II SA/Gd 1316/24

II SA/Gd 1316/24 - Wyrok WSA w Gdańsku
Data orzeczenia
2025-06-04
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-12-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Sędziowie
Dariusz Kurkiewicz /przewodniczący sprawozdawca/
Katarzyna Krzysztofowicz
Wojciech Wycichowski
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 154 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Specjalista Anna Rusajczyk po rozpoznaniu w dniu 4 czerwca 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi K. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 14 października 2024 r., nr SKO Gd/429/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
K. C. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku, którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Lipusz w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Skargę wniesiono w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Decyzją nr RG-PP.6730.55.2018.KD z 22 października 2018 r. Wójt Gminy Lipusz określił sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu dla działki nr [...] obręb G. należącej do K. C.
K. C. wniósł o zatwierdzenie podziału ww. działki. Postanowieniem z 20 lutego 2019 r. Wójt Gminy Lipusz pozytywnie zaopiniował podział ww. nieruchomości, a decyzją nr RG-GG.6831.4.2019.KD.2 z 2 września 2019 r. Wójt Gminy Lipusz zatwierdził podział ww. działki na działki nr: [...] (powierzchnia 0,0757 ha), [...] (powierzchnia 0,0744 ha), [...] (powierzchnia 0,0745 ha), [...] (powierzchnia 0,0746 ha) oraz [...] (powierzchnia 0,6191 ha). Decyzja stała się ostateczna w dniu 21 września 2019 r.
Pismem z 13 września 2022 r. Wójt Gminy Lipusz zawiadomił K. C. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela.
Postanowieniem z 15 września 2022 r. Wójt Gminy Lipusz powołał rzeczoznawcę majątkowego K. B. celem ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej.
W dniu 11 października 2022 r. odbyły się oględziny nieruchomości. W dniu 13 października 2022 r. do organu wpłynął operat szacunkowy z dnia 12 października 2022 r.
Decyzją nr RG-GG.3134.2.2022.BJ z 8 grudnia 2022 r. Wójt Gminy Lipusz ustalił wobec K. C. opłatę adiacencką w wysokości 17.575,20 zł (pkt 1) zobowiązując K.C. do jej wniesienia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna (pkt 2) i wskazał, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego (pkt 3).
W uzasadnieniu organ przypomniał, że uchwałą nr X/77/2007 Rady Gminy Lipusz z dnia 11 października 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego Nr 170, poz. 3654 z dnia 21.12.2007 r.) określono wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Jak wynika z operatu szacunkowego wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 47.722 zł, zaś po podziale wyniosła 106.306 zł. W ocenie organu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i stanowi wiarygodny dowód w sprawie. Rzeczoznawca obliczyła wartość nieruchomości podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, a do porównania przyjęła nieruchomości podobne. Opinia biegłego jest spójna i logiczna, a operat odpowiada regułom prawidłowego stosowania danej metody szacowania nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca wzięła pod uwagę cechy nieruchomości, które mają wpływ zarówno na podwyższenie, jak też obniżenie ich wartości. Rzeczoznawca wskazała podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawiła zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości szacowanej nieruchomości oraz wskazała znane jej prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości. W oparciu o ustaloną wartość nieruchomości przed i po podziale organ ustalił, iż w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 58.584 zł.
Następnie organ przytoczył treść art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.) i wyjaśnił, że w świetle ustaleń faktycznych i prawnych, w ocenie organu, w przedmiotowej sprawie zaistniały łącznie wymienione w przytoczonym przepisie przesłanki warunkujące naliczenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Biorąc pod uwagę, że Rada Gminy Lipusz określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości, należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 17.575,20 zł, tj. 30% wzrostu wartości nieruchomości (30% x 58.584,00 zł = 17.575,20 zł).
