I SA/Wa 2714/21

I SA/Wa 2714/21 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2022-07-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-11-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Dorota Kozub-Marciniak /sprawozdawca/
Iwona Ścieszka
Małgorzata Boniecka-Płaczkowska /przewodniczący/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 719/23 - Wyrok NSA z 2024-08-29
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 143, 144, 145, 146
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka- Płaczkowska Asesor WSA Iwona Ścieszka Asesor WSA Dorota Kozub-Marciniak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 6 lipca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi W. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
W. U. (dalej, jako: skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Płocku z dnia 6 września 2021 r. nr KO-731/4104/18/21 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.
Stan sprawy przedstawia się następująco.
Decyzją z dnia 21 maja 2021 r. Naczelnik Wydziału Nieruchomości i Gospodarki Komunalnej - działając z upoważnienia Wójta Gminy S. - obciążył W. U. opłatą adiacencką w wysokości 1 551 zł, naliczoną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 2043 m2 położonej w S. przy ul. [...] oraz opłatą adiacencką w wysokości 1 484 zł, naliczoną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 1955 m2 położonej w S. przy ul. [...] - wskutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej w postaci drogi.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że realizując zadania własne gminy, gmina S. wykonała inwestycję polegającą na budowie drogi gminnej, stwarzając w ten sposób w dniu 21 grudnia 2017 r. (pismo nr PINB.7710.708.217 - decyzja nr 78/2017 Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. o udzieleniu Gminie S. pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej budowę ulicy [...],[...] i [...] wraz z infrastrukturą w miejscowości S. gm. S.) warunki do korzystania z wybudowanej drogi dla nieruchomości położonych w S. przy ul. [...] oznaczonych jako działki nr [...] o pow. 2043 m2 i nr [...] o pow. 1955 m2 stanowiących w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi własność skarżącego.
Organ powołał art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, dalej, jako: ugn) i wskazał, że pismem z dnia 22 września 2020 r. właściciel został zawiadomiony o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie oraz o terminie oględzin nieruchomości przez powołanego w sprawie upoważnionego rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca dokonał oględzin nieruchomości w dniu 15 października 2020 r., a następnie w dniu [...] grudnia 2020 r. sporządził operaty szacunkowe. Organ I instancji wyjaśnił, że wysokość opłaty ustalono w oparciu o te właśnie operaty, które - w ocenie organu - zostały sporządzone zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z operatów wynika, iż wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi oszacowano na kwotę 145 033,00 zł, natomiast po wybudowaniu drogi 160 539,00 zł. Wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi wynosiła 143 028,00 zł, a po wybudowaniu drogi 157 866,00 zł. Wybudowanie drogi spowodowało więc wzrost wartości nieruchomości nr [...] o kwotę 15 506 zł, zaś działki nr [...] o kwotę 14 838 zł. Stosownie do uchwały Rady Gminy S. z dnia 6 listopada 2015 r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej: sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i budowy drogi, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową drogi stawka opłaty adiacenckiej wynosi 10%. Organ ustalił więc opłatę na poziomie 1 551 zł dla działki nr [...] oraz 1 484 zł dla działki nr [...].
Od powyższej decyzji skarżący wniósł odwołanie.
Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Płocku utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Kolegium przytoczyło treść art. 143 ust. 1 i 2, art. 145 ust. 2 i art. 146 ust. 1, 1a i ust. 2 ugn i wskazało, że w świetle przytoczonych regulacji, ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem drogi, jest dopuszczalne, jeżeli zostały łącznie spełnione następujące przesłanki:
została wybudowana droga z udziałem środków publicznych i zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi;
wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpi w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi;
w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;
nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania drogi, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego.
W ocenie Kolegium materiał dowodowy niniejszej sprawy jednoznacznie wskazuje, że zostały spełnione wszystkie przesłanki do ustalenia skarżącemu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będących jego własnością położonych w S. przy ul. [...] oznaczonych jako działki nr [...] i [...] spowodowanych wybudowaniem drogi.
W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że gmina S. była inwestorem przedsięwzięcia polegającego na wybudowaniu drogi, tj. ulicy [...] w S.. Zatem z udziałem środków publicznych została wybudowana droga (jezdnia o nawierzchni asfaltowej z obustronnymi chodnikami z kostki betonowej), przy której położone są nieruchomości skarżącego, przez co zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi, czego wymaga art. 145 ust. 1 ugn. Budowa została zakończona i decyzją Nr 78/2017 (PINB.7710.708.2017) z dnia 26 października 2017 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. udzielił inwestorowi: Gminie S. pozwolenia na użytkowanie inwestycji obejmującej budowę ulicy [...],[...] i [...] wraz z infrastrukturą. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 21 grudnia 2017 r., co wynika z adnotacji na stronie drugiej decyzji. PINB w P. potwierdził więc tym samym możliwość przystąpienia do użytkowania wybudowanej drogi. W świetle powyższych okoliczności uznać należy, że dnia 21 grudnia 2017 r. gmina zgodnie z prawem stworzyła warunki do użytkowania drogi.
