II SA/Łd 661/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi R.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi, która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy Pabianice o ustaleniu opłaty planistycznej w wysokości 46.655,55 zł. Opłata ta została naliczona z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącego na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która zmieniła przeznaczenie terenu z użytków zielonych i zalesienia na tereny przemysłowe i usługowe. Skarżący podnosił, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a cena z umowy przedwstępnej z 2019 roku powinna być podstawą wyliczeń, a także kwestionował prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę. Sąd uznał, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami, a wzrost wartości nieruchomości jest bezsporny. Podkreślono, że opłata planistyczna jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a nie ceny umownej, która może być dowolnie kształtowana przez strony. Sąd stwierdził, że zmiana planu zagospodarowania przestrzennego niewątpliwie spowodowała wzrost wartości nieruchomości, a sprzedaż nastąpiła w terminie pozwalającym na naliczenie opłaty, co uzasadniało decyzję organów administracji.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalanie opłaty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego, a także zasady oceny operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym.
Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany przeznaczenia nieruchomości i naliczenia opłaty planistycznej zgodnie z przepisami u.p.z.p. i u.g.n.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wzrost wartości nieruchomości, na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uzasadnia nałożenie opłaty planistycznej, gdy cena sprzedaży wynika z umowy przedwstępnej zawartej przed zmianą planu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego uzasadnia nałożenie opłaty planistycznej, niezależnie od ceny wynikającej z umowy przedwstępnej, ponieważ opłata jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a nie ceny umownej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że opłata planistyczna jest ściśle związana ze wzrostem wartości rynkowej nieruchomości spowodowanym zmianą planu miejscowego. Cena umowna, nawet z umowy przedwstępnej, jest swobodnie kształtowana przez strony i nie odzwierciedla rzeczywistego wzrostu wartości rynkowej wynikającego ze zmiany przeznaczenia terenu.
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej jest prawidłowy, jeśli skarżący kwestionuje dobór nieruchomości do porównania i daty transakcji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, operat szacunkowy jest prawidłowy, jeśli spełnia wymogi formalne i prawne, a zarzuty dotyczące doboru nieruchomości do porównania lub dat transakcji nie podważają jego merytorycznej wartości w sposób oczywisty lub nie zostały wykazane w postępowaniu.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że operat szacunkowy nie wykazał błędów logicznych ani matematycznych, był spójny i kompletny. Zarzuty skarżącego dotyczące doboru nieruchomości do porównania i dat transakcji zostały uznane za niezasadne, ponieważ ustalenie wartości nieruchomości następuje na dzień sprzedaży, a dobór nieruchomości do porównania był zgodny z przepisami i celem wyceny.
Przepisy (27)
Główne
u.p.z.p. art. 36 § ust. 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 37 § ust. 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 37 § ust. 3
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 37 § ust. 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Uchwała Rady Gminy P. z dnia 25 maja 2020 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 25 § ust. 1
Pomocnicze
u.g.n. art. 150 § ust. 5
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 153
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 156 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 157 § ust. 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 76 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 9
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 11
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 10 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.c. art. 353[1]
Kodeks cywilny
p.p.s.a. art. 1 § § 1 i 2
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 3 § § 1
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 134 § § 1
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 135
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 151
Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 56 § ust. 1
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § ust. 4
Argumenty
Skuteczne argumenty
Wzrost wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego jest bezsporny. • Operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami prawa. • Opłata planistyczna jest ustalana na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, a nie ceny umownej. • Sprzedaż nieruchomości nastąpiła w terminie pozwalającym na naliczenie opłaty planistycznej.
Odrzucone argumenty
Nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu. • Cena z umowy przedwstępnej powinna być podstawą wyliczenia opłaty. • Operat szacunkowy jest wadliwy z powodu niewłaściwego doboru nieruchomości do porównania i dat transakcji. • Naruszenie przepisów k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i nienależyte uzasadnienie decyzji.
Godne uwagi sformułowania
wartość nieruchomości określa się na dzień jej sprzedaży • cena umowna, o której swobodnie decydują strony tej umowy, uzyskana w wyniku sprzedaży, nie stanowi punktu odniesienia dla wyliczenia wzrostu wartości działki • operat szacunkowy jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych
Skład orzekający
Robert Adamczewski
przewodniczący
Michał Zbrojewski
sędzia
Tomasz Porczyński
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalanie opłaty planistycznej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego, a także zasady oceny operatu szacunkowego w postępowaniu administracyjnym."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany przeznaczenia nieruchomości i naliczenia opłaty planistycznej zgodnie z przepisami u.p.z.p. i u.g.n.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego zagadnienia opłat planistycznych, które ma bezpośrednie przełożenie na rynek nieruchomości i inwestycje. Choć nie zawiera nietypowych faktów, stanowi przykład rutynowej interpretacji przepisów przez sąd.
“Opłata planistyczna: Czy cena z umowy przedwstępnej chroni przed dodatkowymi kosztami?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.