Po rozpatrzeniu odwołania K. C. decyzją sygn. SKO Gd/429/23 z 14 października 2024 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że podział geodezyjny jest realizowany na wniosek właściciela nieruchomości. Wynikiem podziału zazwyczaj jest potrzeba wydzielenia działek budowlanych dająca możliwość lepszego wykorzystania nieruchomości. Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeśli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości, powstałej na skutek podziału nieruchomości. Takowy wzrost, bądź też jego brak potwierdza operat szacunkowy powołanego rzeczoznawcy majątkowego. W zależności od konfiguracji nowopowstałych działek, wzrost wartości nieruchomości może nastąpić lub może być jego brak. Zgodnie z zapisami u.g.n. opłatę adiacencką pobiera się od wzrostu wartości. Następnie Kolegium przytoczyło treść art. 98 ust. 1, 1a oraz 1b u.g.n. i wyjaśniło, że w rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości prawidłowe ustalenie przez organ I instancji następujących przesłanek: na wniosek strony, jako właściciela nieruchomości, została wydana ostateczna decyzja zatwierdzająca jej podział, a w tym czasie obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału, w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości. Sporna natomiast stała się okoliczność wzrostu wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału. Kwestią wymagającą wyjaśnienia jest prawidłowość sporządzonego operatu stanowiącego podstawę do naliczenia przedmiotowej opłaty.
Zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), zwanego dalej rozporządzeniem. Ponadto Kolegium przywołało treść art. 156 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1 oraz art. 153 ust. 1, a także art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 u.g.n. Organ odwoławczy przypomniał, że przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wybrała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zdaniem Kolegium biegła właściwie uzasadniła wybór przyjętej metody wyceny nieruchomości. Wybór metody należy do rzeczoznawcy, a zadaniem organów jest jedynie sprawdzenie poprawności zastosowanej metody. W przypadku zastosowania tej metody operat szacunkowy winien opierać się na właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przy czym, jak wynika z orzecznictwa, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. W ocenie Kolegium, wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze są nieruchomościami porównywalnymi z wycenianą nieruchomością w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. Innymi słowy, przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, w którym wskazano, że biegła nie przyjęła do porównania nieruchomości podobnych oraz bezzasadnie dokonała wyceny tylko części działki, z pominięciem działki [...], Kolegium wskazało, że zgodnie z informacją zawartą na str. 16 operatu, podział działki nr [...] został dokonany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy nr RG- PP.6730.55.2018.KD z dnia 22 października 2018 r., która przeznaczyła jedynie część działki nr [...] o powierzchni 2.992 m2 pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. W związku z powyższym, w przypadku cząstkowych podziałów, należy stosować zasadę, że wzrost wartości nieruchomości może dotyczyć tylko działek wydzielonych, a nie reszty obszaru nieruchomości, na których w przyszłości mogą być dokonane dalsze podziały. Wobec powyższego, przy określaniu wartości nieruchomości przed oraz po podziale nie uwzględniono powierzchni działki nr [...] o powierzchni 6.191 m2. Natomiast, jak wynika z treści przepisu art. 98 ust. 1b u.g.n., wartość nieruchomości po podziale nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. W opinii Kolegium, podniesiony zarzut pominięcia w wycenie działki [...] nie zasługuje na uwzględnienie.
Następnie Kolegium przypomniało, że różnice między nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością wycenianą są weryfikowane, korygowane w procesie wyceny. W tymże procesie rzeczoznawca uwzględniła, wbrew twierdzeniom odwołania, przy wycenie przedmiotowej nieruchomości cechy rynkowe wpływające na jej cenę. Rzeczoznawca wyjaśniła również, że wskazany zespół cech został wyłoniony na podstawie wyników badań preferencji nabywców nieruchomości. Do cech tych nabywcy zaliczyli: lokalizację, rodzaj i jakość drogi dojazdowej, kształt działki oraz uzbrojenie terenu. Istota szacowania nieruchomości polega na tym, że porównuje się tę nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Tym cechom rynkowym przypisuje się pewne wagi wynikające z analizy rynku i posiadanej bazy danych o cenach i cechach nieruchomości, będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego. W przypadku wystąpienia odmienności w cechach nieruchomości, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie, opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość.
