II SA/Gd 82/06

II SA/Gd 82/06 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2006-12-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-02-09
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Katarzyna Krzysztofowicz
Krzysztof Ziółkowski /przewodniczący/
Wanda Antończyk /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Sędziowie Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant Referent Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi E. N., E. N., J. Z., B. Z. i A. Sz. na decyzję Wojewody z dnia 19 grudnia 2005 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 17października 2005r. 2003 r. nr [...] Starosta działając na podstawie art. 98 ust. 3, w związku z art. 98 ust. 1, art. 134 ust. 1ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / tekst jednolity Dz. U. z 2004r., Dz. U. nr 261, poz. 2603 ze zm./ oraz na podstawie art. 104 kpa ustalił odszkodowanie za przejętą na własność Gminy Miasta nieruchomość położoną w G. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. 0,0801ha, nr [...] o pow. 0,0100ha, nr [...] o pow. 0,0426ha, obręb [...], ark. mapy 11, na kwotę [...] zł, oraz ustalił, że wymienioną kwotę odszkodowania Gmina Miasta wypłaci jednorazowo na rzecz: E. N., E. S., A. Sz., J. Z. i B. Z. po [...] zł każdemu w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.
W pierwszej kolejności organ podał, że postanowieniem z dnia 27 czerwca 2005r. Wojewoda wyłączył Prezydenta Miasta wykonującego zadania starosty z zakresu administracji rządowej od załatwienia wniosku o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w G. przy ul. [...] / działki nr [...], [...] [...]/ i wyznaczył do prowadzenia sprawy Starostę.
W uzasadnieniu decyzji przedstawiono dotychczasowy przebieg postępowania prowadzonego przez Prezydenta Miasta podając, że decyzją z dnia 10 września 2004r po rozpatrzeniu wniosku E. N., E. S., A. Sz., J. Z. i B. Z., orzekł on na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami o zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność po 1/5 wyżej wymienionych, położonej w G. przy ul. [...], obręb [...], tj. między innymi dz. nr [...] na działki nr [...], [...], [...] i dz. nr [...]- na działki od nr [...] do nr [...]. W decyzji tej wskazano, że dz. nr [...] i [...] przeznaczone są na poszerzenie ul. [...] - drogi gminnej. Nadto za zgodą współwłaścicieli artykułem 98 nie objęto dz. nr [...] do czasu nadania jej kategorii drogi gminnej, co nastąpiło Uchwałą nr [...] Rady Miasta G. z dnia22 grudnia 2004r.w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych. Wymieniona wyżej decyzja z dnia 10 września 2004r. została zmieniona decyzją z dnia 11 stycznia 2005r., w ten sposób, że w orzeczeniu dopisano, że dz. nr [...] przeznaczona jest na cele komunikacyjne jako droga gminna.
Organ I instancji przytoczył treść przepisu art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe- z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela przechodzą z mocy prawa , odpowiednio na własność: gminy, powiatu, województwa, Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Przy czym przepis ten stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Natomiast w myśl przepisu art. 98 ust. 3 cyt. ustawy za działki gruntu, o których mowa wyżej przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. W toku postępowania administracyjnego nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania w zamian za nabycie przedmiotowych działek. Maksymalna stawka za 1m² gruntu zaproponowana przez Prezydenta Miasta wyniosła 70zł. Współwłaściciele działek nie wyrazili zgody na powyższą stawkę i ostatecznie określili wartość 1m² na kwotę 300zł.
W tych okolicznościach a następnie stosownie do powołanego postanowienia Wojewody z dnia 27 czerwca 2005r. Starosta wszczął postępowanie administracyjne o ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania wówczas ustala się je i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Organ wskazał, że zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości / art. 130 ust. 2/. Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu K. O. sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość działek nr [...], [...] i [...] w celu ustalenia wysokości odszkodowania. W operacie szacunkowym wartość działek o łącznej powierzchni 1327m² oszacowana została na kwotę [...] zł, przy wartości 1m² gruntu- 95zł/m².
