II SA/Gd 679/25

II SA/Gd 679/25 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-12-10
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-02
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Diana Trzcińska /przewodniczący/
Justyna Dudek-Sienkiewicz /sprawozdawca/
Krzysztof Kaszubowski
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2025 poz 418
art. 35 ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Diana Trzcińska Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz (spr.) Protokolant Specjalista Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 10 grudnia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi I. S. i P. S. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 21 lipca 2025 r., nr WI-I.7840.1.46.2025.ZK w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenie pozwolenia na budowę oddala skargę.
Uzasadnienie
I. S. i P. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z 21 lipca 2025 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Prezydent Miasta G. decyzją z dnia 18 lutego 2025 r. rozpoznając wniosek A. K. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno – budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą przy ul. W. na działce nr [...] w G., obręb [...]. Prezydent w uzasadnieniu wskazał, że budynek został zlokalizowany bezpośrednio przy granicy z działką nr [...], zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, albowiem działka objęta inwestycją ma maksymalną szerokość 13,6 m. Odległość projektowanego budynku od budynku znajdującego się na sąsiedniej działce nr [...] wynosi 28,5 m, co jest zgodne z wymogami § 271 ww. rozporządzenia. Ponadto zgodnie z § 272 ściana projektowanego budynku zlokalizowana na granicy z działką nr [...] jest ścianą oddzielenia przeciwpożarowego oraz zostało zachowane wymagane nasłonecznienie i zacienianie. Wobec tego nie ma podstaw, by stwierdzić niezgodność inwestycji z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.
Prezydent wskazał, że dane przedstawione w części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu wykonanej na aktualnej mapie do celów projektowych nie dają podstaw do stwierdzenia istotnego podwyższenia terenu działki nr [...] w stosunku do działki nr [...]. Przyjęty poziom posadzki parteru projektowanego budynku na wys. 151,4 m.n.p.m. nie odbiega od poziomów terenu na działce nr [...] wzdłuż granicy z działką [...], określonych w granicach 151,1 - 151,5 m.n.p.m. (na długości projektowanego budynku jest to poziom 151,1 - 151, 4 m.n.p.m.).
Organ uznał też, że dla budynku zlokalizowanego na działce nr [...] został spełniony warunek naturalnego oświetlenia wynikający z § 13 ww. rozporządzenia, bowiem odległość między projektowanym budynkiem (obiekt przesłaniający) a budynkiem mieszkalnym na działce nr [...] (obiekt przesłaniany) wynosząca ok. 28,5 m jest zdecydowanie większa, niż wysokości przesłaniania (ok. 9 m). Z dołączonej do projektu zagospodarowania terenu analizy zacieniania wynika, że planowane zamierzenie nie wpłynie znacząco na stopień nasłonecznienia pomieszczeń w budynku znajdującym się na działce nr [...]. Po godzinie 9.00 cień rzucany przez projektowany budynek nie obejmie budynku istniejącego należącego do skarżących, a po godzinie 11.00 także działki nr [...].
Organ uznał też, że projektowane ukształtowanie terenu działki nr [...] zapewnia spełnienie zapisów § 29 rozporządzenia dotyczących zakazu kierowania spływu wód opadowych na teren sąsiedniej nieruchomości. Prezydent stwierdził także, że planowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr XXXII/753/05 Rady Miasta Gdyni z dnia 22 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chwarzno - Wiczlino w Gdyni, rejon ulic Suchej i Wiczlińskiej (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego z dnia 13 września 2005r., nr 86, poz. 1741)).
Wojewoda Pomorski decyzją z 21 lipca 2025 r. rozpoznając odwołanie skarżących utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W ocenie organu projektowane zamierzenie budowlane wpisuje się w przewidzianą w planie miejscowym funkcję, ponieważ stanowi budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spełnione też zostały ustalenia planu odnoszące się do zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu dotyczące parametru intensywności zabudowy.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia ustaleń karty terenu 052 w zakresie dotyczącym minimalnej powierzchni działki budowlanej dla domów jednorodzinnych – co najmniej 600 m2 oraz minimalnej szerokości frontu takiej działki ustalonej na 20 m, wyjaśniono, że wymogi te dotyczą innego, niż pozwolenie na budowę postępowania administracyjnego. Zastosowanie § 9 uchwały odnoszącego się do zasad i warunków scalania i podziału nieruchomości w postępowaniu, którego przedmiotem nie jest ani nowy podział geodezyjny, ani scalanie, nie znajduje uzasadnienia, należy bowiem oddzielić warunki zabudowy od warunków scalania i podziału nieruchomości. Jedynie te pierwsze dotyczą postępowania administracyjnego w sprawie pozwolenia na budowę.
