I SA/PO 312/23

I SA/Po 312/23 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2023-08-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-04-18
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Izabela Kucznerowicz /przewodniczący/
Katarzyna Nikodem
Michał Ilski /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Opłaty administracyjne
Administracyjne postępowanie
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 4 pkt 16, art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 11, art. 15, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Asesor sądowy WSA Michał Ilski (spr.) Protokolant: st. sekr. sąd. Joanna Świdłowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2023 r. sprawy ze skargi Z. G. i U. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z 03 października 2022 r., nr [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących kwotę [...]- zł (słownie: [...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Burmistrz Miasta [...] decyzją z 03 października 2022 r., nr [...] ustalił U. G. oraz Z. G. (dalej zwanych również skarżącymi) opłatę adiacencką w kwocie [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości dla której prowadzona jest KW nr [...] na skutek jej podziału zatwierdzonego decyzją wskazanego organu z 07 maja 2019 r., nr [...]
Wyjaśniono, że skarżący wnieśli o zatwierdzenie podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Podział ten został zatwierdzony decyzją Burmistrza z 07 maja 2019 r. Na skutek zatwierdzenia podziału powstały działki nr [...] obręb [...], ark. mapy [...]. W toku postępowania powołano biegłego rzeczoznawcę majątkowego w celu określenia wartości nieruchomości w związku z podziałem. Ze sporządzonego operatu z 29 lipca 2022 r. wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale [...] zł. W konsekwencji na skutek podziału wartość nieruchomości wzrosła o [...] zł.
Skarżący wnieśli zastrzeżenia do operatu. Podniesiono, że operat obarczony jest wadami skutkującymi nieprawidłowością wyceny. Zarzucono błędne przyjęcie, że nieruchomość posiada w zasięgu działki pełne uzbrojenie. W ocenie skarżących rzeczoznawca powinien przeanalizować, że nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego [...]. Rzeczoznawca przeprowadził również analizę cen transakcyjnych działek położonych w zupełnie innym obrębie [...] Podniesiono również, że wyceniana nieruchomość położona jest za autostradą [...] przez co jest narażona jest na hałas spowodowany ruchem samochodowym oraz funkcjonowaniem lotniska [...].
Rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zastrzeżeń skarżących w piśmie z 26 września 2022 r. W tym zakresie wyjaśniono, że przez określenie pełne uzbrojenie miano na myśli podstawowe uzbrojenie niezbędne do użytkowania budynku takie jak wodę i prąd. Wskazano również, że z mapy systemu informacji przestrzennej miasta [...] wynika, że sieć gazowa znajduje się w odległości ok. 5 m od granicy wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał, że nie ma możliwości zweryfikowania warunków technicznych podłączenia do sieci, dlatego brane jest pod uwagę jej sąsiedztwo. Wyjaśniono również, że z zapisów dokumentów planistycznych (studium) wynika, iż aktualnie nie występują na terenie miasta strefy obszaru ograniczonego użytkowania związane z funkcjonowaniem lotnika wojskowego [...]. Wskazano przy tym, że wszystkie nieruchomości wzięte do porównań były położone na terenie całego [...] czyli w strefie oddziaływania lotniska. Wyjaśniono również, że do wyceny nieruchomości po podziale przyjęto także transakcje działkami z obrębu [...], tj. z obrębu w którym położona jest wyceniana nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał wartości określone w operacie szacunkowym z 29 lipca 2022 r.
Organ pierwszej instancji podzielił stanowisko rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Burmistrza operat został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.
Skarżący wnieśli odwołanie od wymienionej na wstępie decyzji organu pierwszej instancji. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o przekazanie sprawy wskazanemu ostatnio organowi celem ponownego rozpatrzenia.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 01 lutego 2023 r., nr [...] utrzymało w mocy wymienioną na wstępie decyzję organu pierwszej instancji.
Kolegium wyjaśniło, że kwestionowanie operatu szacunkowego nie poparte żadnym przeciwdowodem jest niewystarczające do podważenia wiarygodności wyceny. Organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania. Kwestie takie jak sposób analizy rynku i dobór nieruchomości do porównań wypracowane zostały w środowisku rzeczoznawców majątkowych. Nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, lecz są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego. Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Wyboru szczegółowej metodologii (właściwego podejścia, metody i techniki) wyceny nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy i do jego kompetencji należy określenie rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania oraz dobór poszczególnych nieruchomości porównawczych.
