II SA/Łd 536/21
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSpółka A Sp. z o.o. Spółka Jawna zaskarżyła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Z. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków handlowo-usługowych. Głównym zarzutem organów było niespełnienie zasady "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Organy uznały, że planowana zabudowa nie kontynuuje ani nie uzupełnia istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, a także szkoły, która jest jedynym obiektem usługowym w okolicy. Dodatkowo, organy zakwestionowały sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, uznając, że front działki przylegający do drogi ma szerokość 25 m, co skutkuje promieniem analizy 75 m. Spółka zarzuciła błąd w wyznaczeniu frontu działki (powinien wynosić 90 m) oraz nieuzasadnione ograniczenie obszaru analizy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo oceniły brak spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa. Sąd podkreślił, że planowana zabudowa handlowo-usługowa o dużych gabarytach (szerokość elewacji 95 m, wysokość 12 m) znacząco odbiega od istniejącej zabudowy mieszkaniowej (średnia szerokość elewacji 19,2 m, wysokość do 18,5 m). Sąd zgodził się również z organami co do sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, uznając, że nie ma obowiązku rozszerzania go w celu znalezienia pasującej zabudowy, a jedynie w celu zachowania ładu przestrzennego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście planowania przestrzennego, sposób wyznaczania obszaru analizowanego oraz kryteria oceny gabarytów i funkcji nowej zabudowy w stosunku do istniejącej.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z planowaniem przestrzennym i zasadą dobrego sąsiedztwa. Interpretacja gabarytów i funkcji może być różnie stosowana w zależności od kontekstu urbanistycznego.
Zagadnienia prawne (3)
Czy planowana zabudowa handlowo-usługowa spełnia zasadę "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) w kontekście istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana zabudowa nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa, ponieważ jej funkcja i gabaryty znacząco odbiegają od istniejącej zabudowy mieszkaniowej i usługowej (szkoły).
Uzasadnienie
Sąd uznał, że planowana zabudowa handlowo-usługowa o dużych gabarytach (szerokość elewacji 95 m, wysokość 12 m) nie kontynuuje ani nie uzupełnia istniejącej zabudowy mieszkaniowej (średnia szerokość elewacji 19,2 m, wysokość do 18,5 m) i usługowej (szkoła). Różnice w gabarytach i funkcjach są zbyt znaczące, aby uznać inwestycję za harmonizującą z ładem przestrzennym.
Czy sposób wyznaczenia obszaru analizowanego dla ustalenia warunków zabudowy był prawidłowy, w szczególności czy przyjęcie szerokości frontu działki 25 m i promienia analizy 75 m było uzasadnione?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sposób wyznaczenia obszaru analizowanego był prawidłowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przyjęcie szerokości frontu działki 25 m (przylegającej do drogi) i wynikającego z tego promienia analizy 75 m było zgodne z przepisami rozporządzenia. Sąd podkreślił, że nie ma obowiązku rozszerzania obszaru analizowanego ponad minimalne wymogi, jeśli nie ma ku temu szczególnych okoliczności uzasadniających ochronę ładu przestrzennego, a celem nie może być jedynie znalezienie pasującej zabudowy.
Czy definicja "obiektu handlowego" i "powierzchni sprzedaży" zawarta w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma zastosowanie do planowanej inwestycji dwóch odrębnych budynków handlowych?
Odpowiedź sądu
Tak, choć ustawa nie definiuje wprost "obiektu handlowego", pojęcie "powierzchni sprzedaży" jako części całości techniczno-użytkowej pozwala na analizę.
Uzasadnienie
Sąd odniósł się do definicji "powierzchni sprzedaży" (art. 2 pkt 19 ustawy) i uznał, że pozwala ona na analizę inwestycji, nawet jeśli składa się ona z kilku odrębnych budynków, pod warunkiem, że nie stanowią one całości techniczno-użytkowej i powierzchnia sprzedaży w każdym nie przekracza 2000 m². W tej sprawie, ze względu na oddalenie budynków, uznano, że nie stanowią one jednej całości.
Przepisy (15)
Główne
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego wymaga ustalenia warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa warunki, które muszą być spełnione łącznie, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, w tym zasadę dobrego sąsiedztwa.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niespełnienie któregokolwiek z warunków (pkt 1-5) uniemożliwia pozytywne rozpatrzenie wniosku.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi, jeśli brak podstaw do jej uwzględnienia.
Pomocnicze
rozp. MI art. 3 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy.
rozp. MI art. 3 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
rozp. MI art. 2 § 5
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Definicja "frontu działki" jako części działki przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście.
p.p.s.a. art. 119 § 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Możliwość rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy uchylenia decyzji przez sąd administracyjny.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek działania organu w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 8
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów.
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek oceny przez organ mocy dowodowej materiału dowodowego.
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana zabudowa handlowo-usługowa nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa ze względu na odmienność funkcji i gabarytów od istniejącej zabudowy mieszkaniowej. • Sposób wyznaczenia obszaru analizowanego (front działki 25 m, promień 75 m) był prawidłowy i zgodny z przepisami, a rozszerzenie go nie było uzasadnione w celu ochrony ładu przestrzennego.
Odrzucone argumenty
Szerokość frontu działki powinna być wyznaczona na 90 m, a nie 25 m, co skutkowałoby większym obszarem analizy. • Organy nie odniosły się do wartości urbanistycznych uzasadniających powiększenie obszaru analizowanego. • Planowana inwestycja stanowiłaby uzupełnienie zabudowy mieszkaniowej.
Godne uwagi sformułowania
"poszukiwanie" obejmie obszar znacznie większy niż okolice inwestycji, a zatem także obszar, którego nie sposób traktować jako całość urbanistyczną. • Nie jest bowiem uzasadnione stawianie znaku równości pomiędzy dwoma rodzajami działalności usługowej tylko na tej podstawie, że można te rodzaje działalności określić jako "usługi". • Organ administracji nie ma obowiązku powiększania obszaru analizowanego tylko dlatego, że analiza obszaru ustalonego w oparciu o wymogi wynikające z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. nie daje podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez inwestora inwestycji. • Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji inwestycji w zaplanowanym przez inwestora kształcie.
Skład orzekający
Robert Adamczewski
sprawozdawca
Sławomir Wojciechowski
przewodniczący
Tomasz Porczyński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście planowania przestrzennego, sposób wyznaczania obszaru analizowanego oraz kryteria oceny gabarytów i funkcji nowej zabudowy w stosunku do istniejącej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z planowaniem przestrzennym i zasadą dobrego sąsiedztwa. Interpretacja gabarytów i funkcji może być różnie stosowana w zależności od kontekstu urbanistycznego.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania warunków zabudowy i interpretacji zasady "dobrego sąsiedztwa", co jest istotne dla inwestorów i prawników. Wyjaśnia kluczowe aspekty analizy urbanistycznej.
“Budowa centrum handlowego w sąsiedztwie domów? Sąd wyjaśnia, kiedy to możliwe, a kiedy nie.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.