II SA/Łd 733/23

II SA/Łd 733/23 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2023-11-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-08-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Marcin Olejniczak /sprawozdawca/
Piotr Mikołajczyk
Sławomir Wojciechowski /przewodniczący/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 977
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 12
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Dnia 30 listopada 2023 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Mikołajczyk, Asesor WSA Marcin Olejniczak (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 listopada 2023 roku sprawy ze skargi C. M., D. M., A. D. i M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Piotrkowie Trybunalskim z dnia 26 maja 2023 roku nr KO.421.2.2022 w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę. ał
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Piotrkowie Trybunalskim, decyzją z 26 maja 2023 r. utrzymało w mocy decyzję Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim z 23 listopada 2022 r. w sprawie ustalenia C. M., D. M., A. D. i M. D. renty planistycznej, w łącznej kwocie 174.593,00 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P., przy ul. [...], oznaczonej nr [...], obręb [...], spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W uzasadnieniu decyzji Kolegium przypomniało, że sprawa ustalenia przedmiotowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości była już przedmiotem czterokrotnego rozpatrzenia przez SKO, a ocenie podlegały następujące decyzje Dyrektora Pracowni Planowania Przestrzennego w Piotrkowie Trybunalskim:
- z 30 grudnia 2019 r. którą ustalono opłatę w łącznej wysokości 474.061,00 zł., uchylona decyzją Kolegium z 21 lutego 2020 r.;
- z 30 czerwca 2020 r., którą ustalono opłatę w łącznej wysokości 474.061,00 zł., uchylona decyzją Kolegium z 19 sierpnia 2020 r.;
- z 20 kwietnia 2021 r., ustalająca opłatę w łącznej wysokości 207.464,00 zł, uchylona decyzją Kolegium z 21 czerwca 2021 r., a uchylając ww. decyzje Kolegium wskazało m.in. na konieczność przestrzegania przez organ pierwszej instancji norm art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., które nakazują podjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz nakładają na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Kolegium wskazało m.in., iż organ winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia opłaty, w szczególności pod kątem zasadności/niezasadności uwag do tego operatu wniesionych przez strony postępowania;
- z 21 września 2021 r., ustalająca opłatę w łącznej wysokości 290.305,00 zł, uchylona decyzją z 21 czerwca 2022 r., zaś podstawą uchylenia decyzji była opinia z 10 czerwca 2022 r. Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości, dotyczącą prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przedłożonego przez Kolegium do oceny, a który to operat stanowił podstawę do ustalenia opłaty. W opinii Komisja stwierdziła, iż opiniowany operat w takiej formie w jakiej został sporządzony nie może być uznany za przydatny do celu, dla jakiego został wykonany, gdyż zawiera błędy, stanowiące odstępstwa od przepisów prawa, mające istotny wpływ na określoną wartość nieruchomości.
Kwestionowaną obecnie decyzją z 23 listopada 2022 r. organ pierwszej instancji ustalił C. M., D. M., A. D. i M. D. jednorazową rentę planistyczną w łącznej wysokości 174.593,00 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: [...], przyjętego uchwałą Nr LIII/659/18 Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r. i sprzedażą prawa własności działki nr [...], obręb [...], przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie ww. planu miejscowego. Do wniesienia opłaty zobowiązani zostali byli współwłaściciele nieruchomości, w wysokości odpowiadającej udziałowi we współwłasności: C. M. w 3/8 części, tj. w wysokości 65.472,00 zł, D. M. w 3/8 części, tj. w wysokości 65.472,00 zł, A. i M. małż. D. w 1/4 części, tj. w wysokości 43.649,00 zł.
