II SA/GD 566/22

II SA/Gd 566/22 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2023-04-06
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2022-07-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Jolanta Górska /sprawozdawca/
Katarzyna Krzysztofowicz /przewodniczący/
Wojciech Wycichowski
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 121
art. 157 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 6 kwietnia 2023 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. Ł. na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 9 maja 2022 r. nr NSP-VIII.7581.1.189.2021.IK w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
B. Ł. i D. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 9 maja 2022 r. w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości. Skarga D. S. postanowieniem z dnia 12 października 2022 r. została odrzucona.
Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Decyzją z dnia 17 lipca 2015 r. Starosta Pucki orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Krokowa udziałów w wysokości 13/32 części w prawie własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 600 m2, położonej w D., obręb Ż., gmina Krokowa (pkt 1 decyzji) oraz o ustaleniu odszkodowania na rzecz byłych współwłaścicieli (pkt 2 decyzji), a także o zobowiązaniu Wójta Gminy Krokowa do zapłaty przedmiotowego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna (pkt 3 decyzji).
Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 12 listopada 2015 r., uchylił ww. orzeczenie w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Decyzją z dnia 6 czerwca 2017 r., wydaną na podstawie art. 6 pkt 1, art. 112, art. 113, art. 119, art. 128-132 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121) - dalej w skrócie jako "u.g.n.", Starosta Pucki, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Krokowa udziałów w wysokości 13/32 części w prawie własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 630 m2, położonej w D., obręb Ż., gmina Krokowa, Kw nr [...], która stanowi: w udziale 19/32 części własność Gminy Krokowa, w udziale 1/32 części wspólność ustawową majątkową małżeńską L. i B. B., w udziale 6/32 części wspólność ustawową majątkową małżeńską B. i A. Ł., w udziale 1/32 części własność M. Ł., w 5/32 wspólność ustawową majątkową małżeńską D. i I. S., w celu budowy publicznej drogi gminnej (pkt 1), o ustaleniu z tego tytułu odszkodowania w wysokości 12.409,31 zł z czego na rzecz: a) L. i B. B. w 1/32 części, tj. kwotę 954,56 zł, b) B. i A. Ł. w 6/32 części, tj. kwotę 5.727,37 zł, c) M.Ł. w 1/32 części, tj. kwotę 954,56 zł, d) D. i I. S. w 5/32 części, tj. kwotę 4.772,81 zł (pkt 2) oraz o zobowiązaniu Wójta Gminy Krokowa do zapłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (pkt 3).
Organ ustalił, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Krokowa z dnia 18 marca 2005 r., nr XXIX/281/2005 (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2005 r., nr 50, poz. 977) działka nr [...] oznaczona jest symbolem A-30.KD-D dla którego ustalono podstawowe przeznaczenie terenu KD - ulica w rozumieniu ustawy o drogach publicznych. W ocenie organu pierwszej instancji cel publiczny wymieniony w art. 6 pkt 1 u.g.n., tj. wykonywanie robót budowlanych dróg publicznych, jest zbieżny z przeznaczeniem przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz z zamierzeniem inwestycyjnym Gminy, która we wniosku określiła, że nieruchomość ma być przeznaczona na drogę publiczną. Dla zrealizowania tego celu niezbędne jest pozbawienie dotychczasowych właścicieli prawa własności nieruchomości, gdyż na podstawie art. 2 i 2a ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2017 r., poz. 2222 ze zm.) publiczne drogi gminne muszą stanowić własność właściwej gminy. Organ podkreślił, że wywłaszczeniu podlega udział we własności nieruchomości, nie będący własnością Gminy Krokowa.
Jak stwierdził organ, załączona do wniosku o wszczęcie postępowania korespondencja między stronami świadczy o prowadzeniu negocjacji w sprawie nabycia nieruchomości oraz potwierdza, że nie doszło między nimi do porozumienia. Strony nie były zainteresowane propozycjami finansowymi Wójta Gminy Krokowa i żądały wykonania inwestycji drogowych, od których uzależniali dokonanie darowizny swoich udziałów. Do nabycia nieruchomości nie doszło również mimo wezwania Starosty Puckiego z dnia 25 sierpnia 2014 r. do zawarcia umowy w terminie 2 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego.
Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że mając na uwadze treść art. 119 ust. 7 u.g.n. i art. 130 ust. 2 u.g.n. oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm.) dnia 19 grudnia 2016 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. B. operat szacunkowy, w którym wartość przedmiotowej nieruchomości wraz z nakładami w postaci płyt betonowych została ustalona na kwotę 30.546 zł. Natomiast wcześniej sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H.Z. operat szacunkowy nie może mieć zastosowania w postępowaniu, gdyż został zakwestionowany w postępowaniu organu odwoławczego.
Zdaniem organu pierwszej instancji operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości. Operat jest jasny, logiczny i nie zawiera nieścisłości czy błędów oraz nie budzi też wątpliwości co do swojej rzetelności. Rzeczoznawca określił, że część nieruchomości o pow. 0,0200 ha jest utwardzona płytami betonowymi sześciokątnymi. Przeznaczenie nieruchomości pod teren ulicy zostało określone na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym ustaleniem rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił, że w wycenie nie będzie miała zastosowania tzw. "zasada korzyści" unormowana w art. 134 u.g.n. Ze względu na tożsame przeznaczenie nieruchomości wynikające z decyzji oraz z miejscowego planu analizowane może być jedynie drogowe przeznaczenie nieruchomości.