W celu zapoznania się z wartością operatu i ewentualnego zgłoszenia uwag została wyznaczona rozprawa administracyjna z udziałem stron postępowania oraz z udziałem rzeczoznawcy. Przedstawiciel Prezydenta Miasta oświadczył, że cenę wynikającą z operatu przyjmuje do wiadomości i wniósł o wydanie decyzji administracyjnej. Współwłaściciele nieruchomości po zapoznaniu się z operatem zgłosili do niego zastrzeżenia zarzucając, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę transakcji zawartych w 2004r. dotyczących wykupu pod drogi, zarzucono, że cena 1m² gruntu pod drogi w obrębie ul. [...] wynosi 255 do 475zł a nadto podnieśli, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę wieloletniej korespondencji prowadzonej w sprawie przez strony z Urzędem Miejskim w G. Rzeczoznawca przedstawił podstawę prawną wyceny oraz wyjaśnił , że korespondencja prowadzona przez strony z Urzędem Miasta nie miała znaczenia w procesie wyceny. W dniu jej sporządzenia obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego z 2002r. i przeznaczenie działek do wyceny zostało przyjęte zgodnie z tym planem. Bazę danych nieruchomości do wyceny stanowiły transakcje zawarte w formie aktów notarialnych dostępne w Ewidencji Gruntów w Urzędzie Miejskim. Na podstawie zawartych tam informacji można stwierdzić, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi wahają się w granicach 60zł- 95 zł/m². Strony nie zgadzając się z wynikami wyceny wnioskowały o przekazanie operatu do zaopiniowania do Komisji Arbitrażowej przy [...] Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych.
Organ I instancji dokonując oceny zebranego materiału dowodowego oraz dokonując oceny zasadności zarzutów zgłoszonych do operatu nie podzielił zarzutów w stosunku do operatu i przyjął do ustalenia wysokości odszkodowania wartość rynkową nieruchomości z w/ wym. operatu w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami, tj. ustawą z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. nr 207, poz. 2109/. Nadto organ wskazał, że bezspornym było, że przedmiotowe działki były przeznaczone pod drogi publiczne w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego [...]- rejon ulicy [...]. Rzeczoznawca zastosował zatem prawidłowo , zgodnie z §36 ust. 1 powołanego rozporządzenia do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne podejście porównawcze , przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele- z 44 transakcji przyjął do porównania 30, natomiast skarżący na potwierdzenie swoich informacji nie przedstawili żadnych dowodów
Odwołanie od powyższej decyzji złożyli współwłaściciele nieruchomości E. N., E. S., A. Sz., J. Z. i B. Z., wnosząc o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu odwołania strony podały, że podtrzymują nieuwzględniony przez organ I instancji wniosek o zlecenie wydania opinii o operacie szacunkowym sporządzonym przez K. O. przez Komisję Arbitrażową przy [...] Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych. Komisja ta mając odpowiednie uprawnienia i przygotowanie bezstronnie oceniłaby sporny operat szacunkowy. Powyższy wniosek strony uzasadniały tym , że w ich przekonaniu wartość rynkowa nieruchomości, których dotyczy operat jest zaniżona w stosunku do cen transakcyjnych związanych z wykupem gruntów zajętych pod drogi na terenie M. w 2004r. Transakcje takie nieuwzględnione w wycenie, określały cenę 1m² od 255 do 475zł, natomiast w operacie cena została ustalona na 95zł/m². Strony zarzuciły, że rzeczoznawca wyceniając nieruchomości metodą korygowanej ceny średniej w podejściu porównawczym przyjął transakcje nieuwzględniające faktycznej wartości rynkowej nieruchomości, których sprawa dotyczy. W zestawieniu transakcji porównawczych / stanowiących załącznik do operatu/ wymienił większość działek położonych na innym terenie / O., Sz., Ł., K. G. i inne/, a także o odmiennych cechach nieruchomości. Na 44 transakcje , z których rzeczoznawca przyjął 33, ujęto tylko 4 działki w M. , wśród których tylko jedna działka o pow. 82m² położona jest przy ul. [...].
Odwołujący wskazali , że działki stanowiące przedmiot odwołania o pow. 801m², 426m² i 100m² są położone przy ul. [...] w atrakcyjnym dla zabudowy mieszkaniowej punkcie- w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej, przy dobrej komunikacji.
