I OSK 1373/23

I OSK 1373/23 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-02-26
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-06-07
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Joanna Skiba /sprawozdawca/
Jolanta Rudnicka /przewodniczący/
Monika Nowicka
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Sygn. powiązane
I SA/Po 547/22 - Wyrok WSA w Poznaniu z 2023-01-31
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 572
art. 6, art. 7, art. 12 § 1 i 2, art. 77 § 1, art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodnicząca: sędzia NSA Jolanta Rudnicka Sędziowie: sędzia NSA Monika Nowicka sędzia del. WSA Joanna Skiba (spr.) po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Wielkopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 31 stycznia 2023 r. sygn. akt I SA/Po 547/22 w sprawie ze skargi V.G. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od V.G. na rzecz Wojewody Wielkopolskiego kwotę 775 (siedemset siedemdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu koszów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 31 stycznia 2023 r. sygn. akt I SA/Po 547/22, po rozpoznaniu sprawy ze skargi V.G. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] maja 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę
I. uchylił zaskarżoną decyzję,
II. zasądził od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz skarżącej kwotę 1000 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r., nr [...] Starosta Słupecki zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania inwestycyjnego "Budowa nowego odcinka drogi powiatowej [...] pomiędzy m. P. a m. N. oraz rozbudowa drogi powiatowej nr [...] na odcinku N.-K. " obejmującego etap II - budowę nowego odcinka drogi powiatowej nr [...] pomiędzy m. P. a m. N.. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. W drodze decyzji został zatwierdzony projekt podziału działki nr [...] na działkę nr [...]. Działka oznaczona numerem ewidencyjnym [...] o pow. 0,0364 ha położona w obrębie K., gm. S. uprzednio stanowiła własność V.G. i ujawniona była w księdze wieczystej nr [...].
Zaświadczeniem z dnia [...] października 2021 r. znak [...], poświadczono, że w dacie wydania decyzji inwestycyjnej w stosunku do obszaru działki nr [...] obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą z dnia 28 czerwca 2018 r. nr [...] zatwierdzoną przez Radę Gminy S., zgodnie z którą tereny działki określone zostały jako - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej (symbol 2MN/U), tereny dróg wewnętrznych (symbol 4DW) oraz jako teren drogi publicznej klasy dojazdowej (symbol 1KDD). Dominujące przeznaczenie gruntu stanowiła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.
Pismem z 19 sierpnia 2021 r., znak [...] Starosta Słupecki poinformował strony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie przez Powiat Słupecki działki nr [...].
Postanowieniem z [...] października 2021 r., znak [...] Starosta Słupecki powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu przeprowadzenia wyceny działki nr [...].
Dnia 23 listopada 2021 roku biegła rzeczoznawca B.H. sporządziła operat szacunkowy, wyceniający przedmiotowy grunt.
Oświadczeniem z dnia 3 grudnia 2021 r. skarżąca wniosła do organu I instancji uwagi do wyceny działki nr [...].
Pismem z dnia 16 grudnia 2021 r. biegła ustosunkowała się do uwag skarżącej dot. wyceny działki.
Pismem z dnia 23 grudnia 2021 r. skarżąca nie wyraziła zgody na kwotę wyceny działki nr [...].
Decyzją z dnia [...] stycznia 2022 roku, nr [...] Starosta Słupecki ustalił wysokości odszkodowania za przejętą przez Powiat Słupecki część nieruchomości stanowiącą działkę nr [...], obejmującej wartość gruntu w wysokości 24 059 zł. Wartość odszkodowania została powiększona o 5% tj. kwotę 1.202,95 zł, przez ostatecznie jego wysokość ustalono na łączną kwotę 25.261,95 zł.
