II SA/Gd 651/05

II SA/Gd 651/05 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2006-11-08
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2005-08-02
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Andrzej Przybielski /przewodniczący/
Tamara Dziełakowska /sprawozdawca/
Wanda Antończyk
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędziowie Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Gross po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi Z. R. i I. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2005 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Ostateczną decyzją z dnia 5 maja 2004 r. [...] Burmistrz Miasta zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej przy ul. [...] w R. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o obszarze 9,8151 ha na działki o numerach od [...] do [...].
Pismem z dnia 5 listopada 2004 r. ten sam organ zawiadomił właścicieli nieruchomości – Z. R. i I. R. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z w/w podziałem nieruchomości. W piśmie tym poinformowano skarżących, iż opłata zostanie określona na podstawie operatu szacunkowego, a także poinformowano skarżących o ich uprawnieniach jako strony w prowadzonym postępowaniu. W toku postępowania na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy G. K. sporządziła operat szacunkowy w którym ustaliła, iż wartość nieruchomości po podziale wzrosła o kwotę 513.354 zł. O sporządzeniu operatu oraz o możliwości zapoznania się z jego treścią, a także o ustaleniach rzeczoznawcy i wynikających z tego konsekwencjach prawnych zawiadomiono Z. i I. małż. R. Na ich wniosek organ doręczył im również sporządzoną kserokopię operatu, a także uchwałę Rady Miejskiej w przedmiocie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W toku postępowania przed organem I instancji skarżący nie kwestionowali ustaleń rzeczoznawcy.
Decyzją z dnia 7 lutego 2005 r. [...] Burmistrz Miasta ustalił Z. i I. małż. R. opłatę adiacencką w wysokości 128.338,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.
W podstawie prawnej decyzji organ wskazał na przepisy art. 98 a ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( jedn. tekst Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. ) oraz art. 104 kpa.
Z uzasadnienia decyzji wynika, iż wzrost wartości nieruchomości po podziale ustalono na podstawie sporządzonego w toku sprawy operatu szacunkowego. Do ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale przyjęto obszar 8,8305 ha po wyłączeniu z dzielonej nieruchomości działek gruntu łącznego obszaru 0,9048 ha oznaczonych numerami [...], [...], [...], [...] i [...] wydzielonych jako ulice dojazdowe-projektowane drogi gminne. Z treści operatu wynika, iż wartość nieruchomości przed podziałem wynosi 1.664.549 zł, a po podziale - 2.177.903 zł. Nastąpił więc wzrost wartości nieruchomości o kwotę 513.354 zł.
Organ wskazał także, iż Rada Miejska uchwałą z dnia 28 marca 2000 r. ustaliła stawkę procentową w wysokości 50 %, a następnie uchwałą Nr XLIII/410/2002 z dnia 28 czerwca 2002 r. ( opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego Nr 50, poz. 1226 z dnia 1 sierpnia 2002 r. ) zmieniła tę stawkę i ustaliła ją w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości, stosowanej do ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.
Stosownie więc do powyższej uchwały i w związku z ustalonym wzrostem wartości nieruchomości na podstawie wskazanych w podstawie prawnej przepisów organ ustalił wysokość opłaty adiacenckiej.
W odwołaniu od tej decyzji Z. R. i I. R. wnieśli o jej uchylenie. Odwołujący zarzucili błędne ustalenie kwoty o jaką wzrosła wartość nieruchomości po podziale. W ich ocenie, stwierdzony przez rzeczoznawcę w operacie brak na rynku obrotu nieruchomościami transakcji o zbliżonej do działki odwołujących powierzchni winien skutkować zastosowaniem przy wycenie nieruchomości tzw. podejścia dochodowego, a nie porównawczego. Ponadto operat szacunkowy w odniesieniu do transakcji porównywanych wskazuje jedynie powierzchnię i położenie nieruchomości oraz datę transakcji i uzyskaną cenę. W operacie nie ma natomiast informacji na temat warunków zawarcia transakcji oraz innych cech nieruchomości porównywanych. Okoliczności te, w ocenie odwołujących, świadczą o naruszeniu przepisów art. 98 a ust. 1, art. 151 ust. 1 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy G. K., decyzją z dnia 1 czerwca 2005 r. ( nr [...] ) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy stwierdził, iż w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki z art. 98 a ustawy o gospodarce nieruchomościami uprawniające organ do ustalenia opłaty adiacenckiej. Uznał także, że prawidłowo ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po jego dokonaniu w sposób zgodny z przepisami art. 150-159 tej ustawy oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym przedmiocie w uzasadnieniu decyzji przedstawiono następującą argumentację:
Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W toku rozprawy biegła wyjaśniła, iż dokonując wyboru nieruchomości do porównania, przyjęła wszystkie powyższe założenia ustawowe; wybrane zostały te transakcje, które spełniały warunki ustawowe, natomiast pominięte zostały transakcje takie jak sprzedaż przez komornika, sprzedaż z bonifikatą. Należy wskazać, że zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej "rozporządzeniem", źródłem informacji o cenach transakcyjnych, nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, /.../; za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy / ust. 3 /.
