II SA/Go 455/25

II SA/Go 455/25 - Wyrok WSA w Gorzowie Wlkp.
Data orzeczenia
2025-10-30
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-08-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wlkp.
Sędziowie
Jacek Jaśkiewicz /przewodniczący/
Krzysztof Rogalski
Michał Ruszyński /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 12a ust. 4a
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w składzie: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Jaśkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Rogalski Sędzia WSA Michał Ruszyński (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 30 października 2025 r. sprawy ze skargi S.P. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] grudnia 2024 r., nr [...], Starosta [...] (dalej: organ I instancji) udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie i przebudowie skrzyżowania zwykłego ul. [...] i ul. [...] w [...] wraz z wykonaniem odcinka ścieżki pieszo-rowerowej, w obrębach ewid. [...] i [...], w jednostce ewid. [...] (działki [...] oraz [...] stały się własnością Gminy [...]). Decyzja stała się ostateczna w dniu 17 stycznia 2025 r.
Organ I instancji decyzją z dnia [...] marca 2025 r., nr [...] - na podstawie art. 12 ust. 1, ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4c, ust. 4f i ust 5, art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2024 r., poz. 311, dalej: specustawa drogowa) w związku z art. 130 ust 2, 132 ust. 1a, art. 134, art. 135 i art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r., poz. 1145 ze zm., dalej: u.g.n.) - ustalił odszkodowanie na rzecz S.P. (dalej: skarżący) za prawo własności nieruchomości, objętej ww. decyzją organu instancji z dnia [...] grudnia 2024 r., oznaczonej nr działek: 1. [...] o pow. 0,0493 ha, położonej w obrębie [...] miasta [...] w wysokości 28 426 zł, 2. [...] o pow. 0,2091 ha, położonej w obrębie [...] miasta [...] w wysokości 95 559 zł.
Od ww. decyzji odwołał się skarżący, wskazując, iż wycena za wywłaszczenie nieruchomości o nr [...] oraz nr [...] na budowę drogi jest niesłuszna. Zdaniem skarżącego odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości rynkowej ważności utraconego prawa do nieruchomości. Skarżący wskazał ponadto, że operat jaki został mu przedstawiony w siedzibie organu I instancji (który sporządził rzeczoznawca majątkowy J.M.), nie jest sporządzony prawidłowo i nie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości. W operacie tym - w ocenie skarżącego - dokonano nieprawidłowego doboru nieruchomości użytych do porównań, nieprawidłowego doboru i ocen cech wpływających na wartość nieruchomości. W związku z zaistniałą sytuacją skarżący zlecił taki operat innemu rzeczoznawcy i dołączył go jako dowód w sprawie. Według operatu szacunkowego wykonanego przez firmę [...] Nieruchomości przez rzeczoznawcę M.M. wartość rynkowa działki o nr [...] o powierzchni 2090 m2 wynosi 219 000 zł, natomiast działki nr [...] o powierzchni 493 m2 wartość wynosi 54 000 zł.
Wojewoda [..] (dalej: Wojewoda, organ II instancji) decyzją z dnia [...] czerwca 2025 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Wojewoda wskazał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (decyzja zrid) stała się ostateczna. Na podstawie przepisu art. 12 ust 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, (...), wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z ust. 4f tego artykułu odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Zgodnie z treścią przepisu art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 przedmiotowej ustawy. Stosownie do art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, którą zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. stanowi operat szacunkowy. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 (jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową) wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Organ II instancji zaznaczył, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (przepis art. 154 ust. 1 u.g.n.).
W dalszej części uzasadnienia decyzji organ II instancji wyjaśnił, że szczegółowe zasady wyceny nieruchomości reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832, dalej: rozporządzenie). Zgodnie z § 49 ust. 1-4 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.
W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.
W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni -powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do § 78 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W odniesieniu do gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne zasady określania wartości nieruchomości reguluje § 49 rozporządzenia. Natomiast § 3 rozporządzenia dotyczy wykorzystania informacji o cenach nieruchomości z rynków równoległych i dopuszcza pod pewnymi warunkami poszerzenie obszaru badań transakcji i czynszów porównywalnych na rynki: regionalny, krajowy, a nawet międzynarodowy.