W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że 12 czerwca 2019 r., aktem notarialnym nastąpiło zbycie prawa własności działki nr [...], obręb [...], przy ul. [...] w P. Organ przedstawił ustalenia planistyczne, wskazał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: [...] w P., przyjętym uchwałą Nr LIII/659/18 Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r., działka nr [...] znajduje się w terenie oznaczonym symbolem [...]. Z uwagi na to, iż ustalenia te zawarte są w różnych fragmentach uchwały planistycznej, a obowiązkiem organu jest przytoczenie regulacji prawnej, na podstawie której dokonywane jest rozstrzygnięcie, organ uznał, iż niezbędnym jest przedstawienie wszystkich fragmentów planu, mających zastosowanie do sposobu zabudowy i zagospodarowania nieruchomości. Przytoczył zatem obszerne fragmenty ww. uchwały, w szczególności: Działu I Postanowienia ogólne (§ 3,4), Działu II Ustalenia dla całego obszaru objętego planem (§ 5), Działu III Ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów (§ 12, 15), Działu IV Ustalenia szczegółowe dotyczące infrastruktury technicznej (§ 32), a także zlecił sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego, będącego podstawą do określenia stawki renty planistycznej, w którym uwzględniono zarówno wskazówki organu odwoławczego, jak i uwagi wniesione przez stronę. Z operatu szacunkowego wynika, że wzrost wartości działki nr [...] wynosi 581.976,00 zł, tym samym wysokość renty planistycznej została określona na 174.593,00 zł. Organ doszedł do przekonania, iż operat nie budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Wobec tego nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślił przy tym, iż. ocena organu nie może wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, ograniczając się do kontroli, czy zachowane zostały wszystkie przepisy prawa mające zastosowanie w danej sprawie. Ustosunkowując się do przedstawionych przez strony zarzutów organ wskazał, iż uchwała planistyczna stanowi przepis prawa miejscowego. Podlega ona kontroli pod względem zgodności z prawem przez organ nadzoru a następnie jako akt prawa miejscowego podlega publikacji w Wojewódzkim Dzienniku Urzędowym. Organ wyjaśnił, iż dopóki taka regulacja obowiązuje nie jest władny jej pominąć ani uznać ją za niezgodną z prawem, czy też stosować postanowienia takiego aktu prawa miejscowego w sposób wybiórczy. W niniejszej sprawie dla terenu, odnośnie którego prowadzone jest postępowanie ustalona została stawka 30 % i stawka ta jest obowiązująca. Organ zaznaczył dodatkowo, że szczegółowe odniesienie się do tej kwestii zawiera także uzasadnienie decyzji organu odwoławczego z 21 czerwca 2022r. W związku z powyższy organ uznał, iż zasadne było ustalenie renty planistycznej w łącznej kwocie 174.593,00 zł.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze, utrzymując w mocy powyższą decyzje wyjaśniło, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie ulic: [...] w P., przyjęty uchwałą Nr LIII/659/18 Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r. został opublikowany w Dz. Urz. woj. [...] z dnia 27 kwietnia 2018 r. pod poz. 2448. Uchwała weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia. W uchwale ustalono stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Jak stanowi § 5 ust. 9 ww. uchwały, ustala się następującą wysokość jednorazowej opłaty określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości - renta planistyczna, która wynosi:
1) 30% dla terenów UC, UW, U, U/MN, MN/U,
2) dla pozostałych terenów wyznaczonych w planie nie stwierdza się wzrostu wartości nieruchomości.
Jak wynika z operatu szacunkowego i decyzji organu pierwszej instancji działka nr [...], o pow. 2,5193 ha, usytuowana jest w obszarze oznaczonym symbolem 10UC, tj. tereny zabudowy usługowej o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 (przeznaczenie podstawowe) z dopuszczeniem lokalizacji usług i handlu o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 oraz częściowo w terenie dróg publicznych — droga lokalna (jednostka 18 KDL). Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tereny przeznaczone były pod zabudowę związaną z działalnością produkcyjno-gospodarczą, lokalizację obiektów magazynowych, rzemiosła produkcyjnego, usług drobnej wytwórczości, działalności gospodarczej związanej z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców, inwestycji hotelowogastronomicznych oraz innych usług związanych z obsługą ruchu kołowego (jednostka 7P); przeznaczenie uzupełniające możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej. Nieruchomość położona była częściowo w terenie dróg publicznych - droga lokalna (jednostka 02 KDL).
W operacie szacunkowm dodatkowo biegła wskazała, że zgodnie z informacją od zlecającego obszar zajęty pod drogę publiczną 02 KDL w starym planie wynosił ok. 140 m2, natomiast w planie obecnie obowiązującym obszar 18 KDL wynosi ok. 170 m2. Do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego przyjęto powierzchnię 25.053 m2, natomiast po uchwaleniu planu 25.023 m2 .