Wobec powyższego, podniesiony przez skarżących zarzut naruszenia art. 151 ust. 1 ustawy należy uznać za chybiony.
Zgodnie z art. 152 ust. 1 ustawy, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości; wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich / ust. 2 /; wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, przy czym jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym / ust. 3 /.
Art. 153 ust. 1 ustawy stanowi, że podejście porównawcze – zastosowane do wyceny przez biegłego – polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Co istotne, ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej ( stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy zastosowaniu podejścia porównawczego, konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen ).
Z operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawcy znane były ceny transakcyjne nieruchomości podobnych / rzeczoznawca przyjął reprezentatywną grupę transakcji/, a więc o zbliżonych warunkach, do nieruchomości wycenianej, a także cechy tych nieruchomości wpływające na poziom ich cen, w związku z czym zasadnym było zastosowanie w przedmiotowej sprawie podejścia porównawczego. Należy przy tym wskazać, że w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku ( § 4 ust. 2 rozporządzenia ). Jak wynika z operatu biegła zastosowała metodę korygowania ceny średniej. Należy podkreślić, że istotą tej metody jest zobiektywizowanie procesu określania wskaźników korygujących / stosowanych z uwagi na brak nieruchomości identycznych / i możliwości wyznaczania ich wartości brzegowych, co pozwala na określenie wartości nieruchomości zbliżonej do ceny rynkowej. Ta metoda znajduje właśnie zastosowanie / jej zastosowanie jest najbardziej uzasadnione/ do szacowania nieruchomości przy tego rodzaju uwarunkowaniach rynkowych jak w sprawie niniejszej, a wiec – jak wskazali skarżący – braku obrotu większymi gruntami na rynku lokalnym. Należy tutaj wskazać, że biegła – z uwagi właśnie na ograniczony rynek lokalny i w zasadzie brak na rynku nieruchomości różniących się jedynie jedną cechą, określiła wagi cech rynkowych nieruchomości. W odniesieniu do działki przed podziałem – tabele nr [...] i nr [...] ( ustalając procentowy wpływ na ceny / wagi poszczególnych cech /, zakresy współczynników korygujących oraz wartości współczynników ); w odniesieniu do działek po podziale – tabele nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] oraz tabele nr [...], nr [...] ( również ustalając procentowy wpływ na ceny/ wagi poszczególnych cech/, zakresy współczynników korygujących oraz wartości współczynników ).
Kolegium podkreśliło przy tym, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy / uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych/.
Odnosząc się do twierdzenia skarżących, że rzeczoznawca winien zastosować inne podejście do wyceny np. dochodowe – niezależnie od powyższej argumentacji – wskazano, że podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód / art. 153 ust. 2 /. Należy tutaj wyjaśnić, że dochodem w rozumieniu cytowanego przepisu może być właściwie tylko czynsz z tytułu umowy najmu lub dzierżawy, np. czynsz z tytułu dzierżawy nieruchomości przeznaczonej na płatny parking. A z tego rodzaju sytuacją w odniesieniu do powstałych w wyniku podziału działek nie mamy do czynienia. Mianowicie w toku rozprawy biegła wskazała, że większość działek, które powstały w wyniku podziału to działki budowlane, jedna działka przeznaczona jest pod zieleń, a trzy działki przeznaczone są pod uprawy ogrodnicze i zabudowę mieszkaniową, przy czym funkcja mieszkaniowa dla tych ostatnich działek jest funkcja wiodącą. Tak więc funkcje tych działek / przeznaczenie/ powodują, że nie mogą one stanowić przedmiotu umowy najmu lub dzierżawy; biegła np. nie odnotowała umów dzierżawy, których przedmiotem byłyby działki budowlane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Kolegium powyższe wyjaśnienia uznało za przekonywujące, albowiem z doświadczenia życiowego wynika, że inwestorzy, a szczególności osoby budujące domy / mieszkania/ dążą do uzyskania "trwałego" tytułu prawnego do nieruchomości, przede wszystkim prawa własności lub użytkowania wieczystego. Umowy najmu / dzierżawy/ z uwagi na swój obligacyjny charakter warunku "trwałości" nie spełniają.
