II SA/Gd 532/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi P. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla dobudowy indywidualnego pomieszczenia gospodarczego (garażu) do budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Prezydent Miasta pierwotnie odmówił ustalenia warunków zabudowy, a następnie umorzył postępowanie, uznając sprawę za rozstrzygniętą. Po uchyleniu tych decyzji przez WSA, organy ponownie zbadały zgodność zamierzenia z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przeprowadzona analiza wykazała, że choć planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkaniową, to jej forma architektoniczna (dobudowa garażu do budynku wielorodzinnego) nie znajduje odzwierciedlenia w zabudowie sąsiedniej, gdzie garaże są odrębnymi obiektami. Ponadto, budynek objęty wnioskiem jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków, a planowana dobudowa nie nawiązuje do jego zabytkowego charakteru, wprowadzając dysharmonię. Sąd administracyjny oddalił skargę, podzielając stanowisko organów, że nie zostały spełnione wymogi tzw. dobrego sąsiedztwa (kontynuacja funkcji i formy architektonicznej) oraz wymogi wynikające z przepisów odrębnych (ochrona zabytków). Sąd podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest uznaniowa, a niespełnienie choćby jednego warunku z art. 61 ust. 1 ustawy skutkuje odmową jej wydania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja wymogów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności zasady dobrego sąsiedztwa, analizy urbanistycznej oraz przepisów o ochronie zabytków w kontekście planowania przestrzennego.
Dotyczy specyficznej sytuacji dobudowy garażu do budynku wielorodzinnego w kontekście ochrony zabytków i braku planu miejscowego. Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa może być stosowana analogicznie do innych przypadków.
Zagadnienia prawne (4)
Czy dobudowa garażu do budynku mieszkalnego wielorodzinnego spełnia wymóg kontynuacji funkcji i formy architektonicznej zabudowy sąsiedniej w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, dobudowa garażu do budynku mieszkalnego wielorodzinnego nie stanowi kontynuacji zabudowy w obszarze analizowanym, jeśli w sąsiedztwie garaże są odrębnymi obiektami budowlanymi, a nie dobudówkami do budynków mieszkalnych.
Uzasadnienie
Analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizowanym garaże i budynki gospodarcze nie są dobudowywane do budynków mieszkalnych, lecz stanowią odrębne obiekty. Planowana dobudowa kłóci się z ładem przestrzennym i nie znajduje wzorca w istniejącej zabudowie.
Czy planowana dobudowa garażu do budynku wpisanego do gminnej ewidencji zabytków jest zgodna z przepisami odrębnymi, w szczególności z ustawą o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana dobudowa nie nawiązuje do zabytkowego charakteru budynku i wprowadza dysharmonię, co jest sprzeczne z przepisami o ochronie zabytków.
Uzasadnienie
Budynek objęty wnioskiem jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Forma architektoniczna i wykończenie dobudowy nie stanowią nawiązania do zabytkowego budynku i nie tworzą z nim spójnego założenia architektonicznego, co narusza wymogi ochrony zabytków.
Czy organ był zobowiązany do uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy z organem ochrony zabytków, jeśli wydaje decyzję odmowną?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, uzgodnienie z organem ochrony zabytków dotyczy projektu decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie decyzji odmawiającej ich ustalenia.
Uzasadnienie
Postępowanie wpadkowe w zakresie uzgodnień z konserwatorem zabytków ma sens jedynie wtedy, gdy istnieją przesłanki do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. W przypadku odmowy, uzgodnienie nie jest wymagane.
Czy sposób wyznaczenia obszaru analizowanego dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy był prawidłowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 60 m od działki było zgodne z przepisami, a organ nie ma obowiązku poszukiwania obszaru na tyle dużego, aby odnaleźć obiekty podobne.
Uzasadnienie
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Poszerzenie obszaru wymaga uzasadnionych przesłanek, a nie subiektywnych oczekiwań wnioskodawcy.
Przepisy (9)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie przy łącznym spełnieniu warunków dotyczących dobrego sąsiedztwa (kontynuacja funkcji, parametrów, cech zabudowy), dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia, braku konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych/leśnych oraz zgodności z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie lub rozbudowie obiektu budowlanego w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
W przypadku braku podstaw do uwzględnienia skargi, sąd oddala skargę.
Pomocnicze
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § 1
Właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § 2
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
k.p.a. art. 104
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej załatwia sprawę decyzją, o ile przepisy k.p.a. nie stanowią inaczej.
u.o.z. art. 5 § 3 i 4
Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
Opieka nad zabytkiem polega na zapewnieniu warunków jego zabezpieczenia, utrzymania i korzystania w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości.
u.o.z. art. 36 § 1 pkt 1 i 2
Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
Przed wydaniem decyzji dotyczącej zabytku, organ jest zobowiązany do uzyskania stanowiska właściwego organu ochrony zabytków.
p.p.s.a. art. 119 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sprawa może być rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na wniosek strony, jeśli pozostałe strony nie sprzeciwią się temu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niespełnienie wymogu kontynuacji funkcji i formy architektonicznej zabudowy sąsiedniej (dobro sąsiedztwa). • Sprzeczność planowanej dobudowy z przepisami odrębnymi dotyczącymi ochrony zabytków. • Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego.
Odrzucone argumenty
Zarzut naruszenia art. 7 i 77 k.p.a. poprzez zaniechanie gromadzenia materiału dowodowego i jego oceny. • Zarzut naruszenia art. 107 § 3 k.p.a. poprzez pominięcie analizy istotnych faktów i dowodów. • Zarzut błędnej interpretacji § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i zawężania granic obszaru analizowanego. • Zarzut, że sprawa dotyczy interesów majątkowych Miasta i narusza zasadę równości wobec prawa.
Godne uwagi sformułowania
przedmiotem niniejszego postępowanie nie jest kontrola legalności postępowania legalizacyjnego (...), lecz ocena zgodności z obowiązującymi przepisami prawa decyzji organów obu instancji o odmowie ustalenia warunków zabudowy • Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. • zasada dobrego sąsiedztwa jest integralnie powiązana z wymogami zrównoważonego rozwoju i ładu przestrzennego • kontynuacja funkcji w znaczeniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oznacza więc zabudowę, która nie godzi w zastany stan rzeczy, a zarazem pozostaje z nim kompatybilna • uzgodnieniu podlegać powinien jedynie projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.
Skład orzekający
Diana Trzcińska
przewodniczący sprawozdawca
Magdalena Dobek-Rak
asesor
Mariola Jaroszewska
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja wymogów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności zasady dobrego sąsiedztwa, analizy urbanistycznej oraz przepisów o ochronie zabytków w kontekście planowania przestrzennego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji dobudowy garażu do budynku wielorodzinnego w kontekście ochrony zabytków i braku planu miejscowego. Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa może być stosowana analogicznie do innych przypadków.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje konflikt między potrzebą legalizacji samowoli budowlanej a wymogami ładu przestrzennego i ochrony dziedzictwa kulturowego. Pokazuje, jak ważne są szczegółowe analizy urbanistyczne i zgodność z przepisami odrębnymi.
“Dobudówka garażu do zabytkowego budynku? Sąd wyjaśnia, dlaczego nie zawsze jest to możliwe.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.