II SA/Łd 476/25

II SA/Łd 476/25 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2025-10-02
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-07-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Agnieszka Grosińska-Grzymkowska
Beata Czyżewska /sprawozdawca/
Magdalena Sieniuć /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2025 poz 418
art. 4, art. 30b ust. 1-3,, art. 32 ust. 4, art. 33 ust. 2 pkt 1-3,  art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a i lit. b, pkt 2, pkt 3, 3a pkt 4 i 4a, art. 35 ust. 4 i 5.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Dz.U. 2022 poz 1225
par. 12, par. 13,  par. 19, par. 22, par. 56, par. 57, i 60, par. 209 ust. 2 i 3, par. 271-273
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 6, art. 7, art. 8, art. 10 par. 1, art. 11, art. 77 par. 1, art. 81, art. 107 par. 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Sentencja
Dnia 2 października 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Grosińska-Grzymkowska, Asesor WSA Beata Czyżewska (spr.), , Protokolant Asystent sędziego Izabela Lewandowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 października 2025 roku sprawy ze skargi R. K. na decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 19 maja 2025 roku nr 144/2025 znak: GPB-III.7721.261.2024 JD w przedmiocie zatwierdzenia projektów zagospodarowania terenu i architektoniczno-budowlanego oraz udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę. MR
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 19 maja 2025 r. nr 144/2025, znak: GPB-III.7721.261.2024 JD Wojewoda Łódzki, po rozpatrzeniu odwołania R.K. od decyzji Starosty Bełchatowskiego z 30 sierpnia 2024 r. nr 763.2024 zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającej W.P., prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą "F.P.H.U. [...]", pozwolenia na budowę i rozbiórkę, obejmującego: budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem na 27 stanowisk postojowych (etap 1) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowę budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, usunięcie kolizji z sieciami podziemnymi, rozbiórkę 3 budynków gospodarczych, na działkach nr ewid. [...],[...],[...] obręb [...], ul. [...], miasto B., pkt 1 - uchylił zatwierdzenie projektu budowlanego, stanowiącego załącznik do zaskarżonej decyzji, w zakresie: rysunku nr P-ZT-01 w projekcie zagospodarowania terenu, rysunku nr P-A-01 w projekcie architektoniczno-budowlanym dla etapu 2 i orzekł w tym zakresie o zatwierdzeniu projektu budowlanego, stanowiącego załącznik do niniejszej decyzji, w zakresie: rysunku nr P-ZT-01 (zamiennego) w projekcie zagospodarowania terenu; analizy przesłaniania i zacieniania w projekcie zagospodarowania terenu, dotyczącej budynku mieszkalno-usługowego; rysunku nr P-A-01 (zamiennego) w projekcie architektoniczno-budowlanym dla etapu 2; pkt 2 - w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.
Z akt sprawy wynika, że 1 grudnia 2023 r. W.P., prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą "F.P.H.U. [...]" wystąpił do Starosty Bełchatowskiego z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji.
Pismem z 8 grudnia 2023 r. organ pierwszej instancji wezwał inwestora do uzupełnienia braków formalnych wniosku - w terminie 14 dni od daty doręczenia wezwania, co inwestor uczynił 22 stycznia 2024 r.
Na wniosek inwestora, Starosta Bełchatowski postanowieniem z 30 stycznia 2024 r., zawiesił postępowanie w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Postanowieniem z 1 marca 2024 r. organ pierwszej instancji, na wniosek inwestora, podjął przedmiotowe postępowanie.
W związku z zawiadomieniem stron o wszczęciu postępowania 11 marca 2024 r. T.M. złożył do organu pierwszej instancji pismo o udzielenie informacji dotyczącej zabezpieczenia instalacji wodociągowej i kanalizacji sanitarnej do działki nr ewid. [...], której jest właścicielem. W związku z powyższymi uwagami Starosta pismem z 13 marca 2024 r. wystąpił do inwestora o zajęcie stanowiska w sprawie.
13 marca 2024 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo Z.K., w którym nie wyraziła ona zgody na rozebranie budynku w granicy działki bez odpowiedniego projektu, ponieważ może to prowadzić do negatywnych konsekwencji, takich jak "osunięcie się gruzu lub zniszczenie sąsiednich struktur". Wobec powyższego, organ pismem z 14 marca 2024 r. wezwał inwestora o zajęcie stanowiska w tej sprawie.
19 marca 2024 r. do organu wpłynęło kolejne pismo T.M., w którym wskazał, iż działka nr [...], której jest właścicielem, nie ma zapewnionego dojazdu, a z treści aktu notarialnego Rep. [...] nr [...] wynika, że została ustanowiona bezterminowa i nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdego właściciela działki nr [...], obr. [...], m. B. Autor pisma wniósł o uwzględnienie powyższej kwestii w pozwoleniu na budowę przedmiotowej inwestycji. Organ pismem z 20 marca 2024 r. zwrócił się do inwestora o zajęcie stanowiska w tym zakresie.
Postanowieniem z 20 marca 2024 r. Starosta Bełchatowski nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym w terminie 21 dni od daty doręczenia postanowienia.
Pismem z 22 marca 2024 r. inwestor odpowiadając na pismo T.M. wyjaśnił, że istniejące przyłącza usytuowane są na działkach nr [...],[...] i [...] obejmujących teren planowanej budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym znajdą się w kolizji z przedmiotową inwestycją. Inwestor wyjaśnił, iż przewiduje się w ramach niniejszego opracowania projektowego wykonanie niezbędnych przebudów przedmiotowych przyłączy celem zapewnienia prawidłowego funkcjonowania kanalizacji i wodociągu. Przebudowa planowana jest w taki sposób aby w jak największym stopniu ograniczyć ewentualny dyskomfort związany z chwilowym brakiem możliwości użytkowania przyłączy, tzn. w pierwszej kolejności zostaną wykonane wszystkie niezbędne instalacje, a następnie po ich wykonaniu zostanie przeprowadzone przepięcie, co może wiązać się z chwilowym wstrzymaniem dostaw mediów. Dopiero po wykonaniu przepięcia będą demontowane istniejące fragmenty instalacji będące w kolizji z projektowanym budynkiem. Zainteresowani będą informowani o pracach związanych z ww. robotami budowlanymi z tygodniowym wyprzedzeniem oraz załączył do pisma uzgodniony rysunek przebiegu kanalizacji sanitarnej i kopię warunków technicznych nr [...] z 10 stycznia 2024 r. wydanych przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B.
26 marca 2024 r. do organu wpłynęło pismo R.K. i R.K.1, w którym wnieśli uwagi do przedmiotowej inwestycji dotyczące m.in. jej niezgodności z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wobec powyższego Starosta Bełchatowski pismem z 28 marca 2024 r. wezwał inwestora do zajęcia stanowiska dotyczącego wniesionych uwag.
Na wniosek inwestora, Starosta Bełchatowski postanowieniem z 16 kwietnia 2024 r. zmienił określony w postanowieniu z 20 marca 2024 r. termin usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym na 13 maja 2024 r.
17 kwietnia 2024 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło kolejne pismo R.K. i R.K.1, do którego załączone zostało pismo Wydziału Geodezji i Gospodarki Przestrzennej Urzędu Miasta Bełchatowa z 9 kwietnia 2024 r., zawierające wyjaśnienia zapisów obowiązującego na terenie przedmiotowej inwestycji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotyczących kwestii lokalizacji i wysokości projektowanego budynku. W związku z powyższym, organ pismem z 22 kwietnia 2024 r. zwrócił się do inwestora o zajęcie stanowiska w tym zakresie.
Na wniosek inwestora Starosta Bełchatowski postanowieniem z 13 maja 2024 r. zmienił termin określony w postanowieniu z 16 kwietnia 2024 r. i przedłużył go do 12 lipca 2024 r.
Pismem z 22 maja 2024 r. pełnomocnik inwestora w odpowiedzi na uwagi stron postępowania stwierdził, że inwestor podjął decyzję o budowie budynku frontowego o wysokości równej zabudowie wewnętrznej. Ponadto, inwestor dołączył zaświadczenie znak: WGG.6727.105.2024 z 14 kwietnia 2024 r. (wraz z załącznikiem graficznym nr 1), wydane przez Prezydenta Miasta Bełchatowa stwierdzające, że planowane zamierzenie inwestycyjne (po przeprojektowaniu) nie jest sprzeczne z celami, dla których został sporządzony obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zwany dalej "m.p.z.p.", przyjęty uchwałą nr LII/400/10 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 25 maja 2010 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B., obejmującego obszar "[...]" w rejonie ulic: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (Dz. Urz. Województwa Łódzkiego z dnia 25 czerwca 2010 r. nr 185 poz. 1522), i nie narusza jego generalnych ustaleń.
