II SA/Łd 894/25

II SA/Łd 894/25 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2026-02-19
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-12-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Jarosław Czerw /przewodniczący/
Marcin Olejniczak
Michał Zbrojewski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 2 ust. 1, art. 6 ust. 2, art. 59 ust. 2, art. 61 ust. 1 pkt 1, pkt 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2023 poz 1688
art. 59 ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j.)
Dz.U. 2025 poz 418
art. 3 pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Dz.U. 2024 poz 572
art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2026 poz 143
art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, lit. c
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jarosław Czerw, Sędziowie Sędzia WSA Marcin Olejniczak, Sędzia WSA Michał Zbrojewski (spr.), , Protokolant asystent sędziego Robert Latek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lutego 2026 r. sprawy ze skargi J. P. i I. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 16 października 2025 r. znak: SKO.4150.590-591.2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Zgierza z 12 sierpnia 2025 r., nr 153/2025, znak: UG.6730.246.2024.AP. MR
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 16 października 2025 r. znak: SKO.4150.590-591.2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.), powoływanej dalej jako: "k.p.a.", art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.p.z.p." oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 570) utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Zgierza z 12 sierpnia 2025 r. nr 153/2025, znak: UG.6730.246.2024.AP ustalającą Zakładowi Remontowo-Budowlanemu "G." G. R. S., powoływanemu dalej jako: "Inwestor", warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego, przewidzianej do realizacji w Z. przy ul. [...] (dz. nr ew. [...] ob. [...]).
Z akt sprawy wynika, że 7 sierpnia 2024 r. wpłynął do organu wniosek Inwestora o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego przewidzianej do realizacji w Z. przy ul. [...] (dz. nr ew. [...] ob. [...]).
Prezydent Miasta Zgierza decyzją z 22 listopada 2024 r. nr 240/2024 odmówił ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji. W ocenie organu I instancji planowana ściana oddzielenia przeciwpożarowego nie jest kontynuacją i nie stanowi uzupełnienia zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto zamierzenie to jest niezgodne z obowiązującymi przepisami odrębnymi. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Łodzi uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu wskazało, że umieszczenie na terenie wielofunkcyjnym ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie może być uznane za kolidujące z dotychczasową funkcją przedmiotowego terenu, przeciwnie budowla ta zdaje się pełnić funkcję pomocniczą i uzupełniającą względem funkcji istniejących, w tym mieszkaniowej. Jednocześnie zobowiązano organ do oceny, czy tego typu budowla może stanowić uzupełnienia zabudowy istniejącej oraz czy jej realizacja nie spowoduje zmiany dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu i zmiany jego funkcji.
W ponownie prowadzonym postępowaniu organ I instancji decyzją z 23 kwietnia 2025 r. nr 10/2025 umorzył postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla ww. inwestycji wskazując, że ww. budowla jest związana z funkcją mieszkaniową która na wnioskowanej działce ma mieć zastosowanie zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy nr [...] z 7 lipca 2017 r. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z dopuszczeniem części usługowej. Ponadto nie zakłóci normalnego przeznaczenia terenu i może służyć korzystaniu z nieruchomości gruntowej zgodnie z jej przeznaczeniem. Budowa wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego, nie zmienia istniejącego sposobu zagospodarowania terenu. Samorządowe Kolegium Odwoławczego w Łodzi uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Przywołaną na wstępie decyzją z 12 sierpnia 2025 r. nr 153/2025 Prezydent Miasta Zgierza ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego, przewidzianej do realizacji w Z. przy ul. [...] (dz. nr ew. [...] w ob. [...]) wskazując, że w obszarze poddanym analizie brak jest zabudowy analogicznej do wnioskowanej jednak umieszczenie na terenie wielofunkcyjnym ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie może być uznane za kolidujące z dotychczasową funkcją pomocniczą i uzupełniającą względem funkcji istniejących, w tym mieszkaniowej. Stwierdził, że spełnione zostały warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p.
