II SA/Gd 233/25

II SA/Gd 233/25 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-09-10
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-04-14
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz
Justyna Dudek-Sienkiewicz
Krzysztof Kaszubowski /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 95 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski (spr.) Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Justyna Dudek – Sienkiewicz po rozpoznaniu w dniu 10 września 2025 r. w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi S we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 10 lutego 2025 r. nr SKO Gd/3966/24 w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz skarżącej S we W. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości.
Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Wnioskiem z dnia 1 lutego 2024 r., uzupełnionym pismami z dnia 4 marca 2024 r. oraz 3 kwietnia 2024 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] (dalej jako: "Spółdzielnia", "strona", "skarżąca") zwróciła się do Burmistrza Władysławowa (dalej jako: "Burmistrz", "organ I instancji") o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, zgodnie z załączonymi mapami z projektem podziału nieruchomości oznaczonych w rejestrze gruntów jako działki ewidencyjne nr: [...]-[...], położonych we W., obręb [...]. Wnioskowany podział miał zostać dokonany na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Po rozpoznaniu wniosku Burmistrz, decyzją z dnia 15 lipca 2024 r., odmówił zatwierdzenia przedłożonego projektu podziału nieruchomości położonych w mieście W., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki:
- nr [...] o pow. 0,1119 ha, nr [...] o pow. 0,0460 ha, nr [...] o pow. 0,0426, nr [...] o pow. 0,1146 ha, nr rej.[...] stanowiących współwłasność Spółdzielni oraz 22 współwłaścicieli lokali mieszkalnych z odpowiednim udziałem w gruncie, wpisanych do księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie,
nr [...] o pow. 0,0453 ha, nr [...] o pow. 0,0402 ha, nr [...] o pow. 0,0820 ha, nr [...], o pow. 0,0836 ha, nr rej. [...] stanowiących współwłasność Spółdzielni oraz 28 współwłaścicieli lokali mieszkalnych z odpowiednim udziałem w gruncie, wpisanych do księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie,
- nr [...] o pow. 0,0079 ha, nr [...] o pow. 0,0389 ha, nr [...] o pow. 0,0569 ha, nr rej. [...] - stanowiących własność Spółdzielni wpisanych do księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie,
- nr [...] o pow. 0,1058 ha, nr [...] o pow. 0,0734 ha, nr [...] o pow. 0,0512 ha, nr rej. [...] stanowiących współwłasność Spółdzielni oraz 56 współwłaścicieli lokali mieszkalnych z odpowiednim udziałem w gruncie, wpisanych do księgi wieczystej [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wejherowie.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy"), po rozpoznaniu odwołania, decyzją z dnia 10 lutego 2025 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Uzasadniając decyzję Kolegium wskazało, że celem żądanego przez Spółdzielnię podziału jest dostosowanie rozgraniczenia działek zgodnie z obecnym usytuowaniem budynków, jak również wydzielenie działek, gdzie planowane jest realizowanie nowej inwestycji budowlanej, a podział ma zostać dokonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.s.m.").
Zdaniem Kolegium spór w niniejszej sprawie dotyczy odmiennej interpretacji przepisów art. 40 i 41 u.s.m. w związku z art. 95 i art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.g.n."). Z uzasadnienia decyzji Burmistrza wynika, że podstawę odmowy podziału wnioskowanego przez Spółdzielnię stanowiła okoliczność, że przepisy art. 40 i art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m. mają charakter epizodyczny i mogą być zastosowanie ze względu na ich cel jednorazowo. Takim celem jest dokonanie podziału nieruchomości prowadzące do rozgraniczenia nieruchomości gruntowych zabudowanych będących współwłasnością właścicieli lokali od nieruchomości gruntowych które pozostają w wyłącznej własności Spółdzielni. Przepis ten stanowi, że Spółdzielnia jest obowiązana wystąpić z wnioskiem o scalenie i podział, wtedy gdy to jest niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością Spółdzielni. Takie stosowanie powyższych przepisów wyklucza, zdaniem organu I instancji, rozpatrywanie ponownie podziału nieruchomości Spółdzielni w sytuacji, gdy w tym trybie został on już dokonany decyzją Burmistrza Władysławowa z dnia 19 marca 2008 r. orzekającą o podziale nieruchomości z zastosowaniem przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych.