Wojewoda stwierdził następnie, że projekt zagospodarowania terenu spełnia wszelkie wymagania stawiane przez przepisy prawa, w tym przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na podstawie § 12 ust. 4 pkt 1 warunków technicznych w przypadku, gdy w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, szerokość działki budowlanej nie przekracza 16 m dopuszcza się, by budynek zlokalizowano ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m od granicy. Kluczowym warunkiem zastosowania tego przepisu jest wskazana szerokość działki. Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że jeśli szerokość działki mieści się w określonym wymiarze, tj. nie przekracza 16 m, możliwe jest jego zastosowanie. Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że działka inwestycyjna w najszerszym miejscu ma szerokość wynoszącą ok. 13,5 m, a zatem inwestor ma możliwość zlokalizowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Biorąc pod uwagę, że od północy i od wschodu teren przeznaczony pod zabudowę ograniczają nieprzekraczalne linie zabudowy, był to w istocie jedyny sposób na usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...].
Ponadto spełnione zostały warunki, o których mowa w § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia, jako że tarasy odsunięto od granicy nieruchomości na odległość wynoszącą 1,5 m. Jedno zewnętrzne miejsce postojowe znajduje się w odległości powyżej 4 m od granicy z działką skarżących, co spełnia wymagania, o których mowa w § 19 dla zabudowy takiej, jak projektowana. Spełnione zostały też wymagania dotyczące przesłaniania, oświetlenia naturalnego i nasłonecznienia oraz zapewnienia dojścia i dojazdu do budynku, a także związane z zapewnieniem miejsca gromadzenia odpadów oraz zagospodarowania wód deszczowych. Wody opadowe z terenu inwestycji zagospodarowane zostaną na terenie działki objętej inwestycją i gromadzone będą w szczelnym zbiorniku na wody opadowe. Z kolei z uwagi na zlokalizowanie budynku przy granicy działki budowlanej zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego realizując wymagania, o których mowa w § 271 - § 272 rozporządzenia.
Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej, że w części rysunkowej projektu zagospodarowania terenu nie ujęto istniejącego domu jednorodzinnego posadowionego na działce nr [...] (powstałej w wyniku podziału geodezyjnego działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta G. z dnia 31 marca 2025 r.), w pierwszej kolejności wskazano, że odległość między projektowanym budynkiem a budynkiem mieszkalnym na działce należącej do skarżących wynosi ok. 28,5 m. Co prawda rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 21 lutego 1995 r. w sprawie rodzaju i zakresu opracowań geodezyjno-kartograficznych oraz czynności geodezyjnych obowiązujących w budownictwie określało w § 5, że mapy do celów projektowych, powinny obejmować również obszar otaczający teren inwestycji w pasie co najmniej 30 m, niemniej rozporządzenie to zostało uchylone 31 lipca 2020 r. Aktualnie mapę do celów projektowych wykonuje się dla obszaru wskazanego w zgłoszeniu prac geodezyjnych obejmującego obszar niezbędny do sporządzenia dokumentacji projektowej, zgodnie z § 30 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 18 sierpnia 2020 r. w sprawie standardów technicznych wykonywania geodezyjnych pomiarów sytuacyjnych i wysokościowych oraz opracowywania i przekazywania wyników tych pomiarów do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Dz.U. z 2022 r. poz. 1670). W rezultacie nie ma przepisu, który nakazywałby sporządzenie mapy do celów projektowych przedstawiającej obszar otaczający teren inwestycji o takim zasięgu, jak chcieliby skarżący. Niezależnie od powyższego zdaniem Wojewody przedstawiony zakres opracowania jest wystarczający do ustalenia zgodności projektowanej inwestycji z przepisami prawa.