Z kolei w myśl § 79 ust. 1 pkt 1-12 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny, podstawę prawną wyceny, źródła danych wykorzystywane przy sporządzaniu operatu szacunkowego, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanej przeznaczenia nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz podanie wyniku wyceny z uzasadnieniem.
W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości stanowią operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] lutego 2025 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J.M. W przedłożonym operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...] biegły wskazał, że wyceniana nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntów rolnych przejętą pod budowę drogi gminnej przy skrzyżowaniu ul. [...] i [...], a położona jest w narożniku skrzyżowania tych ulic, na skraju południowo-wschodnim dużego kompleksu prywatnych gruntów rolnych, zlokalizowanych na zachodnim skraju obszaru miasta [...]. Znajduje się poza zabudową tej miejscowości, przy dawnej obwodnicy miasta. W ewidencji gruntów nieruchomość oznaczona jest jako: RV o pow. 0,1385 ha i ŁV o pow. 0,0706 ha.
Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego m.in. miasta [...] przyjętego Uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr XLVI/432/2006 z dnia [...] października 2006 r "teren na którym zlokalizowana jest wyceniana nieruchomość stanowi teren usług komercyjnych (U).
W celu określenia wartości nieruchomości został zbadany regionalny i lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg (okres badania rynku to 01.2021 r. – 01.2024 r. - średnia wartość 1 m2 wynosi 30,96 zł/m2.
Następnie zbadany został również lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę usługową, usługowo - produkcyjną na terenie powiatu. Przeanalizowano transakcje sprzedaży z okresu 12.2022 r. - 09.2024 r. Biegły wybrał 14 transakcji, których średnia wartość 1 m2 wynosi 79,97 zł/m2.
Dla określenia zakresu różnic pomiędzy nieruchomością szacowaną, a nieruchomościami przyjętymi do porównania obliczono maksymalną różnicę między transakcjami podanymi analizie i wynosi ona 78,97 zł/m2.
Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji o przeznaczeniu pod drogi o przeznaczeniu pod zabudowę usługową i usługowo-produkcyjną wynika, że przeznaczenie na cele publiczne (budowy drogi publicznej) nie powoduje zwiększenia jej wartości w stosunku do dotychczasowego sposobu przeznaczana jako tereny z możliwością zabudowy usługowej i usługowo-produkcyjnej.
W związku z tym, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości określona została wartość nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
Do określenia wartości gruntu zostało zastosowane podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
Biegły określił wagi cech rynkowych: atrakcyjność położenia i sąsiedztwo - 35 %, walory techniczne - 20 %, uzbrojenie w media i dojazd - 25 % oraz wielkość pola powierzchni działki - 20 %.
Wartość rynkowa 1 m2 gruntu wyniosła 50,78 zł/m2.
Wartość skorygowana jednostki odniesienia, przy zastosowaniu współczynnika korekcyjnego w wysokości K = 0,90 obliczono na kwotę 45,70 zł/m2 (50,78 zł/m2 x 0,90).
Wartość rynkową gruntu biegły wyliczył na kwotę 95 559 zł (45,70 zł/m2 x 2091 m2).
Natomiast w przedłożonym operacie szacunkowym dotyczącym działki nr [...] biegły wskazał, że wyceniana nieruchomość została wydzielona z obszaru działki niezabudowanej pod budowę drogi gminnej przy skrzyżowaniu ul. [...] i [...], a położona jest w narożniku skrzyżowania tych ulic, na skraju rolnych terenów niezabudowanych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej ulicy [...], zlokalizowanych na zachodnim skraju obszaru zabudowy mieszkaniowej miasta [...], przy dawnej obwodnicy miasta. Obszar całej działki pierwotnej przed podziałem (dz. Nr [...]) położony jest w północno-wschodnim narożniku ulic [...] i [...]. W ewidencji gruntów nieruchomość oznaczona jest jako: Tp o pow. 493 m2.
Dla przedmiotowego obszaru brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Do określenia wartości przejętej nieruchomości jako stan i przeznaczenie terenu przed wydaniem decyzji zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, przyjęto zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], jako rolne grunty niezabudowane przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.
W celu określenia wartości nieruchomości został zbadany regionalny i lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg (okres badania rynku to 01.2021 r. – 1.2024 r. - średnia wartość 1 m2 wynosi 30,96 zł/m2.