Przy zastosowaniu art. 150 ust. 3 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy wycenił przedmiotową nieruchomość określając jej wartość odtworzeniową, przy czym zastosował podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia i technikę szczegółową. Rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość nieruchomości jako sumę wartości gruntu oraz wartości nakładów w postaci kostki betonowej, których wartość została pomniejszona o wartość zużycia. W celu wyceny gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Ze względu na zbyt wąski rynek nieruchomościami podobnymi na terenie gminy Krokowa i powiatu puckiego do porównania zostały przyjęte nieruchomości z terenu powiatu wejherowskiego. W kolejnym etapie rzeczoznawca majątkowy wycenił wartość części składowych nieruchomości w postaci kostki betonowej, dokonując wyceny w oparciu o dane określone w opracowaniu branżowym i przyjęte zużycie fizyczne kostki na poziomie 35%. Wartość kostki wyniosła 11.161 zł.
Organ pierwszej instancji wyjaśnił, że zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jej wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przytoczone czynniki określające stan nieruchomości oraz wpływające na jej wartość zostały prawidłowo zastosowane w wycenie sporządzonej przez S. B.
Decyzją z dnia 19 grudnia 2017 r., nr NSP-VIII.7581.1.106.2017.NS1, Wojewoda Pomorski utrzymał w mocy powyższą decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że w dniu 14 listopada 2014 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. Z. operat szacunkowy, określający wartość rynkową prawa własności gruntu działki nr [...] na kwotę 65.016,00 zł. uzupełniony "aneksem" z dnia 30 listopada 2014 r., w którym biegła oszacowała dodatkowo wartość nawierzchni drogi wykonanej z kostki betonowej na kwotę 12.384,00 zł.
Odnosząc się do tej wyceny organ odwoławczy - powołując się w tym zakresie na art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. - wyjaśnił, że nie podlega ona ocenie Wojewody Pomorskiego, ponieważ utraciła ona swoją ważność. Brak aktualności operatu szacunkowego nie pozwala na ocenę danych w nim zawartych. W związku z powyższym, ocenie organu odwoławczego podlega jedynie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego S. B. w dniu 19 grudnia 2016 r., na podstawie którego organ pierwszej instancji orzekł o wysokości odszkodowania, w którym szczegółowo wyjaśniono sposób ustalenia wartości prawa własności działki oraz części składowych budowlanych, omówiono wagi cech nieruchomości, zamieszczono informacje umożliwiające prześledzenie procesu szacowania nieruchomości, w szczególności na podstawie tabeli nieruchomości przyjętych do porównań. W sytuacji, kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zastrzeżenia co do wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę, która nie dysponuje odpowiednimi kwalifikacjami w tej materii nie może zasługiwać na uwzględnienie. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ten sam przepis stanowi, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Zatem strona -kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody znajdujące się w jej posiadaniu na tę okoliczność. Jeden z takich środków dowodowych może stanowić operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę majątkowego, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie.
W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w dniu 19 grudnia 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. B. został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy szczegółowo wyjaśnił wszelkie wątpliwości w pismach z dnia 10 października i 23 listopada 2017 r., zatem dokument ten może stanowić podstawę określenia wartości działki nr [...].
Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 9 maja 2018 r. w sprawie o sygnaturze akt II SA/Gd 104/18 uchylił decyzję Wojewody Pomorskiego z dnia 19 grudnia 2017 r., nr NSP-VIII.7581.1.106.2017.NS1 w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości uznając, że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Jak wskazał Sąd, materiał dowodowy jednoznacznie wskazuje, że rokowania o nabycie w drodze umowy praw do nieruchomości zostały przeprowadzone i nie doprowadziły do zawarcia umowy nabycia przez Gminę Krokowa udziałów w nieruchomości z uwagi na różnice w stanowiskach stron co do określenia rodzaju wzajemnych świadczeń, jak i co do wartości udziałów w nieruchomości podlegających wywłaszczeniu. Ustalenia poczynione w trakcie spotkania w dniu 18 kwietnia 2008 r. przedstawicieli Urzędu Gminy Krokowa i Radnych Rady Gminy Krokowa ze współwłaścicielami nieruchomości, które zostały spisane w formie protokołu z rokowań, stanowiły jedynie element prowadzonych rokowań, które jednak nie zakończyły się ostatecznie zgodnym porozumieniem. Nie można w szczególności twierdzić, że w toku tego spotkania zostało zawarte jakiekolwiek wiążące porozumienie, które wyłączałoby możliwość wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. W protokole z rokowań zawarte zostały bowiem jedynie żądania sformułowane przez współwłaścicieli nieruchomości, obejmujące określone inwestycje drogowe, które miałaby wykonać Gmina Krokowa w zamian za darowiznę udziałów w prawie własności nieruchomości, należących do pozostałych jej współwłaścicieli. Protokół nie wskazuje natomiast w żaden sposób, aby Gmina Krokowa takie warunki nabycia udziałów zaakceptowała. Jednocześnie do akt sprawy przedłożono pismo Wójta Gminy Krokowa z dnia 14 lutego 2014 r. skierowane do pozostałych współwłaścicieli zawierające ofertę zakupu udziałów w nieruchomości za określoną w piśmie kwotę oraz pismo skarżących z dnia 3 marca 2014 r., stanowiące odpowiedź na to pismo, w którym oświadczyli, że nie przyjmują złożonej propozycji sprzedaży udziałów za proponowaną cenę. Prawidłowo zatem ustaliły organy, że rokowania w sprawie nabycia udziałów w nieruchomości odbyły się, jednak okazały się bezskuteczne. Były zatem podstawy do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego na wniosek Wójta Gminy Krokowa, skoro określony we wniosku cel publiczny nie mógł być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogły być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.).