Dotrzymany również został określony w art. 145 ust. 2 ugn 3-letni termin. Z akt wynika, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr [...] i [...] na skutek stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi wszczęte zostało w dniu 22 września 2020 r. - a więc przed upływem 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z drogi.
Nie budzi także wątpliwości, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi obowiązywała Uchwała Rady Gminy S. z dnia 6 listopada 2015 r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej: sieci wodociągowej, kanalizacyjnej i budowy drogi, której § 3 stanowi, iż: "Ustala się stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowana budową drogi w wysokości 10% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem drogi a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu".
Zdaniem Kolegium materiał dowodowy sprawy potwierdza, że w niniejszej sprawie ziściła się również czwarta z wymienionych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej, w postaci wykazania wzrostu wartości nieruchomości wskutek wybudowania drogi - w drodze operatu szacunkowego. Określenie wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej obligatoryjnie winno nastąpić w drodze opinii uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego - opinia ta jest więc najistotniejszym dowodem na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty w niniejszym przypadku wyliczono na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych w dniu [...] grudnia 2020 r. przez rzeczoznawcę majątkowego R. P. (uprawnienia nr [...]). Z operatów wynika, iż wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi wyniosła 145 033,00 zł, zaś po wybudowaniu drogi 160 539,00 zł. Wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi wynosiła 143 028,00 zł, a po wybudowaniu drogi 157 866,00 zł. Opinia ta potwierdza zatem, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek wybudowania drogi: działki nr [...] o kwotę 15 506 zł, zaś działki nr [...] o kwotę 14 838 zł.
Do określenia wartości rynkowej nieruchomości biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości. Ustalił, że rynek nieruchomości o funkcji mieszkaniowej położonych na terenach wiejskich w pobliżu P. jest rozwinięty, a cena i wartość tego typu nieruchomości uzależniona jest od lokalizacji, dostępności, odległości od tras komunikacyjnych, stanu zagospodarowania. Biegły do wyceny zastosował podejście porównawcze, wykorzystując metodę porównywania parami. Rzeczoznawca zaobserwował, że na cenę transakcyjną nieruchomości największy wpływ ma stopień uzbrojenia (50%), lokalizacja szczegółowa (25%), wielkość powierzchni (10%), dostępność komunikacyjna (10%), kształt działki (5%). Spośród analizowanych w okresie dwóch lat (2016-2017) 20 transakcji nieruchomościami podobnych do wycenianej z terenu S. i innych miejscowości z gminy S. (B. P., C., S.), biegły przyjął do porównania trzy nieruchomości, których cechy uznał za najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej - czyli nieruchomości z miejscowości S., przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, o powierzchni 812 m2, 944 m2 i 1009 m2, których ceny sprzedaży wyniosły 65,27zł/m2, 86,86zł/m2 i 79,29zł/m2. Następnie biegły porównał nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami porównawczymi, stosując odpowiednie poprawki korygujące, uwzględniające różnice cech poszczególnych nieruchomości. Wyliczona tą metodą szacunkowa średnia wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] o pow. 1955m2 przed wybudowaniem drogi wyniosła 73,16 zł, zaś po wybudowaniu drogi 80,75zł. Oznacza to, że wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi wyniosła 143 028 zł, a po wybudowaniu 157 866 zł. Natomiast szacunkowa średnia wartość 1 m2 gruntu działki nr [...] o pow. 2043 m2 przed wybudowaniem drogi wyniosła 70,99 zł, zaś po wybudowaniu drogi 78,58 zł - czyli wartość działki nr [...] przed wybudowaniem drogi wyniosła 145 033 zł, a po wybudowaniu drogi 160 539 zł. Różnica wartości działki nr [...] przed i po wybudowaniu drogi wyniosła 14 838 zł, a więc wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 1 484 zł (14 838 zł X 10% stawka opłaty adiacenckiej ustalona uchwalą Rady Gminy S. z dnia 6 listopada 2015r. Nr [...]), natomiast różnica wartości działki nr [...] przed i po wybudowaniu drogi wyniosła 15 506 zł, a więc wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 1551 zł (15 506 zł x 10% stawka opłaty adiacenckiej ustalona uchwałą ww. Rady Gminy S.).
Organ podkreślił, że w trakcie prowadzonego postępowania - mając na uwadze sformułowane przez skarżącego zarzuty wobec operatów - zwrócił się do organu I instancji o uzyskanie od biegłego wyjaśnień w tym zakresie. W piśmie z dnia 10 sierpnia 2021 r. biegły przedstawił swoje wyjaśnienia.