W ocenie Kolegium zarzuty odwołania należało uznać za nieuzasadnione. Podzielono pogląd Burmistrza wskazujący, że operat szacunkowy posiada wartość dowodową. Stwierdzono, że operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości.
Skarżący wnieśli skargę na wskazaną powyżej decyzję Kolegium. Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu pierwszej instancji. Ponadto wniesiono o zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania.
Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie w szczególności:
1) art. 7, art. 8 w zw. z art. 77 § 1 w zw. z art. 80 w zw. z art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2000 z późn. zm. – dalej w skrócie: "k.p.a.");
2) art. 149-159 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm. – dalej w skrócie: "u.g.n.");
3) § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555 – dalej w skrócie: "rozporządzenie RM").
W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wnosząc o oddalenie skargi.
Pismem z 09 maja 2023 r. skarżący rozwinęli argumentację skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:
Skarga okazała się zasadna.
Rozstrzygnięcie sporu wymaga dokonania kontroli legalności zaskarżonej decyzji. W ocenie organów spełnione zostały wszystkie z przesłanek warunkujących ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Skarżący kwestionują powyższe zapatrywanie. W ich ocenie organy dokonały błędnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Jak stanowi zaś art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.
Zgodnie z art. 7 k.p.a., w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania administracyjnego jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów.
W świetle art. 11 analizowanego aktu, organy administracji publicznej powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy, aby w ten sposób w miarę możności doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu.
W świetle zaś postanowień art. 15 k.p.a., postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Zgodnie z kolei z art. 107 § 3 powołanego aktu, uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Na tle przytoczonego ostatnio przepisu należy wskazać, że odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a. rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgormadzonych dowodów, następującą zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego. Wyrażona w art. 11 k.p.a. zasada przekonywania nie jest realizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do faktów istotnych dla danej sprawy. Wszelkie okoliczności i zarzuty strony, a zwłaszcza te, które mają znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy lub twierdzenia uważane przez strony za istotne dla sposobu załatwienia sprawy, muszą być rzetelnie omówione i wnikliwie przeanalizowane przez organ rozpatrujący sprawę [tak: wyrok NSA z 25 marca 2021 r., II OSK 3047/20]. Podkreślić również należy, że obowiązek odniesienia się przez organ odwoławczy do zarzutów podniesionych w odwołaniu stanowi jeden z istotnych komponentów zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Istotą postępowania odwoławczego jest ponowne rozpatrzenie i rozstrzygnięcie sprawy, a w szczególności właśnie ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podniesionych w środku odwoławczym. Brak w motywach decyzji ustosunkowania się do zarzutów odwołania uzasadnia nie tylko uznanie, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem podstawowych zasad postępowania odwoławczego, ale jednocześnie daje podstawę do stwierdzenia, że przy tego rodzaju procedowaniu pod znakiem zapytania pozostają gwarancje wynikające z zasady dwuinstancyjności postępowania [por. wyrok WSA w Poznaniu z 17 czerwca 2021 r., IV SA/Po 63/21 oraz powołane tam orzecznictwo].
W realiach niniejszej sprawy wskazać również należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:
1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;
2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.
Na potrzeby rozstrzygnięcia sporu wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, będący dowodem z opinii biegłego, podlega ocenie jak każdy inny dowód, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Odróżnić należy ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny jego prawidłowości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji jest możliwa jedynie do granic wiedzy specjalistycznej. Rzeczą organów jest jedynie zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, czy jest logiczny i zupełny, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.). Negatywna ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Jedynie w takiej sytuacji, prawidłowo sporządzony pod względem formalnym operat, może budzić uzasadnione wątpliwości i wymagać wyjaśnienia. W przypadku niestwierdzenia naruszenia procedury sporządzenia operatu i stwierdzenia, że jego ustalenia są spójne, logiczne i kompletne, organ nie ma podstaw do zakwestionowania ustaleń zawartych w operacie szacunkowym. Podkreślić również należy, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., decyduje rzeczoznawca majątkowy. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić tylko w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, ww. przepis nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Natomiast, nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, skoro w ich ocenie operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości. Organy nie są również zobligowane do uwzględnienia stanowiska strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego [por. wyrok NSA z 29 czerwca 2022 r., I OSK 1821/21].