Odnosząc się do uwag sąsiadów dotyczących obaw o ich zabudowania związane z planowanym garażem podziemnym inwestor wskazał, iż podjął decyzję o rezygnacji z kondygnacji podziemnej wprowadzając miejsca postojowe w I kondygnacji nadziemnej, dzięki czemu zredukował głębokość wykopów do 1,3 m i odsunął się z projektowanymi wykopami od działek sąsiednich na odległość co najmniej 3 m, a w przypadku istniejących zabudowań w granicy działki - co najmniej 4 m. W kwestii służebności, ustanowionej na działkach nr [...] i [...] inwestor wyjaśnił, iż przewiduje zapewnienie komunikacji dla sąsiada zgodnie z zapisem aktu notarialnego repetytorium [...] numer [...], który został dołączony do pisma. Inwestor wskazał, że droga wewnętrzna będzie służyła do obsługi wyłącznie budynku zlokalizowanego na działce inwestycyjnej oraz realizacji służebności wobec działki nr [...]. Droga ta będzie realizowana "zgodnie z warunkami technicznymi oraz została uzgodniona z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń ppoż. Ponadto zjazd został zatwierdzony przez Urząd Miasta w Bełchatowie 9 stycznia 2024 r., znak: [...]. W zakresie ilości stanowisk postojowych dla niepełnosprawnych inwestor wskazał, iż w związku z planowanymi zmianami w projekcie nie będzie konieczności wyznaczania 2 stanowisk postojowych. W kwestii ładowania samochodów, wyjaśnił, że przedmiotowe opracowanie projektowe nie obejmuje wykonania stanowisk umożliwiających ładowanie samochodów elektrycznych czy hybrydowych typu plug-in, późniejsze doposażenie budynku w odpowiednie instalacje jest jak najbardziej możliwe i będzie leżało po stronie ówczesnego właściciela obiektu. Natomiast przewiduje się możliwość parkowania pojazdów elektrycznych, hybrydowych typu plug-in jak i zasilanych gazem LPG, w ramach projektów technicznych branżowych zaprojektowana zostanie sygnalizacja ostrzegawcza. Inwestor wyjaśnił nadto, że poddasze projektowane jest jako nieużytkowane i nie będzie zabudowane urządzeniami technicznymi. Odwodnienie budynku będzie realizowane przez kanalizację deszczową, na którą uzyskane zostały warunki przyłączeniowe nr [...] z 10 stycznia 2024 r. oraz został uzgodniony z zakładem wodociągów i kanalizacji w B. projekt przyłącza. Dodatkowo inwestor zwrócił uwagę, że intensywność zabudowy została policzona prawidłowo, zgodnie z przepisami, "jednak z uwagi na planowane zmiany w dokumentacji projektowej ulegnie ona zmianie i będzie mniejsza". W kwestii kolizji z instalacjami sanitarnymi, planowane zmiany projektowe (tj. likwidacja kondygnacji podziemnej) sprawiają, iż tych kolizji nie będzie".
4 czerwca 2024 r. inwestor wystąpił do Starosty Bełchatowskiego o podjęcie zawieszonego postępowania, następnie zaś w tym samym dniu wycofał wniosek.
28 czerwca 2024 r. inwestor przedłożył poprawioną dokumentację projektową wraz z pismem, w którym poinformował, iż planowane zamierzenie inwestycyjne zmieniło nazwę na: "Budowa budynku mieszkalnego, wielorodzinnego wraz z garażem na 28 stanowisk postojowych (etap 1) i budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) oraz infrastrukturą towarzyszącą, w tym przyłączami oraz wiatą parkingową na 3 stanowiska".
2 lipca 2024 r. do organu pierwszej instancji wpłynęła odpowiedź inwestora na postanowienie Starosty Bełchatowskiego z 20 marca 2024 r.
W związku z przedłożeniem nowej dokumentacji projektowej wraz ze zmianą zakresu inwestycji organ pierwszej instancji dokonał kolejnej weryfikacji projektu budowlanego dotyczącego przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości w dokumentacji projektowej, Starosta Bełchatowski postanowieniem z 4 lipca 2024 r. nałożył na inwestora obowiązek ich usunięcia.
Pismem z 6 sierpnia 2024 r. inwestor udzielił odpowiedzi na postanowienie.
Pismem z 28 sierpnia 2024 r. inwestor w związku z wprowadzonymi zmianami w dokumentacji projektowej poinformował o zmianie nazwy inwestycji na "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem na 27 stanowisk postojowych (etap 1 ) i budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) oraz infrastrukturą towarzyszącą wraz z rozbiórką istniejących zabudowań (tj. 3 budynków gospodarczych) i usunięciem kolizji z sieciami podziemnymi". Wszystkie braki nałożone postanowieniem zostały uzupełnione.
W tak ustalonym stanie faktycznym sprawy Starosta Bełchatowski decyzją z 30 sierpnia 2024 r. zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił W.P., prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą "F.P.H.U. [...]", pozwolenia na budowę i rozbiórkę, obejmującego: budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem na 27 stanowisk postojowych (etap 1) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowę budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, usunięcie kolizji z sieciami podziemnymi, rozbiórkę 3 budynków gospodarczych, na działkach nr [...],[...],[...] obręb [...], ul. [...], miasto B..
W odwołaniu od powyższej decyzji R.K. wniosła o jej uchylenie podnosząc zarzuty:
1. W przedłożonym projekcie budowlanym (etap 2) planowany jest budynek mieszkalno- usługowy. Zgodnie z m.p.z.p. dla terenu oznaczonego symbolem D1 MS-U: wykorzystanie działki nr ewid. [...] obręb [...] uwarunkowane jest przyłączeniem jej do działek sąsiednich. Na chwilę obecną działka nie jest scalona z żadną inną działką, w związku z powyższym brak możliwości zabudowy działki [...].
2. Na terenie oznaczonym symbolem D1 MS-U "podstawowe przeznaczenie terenu: mieszkalno-usługowe o charakterze [...] - przy określeniu przeznaczenia podstawowego, co określa wiodącą funkcję użytkowania. Na tym obszarze brak budynków wielorodzinnych, co może powodować dysharmonię ładu przestrzennego w obszarze D1 MS-U. Budynek wielorodzinny przekroczy 30% przy określeniu przeznaczenia podstawowego, który nie jest terenem zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oznaczanej symbolem MW".
3. Dla obszaru D1 MS-U w m.p.z.p. ustalono "obowiązek zachowania jednorodnej formy zabudowy, co w budynku mieszkalno-usługowym (etap 2) nie jest spełnione. Projektowany budynek nie jest spójny z istniejącą zabudową, jego kształt nie komponuje się z sąsiednim budynkiem".
4. W wydanej decyzji nie uwzględniono zapisów m.p.z.p. w zakresie § 30.1 (ustala się maksymalne zachowanie istniejącej zieleni wysokiej) oraz § 14 (nakaz rekompensowania niezbędnych wycięć drzew i krzewów nowymi nasadzeniami).
Odwołująca stwierdziła, że pomimo tego wydano zgodę na wycinkę drzew, które nie kolidowały z planowaną inwestycją. Nie ma pewności, że określono nasadzenia zastępcze odpowiadające ściętym drzewom, ścięte drzewa wysokie miały częściowo przycięte korony w grudniu 2023 r. Odwołująca powołała się również na art. 83d ust. 4 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1478). Wycinki drzew dokonano w marcu 2024 r., na tamten czas pozwolenie na budowę/rozbiórkę nie zostało jeszcze wydane, więc drzewa nie powinny zostać wycięte. W między czasie projekt został dwukrotnie zmieniony i w obecnej wersji projektu nie ma garażu podziemnego co stanowiło zagrożenie dla korzeni niektórych drzew na przedmiotowych działkach co błędnie podano w przedłożonym projekcie. Wycięto drzewostan, który powinien częściowo pozostać. Zgodnie z powyższym inwestor powinien w jak największym stopniu zachować istniejącą zieleń wysoką.
5. "W projektowanym budynku usługowo-mieszkalnym (frontowym) etap 2 opisano, że będzie się znajdował 1 lokal usługowy i 1 mieszkalny. W rysunkach projektowych oraz zestawieniu projektowanych pomieszczeń dla budynku usługowo-mieszkalnego wyodrębnione są dwa oddzielnie funkcjonujące mieszkania na poziomie 1 i 2 z osobnymi wejściami z klatki schodowej, a opisano je jednym numerem mieszkania 26. Na każdej z tych kondygnacji (1 i 2) zaprojektowano łazienkę i salon z aneksem kuchennym, a w opisie opisano 1 mieszkanie dwupoziomowe, faktycznie są to dwa odrębne mieszkania z osobnymi wejściami z klatki schodowej. W budynku znajdują się więc 1 lokal usługowy i 2 mieszkalne. Nie uwzględniono dla drugiego mieszkania miejsca parkingowego".
6. "Jeśli chodzi o samą liczbę miejsc postojowych dla niepełnosprawnych zaprojektowano 1 miejsce natomiast w ustawie o drogach publicznych jest zapis mówiący, że zarządzający ruchem na drogach publicznych, w strefach zamieszkania i strefach ruchu ma obowiązek przygotować odpowiednią liczbę miejsc dla niepełnosprawnych. Jest ona zależna od wielkości parkingu:
- 1 miejsce dla niepełnosprawnych - jeżeli całkowita liczba wszystkich stanowisk wynosi 6-15;
- 2 miejsca dla niepełnosprawnych - jeżeli całkowita liczba stanowisk wynosi 16-40;
- 3 miejsca dla niepełnosprawnych - jeżeli całkowita liczba stanowisk wynosi 41-100;
- 4% całkowitej liczby stanowisk - jeśli jest ich więcej niż 100".