Następnie zbadany został również lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszkalnym i mieszkalno-usługowym na terenie miasta [...] i w miejscowościach podmiejskich [...]. Przeanalizowano transakcje sprzedaży z okresu 01.2022 r.-10.2024 r. Biegły wybrał 51 transakcji nieruchomościami podobnymi (odrzucając transakcje nieporównywalne), których średnia wartość 1 m2 wynosi 100,60 zł/m2.
Na podstawie przeprowadzonej analizy transakcji o przeznaczeniu pod drogi i o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wynika, że przeznaczenie na cele publiczne (budowy drogi publicznej) nie powoduje zwiększenia jej wartości w stosunku do dotychczasowego sposobu przeznaczana jako tereny z możliwością zabudowy mieszkaniowej.
W związku z tym, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości określona została wartość nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania.
Do określenia wartości gruntu zostało zastosowane podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.
Biegły określił wagi cech rynkowych: lokalizacja w jednostce i sąsiedztwo - 30 %, wielkość pola powierzchni działki - 25 %, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i drogę - 25 % oraz walory techniczne - 20 %.
Wartość rynkowa 1 m2 gruntu wyniosła 78,90 zł/m2 (C max= 124,50 zł/m2; C min=49,20 zł/m2).
Wartość sumy współczynników korygujących wyniosła 0,812.
Wartość skorygowana jednostki odniesienia, przy zastosowaniu współczynnika korekcyjnego w wysokości K = 0,90 obliczono na kwotę 57,66 zł/m2 (78,90 zł/m2 x 0,812 x 0,90).
Wartość rynkową gruntu biegły wyliczył na kwotę 28 426 zł (57,66 zł/m2 x 493 m2).
Mając na względzie atrybuty wycenianej nieruchomości otrzymany wynik można uznać za właściwy i możliwy do osiągnięcia w obrocie rynkowym. Wartość jaka została określona w wyniku szacunku odnosi się do stanu nieruchomości na dzień 20 grudnia 2024 r. i poziomu cen na dzień 21 lutego 2025 r., tj. na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.
Odnosząc się do zarzutów skarżącego wyrażonych w odwołaniu Wojewoda wskazał, że pismem z dnia [...] kwietnia 2025 r. wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego J.M. z prośbą o ustosunkowanie się do zarzutów wskazanych w odwołaniu z dnia [...] kwietnia 2025 r., dotyczących operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2025 r. W odpowiedzi pismem z dnia [...] maja 2025 r. biegły wskazał, że cyt.:
"(...) 1. Uważam, że wycena wartości nieruchomości gruntowej przejętej pod rozbudowę i przebudowę drogi gminnej skrzyżowania zwykłego ul. [...] i ul. [...] położonej w miejscowości [...] zostały wykonane poprawnie w oparciu o prawidłowo dobrane nieruchomości podobne dla dokonania ich wyceny. Działka nr [...] w obrębie nr 3 m. [...] przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod "tereny usług komercyjnych" i do określenia jej wartości w procesie porównawczym do bezpośredniego porównania cen transakcyjnych wybrano trzy transakcje obrotu nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotowej nieruchomości, z przedstawionego zbioru 14 transakcji rynkowych zaistniałych na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami o przeznaczeniu pod szeroko pojęte usługi. Natomiast teren działki nr [...] w obrębie nr 2 m. [...], dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jest oznaczony jako tereny rolne z kierunkowym zagospodarowaniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, dlatego do określenia jej wartości w procesie porównawczym do bezpośredniego porównania wybrano 21 transakcji obrotu nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotowej nieruchomości, z przedstawionego zbioru 51 transakcji rynkowych zaistniałych na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przyjęte w procesie wyceny nieruchomości są w mojej ocenie nieruchomościami najbardziej podobnymi, które zaistniały w obrocie jako transakcje na lokalnym rynku i mogły posłużyć do określenia wartości przedmiotowych nieruchomości.
