II SA/GD 688/25

II SA/Gd 688/25 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-12-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-04
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Diana Trzcińska /przewodniczący/
Justyna Dudek-Sienkiewicz
Krzysztof Kaszubowski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 98a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz Protokolant Specjalista Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 7 lipca 2025 r., nr SKO Gd/5882/24 w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję.
Uzasadnienie
M. K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie opłaty adiacenckiej.
Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Decyzją z dnia 18 listopada 2024 r. Burmistrz Miasta i Gminy Pelplin (dalej jako: "Burmistrz", "organ I instancji") ustalił M. K. (dalej jako: "strona", "skarżący") opłatę adiacencką w wysokości 16.754,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] obręb ewidencyjny J. gmina P. o pow. 15,5833 ha na skutek jej podziału na działki nr [...] o pow. 0,1181 ha (przeznaczonej na poszerzenie działki sąsiedniej nr [...]) oraz nr [...] o pow. 15,4652 ha teren pozostaje bez zmian.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy"), po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia 7 lipca 2025 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu, przywołując m. in. treść przepisu art. 98 ust. 1a, art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1 – 3, art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.g.n.") Kolegium wskazało, że Rada Miejska w Pelplinie uchwałą nr XIV/134/19 z dnia 22 listopada 2019 r. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Organ I instancji w dniu 14 września 2021 r., na wniosek strony, wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w P., obręb J. stanowiącej dz. nr [...] na działki o nr [...] i [...]. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem 1 października 2021 r.
Ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości zobowiązywała organ I instancji do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Oceniając zaskarżone rozstrzygnięcie Kolegium w pierwszej kolejności wskazało, że w sprawie został spełniony warunek wskazany w art. 98a ust. 1a u.g.n.
Następnie, przywołując orzecznictwo sądów administracyjnych, Kolegium podniosło, że sporządzony w dniu 30 września 2024 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. operat szacunkowy jest zgodny zarówno z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 555; dalej jako: "rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r."), który obowiązywał do dnia 8 września 2023 r., jak również z obecnie obowiązującym 79 ust. 1 rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832; dalej jako: "rozporządzenie z dnia 5 września 2023 r."). W szczególności operat posiada wszelkie niezbędne elementy, zgodnie z § 79 ust. 1 rozporządzeniem Ministra Rozwoju i Technologii. Do operatu szacunkowego dołączono istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu (wydruk mapy poglądowej, kserokopia decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, wyrys z ewidencji gruntów). Określono przedmiot wyceny, jej cel oraz podstawę formalną, a także źródła danych o nieruchomości. Wskazano także daty istotne dla określenia wartości nieruchomości (data na którą określono stan przedmiotu wyceny przed podziałem - 1 października 2021 r., stan po wydaniu decyzji podziałowej z 1 października 2021 r., data sporządzenia wyceny - 30 września 2024 r.). Operat zawiera także szczegółowy opis stanu faktycznego sąsiedztwa, jak i nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca wskazał, że wyceniana nieruchomość o pow. 15,5833 ha jest położona w obrębie geodezyjnym J., w południowej części gminy P. Odległość od P. wynosi ok. 3 km. Nieruchomość jest zlokalizowana na obrzeżach zabudowy niewielkiej wsi J. Otoczenie nieruchomości stanowią tereny upraw rolniczych, budynki mieszkalne jednorodzinne i zabudowania zagrodowe. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się 10 wydzielonych geodezyjnie działek budowlanych. Wyceniany teren posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej, która przebiega przez wieś J. - droga wojewódzka nr [...]