Od ww. decyzji odwołanie wnieśli J. P. i I. P., powoływani dalej jako: "skarżący" wnosząc o jej uchylenie i odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. W uzasadnieniu wskazali, że planowana samodzielna ściana oddzielenia przeciwpożarowego stanowi istotną zmianę zagospodarowania terenu i nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa. Nie stanowi ona uzupełnienia inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na działce [...], gdyż inwestycja ta jako zgodna z przepisami (czyli niesprzeczna z przepisami ochrony przeciwpożarowej) otrzymała warunki zabudowy nr [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, po rozpoznaniu odwołania, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Przywołując treść art. 59 ust. 1, ust. 2a, art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz. art. 3 pkt 9 i art. 29 ust. 1 pkt 4-6, pkt 8-12, pkt 17, pkt 21-28, pkt 30, ust. 2 ustawy prawo budowlane Kolegium w pierwszej kolejności wyjaśniło, że wnioskowana inwestycja nie jest zwolniona z uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Budowa ściany przeciwpożarowej nie jest jednoznaczna z budową ogrodzenia o wysokości przekraczającej 2,20 m. Planowana inwestycja zmieni sposób zagospodarowania terenu a zatem konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy.
Następnie organ wskazał, że ustawodawca wprowadzając wymóg kontynuacji funkcji i cech zabudowy zmierzał do zapewnienia równowagi pomiędzy interesami właścicieli już zagospodarowanych nieruchomości, a interesem inwestorów, którzy zamierzają budować nowe obiekty zmieniające charakter danego obszaru i istniejące warunki korzystania z nieruchomości. Przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy nie można nie postrzegać rodzaju, specyfiki, istoty zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie miejsca planowanej inwestycji, gdyż tego wymaga w myśl równości wobec prawa, ochrona prawa własności nie tylko inwestora, ale także podmiotów, które posiadają tytuł prawny do sąsiednich nieruchomości. Prawo do zabudowy nie stanowi wartości, na podstawie której można bez poszanowania prawa własności innych podmiotów, ustalić warunki zabudowy z pogwałceniem wykładni treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Zasada dobrego sąsiedztwa odwołuje się do zapewnienia "dobrego sąsiedztwa" poszczególnych nieruchomości, w różnych aspektach – funkcji znajdujących się na nich obiektów, cech zagospodarowania terenu oraz cech architektonicznych obiektów budowlanych. Zasada ta kształtuje zatem przestrzeń nie tylko działki inwestycyjnej, ale też i działek sąsiednich, bowiem nie pozostaje bez wpływu na te działki. Przewidziana w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasada kontynuacji funkcji nie może być rozumiana wyłącznie w sposób jaki nasuwa wykładnia językowa, jako zasada budowania każdorazowo wyłącznie obiektów o identycznej funkcji, bowiem mogłoby to prowadzić do skutków sprzecznych z wymaganiami harmonijnego kształtowania przestrzeni. Postanowienia dotyczące rodzaju możliwych funkcji pomocniczych jak i sposób ich wprowadzenia (w tym wielkość obiektów usługowych i ich usytuowanie) mają na celu ochronę spokojnego zamieszkiwania w takich dzielnicach, a funkcje pomocnicze wprowadzane są w interesie mieszkańców dzielnicy wyłącznie w celu obsługi funkcji podstawowej. W ocenie Kolegium dopuszczenie na terenach o funkcji mieszkaniowej obiektów o funkcji odmiennej od już istniejących, winno następować w decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dużą ostrożnością, ale bezsprzecznie jest prawidłowe i akceptowalne zarówno pod kątem ładu przestrzennego i obowiązujących przepisów.
Odnosząc się do kwestii zacienienia wyjaśniło, ze w realiach sprawy można byłoby wywodzić interes prawny skarżących z art. 140 i art. 144 k.c., gdyby zostało wykazane, że już sama lokalizacja inwestycji na działce inwestora skutkować będzie zakłóceniem korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, co nie miało jednak miejsca. Skoro zaś interes prawny w sprawie inwestycji planowanej na działce sąsiedniej podyktowany jest potrzebą ochrony uprawnień właścicielskich skarżących, to mógłby on ulec konkretyzacji na kolejnym etapie realizacji inwestycji, tj. przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Tym bardziej, że status strony w postępowaniu dotyczącym pozwoleniu na budowę determinowany jest zakresem oddziaływania projektowanego zamierzenia budowlanego, w tym możliwością ograniczenia korzystania z nieruchomości sąsiedniej zgodnie z jej przeznaczeniem. To na tym etapie organ architektoniczno-budowalny ocenia wpływ zaprojektowanej inwestycji na sąsiedni obszar w kontekście prawa publicznego, ale też prawa cywilnego, w szczególności w zakresie ochrony własności. To organ architektoniczno-budowlany musi wiążąco wypowiedzieć się, czy projekt budowlany odpowiada warunkom wynikającym z prawa budowlanego oraz nie narusza postanowień innych ustaw.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wnieśli J. P. i I. P., reprezentowani przez pełnomocnika w osobie radcy prawnego, a zarzucając naruszenie:
1. art. 7, art. 8 § 1 w zw. z art. 104 k.p.a. i art. 61 u.p.z.p. poprzez utrzymanie w mocy decyzji o wydaniu warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego o długości max. 45 m i wysokości zabudowy max. 6 m i tym samym uznanie, że umieszczenie na terenie wielofunkcyjnym ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie może być uznane za kolidujące z dotychczasową funkcją pomocniczą i uzupełniającą względem funkcji mieszkaniowej;
2. art. 61 ust. 1 u.p.z.p. mający istotny wpływ na wynik sprawy poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że planowana inwestycja polegająca na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego o długości 45 m i wysokości zabudowy 6m spełnia warunki do wydania decyzji o warunkach zabudowy, gdyż dopuszczenie na terenach o funkcji mieszkaniowej obiektów o funkcji odmiennej od już istniejącej jest prawidłowe i akceptowalne pod kątem ładu przestrzennego i obowiązujących przepisów.
Skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji, ewentualnie o uchylenie decyzji organu II instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji.
W uzasadnieniu wskazali, że organ nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes skarżących i tym samym nie poprowadził postępowania w sposób budzący zaufanie zgodnie z zasadami proporcjonalności, bezstronności, równego traktowania i stabilności praktyki.
Skarżący nie zgadzają się z twierdzeniem, że dopuszczenie budowy obiektu jakim jest ściany oddzielenia przeciwpożarowego o wysokości 6 m i szerokości 45 m na terenie o funkcji mieszkaniowej obiektów o funkcji odmiennej od już istniejących, jest prawidłowe i akceptowalne zarówno pod kątem ładu przestrzennego i obowiązujących przepisów. Dopuszczenie obiektów o funkcji odmiennej na terenach mieszkaniowych wymaga każdorazowej oceny zgodności z zasadami ładu przestrzennego oraz przepisami u.p.z.p., czego organy nie przeprowadziły. Nie można przyjmować, że dopuszczenie funkcji odmiennej na terenach mieszkaniowych jest "bezsprzecznie prawidłowe". U.p.z.p. nakazuje każdorazową ocenę zgodności z ładem przestrzennym, zasadą zrównoważonego rozwoju oraz przesłankami z art. 61 u.p.z.p. Mechaniczne uznanie takiej praktyki za akceptowalną narusza przepisy prawa i może prowadzić do niepożądanych skutków społecznych i przestrzennych.
Planowana inwestycja dotyczy wolnostojącej ściana oddzielenia przeciwpożarowego o wysokości 6 metrów i szerokości 45 m, która ma zostać postawiona na własnym fundamencie, w granicy działek. Taka konstrukcja jest olbrzymią samodzielną budowlą, która znacznie zmienia charakter przestrzeni. Mimo, że inwestycja ma powstać na obszarze wielofunkcyjnym, to przy jej parametrach znacząco ona zaburza charakter przestrzeni. Taka ściana stanowi barierę wizualną i przestrzenną, co jest sprzeczne z zasadami kształtowania ładu przestrzennego.
W ocenie skarżących umieszczenie ściany oddzielenia przeciwpożarowego jako elementu trwałego, technicznego i ingerującego w strukturę działki, nie może być uznane za neutralne, jeśli nie występuje zabudowa o analogicznym charakterze w sąsiedztwie. Na obszarze analizowanym nie znajdują się budowle o podobnym charakterze. Uznanie organu, że taka budowla nie zmienia charakteru przestrzennego, narusza zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji.
Analizując mapę zasadniczą dla działek nr [...], zasada dobrego sąsiedztwa nie zostaje spełniona. W okolicy w której ma powstać wolnostojąca ściana przeciwpożarowa, nie znajduje się podobna budowla, tak długa i wysoka, jak wskazano w zaskarżonej decyzji. Wokół terenu działki nr [...] na obszarze analizowanym wyznaczonym w odległości trzykrotnej szerokości frontu, nie znajduje się budowla o parametrach wskazanych dla budowli stanowiącej mur o charakterze wolnostojącej ściany przeciwpożarowej i tym samym nie jest spełniona przesłanka do wydania warunków zabudowy dla inwestycji.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143), powoływanej dalej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd administracyjny bada więc co do zasady, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.