W ocenie strony natomiast zarówno wykładnia literalna, jak i wykładnia funkcjonalna oraz celowościowa art. 40 i art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m. ustala zasadę, że chodzi o takie wyodrębnienie nieruchomości związanych z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, które doprowadzi do pozostawienia w mieniu Spółdzielni jedynie tych nieruchomości lub ich części które nie służą wyłącznie do zaspokojenia potrzeb mieszkańców wyodrębnionych nieruchomości, lecz do szerszego grona osób lub nawet dla wszystkich członków spółdzielni; są to zwykle nieruchomości z infrastrukturą zabudowaną lub dotyczących usług i potrzeb mieszkańców i nie są związane z zaspokajaniem potrzeb mieszkańców danego budynku. Obecny stan faktyczny to sytuacja w której budynki usytuowane są na różnych działkach, a udziały wyodrębnione w nieruchomościach nie są związane z danymi budynkami i zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych ich właścicieli. Taki stan rzeczy nie służy właścicielom nieruchomości i nie jest związany z funkcjonowaniem budynków. Zdaniem Spółdzielni wskazane przepisy nie mają epizodycznego charakteru i uprawniają wnioskodawcę do uprządkowania prawnego istniejącego stanu rzeczy. W jej ocenie nie ma przeszkód prawnych do pozytywnego uwzględnienia wniosku.
Ustosunkowując się do powyższej kwestii Kolegium wskazało, że w art. 40 u.s.m. wprowadzono regułę, że całe mienie spółdzielni będące własnością spółdzielni mieszkaniowej, w tym nieruchomości lub ich części w których nie ma ustanowionej odrębnej własności lokali lub nie może nastąpić przeniesienie własności lokali na inną osobę niż spółdzielnia, pozostają własnością spółdzielni.
Oceniając wniosek Spółdzielni Kolegium podniosło, że nie spełnia on wymogów formalnych i merytorycznych wynikających z art. 41 w zw. z art. 40 u.s.m., skoro strona nie sformułowała go jasno w sposób pisemny, naruszając zasadę pisemności zawartą w art. 14 k.p.a. Wniosek ten nie zawiera też dokładnego wykazu działek, które byłyby przedmiotem podziału i jego skutków. Niemniej jednak, pomimo stwierdzenia braków formalnych wniosku, Kolegium odniosło się do złożonego wniosku na podstawie dołączonych do niego załączników (mapy, protokoły, wypisy z ksiąg wieczystych). Zdaniem organu odwoławczego, skoro organ I instancji wydając zaskarżoną decyzję odniósł się konkretnie do żądań Spółdzielni, zaś Spółdzielnia nie zakwestionowała w odwołaniu tych czynności Burmistrza to nastąpiło swoiste uzupełnienie wniosku.
Kolegium zwróciło uwagę, że kwestionowane rozstrzygnięcie Burmistrza zostało wydane zgodnie z art. 40, art. 41 ust. 1-2 u.s.m. w związku z art. 95 pkt 1 u.g.n.
W ocenie Kolegium, spór między stronami dotyczący kwestii poglądu Burmistrza przysługiwania Spółdzielni tylko jednego wniosku dotyczący podziału jej nieruchomości w trybie uproszczonym (mający wynikać z treści art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m.) - jest sporem pozornym. Żaden przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie ogranicza bowiem możliwości zastosowania tego trybu w dowolnym czasie i co do wielu wniosków. Zatem, mimo tego poglądu, Burmistrz wydał przedmiotową decyzję zgodnie z wskazanymi przepisami, choć uzasadniał uprzednie stanowisko o rozpatrzeniu sprawy decyzją z 2008 r., co – zdaniem organu odwoławczego - jest nieuzasadnione.