W związku z powyższym, zdaniem odwołującej, liczba miejsc postojowych dla niepełnosprawnych powinna wynosić 2. Ponadto, strona podnosi, że: "Brak również dostępności miejsca parkingowego ogólnodostępnego dla osób niepełnosprawnych dla budynku frontowego (etap 2 - lokal usługowy), pomimo zapisu w m.p.z.p. o obowiązku dostosowania zagospodarowania terenu, budynków ogólnodostępnych i dostępu do nich dla potrzeb osób niepełnosprawnych, w przypadku realizacji nowych obiektów".
7. "Na działce [...] znajdują się 2 budynki, w projekcie wskazano odległość tylko od budynku mieszkalnego nie wskazano odległości od budynku gospodarczego i nie uwzględniono go również w opisie stopnia rozprzestrzeniania się ognia dla nowo budowanego budynku jednorodzinnego".
8. "Dla budynku frontowego (etap 2) podano lokalizację pomieszczenia śmietnika do gromadzenia odpadów w budynku wielorodzinnym w głębi działek (etap 1), jednak będą to dwa osobne budynki z oddzielnymi numerami ewidencyjnymi. Pomieszczenie śmietnika będzie częścią budynku, w którym się znajduje i będzie częścią wspólną własności właścicieli tego budynku (wielorodzinnego etap 1). Budynek frontowy usługowo-mieszkalny (etap 2) jest oddzielnym budynkiem i funkcjonalnie powinien mieć własny śmietnik. Po sprzedaży lokali mieszkalnych nie będzie miał możliwości formalnie funkcjonować przedstawiony w projekcie śmietnik z przeznaczeniem dla dwóch nieruchomości. Strona odwołała się w tym zakresie do § 22 m.p.z.p.;
9. W § 161 m.p.z.p. przedstawione zostały ustalenia dotyczące infrastruktury technicznej: wszystkie inwestycje oraz zmiany w zakresie zaopatrzenia w ciepło, wodę, gaz, energię elektryczną, odprowadzanie ścieków oraz lokalizację innych urządzeń technicznych na terenie objętym planem, wymagają uzyskania warunków technicznych od właściwych administratorów sieci. Zdaniem odwołującej, do projektu nie zostały załączone warunki przyłączeniowe do sieci wodnej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej pomimo wrysowania w plan zagospodarowania działki planowanego przebiegu w/w przyłączy i opisania w projekcie, że w/w przyłącza będą realizowane w oddzielnych opracowaniach dla przedmiotowej inwestycji".
10. "W projekcie zagospodarowania terenu opisano "Granica tarasu nad stropem garażu" (przy budynku wielorodzinnym), a garaż podziemny w tym projekcie nie istnieje".
11. "Brak podpisu projektanta przy wykreśleniach i dopiskach ręcznych w przedmiotowej dokumentacji".
12. "W projekcie brak odwodnienia liniowego do zbierania wód opadowych do kanalizacji deszczowej wzdłuż chodnika od strony wejść do budynku wielorodzinnego (strona południowa) - wysokość usytuowania tego budynku powyżej działki [...]".
Powołaną na wstępie decyzją z 19 maja 2025 r. Wojewoda Łódzki, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 572 - dalej w skrócie "k.p.a."), orzekł jak wskazano na wstępie.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy odwołał się do brzmienia przepisów art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 77 § 1, art. 80, art. 81 k.p.a., art. 4, art. 35 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1[...]4 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2025 r., poz. 418 - dalej w skrócie "Pr. bud."), a następnie wyjaśnił, że organ winien dokonać sprawdzenia projektu budowlanego w trybie art. 35 ust. 1 Pr. bud. oraz w razie konieczności, stosownie do treści art. 35 ust. 3 Pr. bud., wydać postanowienie nakładające obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia, a po jego bezskutecznym upływie, w myśl art. 35 ust. 5 pkt 1 Pr. bud., wydać decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 35 ust. 4 Pr. bud. w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Organ odwoławczy stwierdził następnie, że inwestycja będąca przedmiotem zaskarżonej decyzji zrealizowana zostanie w dwóch etapach. Etap 1 obejmuje: rozbiórkę 3 istniejących budynków gospodarczych, usunięcie kolizji z podziemnymi instalacjami sanitarnymi, budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wykonanie nowych ciągów pieszo-jezdnych, wykonanie ogrodzenia, wykonanie nowej aranżacji zieleni na przedmiotowej nieruchomości. Etap 2 obejmuje: budowę budynku mieszkalno-usługowego. W ramach docelowego zagospodarowania terenu inwestycji przewiduje się budowę przyłączy: elektroenergetycznego, ciepłowniczego, wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Przyłącza te będą realizowane w ramach oddzielnych opracowań projektowych, nie wchodzą w zakres dokumentacji objętej zaskarżoną decyzją.
Obszar, na którym zostało zlokalizowano planowane zamierzenie inwestycyjne objęty jest regulacjami m.p.z.p. Zgodnie z m.p.z.p. działki nr ewid. [...],[...], [...], w obrębie [...] znajdują się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem D1 MS-U. W myśl § 30 ust. 1 m.p.z.p. dla terenu tego ustala się:
1) podstawowe przeznaczenie terenu: mieszkaniowo-usługowa o charakterze [...];
2) warunki i zasady dotyczące zagospodarowania terenu:
a) możliwość realizacji: zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej, zabudowy usług publicznych, zabudowy usług komercyjnych, obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
Biorąc pod uwagę wskazany wyżej rodzaj i zakres przedmiotowej inwestycji Wojewoda stwierdził, że planowane zamierzenie jest zgodne z przeznaczeniem terenu określonym w m.p.z.p.
Stosownie do treści § 30 ust. 1 pkt 2 lit. b m.p.z.p., na terenie oznaczonym symbolem D1 MS-U ustalony został zakaz lokalizacji: budynków gospodarczych i wolnostojących garaży, działalności uciążliwej, obiektów produkcyjnych, przetwórczych, zarówno w budynkach, jak i poza nimi, usług związanych z obsługą transportu, obiektów tymczasowych, usług w formie kiosków i obiektów niezwiązanych trwale z gruntem, wielkoformatowych nośników reklamowych i reklam nie związanych z prowadzoną działalnością, stosowania ogrodzeń z prefabrykatów betonowych.
Zdaniem organu odwoławczego z dokumentacji projektowej wynika, że przedmiotowa inwestycja nie narusza wspomnianych wyżej zakazów.
Zapisy zawarte w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. k m.p.z.p. określają warunki lokalizacji zabudowy:
- zgodna z ustalonymi liniami zabudowy - wg rysunku planu,
- dopuszcza się zabudowę na granicy działek,
- ustala się przeznaczenie parterów budynków frontowych na funkcje usługowe, z dopuszczeniem tej funkcji na wyższych kondygnacjach i w głębi działki.
Planowana inwestycja - w przekonaniu organu drugiej instancji - jest zgodna z powyższymi warunkami.
Pozostałe warunki i zasady dotyczące zagospodarowania terenu określone zostały w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. m-r m.p.z.p.:
- wysokość zabudowy:
- do 3 kondygnacji nadziemnych z ewentualnym poddaszem - w projekcie jest: budynek mieszkalny wielorodzinny - 3 kondygnacje nadziemne i poddasze nieużytkowe; budynek mieszkalno-usługowy - 3 kondygnacje nadziemne;
- max 13,0 m - do kalenicy lub najwyższego punktu dachu: budynek mieszkalny wielorodzinny - 12,80 m; budynek mieszkalno-usługowy - 12,80 m;
- max. 10,0 m - do okapu dachu: budynek mieszkalny wielorodzinny - 9,40 m; budynek mieszkalno-usługowy - 9,40 m;
- zabudowa wewnątrz działek nie może przekraczać wysokości zabudowy frontowej - zgodnie z projektem - nie przekracza;
- dla zabudowy garażowej 1 kondygnacja nadziemna; max 3,0 m do okapu dachu, max 4,5 m do kalenicy - nie dotyczy;
- kształt dachu:
- dla zabudowy frontowej: dach dwu lub wielospadowy z dopuszczeniem lukarn, główna kalenica równoległa ulicy, kąt nachylenia dachu 20°-40° - zaprojektowano dach dwuspadowy o kącie nachylenia 33°, o kalenicy równoległej do ulicy dla budynku mieszkalno-usługowego (frontowego);
- dla zabudowy wewnątrz działek - dach jedno, dwu lub wielospadowy z dopuszczeniem lukarn; główna kalenica równoległa, prostopadła do granicy działki, kąt nachylenia zbliżony do kąta nachylenia połaci budynku frontowego, z tolerancją do 10° - dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego zaprojektowano dach dwuspadowy o kącie nachylenia 30° z kalenicą prostopadłą do ulicy;
- obowiązek zachowania jednorodnej formy zabudowy, w tym materiałów wykończeniowych i kolorystyki dla całej działki budowlanej - zachowano;
- wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 60 %; w projekcie jest: 45,73 %;
- wskaźnik intensywności zabudowy - do 2,4; w projekcie jest - 1,32.