W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Z. R. i I. R. wnieśli o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi powtórzono i rozszerzono argumentację przedstawioną w odwołaniu. Zarzucono również, iż organ odwoławczy dokonał nieprawidłowej oceny materiału dowodowego, a zwłaszcza operatu szacunkowego na podstawie którego ustalono wysokość opłaty. Operat ten, w ocenie skarżących, wymaga korekty w zakresie prawidłowego ustalenia ceny nieruchomości przed podziałem. Skarżący kwestionując prawidłowość ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem wskazali, iż "dla ustalenia tej wartości rzeczoznawca przyjął do porównania trzydzieści siedem transakcji z okresu maj 2002r. – czerwiec 2004 r. i jednocześnie zaznaczył, iż brak jest obrotu większymi gruntami na rynku miasta Redy. W obrocie zanotowano jedynie kilkanaście transakcji dotyczących obrotu działkami gruntu na terenach rozwojowych miasta o znacznych obszarach tj. od ok. 3.000 mkw do ok. 24.000mkw. Największa działka będąca przedmiotem transakcji to działka o pow. 2.300 ha". Zdaniem skarżących, "przyjęte do porównania nieruchomości wskazane w tabeli na stronie 13 operatu pod pozycją [...], [...], [...] winny podlegać co do zasady odrzuceniu jako niereprezentatywne. Działki te są prawdopodobnie położone blisko siebie, ze złą lokalizacją, bądź są to transakcje rodzinne. Ponadto mało prawdopodobne wydaje się aby na tym rynku w tym samym obrębie była tak zróżnicowana cena jednego metra kwadratowego. Analiza operatu prowadzi zatem do wniosku, że baza danych ( nieruchomości do porównania ) została dobrana niewłaściwie". Wskazano ponadto, iż "korygowanie cen sprzedaży powinno być poprzedzone wnikliwą analizą rynku rozpoznającą wzajemne relacje pomiędzy cechami porównawczymi. Każda wielkość poprawki powinna być potwierdzona przez rynek. Operat szacunkowy nie wydaje się potwierdzać tych wymogów".
W uzasadnieniu skargi wskazano ponadto, iż operat szacunkowy nie zawiera żadnej wzmianki na temat założeń, o których mowa w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wskazując na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W piśmie procesowym złożonym w toku sprawy przed sądem administracyjnym skarżący przedstawili dodatkową argumentację przemawiającą ich zdaniem za niezgodnością zaskarżonej decyzji z prawem. Wskazali, iż decyzja została wydana z naruszeniem przepisów ordynacji podatkowej, która w ich ocenie znajduje zastosowanie przy ustalaniu opłaty adiacenckiej. W odniesieniu do sporządzonego operatu szacunkowego na podstawie którego ustalono wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału podniesiono dalsze nieprawidłowości. Zarzucono błędną wycenę działek po podziale nr [...] – [...] z uwagi na istnienie pasa ochronnego pod przebiegającą linią energetyczną. W ocenie skarżących rzeczoznawca winien obniżyć wartość tych działek o 20 – 30 % z uwagi na przyjęty w takim zakresie obszar powierzchni tych działek zajęty pod pas ochronny. Zaakcentowano ponownie brak w operacie informacji o transakcjach porównywanych zwłaszcza wymienionych w pkt [...] i [...] tabeli ze strony 11 operatu, które to transakcje winny być, w ocenie skarżących, odrzucone przez rzeczoznawcę jako "kominowe, znacznie odbiegające od pozostałych". Zarzucono brak w operacie informacji o transakcjach porównywanych co do przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także nie uwzględnienie w wycenie nieruchomości ( przed i po podziale ) ochrony archeologicznej. Zdaniem skarżących położenie nieruchomości na terenie objętym ochroną archeologiczną ma wpływ na obniżenie jej wartości i ta okoliczność powinna być przez rzeczoznawcę uwzględniona. Ponadto skarżący zarzucili błędną wycenę działek nr [...], których tzw. funkcją wiodącą w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest ogrodnictwo. Do ich wyceny należało przyjąć i zbadać jako transakcje porównawcze działki podobne, a nie działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Również w odniesieniu do działki nr [...] przeznaczonej pod trafostację rzeczoznawca błędnie ustalił jej wartość. Przyjął bowiem, iż nieruchomości o takim przeznaczeniu osiągają wartość działek budowlanych. Zdaniem skarżących jest oczywiste, iż ewentualny nabywca tej działki – przedsiębiorstwo energetyczne – wykorzysta przymusowy charakter takiej transakcji i co więcej może nigdy nie chcieć jej wykupić, co oznacza, iż działka taka jest pozbawiona jakiejkolwiek wartości rynkowej. Także w odniesieniu do działki nr [...] przeznaczonej w planie pod zieleń skarżący zakwestionowali wycenę rzeczoznawcy wskazując, iż przyjęcie że działka ta posiada dla skarżących jakąkolwiek wartość rynkową jest nieporozumieniem.