Kolegium po analizie operatów sporządzonych przez biegłego stwierdziło, iż nie można zarzucić biegłemu braku należytej staranności i rzetelności w ich sporządzeniu. Sporządzone w sprawie operaty są spójne i logiczne, zawierają wymagane prawem elementy, tj. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 rozporządzenia). Operaty uwzględniają wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie gminy podmiejskiej (stopień uzbrojenia, lokalizacja szczegółowa, wielkość powierzchni, dostępność komunikacyjna, kształt działki), wyjaśnia założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny oraz ukazuje wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Zawiera także wystarczająco dokładny opis nieruchomości podobnych, przyjętych do analizy i wyceny. Wybrane do porównania nieruchomości spełniają warunek podobieństwa. Są to nieruchomości położone w S., a więc w tej samej miejscowości, przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową, znana jest ich powierzchnia, uzbrojenie, w tym dostęp do drogi. Te właśnie cechy nieruchomości zdaniem rzeczoznawcy mają znacznie dla ustalenia jej wartości. Ze względu na różnice powierzchni działek przyjętych do porównań, biegły zastosował poprawki kwotowe uwzględniając cechę wielkości nieruchomości.
Kolegium wskazało, iż zarzuty kwestionujące dokonaną przez biegłego wycenę zawarte w odwołaniu są bardzo ogólnikowe i nie poparte zostały żadnymi danymi. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt II OSK 746/17 z dnia 12 grudnia 2017 r. stwierdził tymczasem, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 ugn. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i1a ugn. Jeżeli skarżący miał zastrzeżenia, co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatów szacunkowych, to miał prawo skorzystać z możliwości ich oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 ugn nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 r. I OSK 1459/12). W przedmiotowej sprawie skarżący nie skorzystał z takiej możliwości, nie przedłożył też dowodu w postaci kontroperatów, z których wynikałaby inna wartość wycenianych nieruchomości. O ile bowiem w toku postępowania administracyjnego strona nie zgadza się z opinią biegłego, może skorzystać z możliwości zlecenia kontroperatu we własnym zakresie i przedłożenia jego, jako dowodu w sprawie (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 lutego 2007r., IV SA/Wa 2383/06).
Z tym rozstrzygnięciem skarżący nie zgodził się i wywiódł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji.
Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:
art. 7 K.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w tym wyjaśnienia zgłoszonego przez rzeczoznawcę spostrzeżenia, że fakt zalesienia istotnej części działki (która ma być przeznaczona na cele mieszkaniowe) nie ma wpływu na jej wartość rynkową oraz zbadania, czy rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o podobnym charakterze (tj. również w znacznej części zalesione);
art. 8 § 1 K.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, w szczególności z uwagi na okoliczności przywołane w uzasadnieniu niniejszej decyzji;
art. 11 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przesłanek stojących za wydaniem decyzji;
art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego;
art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej oraz wyjaśnienia podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.
W uzasadnieniu skargi przedstawiono stosowną argumentację na poparcie stawianych zarzutów.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należy wskazać, iż opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, zwiększających jednocześnie wartość samej nieruchomości. Zgodnie z art. 144 ust. 1 ugn, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.
Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ugn). I dalej - wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 1 ugn).
Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ugn. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 ugn).
Zgodnie natomiast z art. 146 ust. 1 ugn ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a ugn).
Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy), określająca wartość nieruchomości, ma podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Operat szacunkowy powinien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej, jako: rozporządzenie), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i ustaleniu współczynników korygujących.
Operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 K.p.a.) jak każdy dowód, podlega ocenie organu administracji z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 K.p.a. i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Jednocześnie jednak ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy, a przede wszystkim wykazania, że w konkretnym stanie faktycznym spełnione zostały przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej.
W tej sprawie, rzeczoznawca sporządzający operaty szacunkowe przede wszystkim uwzględnił, że nieruchomości skarżącego (nr [...] oraz nr [...]) leżą na obszarze objętym uchwałą Nr [...] Rady Gminy S. z dnia 18 czerwca 1998 r w sprawie miejscowego planem zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomości położone są na terenie oznaczonym symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej. Do wyceny wartości nieruchomości skarżącego przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej (drogi) rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze z użyciem metody porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust.1 ugn, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
Przyjęta w tej sprawie przez rzeczoznawcę R. P. metoda porównywania parami polegała na znalezieniu odpowiadających sobie par nieruchomości tzn. znalezieniu sprzedanej nieruchomości możliwie jak najbardziej podobnej do nieruchomości wycenianej.