Z dokumentacji projektowej wynika, że planowana inwestycja nie narusza powyższych warunków i zasad dotyczących zagospodarowania terenu.
Jak wyjaśnił w dalszej kolejności Wojewoda Łódzki zasady ochrony środowiska i przyrody dla terenu oznaczonego D1 MS-U zostały ustalone w § 30 ust. 1 pkt 4 m.p.z.p.:
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 15% - z wyłączeniem działek zabudowanych lub martwych przyrodniczo; w projekcie jest: 16,01 %;
Ustalenia określone w § 30 ust. 1 pkt 5 m.p.z.p., dotyczące warunków infrastruktury i komunikacji przedstawiają się następująco:
- zaopatrzenie w wodę z wodociągu istniejącego w ul. ul. [...] (1KDL) i ul. [...] (2 KDL); w projekcie jest: woda dostarczana będzie z sieci wodociągowej miejskiej zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r. wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B. (projekt przyłącza wodociągowego według odrębnego opracowania);
- odprowadzenie ścieków sanitarnych do projektowanej sieci w ul. [...] (1 KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL); w projekcie jest - przyłącze kanalizacji sanitarnej zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r., wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B., według odrębnego opracowania;
- odprowadzenie wód deszczowych do projektowanej sieci w ul. [...] (1 KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL); zgodnie z projektem: przyłącze kanalizacji deszczowej do kanału deszczowego w ul. [...], zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r., wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B., według odrębnego opracowania;
- zaopatrzenie w energię elektryczną z miejskiej sieci elektroenergetycznej dystrybucji energii, z istniejących i projektowanych stacji transformatorowo-rozdzielczych 15/0,4/0,23 kV; z dokumentacji wynika: zgodnie z warunkami przyłączenia nr [...] z 14 lutego 2023 r. wydanymi przez P. S.A.;
- zaopatrzenie w gaz z projektowanej w ul. [...] (1KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL); nie dotyczy (dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego nie przewiduje się wykonania instalacji gazowej);
- zaopatrzenie w ciepło z istniejącej sieci ciepłowniczej; w projekcie jest: przyłącze ciepłownicze w oparciu o oddzielne opracowanie;
- obsługa komunikacyjna z ulic oznaczonych symbolami 1 KDL (ul. [...]) i z ul. 2 KDL (ul. [...]), jako bezpośredniego dostępu do tych ulic oraz poprzez służebności gruntowe; w projekcie jest: "Działka połączona jest z drogą publiczną, gminną, ulicą [...] oznaczoną w MPZP symbolem 1KDL poprzez istniejący zjazd indywidualny. Przewiduje się wykonanie zjazdu zwykłego o szerokości 5,00 m mierzonej prostopadle do osi jezdni w miejscu jej przecięcia z osią zjazdu bez uwzględnienia wyokrągleń", zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Bełchatowa znak: WIŚ.7230.3.43.2023 z 9 stycznia 2024 r., zezwalającą na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi gminnej - ul. [...] (działka nr ewid. [...] w obrębie [...] m. B.) do działek nr ewid. [...],[...], [...] w obrębie [...] m. B., na czas nieokreślony.
Stosownie do treści § 25 pkt 14 m.p.z.p., ustalone zostały następujące wskaźniki wyposażenia terenów budowlanych w miejsca postojowe dla samochodów: dla obiektów handlowych - 20 miejsc na 1000 m2 powierzchni użytkowej (co oznacza 1 miejsce postojowe na 50 m2 powierzchni użytkowej), natomiast w terenach o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną - 1 miejsce na jedno mieszkanie. W budynku mieszkalnym wielorodzinnym zaprojektowano 25 lokali mieszkalnych. W budynku mieszkalno-usługowym przewidziano 1 lokal usługowy o funkcji handlowej o powierzchni 27,43 m2 i 1 mieszkanie dwupoziomowe. Biorąc powyższe pod uwagę, zostały zaprojektowane miejsca postojowe w otwartym garażu na poziomie parteru budynku wielorodzinnego w ilości 27 szt. (w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej), co - w ocenie Wojewody Łódzkiego - jest zgodne z ustaleniami m.p.z.p. w tym zakresie.
Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że planowana inwestycja nie narusza ustaleń m.p.z.p.
W następnej kolejności, zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr. bud., organ odwoławczy poddał analizie zgodność inwestycji z przepisami techniczno- budowlanymi, w szczególności zawartymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U z 2022 r. poz. 1225 - dalej w skrócie "rozporządzenie WT"). Wojewoda wyjaśnił w tym miejscu, że analiza i ocena planowanego zamierzenia budowlanego w odniesieniu do przepisów rozporządzenia WT została dokonana przez organ odwoławczy w oparciu o stan prawny obowiązujący na dzień złożenia wniosku i wydania decyzji. Rozporządzenie WT zostało zmienione rozporządzeniami Ministra Rozwoju i Technologii: z dnia 27 października 2023 roku (Dz. U z 2023 r. poz. 2442), które weszło w życie z dniem 1 sierpnia 2024 r. oraz z dnia 9 maja 2024 roku (Dz. U. z 2024 r. poz. 726), które weszło w życie z dniem 15 sierpnia 2024 roku. Zgodnie z przepisami przejściowymi (§ 2 pkt 1 i 2 ww. rozporządzeń zmieniających) dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie ww. rozporządzeń: 1) został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, 2) została wydana decyzja o pozwoleniu na budowę lub odrębna decyzja o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego - stosuje się przepisy dotychczasowe.
Biorąc pod uwagę powyższe, organ odwoławczy odwołał się do regulacji § 12 ust. 1, 2 i 10 rozporządzenia WT, a następnie stwierdził, że planowany budynek mieszkalny wielorodzinny zlokalizowany został ścianą bez okien i drzwi w odległości 3,00-3,10 m od działek nr ewid. [...] i [...] (po stronie zachodniej). Pozostałe ściany budynku są usytuowane w odległościach większych niż 4,0 m od granic z pozostałymi sąsiednimi działkami. Jednocześnie, jak stanowi § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia WT, odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Z rysunku PZT wynika, że odległość projektowanych balkonów spełnia powyższy warunek. Z kolei budynek mieszkalno-usługowy zlokalizowany został w granicy z działką nr ewid. [...] oraz w odległości 1,5 m od granicy z działką nr ewid. [...] i lokalizacja ta jest zgodna z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia WT. Organ zauważył również, że działka nr ewid. [...], na której usytuowany jest planowany budynek mieszkalno-usługowy, ma szerokość mniejszą niż 16 m.
Dokonując oceny zachowania warunków określonych w § 13 rozporządzenia WT, który reguluje kwestie przesłaniania, Wojewoda Łódzki wyjaśnił, że analiza w tym zakresie została sporządzona przez osoby posiadające stosowne uprawnienia budowlane w zakresie projektowania, o jakich mowa w art. 12 i nast. Pr. bud., przy uwzględnieniu istniejącej zabudowy mieszkaniowej na działkach sąsiednich. Z analizy tej wynika, że budynki projektowane nie powodują przesłaniania pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi w budynkach na działkach sąsiednich, a budynki istniejące nie przesłaniają pomieszczeń na pobyt ludzi w budynkach projektowanych. Oznacza to, że spełnione zostały warunki § 13 rozporządzenia WT. Ponadto, nie stwierdzono zmniejszenia czasu nasłonecznienia poniżej dopuszczalnego, tj. 1,5 godziny, w dniach równonocy dla lokali mieszkalnych w istniejących budynkach na działkach sąsiednich oraz dla lokali mieszkalnych w projektowanych budynkach objętych zakresem planowanej inwestycji. Zatem wymagania § 60 rozporządzenia WT zostały spełnione.
Lokalizacja stanowisk postojowych zewnętrznych jest, w przekonaniu organu odwoławczego, zgodna z § 19 ust. 2 pkt 1 lit. b rozporządzenia WT. Spełnione również zostały wymagania określone w § 22 ust. 1 rozporządzenia WT, ponieważ w projektowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym na parterze zostanie wyodrębnione pomieszczenie służące do czasowego gromadzenia odpadów stałych, które będzie obsługiwać obydwa budynki (mieszkalny wielorodzinny i mieszkalno-usługowy). Pomieszczenie to zostanie wyposażone w kratkę ściekową.
Przywołując następnie brzmienie § 56 rozporządzenia WT oraz art. 5 ust. 1 pkt 2a Pr. bud., organ odwoławczy stwierdził, że według części opisowej przedłożonego projektu architektoniczno-budowlanego, w przedmiotowym budynku mieszkalnym wielorodzinnym projektuje się instalację teletechniczną, obejmującą instalacje: domofonową, RTV, internetową i telewizji kablowej.