Zdaniem Wojewody bez wpływu na wynik sprawy pozostaje również fakt podziału działki należącej do I. S. i P. S., dokonany na mocy decyzji Prezydenta Miasta G. z dnia 31 marca 2025 r. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości położonej w G. - działki nr [...]. Możliwość zabudowy działki nr [...] w sposób opisany w decyzji podziałowej nie wyłącza możliwości zabudowy działki nr [...] przez posadowienie budynku jednorodzinnego na granicy z działką nr [...]. O przeznaczeniu terenu zarówno działki inwestycyjnej, jak i działki należącej do skarżących decydują te same zapisy planu miejscowego, bowiem obie nieruchomości położone są na terenie oznaczonym symbolem 052 MN2.
Za niezrozumiałe należy w ocenie Wojewody uznać stanowisko skarżących powołujące się na "wspólną ścianę ogniową", bowiem zaprojektowana ściana oddzielenia przeciwpożarowego REI 60 w całości została zlokalizowana na działce inwestora. Bezzasadna jest również argumentacja o konieczności uzyskiwania zgody każdorazowego właściciela działki nr [...] na dobudowę bliźniaczą, bowiem obowiązujące przepisy prawa takiej zgody nie wymagają. W ocenie Wojewody skarżący, zgodnie z planem miejscowym i warunkami technicznymi, będą mogli zrealizować na działce nr [...] zabudowę bliźniaczą, a zatem pożądany "kompromis inwestycyjny" w ramach "uzasadnionych interesów osób trzecich", o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego zostanie osiągnięty. Jakkolwiek projektowana inwestycja z uwagi na swoje usytuowanie przy granicy z działką nr [...] wprowadzać będzie pewne ograniczenia w przyszłej zabudowie tej działki, nie można jednak wykluczyć powstania na niej budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego. Ponadto, choć obiekt budowlany może wprowadzać określone ograniczenie w zabudowie terenu, nie oznacza to, że jego realizacja jest niezgodna z przepisami techniczno-budowlanymi i co za tym idzie, że nie można będzie uzyskać na jego realizację pozwolenia na budowę.
Wojewoda nie stwierdził też, aby organ I instancji naruszył zasadę udzielania informacji w zakresie zarzucanego w odwołaniu braku powiadomienia stron o zapisach planu miejscowego, zawartych w karcie terenu 052. Art. 9 k.p.a. nie stawia organu administracji w pozycji pełnomocnika strony, a samej strony nie zwalnia od wszelkiej aktywności procesowej i należytej dbałości o własne interesy. Organ podkreślił, że zarówno część opisowa, jak i rysunek miejscowego planu znajdują się na stronie internetowej Urzędu Miasta G., a zatem są to dokumenty powszechnie dostępne.
I. S. i P. S. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Wojewody Pomorskiego z 21 lipca 2025 r. zarzucili naruszenie:
1/ art. 8 i 9 k.p.a. w związku z art. 5 ust 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przez to, że organ II instancji naruszył w rażący sposób zasadę ochrony uzasadnionych interesów skarżących pozbawiając ich możliwości zabudowy budynkiem jednorodzinnym, wolnostojącym na nowo utworzonej działce nr [...] – w trakcie postępowania odwoławczego z działki o nr [...] utworzono w wyniku podziału działkę nr [...] graniczącą bezpośrednio z działką inwestora. Zdaniem skarżących decyzja organu II instancji pozbawia ich możliwości wyboru rodzaju budynku i zabudowy wolnostojącej na nowo utworzonej działce nr [...],
2/ art. 8 i 9 k.p.a. w związku z naruszeniem przepisu § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez to, że organ II instancji dokonał interpretacji bezpodstawnej, błędnej, wbrew zasadnym interesom skarżących, sprzecznej z wykładnią językową tego przepisu, który dopuszcza wyłącznie sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do budynku istniejącego na sąsiedniej działce. Tymczasem na działce skarżących nie istnieje budynek, do którego można dostawić budynek w sposób, jaki przewiduje ten przepis.
W oparciu o tak sformułowane zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji.