W sprawie nie jest też sporne, że 12 czerwca 2019 r. strony, aktem notarialnym zbyły prawo własności działki nr [...], za cenę 5.867.262,93 zł, został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat z 11 sierpnia 2022 r., który po uwzględnieniu uwag wniesionych przez strony został zastąpiony kolejnym operatem z 10 października 2022 r. i który ostatecznie stanowił podstawę do ustalenia opłaty (renty planistycznej). Z opracowanego operatu szacunkowego wynika, że wzrost wartości działki nr [...] wynosi 581.976,00 zł, tym samym wysokość renty planistycznej została określona na 174.593,00 zł. Do wyceny nieruchomości zarówno według poprzednio obowiązującego, jak aktualnie obowiązującego planu, rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania przedstawiony został w pkt V operatu na str. 20. W punkcie tym szczegółowo przedstawiono etapy składające się na procedurę szacowania nieruchomości wybraną przez rzeczoznawcę metodą, a w kolejnym punktach przedstawiono analizę rynku i założenia przyjęte do wyceny. Przedstawiając ogólną charakterystykę wycenianej nieruchomości rzeczoznawca wskazała, że jest ona położona w zachodniej części miasta P., pomiędzy [...]. Jest to peryferyjna część miasta, zlokalizowana po wschodniej stronie [...], w otoczeniu terenów użytkowanych rolniczo, terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Teren nieruchomości płaski, w kształcie regularnego czworokąta, bez widocznych deniwelacji. Uzbrojenie nieruchomości w media miejskie - możliwość podłączenia pełnej infrastruktury miejskiej. Przed uchwaleniem nowego planu miejscowego przedmiotowa działka znajdowała się w jednostce urbanistycznej oznaczonej symbolem 02 KDL, dla której plan przewidywał następującą funkcję; droga lokalna oraz w jednostce 7P o przeznaczeniu: podstawowym - pod zabudowę związaną z działalnością produkcyjno-gospodarczą lokalizację obiektów magazynowych, rzemiosła produkcyjnego, usług drobnej wytwórczości, działalności gospodarczej związanej z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców, inwestycji hotelowo-gastronomicznych oraz innych usług związanych z obsługa ruchu kołowego, a jako przeznaczenie uzupełniające możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej. Z treści operatu szacunkowego wynika, iż biegła określając wartości rynkową nieruchomości jako przedmiotu prawa własności - przed uchwaleniem nowego planu dokonała badania rynku nieruchomości w zakresie gruntów przeznaczone pod zabudowę produkcyjną, oraz w zakresie gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne. W zakresie analizy gruntów pod zabudowę produkcyjną rzeczoznawca wskazała, iż przeanalizowano rynek kupna-sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych, o przeznaczeniu w planie miejscowym jako tereny zabudowy produkcyjno-magazynowej. Okres analizy obejmuje lata 2017 - 2019, strony umów to osoby fizyczne i osoby prawne. Analiza wykazała: obrót nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i wykorzystaniu występuje na rynku lokalnym, odnotowane transakcje pozwalają na zastosowanie metody porównywania parami, wybrane do porównania obiekty spełniają kryteria rynku lokalnego, tj.: położenie, przeznaczenie, wykorzystanie, wyposażenie w infrastrukturę techniczną. Wagi cech rynkowych określono na podstawie analizy rynku i preferencji nabywców. Z uwagi na sytuację na analizowanym rynku nieruchomości do dalszej wyceny przyjęto ceny transakcyjne bez korekty z tytułu upływu czasu. W wyniku analizy biegła dokonała utworzenia bazy nieruchomości, z której wyodrębniono 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustaliła również cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag, wskazując, iż są to lokalizacja (waga 33%), otoczenie (waga 35%), dojazd (waga 32%). Do bezpośrednich porównań wybrano nieruchomości położone w:
1) K. (gmina wiejska) - data transakcji 10 sierpnia 2017 r., cena za 1 m2 - 67,23 zł;
2) K. (gmina wiejska) - data transakcji 22 listopada 2017 r., cena za 1 m2 - 66,60 zł;
3) B. (gmina wiejska) - data transakcji 4 stycznia 2019 r., cena za 1 m2 67,07 zł.
W wyniku szacowania, po skorygowaniu o sumę poprawek kwotowych i po wyliczeniu średniej arytmetycznej, ustalono cenę 1 m2 gruntu na 67,04 zł. Wartość nieruchomości (przed zaokrągleniem) to 1.679.553,12 zł. Natomiast dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne przed uchwaleniem nowego planu rzeczoznawca wskazała, iż przeanalizowano rynek kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych, o przeznaczeniu w planie miejscowym jako tereny układów komunikacyjnych. Okres analizy obejmuje lata 2017 - 2019, strony umów to osoby fizyczne i osoby prawne. Analiza wykazała: obrót nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i wykorzystaniu występuje na rynku lokalnym, odnotowane transakcje pozwalają na zastosowanie metody porównywania parami, wybrane do porównania obiekty spełniają kryteria rynku lokalnego tj. położenie, przeznaczenie, wykorzystanie, wyposażenie w infrastrukturę techniczną. Wagi cech rynkowych określono z rynku i na podstawie analizy rynku i preferencji nabywców. Z uwagi na sytuację na analizowanym rynku nieruchomości do dalszej wyceny przyjęto ceny transakcyjne bez korekty z tytułu upływu czasu. W wyniku analizy biegła dokonała utworzenia bazy nieruchomości. z której wyodrębniono 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustaliła również cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag, wskazując, iż są to otoczenie
(waga 40%), dojazd (waga 25%), powierzchnia działki (waga 35%). Do bezpośrednich porównań wybrano nieruchomości położone w P. przy:
1) [...] - data transakcji 18 stycznia 2019 r., cena za 1 m2 - 69,22 zł;
2) [...] - data transakcji 5 lutego 2019 r., cena za 1 m2 - 44,94 zł;
3) [...] - data transakcji 21 lutego 2019 r., cena za 1 m2 - 44,94 zł.