Podniesiono, że wprawdzie w obecnym planie zagospodarowania przestrzennego M. działki te przeznaczone są pod drogi, lecz od 1977r. przez wiele lat dzielnica B. gdzie położone są te nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego stanowiła jednostkę urbanistyczno- mieszkaniową. Dowodzi tego również położenie działek w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej- co nie jest bez wpływu na wartość rynkową tych nieruchomości, które gdyby nie zostały zajęte pod drogi, mogły być / a przynajmniej dwie z nich / przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową / jednorodzinną.
Odwołujący powołali się na art. 21 ust. 2 Konstytucji RP podnosząc, że w jego świetle odszkodowanie ustalone na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami powinno być słuszne, a więc ekwiwalentne do wartości wywłaszczanej nieruchomości. W rozumieniu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami powołanego w osnowie decyzji, wysokość odszkodowania w takim przypadku następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości. Przy czym opinia wydana przez rzeczoznawcę nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Powołując się na powyższe odwołujący podnieśli, że uzasadniony był ich wniosek, nieuwzględniony przez organ I instancji, o zlecenie wydania opinii o operacie szacunkowym przez Komisję Arbitrażową, wobec zgłoszonych zastrzeżeń , co do wartości rynkowej tych nieruchomości.
Rozpatrując wniesione odwołanie Wojewoda, decyzją z dnia 19 grudnia 2005 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W treści uzasadnienia organ odwoławczy w pierwszej kolejności ustalił w sposób szczegółowy stan faktyczny sprawy poczynając od wydania przez Prezydenta Miasta, na wniosek skarżących o dokonanie podziału nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...], [...] i [...], postanowienia z dnia 1 grudnia 2003r. o pozytywnym zaopiniowaniu proponowanego podziału nieruchomości, poprzez decyzje zatwierdzające projekt podziału nieruchomości w następstwie których trzy działki zostały wydzielone pod drogi publiczne/ dwie pod poszerzenie drogi gminnej, jedna jako droga gminna/. Następnie organ II instancji przedstawił przebieg postępowania związany z ustaleniem wysokości odszkodowania w związku z przejściem z mocy prawa na własność gminy nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne, z przywołaniem podstaw prawnych oraz zarzutów skarżących.
Organ II instancji po przeanalizowaniu odwołania i zgromadzonego materiału dowodowego uznał, że zaskarżona decyzja wydana została zgodnie z zasadami i trybem przewidzianym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami / Dz. U. z 2004r, nr 261, poz. 2603 ze zm./.
W pierwszej kolejności rozpoznając odwołanie organ II instancji przywołał treść przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodnie , z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Starosta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego w celu ustalenia wartości nieruchomości. Organ odwoławczy powołał wyrażony w doktrynie pogląd, że "organ ocenia swobodnie opinie biegłego na podstawie zasad wiedzy , nie jest więc skrępowany tą opinią. Może ją przyjąć , jeśli uzna ją za trafną, ale może też ją całkowicie zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną opartą na nauce i doświadczeniu". Odnosząc powyższe do rozpatrywanej sprawy wskazano , że organ administracyjny dokonał prawidłowej oceny zebranego materiału dowodowego, uzyskując opinię rzeczoznawcy za trafną, przeprowadził wnikliwą ocenę przesłanek, jak i toku rozumowania biegłego, wydającego opinię . Podkreślono, że dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu podstawowe znaczenie ma ust. 1 § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. nr 207 z 2004r., poz. 2109/, który stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze , przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Zgodnie natomiast z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się , jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Powołując się na powyższe uregulowania prawne organ II instancji uznał, że niepodważalnym jest, że rzeczoznawca majątkowy K. O. sporządził operat szacunkowy zgodnie z powyższym przepisem, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości. Dokonał on wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględnił w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych oraz jej przeznaczenie w planie miejscowym. Organ wskazał, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut stron, które podniosły, że rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy nie wziął pod uwagę transakcji zawartych w 2004r. dotyczących wykupu gruntów w obrębie ulicy [...] pod drogi. Wskazano, że pierwszym elementem w procesie szacowania jest sporządzenie analizy rynku. W metodzie porównywania parami wyselekcjonowuje się grupę nieruchomości do porównań. Tu jako rynek lokalny przyjęto teren G. - nieruchomości przeznaczone pod komunikację i infrastrukturę towarzyszącą, a spisania transakcji o cechach wolnorynkowych dokonano w Urzędzie Miejskim w G., po zapoznaniu się z aktami notarialnymi dotyczącymi transakcji na nieruchomościach. Zastosowano również ograniczenie czasowe dla analizowanych transakcji, wyselekcjonowano 44 transakcje spełniające przyjęte założenia, z których wybrano 30 o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej i na tej podstawie dokonano obliczeń niezbędnych do oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. W wyniku obserwacji rynku stwierdzono, że nie notuje się wzrostu cen w związku z upływem czasu, dla przyjętych ram czasowych. Analiza rynku lokalnego nie potwierdziła zarzutu stron, że transakcje nieuwzględnione w wycenie, a przeprowadzone w 2004r. w obrębie ulicy [...] związane z wykupem pod drogi określały cenę za 1m² od 255 do 475zł. Strony nie wskazały również na jakiej podstawie przyjmują taką wartość transakcji na tych nieruchomościach.