Zdaniem Sądu organ odwoławczy nie dokonał jednak wnikliwej i wszechstronnej analizy operatu szacunkowego i to w sytuacji, gdy kwestia wiarygodności operatu była przedmiotem zarzutów zawartych w odwołaniach. Zamiast tego organ przyjął w sposób ogólnikowy, że przedmiotowy operat został wykonany i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Stanowisku temu przeczy okoliczność, że organ odwoławczy, na skutek treści wniesionych odwołań, powziął zasadnicze wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Wątpliwości te wynikały z faktu, że w przedmiotowej sprawie został sporządzony także inny operat szacunkowy, tj. operat z dnia 14 listopada 2014 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego H. Z., która wartość przedmiotowej nieruchomości oszacowała na kwotę 65.016 zł, zaś wartość nawierzchni drogi wykonanej z kostki betonowej oszacowała w aneksie z dnia 30 listopada 2014 r. do operatu szacunkowego na kwotę 12.384 zł. Operat szacunkowy przyjęty przez organy jako podstawa orzekania o wysokości odszkodowania zawiera natomiast oszacowanie wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej wraz z częścią składową, tj. nawierzchnią z płyt betonowych, na kwotę 30.546 zł. Znaczna dysproporcja w rezultatach dokonanej wyceny tej samej nieruchomości w obu operatach szacunkowych uzasadniała dokonanie szczególnie wnikliwej oceny prawidłowości operatu szacunkowego z dnia 19 grudnia 2016 r. z uwzględnieniem również treści operatu z dnia 14 listopada 2014 r. Wątpliwości w tym zakresie podjął organ odwoławczy, albowiem zwrócił się dwukrotnie do rzeczoznawcy majątkowego S. B., za pośrednictwem organu pierwszej instancji, o złożenie wyjaśnień dotyczących zarzutów stawianych w odwołaniach wobec operatu szacunkowego w zakresie, czy biegły poszukiwał transakcji nieruchomościami drogowymi, położonymi w miejscowościach nadmorskich oraz czy nie byłoby zasadne przyjęcie takich nieruchomości jako nieruchomości podobnych, z uwagi na podobny charakter turystyczny miejscowości do miejscowości D. oraz o wyczerpujące uzasadnienie konieczności rozszerzenia analizy rynku o sąsiedni powiat. Jednocześnie organ odwoławczy zwracając się o powyższe wyjaśnienia wskazał, że w aktach sprawy znajduje się analiza nieruchomości porównawczych (załączona do operatu szacunkowego z dnia 14 listopada 2014 r.), która zawiera bazę nieruchomości porównawczych położonych na terenie morskim (kserokopię organ odwoławczy załączył do pisma z dnia 7 listopada 2017 r.), czego brak jest w operacie szacunkowym z dnia 19 grudnia 2016 r. Konieczność wyjaśnienia powstałych wątpliwości wynikała z dokonanej w toku postępowania odwoławczego analizy operatu szacunkowego. W notatce służbowej z dnia 10 października 2017 r. sporządzonej przez pracownika Wydziału Nieruchomości i Skarbu Państwa Pomorskiego Urzędu Wojewódzkiego w Gdańsku wskazano wręcz, że "ogromne wątpliwości wzbudza dobór nieruchomości podobnych; rzeczoznawca majątkowy przedstawił bowiem pięć nieruchomości podobnych o dość rozbieżnych cenach jednostkowych od 6 zł/m2 do 35 zł/m2, z których tylko jedna jest położona w miejscowości nadmorskiej, w Chłapowie. Pozostałe cztery zlokalizowane są w miejscowościach znacznie oddalonych od Morza Bałtyckiego."
Nie ulega zatem, w ocenie Sądu, wątpliwości że twierdzenie organu odwoławczego, iż operat szacunkowy z dnia 19 grudnia 2016 r. nie zawiera istotnych braków czy niejasności, nie znajduje oparcia w dokonanej analizie tego operatu. Sąd podzielił bowiem opisane wyżej wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 19 grudnia 2016 r.
Zdaniem Sądu, organy bezzasadnie odstąpiły od wnikliwej analizy operatu szacunkowego z dnia 19 grudnia 2016 r. i przyjęły go jako podstawę rozstrzygnięcia. Operat ten powinien być oceniony w powiązaniu z treścią operatu szacunkowego z dnia 14 listopada 2014 r. Niewątpliwie rację ma organ odwoławczy, że z uwagi na upływ czasu, operat z dnia 14 listopada 2014 r. nie mógł być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, jednakże brak aktualności ww. operatu szacunkowego nie oznacza, że operat ten nie stanowi elementu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Powinien on zostać uwzględniony przy ocenie operatu szacunkowego, który aktualności nie utracił i stanowi podstawę rozstrzygania organów. Zmiany przyjętych założeń biegły jednak nie wyjaśnił, tym bardziej wobec znacznej różnicy w wynikach wyceny. Organy obu instancji zaniechały zatem pełnej oceny obu sporządzonych wersji operatów szacunkowych z uwzględnieniem występujących rozbieżności w zakresie przyjętych końcowych wniosków dotyczących wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd podkreślił, że w aktualnym operacie szacunkowym, choć biegły podkreślił turystyczny charakter miejscowości D., w której położona jest przedmiotowa nieruchomość, to do porównania przyjął zbiór pięciu nieruchomości, spośród których cztery położone są w miejscowościach oddalonych od brzegu morskiego (Miłoszewo, Łężyce, Starzyno, Strzebielino), a tylko jedna z nich jest miejscowością nadmorską o charakterze turystycznym (Chłapowo). Biegły zamiast zgromadzić dane o transakcjach nieruchomościami o charakterze turystycznym, skupił się na badaniu rynku nieruchomości położonych w znacznym oddaleniu od brzegu Morza Bałtyckiego, przy czym mniej korzystna lokalizacja tych nieruchomości znajduje potwierdzenie również w treści operatu szacunkowego jego autorstwa. Podkreślić należy, że rozszerzenie badanego rynku o inny powiat nie stanowi naruszenia przepisów, albowiem jest to dopuszczalne w świetle jednoznacznego brzmienia § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Jednakże rozszerzając zasięg badanego rynku nieruchomości, biegły winien zadbać przede wszystkim o to, aby dobór nieruchomości porównawczych był oparty na zasadzie podobieństwa ich cech do cech nieruchomości wycenianej.