Kolegium przypomniało, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu a nie sąd, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W ocenie Kolegium, przedłożony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy spełnia wyżej wskazane wymogi stawiane temu dowodowi.
Reasumując, Kolegium pozytywnie ocenia operat szacunkowy. Jego zapisy nie budzą zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Podkreślono, że doboru nieruchomości do porównania dokonuje rzeczoznawca kierując się własnym uznaniem, wiedzą i przyjętymi standardami, z tym że ma obowiązek swój wybór odpowiednio uzasadnić. Wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają zaś w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Uzasadnienie operatu szacunkowego Kolegium uznało za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, nadto został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca dokonała właściwego wyboru podejścia oraz przyjęła adekwatne metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami. Wywód dokonany przez rzeczoznawcę został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności.
W skardze na powyższą decyzję K.C., reprezentowany przez adwokata, zarzucił naruszenie:
1) prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1b u.g.n. poprzez oparcie się przez organ w określeniu wysokości opłaty adiacenckiej na nieprawidłowo wykonanym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym, który to w nieprawidłowy sposób dokonał wyceny wartości nieruchomości, gdyż:
a) przed dokonaniem podziału powinna zostać wyceniona cała działka nr [...] obręb L. o powierzchni: 9183 m2, zamiast dokonania wyceny przez rzeczoznawcę jedynie części tej działki o powierzchni 2992 m2 z pominięciem pozostałej części działki o powierzchni 6191 m2,
b) po podziale powinny zostać wycenione wszystkie działki o nr [...]-[...] bez pominięcia działki o nr [...], tak jak dokonał tego rzeczoznawca
- z uwagi na to, że zgodnie z ww. przepisem wartość nieruchomości stanowi suma wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, przed podziałem i po podziale;
2) prawa materialnego, tj. art. 98a ust. 1b u.g.n. poprzez przyjęcie, że w przypadku cząstkowych podziałów nieruchomości należy stosować zasadę, że wartość nieruchomości może dotyczyć działek wydzielonych, a nie reszty obszaru nieruchomości, na których mogą być dokonane dalsze podziały,
- podczas gdy takie przyjęcie zasad określenia wartości nieruchomości jest niezgodne z tym przepisem oraz jakimkolwiek innym przepisem właściwym w tym zakresie - nigdzie nie znajduje się określenie podziałów cząstkowych nieruchomości;
3) prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, które to uznanie wynika z błędnych założeń, że nieruchomości dobrane przez rzeczoznawcę majątkowego do wyceny były nieruchomościami podobnymi oraz że rzeczoznawca majątkowy wykorzystał niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, podczas gdy rzeczoznawca dokonał błędnych ustaleń polegających na:
a) przyjęciu do wyceny rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych o powierzchni od 2000 do 3000 m2, przeznaczonych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub jako użytki rolne, dla których możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, podczas gdy rzeczoznawca nie ma kompetencji do oceny, czy dla danej nieruchomości istnieje możliwość wydania określonej decyzji czy też nie istnieje taka możliwość;
b) przyjęcia przez rzeczoznawcę niewłaściwej bazy nieruchomości do dokonania szacowania wartości nieruchomości na stronie 18 i 22 operatu;
c) ustalenie przez rzeczoznawcę cech rynkowych oraz ich wagi, które wpływają na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości na stronie 23, a następnie stwierdzenie podobieństwa wszystkich nieruchomości i braku różnić pomiędzy nimi, co jest nieuzasadnione i sprzeczne z doświadczeniem życiowym, gdyż nie istnieją na rynku nieruchomości, które są całkowicie identyczne i nie różnią się niczym od siebie