Podsumowując organ II instancji wskazał, że wobec faktu, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami, tj. zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych wydanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz, wobec tego że prawidłowość jego sporządzenia nie budzi zastrzeżeń, wniosek stron o wydanie opinii w sprawie wyceny przez Komisję Arbitrażową przy [...] Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych , nie zasługuje na uwzględnienie.
W skardze na powyższą decyzję E. N., E. S., J. Z., B. Z. i A. Sz. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.
W treści uzasadnienia skargi skarżący podtrzymali wszystkie dotychczasowe zarzuty wywodząc, że określona w operacie szacunkowym wartość rynkowa nieruchomości, stanowiąca podstawę do określenia wysokości odszkodowania jest rażąco niska.
Odnosząc się do uzasadnienia zaskarżonej decyzji skarżący podnieśli , że skoro opinia biegłego ma formę operatu szacunkowego, a operat sporządzany jest zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami- poprawności jego sporządzenia należy dokonać w zgodzie z art. 157 ustawy. Oceny tej nie może dokonywać organ wydając decyzję. Tymczasem Wojewoda w uzasadnieniu decyzji stwierdza, że organ administracyjny dokonał prawidłowej oceny zebranego materiału dowodowego, uznając opinię rzeczoznawcy za trafną. Cytując w dalszym ciągu treść uzasadnienia organu II instancji w części dotyczącej treści operatu skarżący zarzucili, że wykazali, iż nie wzięto pod uwagę cen transakcyjnych w 2004r. dotyczących wykupu gruntów w obrębie ulicy [...] pod drogi- do wyceny przyjęto transakcje nieodzwierciedlające faktycznej wartości rynkowej wycenianej nieruchomości / większość działek jest położona na innym terenie O., Sz., Ł., K. G. itp./. Działki wchodzące w skład nieruchomości są położone w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej- i mimo że obecnie w planie zagospodarowania przestrzennego M. są przeznaczone pod drogi, to jednak od 1977r. teren dzielnicy , na której są położone stanowił jednostkę urbanistyczno-mieszkaniową.- a więc były przedtem użytkowane jako działki budowlane. Skarżący wskazali, że organy administracji nie uwzględniły ich wniosku o wydanie opinii w sprawie wyceny nieruchomości przez Komisję Arbitrażową. W tym zakresie skarżący powołali się na przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że oceny poprawności sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W takim stanie rzeczy jak podnieśli skarżący wniesione zastrzeżenia i wątpliwości powinna rozstrzygnąć wyłącznie ta organizacja. Naruszeniem prawa jest dokonanie takiej oceny przez inny, nieuprawniony do tego organ. Skarżący wskazali, że w zaistniałej sytuacji , gdy wartość nieruchomości została zaniżona w stosunku do cen rynkowych w dzielnicy M. operat szacunkowy organ administracji winien skierować do Komisji Arbitrażowej działającej przy [...] Towarzystwie Rzeczoznawców Majątkowych, w celu wydania opinii. Zgodnie bowiem z cyt. przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych- a nie organ administracji wydający decyzję.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nadto odnosząc się do zarzutów skargi organ wskazał, że art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakłada na organy administracji publicznej obowiązku zwracania się w każdym przypadku o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a więc gdy organ nie zwraca się o dokonanie takiej oceny nie narusza prawa. Natomiast organ dysponując operatem szacunkowym nie może ograniczyć się jedynie do powołania się na wnioski zawarte w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić na jakich przesłankach biegły swoje wnioski oparł i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Nie dokonanie takiej oceny , stanowiło by naruszenie art. 77 kpa, który nakłada na organy administracji obowiązek zebrania materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i rozpatrzenia go w całości. Zatem nie można się zgodzić z twierdzeniem stron, że tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest uprawniona do dokonywania oceny prawidłowości operatu szacunkowego.
