II SA/Gd 623/23

II SA/Gd 623/23 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2024-01-31
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-07-21
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Diana Trzcińska /sprawozdawca/
Jakub Chojnacki
Jolanta Górska /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 2351
art. 28 ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska Sędziowie: Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Joanna Mierzejewska po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2024 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi F.R. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 8 maja 2023 r. nr WI-I.7840.1.31.2023.PK w przedmiocie zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na przebudowę oddala skargę.
Uzasadnienie
F. R., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego z 8 maja 2023 r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Skarżący wystąpił z wnioskiem o pozwolenie na przebudowę witryny zewnętrznej lokalu usługowego nr 2 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w Gdyni, przy S., dz. nr [...], obr. [...].
Na podstawie art. 64 § 2 k.p.a., pismem z 14 czerwca 2021 r. Prezydent Miasta Gdyni wezwał inwestora uzupełnień, pod rygorem pozostawienia sprawy bez rozpoznania. W związku z nieuzupełnieniem dokumentacji w wyznaczonym terminie, Prezydent Miasta pismem z 5 lipca 2021 r. zawiadomił inwestora o pozostawieniu jego podania bez rozpoznania.
Po rozpatrzeniu zaś ponaglenia inwestora Wojewoda postanowieniem z 11 października 2021 r. stwierdził, że Prezydent Miasta nie dopuścił się bezczynności ani przewlekłego prowadzenia postępowania w tej sprawie.
Po rozpoznaniu skargi na bezczynność, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 6 lipca 2022 r., sygn. akt II SAB/Gd 40/22, zobowiązał Prezydenta Miasta do rozpoznania sprawy z wniosku skarżącego o pozwolenie na budowę w terminie 1 miesiąca od dnia zwrotu akt administracyjnych wraz z wyrokiem ze stwierdzeniem jego prawomocności. Jednocześnie Sąd stwierdził, że bezczynność organu nie miała miejsca z rażącym naruszeniem prawa.
Po przeprowadzeniu postępowania, Prezydent Miasta decyzją z 3 stycznia 2023 r. odmówił skarżącemu zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na przebudowę witryny zewnętrznej lokalu usługowego nr 2 w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy S. [..]. Inwestor bowiem nie przedłożył, w odpowiedzi na wydane postanowienie, właściwie wypełnionego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda decyzją nr WI-1,7840.1.31.2023.PK z 8 maja 2023 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu tej decyzji Wojewoda wskazał, że oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest wymagane na podstawie art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego. Wojewoda wskazał, że w złożonym oświadczeniu jako tytuł, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością, inwestor wpisał własność. Zdaniem bowiem inwestora zakres projektowanego zamierzenia ogranicza się do stanowiącego jego własność lokalu usługowego nr 2. Wojewoda stwierdził jednak, że podlegająca przebudowie witryna, jako element elewacji frontowej budynku, wykracza poza strefę odrębnego lokalu, ponieważ stanowi równocześnie zewnętrzną przegrodę budynku wielorodzinnego przy S., a co za tym idzie obejmuje część wspólną obiektu. Zdaniem Wojewody montaż drzwi w miejsce witryny jest ingerencją w tę przegrodę. Części budynku znajdujące się na zewnątrz odrębnych lokali, przesądzające o kształcie elewacji muszą być, co do zasady traktowane jako część nieruchomości wspólnej. W konsekwencji, w ocenie Wojewody, na gruncie niniejszej sprawy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie wynika z tytułu własności wyodrębnionego lokalu nr 2, lecz współwłasności części wspólnej budynku usytuowanego na działce nr [...]. Zdaniem organu, wnioskodawca powinien zatem uzyskać zgodę Spółdzielni Mieszkaniowej [...], będącą zarządcą nieruchomości wspólnej na realizację przedmiotowej inwestycji.