- w konsekwencji powyższych naruszeń organ bezkrytycznie przyjął ustalenia zawarte w operacie, który jest niespójny i sprzeczny z przepisami prawa, wskutek czego została ustalona wartość nieruchomości w nieprawidłowej wysokości przed i po dokonanym podziale działki należącej do Skarżącego, co oczywiście wpływa na ustalenie w nieprawidłowej wysokości opłaty adiacenckiej;
4) art. 77 § 1 k.p.a. przez błędną ocenę operatu szacunkowego, polegającą na zaaprobowaniu nieruchomości dobranych przez biegłego do wyceny, podczas gdy analiza przedmiotowego operatu wskazuje, że narusza on przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych i uzasadnienie doboru tych nieruchomości, jak również przyjętej metody i założeń do sporządzenia operatu;
5) art. 77 § 1 k.p.a. przez próbę przerzucenia na wnoszącego skargę ciężaru dowodowego w postaci podważenia sporządzonego operatu szacunkowego, podczas gdy to zadaniem organu jest wyczerpujące zebranie oraz rozpatrzenie materiału dowodowego, aby strona nie miała żadnych wątpliwości, co do wyników postępowania dowodowego, a w razie potrzeby, zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych, bądź dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Skarżący wniósł o uwzględnienie skargi przez Kolegium oraz dokonanie autokontroli i reasumpcji zaskarżonej decyzji poprzez jej zmianę i uchylenie decyzji organu I instancji w całości. W przypadku nieuwzględnienia powyższego wniosku przez organ II instancji i podtrzymanie swojego stanowiska w odpowiedzi na skargę, Skarżący wniósł o uchylenie przez Sąd zaskarżonej decyzji organu II instancji, a w konsekwencji uchylenie w całości decyzji organu I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania oraz wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji przez organ bądź przez Sąd.
W uzasadnieniu Skarżący wskazał, że Kolegium podtrzymało decyzję organu I instancji w całości opierając się w sposób bezkrytyczny na operacie szacunkowym sporządzonym w niniejszej sprawie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Kolegium podniosło, że biegły przy wycenie wartości nieruchomości prawidłowo wybrał podejście porównawcze i uzasadnił wybór przyjętej metody. Natomiast nieruchomości wybrane przez rzeczoznawcę spełniają kryterium podobieństwa, a w przypadku podziałów cząstkowych należy przyjąć zasadę, że wzrost wartości nieruchomości może dotyczyć tylko działek wydzielonych, a nie reszty obszaru, na których w przyszłości mogą być dokonane dalsze podziały. Z powyższą decyzją nie sposób się zgodzić, gdyż zdaniem Skarżącego, będący podstawą wyliczenia opłaty adiacenckiej operat szacunkowy został sporządzony w nieprawidłowy sposób i jest sprzeczny z przepisami prawa.
Skarżący powołał się na art. 98a ust. 1b u.g.n. i wyjaśnił, że przed dokonaniem podziału powinna zostać wyceniona cała działka nr [...] o powierzchni 9183 m2, zamiast dokonania wyceny jedynie części działki nr [...] o powierzchni 2992 m2 z pominięciem pozostałej części działki o powierzchni 6191 m2. Po podziale natomiast powinny zostać wycenione wszystkie działki nr [...]-[...], bez pominięcia działki o nr [...], tak jak dokonał tego rzeczoznawca. Dokonanie wyceny wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale w taki sposób jest niezgodne z powyższym przepisem. Skoro rzeczoznawca od początku przyjął niezgodne z prawem założenia do wyceny wartości nieruchomości, to tym samym dalsze ustalenia rzeczoznawcy w przedmiocie przebadania transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych o powierzchni od 2000 do 3000 m2 są niewłaściwe.