2. Również uważam, że zarzut o "nieprawidłowym doborze i ocenie cech wpływających na wartość nieruchomości" jest niesłuszny. Do określenia wartości działki nr [...] w obrębie nr 3 m. [...] w procesie wyceny wybrano cztery cechy, które zdaniem potencjalnych nabywców w przeprowadzonym badaniu ankietowym wpływają na cenę jaką są skłonni zapłacić za nabycie gruntu na cele zabudowy usługowej. Tymi cechami są "atrakcyjność położenia i sąsiedztwo", "walory techniczne", "możliwość przyłączenia mediów i dojazd". Nasilenie tych cech wpływających na cenę określono również w tym badaniu, przez ustalenie częstotliwości wskazania poszczególnej cech w całej próbie badania potencjalnych nabywców. Podobnie do określenia wartości działki nr [...] w obrębie nr 2 m. [...] w procesie wyceny wybrano cztery cechy, które zdaniem potencjalnych nabywców w przeprowadzonym badaniu ankietowym wpływają na cenę jaką są skłonni zapłacić za nabycie gruntu na cele zabudowy mieszkaniowej. Tymi cechami są "położenie w jednostce i sąsiedztwo", "wielkość pola powierzchni działki", "możliwość przyłączenia mediów i dojazd" oraz "walory techniczne". Podobnie nasilenie tych cech wpływających na cenę określono również w tym badaniu, przez ustalenie częstotliwości wskazania poszczególnej cech w całej próbie badania potencjalnych nabywców. W tym przypadku mimo podobnych cech ich nasilenie wpływające na cenę jest nieco inne niż w przypadku terenów pod usługi. Wybór takich cech oraz ich nasilenie wpływające na wysokość ceny nie jest moim wyborem lecz jest wyborem uczestników rynku nieruchomościowego, natomiast ja tylko przedstawiłem to w operacie szacunkowym i na tej podstawie dokonałem określenia wartości.
3. Ponadto należy zauważyć, że przedmiotowe działki mimo, że przylegają do pasa drogowego ul. [...] to nie mają do niej dostępu przez wysoką skarpę nasypu dawnej drogi krajowej Nr 3. Również dostęp do drogi publicznej ulicy [...] jest niemożliwy ze względu na głęboki ciek wodny oddzielający te nieruchomości od jezdni tej ulicy. Natomiast jeżeli chodzi o dostęp do sieci infrastruktury technicznej i komunalnej to jest on bardzo utrudniony, ponieważ w najbliższej okolicy brak jest takich sieci do których można by dokonać przyłączy. Również sąsiedztwo tych nieruchomości jest mało atrakcyjne ponieważ przylegające obszary gruntów poza pasami drogowymi stanowią grunty rolne odłogowane przez wiele lat, a procesy inwestycyjne znajdują się w znacznym oddaleniu. Szczególnie niekorzystne jest położenie i otoczenie działki nr [...], do której dojazd jest przez odległe drogi gruntowe od strony peryferyjnych zabudowań przy ulicy [...].
Nadmieniam ponadto, że oszacowany przeze mnie poziom wartości tych nieruchomości jest znacznie wyższy od zaistniałej transakcji dotyczącej sąsiedniej nieruchomości działki nr [...] w obrębie nr [...], która dokonana była dnia 2024.10. [...] za cenę 30 000 zł dla powierzchni 0,1454 ha co daje cenę jednostkową 20,63 zł/m2.
Biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia uważam, że oszacowane przeze mnie wartości nieruchomości przejęte pod rozbudowę i przebudowę drogi gminnej skrzyżowania zwykłego ul. [...] i ul. [...] położonej w miejscowości [...] oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...] w obrębie nr 3 m. [...] oraz działka nr [...] w obrębie nr 2 m. [...], są uzasadnione i adekwatne do stanu tych nieruchomości, otoczenia i sąsiedztwa oraz poziomu zaistniałych cen transakcyjnych na tym terenie."
W ocenie Wojewody powyższe wyjaśnienia biegłego są spójne i logiczne a tym samym zostały przyjęte przez organ.
Dodatkowo organ II instancji zaznaczył, że zgodnie z wyciągiem z operatu szacunkowego z [...] marca 2025 r., który został dołączony do odwołania przez skarżącego, celem tej wyceny było oszacowanie wartości rynkowej jako podstawy w drodze negocjacji do ustalenia ceny sprzedaży, a nie w celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie I nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Powyższe wskazuje, że ww. operat szacunkowy z dnia [...] marca 2025 r. i tak nie mógłby stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności do ww. nieruchomości.