W skardze na tak wydaną decyzję zarzucono, mające wpływ na wynik sprawy, naruszenie:
1. art. 28 ust. 1 w zw. z art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, przez błędne zastosowanie i uznanie, że planowane przez skarżącego prace spowodują zmianę parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego budynku i stanowią przebudowę, co wymaga uzyskania pozwolenia na budowę;
2. art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w przedmiotowej sprawie witryna zewnętrzna lokalu usługowego stanowi część wspólną budynku;
3. art. 3 pkt 11 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 oraz 4 Prawa budowlanego, przez uznanie, że skarżący nie wykazał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, przez co nie spełnił warunku do uzyskania pozwolenia na budowę, podczas gdy prawo skarżącego związane jest z własnością lokalu, a wniosek skarżącego o pozwolenie na budowę nr [...] z 9 czerwca 2021 r. wypełniony był we wskazanym zakresie prawidłowo;
4. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., przez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności oraz niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego a w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, tj. pominięcie informacji zawartych w projekcie budowlanym przebudowy witryny zewnętrznej i błędne ustalenie, że planowane przez skarżącego prace stanowią ingerencję w przegrodę zewnętrzną budynku wielorodzinnego przy S., podczas gdy prace przewidują wyłącznie wymianę segmentu obecnej witryny na stolarkę o takim samym kształcie i rozmiarze z dodaniem w jednym z obecnych elementów witryny funkcji jej otwierania, co nie stanowi ingerencji w bryłę i w przegrodę zewnętrzną budynku oraz nie wpływa na kształt i wygląd elewacji budynku;
5. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na dokonaniu przez organ błędnych ustaleń faktycznych i błędnym uznaniu, że przedmiotem prac planowanych przez skarżącego jest przebudowa witryny "zajmującej niemal całą powierzchnię frontowej ściany lokalu", podczas gdy prace te obejmują wyłącznie jeden z segmentów witryny, a ich wykonanie nie wiąże się ze zmianą kształtu lub wielkością istniejącego otworu w ścianie, nie wymaga poszerzenia, zmniejszenia, umocnienia oraz jakiejkolwiek innej ingerencji w otwór znajdujący się w ścianie budynku oraz nie wpływa na walory estetyczne budynku oraz zmianę wyglądu i kształtu elewacji budynku;
6. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na dokonaniu przez organ błędnych ustaleń faktycznych i błędnym uznaniu, że "w wyniku zaplanowanych prac w ścianie powstanie nowy otwór drzwiowy", podczas gdy planowane prace nie będą skutkować powstaniem nowego otworu, gdyż otwór ten w ścianie budynku już jest, a wykonanie prac nie wiąże się ze zmianą kształtu lub wielkością istniejącego otworu w ścianie, nie wymaga poszerzenia, zmniejszenia, umocnienia oraz jakiejkolwiek innej ingerencji w otwór znajdujący się w ścianie budynku oraz nie wpływa na walory estetyczne budynku oraz zmianę wyglądu i kształtu elewacji budynku;
art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez wydanie decyzji utrzymującej w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta z 3 stycznia 2023 r., podczas gdy organ powinien był uchylić zaskarżoną decyzję w całości i orzec co do istoty sprawy.
Mając na uwadze powyższe, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji Wojewody i rozważenie uchylenia poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta.
Nadto, gdyby Sąd uznał, że witryna lokalu własnościowego skarżącego stanowi część wspólną nieruchomości, wniesiono o rozstrzygnięcie w wyroku oraz zawarcie w treści uzasadnienia wywodu w przedmiocie stanu prawnego witryny, jeżeli stanowisko organów oraz uczestnika postępowania zostanie podtrzymane przez Sąd. Skarżący uznał, że powinien zostać zwolniony z ponoszenia pełnych kosztów utrzymania, naprawy, konserwacji witryny, w tym jej ubezpieczenia i wymiany. Powinni je ponosić właściciele lokali, proporcjonalnie do posiadanych udziałów w nieruchomości wspólnej.