Odnosząc się do przedmiotu podziału Kolegium zwróciło uwagę, że tylko działki nr [...] o pow. 0,0079 ha, działka nr [...] o pow. 0,0389 ha i działka nr [...] o pow. 0,0569 ha stanowią własność Spółdzielni Mieszkaniowej, zaś pozostałe działki objęte wnioskiem stanowią współwłasność Spółdzielni Mieszkaniowej oraz osób fizycznych i jednej osoby prawnej. W sytuacji, gdy nieruchomości mające podlegać podziałowi nie stanowią wyłącznej własności Spółdzielni, to - zgodnie z wskazanymi wyżej przepisami u.s.m. - nie mogą zostać podzielone.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku Spółdzielnia wniosła o uchylenie decyzji organu I i II instancji, zobowiązanie organu do wydania w terminie 30 dni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia w niniejszej sprawie decyzji zatwierdzającej złożony projekt podziału, rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonych oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: art. 138 § 1 pkt 1, art. 7 oraz art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.; dalej jako: "k.p.a.") poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie przez organ odwoławczy całości materiału dowodowego, brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz błędną i sprzeczną z zasadami logicznego rozumowania analizę stanu faktycznego sprawy, w szczególności: poprzez pominięcie tego, że budynki znajdujące się na działkach objętych wnioskiem spółki zostały oddane do użytkowania, a co za tym idzie, wskazane nieruchomości stanowią działki budowlane w rozumieniu art. 3 ust. 4a u.g.n.; pominięcie przyczyn i celu wnioskowanego przez Spółdzielnię podziału,
tj. dostosowanie rozgraniczenia działek zgodnie z obecnym usytuowaniem budynków, jak również wydzielenie działek, gdzie planowane jest realizowanie nowej inwestycji budowlanej, tj. celu zgodnego z art. 40 i art. 41 u.s.m. oraz art. 95 pkt 1 u.g.n.
Spółdzielnia zarzuciła ponadto naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób nierespektujący zasad praworządności i pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej, wyrażające się zwłaszcza wybiórczym lub niewłaściwym zastosowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz w dowolnej ocenie zebranego materiału dowodowego.
Dodatkowo podniosła zarzut naruszenia prawa materialnego, tj.: art. 40 i art. 41 ust. 1 i 2 u.s.m. poprzez jako błędną wykładnię i niewłaściwe niezastosowanie, a przez to odmowę zatwierdzenia podziału nieruchomości; art. 95 pkt 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie w sprawie, co doprowadziło organ do wydania błędnego rozstrzygnięcia; art. 4 pkt 3a w zw. z art. 95 pkt 1 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie wskazanych przepisów, co doprowadziło do błędnego uznania, że w sprawie brak jest przesłanek do zatwierdzenia projektu podziału mimo, że cel Spółdzielni jest zgodny z art. 40 pkt 1, 2 i 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. prowadzi do takiego rozgraniczenia, aby każdy istniejący budynek usytuowany był na odrębnej działce, zaś pozostałe tereny służące prowadzeniu przez Spółdzielnię działalności budowlanej, społecznej, usługowej oraz nieruchomości niezabudowane pozostawały własnością Spółdzielni, a więc podział służy również realizacji roszczeń przewidzianych w art. 210 i art. 211 Kodeksu cywilnego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko, jak w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 ze zm.) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Badana jest zatem wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury.
Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako: "P.p.s.a.") uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).
Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który w sprawie nie miał zastosowania.
Przeprowadzona natomiast przez Sąd, według wskazanych wyżej kryteriów, kontrola legalności zaskarżonej decyzji wykazała, że akt ten został wydany z naruszeniem przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jego uchylenie.
Podstawę materialnoprawną w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2024, Nr poz. 572 ze zm.; dalej jako: "u.g.n.") oraz ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.; dalej jako: "u.s.m."). W podstawie prawnej swojej decyzji organ I instancji powołał art. 95 ust. 1 i art. 96 ust. 1 u.g.n. oraz przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 572 ze zm.), a organ odwoławczy ją skorygował wskazując na art. 40 i art. 41 ust. 2 u.s.m. w zw. z przywołanymi przepisami u.g.n.
Zgodnie z ogólną zasadą wyrażoną w art. 93 ust. 1 zd. 1 u.g.n. podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Natomiast na podstawie art. 95 pkt 1 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.