Według art. 5 ust. 1 pkt 1 Pr. bud., należy zapewnić spełnienie podstawowych wymagań dotyczących projektowanych i budowanych obiektów budowlanych w zakresie m. in. bezpieczeństwa pożarowego. Projektowane budynki mieszkalne są budynkami niskimi i zostały zakwalifikowane do kategorii zagrożenia ludzi ZLIV. Część garażowa w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zakwalifikowana została do kategorii PM o gęstości obciążenia ogniowego do 500 MJ/m2. Części mieszkalne budynków zaprojektowano w klasie D odporności pożarowej, natomiast część garażową oraz część usługową w planowanych budynkach - w klasie C. Strefy pożarowe zostały przyjęte zgodnie z § 209 ust. 2 i 3 rozporządzenia WT.
Zasady sytuowania budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe określone zostały w przepisach § 271-273 rozporządzenia WT. Zgodnie z dokumentacją projektową, w przypadku niezachowania odległości między budynkami projektowanymi a istniejącymi na sąsiednich działkach, zaprojektowane zostały ściany oddzielenia pożarowego. Zgodnie z projektem budowlanym, wszystkie budynki, zarówno projektowane, jak i istniejące na działkach sąsiednich posiadają ściany i dachy w klasie NRO (nierozprzestrzeniające ognia). Zgodnie z zapisami w projekcie architektoniczno-budowlanym: "Dodatkowo klasa odporności ogniowej przegród (ścian) wewnętrznych (dla budynków ZL IV) oddzielających mieszkania od dróg komunikacji ogólnej oraz od innych mieszkań, powinna wynosić co najmniej El 30. W ścianach zewnętrznych budynku wielokondygnacyjnego, powinny być pasy międzykondygnacyjne o wysokości co najmniej 0,8 m i klasie odporności ogniowej wymaganej w stosunku do ścian zewnętrznych budynku - warunek jest spełniony, projektowane ocieplenie wykonane jest z materiałów niepalnych". Ściany grubości 24 cm z materiałów takich jak ceramika, beton komórkowy czy silikaty, o parametrach umożliwiających ich wykorzystanie do wznoszenia ścian nośnych, mają odporność ogniową co najmniej REI 60. Pokrycie dachowe z blachy płaskiej jest materiałem NRO. Strop nad częścią garażową zaprojektowany jest w klasie REI 120. Stropy między kondygnacjami mieszkalnymi i nad ostatnią kondygnacją mieszkalną zaprojektowane są w klasie REI 60. Zdaniem Wojewody Łódzkiego, przyjęte w dokumentacji projektowej rozwiązania zapewniają zgodność z powołanymi przepisami dotyczącymi ochrony przeciwpożarowej, co potwierdza również uzgodnienie przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
Dokumentacja projektowa dotycząca budynku mieszkalno-usługowego została również uzgodniona bez zastrzeżeń przez rzeczoznawcę do spraw sanitarno-higienicznych. Odwołując się do regulacji § 323 ust. 1 rozporządzenia WT, Wojewoda Łódzki stwierdził, że według projektu budowlanego "Przegrody zgodnie z WT o izolacyjności akustycznej większej niż RA,2 = 30 dB (dla projektowanych przegród RA,2 > 40 dB)". W budynku mieszkalnym wielorodzinnym ściana szybu na klatce schodowej posiadać będzie izolację akustyczną z wełny mineralnej gr. 5 cm (od wnętrza szachtu), natomiast w budynku mieszkalno-usługowym strop między kondygnacjami usługowa/mieszkaniowa posiada izolację ze styropianu posadzkowego akustycznego.
Podsumowując organ odwoławczy stwierdził, że sporne zamierzenie inwestycyjne nie narusza przepisów rozporządzenia WT.
Przywołując w dalszej kolejności regulacje art. 34 ust. 3 pkt 2 Pr. bud., Wojewoda Łódzki podkreślił, że zgodnie z przedłożoną dokumentacją w budynku mieszkalnym wielorodzinnym zaprojektowano 1 lokal mieszkalny przystosowany dla osób niepełnosprawnych, jest to lokal najbliżej wejścia do klatki A zlokalizowany na parterze budynku. W otwartej hali garażowej znajduje się 1 miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych. Budynek posiada wejścia z poziomu terenu, brak jest barier w postaci schodów, brak barier przy miejscach parkingowych dla osób niepełnosprawnych, oświetlenie w częściach wspólnych i na zewnątrz budynku - załączane przy pomocy czujnika ruchu, wystarczająca przestrzeń manewrowa w korytarzach, przed drzwiami do budynku i do mieszkania dla osoby niepełnosprawnej poruszającej się na wózku. W lokalu usługowym znajdującym się w budynku mieszkalno-usługowym zaplanowano montaż drzwi o wymiarach minimum 100 x 200 cm, a wejście do samego lokalu przewidziane zostało bezpośrednio z poziomu przyległego terenu.
Dalej organ zauważył, że zakresem przedmiotowej inwestycji objęta została również rozbiórka 3 budynków gospodarczych. W związku z powyższym, zgodnie z art. 30b Pr. bud., do dokumentacji projektowej dołączono: zgodę właściciela obiektu na rozbiórkę, szkic usytuowania obiektów budowlanych, opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych oraz opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia. Budynek gospodarczy przeznaczony do rozbiórki znajdujący się w granicy z działką nr ewid. [...], przylega ścianą do budynku na działce sąsiedniej. W związku z powyższym, dla zapewnienia bezpieczeństwa w dokumentacji zawarto informację o wzmocnieniu ściany tego budynku za pomocą muru.
Organ odwoławczy podkreślił również, że do dokumentacji projektowej dołączona została opinia techniczna sporządzona przez projektanta posiadającego uprawnienia branży architektonicznej oraz konstrukcyjno-budowlanej, dotycząca stanu technicznego budynku mieszkalnego należącego do R. i R.K. Po przeprowadzeniu wizji lokalnej projektant stwierdził, że istniejący budynek znajduje się w dobrym stanie technicznym, a planowana inwestycja nie wpłynie niekorzystnie na jego elementy.
Zdaniem organu odwoławczego, przedłożony projekt budowlany (po wprowadzeniu zmian na skutek wezwań inwestora przez organ odwoławczy) jest kompletny, spełnia wymagania określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1679).
Wojewoda stwierdził również, że w świetle art. 20 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. za wszystkie rozwiązania zawarte w projekcie odpowiada jego autor. W celu potwierdzenia ich prawidłowości projektant dołączył, w myśl art. 34 ust. 3d pkt 3 Pr. bud., oświadczenie o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Wszelkie zastosowane rozwiązania zostały zaprojektowane przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, aktualne na dzień ich opracowania.
Podsumowując organ drugiej instancji stwierdził, że w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały wymogi art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Pr. bud., co oznacza, że - stosownie do art. 35 ust. 4 Pr. bud. organ administracji architektoniczno-budowlanej winien wydać decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę.
Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ wyjaśnił, że zgodność planowanej inwestycji z ustaleniami m.p.z.p. została wykazana w niniejszej decyzji. W kwestii zapisu zawartego w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. i m.p.z.p., który brzmi: "wykorzystanie działki o nr ewid. [...], obr. [...], uwarunkowane przyłączeniem jej do działek sąsiednich", organ wskazał, że przedmiotowa inwestycja zlokalizowana jest na działkach nr ewid. [...],[...], [...] w obrębie [...]. Działki te stanowią w całości teren planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Działka nr ewid. [...] została zagospodarowana inwestycyjnie wspólnie z sąsiednimi działkami nr ewid. [...] i [...], co spełnia powyżej wskazany warunek m.p.z.p. Działka nr ewid. [...] jest połączona
inwestycyjnie z pozostałymi działkami stanowiącymi teren planowanego zamierzenia, natomiast nie musi być z nimi scalona geodezyjnie.
W zakresie zarzutu dotyczącego braku zgodności planowanej inwestycji z podstawowym przeznaczeniem terenu określonym w m.p.z.p. organ wskazał, że § 30 ust. 1 pkt 1 m.p.z.p. określa podstawowe przeznaczenie terenu jako zabudowę mieszkaniowo-usługową o charakterze [...], natomiast § 30 ust. 1 pkt 2 m.p.z.p. konkretyzuje warunki i zasady dotyczące zagospodarowania terenu poprzez wyraźne sformułowanie możliwości realizacji: zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej, zabudowy usług publicznych, zabudowy usług komercyjnych, obiektów małej architektury, zieleni urządzonej, sieci i urządzeń infrastruktury technicznej.