W wyniku szacowania, po skorygowaniu o sumę poprawek kwotowych i po wyliczeniu średniej arytmetycznej, ustalono cenę 1 m2 gruntu na 48,41 zł. Wartość tej części nieruchomości (przed zaokrągleniem) to 6.777,40 zł.
Natomiast określając wartości rynkową nieruchomości, jako przedmiotu prawa własności po uchwaleniu nowego planu rzeczoznawca dokonała badania rynku nieruchomości w zakresie gruntów przeznaczone pod zabudowę usługową oraz w zakresie gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne.
Okres analizy obejmuje lata 2017 - 2019, strony umów to osoby fizyczne i osoby prawne. Analiza wykazała: obrót nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i wykorzystaniu występuje na rynku lokalnym, odnotowane transakcje pozwalają na zastosowanie metody porównywania parami, wybrane do porównania obiekty spełniają kryteria rynku lokalnego, tj. położenie, przeznaczenie, wykorzystanie, wyposażenie w infrastrukturę techniczną, wagi cech rynkowych określono z regresji wielorakich (RW), przyjęto trend czasowy na poziomie 0%. W wyniku analizy biegła utworzyła bazę nieruchomości, z której wyodrębniono 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustaliła również cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag, wskazując, iż są to lokalizacja (waga 41 %), otoczenie (waga 21 %), dojazd (waga 31 %), powierzchnia działki (waga 7%). Do bezpośrednich porównań wybrano nieruchomości położone w:
1) S. (gmina miejska) - data transakcji 11 lipca 2018 r., cena za 1 m2 - 111,52 zł;
2) T. (obszar wiejski) - data transakcji 31 stycznia 2019 r., cena za 1 m2 - 72,00 zł;
3) T. (obszar miejsko-wiejski) - data transakcji 6 listopada 2017 r., cena za 1 m2 - 161,27 zł.
W wyniku szacowania, po skorygowaniu o sumę poprawek kwotowych i po wyliczeniu średniej arytmetycznej. ustalono cenę 1 m2 gruntu na 90,32 zł. Wartość nieruchomości (przed zaokrągleniem) to 2.260.077,36 zł.
Natomiast dla określenia wartości rynkowej nieruchomości - gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne po uchwaleniu nowego planu rzeczoznawca wskazała, iż przeanalizowano rynek kupna-sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych, o przeznaczeniu w planie miejscowym jako tereny układów komunikacyjnych. Okres analizy obejmuje lata 2017 - 2019, strony umów to osoby fizyczne i osoby prawne. Analiza wykazała: obrót nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i wykorzystaniu występuje na rynku lokalnym, odnotowane transakcje pozwalają na zastosowanie metody porównywania parami, wybrane do porównania obiekty spełniają kryteria rynku lokalnego, tj. położenie, przeznaczenie, wykorzystanie, wyposażenie w infrastrukturę techniczną. Wagi cech rynkowych określono z rynku i na podstawie analizy rynku i preferencji nabywców. Z uwagi na sytuację na analizowanym rynku nieruchomości do dalszej wyceny przyjęto ceny transakcyjne bez korekty z tytułu upływu czasu.
W wyniku analizy biegła dokonała utworzenia bazy nieruchomości, z której wyodrębniono 3 nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustaliła również cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag, wskazując, iż są to: otoczenie (waga 40%), dojazd (waga 25%), powierzchnia działki (waga 35%). Do bezpośrednich porównań wybrano nieruchomości położone w Piotrkowie Trybunalskim przy:
1 ) [...] - data transakcji stycznia 2019 r., cena za 1 m2 - 69,22 zł;
2) [...] - data transakcji 5 lutego 2019 r., cena za 1 m2 - 44,94 zł;
3) [...] - data transakcji 21 lutego 2019 r., cena za 1 m2 - 44,94 zł.
W wyniku szacowania, po skorygowaniu o sumę poprawek kwotowych i po wyliczeniu średniej arytmetycznej ustalono cenę 1 gruntu na 48,41 zł. Wartość tej części nieruchomości (przed zaokrągleniem) to 8.229,70 zł.
Końcowo rzeczoznawca wskazała, że wartość rynkowa nieruchomości w okresie obowiązywania starego planu miejscowego (po zaokrągleniu) wynosi 1.686.331,00 zł, natomiast wartość rynkowa nieruchomości w okresie obowiązywania aktualnego planu (po zaokrągleniu) wynosi 2.268.307,00 zł.