Przepis art. 41 ust. 1 u.s.m. zawiera natomiast szczególny tryb podziału nieruchomości, zgodnie z którym po wejściu ustawy w życie spółdzielnia jest obowiązana: 1) wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40; 2) podjąć czynności związane z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości, a także ewidencją gruntów i budynków, jeżeli bez tych czynności oznaczenie przedmiotu odrębnej własności lokali położonych w obrębie nieruchomości innych niż te, o których mowa w art. 35, byłoby niemożliwe albo działka wydzielona pod budynkiem lub budynkami nie spełniałaby wymogów przewidzianych dla działek budowlanych.
Zgodnie z art. 40 u.s.m. spółdzielnia pozostaje właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości i użytkownikiem lub współużytkownikiem wieczystym gruntu w takim zakresie, w jakim nie narusza to przysługującej członkom i właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni odrębnej własności lokali lub praw z nią związanych. W szczególności mieniem spółdzielni pozostają: 1) nieruchomości służące prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami; 2) nieruchomości zabudowane urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego; 3) nieruchomości niezabudowane.
W art. 41 ust. 2 u.s.m. stwierdzono, że podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio.
Z wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 1 lutego 2024 r. o podział nieruchomości wynika, że celem podziału jest rozgraniczenie działek zgodnie z obecnym usytuowaniem budynków, jak również wydzielenie działek, na których planowana jest realizacja nowej inwestycji budowlanej.
Kwestia sporną miedzy Spółdzielnią Mieszkaniową a organem I instancji stała się wykładnia art. 41 ust. 1 u.s.m. w części dotyczącej dopuszczalności zastosowania szczególnego trybu podziału nieruchomości. W ocenie organu I instancji zwrot "po wejściu w życie ustawy" oznacza, że możliwość ta dotyczyła tylko momentu bezpośrednio po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i wobec tego miała charakter jednorazowy. Skoro po wejściu w życie ustawy Spółdzielnia skorzystała z tego trybu to nie ma możliwości ubiegania się o ponowne jego wykorzystanie.
Ze stanowiskiem tym nie zgodził się organ odwoławczy wskazując, że spór ten jest sporem pozornym albowiem żaden przepis u.s.m. nie ogranicza możliwości zastosowania tego trybu w dowolnym czasie i w wielu wnioskach.
Kolegium nie uzasadniło szerzej swojego stanowiska opierając się wyłącznie na wynikach wykładni językowej. Nie wzięło też pod uwagę tego, że art. 40 i 41 zamieszczone zostały w rozdziale 5 ustawy ("Przepisy przejściowe i końcowe"), a rolą tych przepisów jest dostosowanie nowej regulacji prawnej do stanów istniejących w momencie jej wejście w życie. Wykładania systemowa nakazywałaby zatem przyjąć ograniczony w czasie zakres zastosowania tych przepisów.
Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela w tym zakresie stanowisko organu odwoławczego. Należy bowiem podkreślić dwie kwestie. Po pierwsze, termin wystąpienia, o którym mowa w art. 41 u.s.m. faktycznie nie jest obecnie określony ani ograniczony w czasie. Po drugie, wykładnia historyczna przemawia za wnioskiem, że intencją ustawodawcy nie było uregulowanie tego terminu. Pierwotna treść przepisu art. 41 ust. 1 u.s.m. nakazywała spółdzielniom, aby uczyniły to niezwłocznie po wejściu w życie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Wskazano przy tym (obowiązujący przez pewien czas) ostateczny termin składania przez spółdzielnie mieszkaniowe wniosków o refundację przez Skarb Państwa kosztów wykonania takich prac. Termin ten po wprowadzeniu art. 41 ust. 8 u.s.m. (nowelizacją u.g.n. z dnia 19 grudnia 2002 r.) miał trwać do końca 2005 r., jednak po uchyleniu art. 41 ust. 8 u.s.m. przez nowelizację z dnia 14 czerwca 2007 r. przestał obowiązywać. Uzasadnia to wniosek, że po tej nowelizacji uległ zatarciu przejściowy charakter art. 41 u.s.m. Co prawda napisane jest w ust. 1, że spółdzielnia