Podsumowując Wojewoda stwierdził, że w niniejszej sprawie nie było podstaw do podważenia treści i końcowego wniosku operatu, jak również podstawy do przekazania operatu na koszt publiczny do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Samo bowiem niezadowolenie strony z opinii biegłego, jak i subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności (por. wyroki WSA w Łodzi z 4 sierpnia 2016 r., II SA/Łd 456/16; WSA w Warszawie z 19 stycznia 2015 r., I SA/Wa 1639/14; WSA w Białymstoku z 18 sierpnia 2016 r., II SA/Bk 272/16; WSA w Gdańsku z 2 sierpnia 2017 r" II SA/Gd 370/17 i WSA w Krakowie z 30 sierpnia 2018 r., II SA/Kr 497/18; CBOSA). Jeżeli strona miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r., I OSK 1459/12, CBOSA).
Powyższa decyzja Wojewody stała się przedmiotem skargi złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wlkp. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa procesowego i materialnego mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a to:
a) art. 80 k.p.a. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu I instancji przez rzeczoznawcę majątkowego – J.M. jest sporządzony prawidłowo, w sytuacji, gdy jest nietransparentny i niespójny, a nadto iż jego ocena, dokonana zgodnie z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, przy uwzględnieniu operatu szacunkowego sporządzonego przez mgr. inż. M.M. wskazuje, że oszacowana wartość nieruchomości jest znacznie zaniżona;
b) art. 80 k.p.a. w związku z art. 12 ust 5 specustawy drogowej w zw. z art. 134 ust 1 ust 2 oraz ust 3 u.g.n., poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy jest pełny i spójny, w sytuacji, w której organ w ogóle nie dokonał jego oceny, a jedynie oparł się w całości na argumentacji rzeczoznawcy. Uzasadnienie organu w zasadzie sprowadza się do streszczenia treści operatu szacunkowego i przyjęciu, że jest prawidłowy, podczas gdy biegły w swoim operacie (a przyjętym za wyłączną podstawę obliczenia należnego skarżącemu odszkodowania):
- przyjął do porównania nieruchomości niemające cech podobieństwa, tj. nieruchomości o innym przeznaczeniu, wiejskim zamiast miejskim, z zupełnym pominięciem aspektu rzeczywistego położenia obu nieruchomości - a to bezpośredniej przyległości do pasa drogowego drogi krajowej [...], która to łączy się z drogą ekspresową [...] (węzeł [...] – [...]);
- pominięcia faktu bezpośredniego sąsiedztwa znanej i rozwijającej się strefy przemysłowej miasta [...] wzdłuż ul. [...], a także pobliża stacji kolejowej [...];
- przyjął do porównania nieruchomości o znacznie większej powierzchni, co również ma bezpośredni wpływ na wartość należnego odszkodowania i ceny nieruchomości za m2, gdyż wraz z wielkością działki spada cena jednostkowa za m2. W przyjętych do porównania nieruchomościach najmniejsza jest kilkanaście razy większa od wycenianej, co również czyni opinię i w konsekwencji decyzję ustalającą wartość odszkodowania błędną;
- biegły wybierając nieruchomości do porównania przyjął okres jako nie dłuższy niż 2 lata od daty wyceny, a w rzeczywistości wziął pod uwagę transakcje przekraczające ten czas, a jednocześnie pomija transakcje, które miały miejsce w okresach (miesiącach) bezpośrednio poprzedzających wycenę;
c) art. 80 k.p.a. w zw. z art. 12 ust 5 specustawy drogowej, w zw. z art. 18 ust 1 specustawy drogowej, w zw. z art. 134 ust 1,2 i 3 u.g.n. w związku z § 5 ust 1 i § 49 ust 1 rozporządzenia, poprzez przyjęcie przez rzeczoznawcę cen nieruchomości przyjętych do porównania z okresów ponad 2 lat, nie uwzględnienie nieruchomości objętych transakcjami mającymi miejsce bliżej daty wyceny oraz uwzględnienie nieprawidłowego trendu wzrostowego cen nieruchomości, co powoduje, że ustalenie ceny nieruchomości z daty ustalenia odszkodowania nic miało miejsca, a ocena organu jest chybiona;
d) art. 11 k.p.a., w zw. z art 107 § 3 k.p.a., poprzez naruszenie zasady przekonywania i przez niewłaściwe uzasadnienie zaskarżonej decyzji, w tym braku prawidłowego i wyczerpującego jej uzasadnienia faktycznego i prawnego, poprzestanie na stwierdzeniu, że operat jest kompletny i został sporządzony prawidłowo, przy braku rozstrzygnięcia wątpliwości skarżącego;
e) art. 21 ust 2 Konstytucji RP w zw. z art. 7, art. 77 § 1 i 4, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., poprzez naruszenie zasady ochrony własności i prawa do słusznego odszkodowania, poprzez nieuwzględnienie wszystkich okoliczności podnoszonych przez skarżącego i nieprzeprowadzenie w tym zakresie dowodów, w tym związanych ze szkodą jaką ponieśli w wyniku wywłaszczenia oraz wyliczenie odszkodowania z pominięciem aspektu słuszności;