Uchylenie zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia aktów organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że zaskarżone decyzje nie odpowiadają prawu co uzasadnia ich uchylenie.
Oceniając legalność zaskarżonych decyzji Sąd uznaje, że organy obu instancji dokonały wadliwej subsumpcji stanu faktycznego pod przepisy u.p.z.p. i wydały rozstrzygnięcie nieodpowiadające zebranemu materiałowi dowodowemu oraz przepisom prawa.
W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że przedmiotem skargi w kontrolowanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Zgierza ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego, przewidzianej do realizacji w Z. przy ul. [...] (dz. nr ew. [...] ob. [...]).
Wobec tak zakreślonego przedmiotu stwierdzić należy, że przedmiotem analizy jest prawidłowość dokonanej przez organy obu instancji oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
W kontrolowanej sprawie organ I instancji stwierdził, że w obszarze poddanym analizie brak jest zabudowy analogicznej do wnioskowanej, jednak umieszczenie na terenie wielofunkcyjnym ściany oddzielenia przeciwpożarowego nie może być uznane za kolidujące z dotychczasową funkcją pomocniczą i uzupełniającą względem funkcji istniejących, w tym mieszkaniowej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi podzieliło stanowisko organu I instancji dodając, że dopuszczenie na terenach o funkcji mieszkaniowej obiektów o funkcji odmiennej od już istniejących powinno następować z dużą ostrożnością, ale bezsprzecznie jest prawidłowe i akceptowalne zarówno pod kątem ładu przestrzennego i obowiązujących przepisów. Z kolei skarżący stoją na stanowisku, że umieszczenie na terenie wielofunkcyjnym ściany oddzielenia przeciwpożarowego powinno być uznane za kolidujące z dotychczasową funkcją pomocniczą i uzupełniającą względem funkcji mieszkaniowej.
Mając tak ustalony przedmiot sporu pomiędzy stronami w pierwszej kolejności godzi się stwierdzić, że przedmiot planowanej inwestycji stanowi wolnostojąca ściana oddzielenia przeciwpożarowego. W okolicznościach sprawy miałaby być ona trwale związana z gruntem (posiadając fundamenty), zatem należy traktować ją jako obiekt budowlany wpływający na ład przestrzenny. Ze względu na swoją konstrukcję (wysokość przekraczającą 2,2 m (por. art. 29 ust. 3 pkt 1 prawa budowlanego) oraz funkcję techniczną (bezpieczeństwo pożarowe)), wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, nie znajdując się w katalogu obiektów zwolnionych z tego obowiązku w związku z czym jej budowa wymaga wydania uzyskania decyzji w.z.
Kwestią sporną pomiędzy stronami pozostaje ocena wniosku pod kątem spełnienia przesłanek o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w tym "zasady dobrego sąsiedztwa" (pkt 1). Nie budzi wątpliwości, że w obszarze analizy występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa i produkcyjna. Brak jest natomiast zabudowy analogicznej. W kontekście braku tożsamej zabudowy w obszarze analizy, istotne z punktu widzenia wydania decyzji w.z. staje się ustalenie czy projektowana wolnostojąca ściana oddzielenia przeciwpożarowego stanowi niezbędne urządzenie techniczne umożliwiające bezpieczne współistnienie zastanych funkcji.
Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm.), powołanej dalej jako: "u.p.z.p.". Wyjaśnić jednocześnie należy, że 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r., poz. 1688), powoływana dalej jako: "ustawa nowelizująca". Zgodnie z treścią art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: pkt 1 - stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; pkt 2 - nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
Poddane sądowej kontroli postępowanie zostało wszczęte na wniosek Inwestora z 7 sierpnia 2024 r. Wobec tego, na gruncie rozpatrywanej sprawy, zastosowanie miały przepisy u.p.z.p. po nowelizacji z wyjątkiem art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a, które znajdą zastosowanie w brzmieniu obowiązującym do 23 września 2024 r., bowiem nie utraciło mocy obowiązującej Studium Miasta Zgierza (ostatnio zmienione uchwałą nr XI/120/15 Rady Miasta Zgierza z dnia 27 sierpnia 2015 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Zgierza w granicach administracyjnych miasta Zgierza).
Ponadto wyjaśnić należy, że 26 lipca 2024 r. weszło również w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116), powoływane dalej jako: "r.n.z.", tym samym w sprawie niniejszej zastosowanie będą miały przepisy ww. rozporządzenia.
Wyjaśnić następnie należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 u.p.z.p.). W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego a sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.).