ma wykonać przewidziane tym przepisem czynności po wejściu w życie ustawy, ale faktycznie może to nastąpić w każdym czasie, dopóki w danej spółdzielni nie zaczną obowiązywać uchwały określające przedmiot odrębnej własności lokali dla wszystkich nieruchomości, w których obecnie jest lub w przyszłości będzie ustanawiana odrębna własność lokali na rzecz osób mających spółdzielcze prawa do lokali lub niektórych najemców, uprawnionych do żądania nabycia własności lokalu od spółdzielni. Nowelizacja u.g.n. z 2007 r. spowodowała bowiem konieczność dokonania nowych podziałów w tych nieruchomościach, co do których w dniu jej wejścia w życie nie obowiązywały jeszcze uchwały określające przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali oraz nie zakreśliła terminu zakończenia tych czynności (bo uchwała taka ma być według art. 42 ust. 1 u.s.m. podejmowana w okresie 24 miesięcy od dnia złożenia przez osobę uprawnioną pierwszego wniosku o nabycie własności lokalu). Poza tym skoro spółdzielnia nadal może ustanawiać lokatorskie prawa do lokali w nowo wybudowanych budynkach, a osoby, którym takie prawa przysługują, mogą w każdym czasie żądać nabycia własności lokali od spółdzielni, to także uchwała określająca przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali w nieruchomościach zabudowanych w przyszłości może być podejmowana w przyszłości w dowolnym czasie (tak: E. Bończak – Kucharczyk, Spółdzielnie mieszkaniowe. Komentarz, wyd. IV, Lex/el. 2025)
Sąd nie podziela jednak poglądu organu odwoławczego, że w sytuacji, gdy nieruchomość mająca podlegać podziałowi nie jest wyłączną własnością spółdzielni nie może zostać podzielona w trybie art. 41 u.s.m.
Przewidziane w art. 41 ust. 2 u.s.m. dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od istnienia i ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało rozszerzenie katalogu wymienionego w art. 95 u.g.n. Z treści art. 40 i art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m. jednoznacznie wynika, że zastosowanie trybu przewidzianego w art. 41 ust. 2 u.s.m. mogło mieć miejsce tylko wówczas, gdy podział nieruchomości był niezbędny do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni wymienionych w art. 40 pkt 1-3 u.s.m. (wyrok WSA w Opolu z 28 kwietnia 2022 r., II SA/Op 397/21, CBOSA). Zwrot użyty w tym przepisie "jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40" [przykładowe wskazanie mienia spółdzielni] rozumieć należy jako określenie skutku dokonanego podziału. Innymi słowy, pozostawanie "w całości własnością spółdzielni" nie stanowi przesłanki podziału, ale jej skutek. Spółdzielnia jest obowiązana wystąpić z wnioskiem do właściwego organu w sprawie połączenia lub podziału nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielania nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni, o których mowa w art. 40 u.s.m. tj. nieruchomości służących prowadzeniu przez spółdzielnię działalności wytwórczej, budowlanej, handlowej, usługowej, społecznej, oświatowo-kulturalnej, administracyjnej i innej, zabudowane budynkami i innymi urządzeniami; zabudowanych urządzeniami infrastruktury technicznej, w tym urządzeniami i sieciami technicznego uzbrojenia terenu związanymi z funkcjonowaniem budynków lub osiedli, z zastrzeżeniem art. 49 Kodeksu cywilnego czy nieruchomości niezabudowanych (art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m.).
Treść art. 41 ust. 1 pkt 1 u.s.m. w zw. z art. 40 u.s.m. wyłącza tryb przewidziany przepisem art. 93 u.g.n., wymagający dokonywania oceny zgodności podziału z planem miejscowym i przepisami szczególnymi oraz konieczności uzyskania opinii w tym zakresie. Za to wprost z art. 41 ust. 2 u.s.m. wynika warunek wydzielenia nieruchomości określonych w art. 40 u.s.m., tj. nieruchomości mających w przyszłości pozostać własnością spółdzielni, a podział nieruchomości oparty o art. 41 ust. 2 u.s.m. może wiązać się wyłącznie z podziałem dokonywanym do osiągnięcia celu, o jakim mowa w art. 95 pkt 1 u.g.n.
