II SA/Gd 552/24

II SA/Gd 552/24 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-01-15
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-05-23
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz /przewodniczący/
Jakub Chojnacki
Krzysztof Kaszubowski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 98a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Asesor WSA Jakub Chojnacki Protokolant Specjalista Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi B. F. i K. F. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 15 kwietnia 2024 r., nr SKO Gd/3305/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
B. F. i K. F. zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Decyzją z dnia 27 kwietnia 2020 r. Burmistrz Gminy Żukowo (dalej jako: "organ I instancji", "Burmistrz") zatwierdził na wniosek B. F. i K. F. podział działki nr [...] położonej w C. na działki nr [..]-[...]. Decyzja stała się ostateczna dnia 28 kwietnia 2020 r.
Następnie, decyzją z dnia 13 marca 2023 r., Burmistrz ustalił B. F. i K. F. opłatę adiacencką w wysokości 76.800 zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej jako: "organ odwoławczy", "Kolegium") decyzją z dnia 15 kwietnia 2024 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.
W uzasadnieniu, przywołując treść przepisu art. 98a ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344; zwanej dalej: "u.g.n.") Kolegium wyjaśniło, że w dniu 5 kwietnia 2019 r. Burmistrz wydał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie 6 budynków mieszkaniowych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej, wraz z infrastrukturą techniczną na terenie działki [...] obr. C., gm. Ż.
Decyzja z dnia 27 kwietnia 2020 r. zatwierdzająca podział działki [...] o pow. 39.987 m2 stała się ostateczna w dniu 28 kwietnia 2020 r. W wyniku podziału powstały działki: [...] (495 m2), [...] (468 m2), [...] (468 m2), [...] (468 m2), [...] (468 m2), [...] (499 m2), [...] (996 m2), [...] (152 m2), [...] (3349 m2), [...] (32.624 m2). Działki nr [...]-[...] zostały wydzielone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działki nr [...]-[...] zostały wydzielone pod drogi wewnętrzne, zaś działki nr [...]-[...] pozostały w dotychczasowym użytkowaniu. Dla nieruchomości Sąd Rejonowy w Kartuzach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...]. Rzeczoznawca majątkowy ocenił, że obciążenie służebnościami nie wpływa na wartość nieruchomości.
Ostateczna decyzja o zatwierdzeniu podziału nieruchomości zobowiązywała organ I instancji do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Oceniając zaskarżone rozstrzygnięcie Kolegium w pierwszej kolejności wskazało, że w sprawie został spełniony warunek wskazany w art. 98a ust. 1a u.g.n., albowiem decyzja podziałowa stała się ostateczna dnia 28 kwietnia 2020 r., natomiast zawiadomienie o wszczęciu postępowania o ustaleniu opłaty adiacenckiej zostało doręczone stronie dnia 7 grudnia 2022 r.
W dalszej kolejności Kolegium, przywołując m. in. treść art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn.: Dz. U. z 2021 r. poz. 555) wyjaśniło, że w dniu 6 grudnia 2022 r. rzeczoznawca majątkowy działający na zlecenie Gminy – P. O., sporządził wycenę nieruchomości. W sporządzonej wycenie rzeczoznawca dokonał dwukrotnego oszacowania wartości nieruchomości: pierwsze miało na celu określenie wartości przed podziałem, a drugie - po podziale.
Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części wsi C., w odległości około 100 m od granicy administracyjnej pomiędzy C. a G. Nieruchomość sąsiaduje z terenami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi oraz z terenami leśnymi. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą utwardzoną płytami betonowymi. Teren nieruchomości w części zachodniej jest płaski, zaś w części wschodniej lekko pochylony. W centralnej części nieruchomości znajduje się staw. Centralna i wschodnia część nieruchomości porośnięta jest drzewami. Przed podziałem kształt nieruchomości był nieregularny, zbliżony do prostokąta. Kształt powstałej w wyniku podziału działki nr [...] jest nieregularny, lecz nieutrudniający zagospodarowania. Uzbrojenie (sieć elektryczna, wodociągowa, gazowa, telekomunikacyjna) przebiega w pobliżu południowej granicy nieruchomości, wzdłuż ul. R. Sieć elektryczna przebiega także wzdłuż wschodniej granicy nieruchomości. Sieć telekomunikacyjna przebiega przez wycenianą nieruchomość, wzdłuż zachodniej granicy.
Dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem (działka nr [...]) rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, o powierzchni od 9950 m2 do 19.284 m2, położonych na terenie gminy Ż.
Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały na przestrzeni lat 2019 - 2020. Ceny nieruchomości przyjętych do porównania wyniosły od 68,60 zł/m2 do 130 zł/m2. Cen nie zaktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od lokalizacji ogólnej (40%), lokalizacji szczegółowej (31%), warunków inwestycyjnych (29%). Lokalizacja ogólna nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lokalizacja atrakcyjna). Lokalizacja szczegółowa nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lepsza lokalizacja szczegółowa, najbliższa okolica dobrze zagospodarowana). Warunki inwestycyjne nieruchomości uznane zostały za lepsze (najwyższa ocena w przyjętej skali - warunki inwestycyjne niczym nieograniczone). Wartość jednostkowa nieruchomości oszacowana została na 129,70 zł/m2, zaś wartość całej nieruchomości na 5.186.000 zł.
Z uwagi na fakt, że działka nr [...] po podziale miała powierzchnię zbliżoną do działki nr [...] (32.624 m2) rzeczoznawca, dokonując wyceny nieruchomości po podziale - działki nr [...] – wycenił ją analogicznie jak nieruchomość przed podziałem, a zatem na 129,70 zł/m2.
Wyceniając nieruchomość po podziale - działkę nr [...] (3349 m2) - biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, o powierzchni od 3001 m2 do 4592 m2, położonych na terenie gminy Ż. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały na przestrzeni lat 2019 - 2020. Ceny nieruchomości porównawczych wyniosły od 140 zł/m2 do 165,61 zł/m2. Cen nie zaktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od lokalizacji ogólnej (40%), lokalizacji szczegółowej (31%), warunków inwestycyjnych (29%). Lokalizacja ogólna nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lokalizacja atrakcyjna). Lokalizacja szczegółowa nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lepsza lokalizacja szczegółowa, najbliższa okolica dobrze zagospodarowana). Warunki inwestycyjne nieruchomości uznane zostały za lepsze (najwyższa ocena w przyjętej skali - warunki inwestycyjne niczym nieograniczone, dobry dojazd). Wartość jednostkowa nieruchomości oszacowana została na 158,75 zł/m2.
Wyceniając kolejne nieruchomości po podziale - działki nr [...]-[...] – rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, o powierzchni od 841m2 do 1000m2, położonych na terenie gminy Ż. (miejscowość C.). Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały na przestrzeni lat 2019 - 2020. Ceny nieruchomości porównawczych wyniosły od 160 zł/m2 do 221,17 zł/m2. Cen nie zaktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od lokalizacji ogólnej (40%), lokalizacji szczegółowej (31%), warunków inwestycyjnych (29%). Lokalizacja ogólna nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lokalizacja atrakcyjna). Lokalizacja szczegółowa nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lepsza lokalizacja szczegółowa, najbliższa okolica dobrze zagospodarowana). Warunki inwestycyjne nieruchomości uznano za lepsze (najwyższa ocena w przyjętej skali - warunki inwestycyjne niczym nieograniczone). Wartość jednostkowa nieruchomości oszacowana została na 218,36 zł/m2.
Wyceniając nieruchomości po podziale - działki nr [...]-[..] (przeznaczone pod drogi wewnętrzne) – rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową pełniących funkcję dróg dojazdowych, o powierzchni od 74 m2 do 253 m2, położonych na terenie gminy Ż. Transakcje nieruchomościami porównawczymi zawarte zostały na przestrzeni lat 2018 - 2019. Ceny nieruchomości porównawczych wyniosły od 100 zł/m2 do 158,10 zł/m2. Cen nie zaktualizowano z uwagi na upływ czasu. W ocenie rzeczoznawcy ceny nieruchomości zależały od lokalizacji (70%) i dostępności do drogi głównej (30%). Lokalizacja ogólna nieruchomości uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - lokalizacja atrakcyjna). Dostępność do drogi głównej uznana została za lepszą (najwyższa ocena w przyjętej skali - odległość od drogi głównej do 150 m). Wartość jednostkowa nieruchomości oszacowana została na 157,46 zł/m2.