W konsekwencji jeżeli organ odwoławczy dysponował materiałem dowodowym, na który składają się dwa operaty szacunkowe, sporządzone w nieznacznym odstępie czasowym, w których przy zastosowaniu tego samego podejścia do wyceny wartości nieruchomości, uzyskano znacząco różniące się wyniki wyceny, to nawet wówczas gdy wcześniejszy operat szacunkowy utracił swą aktualność, to operat sporządzony później musi zostać oceniony z uwzględnieniem treści operatu wcześniejszego. Takiej oceny zdaniem Sądu zabrakło. Była ona niezbędna tym bardziej, że jak wskazywano w każdym z wyżej opisanych operatów, nie stwierdzono podstawy do zastosowania trendu czasowego.
Sąd podkreślił, że nie było wystarczające powołanie się przez organ odwoławczy jedynie na utratę przez operat szacunkowy z dnia 14 listopada 2014 r. waloru aktualności, jako uzasadnienie braku podstaw do dokonywania jego oceny. Wojewoda nie dokonywał on oceny ww. operatu w poprzednio prowadzonym postępowaniu zakończonym decyzją kasacyjną Wojewody Pomorskiego z dnia 12 stycznia 2015 r. W decyzji tej bowiem Wojewoda Pomorski zakwestionował jedynie oparcie decyzji organu pierwszej instancji na aneksie z dnia 30 listopada 2014 r., sporządzonym do ww. operatu szacunkowego, a dotyczącym wyceny wartości nawierzchni drogi i zwrócił uwagę na konieczność sporządzenia nowego aneksu. Jednocześnie w ww. decyzji Wojewoda Pomorski ustosunkowanie się do zarzutów stron dotyczących prawidłowości operatu uznał za niecelowe, z uwagi na nieuprawnione oparcie decyzji organu pierwszej instancji na ww. aneksie. Wojewoda nadto zakwestionował jedynie zaokrąglenie ceny średniej za 1 mkw. Oceny całokształtu operatu szacunkowego z dnia 14 listopada 2014 r. Wojewoda Pomorski zatem nie dokonywał.
Kluczowe dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego jako podstawie rozstrzygnięcia o odszkodowaniu było wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej. Drugim równie istotnym zagadnieniem w niniejszej sprawie było dokonanie oceny prawidłowości postępowania organów obu instancji w zakresie pełnej oceny zgormadzonego materiału dowodowego, w szczególności w zakresie wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy operatem szacunkowym pierwotnie sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego H. Z., a operatem szacunkowym przyjętym za podstawę wydania zaskarżonych decyzji. Rozbieżności tych nie usuwają pisma zawierające wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego S. B. złożone w toku postępowania odwoławczego z przyczyn wyżej wyjaśnionych.
Organ naruszył również art. 10 § 1 k.p.a., gdyż skarżącym doręczono zawiadomienie w trybie ww. przepisu, załączając złożone do akt wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, w dniu 18 grudnia 2017 r., zakreślając termin 3 dni od dnia otrzymania zawiadomienia na zapoznanie się z materiałem dowodowym sprawy i wypowiedzenie się co do zebranych dowodów. W toku postępowania odwoławczego zgromadzono dodatkowy materiał dowodowy w sprawie, co do którego strony winny były mieć prawo do wypowiedzenia się, a także złożyć ewentualne przeciwdowody.
Sąd stwierdził także, że operat szacunkowy, będący podstawą do oszacowania wartości nieruchomości przejętej w przedmiotowej sprawie - sporządzony w dniu 19 grudnia 2016 r., może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony (po jego aktualizacji) do dnia 19 grudnia 2018 r. Oznacza to, że na skutek ewentualnej aktualizacji tego operatu szacunkowego, może on zostać wykorzystany w przedmiotowej sprawie po zwrocie akt organowi odwoławczemu. Dla końcowego załatwienia przedmiotowej sprawy nie było zatem niezbędne uchylenie decyzji organu pierwszej instancji, albowiem ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości (udziałów w prawie własności nieruchomości), jest możliwe na podstawie aktualnego operatu szacunkowego (po ewentualnym dokonaniu jego aktualizacji).
W konsekwencji opisanego wyżej wyroku Wojewoda Pomorski decyzją z dnia 25 września 2018 r. uchylił decyzję Starosty Puckiego z dnia 6 czerwca 2017 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I Instancji.
Decyzją z dnia 12 lipca 2021 r. Starosta Pucki orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Krokowa udziałów w wysokości 13/32 części w prawie własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 630 m2, położonej w D., obręb Ż., gmina Krokowa (pkt 1 decyzji) oraz o ustaleniu odszkodowania w wysokości 30.062,50 zł na rzecz byłych współwłaścicieli, z czego na rzecz:
a) L. S. B. i B. G.B.. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 1/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 2.312,50 zł, odpowiednio dla L. S. B. 1.156,25 zł i dla B. G. B. 1.156,25 ,
b) B. K. L. i A. T. Ł. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 6/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 13.875,00 zł, odpowiednio dla B. K. Ł. 6.937,50 zł i dla A. T. Ł. 6.937,50 zł,
a) M. A. Ł. w udziale 1/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 2.312,50 zł,
b) D. S. S. i I. M. S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 5/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 11.562,50 zł odpowiednio dla D. S. S. 5.781,25 zł i dla I. M. S. 5.781,25 zł.