W myśl art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do: 1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich; 2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych.
Wyjaśnić następnie należy, że zgodnie z art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. warunki zabudowy ustala się na wniosek inwestora. Wniosek ten, stosownie do art. 52 ust. 2 u.p.z.p., powinien zawierać m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych oraz określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Jest to o tyle istotne, że treść wniosku i wynikający z niej zamiar realizacji przedsięwzięcia o zindywidualizowanych w stopniu ogólnym parametrach stanowi jednocześnie punkt wyjścia i odniesienia dla ustaleń faktycznych przeprowadzonych w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy, jak i dla podjętego rozstrzygnięcia (por. wyrok NSA z 12 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 2735/14, dostępny w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej jako: "CBOSA"). Z kolei rozpoznanie sprawy ponad żądanie lub niezgodnie z żądaniem traktuje się jako działanie bez podstawy prawnej, gdyż w decyzji nie mogą zostać ustalone warunki, które nie są zgodne z wnioskiem. Złożony wniosek wyznacza przedmiot postępowania, determinując jego kierunek, a zatem jest wiążący dla organów orzekających w sprawie. Przy czym w toku postępowania wniosek ten może zostać przez inwestora zmodyfikowany, stąd obowiązkiem organu jest dokładne określenie intencji strony. Natomiast, gdy powstaną wątpliwości co do treści żądania, organ powinien zwrócić się do wnioskodawcy, aby ten ją sprecyzował.
Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio.
W myśl art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).
Natomiast stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, tj.: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Decyzja o warunkach zabudowy jest instrumentem prawnym służącym określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. Określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Decyzja o warunkach zabudowy terenu zastępuje na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy inwestycja jest dopuszczalna na danym terenie w świetle przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach r.n.z., a więc nie jest to decyzja uznaniowa. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa (por. wyrok NSA z 24 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 229/11, CBOSA). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na skutek wniosku zawierającego konkretne wskazania dla projektowanej inwestycji i organ związany jest treścią sformułowanego wniosku, co oznacza, że jeżeli wnioskowana funkcja, cechy i parametry planowanej zabudowy nie są możliwe do zaakceptowania na danym terenie to organ odmawia ustalenia warunków zabudowy dla takiej inwestycji. Wynika z tego też dalsza konsekwencja, że organ dokonuje oceny możliwości ustalenia warunków zabudowy dla konkretnie sformułowanego wniosku i brak ograniczeń w tym ile takich wniosków złożono dla konkretnych inwestycji, z których każda może się różnić, zatem organy nie dokonują porównywania, gdy dla danego terenu wydana zastała już uprzednio decyzja o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się bowiem dla konkretnie sformułowanego wniosku, gdy spełnione zostaną wymogi o jakich mowa w art. 61 u.p.z.p.
Organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki przewidzianej w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest zatem możliwe, a nawet wymagane, w sytuacji łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Z kolei brak spełnienia chociażby jednego z warunków, o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jeżeli wszystkie ww. przesłanki są spełnione to organ nie może odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Zadaniem organu administracyjnego jest zatem ustalenie, czy projektowana zabudowa może obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną funkcją istniejącej zabudowy na analizowanym terenie, a także, czy charakter planowanej inwestycji nie ogranicza zastanego sposobu użytkowania sąsiedniego terenu. W ramach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego na właściwej kopii mapy obowiązkiem organu staje się przeprowadzenie analizy istniejącej zabudowy w celu sprawdzenia, czy możliwe jest na jej podstawie ustalenie parametrów dla wnioskowanej inwestycji jako stanowiącej kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania już istniejącego.
Przypomnieć należy, że przedmiotem zaskarżonej decyzji jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego.
Celem "zasady dobrego sąsiedztwa" jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p., a więc takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Innymi słowy "zasada dobrego sąsiedztwa" zakłada zgodność nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. Chodzi bowiem o to, że oprócz kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, projektowana zabudowa musi również kontynuować sposób zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przedmiotowa zabudowa powinna zatem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej na terenie analizowanym (por. wyrok WSA z Poznaniu z 31 sierpnia 2023 r., sygn. akt IV SA/Po 346/23, CBOSA).
Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, usługowa i produkcyjna. W obszarze analizy brak jest zabudowy analogicznej z wnioskowaną, zatem w kontekście spełnienia "zasady dobrego sąsiedztwa", należy zastanowić się czy wnioskowana inwestycja może stanowić niezbędny obiekt budowlany umożliwiający bezpieczne współistnienie zastanych funkcji i czy w tym kontekście warunek kontynuacji funkcji i "zasady dobrego sąsiedztwa" będzie w niniejszej sprawie spełniony.