Pismem z dnia 17 lutego 2022 roku pełnomocnik W.G. wniósł odwołanie kwestionując przyjęte do porównania inne nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej; a także niedokonanie charakterystyki nieruchomości uznanych za podobne, co pozwalałoby na weryfikacje prawidłowości ich poboru przez biegłego; oraz nieuwzględnienie ogólnego wzrostu cen na poziomie wskazanym przez rzeczoznawcę, a także uznano odmienną cenę za 1 m2 gruntu w stosunku do nieruchomości sąsiedniej do wycenianej (powstałej również z podziału działki nr [...]) objętej postępowaniem przed organem I instancji o nr: [...].
Decyzją z dnia [...] maja 2022 roku, nr [...] Wojewoda Wielkopolski utrzymał w mocy decyzję Starosty Słupeckiego z dnia [...] stycznia 2022r., znak [...].
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że w celu wyceny nieruchomości o charakterze mieszkaniowym, biegła przeanalizowała 11 transakcji dot. przedmiotowych gruntów zlokalizowanych na terenie gminy S., obejmujących okres od listopada 2019 r. do października 2021 r. W stosunku do nieruchomości biegła przeanalizowała takie cechy jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, możliwości inwestycyjne, powierzchnia. Ze sporządzonej wyceny działek nr [...] wynika, że średnia cena gruntów przeznaczonych pod mieszkalnictwo kształtowała się na poziomie 53,34 zł/m2. W celu wyceny nieruchomości o charakterze drogowym, biegła przeanalizowała 33 transakcje zlokalizowane na terenie powiatów słupeckiego, gnieźnieńskiego i wrzesińskiego obejmujących okres od listopada 2019 r. do października 2021 r. Średnia cena gruntów przeznaczonych pod drogi kształtowała się na poziomie 30,82 zł/m2. Średnia cena transakcyjna terenów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jest zatem wyższa od ceny średniej za tereny z przeznaczeniem drogowym. W konsekwencji cel drogowy zgodnie, z którym działka nr [...] została wywłaszczona, nie powoduje zwiększenia jej wartości, wycena została przeprowadzona według aktualnego sposobu jej użytkowania. Średnia cena transakcyjna terenów z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jest wyższa od ceny średniej za tereny z przeznaczeniem drogowym. W konsekwencji cel drogowy zgodnie, z którym działka nr [...] została wywłaszczona, nie powoduje zwiększenia jej wartości, wycena została przeprowadzona według aktualnego sposobu jej użytkowania.
Powołując się na założenia i ustalenia wynikające z operatu szacunkowego organ odwoławczy potwierdził, że operat, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, nie zawiera niejasności lub pomyłek negatywnie wpływających na jego wartość dowodową. Organ odniósł się do uwag adresatki decyzji zgłaszanych w toku postepowania przed organem I instancji. Przywołał w tym zakresie wyjaśnienia biegłej z 16 grudnia 2021 r. udzielone na wezwanie organu. Wojewoda stwierdził, że samo niezadowolenie stron z wysokości odszkodowania jest niewystarczające do zanegowania wyceny. Wywodząc brak swojej właściwości do oceny merytorycznej zasadności opinii rzeczoznawcy majątkowego – z uwagi na brak wiadomości specjalnych, Wojewoda powołał ustalenia rzeczoznawcy, ostatecznie uznając, że sporządzony w sprawie operat jest zgodny z ustawą oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555) i został przyjęty jako dowód w sprawie określenia wysokości odszkodowania.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego strona skarżąca wniosła o:
- uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty Słupeckiego z [...] stycznia 2022 r. (błędnie określonej jako z [...] sierpnia 2021r.)
- zasądzenie od organu na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego radcy prawnego według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał dotychczasową argumentację.
We wspomnianym na wstępie wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżoną decyzję.
Sąd I instancji uwzględnił skargę, gdyż w jego ocenie - ustalając wysokość odszkodowania należnego skarżącej - organ nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, czym naruszył art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.