(pkt 2 decyzji), a także o zobowiązaniu Wójta Gminy Krokowa do zapłaty przedmiotowego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (pkt 3 decyzji). Starosta w uzasadnieniu wyjaśnił, że zlecił sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość działki nr [...] oraz, że powołany w tej sprawie rzeczoznawca majątkowy M. B. sporządził operat szacunkowy z dnia 4 września 2020 r., w którym określił wartość nieruchomości na kwotę 74.000,00 zł. Do uwag B.Ł. rzeczoznawca M. B. odniósł się w opinii uzupełniającej z dnia 22 października 2020 r.
Zdaniem Starosty rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przeanalizował stan faktyczny i prawny nieruchomości wskazując, że część nieruchomości o pow. ok. 205 m2 jest utwardzona nawierzchnią z trylinki (nawierzchnia z ubytkami wykazująca oznaki zużycia) oraz płyt jumbo o pow. ok. 219 m2 (nawierzchnia niewykazująca oznak zużycia). Przeznaczenie nieruchomości zostało określone na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym działka [...] jest przeznaczona pod teren dróg lub ulic publicznych.
Na podstawie analizy rynku rzeczoznawca określił, że w obrocie rynkowym nie występują nieruchomości podobne bądź występują, ale brak jest znanych cen oraz cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu, które pozwoliłby na zebranie danych o transakcjach takimi nieruchomościami, które mogłyby mieć zastosowanie w procesie wyceny. W związku z tym rzeczoznawca wycenił wartość odtworzeniową nieruchomości jako sumę wartości gruntu oraz wartości nakładów z uwzględnieniem stopnia zużycia, przy czym do wyceny wartości składnika gruntowego biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a do wyceny wartości nakładów określił wartość odtworzeniową nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił, że w wycenie nie będzie miała zastosowania tzw. "zasada korzyści".
Wyjaśniono dalej, że rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, a analizą objęto powiat pucki obręby nadmorskie w okresie od marca 2018 do daty na którą określono wartość. Okres został nieznacznie wydłużony z uwagi na małą aktywność w badanym segmencie rynku. Odnotowano 12 transakcji nieruchomościami podobnymi, z czego po odrzuceniu transakcji o cenach znacząco odbiegających od pozostałych, do dalszej analizy wybrano 7. Nie zidentyfikowano cech rynkowych różnicujących nieruchomości podobne. Na badanym rynku nie zaobserwowano zmian poziomu cen, co potwierdzają informacje uzyskane od pośredników w obrocie nieruchomościami oraz innych rzeczoznawców majątkowych, dlatego nie zaktualizowano cen transakcyjnych. Analiza rynku nieruchomości oraz dobór transakcji porównawczych nie budzą zdaniem organu wątpliwości i zostały należycie umotywowane. Wartość składnika gruntowego określono jako iloczyn średniej ceny 1 m2 powierzchni gruntu oraz powierzchni gruntu. Uzyskano w ten sposób wartość po zaokrągleniu 32.000,00 zł (słownie: trzydzieści dwa tysiące złotych 00/100).
W kolejnym etapie rzeczoznawca wycenił wartość części składowych nieruchomości w postaci utwardzenia terenu płytami jumbo oraz z trylinki. Wartość tą określono przy użyciu metody kosztów odtworzenia, techniki wskaźnikowej, określając odpowiednio na kwotę 96,55 zł/m2 i 212,55 zł/m2. Koszt odtworzenia został powiększony o koszty dokumentacji projektowej wraz z kosztami nadzoru. Stopień zużycia budowli ustalono na podstawie oceny wizualnej, dla nawierzchni z płyt jumbo został określony na poziomie 0% a dla nawierzchni z trylinki został określony na poziomie 40%. W rezultacie uzyskano wartość odtworzeniową w kwocie 42.000,00 zł.
Podsumowując Starosta uznał, że operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość.
Wojewoda Pomorski po rozpatrzeniu odwołania A. Ł., B. Ł., I. S. i D. S., decyzją z 9 maja 2022 r. decyzję organu pierwszej instancji:
w zakresie pkt 1 i pkt 3 utrzymał w mocy,
uchylił jej pkt 2 i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie 13/32 udziałów prawa własności przedmiotowej nieruchomości opisanej w pkt 1 decyzji, w wysokości 30 062,50 zł, z czego na rzecz:
L. S. B. i B. G. B. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 1/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 2 312,50 zł);
B. K. Ł. i A. T. Ł. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 6/32 części we własności nieruchomości w kwocie 13 875,00 zł;
M. A. Ł.w udziale 1/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 2 312,50 zł;
D. S. S. i I. M. S. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej w udziale 5/32 części we własności nieruchomości, w kwocie 11 562,50 zł.
Wojewoda wyjaśnił, że w aktach sprawy zgromadzonych przez Starostę nie ma dokumentów, z których by wynikało, że własność ustawowa majątkowa małżeńska została zniesiona pomiędzy wymienionymi w decyzjach współmałżonkami będącymi adresatami decyzji, w związku z czym przyznane odszkodowanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków. Wobec tego Starosta nie mógł podzielić odszkodowania na poszczególnych małżonków.
Wojewoda wskazał też, że działka nr [...] znajduje się w ciągu utwardzonej drogi publicznej, położonej na terenie zabudowanym miejscowości D., noszącej nazwę ul. P., nie jest to więc nowoprojektowana droga, tylko regulacja stanu prawnego istniejącego od lat, na co może wskazywać dokumentacja dołączona przez Wójta do wniosku z dnia 7 maja 2014 r.
Zatem nie znajdują uzasadnienia zarzuty podniesione przez odwołujących się, że organ I instancji nie ustalił, czy zaistniały przesłanki wywłaszczenia celu publicznego. Skoro działka nr [...] została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogę publiczną, która jest celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ponadto jej prawa własności nie udało się pozyskać w drodze zawarcia dobrowolnej umowy, zaistniały przesłanki do wszczęcia i przeprowadzenia postępowania wywłaszczeniowego.