W pierwszej kolejności godzi się wskazać, że kluczowe w rozpoznawanej sprawie staje się wykazanie, że ściana ta nie jest "samodzielną budowlą", lecz elementem niezbędnym do funkcjonowania zamierzenia inwestycyjnego. Wolnostojąca ściana oddzielenia przeciwpożarowego, mimo braku trwałego połączenia konstrukcyjnego (fizycznego) z obiektem głównym, stanowi z nim nierozerwalną całość funkcjonalno-techniczną. Jej byt prawny i techniczny jest wtórny wobec obiektu, którego bezpieczeństwo pożarowe ma zapewniać.
Nadmienić w tym miejscu należy, że choć przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), powoływanego dalej jako: "r.w.t." nie są przepisami odrębnymi w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p., to w sytuacji planowania inwestycji jak wnioskowana, Inwestor powinien we wniosku wykazać, że funkcja, przeznaczenie i wymiary ściany wynikają bezpośrednio z przepisów technicznych i jest ona niezbędnym minimum do zapewnienia bezpieczeństwa, aby można było uznać ją za spełniającą "zasadę dobrego sąsiedztwa". Ściana nie jest bowiem celem inwestycyjnym samym w sobie, lecz jest instrumentem prawno-technicznym umożliwiającym bezpieczną eksploatację obiektu głównego. Bez istnienia (lub planowania) obiektu chronionego, ściana ta traci rację bytu i staje się zbędnym elementem w przestrzeni.
Ponadto w rozumieniu art. 3 pkt 1 prawa budowlanego, pod pojęciem obiektu budowlanego należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Skoro przepisy przeciwpożarowe nakładają choćby wymóg zapewnienia odpowiedniej odporności ogniowej w danej odległości od granicy, to ściana oddzielenia przeciwpożarowego staje się niezbędnym technicznym warunkiem dla legalnego posadowienia i użytkowania budynku. Fakt, że ściana może posiadać własny fundament lub dylatację (brak połączenia fizycznego) nie oznacza braku powiązania z inwestycją główną.
W konsekwencji to z wniosku i decyzji powinno wynikać, że ściana jest funkcjonalnie powiązana z inwestycją główną, w tym przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego z dopuszczeniem części usługowej, który ma pełnić budowla na wnioskowanej działce, zgodnie z wydaną uprzednią odrębną decyzją o warunkach zabudowy z 7 lipca 2017 r., nr [...], mimo że formalnie jest odrębnym bytem. Z akt sprawy nie sposób natomiast stwierdzić takiej korelacji. W ocenie Sądu nie wykazano na obecnym etapie postępowania, że wolnostojąca ściana oddzielenia przeciwpożarowego służy realizacji wymogów bezpieczeństwa i ochrony sąsiedniej zabudowy, jest funkcjonalnie neutralna i nie wprowadza nowej, niedopuszczalnej funkcji ani uciążliwości dla sąsiednich zabudowań.
W ocenie Sądu rozpoznającego sprawę, na tym etapie postępowania nie sposób stwierdzić, aby wolnostojąca ściana oddzielenia przeciwpożarowego była uzasadniona urbanistycznie i stanowiła element niezbędny do funkcjonowania obiektu o konkretnym przeznaczeniu (mieszkalnym). Z akt nie wynika bowiem aby ściana miała spełniać funkcję techniczno-użytkowną i ochronną, tj. zwiększała bezpieczeństwo mieszkańców w związku z mieszaną funkcją w obszarze, estetyczną czy porządkującą ani też nie wynika, aby służyła projektowanej funkcji mieszkaniowej. W tym wypadku postawienie 6-metrowej ściany betonowej w granicy, beż dogłębnej analizy ww. okoliczności, mogłoby zostać uznane za naruszenie ładu przestrzennego, albowiem stanowiłaby "ślepy mur" oddzielający budynki na sąsiednich nieruchomościach.
Konkludując tę część rozważań, nadmienić należy, że przedmiotowa ściana, choć konstrukcyjnie niezależna (posadowiona na własnym fundamencie), posiada wyłączną legitymację funkcjonalną jako element zabezpieczenia pożarowego projektowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Jej parametry powinny być bezpośrednią pochodną gabarytów i funkcji budynku głównego.