. Odległość do wjazdu na autostradę [...] w miejscowości R. wynosi ok. 7 km. Rzeczoznawca wskazał, że przed podziałem geodezyjnym działka nr [...] o pow. 15,5833 ha miała wielokątny kształt, pagórkowate ukształtowanie terenu; południowa część działki (ok. 65% całej powierzchni) stanowi las gospodarczy z dominującym drzewostanem sosny w wieku 54 lat, I klasy bonitacji, o zadrzewieniu 0,7. Północna część działki stanowi teren rolny z zabudową zagrodową w postaci wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego i kilku budynków gospodarczych zlokalizowanych w sąsiedztwie zabudowy wsi J. Przeważające klasoużytki gruntu rolnego to RlVa i RV. Grant rolny jest miejscowo zadrzewiony. Stan po podziale geodezyjnym: działka nr [...] o pow. 15,5833 ha uległa podziałowi na działki [...] o pow. 0,1181 ha - działka wydzielona z terenów rolniczych działki nr [...], kształtem zbliżona do prostokąta, teren płaski, bezpośrednio graniczy z nieruchomością zabudowaną budynkiem jednorodzinnym, działką budowlaną, pasem drogowym drogi wojewódzkiej (brak urządzonego wjazdu) oraz z działką nr [...] działka jest niezabudowana i niezagospodarowana, częściowo zadrzewiona, na działkę nr [..] o pow. 15,4652 ha - pozostały teren po wydzieleniu geodezyjnym działki nr [...]. Stan zagospodarowania nieruchomości w dniu uzyskania klauzuli ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości nie różnił się od stanu na dzień wydania tej decyzji. Rzeczoznawca wskazał także na uzbrojenie terenu nieruchomości i tak przed podziałem geodezyjnym budynek mieszkalny jednorodzinny na terenie działki nr [...] był przyłączony do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej i teletechnicznej, po podziale zaś działka nr [...] posiadała dostęp do sieci wodociągowej przy granicy działki, budynek mieszkalny jednorodzinny na terenie działki nr [...] był przyłączony do sieci wodociągowej, elektroenergetycznej i teletechnicznej. Biegły przedstawił analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (przed podziałem jak i po podziale), wskazał również rodzaj określanej wartości, wybór podejścia, metody i techniki szacowania (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Operat zawiera także zastosowane przez rzeczoznawcę wzory wykorzystane przy wyliczaniu wartości nieruchomości. Ich zapis ma postać równań matematycznych, które – w ocenie Kolegium – są zrozumiałe oraz czytelne. Biegły wskazał także oceny poszczególnych cech wpływających na poziom nieruchomości i zrobił to w sposób jasny i zrozumiały, nieodbiegający od standardów przyjętych w tego rodzaju sprawach.
W ocenie Kolegium rzeczoznawca w operacie w sposób wystarczający dokonał opisu stanu nieruchomości, ich sąsiedztwa, scharakteryzował miejscowość, w której się znajduje, a także cały region. Każda nieruchomość przyjęta do porównania została właściwie opisana w aspekcie cech rynkowych wpływających na wartość. Każdą z nieruchomości opisano oraz nadano jej odpowiednią ocenę za poszczególną cechę rynkową.
Rzeczoznawca zbadał trend czasowy i ustalił, że wynosił on 0,50 % miesięcznie. Analizując i dokonując charakterystyki rynku biegły wskazał, że dla potrzeb oszacowania wartości rynkowej terenu rolniczego przyjęto następujące cechy analizowanego rynku nieruchomości: jako rodzaj rynku uwzględniając sposób wyceny uregulowany w § 54 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z przyjętymi założeniami do szacowania (pkt 9) do analizy przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi o przeznaczeniu rolnym, jako obszar rynku przyjęto nieruchomości położone na obszarze gminy P. i sąsiedniej gminy G., okres badania cen - przyjęto okres badania rynku od stycznia 2020 r., do grudnia 2021 r. Po przeprowadzeniu analizy nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu rolnym, wybrano 5 transakcji sprzedaży nieruchomości o charakterystyce zbliżonej do wycenianego gruntu.
Rzeczoznawca ustalił także cechy rynkowe nieruchomości wpływające na ich wartość przed i po podziale. Stwierdził, że są to: lokalizacja, powierzchnia, dojazd, uzbrojenie. Każda z tych cech otrzymała ocenę: określoną cechę i opis. W związku z powyższym – w ocenie organu odwoławczego - rzeczoznawca zebrał zbiór nieruchomości podobnych, a także uzasadnił i wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się przy ich wyborze.