Celem dokonanej wyceny nieruchomości było wykazanie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Ze sporządzonego operatu wynika, że wartość ww. nieruchomości wzrosła z tego tytułu o 581.976,00 zł. Wartość ta przy 30% stawce daje opłatę planistyczną w wysokości 174.593,00 zł.
W ocenie Kolegium operat szacunkowy z 10 października 2022 r. zawiera wszystkie wynikające z przepisu § 56 rozporządzenia wymagane elementy, jest spójny, logiczny i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Oceniając operat Kolegium uwzględniło również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawione w piśmie z 10 października 2022 r., przy którym przekazano operat do organu pierwszej instancji.
Skargę na powyższą decyzję wnieśli C. M., D. M., A. D. i M. D., w jej treści zarzucając naruszenie:
- art. 7 k.p.a., poprzez zaniechanie dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienie sprawy bez względu na słuszny interes skarżących;
- art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niewykorzystanie dostępnych środków dowodowych, zaniechanie wyczerpującej oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, który był podstawą wydania decyzji przez organ pierwszej Instancji;
- art. 80 k.p.a., poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę zgromadzonego materiału dowodowego za sprawą uznania, iż decyzja została wydana w oparciu operat szacunkowy nie zawierający logicznych błędów i sprzeczności oraz spełniający wszelkie wymagania aby uznać go za dowód w niniejszej sprawie, a także poprzez brak weryfikacji i oceny przyjęcia stanowiska rzeczoznawcy przez organ za własne;
- art. 107 § 1 k.p.a., poprzez uzasadnienie decyzji w sposób niewyjaśniający w całości sprawy, pomimo podniesienia zastrzeżeń ze strony skarżących, a także powielenie stanowiska organu pierwszej Instancji bez uzasadnienia podniesionych w nim twierdzeń.
W konsekwencji wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji w związku z wydaniem ich w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r. która to uchwała została wydana z rażącym naruszeniem art. 15 ust. 2 pkt 12, w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i zasądzenie kosztów postępowania.
W ocenie skarżących wskazany m.p.z.p. jest rażąco wadliwy, co wynika z braku określenia stawek procentowych opłaty planistycznej dla wszystkich terenów objętych planem zagospodarowania przestrzennego, co stanowi naruszenie art 15 ust. 2 pkt 12 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p.
Ponadto skarżący podnieśli konkretne zarzuty wobec sporządzonego operatu w zakresie jego prawidłowości, spójności i logiczności, w operacie wskazano na zmiany przeznaczenia nieruchomości, które nie miały miejsca, nie doszło bowiem do rozszerzenia powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, skoro stary plan takiego ograniczenia nie wprowadzał. Do porównania przyjęto nieruchomości położone w zupełnie innych lokalizacjach, co powinno budzić wątpliwości organu co do prawidłowości operatu. Ponadto organy uchyliły się od przeprowadzenia pogłębionej analizy operatu.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, argumentując jak dotychczas.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:
Skarga jest niezasadna.
W pierwszej kolejności wyjaśnić trzeba, że niniejsza sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym zgodnie z art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 1634 – p.p.s.a.), stanowiącym, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w realiach rozpatrywanej sprawy. W tym trybie rozpoznanie sprawy następuje na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).
Przechodząc do kontroli legalności zaskarżonego postanowienia należy wyjaśnić, że stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.), w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.
Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 § 1 - p.p.s.a., który stanowi, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.
Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie decyzji (postanowienia) następuje, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).
Natomiast w myśl art. 151 p.p.s.a. w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.
W tak określonym zakresie kognicji sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów w stopniu powodującym jej uchylenie.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2023 r. poz. 977 - u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można ustalać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.).
Wysokość wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.
Stosownie do treści art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu m.in. do zasad określania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości, odsyła do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Przepisy te to przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. W myśl art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału I działu V.
Z ww. przepisów wynika, że rentę planistyczną pobiera się, gdy wartość nieruchomości wzrosła zarówno na skutek uchwalenia planu, jak i na skutek jego zmiany. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu w rejonie ulic: [...] w P., przyjęty uchwałą Nr LIII/659/18 Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r. został opublikowany w Dz. Urz. woj. [...] z dnia 27 kwietnia 2018 r. pod poz. 2448. Uchwała weszła w życie po upływie 14 dni od dnia jej ogłoszenia.
W uchwale ustalono stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Jak stanowi § 5 ust. 9 ww. uchwały, ustala się następującą wysokość jednorazowej opłaty określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości - renta planistyczna, która wynosi:
1) 30% dla terenów UC, UW, U, U/MN, MN/U,
2) dla pozostałych terenów wyznaczonych w planic nic stwierdza się wzrostu wartości nieruchomości.