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Odpowiadając na zarzut naruszenia § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wyjaśniono, że nie ma on zastosowania w niniejszej sprawie. Sytuowanie przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy granicy następuje w oparciu o § 12 ust. 4 pkt 1 ww. rozporządzenia. Kluczowym warunkiem zastosowania tego przepisu jest szerokość działki inwestycyjnej, która nie przekracza 16 m i dlatego możliwe jest zastosowanie tego przepisu - inwestor ma więc możliwość zlokalizowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej. Ponadto z treści § 12 ust. 3 rozporządzenia nie można wywodzić ograniczeń stosowania § 12 ust. 4 pkt 1, gdyż stanowią one odrębny przedmiot regulacji. Skoro zatem przedmiotowa działka ma szerokość ok. 13,5 m i znajduje się w zabudowie jednorodzinnej oraz nie wykazano uchybienia przepisom odrębnym wymienionym w tym przepisie, to inwestor jest uprawniony do zbliżenia projektowanego obiektu budowlanego w sposób, o jakim mowa w tym przepisie.
Uczestnik postępowania A. K. w piśmie procesowym z 18 września 2025 r. wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Przepis art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej jako: "P.p.s.a.") stanowi, że kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje. W jej wyniku decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c P.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (art. 151 P.p.s.a.).
Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika natomiast, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.
Kontroli sądu w niniejszym postępowaniu poddana jest ocena legalności decyzji Wojewody Pomorskiego, którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta G. o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno- budowlanego oraz udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wraz z infrastrukturą przy ul. W. na działce nr [...] w G., obręb [...].
Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418), zwanej dalej Prawem budowlanym.
Zgodnie z art. 35 ust. 1, przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza m.in. zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ochrony środowiska, a także z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz kompletność projektu w zakresie: wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń, informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych oraz aktualność zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7.
Z kolei art. 35 ust. 4 cyt. ustawy stanowi, że w przypadku spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Nie jest w sprawie kwestionowane, że zamierzenie budowlane spełnia wymogi wynikające z uchwały Rady Miasta Gdyni nr XXXII/735/05 z 22 czerwca 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chwarzno-Wiczlino w Gdyni, rejon ulicy Suchej i Wiczlińskiej (Dz.Urz.Woj.Pom. z 2005 r., poz. 1741) – karta terenu oznaczonego symbolem 052MN2, przeznaczonego pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą.
Kontrowersje w sprawie budzi natomiast lokalizacja projektowanego budynku przy granicy z działką sąsiednią nr [...] (powstałą w wyniku podziału geodezyjnego działki nr [...] zatwierdzonego decyzją z dnia 31 marca 2025 r.) stanowiącą własność skarżących I. S. i P. S.
Skarżący zarzucają w tym zakresie naruszenie § 12 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225), zwanego dalej rozporządzeniem, zgodnie z którym, dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Słusznie skarżący wskazują, że warunki pozwalające na sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej wynikające z tego przepisu nie zostały spełnione, rzecz jednak w tym, że przepis ten nie stanowił podstawy rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Przepisem bowiem, w oparciu o który zaakceptowane zostało usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z działką skarżących, był przepis § 12 ust. 4 pkt 1 ww. rozporządzenia, który stanowi, że w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.
Z przepisu tego wynika, że ma on zastosowanie do zabudowy jednorodzinnej (warunek spełniony) w sytuacji gdy szerokość działki wynosi nie więcej niż 16 metrów (warunek spełniony – działka inwestycyjna ma szerokość ok. 13,5 m). Organy zweryfikowały również możliwość zastosowania tego przepisu z uwzględnieniem przepisów odrębnych i § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273. Przeprowadzona w tym zakresie analiza wykazała, że spełnione zostały wymagania dotyczące przesłaniania, oświetlenia naturalnego i nasłonecznienia (§ 13, 60), zapewnienia dojścia i dojazdu do budynku, lokalizacji miejsc postojowych (§ 19), związane z zapewnieniem miejsca gromadzenia odpadów (§ 23) oraz zagospodarowania wód deszczowych (§ 36). Wody opadowe z terenu inwestycji zagospodarowane zostaną na terenie działki inwestycyjnej i gromadzone będą w sztucznym zbiorniku na wody opadowe. Z kolei z uwagi na zlokalizowanie budynku przy granicy działki budowlanej zaprojektowano ścianę oddzielenia pożarowego, realizując wymagania, o których mowa w § 271-272 rozporządzenia, odnoszące się do sytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.