W omawianym piśmie skarżący wskazali także, iż po sporządzeniu operatu w dniu 21 grudnia 2004 r. nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Okoliczność ta powinna w ocenie skarżących skutkować koniecznością zbadania aktualnego przeznaczenia nieruchomości w planie i wpływu tego przeznaczenia na dokonaną wycenę.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Stosownie do treści art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ), sądy administracyjne sprawują w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Badając zatem legalność opisanej wyżej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę należało uznać za niezasadną, gdyż przedmiotowa decyzja nie narusza prawa.
Podstawą prawną rozstrzygnięcia przez organy był przepis art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm. ), który stanowi: Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio.
W niniejszej sprawie bezspornym jest zarówno dokonanie podziału nieruchomości na wniosek jej właścicieli oraz istnienie uchwały właściwego organu o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej, a także brak upływu trzech lat od daty ostateczności decyzji zatwierdzającej podział. Okoliczności te zostały prawidłowo ustalone przez organy w niniejszej sprawie i nie były kwestionowane.
Skarżący w odwołaniu oraz w postępowaniu sądowoadministracyjnym kwestionują natomiast prawidłowość wyceny wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa we wskazanym przepisie. Zarzucają organom dokonanie błędnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę G. K. Zdaniem Sądu, zarzuty skarżących nie są zasadne, a organ odwoławczy prawidłowo ocenił operat jako rzetelny i sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy przedstawił pełną i szczegółową analizę przepisów dotyczących określania wartości nieruchomości tj. przepisów art. 151 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ). Organ odwoławczy również szczegółowo odniósł się do zarzutów odwołania i wyjaśnił z jakich przyczyn zarzuty skarżących nie są zasadne. Należy wskazać, iż decyzja organu odwoławczego została wydana po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej z udziałem rzeczoznawcy. Na rozprawie tej rzeczoznawca G. K. szczegółowo wyjaśniła wątpliwości skarżących co do zastosowanego podejścia do wyceny, zastosowanej metody oraz charakteru transakcji przyjętych przez biegłą do porównania. Skarżący pomimo prawidłowego zawiadomienia ich o rozprawie nie stawili się na nią i nie skorzystali w toku postępowania administracyjnego z możliwości zadania rzeczoznawcy szczegółowych pytań dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Swoje wątpliwości co do prawidłowości wyceny zdecydowali się przedstawić dopiero po wniesieniu skargi do sądu.