Wojewoda Wielkopolski w postępowaniu odwoławczym, nie ponowił wystąpienia do rzeczoznawcy, pomimo podniesienia nowych zastrzeżeń względem operatu szacunkowego zawartych w odwołaniu z dnia 17 lutego 2022 roku, na okoliczność przyjęcia do porównania innych nieruchomości, które nie są nieruchomościami podobnymi do wycenianej, niedokonania charakterystyki nieruchomości uznanych za podobne, nie uwzględnienia ogólnego wzrostu cen na poziomie wskazanym przez rzeczoznawcę. Trudno podzielić takie stanowisko organu odwoławczego, który utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty Słupeckiego dokonując samodzielnie oceny operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie, bez wezwania rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził przedmiotowy dokument, do ustosunkowania się do zarzutów jakie zostały podniesione w postępowaniu odwoławczym. W ocenie Sądu organ odwoławczy nie podjął zatem pełnego wysiłku względem dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w kontekście podniesionych zarzutów odwołania. Jakkolwiek organ odwoławczy ocenił operat szacunkowy, to należy przyjąć, że tylko uzyskanie stanowiska rzeczoznawcy majątkowego B.H., która sporządziła operat szacunkowy będący podstawą przyznanego rozstrzygnięcia względem podniesionych pod jego adresem zastrzeżeń mogło umożliwić, zajęcie przez organ odwoławczy pełnego stanowiska nie budzącego wątpliwości strony. W istocie organ odwoławczy zaniechał pełnego odniesienia się do sporządzonego operatu przez B.H. będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Uszło uwadze organu odwoławczego, iż z zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wynika obowiązek dwukrotnego rozpoznania sprawy, przy czym ocena organu odwoławczego powinna uwzględniać także zarzuty oraz argumenty podniesione w odwołaniu.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda Wielkopolski zaskarżając wyrok w całości. Orzeczeniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, których uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.:
1. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1, i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022, poz. 2000 z późn. zm.), zwanej dalej K.p.a.), polegające na błędnym uznaniu, że kasator zaniechał w postępowaniu przeprowadzenia wszechstronnej oceny wartości dowodowej wyceny działki gruntu nr [...] podczas gdy w świetle prawidłowo ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych wynika, że kasator podjął wszystkie niezbędne działania w postępowaniu, które miały na celu dokładne wyjaśnienie sprawy, tym samym podjął niezbędne działania dla prawidłowego ustalenia wartości przedmiotowej działki, a w konsekwencji do ustalenia adekwatnego za jej wywłaszczenie odszkodowania, z zachowaniem zasady swobody oceny dowodów,
2. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1 , 77 § 1, i art. 80 K.p.a. polegające na błędnym przyjęciu, że organ nie mógł samodzielnie ocenić wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, bez pozyskania kolejnych wyjaśnień biegłego, podczas gdy podniesione przez stronę w odwołaniu zarzuty nie były nowe, a organ odniósł się do nich w uzasadnieniu decyzji, tym samym niezasadne uchylenie decyzji Wojewody,
3. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 6 K.p.a. w świetle zasady wynikającej z przepisów art. 12 § 1 i 12 § 2 K.p.a. polegające na przyjęciu błędnej wykładni wskazanych przepisów K.p.a. i w rezultacie uchylenie decyzji kasatora z nieuzasadnionym wskazaniem co do dalszego sposobu postępowania, a mianowicie przeprowadzenie przez kasatora ponownej analizy sprawy z uwzględnieniem oceny prawnej zaprezentowanej w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku WSA w Poznaniu, podczas gdy wynik postępowania odwoławczego wskazywał, iż organ I instancji prawidłowo ustalił w sprawie kwotę odszkodowania za przejęcie działki nr [...] i w konsekwencji uznał za konieczne utrzymanie rozstrzygnięcia wydanego przez organ I instancji.
Mając na względzie powyższe wniesiono o:
1. na podstawie art. 176 § 1 p.p.s.a. uchylenie skarżonego orzeczenia WSA w Poznaniu z 31 stycznia 2023 r. w całości i oddalenie skargi, ewentualnie przekazanie sprawy sądowi I instancji do ponownego rozpatrzenia;
2. zasądzenie na rzecz Wojewody Wielkopolskiego, stosownie do treści art. 203 pkt 2 p.p.s.a. kosztów postępowania według norm przepisanych.