W uzasadnieniu skarżący oświadczył, że jest właścicielem lokalu usługowego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w Gdyni przy S. [...], na działkach nr [...] i [...] obr. ewid. [...], położonego w obszarze zabytkowym: zespół urbanistyczny śródmieścia Gdyni, wpisanego pod numerem [...] decyzją z 21 września 2007 r. do rejestru zabytków, prowadzonego przez Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Skarżący zaplanował na nieruchomości prace polegające na demontażu stałego elementu witryny w lokalu usługowym i montażu w jego miejscu skrzydła drzwiowego. W ocenie skarżącego prace te nie wpływają na zmianę parametrów zewnętrznych budynku. Wyjaśnił, że do wniosku o pozwolenie na budowę skarżący załączył projekt architektoniczno-budowlany, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz pozwolenie konserwatorskie na prowadzenie robót budowlanych na obszarze zabytkowym.
W ocenie skarżącego organy obu instancji błędnie uznały, że zakres zgłoszonych robót budowlanych wypełnia definicję ustawową przebudowy, tymczasem sporne roboty nie będą mogły wywrzeć wpływu na konstrukcję budynku. Zgodnie z projektem budowlanym przebudowa będzie polegała na montażu drzwi zewnętrznych w miejscu istniejącej witryny. Projektuje się drugie wejście, na prawo od wejścia głównego, w miejscu istniejącej witryny zewnętrznej - drzwi jednoskrzydłowe. Istotą projektu jest zachowanie podziału demontowanej witryny w projektowanych skrzydłach drzwiowych, zachowanie kolorystyki i materiału (drzwi przeszklone w konstrukcji aluminiowej). Wykonanie prac zakłada demontaż obecnie istniejącego elementu witryny i montaż w jego miejsce elementu o takim samym rozmiarze, takich samych walorach estetycznych i wizualnych, a posiadającego dodatkową funkcję - tj. możliwość jego otwarcia i zamknięcia. Wymiana elementu nie wymaga poszerzenia, zmniejszenia, umocnienia, czy też innej ingerencji w otwór znajdujący się w ścianie budynku.
Strona skarżąca podniosła, że organy nie wykazały, iż wskutek planowanych robót doszło do ingerencji w elementy konstrukcyjne budynku. Zdaniem skarżącego realizacja robót nie wpłynie na bezpieczeństwo konstrukcji i użytkowania budynku. W rezultacie robót nie można zakwalifikować jako przebudowy obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego i wymagać uzyskania pozwolenia na budowę.
Za błędne uznano stanowisko, że witryna konkretnego lokalu własnościowego stanowi część wspólną nieruchomości, nie zgadzając się z argumentacją skarżonej decyzji. Strona skarżąca wskazała, że o prawie własności okna, drzwi, czy też witryny sklepowej nie może stanowić ich wielkość i zajmowana powierzchnia na ścianie budynku, ale sam fakt, że jest to okno, drzwi bądź witryna służąca do użytku właściciela danego lokalu, a nie wszystkich mieszkańców budynku. Nie ma także podstaw do twierdzenia, że witryny sklepowe podlegają odmiennej regulacji niż okna.
Za bezpodstawny uznano argument wskazujący na rzekomo większy obszar zajmowany przez witrynę niż przez okno. Zdaniem strony skarżącej okna projektowane w nowych nieruchomościach mieszkalnych często mają rozmiary większe od witryn sklepowych. Często także okna w nieruchomościach mieszkaniowych zajmują niemal całą ścianę lokalu i nie są w pełni wyposażone w funkcję ich otwierania i zamykania. Strona skarżąca uznała, że ściana zewnętrzna budynku jako element konstrukcyjny stanowi część nieruchomości wspólnej, jednak elementem konstrukcyjnym nie są okna, drzwi czy witryny sklepowe. Nie są one częścią ściany a urządzeniami. Natomiast, jeżeli urządzenia służą wyłącznie do użytku właścicieli danego lokalu - stanowią część tego lokalu i obowiązek ich konserwacji czy wymiany należy do właścicieli lokali. Tylko urządzenia zlokalizowane w częściach wspólnych budynku (przykładowo na klatce schodowej) mogą służyć do użytku wspólnego.