Odnosząc się do zarzutów strony w kwestii operatu szacunkowego zawartych w odwołaniu i powtórzonych w skardze Sąd w tym zakresie w pełni podziela wyczerpujące stanowisko organu drugiej instancji. Analiza operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy jednoznacznie wskazuje, iż operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami art. 151 – 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami wydanego na podstawie art. 159 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ) zwanego dalej "rozporządzeniem". Organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił dlaczego w okolicznościach niniejszej sprawy do wyceny nieruchomości należało zastosować podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zastosowane przez rzeczoznawcę podejście do wyceny i jej metoda były prawidłowe i zgodne ze wskazanymi przez organ przepisami prawa. Należy podkreślić, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy wyłącznym uprawnieniem rzeczoznawcy majątkowego jest wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy z uwagi właśnie na brak na rynku lokalnym obrotu nieruchomościami o powierzchni zbliżonej do nieruchomości skarżących przed podziałem zastosowana przez rzeczoznawcę metoda korygowania ceny średniej była najbardziej odpowiednia i wykluczała inne wskazane przez ustawodawcę metody wyceny w podejściu porównawczym ( metodę porównywania parami, metodę analizy statycznej rynku ). Sam fakt, iż na rynku obrotu nieruchomościami rzeczoznawca nie odnotowała transakcji, której przedmiotem byłaby nieruchomość o powierzchni zbliżonej do nieruchomości skarżącej nie wykluczał zastosowania podejścia porównawczego, ale powodował jedynie, iż przy wycenie należało posłużyć się właśnie metodą korygowania ceny średniej. Zastosowane przez rzeczoznawcę dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości ( nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do porównania ) i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ). Podejście porównawcze polega zatem na określaniu wartości nieruchomości wycenianej na podstawie cen transakcyjnych, jakie osiągnięto na normalnym rynku za podobne nieruchomości. Należy wyjaśnić jednakże skarżącym, iż tzw. nieruchomości podobne nie oznaczają nieruchomości identycznych ( np. co do obszaru ). Nieruchomości podobne są to takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest do siebie najbardziej zbliżony. Rzeczoznawca wskazała w treści operatu ( str. 4 ), iż ustaliła wartość nieruchomości na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych uwzględniając ich stan prawny, stan zagospodarowania, stan techniczno – użytkowy oraz przeznaczenie w planie zagospodarowania terenu. Z dalszej treści operatu jednoznacznie wynika, iż wszystkie powyższe okoliczności biegła rzeczywiście uwzględniła. Niezasadne jest twierdzenie skarżących, iż operat w odniesieniu do transakcji porównywanych wskazuje jedynie powierzchnię, położenie nieruchomości, datę transakcji i uzyskaną cenę, a nie wskazuje innych cech nieruchomości porównywanych. Z opisu zawartego w punkcie 4.2.1 operatu wynika, iż w odniesieniu do wyceny działki przed podziałem do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami, które były przedmiotem prawa własności i o porównywalnym przeznaczeniu w planie ( str. 12 i 14 operatu ). Również w odniesieniu do wyceny działek po podziale w operacie wskazano na stan prawny i przeznaczenie w planie działek porównywanych, a także ich infrastrukturę. Z wyjaśnień rzeczoznawcy na rozprawie administracyjnej wynika również, iż ustalając tzw. bazę transakcji do porównania wybrano te transakcje, które spełniały warunki ustawowe określone w art. 151 ust. 1 ustawy z pominięciem transakcji, o których mowa w § 5 rozporządzenia. Z operatu nie wynika też, aby wśród tzw. transakcji porównywanych były takie w których wystąpiły szczególne warunki wskazane w ust. 3 § 5 rozporządzenia. Zarzut skarżących, iż transakcje wskazane w punktach 9,10,11 w tabeli na str. 13 operatu winny być odrzucone jako niereprezentatywne nie znajduje żadnego uzasadnienia i opiera się jedynie na przypuszczeniach skarżących. Oczywistym jest, iż zarzut ten zmierza do wykazania przez skarżących wyższej wartości nieruchomości przed podziałem, co w konsekwencji skutkowałoby niższym wzrostem wartości po podziale i niższą opłatą adiacencką. Analizując bazę danych z tabeli na str. 13 operatu należy wskazać, iż istotnie różnica porównywanych cen transakcyjnych jest znaczna ( minimalna 11,35 zł/m2, maksymalna 36,75 zł/m2 ), jednak nie oznacza to wcale, jak wskazują skarżący, iż "mało prawdopodobne wydaje się aby na tym rynku w tym samym obrębie była tak zróżnicowana cena jednego metra kwadratowego". Rzeczoznawca opierała się bowiem nie na transakcjach prawdopodobnych lecz występujących rzeczywiście w obrocie, a z transakcji tych jednoznacznie wynika, iż takie zróżnicowanie ceny istotnie miało miejsce. W odniesieniu do działki pod pozycją 11 z tzw. ceną minimalną rzeczoznawca wskazała na jej cechy na str. 14 operatu. Z kolei nieporozumieniem jest zarzut skarżących, iż transakcje wymienione w punktach 16 i 18 tabeli na str. 11 powinny zostać odrzucone przez rzeczoznawcę jako "kominowe, znacznie odbiegające od pozostałych" skoro jak wynika z treści operatu zostały one w rzeczywistości z tych względów pominięte przez rzeczoznawcę. Reasumując, zarzuty skarżących, iż baza danych do porównania została dobrana niewłaściwie są niezasadne i nie znajdują żadnego potwierdzenia.