Dodatkowo wskazać należy, że Kolegium praktycznie w ogóle nie odniosło uwag teoretycznych dotyczących "zasady dobrego sąsiedztwa" do rzeczywistego stanu faktycznego naruszając tym samym art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Organ odwoławczy w uzasadnieniu skupił się wyłącznie na przytoczeniu definicji ustawowych oraz ogólnych założeń "zasady dobrego sąsiedztwa", całkowicie pomijając specyfikę projektowanego zamierzenia inwestycyjnego. Kolegium uchyliło się od oceny inwestycji, jakim jest budowa wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego, traktując ją w sposób zindywidualizowany, a nie jako integralną część projektowanego budynku wielorodzinnego determinującego jej funkcję i formę w danym obszarze urbanistycznym. Kolegium nie przeanalizowało, w jaki sposób funkcja projektowanej ściany wpisuje się w istniejący ład przestrzenny i czy stanowi ona niezbędny element kontynuacji funkcji zabudowy występującej w sąsiedztwie. Zamiast zindywidualizowanej analizy parametrów techniczno-użytkowych ściany w relacji do projektowanej na działce inwestycji oraz konkretnych działek sąsiednich, organ przytoczył wyłącznie uwagi natury ogólnej, co uniemożliwia rekonstrukcję toku jego rozumowania i podważa zasadę przekonywania stron. Takie działanie stanowi rażące uchybienie procesowe, gdyż ocena "zasady dobrego sąsiedztwa" nie może odbywać się w oderwaniu od realnych cech projektowanej zabudowy i jej funkcjonalnego przeznaczenia.
Niezależnie od ww. uchybień, należy wskazać, że zaskarżonej decyzji zarzucić należy również oparcie rozstrzygnięcia na wadliwie sporządzonej analizie urbanistycznej, która narusza wymogi r.n.z. Analiza urbanistyczna stanowi bowiem podstawowy dowód w sprawie wskazując parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym) oraz na wyliczeniach matematycznych.
Przeprowadzona analiza ma charakter powierzchowny i nieprecyzyjny. Dokumentacja w szczególności nie wskazuje, na jakiej podstawie wyznaczono konkretną szerokość – 45 m i wysokość – 6 m. Przyjęte wielkości jawią się jako arbitralne, gdyż nie wynikają z matematycznej średniej ani z czytelnej analizy usytuowania budynków na działkach sąsiednich. Organ nie wykazał, w jaki sposób gabaryty tej ściany korespondują z zastanym ładem przestrzennym. Nie przeprowadzono żadnego zestawienia parametrów dla budynków i obiektów, które znajdują się w granicach obszaru, nie wyjaśniono, dlaczego mimo istnienia w obszarze analizowanym określonego usytuowania budynków o zastanych parametrach, dla planowanej inwestycji narzucono takie parametry. Nie wynika zatem czy taka dominanta architektoniczna nie rozbije istniejącego ładu.
Dodatkowo zaznaczyć należy, że z wniosku nie wynika zapotrzebowanie na ścianę o takich wymiarach (wniosek opiewa na 3,5 – 5,5 m). Inwestor we wniosku określił planowane parametry inwestycji wskazując na niższe wartości niż te, które ostatecznie zostały przyjęte i poddane ocenie w zaskarżonej decyzji. To Inwestor decyduje o skali swojego zamierzenia, a rola organu ogranicza się do zbadania, czy ta konkretna (wnioskowana) skala mieści się w granicach dobrego sąsiedztwa. Przyjęcie większych wymiarów ściany niż te wynikające z wniosku może również zawyżać stopień ingerencji inwestycji w ład przestrzenny i prowadzić do błędnego wniosku dotyczącego ewentualnej możliwości kontynuacji funkcji i zachowania "zasady dobrego sąsiedztwa".
