w przypadku właścicieli nieruchomości sąsiednich niezgodność z przepisami prawa powinna być oceniana przez pryzmat ochrony stron postępowania przed skutkami oddziaływania nadbudowy budynku gospodarczego na ich nieruchomość. Strona skarżąca zwróciła uwagę, że w ustalonych warunkach zabudowy zezwolono na sytuowanie budynku stwarzającego uciążliwość dla otoczenia, co poza przepisami budowlano-architektonicznych narusza przepisy prawa cywilnego, tj. art. 5,
art. 140 i art. 144 k.c. Wskazywano również na ograniczenia dopływu światła dziennego do posesji Skarżącej.
Odnosząc się do powyższej argumentacji Sąd podziela stanowisko orzekających
w sprawie organów, że kwestie dotyczące zacieniania nieruchomości nie są przedmiotem rozpatrzenia w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy, a podlegają weryfikacji dopiero w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę (zob. wyrok NSA
z 20 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 818/17). Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy stanowi wstępny etap procesu inwestycyjnego, kolejnym etapem będzie zatwierdzenie projektu budowlanego i uzyskanie pozwolenia na budowę. W postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada warunków technicznych inwestycji,
a jedynie określa w kontekście ładu przestrzennego, czy dana inwestycja i jej funkcja jest dopuszczalna na danym terenie. W postępowaniu tym ochrona interesów osób trzecich nie może być rozciągana na okoliczności będące przedmiotem badania organów administracji architektoniczno-budowlanej. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może nastąpić tylko w takim zakresie,
w jakim sprawa nie jest objęta przepisami prawa budowlanego. Dopiero organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę będzie oceniał, czy projektowane zamierzenie spełnia warunki określone w prawie budowlanym i przepisach szczególnych wydanych na jego podstawie.
Niezasadne jest również powoływanie się w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy na art. 144 k.c., gdyż ochrona przewidziana w tym przepisie dotycząca immisji związanych z korzystaniem z nieruchomości (np. hałas) dotyczy wyłącznie zjawisk już występujących, a nie przyszłych i hipotetycznych, co sprawia,
że zasadnie można się na nią powoływać najwcześniej na etapie budowy obiektów
(zob. wyrok WSA w Warszawie z 4 lipca 2019 r. sygn. akt IV SA/Wa 287/19).
W judykaturze wskazuje się, że ocena "przeciętnej miary", o której mowa w art. 144 k.c., może być dokonana tylko na podstawie obiektywnych warunków występujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, że ich przestrzeń w razie realizacji inwestycji może zostać ograniczona (zob. wyrok NSA z 23 marca 2016 r. sygn. II OSK 1830/14). Z art. 144 k.c. nie wynika interes prawny do zaskarżania przeznaczenia planistycznego nieruchomości sąsiednich, ponieważ ustalenia planistyczne same w sobie nie kreują immisji ponad przeciętną miarę (zob. postanowienie NSA z 25 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 2818/17). Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa, a jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane
w odrębnym postępowaniu i nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.
Podsumowując Sąd stwierdza, że organy administracji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, które odpowiada zasadom wynikającym z dyspozycji przepisów art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. i na podstawie kompletnego materiału dowodowego zebranego w toku tego postępowania ustaliły stan faktyczny sprawy, w tym w sposób niewątpliwy okoliczności o kluczowym znaczeniu dla sprawy, tj. że wnioskowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.
Mając na uwadze przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 w zw. z art. 120 P.p.s.a., oddalił skargę uznając ją za nieuzasadnioną.
Sąd orzekał w niniejszej sprawie w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, korzystając z przepisu art. 119 pkt 2 P.p.s.a., bowiem wniosek w tej sprawie złożyła zarówno strona skarżąca w skardze (k. 3 akt sądowych), jak i organ administracji publicznej w odpowiedzi na skargę (k. 11v akt sądowych).[pic]