Wbrew twierdzeniom skarżącym biegła prawidłowo zastosowała podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 wskazanego przez organ odwoławczy rozporządzenia przy metodzie korygowania ceny średniej wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Z operatu jednoznacznie wynika, iż rzeczoznawca ustaliła procentowy wpływ poszczególnych cech, zakresy współczynników korygujących oraz ich wartości. Ponieważ ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani też przepisy rozporządzenia nie regulują sposobu określania wskaźników korygujących należy uznać, iż kwestia celowości ich zastosowania ( np. co do ochrony archeologicznej ) oraz wysokości pozostawiona została wiedzy i doświadczeniu rzeczoznawcy. Wobec tego, iż w postępowaniu administracyjnym umiejętności i rzetelność rzeczoznawcy G. K. nie zostały podważone, dowodów przeciwnych jej operatowi nie było, a operat wykonano zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów ustawy i rozporządzenia, ogólnikowe zarzuty sformułowane w skardze i piśmie skarżących, a odnoszące się do wysokości przyjętych współczynników nie są zasadne. W szczególności brak podstaw do twierdzenia, iż przyjęty przez rzeczoznawcę do wyceny działek nr [...] współczynnik korygujący z tytułu przebiegu linii energetycznej winien odpowiadać wielkości powierzchni działki nad którą przebiega ta linia. Jak wskazała rzeczoznawca przebieg linii wpływa na sposób użytkowania działek o tyle, że zgodnie z zapisami planu wymusza lokalizację zabudowy mieszkaniowej w ich części północnej, zaś funkcji ogrodnictwa w części południowej ( str. 8 – 9 operatu ). Procentowy obszar wyznaczonej powierzchni ochronnej nie musi więc odpowiadać w takim samym stosunku procentowi obniżenia wartości działki. Analiza operatu wskazuje, że również inne zarzuty skarżących dotyczące wyceny poszczególnych działek po podziale nie mogą zasługiwać na uwzględnienie. Wycena działki nr [...] przeznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego pod zieleń nastąpiła na podstawie transakcji przyjętych do porównania, których przedmiotem były działki o takim samym przeznaczeniu w planie ( tabela 12 str. 22 operatu ). Stąd zarzut skarżących sprowadzający się do twierdzenia, iż działka ta faktycznie nie przedstawia żadnej wartości nie mógł być skuteczny. To samo dotyczy wyceny działki [...] przeznaczonej pod trafostację. Wyceniając ją biegła opierała się bowiem na danych z rynku obrotu nieruchomościami ( str. 15 operatu). Z kolei w odniesieniu do działek nr [...] należy wskazać, iż jak wynika z zapisów planu ( k. 1 akt administracyjnych ) działki te są przeznaczone i pod uprawy ogrodnicze, i pod mieszkalnictwo jednorodzinne. Obie te funkcje zostały określone w planie jako wiodące z preferowanym typem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej ( str. 9 planu ). Oczywistym jest więc, iż taki zapis planu umożliwia ich wykorzystanie pod każdą z tych funkcji. Nie było więc błędem ze strony rzeczoznawcy, a wręcz przeciwnie jego powinnością, uwzględnienie w wycenie wskazanych działek ich budowlanego przeznaczenia.
Należy również wyjaśnić skarżącym, iż okoliczność zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego po sporządzeniu operatu w odniesieniu do szacowanej nieruchomości pozostaje bez jakiegokolwiek wpływu na prawidłowość sporządzonej wyceny. Zgodnie bowiem z § 41 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy, przyjmuje się stan nieruchomości przed podziałem - na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale – na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Jak wynika z operatu rzeczoznawca kierując się powyższym przepisem ( str. 6 operatu ) uwzględniła przeznaczenie nieruchomości w planie obowiązującym w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział i w dacie, w której decyzja ta stała się ostateczna tj. w planie zatwierdzonym uchwałą Nr XXVI/262/2001 Rady Miejskiej z dnia 6 lutego 2001 r. Przyjęcie przez rzeczoznawcę, zgodnie z twierdzeniem skarżących, przeznaczenia nieruchomości przewidzianego w nieobowiązującym w tych datach projekcie planu naruszałoby przepis art. 151 ust. 1 ustawy oraz przepis § 41 rozporządzenia.
Reasumując, analiza treści operatu nie wskazuje aby rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny naruszyła zasady szacowania nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym. Zarzuty skarżących nie podważają prawidłowości i wiarygodności operatu. Dokonując analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 kpa. Wobec powyższego należy stwierdzić, iż ustalona na podstawie tego operatu kwota wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału jest prawidłowa, a tym samym zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
Z tych przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, oz. 1270 ) oddalił skargę jako niezasadną.