Powyższe zapisy m.p.z.p. jednoznacznie wskazują na równorzędną możliwość realizacji powyższych rodzajów zabudowy. Zatem zarzuty odwołującej w tym zakresie są niezasadne. Podstawą osiągnięcia ładu przestrzennego jest stworzenie w m.p.z.p. jednoznacznych zapisów dotyczących kształtowania zabudowy i ustalenia wymaganych wskaźników urbanistycznych, które zostały sprecyzowane w § 30 ust. 1 pkt 2 m.p.z.p. obowiązującego na terenie przedmiotowej inwestycji. Ustalenia znajdujące się w treści m.p.z.p. są podstawą do określenia sposobu zabudowy konkretnego terenu inwestycyjnego. Planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa miejscowego w zakresie rodzaju realizowanej zabudowy, jak również pod względem ustalonych w m.p.z.p. wskaźników urbanistycznych. W toku postępowania przed organem pierwszej instancji inwestor dołączył do dokumentacji zaświadczenie znak: WGG.6724.105.2024, z 18 kwietnia 2024 r., wydane przez Prezydenta Miasta Bełchatowa, stwierdzające, że realizacja przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie jest sprzeczna z celami, dla których został sporządzony m.p.z.p. i nie narusza jego generalnych ustaleń. Przedłożone zostało również pismo znak: WGG.6724.2.53.2024, z 31 lipca 2024 r. dotyczące uzgodnienia wyglądu elewacji (zgodnie z § 8 pkt 6 i 7 m.p.z.p., który stanowi o obowiązku szczególnego opracowania architektonicznego elewacji od strony ciągów komunikacyjnych oraz akcentów architektonicznych, zamykających osie kompozycyjne, a także określa, że w przypadku obiektów, dla których ustalono obowiązek szczególnego opracowania elewacji wraz z kolorystyką, projekt winien uzyskać pozytywną opinię właściwej komórki organizacyjnej Urzędu Miasta). Zatem nie można wskazać, wbrew opinii odwołującej, na brak zachowania ładu przestrzennego w jednostce planistycznej, w której zlokalizowana jest przedmiotowa inwestycja.
Wojewoda Łódzki odnosząc się do zarzutów dotyczących nieuprawnionej wycinki drzew, zwrócił uwagę, że kwestia ta nie dotyczy postępowania w sprawie pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji. Zgodnie z art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1336 ze zm.), zasadą jest, że usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości lub jej części może nastąpić po uzyskaniu zezwolenia wydanego na wniosek posiadacza nieruchomości - za zgodą właściciela tej nieruchomości. Zezwolenie takie wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej. Brak jest jednak podstawy prawnej, która nakładałaby na inwestora obowiązek dołączania zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów do wniosku o pozwolenie na budowę czy rozbiórkę. To inwestora obciąża ryzyko, że w przypadku nie uzyskania zezwolenia na wycinkę drzew nie zdoła zrealizować przedsięwzięcia, na którego realizację posiada np. pozwolenie na budowę.
Na marginesie organ zauważył, że zgodnie z opisem w projekcie zagospodarowania terenu: "(...) działka zadrzewiona głównie drzewami owocowymi". Na rysunku projektu zagospodarowania terenu zaznaczone zostały drzewa przeznaczone do wycinki (kolidujące z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym) oraz naniesione zostały nasadzenia zastępcze, co spełnia wymóg określony w § 14 pkt 2 m.p.z.p. dotyczący nakazu rekompensowania niezbędnych wycięć drzew i krzewów nowymi nasadzeniami. Planowana inwestycja nie narusza również § 14 pkt 1 m.p.z.p., który wskazuje na konieczność ochrony istniejących walorów przyrodniczych poprzez utrzymanie i ochronę wartościowych zespołów zieleni miejskiej. Pojęcie zieleni miejskiej nie posiada ustawowej definicji, jednakże należy zwrócić uwagę, iż miejskie tereny zielone są najczęściej ogólnodostępne i spełniają funkcje wypoczynkowe, rekreacyjne, zdrowotne i estetyczne wewnątrz miasta, w szczególności: parki, zieleńce, zieleń na placach, ulicach, zieleń izolacyjna. Z pewnością należy przyjąć, że istniejących zadrzewień na działce inwestycyjnej, przede wszystkim w postaci drzew owocowych, nie można zaliczyć do zespołów zieleni miejskiej. Ponadto, zgodnie z wyjaśnieniami pełnomocnika inwestora, przedstawionymi w piśmie z 27 grudnia 2024 r. "Na wycinkę drzew inwestor otrzymał zgodę, w ramach której warunkiem przeprowadzenia wycinki jest wykonanie nasadzeń zastępczych w ilości dwóch sztuk za każde jedno wycięte drzewo co zostało określone w PZT. Ponadto jedno z wyciętych drzew było niebezpiecznie wychylone co przy niekorzystnych warunkach mogło powodować zagrożenie dla osób przebywających w rejonie drzewa (po sąsiedzku znajduje się szkoła). Wycięte drzewa wskazane były z uwagi na konieczność prowadzenia instalacji podziemnych nie tylko z uwagi na samą zabudowę budynkiem wielorodzinnym". Nadto organ wyjaśnił, że przyłącza mediów do projektowanych budynków objęte są odrębnymi opracowaniami projektowymi i znajdują się poza zakresem rozpatrywanego projektu budowlanego objętego zaskarżoną decyzją. Dlatego zarzuty odwołującej w tym zakresie należy uznać za bezzasadne.
W kwestii zarzutu, że w budynku mieszkalno-usługowym lokal mieszkalny nie jest mieszkaniem dwupoziomowym, lecz faktycznie są to dwa odrębne lokale mieszkalne organ drugiej instancji stwierdził, że na etapie postępowania odwoławczego (na skutek wezwania organu odwoławczego z 3 grudnia 2024 r.) inwestor dokonał zmian w projekcie architektoniczno-budowlanym tego budynku, projektując przedmiotowy lokal jako dwupoziomowy zgodnie z rozwiązaniem przedstawionym na rysunku nr [...]. W związku z powyższą zmianą zachowana została wymagana ilość miejsc postojowych, co wykazane zostało w przeprowadzonej przez organ odwoławczy analizie w tym zakresie, dokonanej w niniejszej decyzji. Ponadto, przytoczone w odwołaniu przepisy w zakresie wymaganej ilości miejsc postojowych dla osób niepełnosprawnych pochodzą z ustawy z dnia 21 marca 1985 roku o drogach publicznych (t.j. Dz. U z 2024 r. poz. 320) i dotyczą dróg publicznych, natomiast zaprojektowany na terenie inwestycji garaż w otwartej hali na poziomie parteru budynku wielorodzinnego nie jest realizowany w ramach drogi publicznej. Miejsce postojowe dla osób niepełnosprawnych zostało przewidziane w tym garażu i również ma na celu obsługę budynku mieszkalno-usługowego w tym zakresie. Hala garażowa jest wspólna dla obu budynków projektowanych na terenie planowanej inwestycji. W związku z powyższym, zastrzeżenia odwołującej w tym zakresie są niezasadne.
Wskazany w odwołaniu brak określenia odległości projektowanego budynku mieszkalno-usługowego od budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...] został przez inwestora uzupełniony na rysunku projektu zagospodarowania terenu. Odległość ta wynosi 13,41 m i jest większa od wymaganej w przepisach rozporządzenia WT z uwagi na bezpieczeństwo przeciwpożarowe.
Nadto z uwagi na to, iż z dokumentacji projektowej wynika, że projektowane budynki (mieszkalny wielorodzinny i mieszkalno-usługowy) stanowią całość inwestycyjną, przewidziane zostało dla nich wspólne miejsce gromadzenia odpadów, które stanowi pomieszczenie śmietnika w budynku mieszkalnym wielorodzinnym. Nie stanowi to naruszenia ustaleń m.p.z.p., który w § 22 ust. 1 określa obowiązek wyposażenia każdej nieruchomości w urządzenia do gromadzenia odpadów, ponieważ teren przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego, obejmujący działki nr ewid. [...],[...], [...], stanowi nieruchomość inwestycyjną należącą do inwestora.
Spełniony został również przepis § 22 ust. 5 rozporządzenia WT, zgodnie z którym dojście od najdalszego wejścia do obsługiwanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, zamieszkania zbiorowego lub użyteczności publicznej do miejsca do gromadzenia odpadów stałych, o których mowa w § 22 ust. 2 pkt 1, 3 i 4, powinno wynosić nie więcej niż 80 m.
W kwestii braku dołączenia do projektu budowlanego warunków przyłączeniowych projektowanych budynków do sieci miejskich, organ drugiej instancji wyjaśnił, że warunki techniczne podłączenia do mediów zostały przedłożone przez inwestora organowi pierwszej instancji i znajdują się w aktach postępowania prowadzonego przez Starostę Bełchatowskiego. Organ odwoławczy powołał się na te dokumenty przeprowadzając analizę zgodności inwestycji z ustaleniami m.p.z.p. Co istotne, przyłącza do sieci miejskich objęte są odrębnymi opracowaniami i nie wchodzą w zakres inwestycji stanowiącej przedmiot zaskarżonej decyzji.
Wskazany przez odwołującą opis na rysunku projektu zagospodarowania terenu: "Granica tarasu nad stropem garażu" (przy budynku mieszkalnym wielorodzinnym), zgodnie z wyjaśnieniami inwestora, stanowi błąd pisarski (ponieważ garaż podziemny w aktualnym projekcie nie istnieje) i został on usunięty na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Poza tym, wszelkie zmiany dokonane przez projektanta (pełnomocnika inwestora) na etapie postępowania odwoławczego zostały wprowadzone na nowo sporządzonych rysunkach, które podlegają zatwierdzeniu niniejszą decyzją Wojewody Łódzkiego.