Skarżący ustosunkowując się do odpowiedzi na skargę w piśmie procesowym z 15 listopada 2006r. podnieśli ponownie, że zostało naruszone ich konstytucyjne prawo do słusznego odszkodowania. Prawo to nie zostało uwzględnione. Wskazali, że w czasie kiedy nieruchomość była przejmowana z mocy prawa na własność Gminy Miasta jej wartość rynkowa wynosiła 300z za 1m² - nieruchomość przejęta przez Gminę została wydzielona z działek budowlanych , których wartość w chwili przejęcia stanowiła w/wym. kwotę 300zł i gdyby nieruchomość ta nie została przejęta na cele publiczne , to wnioskodawcy, sprzedając ją jako działki budowlane mogliby uzyskać obecnie nawet do 470 zł za 1m²- tymczasem ustalona przez Starostę w decyzji wartość to zaledwie 95 zł za 1m². Skarżący ponownie wskazali, że już w trakcie rozprawy przed organem I instancji złożyli wniosek o zlecenie wykonania opinii o operacie szacunkowym przez uprawniony do tego na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ rzeczoznawców majątkowych, który bezstronnie oceniłby, czy określona w operacie cena 95 zł za 1m² odpowiada faktycznej wartości rynkowej. Skarżący podnieśli, że powołany przez organ II instancji w odpowiedzi na skargę art. 77 kpa stanowił podstawę do przychylenia się do wniosku powołanego wyżej skarżących. Wprawdzie art. 157 ust. 1 ustawy nie nakłada na organ administracji obowiązku zwracania się w każdym przypadku o dokonanie oceny prawidłowości operatu , to w sytuacji, gdy strona postępowania zgłasza taki wniosek to powinien on być uwzględniony z uwagi na przepis art. 7 kpa i wyrażoną w nim zasadę prawdy obiektywnej oraz zawarty w nim obowiązek załatwienia sprawy w sposób uwzględniający nie tylko interes społeczny, ale także słuszny interes obywateli wyrażający się w prawie do słusznego odszkodowania za przejętą z mocy prawa na cele publiczne nieruchomość.
Nadto w toku postępowania sądowego skarżąca E. N. złożyła pismo z dnia 17 października 2006r. wraz z kserokopią aktu notarialnego z dnia 7 września 2006r. dotyczącego sprzedaży przez skarżącą działki z przeznaczeniem na drogę, która to transakcja została dokonana za kwotę 30000zł , co daje cenę 1m² w wysokości 250zł.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola o której mowa w art. 1 § 1 ustawy sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej /§ 2/. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowo-administracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono wpływ na wynik sprawy / art. 145 § 1pkt1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi- Dz. U. nr 153, poz. 1270/. Z zasady, że sąd administracyjny ocenia, czy zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, wynika konsekwencja co do tego, że sąd ten rozważa prawo obowiązujące w dniu wydania decyzji, jak i stan sprawy istniejący na dzień wydania decyzji.
Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skargę uznać należy za nieuzasadnioną, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Organy administracji obu instancji rozstrzygając sprawę, wbrew zarzutom skargi, dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, prowadziły postępowanie w zgodzie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego oraz zastosowały właściwe przepisy prawa materialnego.