W odniesieniu do zarzutu naruszenia art. 115 ust. 2 w zw. z art. 114 ust. 1 i 2 u.g.n., wskazano, że Wojewoda Pomorski w swoich wcześniejszych decyzjach szczegółowo wyjaśnił wszelkie wątpliwości dotyczące wywłaszczenia przedmiotu wyceny, także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 104/18 przesądził kwestię rokowań i przyznał rację Wojewodzie Pomorskiemu. Wojewoda podkreślił, że stosownie do art. 115 ust. 1 i 2 u.g.n. wszczęcie postępowania nastąpiło na wniosek właściwego organu, tj. Wójta, a zostało ono poprzedzone bezskutecznym upływem dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n. Wniosek spełniał nadto warunki formalne określone w art. 116 u.g.n.
Organ odwoławczy wyjaśnił dalej, że pismem z dnia 3 września 2021 r. zwrócił się do Starosty z prośbą o zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego M. B., autora wyceny z dnia 4 września 2020 r, o rozważenie możliwości potwierdzenia aktualności tego dokumentu na dzień 4 września 2021 r. ". Pismem z dnia 7 września 2021 r. rzeczoznawca majątkowy M. B., przekazał do Starosty klauzulę aktualizacyjną wraz z analizą rynku. Wojewoda wskazał też, że w odwołaniu strony podniosły szereg zarzutów wobec omawianego operatu, a uwagi te zostały przez Wojewodę Pomorskiego przesłane pismem z dnia 3 września 2021 r. do Starosty, z prośbą o przekazanie ich rzeczoznawcy majątkowemu M. B., który w odpowiedzi pismem z dnia 7 września 2021 r., wskazał, iż zarzuty są powieleniem zarzutów zawartych w piśmie z dnia 4 września 2020 r., (omyłkowa data, prawidłowa data to 12 października 2020 r.), do których ustosunkował się w piśmie z dnia 22 października 2020 r. Zdaniem Wojewody biegły w piśmie tym szczegółowo i wyczerpująco odpowiedział na wszystkie zarzuty do wyceny, podniesione w odwołaniu.
Wojewoda podkreślił, że na str. 16 wyceny uzasadniono przyjęcie metody odtworzenia w jej procesie, przy czym w procesie wyceny gruntu została zastosowana metoda porównywania parami, a nie metoda korygowania ceny średniej. Reasumując Wojewoda uznał, że operat szacunkowy sporządzony przez M. B. nie zawiera błędów, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie.
Następnie organ wskazał, że z analizy operatów szacunkowych z lat 2014, 2016 i 2020 wynika, iż H. Z. w operacie szacunkowym z dnia 30 listopada 2014 r. przeanalizowała transakcje nieruchomościami drogowymi, położonymi w całym powiecie puckim, z okresu od 2011 r. do 2014 r. Oszacowała wartość nieruchomości na kwotę 108,36 zł/m2 (wartość błędnie wyznaczona, wartość powinna wynosić 107,67 zł/m2) na podstawie 24 transakcji o cenach od 35 zł/m2 do 135 zł/m2 (metoda korygowania ceny średniej). Uwzględniono e tym operacie nieruchomości z Półwyspu Helskiego, które osiągały najwyższe ceny. Wartość odtworzeniową nawierzchni z trylinki o powierzchni 190 m2, z uwzględnieniem stopnia zużycia 25%, wyniosła 12 384 zł. Z uwagi na błędy rachunkowe oraz uzupełnienie operatu szacunkowego w formie aneksu, Wojewoda Pomorski uchylił decyzję Starosty ustalającą odszkodowanie na podstawie operatu sporządzonego przez Panią Z.
Z kolei, podniesiono dalej, S. B. w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 19 grudnia 2016 r. przeanalizował transakcje nieruchomościami drogowymi z obszaru powiatu puckiego oraz wejherowskiego. Wartość 30,77 zł/m2 oszacował na podstawie cen od 6 zł/m2 do 35 zł/m2 (metoda porównywania parami), zanotowanych od 1 stycznia 2015 r. do dnia wyceny (19 grudnia 2016 r.). Wartość odtworzeniową nawierzchni z płyt betonowych sześciokątnych o pow. 200 m2, z uwzględnieniem stopnia użycia 35 %, wyniosła 16 671,06 zł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił decyzję Wojewody Pomorskiego z uwagi na wątpliwości Sądu odnośnie wybranych nieruchomości porównawczych - tylko jedna nieruchomość z pięciu była położona w miejscowości nadmorskiej.
M. B. w aktualnym operacie szacunkowym, sporządzonym w dniu 4 września 2020 r., przeanalizował transakcje nieruchomościami drogowymi, położonymi wyłącznie w obrębach nadmorskich. Wartość 50,33 zł/m2 oszacował na podstawie cen od 49,57 zł/m2 do 50,75 zł/m2 (metoda porównywania parami), zanotowanych od marca 2018 r. do dnia wyceny (4 września 2020 r.) Wartość odtworzeniową budowli wyniosła 42 000 zł, czyli znacznie więcej niż w poprzednich operatach, ponieważ M. B. oszacował wartość nawierzchni z trylinki o pow. 205 m2 z uwzględnieniem stopnia zużycia 40% (nawierzchnia uwzględniona przez poprzednich biegłych) oraz wartość nawierzchni z płyt Jumbo o pow. 219 m2, której nie było wcześniej na gruncie (nawierzchnia nieuwzględniona w poprzednich operatach). Budowle zostały zinwentaryzowane przez poszczególnych rzeczoznawców majątkowych podczas oględzin oraz na podstawie pomiarów na mapach geodezyjnych, stąd pojawiły się niewielkie różnice w powierzchniach nawierzchni.