Wojewoda Łódzki odnosząc się do kwestii braku odwodnienia liniowego do zbierania wód opadowych do kanalizacji deszczowej wzdłuż chodnika od strony wejść do budynku wielorodzinnego (strona południowa), z uwagi na wysokość usytuowania tego budynku powyżej poziomu terenu działki nr ewid. [...], wskazał, że zgodnie z wyjaśnieniami inwestora zawartymi w piśmie z 27 grudnia 2024 r., że wody opadowe z chodników będą odprowadzane na teren nieruchomości inwestora, poprzez prawidłowe ukształtowanie spadków na chodnikach. Z uwagi na to, że chodnik jest ograniczony obrzeżem, które w naturalny sposób powoduje odprowadzenie wody wzdłuż chodnika (tworząc korytko ściekowe), nie ma ryzyka zalewania sąsiedniej działki (nr ewid. [...]) wodami opadowymi. Wobec powyższego, zarzut odwołania nie jest zasadny.
W piśmie z 10 marca 2025 r. odwołująca po zapoznaniu się 4 marca 2025 r. z materiałem dowodowym w przedmiotowej sprawie, podniosła, że projektant opisał, iż budynek frontowy usytuowany jest w odległości 1,5 m od granicy działki sąsiedniej nr ewid. [...] (na wysokości I i II piętra), jednak nie wskazał, że ściana w istniejącym budynku na tej działce posiada okno i "będzie występowało przesłanianie okna i zacienienie, w związku z bliską odległością ściany szczytowej projektowanego budynku". "W projekcie zagospodarowania terenu powołano się na warunki przyłączeniowe odpowiednio: dla sieci elektroenergetycznej z dnia 07.02.2024, dla sieci [...] 10.01.2024 dla sieci ciepłowniczej nie uzyskano. Warunki dotyczyły, złożonego wtedy projektu z jednym budynkiem, na obecną chwilę są dwa budynki i przy zmianie zagospodarowania terenu powinny być wydane nowe warunki przyłączeniowe".
Na skutek wezwania inwestora przez organ odwoławczy pismem z 13 marca 2025 r., 7 kwietnia 2025 r. inwestor udzielił dodatkowej odpowiedzi na powołane zarzuty. Odległość projektowanego budynku mieszkalno-usługowego od budynku na działce nr ewid. [...] wynosi 2,78 m. Projektowany budynek zlokalizowany jest po północnej stronie budynku jednorodzinnego na działce nr ewid. [...] i zwrócony jest do tego budynku na sąsiedniej działce ścianą bez okien, stanowiącą ścianę oddzielenia przeciwpożarowego. Istniejący budynek zlokalizowany na działce nr ewid. [...] ma okno zwrócone w kierunku projektowanej zabudowy, jednakże w kwestii przesłaniania należy zwrócić uwagę, iż okno to znajduje się poza linią zabudowy projektowanym budynkiem mieszkalno-usługowym, a ponadto zlokalizowane jest w ścianie, której odległość jest znacznie mniejsza niż wymagane przepisami rozporządzenia WT 4 m od granicy działki. W związku z faktem, iż przedmiotowe okno nie jest na wysokości projektowanego budynku nie ma do czynienia ze zjawiskiem przesłaniania. W kwestii zacieniania należy wskazać, że projektowany budynek mieszkalno-usługowy na działce inwestora zlokalizowany jest po północnej stronie budynku istniejącego na działce nr ewid. [...], w związku z czym nie powoduje on zacieniania budynku sąsiedniego. Analiza przesłaniania i zacieniania w ww. zakresie została również przedstawiona w formie graficznej i dołączona do projektu zagospodarowania terenu.
Odnośnie zarzutów strony dotyczących aktualizacji warunków przyłączeniowych do sieci elektroenergetycznej, Wojewoda Łódzki zwrócił uwagę, że w chwili wystąpienia o warunki przyłączeniowe projektowany budynek miał 36 lokali, natomiast obecnie zamierzenie inwestycyjne obejmuje 24 lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oraz 1 lokal mieszkalny i 1 lokal usługowy w budynku mieszkalno-usługowym. W związku z powyższym nie istnieje ryzyko, że zapotrzebowanie na energię elektryczną określone w wydanych przez P. S.A. warunkach przyłączenia nr [...], z 14 lutego 2023 r., będzie niewystarczające dla projektowanych budynków w liczbie mniejszej niż pierwotnie zakładana. Ponadto, pełnomocnik inwestora w piśmie do organu odwoławczego z 7 kwietnia 2025 r. poinformował, że została już zawarta przez inwestora umowa z zakładem energetycznym na budowę przyłącza, która jest obecnie na etapie przygotowania projektów przyłączeniowych przez zakład energetyczny.
Dodatkowo organ drugiej instancji zwrócił uwagę, że warunki techniczne nr [...], z 10 stycznia 2024 r., wydane przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B. w zakresie przyłączy: wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej, zawierają wytyczne podłączenia do ww. sieci nieruchomości składającej się z działek nr ewid. [...],[...] i [...] i na chwilę obecną nie wymagają aktualizacji.
W zakresie przyłączenia projektowanych obiektów budowlanych do sieci ciepłowniczej, organ odwoławczy zwrócił uwagę, iż zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 10 Pr. bud., projektant posiadający uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych, wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, złożył pod rygorem odpowiedzialności karnej oświadczenie o możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej, zgodnie z warunkami określonymi w art. 7b ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 roku Prawo energetyczne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 266). Ponadto, inwestor w piśmie z 7 kwietnia 2025 r. wskazał, iż podpisanie umowy w zakresie budowy przyłącza ciepłowniczego wymaga wskazania daty gotowości do montażu węzła w budynku oraz daty odbioru ciepła. Z uwagi na to, że wydana przez Starostę Bełchatowskiego decyzja nie jest w chwili obecnej prawomocna, inwestor wstrzymuje się od podpisania takiej umowy, gdyż w sytuacji niedotrzymania wskazanych w umowie terminów "musiałby płacić za ciepło, z którego nie korzysta".
Podsumowując, organ odwoławczy biorąc pod uwagę powyższe wyjaśnienia inwestora i przeprowadzone analizy, stwierdził, że podniesione przez odwołującą zarzuty i zastrzeżenia dotyczące przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego nie zasługują na uwzględnienie.
Po usunięciu przez inwestora nieprawidłowości wskazanych w wezwaniach organu odwoławczego skierowanych do inwestora, Wojewoda Łódzki na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. postanowił konwalidować zaskarżoną decyzję Starosty Bełchatowskiego z 30 sierpnia 2024 r., poprzez jej uchylenie w części (zgodnie z sentencją niniejszej decyzji) i orzeczenie w tym zakresie. W pozostałej części, w związku ze zgodnością z prawem, zaskarżoną decyzję organ odwoławczy utrzymał w mocy.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi R.K. wniosła o uchylenie decyzji Wojewody Łódzkiego, podnosząc zarzut naruszenia ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr LII/400/10 Rady Miasta w Bełchatowie z dnia 25 maja 2010 r., który dla ww. terenu przewiduje wysokość zabudowy: do 3 kondygnacji naziemnej z ewentualnym poddaszem, max 13m - do kalenicy lub najwyższego punktu dachu, zabudowa wewnątrz działek nie może przekraczać wysokości zabudowy frontowej. Skarżąca odwołując się do orzeczeń sądów administracyjnych stwierdziła, że zgodnie z § 2 pkt 5 § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w przypadku gdy działka ma nieregularny kształt i jej bok od strony drogi tworzy uskok w taki sposób, że na pewnym odcinku przylega do drogi, natomiast inny jego odcinek znajduje się w pewnym oddaleniu od drogi, przyjąć należy, że frontem jest suma obu tych odcinków (por. np. Wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 kwietnia 2008 r., II SA/Kr 35/07). Z kolei, w przypadku gdy bok działki objętej wnioskiem przylega prostopadle do drogi, za front uznać należy całą szerokość działki, a nie tylko ten odcinek, który bezpośrednio przylega do drogi i odpowiada szerokości drogi (por. np. wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 czerwca 2011 r., IV SA/WA 650/11, wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 marca 2010 r., II SA/Łd 787/09, CBOSA).
W związku z powyższymi wyrokami - zdaniem skarżącej - wysokość budynku etap 1 nie powinna przekraczać wysokości budynku znajdującego się na działce [...]. W tym zakresie występuje brak zgodności inwestycji z m.p.z.p. W decyzji Wojewody Łódzkiego uznano natomiast, że zabudowa wewnątrz działek nie przekracza wysokości zabudowy frontowej określonej w m.p.z.p. Wysokość zabudowy wewnątrz działki odniesiono tylko do projektowanego budynku z etapu 2, a nie uwzględniono wysokości budynku na działce [...], która stanowi frontową zabudowę dla obszaru inwestycji, co - zdaniem skarżącej - jest błędną interpretacją do określenia możliwości wysokości zabudowy wewnątrz działki w odniesieniu do m.p.z.p.