Regulacje zawarte w § 12 ust. 2-4 rozporządzenia normują odstępstwa od ogólnej zasady sytuowania budowli na nieruchomości w odpowiedniej odległości od granicy z inną działką i choć każde z tych odstępstw – opisane w poszczególnych ustępach – dotyczy budowy budynku bezpośrednio przy granicy działki, to jednakże odnosi się do odmiennych sytuacji i zawiera inne kryteria wymagane do zastosowania w danej sprawie. Ustawodawca w następujących po sobie ustępach normuje bowiem w sposób samodzielny i kompleksowy możliwość budowy przy granicy działki, nie warunkując zastosowania danego wyjątku od spełnienia jakiegokolwiek wymogu wynikającego z pozostałych odstępstw. Każdy z ustępów to osobny przypadek z własnym zakresem zastosowania. Dotyczy to także § 12 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi niezależną i odrębną od pozostałych postanowień przesłankę prawa zabudowy przy granicy nieruchomości. Innymi słowy, wyjątki zawarte w ust. 2-4 określają oddzielne względem siebie sytuacje jak i rozłączne przesłanki, które nie pozostają ze sobą w związku ani nie uzupełniają się. Przepisy § 12 ust. 2 i ust. 4 pkt 1 rozporządzenia mają zatem charakter rozłączny, co oznacza w realiach niniejszej sprawy, że istnieje możliwość usytuowania budynku mieszkalnego na działce nr [...] w sposób odbiegający od ogólnej zasady sytuowania budynków określonej w § 12 ust. 1 pkt 1 i 2 w oparciu o regulację § 12 ust. 4 rozporządzenia, nawet jeśli nie zachodzą przesłanki z § 12 ust. 3 rozporządzenia.
Prawidłowo również Wojewoda uznał, że w okolicznościach tej sprawy wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane zasada poszanowania interesów osób trzecich nie stoi na przeszkodzie zatwierdzeniu projektu budowlanego przewidującego budowę budynku jednorodzinnego wolnostojącego bezpośrednio przy granicy z działką skarżących. Zgodnie z tym przepisem obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Należy wskazać, że ocena poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich w ramach projektowania i budowy obiektu budowlanego jest dokonywana z punktu widzenia obowiązujących przepisów prawa publicznego i obejmuje obszar oddziaływania obiektu. Poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich na etapie postępowania o pozwolenie na budowę następuje wyłącznie w takim zakresie, w jakim przepisy wprowadzają określone wymogi, czy ograniczenia, przy czym nie chodzi o wszelkie utrudnienia, jakie może spowodować planowana inwestycja, lecz jedynie o takie, które dotyczyć mogą naruszeń interesów prawnych, nie zaś interesów faktycznych. O naruszeniu interesu osób trzecich można więc mówić tylko wtedy, gdy zostały naruszone w tym względzie konkretne normy (zob. wyroki NSA z: 14 marca 2006 r., sygn. akt II OSK 643/05; 28 kwietnia 2017 r., sygn. akt II OSK 2184/15; 23 lutego 2022 r., sygn. akt II OSK 623/19; 4 lipca 2022 r., sygn. akt II OSK 2541/20, z 7 października 2025 r., II OSK 2426/24, z 28 stycznia 2025 r., II OSK 2795/24).).
Sąd rozpoznający niniejszą sprawę ma przy tym na uwadze, że ochrona wynikająca z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego nie ma charakteru absolutnego. Interes osób trzecich chroniony tym przepisem nie może naruszać prawa inwestora do zabudowy swojej nieruchomości, wynikającego z art. 4 Prawa budowlanego. Z art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego w zw. z art. 32 Konstytucji RP wynika więc, że inwestor korzystający z przysługującego mu prawa zabudowy, powinien mieć na względzie analogiczne uprawnienia innych podmiotów, co oznacza, że w przypadku rzeczywistego istnienia uzasadnionych interesów osób trzecich inwestor zobowiązany jest uwzględnić je na etapie projektowania, w celu zrównoważenia jego własnych zamierzeń z interesami sąsiada. Na skutek uwzględnienia tych interesów powinno dojść do "kompromisu inwestycyjnego" polegającego na swego rodzaju zrównoważeniu ograniczeń w maksymalnej możliwości zainwestowania na działkach sąsiednich (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2024 r., sygn. II OSK 2523/23).
Wbrew zarzutom skargi, Wojewoda Pomorski dokonał zatem w powyższym zakresie prawidłowej wykładni art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, co doprowadziło do porównania możliwości realizacji zabudowy na obu działkach, tj. nr [...] i [...], w celu zrównoważenia ograniczeń w maksymalnej możliwości zainwestowania na działkach sąsiednich.