Rzeczoznawca wskazał takie nieruchomości, podając, że rynek nieruchomości o funkcji mieszkaniowej położonych na terenach wiejskich w pobliżu P. jest rozwinięty, a cena i wartość tego typu nieruchomości uzależniona jest od lokalizacji, dostępności, odległości od tras komunikacyjnych, stanu zagospodarowania. Na podstawie analizy cen transakcyjnych i preferencji nabywców nieruchomości, z grupy reprezentatywnych nieruchomości, rzeczoznawca określił atrybuty nieruchomości i ich wagę (lokalizacja szczegółowa, wielkość powierzchni, dostępność komunikacyjna, kształt działki, stopień uzbrojenia), a następnie określił kwotowy zakres poprawek. Rzeczoznawca dokonał porównania nieruchomości wycenianej przed wybudowaniem kanalizacji z nieruchomościami podobnymi, a następnie dokonał takiego porównania w odniesieniu do nieruchomości wycenianej po wybudowaniu kanalizacji.
W wyniku poczynionych analiz rzeczoznawca ustalił, że wzrost wartości działki nr [...] po wybudowaniu drogi wynosi 15 506,00 zł. Natomiast wzrost wartości działki nr [...] po wybudowaniu drogi wynosi 14 838,00 zł.
W ocenie Sądu, rzeczoznawca w sposób prawidłowy poddał analizie lokalny rynek nieruchomości i prawidłowo scharakteryzował nieruchomości podobne. Wskazał jakie cechy rynkowe mają wpływ na wartość nieruchomości i poszczególnym cechom przypisał odpowiednie zakresy współczynników korygujących. W ocenie Sądu, nie można oczekiwać od organu weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 maja 2021 r. sygn. akt I SA/Wa 1467/20). Z tego też względu przyjąć należało, że organ rozpoznający sprawę prawidłowo ocenił wartość dowodową przedłożonych operatów szacunkowych, które są podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Organ nie powinien zatem wkraczać w samą zawartość merytoryczną operatu, a więc w tę jego część, do sporządzenia której potrzebne są wiadomości specjalne. Sama ustawa o gospodarce nieruchomościami w tym zakresie wskazuje, że potrzebne są wiadomości specjalne, których, co oczywiste, organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która takie wiadomości posiada (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1686/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 18 sierpnia 2010 r., sygn. akt II SA/Gd 517/09). Zdaniem Sądu, nie podlega więc ocenie organu, zagadnienie prawidłowości operatów w ich merytorycznym zakresie, a więc odnośnie do koniecznej ilości przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości, określenie podobieństwa nieruchomości czy sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Skarżący, formułując zarzuty skargi, zdaje się nie zauważać, że dokonywanie ocen w powyższym zakresie przez organ, pozbawione byłoby merytorycznej podstawy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 18 lutego 2016 r., sygn. akt I SA/Rz 1223/15). Dlatego też zarzuty skargi sprowadzające się do żądania zbadania przez organ powyższych kwestii, są nieuzasadnione.
Ponadto podkreślić należy – także w kontekście zarzutów skargi, że nieruchomość podobna to nie nieruchomość identyczna, a porównywalna do nieruchomości wycenianej. Nie ulega wątpliwości, że aby mówić o nieruchomościach podobnych konieczne jest ustalenie szeregu ich cech, które obiektywnie rzecz ujmując, są w pewnym stopniu tożsame z nieruchomością wycenianą. Jest przy tym oczywiste, że w niektórych sytuacjach, ze względu na specyfikę wycenianej nieruchomości, nie wszystkie te cechy muszą być uwzględniane. Ważne jest jednak aby zachowane było "podobieństwo" nieruchomości, a występujące różnice powinny być poddane korekcie w trakcie wywodu biegłego.
Odnosząc się z kolei do zarzutu skargi, który jest tożsamy z zarzutem zaprezentowanym w odwołaniu od decyzji organu I instancji, a związanym z częściowym zalesieniem działek to należy wskazać, że w piśmie z dnia 10 sierpnia 2021 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że "klasa bonitacyjna gruntu nie ma wpływu na wartość działek, które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone są jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Klasa bonitacyjna gruntu ma wpływ na wartość w przypadku gruntów rolnych. W chwili obecnej działki nr [...] i [...] są faktycznie częściowo zalesione, ale nie wyklucza to ich potencjalnych możliwości jako teren budowlany i tak została oszacowana jej wartość rynkowa. Częściowe zalesienie przedmiotowej nieruchomości nie ma wpływa na obniżenie jej wartości rynkowej, ponieważ w całości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest jako tereny zabudowy mieszkaniowej.".
Sąd oceniając operaty szacunkowe z dnia [...] grudnia 2020 r., w świetle powyższych rozważań uznał, że nie są one dotknięte wadą, która może wpłynąć na wynik wyceny.
Reasumując, Sądu uznał, że operaty szacunkowe stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzone zostały zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami powołanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w zgodzie z obowiązującymi przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.
Z tych wszystkich względów zaskarżoną decyzję, jak i decyzję organu I instancji należało uznać za odpowiadające prawu.
Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329), orzekł jak w sentencji wyroku.