Skarżący kasacyjnie zrzekł się rozprawy.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną V.G. wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy.
Na wstępie należy podać, że sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 182 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", ponieważ skarżący kasacyjnie organ zrzekł się rozprawy, a pozostałe strony, w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skargi kasacyjnej, nie zażądały przeprowadzenia rozprawy.
Zgodnie z art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 P.p.s.a. Z tego względu Naczelny Sąd Administracyjny przy rozpoznaniu sprawy związany był granicami skargi kasacyjnej.
Istota sporu w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do oceny prawidłowości operatu szacunkowego, w oparciu o który organy określiły wysokość odszkodowania za przejęte na rzecz Powiatu Słupeckiego prawo własności działki nr [...] (powstałej z podziału działki nr [...]) o pow. 0,364 ha.
A ponieważ wszystkie zarzuty kasacyjne są oparte na tezie, że Sąd dopuścił się naruszenia wskazanych przepisów postępowania, ponieważ wadliwie ocenił zebrany w sprawie materiał dowodowy stanowiący podstawę ustalenia wartości przedmiotowej działki, uzasadnia to łączne rozpoznanie zarzutów skargi kasacyjnej.
Podstawą ustalenia odszkodowania za przedmiotowa działkę był operat szacunkowy z 23 listopada 2021 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.H.
Sąd w składzie orzekającym w sprawie podziela stanowisko, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Rzeczoznawca ten jest swoistego rodzaju biegłym co powoduje, że granice dopuszczalności oceny, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., sporządzanego przez niego operatu szacunkowego są wąskie, bowiem operat jest oparty na wiedzy specjalistycznej. Ocena operatu szacunkowego winna być dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe Stanowisko to jest od wielu lat w zasadzie jednolicie prezentowane w orzecznictwie i nie ulega zmianie (zob.: wyrok NSA z 6 czerwca 2008 r., I OSK 852/07. Pogląd ten powtórzono jako aktualny w wielu wyrokach NSA w tym przykładowo tylko wymienionych: z 9 stycznia 2024 r., I OSK 1958/22, z 3 grudnia 2019r., I OSK 307/18, z 31 stycznia 2023 r., I OSK 3197/19, z 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18, z 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 - te i niżej przywołane orzeczenia publik. CBOSA).
Na szczególną rolę rzeczoznawcy majątkowego wskazują przede wszystkim przepisy zawarte w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm. – dalej "u.g.n.". Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 u.g.n., o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego obowiązującego w dacie wydawania kwestionowanych decyzji;(patrz: wyrok NSA z 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11).
Operat szacunkowy stanowi tym samym sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Tym samym, dopiero w sytuacji zaistnienia wątpliwości w zakresie doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę, organ winien podjąć niezbędne działania do ich wyjaśnienia. W sytuacji zatem, gdy organ nie miał takich wątpliwości w zakresie doboru nieruchomości podobnych, jak również strona nie przedstawiła dowodów na poparcie swej tezy odnośnie braku podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań, organ nie miał podstaw prowadzić postępowania dowodowego w tym zakresie. Inaczej mówiąc, samo twierdzenie strony o braku podobieństwa nieruchomości porównawczych, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, jak i granic rynku, nie mogą stanowić wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n.
Podsumowując, zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Zatem ani sąd administracyjny, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Jeżeli natomiast strona uważa, że operat jest wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności.
Odnosząc powyższe do okoliczności niniejszej sprawy, nie można podzielić oceny Sądu I instancji, że organ nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, czym naruszył art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.