W ocenie Kolegium rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący i rzetelny, przy zachowaniu wymogów wynikających z przepisów prawa. Metodyka wyceny została w operacie szacunkowym uzasadniona i wyczerpująco opisana. Założenia przyjęte przez rzeczoznawcę były prawidłowe i słuszne w kontekście celu wyceny, jakim jest uchwycenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Rzeczoznawca wyjaśnił, jakich analiz dokonywał w trakcie wyceny oraz jaki jest ich wpływ na przyjętą metodykę szacowania. W związku z powyższym organ odwoławczy uznał operat szacunkowy za miarodajny dowód pozwalający na wiarygodne ustalenie wzrostu nieruchomości. Według rzeczoznawcy majątkowego wzrost wartości, jaki nastąpił na skutek wydzielania działek [...]-[...] wyniósł od około 70%. Wynik ten Kolegium uznało za prawdopodobny efekt dokonanego podziału i wyjaśniło, że w przypadku wydzielenia małych działek przeznaczonych pod zabudowę z bardzo dużej działki przeważnie dochodzi do znaczącego wzrostu wartości nieruchomości. Mniejszy wzrost wartości miał miejsce w przypadku działek nr [...]-[...] (drogi wewnętrzne), [...] (duża powierzchnia), zaś w przypadku działki nr [...] w ogóle nie doszło do wzrostu wartości, gdyż jej powierzchnia jest zbliżona do działki nr [...] istniejącej przed podziałem.
Ustosunkowując się podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium uznało je za niezasadne. Zdaniem organu odwoławczego wymóg podobieństwa, o jakim mowa w przepisach u.g.n. oraz w przepisach wykonawczych, nie oznacza tożsamości, a więc nieruchomości przyjęte do porównania w procesie wyceny nie muszą być identyczne z nieruchomością wycenianą. Różnice pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością wycenianą są bowiem korygowane poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników. Wyceniając działkę nr [...], rzeczoznawca majątkowy rzeczywiście przyjął do porównania nieruchomości znacząco mniejsze od tej działki, jednakże działanie takie, zdaniem organu, ocenić należy jako korzystne dla stron, gdyż z reguły nieruchomości bardzo duże osiągają niższe ceny. Gdyby zatem działka nr [...] została wyceniona przy pomocy nieruchomości o powierzchniach około 40.000 m2, najprawdopodobniej jej szacunkowa wartość okazałaby się niższa od 129,70 zł/m2, a to z kolei skutkowałoby zwiększeniem opłaty adiacenckiej.
Odnosząc się do zarzutu nieustalenia przez rzeczoznawcę cen nieruchomości porównawczych Kolegium uznało zarzut ten za nieuzasadniony, bowiem w operacie szacunkowym znajduje się informacja o cenach, za jakie sprzedano nieruchomości porównawcze. Strony nie przedstawiły również żadnego dowodu świadczącego o tym, że ceny podane w operacie szacunkowym są w jakikolwiek sposób nieprawidłowe.
Reasumując Kolegium stwierdziło, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem i słusznie został uznany przez organ I instancji za podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej. Ponieważ wzrost wartości nieruchomości wyniósł 384.000 zł, przy zastosowaniu 20% stawki opłaty przewidzianej w uchwale Rady Miejskiej w Żukowie nr XXII/232/2016 z dnia 22 marca 2016 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Pom. Z 2016 r., poz. 1559), opłata adiacencka wyniosła 76.800 zł.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku B. F. i K. F., reprezentowani przez pełnomocnika zawodowego, wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n., które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez przyjęcie, iż nieruchomości przybrane przez rzeczoznawcę celem dokonania ich porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej są w stosunku do niej nieruchomościami podobnymi, podczas gdy różnice w powierzchni tych nieruchomości w stosunku wycenianej wykluczają uznane ich za nieruchomości podobne. Zarzucili ponadto naruszenie art. 153 ust. 1 u.g.n., które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez przyjęcie jako określonych w sposób prawidłowy wartości nieruchomości wskazanych w sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym, podczas gdy przyjęte przez biegłego podejście do wyceny nieruchomości nie pozwala na określenie jej wartości rynkowej z względu na nieustalenie przez biegłego cen, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Dodatkowo podnieśli zarzut naruszenia § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez przyjęcie jako określonych w sposób prawidłowy wartości nieruchomości wskazanych w sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym, podczas gdy biegłemu nie były znane ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, w konsekwencji czego zastosowanie podejścia porównawczego — porównywania parami — nie było możliwe.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) oraz art. 3 § 2 pkt 1 w zw. z art. 135 i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 935, zwanej dalej: "P.p.s.a.") kontrola legalności wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 kwietnia 2024 r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Gminy Żukowo z dnia 13 marca 2023 r., jest zgodna z prawem.