Strona wskazała na pogląd, że zamurowanie czy wykonanie otworu okiennego w ścianie zewnętrznej i dachu, a zatem w częściach wspólnych budynku nie wymagają zgody pozostałych współwłaścicieli, w sytuacji gdy roboty te wykonano w lokalu stanowiącym odrębną własność. Nadto wbrew twierdzeniom Prezydenta Miasta, o tym że dany element stanowi część wspólną nieruchomości nie stanowi to, iż jest to "widoczny i istotny element elewacji budynku", jest to określone w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zdaniem strony skarżącej, nie ma podstaw do objęcia osobną analizą oraz odrębnymi wnioskami witryny lokalu skarżącego, okien lokali stanowiących własność innych mieszkańców budynku a także drzwi wejściowych do poszczególnych lokali mieszkalnych, które usytuowane są tak samo jak witryna skarżącego w ścianie zewnętrznej budynku (wejście do poszczególnych lokali dostępne jest z galerii). Jeżeli więc witryna lokalu skarżącego, okna i drzwi wejściowe do innych lokali miałyby stanowić element wspólny budynku, to koszt ich wymiany, napraw i bieżącej konserwacji powinien stanowić koszt zarządu nieruchomością wspólną. W niniejszej sprawie to poszczególni właściciele we własnym zakresie ponoszą wskazane koszty.
Skarżący nie zgodził się z argumentacją Wojewody co do nieprawidłowego wskazania tytułu, z którego wynika prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Podkreślił, że prace nie mają obejmować ściany zewnętrznej, nie naruszają jej konstrukcji, nie powodują obciążenia budynku, nadto nie przewidują zmniejszenia, zwiększenia otworu w ścianie, nie wymagają umocnienia tej ściany.
Skarżący zarzucił także niepodjęcie niezbędnych czynności oraz niezebranie i nierozpatrzenie materiału dowodowego a w konsekwencji dokonanie błędnych ustaleń faktycznych. W jego ocenie organ pominął informacje zawarte w projekcie budowlanym i błędne ustalił, że planowane prace stanowią ingerencję w przegrodę zewnętrzną budynku wielorodzinnego przy S. [...], podczas gdy prace przewidują wyłącznie wymianę jednego z segmentów obecnej witryny na stolarkę o takim samym kształcie i rozmiarze z wyposażeniem go w funkcję otwierania a wskazane prace nie stanowią ingerencji w bryłę oraz w przegrodę zewnętrzną budynku. Nadto, wbrew twierdzeniom organu, prace obejmować mają wyłącznie jeden z segmentów witryny. Zakładają demontaż jednego z elementów witryny i montaż w jego miejsce elementu o takim samym rozmiarze, takich samych walorach estetycznych i wizualnych, a posiadającego dodatkową funkcję - tj. możliwość jego otwarcia i zamknięcia. Pozostałe elementy witryny, które to zajmują niemal całą powierzchnię frontową budynku, pozostaną w stanie nienaruszonym. Planowane prace nie zmierzają przy tym do powstania nowego otworu.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie.
Odpowiadając na złożoną skargę Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] poinformowała, że skarżący nie zwrócił się do niej ze stosownym wnioskiem o zgodę. Spółdzielnia poinformowała, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Gdyni wszczął i prowadzi postępowanie wyjaśniające, z uwagi na samowole budowlane w lokalu i ingerencje w części wspólne. W toku postępowania ujawniono szereg nieprawidłowości, w tym odłączenie lokalu od systemu grzewczego i bezumowne korzystanie z części wspólnych budynku w dużym zakresie. Poinformowano, że skarżący zajął część wspólną nieruchomości umieszczając duży szyld nad witryną lokalu, co jest przedmiotem postępowania przed Sądem Okręgowym w Gdańsku, sygn. [...]. Strona wyraziła zaniepokojenie wnioskiem skarżącego o rozstrzygnięcie statusu prawnego witryny. Podkreśliła, że skarżący stoi na stanowisku, że może bezpłatnie korzystać z części wspólnych budynku a teraz zmierza do uzyskania orzeczenia, by mieszkańcy ponosili jeszcze większą część kosztów prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Strona wskazała, że witryna stanowi własność skarżącego, ale ściany i elementy konstrukcyjne w których jest osadzona już nie. Nadto skarżący już kilka razy dokonywał zmian w częściach wspólnych, wnosząc o przeprowadzenie dowodów i przedłużając tym samym postępowanie sądowe. Zdaniem strony obecnie podejmuje on kolejną próbę zatarcia dowodów i usankcjonowania dokonanych już zmian. Spółdzielnia podkreśliła, że z uwagi na art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego, wszelkie prace budowlane w przedmiotowym obiekcie wymagają pozwolenia na budowę. Spółdzielnia oświadczyła przy tym, że nie wyraża zgody na ingerencję w części wspólne budynku przez skarżącego ani na dokonanie przez niego podziału witryny w sposób inny niż w tej chwili, gdyż prowadzi to do wizualnych zmian w elewacji budynku – do czasu prawomocnego zakończenia spraw przed PINB w Gdyni.