Przyjęta przez organ odwoławczy wykładnia przepisów prawa materialnego to jest art. 41 ust. 2 u.s.m. ograniczająca zakres jego zastosowania wyłącznie do sytuacji, w której wniosek dotyczy nieruchomości stanowiących wyłączną własność spółdzielni jest błędna. Wykładania językowa oraz celowościowa tego przepisu jednoznacznie wskazują, że chodzi w tym przypadku o nieruchomości, które po podziale pozostaną wyłączną własnością spółdzielni i będą stanowiły jej mienie w rozumieniu art. 40 u.s.m. Tym samym w sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) P.p.s.a.).
W toku postępowania doszło także do naruszenia przepisów regulujących tok postępowania. Należy bowiem mieć na uwadze, że przywołane przepisy u.s.m. rozszerzają katalog sytuacji uprawniających do podziału nieruchomości niezależnie od treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy decyzji o warunkach zabudowy. W pozostałym zakresie obowiązują przepisy u.g.n. Przepis art. 97 ust. 1 u.g.n. jednoznacznie stanowi, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek i koszt osoby, która ma w tym interes prawny. Postępowanie administracyjne odnośnie do podziału nieruchomości wszczyna wniosek właściciela (współwłaściciela). Dopuszczalność podziału nieruchomości na zgodny wniosek współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych) jest istotą współwłasności. Wskazać należy na regulację art. 195 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którą współwłasność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Na mocy art. 97 ust. 2 u.g.n., jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych. Przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Nie dotyczy to podziału, o którym orzeka sąd. Zgodnie z wymienionym art. 199 Kodeksu cywilnego do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
Konsekwencją powyższego jest to, że wniosek Spółdzielni powinien skutkować przeprowadzeniem pełnego postępowania z udziałem wszystkich stron (współwłaścicieli czy współużytkowników wieczystych) stosownie do wskazanych przepisów. Żaden ze współwłaścicieli nie ma wyłącznego prawa do fizycznie wydzielonej części nieruchomości, każdemu z nich przysługuje jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem współwłaścicieli. Tym samym, do wniosku złożonego przez uprawniony podmiot powinni ustosunkować się pozostali współuprawnieni (por. wyrok WSA w Opolu z 28 kwietnia 2022 r., II SA/Op 397/21).
Zaniechanie podjęcia odpowiednich czynności procesowych przez organ I instancji i akceptacja tego stanu przez organ odwoławczy stanowią o naruszeniu przepisów postępowania dotyczących wyjaśniania stanu faktycznego (art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.) oraz udziału strony (art. 10 § 1 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że wniosek o podział nieruchomości pochodzący od współwłaścicieli musi być zgodny, inaczej nie będzie skuteczny. Wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości jest bowiem czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli czy też współużytkowników, a w przypadku braku takiej zgody czynność jest bezwzględnie nieważna (por. cyt. wyrok WSA w Gdańsku z 17 października 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 421/18, wyrok WSA w Rzeszowie z 15 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Rz 597/13 i wyrok WSA w Gdańsku z 16 lutego 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 31/18). Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości może być wydana tylko wtedy, gdy wniosek o podział złożony zostanie przez wszystkich współwłaścicieli (użytkowników wieczystych) nieruchomości, co oznacza, że wniosek o podział pochodzący od współwłaścicieli musi być zgodny, inaczej nie będzie skuteczny.
Wystąpienie z wnioskiem o podział nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, a każda czynność przekraczająca zwykły zarząd wymaga uprzedniej zgody współwłaścicieli czy też współużytkowników, a w przypadku braku takiej zgody czynność jest bezwzględnie nieważna. Zgoda pozostałych współwłaścicieli (współużytkowników) może być zastąpiona tylko rozstrzygnięciem sądu wydanym w postępowaniu nieprocesowym na żądanie tych osób, których udziały wynoszą co najmniej połowę (por. art. 606–626 K.p.c.). Przesłanką udzielenia zgody przez sąd na dokonanie czynności jest ustalenie, że cel zamierzonej czynności leży w interesie wszystkich, a nie tylko jednego lub kilku współwłaścicieli (współużytkowników). W razie braku zgody między współwłaścicielami lub współużytkownikami wieczystymi powyższy przepis odsyła do art. 199 K.c. Odpowiednie stosowanie art. 199 K.c. umożliwia w razie braku zgody lub braku współdziałania niektórych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych wystąpienie przez większość, tj. przez współwłaścicieli lub współużytkowników, których udziały w prawie wynoszą co najmniej połowę, do sądu o wydanie rozstrzygnięcia zastępującego zgodę pozostałych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych na wnioskowanie o dokonanie ewidencyjnego podziału nieruchomości (art. 64 K.c.).