Biorąc pod uwagę szerokość działki inwestycyjnej oraz nieprzekraczalne linie zabudowy Wojewoda stwierdził, że zaprojektowany sposób sytuowania budynku jest w istocie jedynym możliwym na działce nr [...]. Jednocześnie taki sposób sytuowania zabudowy na działce nr [...] nie uniemożliwia zabudowy działki nr [...] co najmniej w taki sam sposób, co w świetle tego co powiedziano wyżej, zapewnia wystarczającą ochronę interesów skarżących w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego.
W okolicznościach tej sprawy nie zostało też wykazane, aby planowana inwestycja uniemożliwiała skarżącym zabudowę ich działki zamierzoną przez nich zabudową jednorodzinną wolnostojącą. Skarżący nie wskazali żadnego przepisu, z którego takie ograniczenie by wynikało. Pełnomocnik skarżących na rozprawie na pytanie Sądu oświadczył, że w sytuacji realizacji inwestycji w granicy z działką skarżących z planu miejscowego wynika obowiązek realizacji zabudowy bliźniaczej na ich działce, jednakże analiza zapisów planu miejscowego dla karty terenu 052 MN2 twierdzenia tego nie potwierdza. Plan miejscowy zezwala na zabudowę jednorodzinną wolnostojącą lub bliźniaczą, ale nie zawiera żadnych regulacji wymuszających na inwestorze realizację jednego lub drugiego rodzaju zabudowy. Skarżący nie wskazali żadnego innego przepisu, który wymuszałby na nich w obecnej sytuacji zabudowę bliźniaczą, zakazując zabudowy wolnostojącej.
Nawet zatem jeśli wskutek realizacji planowanej na działce nr [...] zabudowy, plany inwestycyjne właścicieli działki nr [...] będą podlegały pewnym ograniczeniom, to fakt ten sam w sobie nie oznacza jeszcze naruszenia "uzasadnionych interesów osób trzecich". Należy bowiem zauważyć, że pozwolenie na budowę, zwłaszcza na obszarach gęsto zurbanizowanych, w wielu wypadkach musi uwzględniać sprzeczne interesy, z jednej strony inwestora, a z drugiej strony osób, których prawa lub interesy mogą być przez to pozwolenie zagrożone lub naruszone. Granice tych praw i interesów określają przepisy prawa budowlanego oraz innych aktów prawnych wydanych na podstawie i w wykonaniu przepisów tego prawa. Poza tymi granicami, a zatem poza ochroną prawną wynikającą z norm prawa pozytywnego, pozostają natomiast protesty stron wyrażające ich osobiste zapatrywania, oczekiwania, postulaty i życzenia co do wzajemnych relacji między planowanymi lub realizowanymi inwestycjami. Nieuwzględnienie ich nie może jednak stanowić podstawy kwestionowania legalności pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 11 kwietnia 2024 r., sygn. akt II OSK 1770/21).
Należy zauważyć, że na obecnym etapie postępowania plany inwestycyjne skarżących pozostają nieskonkretyzowane, dysponują oni jedynie decyzją o podziale działki [...] m.in. na działkę [...] o powierzchni 611 mkw. Nie sposób zatem dokonać bardziej szczegółowej analizy tego, w jaki sposób projektowana na działce nr [...] zabudowa może wpływać na plany zabudowy działki nr [...]. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym w skardze wyroku z dnia 15 lutego 2023 r. sygn. akt II OSK 455/20, "obowiązek uwzględnienia przez organy administracji uzasadnionych interesów osób trzecich nie może być rozpatrywany abstrakcyjnie, bez odniesienia do skonkretyzowanych planów zagospodarowania sąsiednich działek. Organ administracji dokonując zatwierdzenia projektu budowlanego nie może oceniać go pod kątem każdego możliwego sposobu zabudowy sąsiedniej działki. Analiza projektu budowanego pod kątem możliwości zabudowy sąsiedniej działki może mieć miejsce w sytuacji, gdy osoba posiadająca tytuł prawny dający podstawę do zabudowy tej działki posiada zatwierdzony decyzją projekt budowlany lub dokonała zgłoszenia realizacji określonej inwestycji. W takim przypadku organ administracji ma realną możliwość oceny, czy planowana inwestycja nie będzie skutkowała niemożnością realizacji lub ograniczeniem możliwości realizacji inwestycji na sąsiedniej działce. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała zaś miejsca. Nie można uzależniać zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę od oceny, czy projekt ten może uniemożliwiać bądź ograniczać możliwość zabudowy sąsiedniej działki w sytuacji, gdy plany te nie są sprecyzowane. W niniejszej sprawie skarżący będący współwłaścicielami sąsiedniej działki nie podnosili argumentu, że posiadają zatwierdzony projekt budowlany, którego realizację uniemożliwia lub ogranicza planowana przez skarżącego kasacyjnie inwestycja. Nie było więc podstaw do tego, by organy administracji szczegółowo analizowały tę kwestię."