Dokonując powyższej oceny, Sąd miał na uwadze, że materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji stanowił przepis art. 98a u.g.n. Stosownie do jego brzmienia: "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio" (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki tej opłaty. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).
Z powołanej regulacji wynika, że przesłankami, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa) podziału nieruchomości; wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału; wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne; obowiązywanie uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
W niniejszej sprawie niewątpliwym jest, że decyzją z dnia 27 kwietnia 2020 r. Burmistrz Gminy Żukowo zatwierdził, na wniosek skarżących, podział geodezyjny działki nr [...] położonej w C. o powierzchni 39.987 m2, w wyniku którego powstały działki od nr [...] do nr [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 28 kwietnia 2020 r., tj. w dacie obowiązywania uchwały Rady Miejskiej Żukowo z dnia 22 marca 2016 r., nr XXII/232/2016, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 20% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w dniu 2 grudnia 2022 r. Wobec tego, nie budzi wątpliwości Sądu, że wszczęcie postępowania w sprawie przedmiotowej opłaty nastąpiło bezspornie w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
W operacie z dnia 6 grudnia 2022 r. dla określenia wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem do wyceny przyjęto cztery transakcje sprzedaży dotyczące nieruchomości: położonej w B. o powierzchni 10.000 m2 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem zabudowy usługowej, położonej w M. o powierzchni 9.950 m2 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem zabudowy usługowej, położonej w C. o powierzchni 15.400 m2 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową i wielorodzinną z dopuszczeniem zabudowy usługowej i położonej w B. o powierzchni 19.284 m2 przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Ceny za te transakcje skorygowano według cech: lokalizacja ogólna (lepsza – nieruchomość zlokalizowana w lepszej lokalizacji), lokalizacja szczegółowa (lepsza – najbliższa okolica nieruchomości dobrze zagospodarowana) i warunki inwestycyjne (lepsze – nieruchomość posiada dobre warunki inwestycyjne niczym nieograniczone). Wskazano także, że nie ma różnic w osiąganych cenach na lokalnym rynku pomiędzy nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną a zabudową jednorodzinną z dopuszczeniem zabudowy wielorodzinnej.
Do określenia wartości rynkowej działki nr [...] (3349 m2) rzeczoznawca przyjął transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, których powierzchnia mieściła się w przedziale 2500 m2 – 5000 m2. Z zestawienia tych nieruchomości wynika, że nie miało wpływu na ich wartość dopuszczenie w trzech przypadkach zabudowy usługowej (s. 20 – 21 operatu). W przypadku działek nr [...] i [...] (przeznaczonych pod drogi wewnętrzne) rzeczoznawca wyjaśnił, że do wyceny przyjął transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową, które pełnią funkcję drogi dojazdowej. Z uwagi na rzadkość występowania tego transakcji przyjął do wyceny nieruchomości możliwe najbardziej zbliżone powierzchnią do przedmiotu wyceny (74 m2 – 253 m2 – s. 25 – 27 operatu). W przypadku nieruchomości oznaczonym nr [...]-[...] (o pow. 468 m2 – 499 m2) wyceny dokonano na podstawie transakcji dotyczących nieruchomości z najbliższej okolicy, których powierzchnia była mniejsza niż 1000 m2 przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (s. 21 – 24 operatu).
Zarzuty przedstawione w skardze w były w istocie powieleniem zarzutów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Skarżący podnieśli, że różnice powierzchni nieruchomości porównywanych w stosunku do powierzchni nieruchomości wycenianej wykluczają uznanie ich za nieruchomości podobne. W myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. nieruchomościami podobnymi są takie nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna, zgodnie z art. 4 pkt 16, powinna posiadać cechy porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Do cech tych ustawodawca zalicza: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, a podobieństwo nieruchomości, o którym mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n., nie oznacza oczywiście ich identyczności (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 3372/18, LEX nr 2763248).