Ze względu na dyspozycję art. 97 ust. 2 u.g.n. organ orzekający zobowiązany jest po otrzymaniu wniosku o podział nieruchomości ustalić, czy nieruchomość, która ma być dzielona, nie jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego. Jeśli tak, to organ musi ustalić, czy wniosek o podział złożony został przez wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. Jeśli nie wszyscy złożyli wniosek, to organ powinien wezwać wnioskodawców do uzupełnienia wniosku o wyrażenie zgody na dokonanie podziału nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych. W przeciwnym bowiem razie nie ma podstaw do merytorycznego rozpoznawania wniosku o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości, dla którego skuteczności niezbędny jest zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli. Zgodna wola współwłaścicieli na dokonanie podziału musi istnieć przez cały tok postępowania administracyjnego, a każdy z materialnie uprawnionych współwłaścicieli uprawniony jest do zmiany swojego stanowiska w dowolnym momencie tego postępowania, a organy zobligowane są adekwatnie procesowo do takiej zmiany zareagować. Raz wyrażona zgoda może zostać cofnięta i żaden ze współwłaścicieli w tym uprawnieniu nie może być ograniczony, ale może narazić się na odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu naruszenia ustaleń umownych, która jednak nie ma wpływu na rozstrzygnięcie sprawy podziału nieruchomości przez organy administracji ani przez sąd administracyjny. Brak zgody współwłaściciela na podział nieruchomości wyłącza jego zatwierdzenie przez organ i niedopuszczalnym czyni merytoryczne rozpoznanie wniosku o zatwierdzenie podziału. Nie zmienia tego żaden zapis ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.
Ponadto, jak wskazał w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, wniosek Spółdzielni inicjujący postępowanie nie spełniał wymogów formalnych i merytorycznych wynikających z art. 41 w zw. z art. 40 u.s.m. (s. 13 uzasadnienia). Wbrew wymogowi wynikającemu z art. 64 § 2 k.p.a. Spółdzielnia nie została wezwana do uzupełnienia braków formalnych, ale jak przyjęło Kolegium cyt.: "Skoro organ pierwszej instancji wydając zaskarżoną decyzję odniósł się konkretnie do żądań Spółdzielni, zaś Spółdzielnia nie zakwestionowała w odwołaniu tych czynności Burmistrza Miasta Władysławowa. Nastąpiło swoiste uzupełnienie tego wniosku". Żaden przepis k.p.a. ani u.s.m. nie przewiduje procedury "swoistego uzupełniania wniosku". Podanie (wniosek o wszczęcie postępowania) dotknięty brakami formalnymi nie wywołuje skutku procesowego wszczęcia postępowania. Tylko podanie spełniające wymogi formalne może taki skutek wywołać i może uzasadniać podejmowanie dalszych czynności procesowych. Podanie dotknięte brakami, które mogą być uzupełnione musi być poddane procedurze, o której mowa w art. 64 § 2 k.p.a. Organ administracji nie może podejmować czynności procesowych (prowadzić postępowania) w sytuacji, gdy podanie je wszczynające nie spełnia wymogów formalnych. Jeżeli tego nie robi, a prowadzi postępowanie to dopuszcza się naruszenia przepisów postępowania, które ocenić należy jako naruszenie rażące. Rażące naruszenie przepisów procesowych jest naruszeniem, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a.
W tym stanie rzeczy Sąd - na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. - uchylił zaskarżoną decyzję. Orzeczenie o kosztach, zawarte w pkt 2 sentencji wyroku, uzasadnia treść art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a. Na wysokość tych kosztów składa się uiszczony przez skarżącą wpis od skargi w wysokości 200 zł.
Wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z treści uzasadnienia niniejszego wyroku. Rzeczą organu przy ponownym rozpatrywaniu sprawy będzie uwzględnienie przedstawionej oceny prawnej i usunięcie dostrzeżonych naruszeń prawa, zgodnie z dyspozycją art. 153 P.p.s.a.