Jak wynika z operatu szacunkowego i zaskarżonej decyzji, działka nr [...], obręb [...] przy ul. [...], o pow. 2,5193 ha, usytuowana jest w obszarze oznaczonym symbolem [...], tj. tereny zabudowy usługowej o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2 (przeznaczenie podstawowe) z dopuszczeniem lokalizacji usług i handlu o powierzchni sprzedaży poniżej 2.000 m2 oraz częściowo w terenie dróg publicznych - droga lokalna (jednostka 18KDL). Przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tereny przeznaczone były pod zabudowę związaną z działalnością produkcyjno-gospodarczą, lokalizację obiektów magazynowych, rzemiosła produkcyjnego, usług drobnej wytwórczości, działalności gospodarczej związanej z zaopatrzeniem i bytowaniem mieszkańców, inwestycji hotelowogastronomicznych oraz innych usług związanych z obsługą ruchu kołowego (jednostka 7P); przeznaczenie uzupełniające możliwość realizacji zabudowy mieszkaniowej. Nieruchomość położona była częściowo w terenie dróg publicznych - droga lokalna (jednostka 02KDL). W operacie szacunkowych dodatkowo biegła wskazała, że zgodnie z informacją od zlecającego obszar zajęty pod drogę publiczną 02KDL w starym planie wynosił ok. 140 m2, natomiast w planie obecnie obowiązującym obszar 18KDL wynosi ok. 170 m2. Do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego przyjęto powierzchnię 25.053 m2 , natomiast po uchwaleniu planu 25.023 m2 .
W sprawie nie jest sporne, że 12 czerwca 2019 r. skarżący zbyli prawo własności działki nr [...], obręb [...], przy ul. [...] w P. za cenę 5.867.262,93 zł. Podobnie jak to, że w celu ustalenia renty planistycznej na zlecenie organu pierwszej instancji został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. operat z dnia 11 sierpnia 2022 r., który po uwzględnieniu uwag wniesionych przez strony (pismo z 16 września 2022 r.) został zastąpiony kolejnym operatem z 10 października 2022r. i który ostatecznie stanowił podstawę do ustalenia opłaty. Z opracowanego operatu szacunkowego wynika, że wzrost wartości działki nr [...] obręb [...] w P., wynosi 581.976,00 zł, tym samym wysokość renty planistycznej została określona na 174.593,00 zł.
Do wyceny nieruchomości zarówno według poprzednio obowiązującego, jak aktualnie obowiązującego planu, rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania przedstawiony został w pkt V operatu na str. 20. W punkcie tym szczegółowo przedstawiono również etapy składające się na procedurę szacowania nieruchomości wybraną przez rzeczoznawcę metodą, a w kolejnym punktach przedstawiono analizę rynku i założenia przyjęte do wyceny.
W ocenie sądu nie budzi wątpliwości, że doszło do spełnienia przesłanek wskazanych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. W stosunku do nieruchomości skarżących doszło do uchwalenia planu miejscowego, co spowodowało wzrost wartości nieruchomości, a skarżący przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie tego planu dokonali zbycia nieruchomości i wreszcie, opłata planistyczna nie przekracza ustawowych 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W skardze zakwestionowano operat szacunkowy, będący podstawą wyliczenia wysokości opłaty planistycznej.
Wyjaśnić zatem wypada, że wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), przy czym operat musi być sporządzony zgodnie z wymaganiami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555).
W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06; z 13 marca 2008 r., I OSK 374/07; z 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15). Podkreśla się również, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r. II OSK 1448/16). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
W sprawie został przygotowany przez rzeczoznawcę operat, który podlegał analizie formalnej zarówno przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji. Organy uznały, że dokument jest zgodny z prawem a jest dodatkowo spójny, logiczny i przekonujący, a taki pogląd sąd podziela. Jednocześnie sąd wskazuje, że ani sąd ani organy administracji nie są władne oceniać wartości merytorycznych operatu dotyczących metody wyceny, doboru działek, czy też ustalenia wskaźników wyceny. W ocenie sądu, operat szacunkowy, stanowiący w niniejszej sprawie podstawę ustalenia opłaty planistycznej nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia odnośnie do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego.
W kontekście tych zarzutów zaakcentować należy, że wybór transakcji przyjętych do porównania i dat ich zawarcia leży w gestii autora operatu. Jednocześnie zaakcentować należy, że dla zakwestionowania doboru nieruchomości podobnych niezbędne jest wykazanie oczywistych błędów i sprzeczności przyjętych przez biegłego założeń z zasadami wynikającymi z wiedzy fachowej. Zastrzeżenia co do sposobu wyceny powinny mieć ugruntowanie w wiedzy fachowej, a nie stanowić luźnych przypuszczeń.
Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Zarówno organ prowadzący postępowanie, jak i sąd kontrolujący decyzję tego organu, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ w przeciwieństwie do biegłego nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. Nie wyklucza to jednak oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena taka jest konieczna i polega ona na zbadaniu, czy operat został sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera oczywistych wad czy niejasności, pomyłek, braków, które powinny być poprawione, sprostowane lub uzupełnione, tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Na gruncie przepisów u.g.n. pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Obowiązująca w tym zakresie regulacja prawna, a ponadto wiążące rzeczoznawcę standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na niego obowiązek, aby przy dokonywaniu wyceny nieruchomości wykorzystał zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również dołożył należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). Zatem to rzeczoznawca decyduje, o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości. Ponadto tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (zob. np. wyroki NSA: z 14 marca 2007 r., I OSK 322/06; z 7 grudnia 2012 r., I OSK 1434/11; z 28 kwietnia 2020 r., I OSK 557/19). Eksponując wątek formalny kontroli operatu szacunkowego nie można jednocześnie pomijać, że kontrola ta polega również na ocenie, czy operat jest logiczny i spójny. Chodzi tutaj o weryfikację, czy dokonany przez rzeczoznawcę wybór podejścia, metody i techniki szacowania, a także dobór nieruchomości podobnych nie został dokonany w sposób całkowicie dowolny.
Ustalenie przez biegłego wartości przedmiotowych nieruchomości zgodnie z ich przeznaczeniem przed zmianą planu miejscowego oraz po jego zmianie, dokonane zostało przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami. Z § 4 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Metoda porównania parami polega natomiast na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Definicję nieruchomości podobnej zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., który stanowi, że jest to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Chodzi tu o czynniki cenotwórcze, które winny być możliwie najbardziej zbliżone do siebie. Istotą podejścia porównawczego jest zatem istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Jakkolwiek zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, podkreślić trzeba, że podobieństwo nieruchomości nie jest jednak równoznaczne z ich identycznością.
Zdaniem sądu, katalog nieruchomości podobnych uwzględnionych przez biegłego w ramach dokonywanej wyceny, nie budzi zastrzeżeń dających podstawy do zakwestionowania prawidłowości operatu w tym zakresie. Zarówno transakcje uwzględnione podczas wyceny działki zbytej przez skarżących według ich przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego, jak i podczas wyceny tych nieruchomości według nowego przeznaczenia, dotyczyły nieruchomości spełniających kryteria nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dokonując wyceny nieruchomości według przeznaczenia sprzed zmiany planu biegła utworzyła bazę nieruchomości, z której wyodrębniono trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny. Ustaliła cechy przyjęte do porównań i wielkości przypisanych im wag. Na tej podstawie wyliczono wartość tej części przedmiotowej nieruchomości. Także dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne przed uchwaleniem nowego planu rzeczoznawca przeanalizowała rynek kupna sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych, o przeznaczeniu w planie miejscowym jako tereny układów komunikacyjnych. W wyniku analizy biegła utworzyła bazę nieruchomości, z której wyodrębniono trzy nieruchomości najbardziej podobne pod względem atrybutów do przedmiotu wyceny i wyliczono wartość tej części nieruchomości. Podobnie biegła postąpiła określając wartości rynkową nieruchomości po uchwaleniu nowego planu dokonując badania rynku nieruchomości w zakresie gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową oraz w zakresie gruntów przeznaczonych pod układy komunikacyjne, następnie wyliczając odpowiednie wartości poszczególnych części nieruchomości. Takie działanie w ocenie sądu jest prawidłowe (zob. wyrok NSA z 16 maja 2023 r., II OSK 1718/20). Skutkiem dokonanej wyceny nieruchomości było stwierdzenie, że nastąpił wzrost jej wartości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a w konsekwencji ustalenie renty planistycznej przy zastosowaniu 30% stawki procentowej przewidzianej w uchwale.
Sąd podziela stanowisko organów, że sporządzony przez biegłą operat szacunkowy nie zawiera nieścisłości, ani też błędów metodologicznych bądź rachunkowych. Biegła wyjaśniła zastosowaną metodologię, a także dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, a przez to brak jest podstaw, by kwestionować ich poprawność. W niniejszej sprawie brak jest jakichkolwiek podstaw by zarzucić biegłej, że ilość transakcji przez nią uwzględnionych jest niewystarczająca, a przez to niemiarodajna.