Różnice w wartościach przedstawionych w operatach wynikają zdaniem Wojewody z różnego okresu analizy, odmiennie zdefiniowanych rynków oraz odmiennych parametrów części składowych. Jednak operat szacunkowy sporządzony przez M. B. uwzględnia ceny nieruchomości drogowych, położonych wyłącznie w miejscowościach nadmorskich oraz uwzględnia aktualny stan części składowych (nawierzchnia z trylinki oraz nawierzchnia z płyt Jumbo).
Wojewoda Pomorski wyjaśnił, że przyjęta metodologia wyceny przez jednego rzeczoznawcę majątkowego nie może stanowić obligatoryjnej podstawy przyjęcia danej metodologii wyceny przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zarzuty stron zawarte w odwołaniu dotyczą elementów wiedzy specjalistycznej, do oceny których organ administracyjny nie posiada kompetencji.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Wojewody Pomorskiego, wnosząc o jej uchylenie, zarzucono:
1) naruszenie art. 7, art. 8 ust. 1, art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 112 ust. 3, art. 157 ust. 1 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, wydanie decyzji o wywłaszczeniu pomimo możliwości nabycia praw do nieruchomości w drodze umowy, niezłożenie przez organ wniosku o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych,
2) naruszenie art. 153 ppsa poprzez niezastosowanie się przez Starostę Puckiego do wytycznych wynikających z treści wyroku WSA w Gdańsku z dnia 09.05.2018r. w sprawie sygn. akt II SA/Gd 104/18, a polegających na ocenie i wyjaśnieniu różnicy w wartościach nieruchomości przyjętych w operatach szacunkowych sporządzonych przez H. Z. z dnia 30.11.2014r. oraz przez S. B. z dnia 19.12.2016r.,
3) naruszenie art. 128 ust. 1 w zw. z art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 4 ugn oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), poprzez ustalenie wysokości odszkodowania, które nie odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonego prawa.
Skarżący w uzasadnieniu skargi podnieśli, że warunkiem wywłaszczenia jest brak możliwości nabycia praw do nieruchomości w inny sposób, aniżeli poprzez wywłaszczenie, które jest środkiem ostatecznym. Skoro takie możliwości istniały, a istniały, bo istnieje umowa stron z organem oraz istnieją możliwości dokonania zamiany udziałów, to postępowanie wywłaszczeniowe nie powinno być wszczęte i kontynuowane. Zdaniem skarżącego w operacie szacunkowym niezasadnie obniżono wartość nakładu w postaci trylinki aż o 40%, bez jakiegokolwiek uzasadnienia merytorycznego. Operat nie zawiera żadnej dokumentacji fotograficznej, a tym bardziej potwierdzającej zużycie trylinki w tak wysokim stopniu. Zwrócono też uwagę na to, iż wartość nieruchomości określona operatem z 2014r. była dwukrotnie wyższa, niż wartość określona operatem z 2016r. Wartość określona operatem z 2020r. tylko pozornie zbliżona jest do wartości wynikającej z pierwotnego operatu z 2014r., gdyż obejmuje wartość nakładów w części dot. płyt jumbo, które nie istniały na nieruchomości wcześniej. W dalszym ciągu wartość samej nieruchomości gruntowej (bez wartości nakładów w postaci trylinki i płyt jumbo) stanowi połowę wartości nieruchomości ustalonej operatem z 2014r. Wyjaśniono także, że strona zleciła wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego M.C., w którym wartość wywłaszczanej nieruchomości stanowi 85.875 zł (33.075 zł - wartość gruntu, 52.800 zł - wartość trylinki i płyt jumbo).
W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie.
Rozpoznając skargę B. Ł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r., poz. 259) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że zaskarżona decyzja Wojewody Pomorskiego z dnia 9 maja 2022 r. jest zgodna z prawem a zarzuty zawarte w skardze nie zasługują na uwzględnienie.
Nie jest zasadny zarzut dotyczący naruszenia przepisów postępowania art. 7, art. 8 ust. 1, art. 77 § 1 k.p.a. a także art. 112 ust. 3, art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. w związku z pominięciem możliwości nabycia praw do nieruchomości w drodze umowy.
W wydanym w niniejszej sprawie wyroku z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 104/18, Sąd stwierdził, że materiał dowodowy sprawy jednoznacznie wskazuje, że rokowania takie zostały przeprowadzone i nie doprowadziły do zawarcia umowy nabycia przez Gminę Krokowa udziałów w nieruchomości z uwagi na różnice w stanowiskach stron co do określenia rodzaju wzajemnych świadczeń, jak i co do wartości udziałów w nieruchomości podlegających wywłaszczeniu. Sąd ocenił także, że prawidłowo zatem ustaliły organy, że rokowania w sprawie nabycia udziałów w nieruchomości odbyły się, jednak okazały się bezskuteczne. Były zatem podstawy do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego na wniosek Wójta Gminy Krokowa, skoro określony we wniosku cel publiczny nie mógł być zrealizowany w inny sposób niż przez pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogły być nabyte w drodze umowy (art. 112 ust. 3 u.g.n.). Stosownie zatem do art. 115 ust. 1 i 2 u.s.g. wszczęcie postępowania (pismem z dnia 7 maja 2014 r.) nastąpiło na wniosek właściwego organu tj. Wójta Gminy Krokowa, a zostało poprzedzone bezskutecznym upływem dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 u.g.n. Wniosek spełniał nadto warunki formalne określone w art. 116 u.g.n. Nie było przy tym okolicznością sporną między stronami, że cel wywłaszczenia, określony we wniosku jako budowa drogi, jest celem publicznym w rozumieniu art. 6 u.g.n. Ocena powyższych kwestii jest wiążąca i nie mogą one podlegać ponownej ocenie ani wyjaśnianiu, co czyni stawiane zarzuty bezskutecznymi.