W złożonym piśmie procesowym strona skarżąca podtrzymała stanowisko zawarte w skardze i odniosła się do twierdzeń Spółdzielni, uznając je za subiektywne i nieudowodnione stanowisko, a przywoływane spory - uznając za bez znaczenia, potwierdzając przy tym istnienie wieloletniego sporu pomiędzy Spółdzielnią a skarżącym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy, nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Uwzględnienie skargi następuje w przypadkach naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (art. 145 § 1 pkt 1 lit. b p.p.s.a.) oraz innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.). W przypadkach, gdy zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach sąd stwierdza nieważność decyzji (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).
Wskazać w tym miejscu należy, że sąd w składzie orzekającym nie rozstrzyga sporów cywilnych, rozpoznając sprawę ze skargi na decyzje wydane w toku postępowania administracyjnego. Na gruncie niniejszej sprawy sądowoadministracyjnej bez znaczenia są zatem kwestie związane ze sposobem finansowania robót i partycypacją w ich kosztach, na które wskazuje strona skarżąca. Wskazana przez skarżącego okoliczność związana z ponoszeniem kosztów a także z prawami własności nieruchomości, mogąca stanowić przedmiot ewentualnego sporu przed sądem powszechnym, nie stanowi zaś przedmiotu niniejszego postępowania sądowo administracyjnego.
Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji Wojewody z 8 maja 2023 r. przeprowadzona z uwzględnieniem powyższych reguł doprowadziła do uznania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Pomorskiego, którą Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z 3 stycznia 2023 r., o odmowie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia na rzecz F. R. pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na przebudowie witryny polegającej na demontażu stałego elementu witryny i montażu w tym miejscu drzwi.
Wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organ odwoławczy, prawidłowo ustalił stan faktyczny, a następnie w oparciu o dokonane ustalenia, dokonał subsumpcji prawnej. Niezasadny jest zarzut skargi dotyczący wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Sąd stwierdza, że Wojewoda orzekając w przedmiotowej sprawie, podjął wszelkie niezbędne kroki do dokładnego wyjaśnienia jej stanu faktycznego, zebrał i rozpatrzył w sposób wyczerpujący cały materiał dowodowy oraz dokonał oceny okoliczności sprawy na podstawie jego całokształtu. Uzasadnienie decyzji, spełnia przy tym wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a.
Istotą sporu w rozpoznawanej sprawie jest to, czy zakres planowanych przez inwestora robót budowlanych wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz czy obejmuje części wspólne budynku i czy w związku z tym inwestor powinien legitymować się zgodą Wspólnoty na przeprowadzenie tych robót. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie prawidłowe jest stanowisko Wojewody.
Tytułem wstępu należy przypomnieć, że zgodnie z art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31.
Zgodnie przy tym z art. 29 ust. 7 Prawa budowlanego: roboty budowlane, o których mowa w ust. 1-4, wykonywane:
1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków - wymagają decyzji o pozwoleniu na budowę,
2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków - wymagają dokonania zgłoszenia
- przy czym do wniosku o decyzję o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.