Kierując się powyższym poglądem Sąd nie podziela zarzutów skargi ukierunkowanych na podważenie dokonanego przez rzeczoznawcę doboru nieruchomości podobnych. Jak wynika z powyższych rozważań to rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną. Z treści zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. W dużym uproszczeniu można zatem stwierdzić, że jeżeli nieruchomości możemy ze sobą porównać wszystkimi cechami wpływającymi na cenę, to są one podobne w rozumieniu powyższej definicji. Aprioryczne twierdzenia strony, że dana nieruchomości nie jest podobna, jej wizja tego czym są nieruchomości podobne, nie stanowi jednak wzorca dla stosowania przez organy i sądy art. 4 pkt 16 u.g.n. Subiektywne poglądy osoby niemającej wiedzy specjalistycznej na temat tego jakie błędy metodologiczne zostały popełnione nie mają doniosłości prawnej [tak: wyrok NSA z 28 października 2021 r., II OSK 3265/18].
W ocenie Sądu organy obu instancji jednak przedwcześnie i bez przekonywującego uzasadnienia uznały sporządzony w sprawie operat szacunkowy za wiarygodny. Organy nie odniosły się bowiem do wszystkich argumentów skarżących podnoszonych w toku postępowania administracyjnego ukierunkowanych na podważenie wiarygodności operatu szacunkowego.
Skarżący w piśmie z 26 sierpnia 2022 r. zarzucili rzeczoznawcy majątkowemu błędne przyjęcie, że wyceniania nieruchomość posiada pełne uzbrojenie. W tym kontekście wskazano, że nieruchomość nie ma możliwości podłączenia przyłącza gazowego oraz kanalizacyjnego. Podniesiono, że wyceniana nieruchomość znajduje się w obszarze ograniczonego użytkowania dla lotniska wojskowego [...] w [...] Okoliczność ta w ocenie skarżących znacząco wpływa na komfort użytkowania nieruchomości, a co za tym idzie również na jej wartość. Podniesiono również, że rzeczoznawca dokonał analizy cen transakcyjnych działek położonych w zupełnie innym obrębie [...] W tym kontekście podniesiono, że wyceniana nieruchomość znajduje się za autostradą [...]. Powyższe skutkuje narażeniem nieruchomości na hałas spowodowany ruchem samochodowym oraz funkcjonowaniem wskazanego powyżej lotniska.
Odnosząc się do zastrzeżeń skarżących rzeczoznawca w piśmie z 26 września 2022 r. wyjaśnił, że przez określenie "pełne uzbrojenie" miano na myśli podstawowe uzbrojenie niezbędne do użytkowania budynku takie jak wodę i prąd. Wskazano również, że z mapy systemu informacji przestrzennej miasta [...] wynika, że sieć gazowa znajduje się w odległości ok. 5 m od granicy wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał, że nie ma możliwości zweryfikowania warunków technicznych na podłączenie do sieci, dlatego brane jest pod uwagę sąsiedztwo sieci. Wyjaśniono również, że z zapisów dokumentów planistycznych (studium) wynika, że aktualnie nie występują na terenie miasta strefy obszaru ograniczonego użytkowania związane z funkcjonowaniem lotnika wojskowego [...]. Wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań były położone na terenie całego [...] czyli w strefie oddziaływania l. . Do wyceny nieruchomości po podziale przyjęto również transakcje działkami z obrębu [...], tj. z obrębu w którym położona jest wyceniana nieruchomość. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymała wartości określone w operacie szacunkowym z 29 lipca 2022 r.