Działki gruntu nr [...], nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 1327m² powstałe w wyniku podziału działek nr [...] i nr [...],wydzielone pod drogę publiczną gminną i poszerzenie istniejącej drogi gminnej-ul. [...], z mocy prawa przeszły na własność Gminy G. na podstawie decyzji Prezydenta Miasta zatwierdzających projekt podziału nieruchomości z dnia 10 września 2004r. nr [...] i z dnia 11 stycznia 2005r. nr [...]- art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Stosownie do przepisu art. 98 ust3 ustawy o gospodarce nieruchomościami za działkę gruntu, która przeszła na własność gminy, przysługuje od gminy odszkodowanie. Za działkę tą, na mocy art. 98 ust. 3 ustawy właścicielowi przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między nim a zarządem gminy. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Wykładnia powyższej normy prawnej oznacza, że w postępowaniu administracyjnym ustalającym wysokość tego odszkodowania należy stosować reguły przewidziane w ustawie o gospodarce nieruchomościami dla określenia odszkodowania przy wywłaszczaniu nieruchomości, to jest jej rozdziału 5 działu III. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Zatem sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy jest niezbędnym i podstawowym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości, o odszkodowanie za którą wystąpili skarżący.
W dacie wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywało powoływane przez organ administracji rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm./, które to rozporządzenie wyczerpująco wymienia składniki prawidłowo sporządzonego operatu szacunkowego. Dodatkowo w § 36 szczegółowo ustala zasady określania wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.
Zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. § 36 ust. 2 stanowi zaś, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący:
1/ wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1m² gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących , powoduje , że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%
2/ wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje , że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.
Natomiast w ust. 3 tego przepisu wskazane jest, przepisy ust. 1 i 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do ustalenia odszkodowania za działki gruntu, o których mowa w art. 98 ust. 1ustawy o gospodarce nieruchomościami, z tym, że stan nieruchomości , z których wydzielono te działki, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy w niniejszej sprawie zgodnie z obowiązującym prawem prawidłowo zastosował metodę określoną w przepisie § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia stosując metodę analizy statystycznej rynku w podejściu porównawczym, przyjmując jako podstawę ustaleń ceny 1m² działek z aktów notarialnych, udostępnionych w Urzędzie Miejskim w G., zawierających dane dotyczące wolnorynkowych transakcji kupna- sprzedaży działek gruntowych przeznaczonych pod drogi , zawartych w okresie od września 2003r. do 17 grudnia 2004r., zaktualizowane na dzień sporządzenia wyceny- tj. 15 września 2005r jako data ustalenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy wykorzystując wszelkie dostępne dane o nieruchomościach zawarte w źródłach , o których stanowi art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wykazał, że na rynku lokalnym istnieje obrót działkami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, a więc jest możliwe określenie wartości przedmiotowych działek w oparciu o metodę porównawczą bazując na cenach transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele. Zastosowanie innej metody, w okolicznościach sprawy, dla ustalenia wartości nieruchomości skarżących było by sprzeczne z obowiązującym prawem. Brak jest więc podstaw , aby dokonać wyceny nieruchomości przy założeniu, że przez wiele lat nieruchomości te stanowiły działki budowlane.
Przedstawione wyżej uregulowania stanowią że przy wycenie należy przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych na drogi publiczne. Zarzuty skarżących, że do wyceny przyjęto nieruchomości położone w innych dzielnicach miasta, a więc nieodzwierciedlające faktycznej wartości rynkowej wycenianych nieruchomości oraz, że nieuwzględniono, tego że nieruchomości skarżących są położone w atrakcyjnym punkcie / w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej/ nie są zasadne w rozpatrywanej sprawie. Podkreślić należy, że przedmiotem wyceny w sprawie jest wartość nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi i poszerzenie drogi istniejącej, a nie ustalenie wartości nieruchomości przeznaczonych na inne cele , w tym cele związane z budownictwem mieszkaniowym. W operacie szacunkowym biegły rzeczoznawca szczegółowo przedstawił podstawy do wyceny operatu, oznaczając atrybuty związane z wycenianą nieruchomością, ich rodzaj oraz wartość, są to mianowicie lokalizacja, otoczenie , powierzchnia, dojazd i dostępność oraz kształt działki. W obliczeniach dotyczących wartości działki cechy te zostały uwzględnione w tym lokalizacja jako dobra na osiedlu mieszkaniowym z dobrymi perspektywami rozwoju, otoczenie , sąsiedztwo jako zabudowa mieszkaniowa, w sąsiedztwie, poza działkami z których zostały wydzielone działki, dostępność jako utrudniona z drogi gruntowej oraz kształt jako wąski , wydłużony, utrudnione zagospodarowanie. Wskazać należy, że biegły przedstawił też podstawy wycen nieruchomości o skrajnych cechach transakcyjnych najniższej , która wyniosła 45zł/1m² i najwyższej wskazywanej przez skarżących/ protokół rozprawy z dnia 22 listopada 2006r./ , która wyniosła 170zł/1m² w dzielnicy F. przy ul. [...] , która uzyskała wysokie wartości atrybutu rynkowego takiego jak dostęp – bardzo dobry z drogi krajowej, , przy niskiej ocenie otoczenia – zabudowa usługowa oraz przy przeciętnym położeniu.