Podobnie jak w sprawie rozpatrywanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, tak i w sprawie niniejszej skarżący "nie podnosili argumentu, że posiadają zatwierdzony projekt budowlany, którego realizację uniemożliwia lub ogranicza planowana przez skarżącego kasacyjnie inwestycja". W tej sytuacji nie było konieczności, aby organy administracji bardziej szczegółowo analizowały tę kwestię. Skarżący zresztą wskazywali jedynie na brak możliwości zabudowy ich działki zabudową wolnostojącą, co jak wskazano, nie znalazło potwierdzenia.
W powyższym wyroku Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił nadto uwagę, że ograniczenia w możliwości zabudowy w związku z realizacją określonego rodzaju inwestycji mogą wynikać też wprost z przepisów prawa. Podobnie jak w sprawie rozpatrywanej przez NSA, tak i w sprawie niniejszej, tego rodzaju ograniczenia nie zaistniały, o czym była mowa wyżej. W szczególności, nie wynikają one z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sąd podziela poglądy wyrażone w powołanych w skardze wyrokach: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 lutego 2022 r., sygn. akt VII SA/Wa 2008/21 i Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1353/17, że poszanowanie interesów osób trzecich polega na umożliwieniu tym podmiotom skorzystania z prawa do zabudowy w takim samym zakresie, w jakim przysługuje ono inwestorowi i że należy dokonać w tym zakresie wyważenia interesów inwestora i właściciela działek sąsiednich. Oznacza to uwzględnienie istniejącej zabudowy oraz możliwości zabudowy działek sąsiednich w przyszłości. Wbrew zarzutom skargi, w okolicznościach tej sprawy nie sposób uznać, aby udzielenie inwestorowi pozwolenia na budowę oznaczało naruszenie owej równowagi. Uwarunkowania faktyczne i planistyczne obu sąsiadujących działek wskazują, że zabudowa działki nr [...] w granicy z działką [...] nie pozbawia właścicieli działki [...] możliwości jej zabudowy czy to zabudową bliźniaczą, czy wolnostojącą. Prawidłowa wykładnia art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane służy wyważeniu interesów inwestora oraz właścicieli sąsiednich działek budowlanych. Należy bowiem zauważyć, że stosownie do art. 64 ust. 2 Konstytucji RP własność i inne prawa majątkowe podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej co oznacza, że w procesie inwestycyjnym trzeba zbadać, czy w wyniku realizacji inwestycji dojść może do naruszenia interesów osób trzecich, w szczególności w zakresie ewentualnego naruszenia norm Prawa budowlanego i rozporządzenia, tj. w taki sposób, który uniemożliwi zabudowę sąsiedniej nieruchomości w sposób zgodny z przepisami prawa. Jednocześnie nie można pomijać, że uwzględnienia wymagają też interesy inwestora, który korzysta ze wszystkich przysługujących mu praw wynikających z ustawy – Prawo budowlane, a w szczególności z zasady wolności budowlanej wyprowadzonej z treści art. 4 tej ustawy. Choć zgodzić się trzeba, że inwestor, który pierwszy zabuduje swoją działkę nie ma z tego tytułu dodatkowych, większych uprawnień, to nie do pogodzenia z prawem zabudowy jest również sytuacja odwrotna, w której to inwestor zostanie ograniczony w prawie zabudowy swojej działki w porównaniu do znacznie szerszych możliwości zabudowy działki sąsiedniej, do czego w istocie sprowadzają się oczekiwania skarżących.
Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Wojewody Pomorskiego jest zgodna z prawem i oddalił rozpatrywaną skargę na podstawie art. 151 P.p.s.a.