Z kolei z treści art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o robotach budowlanych - należy przez to rozumieć budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Natomiast ilekroć mowa o przebudowie - należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego (art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego).
Zgodnie ze słownikową definicją (wobec braku definicji legalnej), pojęcie "parametr" oznacza "wielkość charakterystyczną dla danego materiału, procesu lub urządzenia", a zatem parametrem użytkowym i technicznym będą wszelkie wielkości (wyrażane w jednostkach miary, wagi, nachylenia etc.) elementów użytkowych (np. dachu, okna, schodów, balkonu, drzwi) i technicznych (np. ciężaru konstrukcji, odporności przeciwpożarowej), które występują w przypadku danego obiektu budowlanego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 499/21, CBOSA). Parametry użytkowe, o których mowa w art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego, ulegają niewątpliwie zmianie w przypadku inwestycji przewidującej nieistniejące wcześniej drzwi zaprojektowane w miejsce części istniejącej witryny, stanowiącej element stały elewacji. Organy trafnie przy tym uznały, że ujawnione roboty budowlane należy kwalifikować, jako przebudowę obiektu budowlanego w rozumieniu art. 3 pkt 7a Prawa budowlanego.
Jednym z wymogów uzyskania przez inwestora pozwolenia na budowę, określonych w art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, jest złożenie przez inwestora pod rygorem odpowiedzialności karnej, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy). Zgodnie z treścią art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, pod pojęciem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
Jak wynika z akt sprawy, skarżący wskazał we wniosku o pozwolenie na budowę, że planowana inwestycja ma mieć miejsce w lokalu nr 2 przy ul. S. [...] w Gdyni. Inwestor złożył przy tym oświadczenie o prawie o dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym wskazał, że z tytułu prawa własności posiada prawo do dysponowania na cele budowlane nieruchomością przy S. [...], położonej w Gdyni, nr działki [...]. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu z rejestru gruntów wynika tymczasem, że F. R. posiada udział [...]/1000000 z tytułu współwłasności wskazanej w powyższym oświadczeniu nieruchomości (nr KW [...]).
Złożenie przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane co do zasady zwalnia organy administracji z konieczności badania prawdziwości tego oświadczenia. Takie oświadczenie jest jednak tylko skuteczne, gdy z zebranego w sprawie materiału nie wynika wniosek przeciwny albo nie zachodzą wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 listopada 2022 r., sygn. akt II OSK 1950/21). Na gruncie niniejszej sprawy Prezydent dysponował wypisem z rejestru gruntów, z którego wynikało, że wskazany przez skarżącego w oświadczeniu budynek jest przedmiotem współwłasności. Złożone przez inwestora oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest środkiem dowodowym, o którym mowa w art. 75 § 2 k.p.a. Podlega ono zatem ocenie organów administracji na zasadach i w trybie wskazanym w Kodeksie postępowania administracyjnego. Oświadczenie to może zostać skutecznie zakwestionowane w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę (wyrok NSA z dnia 25 stycznia 2012 r., sygn. akt: II OSK 2116/10, LEX nr 1138076), zaś organ administracji architektoniczno-budowlanej, jest uprawniony do jego weryfikacji.
W ramach tejże weryfikacji, postanowieniem z 12 października 2022 r. Prezydent Miasta wezwał skarżącego, m.in. do wskazania właściwego tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z księgą wieczystą. W odpowiedzi na powyższe wezwanie, strona skarżąca poinformowała, że złożone oświadczenie we wskazanym zakresie jest prawidłowe, zatem nie zostanie skorygowane.
Inwestor jest właścicielem lokalu użytkowego nr 2 w budynku wielorodzinnym. Skarżący nie posiada natomiast tytułu prawnego do części wspólnych nieruchomości przy S. [...], której zarządcą jest Spółdzielnia Mieszkaniowa [...], będąca współwłaścicielem nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 27 ust 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej jako u.w.l.), z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. W myśl art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l., czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu we wspólnocie mieszkaniowej jest w szczególności udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej.