W powołanym przepisie ustawodawca określił istotną wytyczną dla rzeczoznawców majątkowych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości. Wskazał bowiem, że wartość nieruchomości należy przyjąć, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Rzeczoznawca majątkowy przy dokonywaniu wyceny nieruchomości ma zatem obowiązek określić przede wszystkim wartości każdej z istniejących przed podziałem nieruchomości działek gruntu, które wchodzą w skład wycenianej nieruchomości i nadają się do samodzielnego zagospodarowania, a następnie ma obowiązek określić wartości każdej z wydzielonych działek gruntu w ramach podziału wycenianej nieruchomości, które nadają się do samodzielnego zagospodarowania i w wyniku odrębnego zsumowania tych wartości powstają kwoty wartości nieruchomości przed jej podziałem oraz po jej podziale. W praktyce, przed dokonaniem podziału, nieruchomość składa się zwykle z jednej działki gruntu, dlatego przedmiotem wyceny jest wtedy cały obszar tej nieruchomości, jako jednej działki gruntu. W takiej sytuacji dopiero podział nieruchomości skutkuje powstaniem w ramach jej powierzchni większej ilości działek gruntu nadających się do samodzielnego zagospodarowania i wtedy przedmiotem wyceny są te działki gruntu, których suma wartości tworzy wartość nieruchomości po podziale. Powołując się na stanowisko doktryny Skarżący wyjaśnił, że istotnym kryterium przy dokonywaniu wyceny poszczególnych działek gruntu jest spełnianie przez nie ustawowej cechy samodzielności w zagospodarowaniu. Jeżeli bowiem ustawodawca wyraźnie wskazał to kryterium to znaczy, że pełni ono rolę ustawowego wyznacznika do wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest zatem wykazać w opinii o wartości nieruchomości, że przyjęte do wyceny działki gruntu, powstałe w wyniku podziału nieruchomości, nadają się do samodzielnego zagospodarowania oraz wskazać podstawę takiego ustalenia. Ocena samodzielności zagospodarowania wydzielonych działek gruntu nie może bowiem wynikać z jakiegokolwiek uznania rzeczoznawcy majątkowego, lecz z obiektywnych kryteriów normatywnie umocowanych stosownymi przepisami prawa.
Organ II instancji dokonał nieprawidłowych ustaleń, wskazując lakonicznie, że wzrost wartość nieruchomości może dotyczyć tylko działek wydzielonych, a nie reszty obszaru nieruchomości, na których w przyszłości mogą być dokonane dalsze podziały, podczas gdy powyższy przepis (jak również inne właściwe, w tym komentarze) wspominają tylko i wyłącznie o kryterium samodzielności zagospodarowania. Kryterium to spełniają wszystkie działki powstałe w wyniku podziału, łącznie z działką nr [...]. Zatem, same założenia przyjęte przez rzeczoznawcę są sprzeczne z przepisami, co powinno dyskwalifikować jego wartość dowodową w niniejszym postępowaniu.
W dalszej kolejności przypomniano, że w pkt 4.1 oraz 6.2 operatu rzeczoznawca stwierdziła, że wycenę działki Skarżącego poprzedziła analiza cen sprzedaży nieruchomości gruntowych, które są przeznaczone w studium pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną lub jako użytki rolne, dla których możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Otóż, rzeczoznawca majątkowy absolutnie nie ma kompetencji do decyzji czy dana nieruchomość może mieć wydaną decyzję albo nie. Co istotne, w dalszej części operatu takie błędne stwierdzenie zostało kilkukrotnie powtórzone. Odnosząc się do dalszych zarzutów w zakresie zestawienia w operacie transakcji porównawczych podniesiono, iż zakres zanotowanych transakcji przedstawia się zgoła inaczej od transakcji przedstawionych w operacie na stronach 17, 18 oraz 22. Ponadto, zarzucono, że w pkt. 6.3 rzeczoznawca stwierdziła, że ustalenie cech rynkowych oraz ich wagi wpływa w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, zaś na stronie nr 23 okazuje się, że wszystkie nieruchomości porównywane mają takie same cechy i nie ma żadnych różnic pomiędzy nimi. Otóż, w ocenie Skarżącego, nie istnieją dwie identyczne nieruchomości, zatem nasuwa się wątpliwość, że jeśli zdaniem rzeczoznawcy podane cechy nieruchomości i ich wagi są identyczne, to w jaki sposób zostały przez niego wyliczone określone wagi. Te ustalenia są sprzeczne z doświadczeniem życiowym i prowadzą do ustalenia nieprawidłowej wyceny nieruchomości Skarżącego, co oczywiście przedkłada się na niewłaściwą wysokości ustalonej opłaty adiacenckiej.