Zgodnie bowiem z treścią art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Związanie sądu i organu w rozumieniu komentowanego przepisu oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (zob. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt I OSK 426/08, Legalis). W konsekwencji, stanowisko sądu I instancji, który rozpoznaje skargę strony od ponownego orzeczenia organu administracyjnego powinno co do zasady odpowiadać ocenie prawnej tegoż sądu wyrażonej w poprzednim orzeczeniu a sąd ten nie może formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z wyrażonym wcześniej poglądem (zob. wyrok NSA z dnia 2 kwietnia 2008 r., sygn. akt I OSK 886/07, Legalis), chyba, że w okresie pomiędzy wydaniem wyroku a ponowną skargą do sądu administracyjnego zmianie uległy przepisy. Kontrola przez sąd rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy sprowadza się zaś do oceny czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd (zob. wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 729/10, Legalis). Przy tym, przepis art. 153 p.p.s.a. ma charakter bezwzględnie obowiązujący a uregulowania zawarte w art. 153 p.p.s.a. mają zapobiec sytuacji, w której określona kwestia byłaby odmiennie oceniana w kolejnych orzeczeniach sądu. Nadto, zgodnie z treścią art. 170 p.p.s.a. orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby.
Nie mógł odnieść skutku, w ocenie Sądu, zarzut dotyczących braku wystąpienia przez orzekające w sprawie organy o ocenę operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
W orzecznictwie wskazuje się jednolicie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która - zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. - należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, jako że przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości, organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o konieczności weryfikacji operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była właśnie na mocy art. 157 u.g.n. Zatem, w sytuacji gdy organ administracji nie dostrzega konieczności jego dalszej merytorycznej weryfikacji, możliwość skorzystania z weryfikacji operatu szacunkowego w powyższym trybie zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (por. wyroki NSA z 16 maja 2013 r., I OSK 2088/11; z 23 czerwca 2016 r., II OSK 2600/14; z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1489/21). W niniejszej sprawie skarżący kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu jednak nie skorzystał z możliwości wynikających z art. 157 u.g.n. i nie poddał go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ani też w toku postępowania administracyjnego nie przedstawili kontroperatu.
Nie jest zasadny również zarzut dotyczący naruszenia art. 128 ust. 1 w zw. z art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 4 ugn oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez wadliwe ustalenie wysokości odszkodowania, które, w ocenie skarżącego, nie odpowiada wartości rynkowej wywłaszczonego prawa. Skarżący do skargi dołączył operat szacunkowy z dnia 31 maja 2022 r. a więc sporządzony po wydaniu zaskarżonej decyzji z dnia 9 maja 2022 r. i zakończeniu postępowania administracyjnego. Wbrew twierdzeniom skarżącego, złożony przez niego operat szacunkowy nie może doprowadzić do dyskwalifikacji operatu z dnia 4 września 2020 r. Przede wszystkim wskazać należy, że został zaktualizowany przez rzeczoznawcę majątkowego, który w dniu 7 września 2021 r. złożył klauzulę aktualizacyjną wraz z analiza rynku oraz dodatkowo opinię uzupełniającą z dnia 7 września 2021 r. zawierającą ustosunkowanie się do zarzutów skarżącego. W konsekwencji aktualizacji operat szacunkowy mógł być wykorzystywany przez kolejnych 12 miesięcy i był ważny w dacie wydawania zaskarżonej decyzji. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z treścią art. 157 ust. 2 u.g.n. nawet sporządzenie w toku postępowania administracyjnego nowego operatu przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Tym bardziej, sporządzenie operatu po zakończeniu postępowania administracyjnego nie może mieć wpływu na ocenę prawidłowości wydanej na podstawie innego operat decyzji, jako że Sąd dokonuje oceny decyzji według stanu faktycznego i prawnego, który miał miejsce w dniu podejmowania tej decyzji.
Jednocześnie, niezasadny w świetle powyższego był, zdaniem Sadu, zarzut dotyczący naruszenia art. 153 p.p.s.a., poprzez niezastosowanie się przez Starostę Puckiego do wytycznych wynikających z treści wyroku WSA w Gdańsku z dnia 9 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 104/18, odnoszących się do oceny operatów szacunkowych z dnia 30 listopada 2014 r. i z dnia 19 grudnia 2016 r. Wprawdzie takie zalecenia zostały zawarte w wyroku z dnia 9 maja 2018 r., jednakże operaty te już dawno utraciły swoją ważność, w związku z tym brak jest możliwości porównania ich z aktualnym i ważnym operatem szacunkowym. Niezależnie od tego wskazać przy tym należy, ze oceny takiej dokonał organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji , dochodząc do wniosku, ze różnice wartości w poszczególnych operatach wynikają z różnego okresu analizy.
W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy, nie dopuściły się uchybień natury procesowej przy podejmowaniu decyzji. W szczególności, dokonana ocena materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie a przede wszystkim operatu szacunkowego została przeprowadzona prawidłowo, z zachowaniem zasad prowadzenia postępowania dowodowego określonych w art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ocenę operatu szacunkowego wraz z argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Sąd w całości podziela a dokonane przez organ ustalenia przyjmuje za własne. Znajduje ona także należyty wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które odpowiada wymogom wskazanym w art. 107 § 3 k.p.a. Wskazać przy tym należy, że skarżący nie sformułował zarzutów dotyczących operatu stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia a jedynie chciał go zdyskwalifikować przy pomocy nowego operatu szacunkowego, co nie mogło odnieść skutku z przyczyn podanych powyżej.
Wbrew twierdzeniom skarżącego nie doszło także do naruszenia przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, jako że rzeczoznawca majątkowy nie dokonywał wyceny metodą korygowania ceny średniej lecz zastosował w niniejszej sprawie metodę porównywania parami, do której to przepis ten nie ma zastosowania.
Z uwagi na powyższe, Sąd oddalił skargę, jako bezzasadną.