W ocenie sądu, nie ma takęz podstaw do zasadnego formułowania zarzutów, że rzeczoznawca majątkowy opracował operat sprzecznie z określoną prawem metodologią wyceny wartości nieruchomości, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W konsekwencji brak jest również podstaw do zarzucenia organom dokonania wadliwej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego (naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1 k.p.a.). Skoro operat szacunkowy był poprawny formalnie i merytorycznie, stanowił wartościowy materiał dowodowy, który organy zasadnie przyjęły za źródło kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Organy dokonały przy tym analizy tego dowodu, czemu dały wyraz w uzasadnieniach podjętych decyzji, co świadczy dodatkowo o zachowaniu wymogów określonych w art. 107 § 3 k.p.a.
Stanowisko organu odwoławczego w ocenie sądu należało uznać za prawidłowe, a organ ten nie miał podstaw do tego, aby sporządzonemu operatowi odmówić wiarygodności. Powyższą, pozytywną ocenę operatu przede wszystkim uzasadnia to, że jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, odpowiada przepisom prawa, a przy tym został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. W ocenie sądu biegła dokonała prawidłowego i wyczerpującego opisu przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawiła staranną analizę i charakterystykę rynku lokalnego. Ponadto wyczerpująco i logicznie uzasadniła wybór podejścia porównawczego przy zastosowaniu metody porównywania parami. Mając powyższe na uwadze, sąd uznał, że dokonana przez biegłą wycena nie budzi zastrzeżeń, zaś przeprowadzona przez organy, ocena dowodowa operatu nie nosi znamion dowolności. Nie można pominąć okoliczności, że operat stanowiący podstawę do naliczenia renty planistycznej uwzględnia wszelkie uwagi zawarte w opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości im. [...] w Ł. z 10 czerwca 2022 r. o prawidłowości wcześniej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu. Biegła w nowo sporządzonym operacie uwzględniła wszelkie uwagi zawarte ww. opinii, mające wpływ na prawidlowosć operatu, wymienione we wnioskach końcowych (str. 23 opearatu). Podkreślić także wypada, że zgodnie w opinią w wielu miejscch operat był sporządony prawidłowo, a stwierdone nieprawidłowowości, majace wpływ na oceną prawidlowości operatu zostały wyeliminowane. Biegła odpowiedziała także na uwagi skarżących w piśmie z 10 października 2022 r. , odnosząc się do nich w spobób merytoryczny.
Podsumowując, w opinii sądu sporządzony operat dawał podstawę do wydania decyzji zobowiązującej skarżącą do uiszczenia jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości działek na skutek zmiany m.p.z.p., skoro ich zbycie nastąpiło, w czasie nie przekraczającym 5 lat od uchwalenia planu. Zdaniem sądu organy administracyjne dokonały właściwej oceny operatu i zasadnie przyjęły go za podstawę swoich ustaleń. Wobec tego niezasadne są zarzuty naruszenia przepisów prawa procesowego. W świetle powyższych ustaleń nie mogą się także ostać zarzuty odnoszące się do naruszenia prawa materialnego, w tym art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem zmiana planu zagospodarowania przestrzennego skutkowała wzrostem wartości nieruchomości, co uzasadniało naliczenie opłaty oraz art. 37 ust. 1 u.p.z.p., skoro brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości i rzetelności operatu szacunkowego. Tym samym mógł on stanowić wiarygodny dowód w sprawie ustalenia wysokości opłaty planistycznej. Ocena sądu dokonana w tym zakresie nie wskazuje na jakiekolwiek uchybienia zawartym tam normom.
Dodać należy, że skarżący mogli wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a podmiot ten dokonałby oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wyliczenia renty planistycznej. W realiach niniejszej sprawy żądnie takiej czynności od organu, po dokonaniu już oceny przez organizację zawodową poprzedniego operatu, przy jednoczesnym stwierdzeniu, że obecnie operat uwzględnia uwagi Komisji Arbitrażowej zawarte w sporządzonej opinii wydaje się zbyt daleko idące.
Reasumując sporządzony w sprawie operat spełnia kryteria wymagane przepisu § 56 rozporządzenia, jest spójny, logiczny i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości. Kolegium oceniając operat uwzględniło stanowisko Komisji Arbitrażowej zawarte ww. opinii, jak również wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego przedstawione w piśmie z dnia 10 października 2022 r., odnoszące się do wątpliwości skarżących.
Bezpodstawny jest zarzut, że opłata planistyczna nie przysługuje w związku ze sprzedażą nieruchomości, gdyż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie doszło do zmiany przeznaczenia nieruchomości, a jedynie do jej kontynuacji. W niniejszej sprawie bez wątpienia doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego oraz zbyto nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego został wykazany we wspomnianym operacie szacunkowym. Zarzuty odnoszące się do prawidłowości uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic: [...] w P., przyjętego uchwałą Nr LIII/659/18 Rady Miasta Piotrkowa Trybunalskiego z dnia 28 marca 2018 r. wykraczają poza zakres postępowania objętego niniejszą skargą.
Z tych powodów sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.
ABO
[pic]