Zdaniem Skarżącego, operat szacunkowy nie został w żadnym zakresie sprawdzony czy zweryfikowany przez organ zarówno I jak II instancji, które ograniczyły się tylko i wyłącznie do jego zaaprobowania i na jego podstawie wyliczenia opłaty adiacenckiej. Natomiast tak jak każdy środek dowodowy w postępowaniu administracyjnym podlega on ocenie i weryfikacji przez organ. Podkreślono, że czynienie podstawą ustaleń wadliwego operatu stanowi naruszenie reguł procedury zawartych w art. 7, 77 oraz 80 k.p.a. Organ II instancji próbuje przerzucić na wnoszącego skargę ciężar dowodowy w postaci podważenia sporządzonego operatu szacunkowego, podczas gdy to zadaniem organu jest wyczerpujące zebranie oraz rozpatrzenie materiału dowodowego, aby strona nie miała żadnych wątpliwości, co do wyników postępowania dowodowego, a w razie potrzeby, zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych, bądź dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie uznając podniesione zarzuty za bezpodstawne.
Postanowieniem z 21 stycznia 2025 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku odmówił Skarżącemu wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935), dalej jako p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) p.p.s.a.). Z kolei z art. 134 § 1 p.p.s.a. wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tym samym, sąd ma prawo i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.
W tak zakreślonych granicach przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 14 października 2024 r., którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy Lipusz z 8 grudnia 2022 r. w przedmiocie ustalenia na rzecz Skarżącego opłaty adiacenckiej z tytułu podziału należącej do Skarżącego działki nr [...] na działki o nr: [...]-[...] na mocy decyzji Wójta Gminy Lipusz z 2 września 2019 r. wydanej na wniosek Skarżącego.
Materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145), dalej jako u.g.n. Zgodnie z art. 4 pkt 11 tej ustawy przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Stosownie bowiem do art. 98a ust. 1 u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Przekładając powyższe na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że doszło do spełnienia przesłanek wszczęcia postępowania w przedmiocie wymierzenia Skarżącemu opłaty adiacenckiej. Po pierwsze, na wniosek właściciela nieruchomości (Skarżącego) doszło do jej podziału na podstawie decyzji Wójta Gminy Lipusz z 2 września 2019 r. Po drugie, wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości, została ustalona przez Radę Gminy Lipusz w drodze uchwały nr X/77/2007 z dnia 11 października 2007 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 170 poz. 3654) – organ określił wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Po trzecie, postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może zostać wszczęte w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W niniejszej sprawie decyzja podziałowa stała się ostateczna w dniu 21 września 2019 r., natomiast pismem z 13 września 2022 r. Wójt Gminy Lipusz zawiadomił Skarżącego o wszczęciu z urzędu postępowania w przedmiotowej sprawie. W konsekwencji, bezspornie powyższe warunki zostały spełnione.
Przy spełnieniu ww. opisanych przesłanek ostatnim warunkiem koniecznym wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości, z której winno wynikać, że na skutek podziału nieruchomości doszło do zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a w konsekwencji również jej wartości. W niniejszej sprawie operat taki został sporządzony w dniu 12 października 2022 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. B.