Kolejnymi uchybieniami prowadzonego przez organy postępowania są: nieprecyzyjność oznaczenia "projektowanej wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego" jednocześnie pojedynczą czerwoną linią i podwójną niebieską linią oraz rozbieżność części graficznej wniosku z jego częścią tekstową i ustalonymi parametrami oraz. Z analizy mapy załączonej do wniosku o wydanie warunków zabudowy wynika, że projektowana ściana oddzielenia przeciwpożarowego nie obejmuje całej szerokości działki. Tymczasem z treści wniosku oraz zaskarżonej decyzji, tj. wskazanych w nich parametrach, wynika, że ściana ta miałaby przebiegać przez całą szerokość działki. Organ zaniechał w tym momencie podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz istotnych rozbieżności w treści wniosku Inwestora
Jednocześnie należy zauważyć, że we wniosku Inwestor wskazał, że inwestycja to: "budowa wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego", natomiast w dodatkowych informacjach wskazał: "obiekt będzie pełnił funkcję muru oporowego oraz na długości ok. 25 m. funkcję wolnostojącej ściany oddzielenia przeciwpożarowego". Organ pominął zatem zawarte we wniosku wyjaśnienia Inwestora dotyczące rzeczywistego przeznaczenia obiektu. Inwestor wyraźnie wskazał bowiem, że projektowane zamierzenie, choć nazwane "wolnostojącą ścianą oddzielenia przeciwpożarowego"', w istocie miałoby pełnić złożoną rolę techniczno-użytkową. Organ, dostrzegając ww. rozbieżności, nie mógł arbitralnie przyjąć jednej z wersji, a jego obowiązkiem w takiej sytuacji staje się wezwanie Inwestora do usunięcia braków lub wyjaśnienia sprzeczności. Przyjęcie przez organ wybranych przez siebie elementów wniosku, przy jednoczesnym ignorowaniu pozostałej treści, czyni postępowanie wyjaśniające wadliwym i powierzchownym
Ww. rozbieżności powinny stanowić ewidentny sygnał dla organu, że stan faktyczny wymaga doprecyzowania. W konsekwencji, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy, organy będą zobowiązane wyjaśnić sprzeczności we wniosku, w tym wezwać Inwestora do jednoznacznego doprecyzowania przedmiotu oraz parametrów planowanej inwestycji w celu wyeliminowania zaistniałych rozbieżności i w zależności od poczynionych ustaleń, przeprowadzić prawidłową analizę urbanistyczną z uwzględnieniem jak konkretny obiekt (o danych: przeznaczeniu, funkcji i parametrach) wpływa na ład przestrzenny w tym sąsiedztwie.
Powyższe okoliczności potwierdzają zatem jednoznacznie, że stan faktyczny nie został w niniejszej sprawie ustalony w sposób rzetelny i prawidłowy.
Mając na uwadze wszystkie przytoczone powyżej uwagi godzi się stwierdzić, że zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta Zgierza w przedmiocie warunków zabudowy wydane zostały z naruszeniem przytoczonego prawa materialnego oraz przepisów prawa procesowego, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., które to uchybienia rzutowały w istotnym stopniu na wynik sprawy i obligowały Sąd do ich usunięcia z obrotu prawnego. Należy bowiem jednoznacznie stwierdzić, że ustalenia organów w zakresie spełniania warunków wydania decyzji o warunkach zabudowy powinny odbywać się z zachowaniem podstawowych zasad k.p.a., które kształtują postępowanie dowodowe w sprawie. Kolegium musi mieć jednocześnie na uwadze, że w postępowaniu odwoławczym obowiązują te same zasady co w postępowaniu przed organem I instancji i zobowiązują do zebrania kompletnego materiału dowodowego i jego pełnej, rzetelnej i prawidłowej oceny (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), uwzględniającej istotę i wartość dowodów zgromadzonych w sprawie, wskazując jednocześnie, którym dowodom przyznał rację, a którym jej odmówił (art. 80 k.p.a.). Wyniki dokonanej oceny na które składają się ustalenia istnienia okoliczności faktycznych powinny być zgodne z zasadami logiki i znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji stosownie do art. 107 § 3 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem uzasadnienie faktyczne decyzji w szczególności zawierało wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Natomiast uzasadnienie prawne powinno wyjaśniać podstawę prawną decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa (por. wyroki WSA w Łodzi: z 9 stycznia 2024 r., sygn. akt II SA/Łd 906/23 oraz z 4 października 2024 r., sygn. akt II SA/Łd 560/24, CBOSA).
Rozpoznając ponownie sprawę organ weźmie pod uwagę ocenę prawną oraz wskazania co do dalszego prowadzenia postępowania wyrażone w wyroku dokonując prawidłowej oceny materiału dowodowego z uwzględnieniem wyrażonego przez Sąd stanowiska. Obowiązkiem organów będzie uzupełnienie materiału dowodowego oraz wydanie rozstrzygnięcia w przedmiocie warunków zabudowy zawierającego kompleksowe uzasadnienie przyjętego stanowiska.
Mając powyższe na uwadze Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzekł jak sentencji wyroku.
MR