f) art. 7, art. 77 § 1 i 4, 78 k.p.a., art. 10 k.p.a., art. 80 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodu w przedmiocie powołania nowego biegłego rzeczoznawcy, wobec dostarczenia przez skarżącego operatu prywatnego, którego wydźwięk jest sprzeczny z opinią przyjętą za podstawę ustalenia należnego odszkodowania, co narusza zasadę prawdy obiektywnej, współdziałania organów administracji publicznej oraz zasadę czynnego udziału stron w postępowaniu;
g) art. 138 §1 pkt 1 i art. 107 § 3 w związku z art. 140 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji i brak ustosunkowania się w uzasadnieniu przedmiotowej decyzji drugiej instancji do wniosków dostarczonej przez skarżącego opinii prywatnej rzeczoznawcy majątkowego;
Stawiając powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz decyzji organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżący wniósł także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, wraz z kosztami zastępstwa procesowego.
Odpowiadając na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumenty podniesione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Pismem z dnia [...] września 2025 r. pełnomocnik skarżącego zwrócił się o przeprowadzenie rozprawy oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania należnego z tytułu pozbawienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów lub czynności wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm.; dalej: p.p.s.a.), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).
Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowej decyzji stanowiły wyżej cytowane przepisy specustawy drogowej oraz przepisy u.g.n. Zgodnie art. 12 ust. 4a specustawy drogowej organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 tej ustawy, odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
Na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18, odpowiednio przepisy u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie powoływanym wyżej rozporządzeniu.
Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Jednocześnie, stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie u.g.n. (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.).
Wskazać też należy, że zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za opisane wyżej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n. Zgodnie z ww. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa, bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. 1a).
Zgodnie z § 49 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (ust. 4).
W sprawie powołane przepisy prawa materialnego zostały przez organy prawidłowo zastosowane, co nie jest sporne, bowiem kwestionowana jest tylko wysokość odszkodowania i dokument stanowiący podstawę jego obliczenia, czyli operat szacunkowy. Nie ma więc potrzeby rozwijania innych kwestii i powielania wywodu organu II instancji, który wyczerpująco omówił podstawy prawne decyzji.
Jeśli chodzi o operat i przeprowadzoną w nim analizę i wycenę wskazać należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.
Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących.
Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Organ ocenia zatem zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Organ nie jest jednak, co wymaga podkreślenia - i na co słusznie zwrócił uwagę Wojewoda - uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych. Podobnie kontroli sądowej podlega prawidłowość dokonanej przez organy oceny operatu szacunkowego, nie zaś wiadomości specjalne zawarte w operacie, co jest oczywiście związane z kwalifikacjami i wyspecjalizowaną wiedzą rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy jest bowiem dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej.
Z tych względów zadaniem organu jest ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia (zob. np. wyroki NSA z dnia 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., I OSK 2540/16, orzeczenie.nsa.gov.pl., dalej: CBOSA). Dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Kwestie dotyczące wiedzy specjalistycznej odnoszące się do merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen dokonywanych na gruncie wiedzy specjalistycznej, a zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych (por. wyroki NSA: z dnia 27 lutego 2020 r., I OSK 1978/18; z dnia 7 sierpnia 2018 r., I OSK 2291/16; z dnia 18 czerwca 2013 r., I OSK 291/12, CBOSA). Natomiast podważenie takich elementów jak metodyka wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętego do szacowania zasobu nieruchomości do porównania może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n.
Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonych w sprawie operatów szacunkowych biegłego rzeczoznawcy J.M., stwierdzając oraz uzasadniając ich formalną i merytoryczną poprawność. Operaty nie zawierają wad formalnych, a ich treść jest spójna, uzasadniona i nie zawiera błędów lub nieścisłości. Biegły szczegółowo opisał wszystkie elementy stanowiące podstawę obliczenia wartości nieruchomości. Wskazał dokładnie jakie transakcje zostały uwzględnione, z czego wynika przyjęty okres czasowy, jakie w tym okresie występowały tendencje, jaką metodę zastosował, i jakie cechy (wskaźniki) stosowano do wyceny. Do określenia wartości nieruchomości (w procesie porównawczym) wybrano transakcje obrotu nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotowych nieruchomości. Z treści operatu wynika, że baza referencyjna była reprezentatywna. W operacie opisano położenie, powierzchnię, sąsiedztwo, walory techniczne, uzbrojenie, dojazd, a także istotne cechy różniące nieruchomości i współczynniki korygujące ustalone ze względu na te różnice. Uzasadniając dobór nieruchomości biegły analizował i porównywał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianych i nieruchomości porównawczych.
Zważyć należy, że biegły dysponował kompletnym materiałem dowodowym, a przede wszystkim znał specyfikę przedmiotu wyceny i wszystkie uwarunkowania oraz zastrzeżenia skarżącego, w tym również te podnoszone w odwołaniu od decyzji organu I instancji (ponowione w skardze), do których detalicznie odniósł się w piśmie z dnia [...] maja 2025 r., wykazując ich niezasadność. Na tym tle zarzuty skarżącego jawią się jako nietrafne i niepoparte dowodami, które podważałyby ustalenia i wnioski rzeczoznawcy. Dotyczy to w szczególności zarzutu przyjęcia do porównania nieruchomości niespełniających cech podobieństwa.
Wiarygodności i rzetelności operatu szacunkowego J.M. nie podważył także operat sporządzony przez M.M. Wskazać bowiem należy - na co słusznie zwrócił uwagę Wojewoda - iż celem tej wyceny było oszacowanie wartości rynkowej jako podstawy w drodze negocjacji do ustalenia ceny sprzedaży, a nie ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Tymczasem, stosownie do art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zatem operat szacunkowy M.M. nie mógłby stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności do nieruchomości.
Trafnie organ II instancji podnosi, że w takiej sytuacji nie było podstaw do podważenia treści i końcowych wniosków operatów J.M., jak również podstawy do przekazania operatów na koszt publiczny do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, albowiem nie narusza ani prawa materialnego, ani w istotny sposób przepisów postępowania (art. 7, art. 77 ust. 1, art. 80 k.p.a.). Decyzja została też prawidłowo i wyczerpująco uzasadniona, włączając w to ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów skarżącego (art. 107 § 3 k.p.a.).
Z tych względów skarga, jako niezasadna, podlegała oddaleniu (art. 151 p.p.s.a.).
Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 4 i art. 120 p.p.s.a. W myśl tej regulacji sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. W rozpoznawanej sprawie wniosek o rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym złożył Wojewoda (w odpowiedzi na skargę), o czym pełnomocnik skarżącego został poinformowany pismem z dnia [...] września 2025 r., doręczonym pełnomocnikowi w dniu [...] września 2025 r. Przesyłkę zawierającą pismo pełnomocnika z dnia [...] września 2025 r., w którym pełnomocnik wniósł o przeprowadzenie rozprawy, nadano w urzędzie pocztowym w dniu [...] października 2025 r., a zatem jego wniesienie nastąpiło z przekroczeniem terminu do dokonania czynności, określonego w art. 119 pkt 4 p.p.s.a., co spowodowało, że Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym. Zgodnie bowiem z treścią art. 85 p.p.s.a., czynność w postępowaniu sądowym podjęta przez stronę po upływie terminu jest bezskuteczna.
Odnosząc się natomiast do wniosku pełnomocnika skarżącego - dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy na okoliczność ustalenia wysokości odszkodowania należnego z tytułu pozbawienia prawa własności przedmiotowych nieruchomości - wyjaśnić należy, że kontrola sprawowana przez sądy administracyjne jest kontrolą pod kątem zgodności z prawem. Sądy administracyjne nie przeprowadzają dowodów z opinii biegłego ani dokumentów noszących cechy specjalistycznych ekspertyz, a jedynie dowody z dokumentów w wąskim zakresie, zakreślonym przez art. 106 § 3 p.p.s.a.