Wycena nieruchomości została uregulowana w Dziale IV, natomiast rzeczoznawstwo majątkowe – w Rozdziale 1 Działu V u.g.n. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości kluczowe znaczenie ma art. 154 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Sposoby podejścia zostały wskazane w art. 152 oraz 153 u.g.n. Oprócz ww. przepisów u.g.n. operat winien być sporządzony na podstawie rozporządzenia – w tym przypadku na podstawie obowiązującego do dnia 8 września 2023 r. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555).
Odnosząc się do oceny formalnej przedmiotowego operatu należy wyjść od poczynienia uwag ogólnych. Podstawowym dokumentem w postępowaniu mającym na celu ustalenie wartości nieruchomości jest sporządzana na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Kwestią formalną, która winna być badana przed oceną samego operatu jest to, czy jego autor posiada stosowne uprawnienia zawodowe (art. 174 ust. 2 u.g.n.) nabyte w sposób wskazany w Rozdziale 4 Działu V u.g.n., i jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 u.g.n.), co daje mu prawo wykonywania zawodu oraz używania podlegającego ochronie prawnej tytułu zawodowego "rzeczoznawca majątkowy" (art. 174 ust. 3b u.g.n.). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy K. B. posiada uprawnienia nr [...], co zresztą nie zostało zakwestionowane w sprawie.
Przechodząc dalej należy zauważyć, że stosownie do art. 157 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1). Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 (ust. 2). W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd (ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny (ust. 4).
Nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jednakże ani sądy, ani organy nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi (w przeciwieństwie do biegłego). Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, tj. należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast należy podkreślić, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Jeżeli operat szacunkowy nie budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, nie zawiera nieścisłości ani nie pomija istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów, to podważenie prawidłowości jego sporządzenia może nastąpić na mocy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców, bowiem tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych jest władna dokonać merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego.
Mimo iż operat szacunkowy niewątpliwe jest dowodem w postępowaniu administracyjnym, to jednocześnie należy podkreślić, iż jest to dowód o szczególnym charakterze. Został on sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (biegłego) i podlega ocenie organów (sądu) zgodnie z przepisami k.p.a., jednakże jednocześnie organy (sądy) nie mogą ingerować w merytoryczną stronę operatu. Jeszcze raz bowiem należy podkreślić, że to rzeczoznawca majątkowy (który legitymuje się stosownymi uprawnieniami zawodowymi, których posiadanie jest warunkiem wykonywania tego zawodu) posiada wiedzę specjalistyczną, której ani strony, ani organy (sądy) nie mogą kwestionować.
Zarzuty Skarżącego dotyczą dwóch kwestii: braku wyceny całej działki nr [...] przed podziałem i pominięcie wyceny działki nr [...] po podziale oraz przyjęcia przez biegłego niewłaściwej bazy nieruchomości do porównania.
Odnosząc się do pierwszego zarzutu należy przypomnieć, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze specyficznym podziałem nieruchomości, bowiem działka nr [...] została (zgodnie z wolą Skarżącego) podzielona na 4 działki o powierzchni od 744 m2 do 757 m2 każda (w sumie 2.992 m2) oraz na piątą działkę o powierzchni 6.191 m2, która de facto została pozostawiona tak, jak dotychczas.