W przedmiotowej sprawie Starosta Słupecki wezwał rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do postawionych zarzutów wobec operatu, jakie zostały zawarte w oświadczeniu skarżącej V.G. dnia 3 grudnia 2021 roku. Rzeczoznawca majątkowy na zarzuty skarżącej dot. wyceny działki nr [...], ustosunkowała się do w piśmie z 16 grudnia 2021 r. Odpowiedź biegłej zawierała wyjaśnienia odnośnie przyjętego zakresu zbioru nieruchomości spełniających warunek podobieństwa (są to nieruchomości niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę jednorodzinna lub usługową, położone w północnej części powiatu słupeckiego). Biegła zaznaczyła również, że wraz ze wzrostem powierzchni działki spada cena jednostkowa, dlatego do wyceny przedmiotowej działki przyjęła działki o pow. poniżej 1000 m2. A ponadto wskazała, że ewentualny spadek wartości nieruchomości pozostającej we władaniu właściciela nie był przedmiotem wyceny. W kolejnym piśmie z 23 grudnia 2021 r. skarżąca kasacyjnie ponownie wyraziła sprzeciw co do wartości wyceny działki oraz ponownie wskazała, że pozostały grunt jest trudniejszy do zagospodarowania oraz docelowego podziału, jak również podała, że działki w podobnej lokalizacji są sprzedawane po ponad 80 zł/m2. Także wniesione do Wojewody odwołanie zawierało powielenie zarzutów odnoszące się w swej istocie do przyjętej przez biegłego, na poczet badania grupy nieruchomości, na które zastrzeżenia biegły zdążył się ustosunkować w wymienionym piśmie z 16 grudnia 2021 r.
W kontekście wyżej podniesionych zarzutów, w ocenie Sądu Kasacyjnego, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły, w zakresie swoich kompetencji, wartość dowodową operatu szacunkowego, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności.
Wojewoda Wielkopolski w decyzji odwoławczej zasadnie również wskazał, że w zakresie zarzutu odnoszącego się do braku zastosowania przez biegłą w wycenie działki nr [...] wszystkich cech nieruchomości podobnych, wymienionych w przepisie art. 4 pkt. 16 u.g.n. i przyjętych do porównania z gruntem nr [...] (tj. brak wskazania stanu prawnego, sposobu korzystania z nieruchomości, dokładnej ich lokalizacji) nie ma on odzwierciedlenia w zebranym materiale dowodowym. Z operatu szacunkowego wynika, że z powodu tego, że wyceniana działka nr [...] składa się z dwóch części funkcjonalnych (88% znajduje się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna i usługową, zaś 12% znajduje się na terenie przeznaczonym pod drogi publiczne) do porównań przyjęto niezabudowane nieruchomości położne w północnej części powiatu słupeckiego, stanowiące przedmiot prawa własności, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową lub usługową, o pow. poniżej 1000 m2 oraz nieruchomości niezabudowane położne w powiatach słupeckim, gnieźnieńskim i konińskim, stanowiące przedmiot prawa własności, przeznaczone pod komunikację.
Dodatkowo w piśmie z 16 grudnia 2021 r. - w odpowiedzi na uwagi skarżącej do operatu szacunkowego z 23 listopada 2021 r. - biegła rzeczoznawca wyjaśniła kwestie dotyczące przyjętego zbioru nieruchomości spełniających warunek nieruchomości podobnej zdefiniowany w art 4 pkt 16 u.g.n., czyli takich, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Wyceniana działka ma tożsame przeznaczenie planistyczne, zbieżne położenie, status prawny oraz zbliżoną wielkość jak nieruchomości przyjęte do wyceny. Oznacza to wspólność istotnych cech w stosunku do nieruchomości wycenianej oznaczających owo podobieństwo (art. 4 pkt 16 in fine u.g.n.).
Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni, położona w tej samej miejscowości oraz w tej samej odległości od jeziora, co nieruchomość wyceniana. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Powyższe różnice wyrównywane są zakresem współczynników korygujących, co prawidłowo uczyniła biegła w operacie z 23 listopada 2021 r. (str. 24 i 27 operatu). Takie właśnie rozumienie pojęcia nieruchomości podobnej legło u podstaw uznania przez Wojewodę za niezasadne podniesionych w odwołaniu zarzutów dotyczących dobrania do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej, które to rozumienie w realiach ocenianej sprawy należy uznać za zasadne.