Na podstawie operatu szacunkowego organ I instancji, ustalając wysokość opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej geodezyjnie przed podziałem nr [...], a po podziale nr [...] i [...] wykazał, że wartość nieruchomości w związku z podziałem wzrosła o kwotę stanowiącą różnicę między wartością działki po podziale geodezyjnym a jej wartością przed podziałem geodezyjnym tj. (894 524,00 zł - 838 675,00zł = 55 849,00 zł). W konsekwencji tak poczynionych ustaleń organ I instancji po zastosowaniu zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa stawki procentowej do wyliczenia opłaty adiacenckiej wynoszącej w tym przypadku 30% prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej na poziomie (55 849,00 zł x 30%) 16 754,70 zł.
W konsekwencji Kolegium uznało sporządzony w sprawie operat za miarodajny dowód pozwalający na właściwe oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości na skutej jej podziału.
Kolegium podkreśliło jednocześnie, że strona miała możliwość czynnego udziału w postępowaniu i tym samym nie doszło do naruszenia art. 10 k.p.a.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżący wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji i ponowne przeprowadzenie postępowania w oparciu o dowód w postaci nowego, rzetelnego operatu szacunkowego, który w sposób prawidłowy określił wartość nieruchomości w miejscowości J. Zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów art. 7, art. 75 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także naruszenie § 79 ust. 1 rozporządzenia z dnia 5 września 2023 r. W ocenie skarżącego postępowanie było prowadzone w oparciu o operat szacunkowy niezgodny ze stanem faktycznym. W szczególności w przedstawionym operacie biegły pominął okoliczność, że w odległości ok. 600 m od wycenianej działki znajduje się farma wiatrowa składająca się z 24 turbin wiatrowych o mocy 2 MW, która ma wpływ na wycenę i wartość nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Z kolei przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935; dalej: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.
Przeprowadzona w tak określonych granicach kontrola legalności wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej: "SKO", "Kolegium") z dnia 7 lipca 2025 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy Pelplin (dalej jako: "Burmistrz", "organ I instancji") o ustaleniu M. K. (dalej jako: "strona", "skarżący") opłaty adiacenckiej w wysokości 16.754,70 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] obręb ewidencyjny J. gmina P. w wyniku jej podziału nie może się ostać w obrocie prawnym.
Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm.), która w art. 98a stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).
Z przytoczonych przepisów wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1) dokonano ostatecznego (prawomocnego) podziału nieruchomości na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres trwania użytkowania, 2) w dniu, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, 3) nie upłynął okres trzech lat liczony od dnia, w którym orzeczenie o podziale stało się ostateczne (prawomocne), 4) podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości rynkowej.
W niniejszej sprawie bezspornie ustalono, że decyzją z dnia 14 września 2021 r., organ I instancji na wniosek strony wydał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości położonej w P., obręb J. stanowiącej dz. nr [...]. Działka ta została podzielona na działki o nr [...] i [...], a decyzja stała się ostateczna z dniem 1 października 2021 r.
W tej dacie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Pelplinie nr XIV/134/19 z 22 listopada 2019 r. ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty zostało wszczęte zawiadomieniem z 9 lipca 2024 r. (zawiadomienie o wszczęciu postępowania – w aktach administracyjnych).
Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że wszczęcie postępowania w sprawie przedmiotowej opłaty nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 98a ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 146 ust. 1a tej ustawy). Wycena dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonywana jest w operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832). Organ odwoławczy oceniając prawidłowość operatu szacunkowego odniósł się także do przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r., poz. 555 ze zm.). W ocenie Sądu mając na uwadze, że rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii weszło w życie z dniem 9 września 2023 r. (zob. § 86 tego rozporządzenia), wobec wszczęcia postępowania po tej dacie, ocena operatu w zakresie zgodności z przepisami nieobowiązującego rozporządzenia była zbędna.