Kluczem do wyceny działek w powyższej konfiguracji jest decyzja Wójta Gminy Lipusz nr RG-PP.6730.55.2018.KD z 22 października 2018 r. określająca sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu "dla części działki nr ewid. [...]" dla inwestycji obejmującej budowę czterech budynków mieszkalnych wraz ze szczelnymi zbiornikami bezodpływowymi na nieczystości ciekłe (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy podkreśliła, że podział działki nr [...] został dokonany na podstawie ww. decyzji o warunkach zabudowy, która przeznaczyła jedynie część działki nr [...] pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. "W związku z powyższym, w przypadku cząstkowych podziałów, należy stosować zasadę, że wzrost wartości nieruchomości może dotyczyć tylko działek wydzielonych, a nie reszty obszaru nieruchomości, na których w przyszłości mogą być dokonane dalsze podziały. Wobec powyższego przy określaniu wartości nieruchomości przed i po podziale nie uwzględniono powierzchni działki nr [...]" (s. 16 operatu in medio). Skład orzekający aprobuje stanowisko biegłego w tym zakresie. Ponadto, zgodnie z art. 98a ust. 1b zdanie trzecie u.g.n. wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
Operat szacunkowy stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ administracji publicznej i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W odniesieniu do stanowiska Skarżącego, że biegła przyjęła niewłaściwą bazę nieruchomości do porównania należy zauważyć, że w nawiązaniu do opisanej powyżej pozycji takiego biegłego i szczególnego statusu dowodu, jakim jest operat szacunkowy zarzut Skarżącego w tym zakresie należy uznać za niesłuszny. A ponadto ponownie należy podkreślić, że istnieje ustawowa możliwość zakwestionowania operatu szacunkowego, jednakże z uwagi na jego specjalistyczny charakter może tego dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Z takiej możliwości Skarżący jednak nie skorzystał. Jednocześnie skład orzekający podziela pogląd NSA wyrażony w wyroku z 19 marca 2025 r. sygn. I OSK 391/22 (orzeczenia.nsa.gov.pl), że o potrzebie weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Jeżeli zatem w niniejszej sprawie, po stronie organu nie powstały wątpliwości co do prawidłowości operatu, nie miał on obowiązku przeprowadzenia kontroli o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. To Skarżący, jeżeli po zapoznaniu się z operatem uznał go za wadliwy winien wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.
W niniejszej sprawie operat szacunkowy został poddany ocenie organów obu instancji, które potwierdziły jego przydatność dowodową uznając, że jest on spójny, logiczny i odpowiada warunkom, o których mowa w przepisach u.g.n. Sąd zaś podziela to stanowisko.
Dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wycenia się wartość nieruchomości na ten sam dzień, ale raz według stanu przed podziałem (na dzień, w którym wydana została decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości) i powtórnie według stanu z dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub orzeczenie sądu o podziale stało się prawomocne. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że taka konstrukcja prawna gwarantuje, że zmiana wartości nieruchomości jest spowodowana tylko jednym czynnikiem, tj. geodezyjnym podziałem nieruchomości. Przyjęcie za punkt wyjścia do wyceny jednego dnia uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, który jako zdarzenie prawne jest już zaszłością historyczną w dacie dokonywania szacunków, powoduje, że wycena nie wymaga aktualizacji. Rzeczoznawca majątkowy przypomniała, że zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie zaś z obowiązującym studium gminy Lipusz (uchwała nr V/18/2015 z dnia 16 lutego 2015 r.) przed podziałem działka nr [...] stanowiła tereny rolne. W sąsiedztwie wycenianej nieruchomości znajdowały się użytki rolne oraz nieruchomości przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Biegła zastosowała podejście porównawcze stosując metodę porównywania parami. Jako okres badania rynku rzeczoznawca przyjęła czas pomiędzy wrześniem 2017 r. a wrześniem 2019 r. na obszarze rynku lokalnego (Gmina L. i K.). Biegła oszacowała wartość rynkową działki nr [...] o powierzchni 2.992 m2 (przed podziałem) na kwotę 47.722 zł, natomiast sumę wartości działek do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (po podziale) na 106.306 zł. Różnica w obu kwotach wynosi 58.584 zł. Ani organy, ani Sąd nie dopatrzyły się błędów natury formalnej, które skutkowałyby koniecznością nie dania wiary dowodowi, jakim jest operat szacunkowy.
Reasumując, w kontrolowanej sprawie Wójt zasadnie wszczął postępowanie w celu ustalenia opłaty adiacenckiej, bowiem zostały spełnione ustawowe przesłanki ku temu. Kwota opłaty została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnioną do tego osobę, która zdaniem organów w sposób rzetelny określiła wartość nieruchomości. Oceny tej nie podważyły zarzuty skargi.
Biorąc pod uwagę powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.