Odnosząc się do podniesionego w skardze zarzutu braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania należy wskazać, że o podobieństwie nieruchomości decyduje znacznie więcej czynników (wymienionych przykładowo w art. 4 pkt 16 u.g.n.) niż tylko ich powierzchnia. Różnice w powierzchni czy położeniu nieruchomości (znaczne oddalenie, inny rodzaj terenów) czy innych cechach nieruchomości porównywanych nie oznaczają automatycznie, że nieruchomości te nie mogą być podobne (E. Klat-Górska, A. Nikiforów [w:] A. Bródka, J. Wilk, E. Klat-Górska, A. Nikiforów, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2024, art. 4). Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej" (Wyrok NSA z 26 kwietnia 2022 r., I OSK 1477/21, LEX nr 3365701). Ponadto, jak wskazuje rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 16 stycznia 2023 r. stanowiącym odpowiedź na zarzuty podniesione przed organem I instancji, nie istniały transakcje dotyczące nieruchomości o większych powierzchniach, a do wyceny zostały przyjęte transakcje nieruchomości z możliwie jak największą powierzchnią.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zatem, nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. (wyrok NSA z 12 kwietnia 2024 r., I OSK 1773/20, LEX nr 3720633).
Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym uznał, że ceny nieruchomości zależały od lokalizacji ogólnej (40%), lokalizacji szczegółowej (31%), warunków inwestycyjnych (29%). Organ w postępowaniu administracyjnym, jak również Sąd w postępowaniu sądowoadministracyjnym, nie może wkraczać w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły rzeczoznawca, naruszyłby bowiem wtedy art. 154 ust. 1 u.g.n. Sąd, nie posiadając odpowiedniej wiedzy fachowej na temat szacowania wartości nieruchomości, nie może więc dokonywać rozważań dotyczących prawidłowości wybranego podejścia i metody, ustaleń dotyczących wag cech różnicujących wartość działek, czy wybór cech różnicujących wartość nieruchomości. Osoba niebędąca rzeczoznawcą majątkowym i niedysponująca wiadomościami specjalnymi może nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną, bowiem z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17). W konsekwencji weryfikacja prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia, jak i metody wyceny, nie dokonuje się na gruncie przepisów ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 572) lecz w oparciu o przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. a więc przez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3145/18).
W ocenie Sądu przyjęcie przez organy administracji, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, jasny, logiczny i spójny było uzasadnione w okolicznościach sprawy. Zasadnie też uznano, że nie zawiera ona braków i błędów matematycznych, nie jest sprzeczny z zasadami logiki i wiedzy ogólnej ani nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności. Dokonując analizy nieruchomości porównywanych należy wskazać, że na stronach od 13 do 14 poddane są analizie dwie nieruchomości o takich samych cechach jak nieruchomość wyceniana. Cena obu nieruchomości za 1 m2 jest taka sama i wynosi 130 zł za 1 m2, mimo że jedna z nich jest o ponad 50% większa. Za uzasadnione uznać należy stanowisko organów administracji, że powierzchnia nieruchomości nie kształtowała w istotny sposób jej ceny za 1 m2. Tym samym, przywołane przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, a ocena jakiej dokonały organy administracji znajduje uzasadnienie w materiale dowodowym. W sprawie nie został przedstawiony inny operat szacunkowy, który podważałby dokonane ustalenia. Strona skarżąca nie skorzystała też z możliwości weryfikacji operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 u.g.n.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów strony skarżącej należy wskazać, że organ w pełni odniósł się do nich w swojej decyzji. W operacie szacunkowym znajduje się informacja o cenach transakcyjnych oraz cena za 1m2 każdej z nieruchomości porównywanych. Nieruchomości porównywane wskazane w operacie szacunkowym są w istocie nieruchomościami podobnymi. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy, wbrew twierdzeniom skarżących, znał ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Jednocześnie strona skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu świadczącego o tym, że ceny podane w operacie szacunkowym są w jakikolwiek sposób nieprawidłowe.
W ocenie Sądu, zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Organy administracji wykazały, że zostały spełnione wszystkie przesłanki warunkujące ustalenie opłaty. Podstawowy dowód w sprawie – operat szacunkowy – został uznany przez organy administracji za odpowiadający wymogom u.g.n. i przepisów wykonawczych. Mając na uwadze zawarte w operacie szacunkowym uzasadnienia doboru transakcji dla wyceny poszczególnych nieruchomości Sąd ocenę tę podzielił.
Z przedstawionych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.