W świetle powyższego uznać należy, że rzeczoznawca uwzględnił w swojej wycenie, wbrew zarzutom skarżących, położenie i otoczenie nieruchomości skarżących, uznając lokalizację za dobrą z perspektywami rozwoju oraz położenie w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Natomiast skoro przedmiotowe działki są działkami przeznaczonymi na drogi to również w swojej wycenie uwzględnił te cechy nieruchomości / wagę danej cechy/, które mają wpływ na cenę uzyskiwaną przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, z uwagi na charakter drogi / § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego/.
Niezasadny jest zarzut, że biegły przyjął do wyceny nieruchomości nieodzwierciedlające wartości nieruchomości skarżących. W pierwszej kolejności zważyć należy, że rzeczoznawca uwzględnił ceny uzyskane za działki położone w dzielnicy M., lecz przede wszystkim podkreślić należy, że biegły zobowiązany był i zastosował do wyceny podejście porównawcze poprzez przyjęcie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych na drogi. Skoro więc na rynku lokalnym / na terenie G./ istniał obrót działkami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, to rzeczoznawca prawidłowo określił wartość działek w oparciu o metodę porównawczą bazując na cenach transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów na te cele w oznaczonym przedziale czasowym. Dopiero bowiem analiza rynku, przy uwzględnieniu jako podstawy ustaleń ceny 1m² działek z aktów notarialnych udostępnionych biegłemu w/wym. okresie czasu pozwoliła na ustalenie ceny nieruchomości skarżących metodą porównawczą stosownie do wymogów przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 powoływanego rozporządzenia.
Zgodnie z powoływanym przez skarżących przepisem art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie te czynności. Postępowanie przewidziane w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jego rezultatem nie może być więc dokonanie określenia wartości przedmiotu wyceny. W wyniku tego postępowania nie dochodzi zatem do określenia wartości nieruchomości przez tę organizację i podmioty kwestionujące operat szacunkowy nie mogą żądać takiego ustalenia. Zatem żądanie stron aby organizacja rzeczoznawców ponownie dokonała sprawdzenia wartości nieruchomości nie może zasługiwać na uwzględnienie. W odniesieniu do stanowiska skarżących , że organ administracji nie jest organem właściwym do stwierdzenia rzetelności i poprawności sporządzania operatów szacunkowych wskazać należy, że w orzecznictwie przyjmuje się , że opina wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią , która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego. Ocena organu o wysokości odszkodowania nie może być oczywiście dowolna . Należy uznać, że w sytuacji, gdy organ uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego lub z przepisami wykonawczymi ma możliwość zlecenia dokonania wnioskowanej przez skarżących oceny lub zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jednakże w rozpatrywanej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. W okolicznościach sprawy organ administracji dokonał oceny prawidłowości sporządzenia operatu z obowiązującymi przepisami , ustalając, że biegły sporządzając operat działał zgodnie z obowiązującymi przepisami i stanowisko swoje uzasadnił w zaskarżonej decyzji. Ustalenia te uznać należy za prawidłowe. Skoro zatem badanie prawidłowości operatu szacunkowego w trakcie postępowania administracyjnego w celu ustalenia wysokości odszkodowania przez organizację rzeczoznawców nie jest obligatoryjne, w przypadku wniosku stron, to w rozpatrywanej sprawie organ na organie nie spoczywał obowiązek uwzględnienia wniosku skarżących o to aby skierować operat do oceny przez organizację rzeczoznawców. Natomiast nie było przeszkód aby skarżący umowę, o której mowa w cyt. przepisie zawarli we własnym imieniu.