W tej sytuacji nie było podstaw do tego, by organ prowadził dodatkowe postępowanie dowodowe, w tym w szczególności w zakresie konieczności ponownego odniesienia się przez biegłego do nadal podtrzymywanych zarzutów strony skarżącej, przedstawionych w piśmie skarżącej z 23 grudnia 2021 r., odnośnie nieprawidłowego ustalenia wartości odszkodowania za przejętą działkę.
Obowiązek wyczerpującego zebrania przez organ materiału dowodowego nie oznacza nieograniczonego obowiązku poszukiwania materiałów dowodowych i prowadzenia postępowania w nieskończoność, przy czym samo niezadowolenie strony z rozstrzygnięcia i ustalenia wartości 1 m2 wycenianej działki na kwotę 71,03 zł (część znajdująca się na terenie przeznczonym pod budownictwo) i 30,20 zł (część znajdująca się na terenie przeznaczonym pod komunikację) nie świadczy o dowolności organu. Samo subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Należy również podkreślić, że w sporządzonym na zlecenie skarżącej przez rzeczoznawcę B.W. operacie z dnia 30 kwietnia 2022r. (pomijając okoliczność, że operat ten nie może samodzielnie podważać wyceny dokonanej przez biegłą B.H.), cała działka nr [...] została wyceniona na kwotę 24 646,60 zł, jest to tylko o około 600 zł więcej niż wynika to z wyceny B.H.
Także kwestia różnej wyceny działek wydzielonych z działki [...] ( tj. działek [...] o pow. 4 048 m2 oraz działki [...] o pow. 364 m2) została przez biegłą wyjaśniona w piśmie z 16 grudnia 2021 r. W tym zakresie biegła wskazała, odnosząc się badań zawartych w operacie, że wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości, cena jednostkowa spada. Dlatego do wyceny działki nr [...] przyjęto nieruchomości o powierzchni powyżej 1000 m2, zaś do wyceny działki [...] poniżej 1000 m2. W efekcie zróżnicowanie powierzchni wycenianych wpłynęło na zróżnicowanie ich jednostkowej wartości.
Końcowo należy podnieść, że biegła rzeczoznawca nie musiała się odnieść się do kwestii uwzględnienia trendu czasowego w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, gdyż uwzględnienie trendu czasowego przez biegłą wynika z samej opinii (vide str. 19 operatu i wskazany tam wzór uwzględniający powyższy trend).
Ocena Sądu I instancji, że organ odwoławczy nie podjął pełnego wysiłku względem dokładnego i wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w kontekście podniesionych zarzutów skargi, jest zatem niezasadna. Bowiem skoro biegła odniosła się do zarzutów skarżącej w piśmie z 16 grudnia 2021 r. to wskazania Sądu I instancji, że organ odwoławczy powinien duplikować czynności Starosty Słupeckiego tj. nakazać ponowne wystąpienie do biegłego rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów skarżącej w kontekście wyceny działki nr [...], nie mogą się ostać. Takie postępowanie w istocie stworzyłoby nieprawidłowy schemat postępowania administracyjnego, że każde kolejne niezadowolenie strony skarżącej z udzielonych przez biegłego odpowiedzi, który już ustosunkował się do zarzutów, obligowałoby organ do ponawiania wystąpień do biegłego, aż do momentu kiedy skarżąca otrzymałaby satysfakcjonującą odpowiedź dla niej ze strony biegłego.
Powyższe wskazuje więc, że podstawę ustalenia odszkodowania w badanej sprawie stanowił operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który został przez organy prawidłowo oceniony i zaaprobowany.
Biorąc powyższe pod uwagę za usprawiedliwione należało uznać zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1, i art. 80 K.p.a. oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w zw. z art. 75 § 1, 77 § 1, i art. 80 K.p.a.
Uznając, że skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie, jak również przyjmując, że istota sprawy została dostatecznie wyjaśniona, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznał skargę w oparciu o art. 188 P.p.s.a., a w następstwie tego skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a.
O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 P.p.s.a.