W ocenie Sądu przedstawione powyżej i zaaprobowane przez organy wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego należało uznać za niewystarczające. Wyjaśnienia te nie pozwalają bowiem na niebudzące wątpliwości ustalenie czy eksponowane przez skarżących sąsiedztwo wycenianej nieruchomości z autostradą [...] oraz lotniskiem wojskowym i wynikające z tych faktów uciążliwości zostały uwzględnione w procesie wyceny.
Za niewystarczające w tym zakresie należały uznać wyjaśnienia rzeczoznawcy wskazujące na to, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównań znajdowały się w strefie oddziaływania lotniska. Fakt, że wszystkie wykorzystane w procesie szacowania nieruchomości znajdowały się w strefie oddziaływania lotnika nie oznacza, że owo oddziaływanie było jednakowo intensywne w odniesieniu do każdej z nich. W tym zakresie Kolegium nie odniosło się w szczególności do podniesionych w odwołaniu twierdzeń skarżących wskazujących, że samoloty wojskowe z lotnika [...] latają ustalonymi korytarzami powietrznymi przebiegającymi w bezpośrednim sąsiedztwie ul. [...] w [...] Analogicznie w procesie wyceny należało uwzględnić różnice pomiędzy poziomem uciążliwości wynikającym z sąsiedztwa autostrady zachodzące w odniesieniu do nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W tym też kontekście skarżący w odwołaniu trafnie wskazują na różnice jakie mogą zachodzić w poziomie uciążliwości wynikającym z bliskości autostrady w odniesieniu do nieruchomości zlokalizowanej 200 m od autostrady a uciążliwościami mającymi miejsce w odniesieniu do nieruchomości położonej w odległości 3,7 km od autostrady.
W ocenie Sądu wątpliwości co do rzetelności operatu szacunkowego wzmaga również przedłożone przez skarżących pismo Burmistrza z 03 kwietnia 2023 r. Z dokumentu tego wynika bowiem, że na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania wartość 1 m2 powstałej na skutek podziału działki nr [...] określono na kwotę [...]zł. Tymczasem na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej przyjęto, że wartość 1 m2 nieruchomości przed podziałem wynosi [...] zł, zaś po podziale w odniesieniu do działek [...] i [...] wynosi odpowiednio [...] zł i [...] zł.
Sąd nie podziela jednak argumentów skargi ukierunkowanych na podważenie ustaleń świadczących o posiadaniu przez wycenianą nieruchomość pełnego uzbrojenia. Rzeczoznawca majątkowy w swoich wyjaśnieniach z 26 września 2022 r. sprecyzował, że poprzez pełne uzbrojenie miano na myśli podstawowe uzbrojenie niezbędne do użytkowania budynku takie jak wodę i prąd. Skarżący nie kwestionują przy tym, że wyceniana nieruchomość miała dostęp do wskazanych ostatnio mediów.
W ocenie Sądu z uwagi na charakter stwierdzonych powyżej uchybień za przedwczesne należy uznać czynienie definitywnych rozważań w przedmiocie legalności ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej. Czynienie przez Sąd rozważań w powyższym zakresie musi zostać poprzedzone przeprowadzeniem prawidłowego postępowania administracyjnego realizującego zasadę przekonywania jak i zasadę dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Realizacja powyższych zasad wymaga zaś aby w toku postępowania administracyjnego odniesiono się do wszystkich argumentów skarżących.
Konkludując należy stwierdzić, że organy obu instancji nie odniosły się do wszystkich zarzutów skarżących ukierunkowanych na podważenie wiarygodności operatu szacunkowego. W konsekwencji przedwcześnie i bez przekonywującego uzasadnienia uznano operat za wiarygodny. W toku powtórnego postępowania obowiązkiem organów będzie uwzględnienie przedstawionej powyżej wykładni prawa. W tym zakresie obowiązkiem organów będzie w szczególności kompleksowe i wyczerpujące odniesienie się do wszystkich argumentów skarżących ukierunkowanych na podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego. Organy rozważą przy tym czy dla wyjaśnienia podnoszonych przez skarżących kwestii konieczne jest zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o udzielenie dalszych wyjaśnień.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634) należało orzec, jak w pkt I. sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 powołanego ostatnio aktu. Na kwotę zasądzonych kosztów postępowania składa się wpis od skargi w kwocie [...]zł.