W toku postępowania Spółdzielnia oświadczyła, że nie wyraża zgody na ingerencję w części wspólne budynku. Jednocześnie podkreśliła, że skarżący przy realizacji planowanej inwestycji naruszyłby ściany, które są częścią wspólną.
Przedmiotem sporu jest, czy planowana inwestycja ingeruje w części wspólne budynku a w konsekwencji, czy na gruncie niniejszej sprawy wymagana jest zgoda współwłaścicieli tej nieruchomości. Strona skarżąca stoi na stanowisku, że inwestycja obejmie jedynie należący do niego lokal nr 2, natomiast zdaniem Wojewody inwestycją objęte są części wspólne budynku. W ocenie Sądu rację w tym sporze ma Wojewoda, a z argumentacją strony skarżącej w przedmiotowym zakresie, nie można się zgodzić.
Stosownie treści art. 3 ust. 2 u.w.l., nieruchomością wspólną są pozostałe po wyodrębnieniu lokali te części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznie użytku właścicieli lokali. Sąd w składzie orzekającym podziela stanowisko orzecznictwa, że ściany zewnętrzne (fasada) oraz dach nieruchomości są częścią wspólną nieruchomości i wszelkie kwestie związane z jej przebudową wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nie są natomiast nieruchomością wspólną lokale, stanowiące wyłączną indywidualną własność poszczególnych właścicieli (wyrok NSA z 18 listopada 2016 r. II OSK 310/15).
Jak wskazano w projekcie akchitektoniczno-budowlanym, główne wejście do lokalu znajduje się w elewacji frontowej od S. Do lokalu prowadzą przeszklone drzwi zewnętrzne aluminiowe, dwuskrzydłowe, rozwierne. Projekt zakłada demontaż stałego elementu witryny i montaż w tym miejscu drzwi zewnętrznych rozwiernych jednoskrzydłowych. Będąca przedmiotem inwestycji część witryny umiejscowiona została w fasadzie budynku przy S. [...], stanowiąc tym samym integralną część przegrody zewnętrznej budynku. Nadto z części rysunkowej projektu wynika, że sporny otwór drzwiowy zaplanowano w niewielkiej odległości od już istniejących drzwi (0, 67 m) (s. AL.-021). Ościeżnica i profile planowanych drzwi będą wykonane z aluminium a wymiary otworów do montażu stolarki należy dostosować do stanu istniejącego (s. AO-032). Powyższe znajduje odzwierciedlenie w projekcie budowlanym. W wyniku przebudowy zaplanowano zatem nowy otwór drzwiowy w fasadzie budynku (zewnętrznej przegrodzie), co oznacza zmianę funkcjonalną. Wymagać on ma przy tym wykonania otworów i zamontowania ościeżnicy. Nie można zatem zgodzić się z argumentacją strony skarżącej w zakresie braku zmiany parametrów budynku i ingerencji w przegrodę zewnętrzną budynku.
Nadto lokal usługowy skarżącego znajduje się w budynku wpisanym do gminnej ewidencji zabytków oraz w obrębie obszaru wpisanego do rejestru zabytków prowadzonego przez Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Historyczny układ urbanistyczny Śródmieścia, został uznany za pomnik historii rozporządzeniem Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z 23 lutego 2015 r. w sprawie uznania za pomnik historii Gdynia - historyczny układ urbanistyczny śródmieścia (Dz.U.2015.356).
Podsumowując, Wojewoda zasadnie przyjął, że brak jest podstaw do wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu stronie skarżącej pozwolenia obejmującego wykonanie robót budowlanych polegających na demontażu stałego elementu witryny i montażu drzwi wobec braku przedstawienia prawidłowej dokumentacji wymaganej przepisami ustawy Prawo budowlane w zakresie wykazania tytułu do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Strona skarżąca nie przedstawiła wymaganej zgody. Skoro zatem strona skarżąca nie spełniła określonych prawem wymogów, organ nie mógł wydać rozstrzygnięcia uwzględniającego jej wniosek.
Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku, oddalając skargę.