II SA/Łd 849/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi A. S., G. S. i S. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy Lutomiersk o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie siedmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na części działki nr ewid. [...]. Wójt Gminy odmówił ustalenia warunków zabudowy, wskazując na niespełnienie wymogu "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - u.p.z.p.) oraz na brak zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w głębi analizowanego obszaru. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po uchyleniu pierwotnej decyzji i ponownym rozpatrzeniu sprawy, utrzymało w mocy decyzję Wójta, ale z innego powodu – uznało, że nie można ustalić warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej, a jedynie dla całej działki. Skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, argumentując, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy dla fragmentu działki, zwłaszcza gdy wyłączony fragment jest niewielki (0,54% powierzchni) i nie wpływa na środowisko ani sposób zabudowy. Podkreślali, że zmiana wniosku nastąpiła na wezwanie organu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę. Sąd podzielił stanowisko organów co do niespełnienia wymogu "dobrego sąsiedztwa", wskazując na brak zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w głębi działek w obszarze analizy, co uniemożliwia kontynuację ładu architektonicznego. Jednocześnie Sąd zakwestionował interpretację organu odwoławczego, stwierdzając, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne, o ile teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na mapie. Sąd uznał, że w tej konkretnej sprawie, ze względu na brak bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i konieczność zapewnienia ładu architektonicznego, zasadne było ustalenie linii zabudowy od strony drogi wewnętrznej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej oraz stosowania zasady "dobrego sąsiedztwa" w kontekście zabudowy mieszkaniowej i dróg wewnętrznych.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, w którym kluczowe znaczenie miało położenie działki względem drogi wewnętrznej i brak zabudowy w głębi analizowanego obszaru.
Zagadnienia prawne (3)
Czy dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, dopuszczalne jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla terenu stanowiącego część działki ewidencyjnej, która nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne, jeżeli teren ten można jednoznacznie wyodrębnić i przedstawić na załączniku graficznym do decyzji.
Uzasadnienie
Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie wykonawcze rozróżniają pojęcia "działki" i "terenu". Określenie granic terenu inwestycji za pomocą linii rozgraniczających pozwala na wyodrębnienie części działki, co nie jest próbą obejścia prawa.
Czy w przypadku braku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w głębi działek w obszarze analizy, można odmówić ustalenia warunków zabudowy ze względu na niespełnienie wymogu "dobrego sąsiedztwa"?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli istniejąca zabudowa jest skoncentrowana przy drodze wewnętrznej, a planowana inwestycja w postaci kolejnych rzędów budynków mieszkalnych w głębi działek stanowiłaby nowy element kształtujący przestrzeń, należy odmówić ustalenia warunków zabudowy.
Uzasadnienie
Zasada "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) wymaga dostosowania nowej zabudowy do zastanego stanu zabudowy i cech urbanistycznych oraz architektonicznych. Planowana inwestycja, tworząc nowy ład architektoniczny, nie komponuje się z istniejącym zagospodarowaniem.
Czy dla ustalenia linii zabudowy konieczne jest istnienie drogi publicznej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, w sytuacji gdy teren inwestycji nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dostęp zapewniony jest przez drogę wewnętrzną, zasadne jest ustalenie linii zabudowy od strony tej drogi wewnętrznej w celu zapewnienia ładu architektonicznego.
Uzasadnienie
Choć pojęcie pasa drogowego odnosi się do dróg publicznych, droga wewnętrzna przeznaczona do ruchu drogowego dla nieoznaczonej ilości osób może stanowić podstawę do wyznaczenia linii zabudowy, jeśli jest to konieczne dla zachowania ładu przestrzennego.
Przepisy (12)
Główne
u.p.z.p. art. 59
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wymóg "dobrego sąsiedztwa" – konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu, a także gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych.
u.p.z.p. art. 52 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 64 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Pomocnicze
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 4 § 1-4
u.d.p. art. 2 § 1
Ustawa o drogach publicznych
u.d.p. art. 8 § 1
Ustawa o drogach publicznych
p.p.s.a. art. 134 § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
ustawa covidowa art. 15 zzs4 § 3
Ustawa o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niespełnienie wymogu "dobrego sąsiedztwa" ze względu na brak zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w głębi działek w obszarze analizy. • Planowana inwestycja stanowiłaby nowy ład architektoniczny, niekomponujący się z istniejącym zagospodarowaniem.
Odrzucone argumenty
Możliwość ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. • Naruszenie przepisów postępowania przez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji zamiast jej uchylenia i merytorycznego rozstrzygnięcia.
Godne uwagi sformułowania
Planowana inwestycja kształtowałaby nowy ład architektoniczny, tworząc kolejne rzędy zabudowy w głębi działek, stąd inwestycja nie spełnia warunku kontynuacji linii zabudowy. • Podstawową zasadą jest ustalanie warunków zabudowy w odniesieniu do działki objętej wnioskiem, rozumianej jako całość, nie zaś jedynie tej części, która w wyniku realizacji inwestycji będzie faktycznie zabudowana. • Teren inwestycji należy zatem utożsamiać z terenem w sensie prawnym jako teren działek ewidencyjnych, nie zaś zaznaczony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i załączonej do niego mapie teren faktycznej inwestycji. • Zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, ale i cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. • Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość.
Skład orzekający
Magdalena Sieniuć
przewodniczący sprawozdawca
Michał Zbrojewski
sędzia
Tomasz Furmanek
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej oraz stosowania zasady \"dobrego sąsiedztwa\" w kontekście zabudowy mieszkaniowej i dróg wewnętrznych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego, w którym kluczowe znaczenie miało położenie działki względem drogi wewnętrznej i brak zabudowy w głębi analizowanego obszaru.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa porusza ważną kwestię możliwości zabudowy części działki, co jest częstym problemem praktycznym. Sąd rozstrzyga również kwestię "dobrego sąsiedztwa" w kontekście zabudowy mieszkaniowej i dostępu przez drogi wewnętrzne.
“Czy można budować na części działki? WSA w Łodzi wyjaśnia kluczowe zasady ustalania warunków zabudowy.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.