Z przywołanych wyżej przepisów u.g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej zależy od wykazania przez organ administracji na podstawie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w opinii wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Nie budzi zatem wątpliwości, że operat szacunkowy jest w zasadzie najważniejszym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej i stąd też ustawodawca w art. 146 ust. 1a u.g.n. powierzył szacowanie wartości nieruchomości rzeczoznawcom majątkowym. Jednocześnie operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód (wyrok NSA z dnia 24 kwietnia 2013 r., I OSK 1930/11; wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15). Z tego względu do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z uwagi na szczególny charakter dowodu jakim jest operat szacunkowy w orzecznictwie sądowym zwraca się uwagę, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 czerwca 2023 r., II SA/Łd 166/23). Niezależnie od powyższego, zarówno organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne rozpoznające skargi na decyzje tych organów w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod względem formalnym, która obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków (por. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11).
W ocenie Sądu orzekającego w sprawie organy administracji dokonały prawidłowej oceny operatu szacunkowego. Na podkreślenie zasługuje obszerna i wnikliwa ocena tego dowodu dokonana przez organ odwoławczy na s. 5 – 8 uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Kolegium odniosło ją do obowiązujących przepisów i szczegółowo przedstawiło treść operatu, wyjaśniając z jakich powodów został on uznany za prawidłowo sporządzony dowód w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej.
W skardze do Sądu M. K. powołał się na okoliczność, która – jego zdaniem – istniała w momencie wydania decyzji, ale została przez organy administracji pominięta. Skarżący wskazał, że z odległości ok. 600 m od wycenianej działki znajduje się farma wiatrowa składająca się z 24 turbin wiatrowych o mocy 2 MW. Takie sąsiedztwo, zdaniem skarżącego ma wpływ na wartość nieruchomości, a brak jego uwzględnienia przez rzeczoznawcę dowodzi, że wbrew treści operatu nie przeprowadził on oględzin nieruchomości. Na rozprawie przed Sądem w dniu 10 grudnia 2025 r. M. K. przedstawił wydruki zdjęć dokonane z terenu wycenianej działki obrazujące farmę wiatrową.
W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że dokonał "oględzin nieruchomości" w dniu 19 września 2024 r. (s. 5 operatu). Jednocześnie w części "Stan techniczno – użytkowy i lokalizacja szczegółowa" (s. 8 operatu) bardzo szczegółowo opisano sąsiedztwo wycenianej nieruchomości. W żadnym miejscu operatu szacunkowego nie ma jednak informacji o farmie wiatrowej zlokalizowanej w bliskim sąsiedztwie wycenianej nieruchomości. Nie odniosły się do tej kwestii także organy administracji w uzasadnieniach swoich decyzji. Zdaniem Sądu, na podstawie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie można ustalić czy farma ta ma wpływ na wartość nieruchomości, a w konsekwencji czy sąsiedztwo takiej farmy powinno być uwzględnione w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do porównania. Nie sposób ustalić czy brak jakiejkolwiek informacji na temat farmy wiatrowej wynika z tego, że rzeczoznawca ją pominął czy też z tego względu, że jej lokalizacja nie ma żadnego wpływu na wartość nieruchomości. W pierwszym przypadku zachodziłaby konieczność dokonania korekty operatu szacunkowego, w drugim – konieczność uzyskania odpowiednich wyjaśnień autora tego dokumentu. Bez wątpienia zatem na etapie postępowania sądowego ujawniła się nowa okoliczność, a jej ewentualny wpływ na wynik sprawy wymaga wyjaśnienia. W sprawie nie zachodzi jednak konieczność uchylenia decyzji obu instancji albowiem wskazana kwestia może być wyjaśniona przez organ odwoławczy w ramach uzupełniającego postępowania dowodowego przeprowadzonego na podstawie art. 136 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r., poz. 1691).
Z uwagi na powyższe Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b P.p.s.a. Wobec braku żądania zwrotu kosztów postępowania, mimo pouczenia zawartego w zawiadomieniu z dnia 8 września 2025 r., Sąd nie orzekał w tym zakresie ze względu na treść art. 210 § 1 P.p.s.a.
Orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu dostępne są na stronie: https://orzeczenia.nsa.gov.pl.