Skarżący podnosili w toku postępowania , że wartość działek ustalona w operacie na 95 zł/m² została zaniżona , gdyż w rejonie ul. [...] ceny związane z wykupem pod drogi są dużo wyższe i mieszczą się w granicach od 255- 475zł/m². Wskazać należy, że cena powołana przez skarżących nie znajduje potwierdzenia . Biegły rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy dokonał spisania transakcji wolnorynkowych nieruchomości przeznaczonych pod komunikację i infrastrukturę towarzyszącą na terenie G. począwszy od września 2003r. do15 grudnia 2004r. w , po zapoznaniu się z aktami notarialnymi. Najwyższa cena wyniosła 170zł za 1m², przy średniej wynoszącej 88 zł/1m.² Zestawienie wszystkich transakcji znajduje się w operacie szacunkowym. W tych okolicznościach organ II instancji w sposób prawidłowy znajdujący potwierdzenie w materiale dowodowym sprawy uznał, że analiza rynku nie potwierdziła zarzutu stron dotyczącego podanych wyżej cen nieruchomości. Również prawidłowo organ ten ustalił, że strony również nie wskazały na jakiej podstawie przyjmują podaną przez siebie wartość transakcji na nieruchomościach dokonanych przy ul. [...]. Ceny takiej nie zawiera zestawienie dokonanych transakcji. Wprawdzie skarżąca E. N. złożyła do akt sprawy pismo z dnia 17.10. 2006r. wraz z kserokopią aktu notarialnego, w którym to podaje, że dokonała sprzedaży działki z przeznaczeniem na drogę za kwotę 1m² w wysokości 250 zł, to powyższe nie ma wpływu na zasadność rozstrzygnięcia sprawy przez organ II instancji. Z kserokopii aktu notarialnego z dnia 7 września 2006r. wynika, że skarżąca sprzedała dwie działki, w tym działkę drogową nr [...] obszaru 120 m² za cenę 30.000zł. Jednocześnie z aktu notarialnego wynika, że zawierający umowę sprzedaży okazali między innymi zaświadczenie wydane dnia 21 lipca 2006r. przez Wydział Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków Urzędu Miejskiego w G., z którego wynika, że zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego M. rejon ulicy [...] w G. działka oznaczona między innymi nr [...] znajduje się w obszarze oznaczonym symbolem : " 004-22 domki jednorodzinne wolnostojące, bliźniaki, domki dwurodzinne w układzie poziomym i pionowym- preferowana zabudowa wolnostojąca". Zatem działka na którą powołuje się skarżąca znajduje się zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego w obszarze opisanej w planie zabudowy mieszkaniowej. Uzyskana więc cena za 1m² powyższej działki w wysokości 250zł nie dotyczy nieruchomości objętych wyceną w operacie szacunkowym, a więc nie dotyczy działek zajętych lub przeznaczonych na drogi. Działki, których dotyczy niniejsza sprawa a mianowicie działki nr [...], [...] i [...] położone w G. przy ul. [...] zgodnie z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego M.-rejon ulicy [...]j znajdują się na obszarze przeznaczonym na poszerzenie ul. [...] / droga gminna / i na obszarze przeznaczonym na projektowaną ulicę dojazdową- drogę publiczną. Powyższe ustalenia planistyczne niezależnie od poczynionych wyżej ustaleń powodują, że inna jest cena uzyskiwana przy sprzedaży gruntów przeznaczonych na drogi czy też poszerzenie istniejącej drogi, a inna przy sprzedaży gruntów znajdujących się w obszarze zabudowy mieszkaniowej czy też usługowej.
Podsumowując stwierdzić należy, że rozpatrując sprawę ustalenia odszkodowania za grunty przejęte pod drogi organ odwoławczy prawidłowo wydał decyzję na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu jej wydania, nie naruszając zasad postępowania administracyjnego.
Biorąc powyższe pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.