Odpowiadając na skargę Wojewoda Łódzki wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie 2 października 2025 r. skarżąca poparła skargę. Uczestnik postępowania R. K. poparł stanowisko skarżącej przedstawione w skardze.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2024 r., poz. 935 - dalej w skrócie "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.
W rozpatrywanej sprawie przedmiotem sądowej kontroli R.K. uczyniła decyzję Wojewody Łódzkiego z 19 maja 2025 r. uchylającą, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., decyzję Starosty Bełchatowskiego z 30 sierpnia 2024 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą W.P., prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą "F.P.H.U. [...]", pozwolenia na budowę i rozbiórkę, obejmującego: budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem na 27 stanowisk postojowych (etap 1) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, budowę budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą, usunięcie kolizji z sieciami podziemnymi, rozbiórkę 3 budynków gospodarczych, na działkach nr ewid. [...],[...],[...] obręb [...], ul. [...], miasto B., w zakresie zatwierdzenia projektu budowlanego, stanowiącego załącznik do zaskarżonej decyzji, w zakresie: rysunku nr P-ZT-01 w projekcie zagospodarowania terenu, rysunku nr P-A-01 w projekcie architektoniczno-budowlanym dla etapu 2 i orzekającą w tym zakresie o zatwierdzeniu projektu budowlanego, stanowiącego załącznik do niniejszej decyzji, w zakresie: rysunku nr P-ZT-01 (zamiennego) w projekcie zagospodarowania terenu; analizy przesłaniania i zacieniania w projekcie zagospodarowania terenu, dotyczącej budynku mieszkalno-usługowego; rysunku nr P-A-01 (zamiennego) w projekcie architektoniczno-budowlanym dla etapu 2 (pkt 1); w pozostałej części utrzymującą zaskarżoną decyzję w mocy (pkt 2).
Lektura akt sprawy dowodzi, że zasadniczą osią sporu pomiędzy stronami postępowania jest ustalenie, czy projektowana inwestycja jest zgodna z ustaleniami obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Zanim jednak Sąd przystąpi do rozważań w tym zakresie w pierwszym rzędzie wyjaśnić należy, że decyzja o pozwoleniu na budowę ma charakter decyzji związanej. To zaś oznacza, że właściwy organ, w tym wypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie może odmówić inwestorowi wydania decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy zostaną spełnione przesłanki ściśle określone przepisami prawa. Na gruncie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz.U. z 2025 r., poz. 418 z późn.zm. - dalej w skrócie "Pr. bud."), mających zastosowanie w rozpatrywanej sprawie, ustawodawca w art. 4 wprowadził zasadę wolności budowlanej, wedle której każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Postępowanie administracyjne poprzedzające wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę prowadzone jest wyłącznie na wniosek i z inicjatywy inwestora, który decyduje o finalnym kształcie inwestycji. Wniosek inwestora określa przedmiot spornego postępowania i determinuje kierunek działań podejmowanych przez organ, których celem jest przede wszystkim ocena, czy projektowana na określonym terenie inwestycja jest zgodna z przepisami obowiązującego prawa.
Zgodnie z art. 30b ust. 1-3 Pr. bud. rozbiórkę można rozpocząć po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na rozbiórkę. Decyzję o pozwoleniu na rozbiórkę wydaje na wniosek organ administracji architektoniczno-budowlanej. Do wniosku o pozwolenie na rozbiórkę dołącza się: zgodę właściciela obiektu budowlanego lub jej kopię; szkic usytuowania obiektu budowlanego; opis zakresu i sposobu prowadzenia robót rozbiórkowych; opis sposobu zapewnienia bezpieczeństwa ludzi i mienia; pozwolenia, uzgodnienia, opinie i inne dokumenty, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów - nie dotyczy to uzgodnień i opinii uzyskiwanych w ramach oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko albo oceny oddziaływania przedsięwzięcia na obszar Natura 2000; projekt rozbiórki lub jego kopię - w zależności od potrzeb.
Natomiast pozwolenie na budowę, po myśli art. 32 ust. 4 Pr. bud., może być wydane wyłącznie temu, kto: złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć: projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci: papierowej - w 3 egzemplarzach albo elektronicznej wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów; oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 33 ust. 2 pkt 1-3 Pr. bud.).
Zgodnie z dyspozycją art. 35 ust. 1 Pr. bud. przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:
1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:
a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,
b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
c) ustaleniami uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej;
2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;
3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie:
a) (uchylona),
b) (uchylona),
c) kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,
d) (uchylona);
3a) dołączenie:
a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;
4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:
a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;
4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego na podstawie:
a) zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7 - w przypadku osób niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,
b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku osób wpisanych do tego rejestru.
5) (uchylony).
W razie stwierdzenia nieprawidłowości w zakresie określonym w ust. 1 organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada postanowieniem obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin ich usunięcia (art. 35 ust. 3 Pr. bud.).
W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4 Pr. bud.).
Według art. 35 ust. 5 Pr. bud. organ administracji architektoniczno-budowlanej wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę:
1) w przypadku niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o którym mowa w ust. 3;
2) w przypadku wykonywania robót budowlanych przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę;
3) jeżeli na terenie, którego dotyczy projekt zagospodarowania działki lub terenu, znajduje się obiekt budowlany, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję o nakazie rozbiórki.
W postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę organy administracyjne zobowiązane są działać na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.). W toku postępowania winny one stać na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmować czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 k.p.a.). Organy powinny zatem prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, kierując się zasadami proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania (art. 8 § 1 k.p.a.). Organ administracji publicznej zobowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 k.p.a.). Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów unormowaną w art. 80 k.p.a. organ na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenia, czy dana okoliczność została udowodniona. Okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba że zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2 (art. 81 k.p.a.). Wyniki poczynionych w toku postępowania wyjaśniającego ustaleń organ winien przedstawić w uzasadnieniu decyzji sporządzonym zgodnie z wymogami art. 107 § 3 k.p.a. Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Zgodnie z zasadą przekonywania unormowaną w art. 11 k.p.a. organy powinny wyjaśniać stronom zasadność przesłanek, którymi kierują się przy załatwianiu sprawy, aby w ten sposób w miarę możliwości doprowadzić do wykonania przez strony decyzji bez potrzeby stosowania środków przymusu.
Analiza akt sprawy uzasadnia, w ocenie Sądu konkluzję, że w kontrolowanej sprawie organy obu instancji zgromadziły kompletny a zarazem wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia materiał dowodowy. Uchybienia w tym zakresie zostały konwalidowane w toku postępowania odwoławczego, czego dobitnym przykładem jest poddana sądowej kontroli decyzja Wojewoda Łódzkiego. W toku postępowania poprzedzającego wydanie zaskarżonej decyzji poprawnie ustalono stan faktyczny sprawy, zapewniono stronom postępowania możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. Zastrzeżenia stron postępowania (T.M., Z.K., R.K. i R.K.1) podnoszone pod adresem spornej inwestycji przekazywano na bieżąco inwestorowi, który udzielał nań odpowiedzi i stosownie do podnoszonych zarzutów korygował dokumentację projektową doprowadzając ją do stanu zgodnego z prawem. W obszernym uzasadnieniu poddanej sądowej kontroli decyzji, sporządzonym z poszanowaniem reguł zdefiniowanych w art. 107 § 3 k.p.a. Wojewoda Łódzki jasno i rzeczowo wyjaśnił przesłanki natury faktycznej i prawnej, które przesądziły o udzieleniu inwestorowi pozwolenia na budowę spornej inwestycji. Organ drugiej instancji prawidłowo ustosunkował się również do zarzutów podniesionych w odwołaniu R.K..
Sąd weryfikując kolejno spełnienie przesłanek zdefiniowanych w art. 35 ust. 1 pkt 1 Pr. bud. niezbędnych do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, zgodził się z Wojewodą Łódzkim, że planowana inwestycja - a konkretnie projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany są zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującymi dla tego terenu.
Jak wynika z akt sprawy inwestor planuje realizację inwestycji w dwóch etapach na działkach nr ewid. [...],[...], [...] obręb [...], przy ul. [...], miasto B., stanowiących teren inwestycji. Pierwszy etap zamierzenia inwestycyjnego obejmuje: rozbiórkę 3 istniejących budynków gospodarczych, usunięcie kolizji z podziemnymi instalacjami sanitarnymi, budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wykonanie nowych ciągów pieszo-jezdnych, wykonanie ogrodzenia, wykonanie nowej aranżacji zieleni na przedmiotowej nieruchomości. Natomiast w ramach etapu drugiego inwestor przewidział budowę budynku mieszkalno-usługowego. W ramach docelowego zagospodarowania terenu inwestycji przewiduje się budowę przyłączy: elektroenergetycznego, ciepłowniczego, wodociągowego, kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Przyłącza te będą realizowane w ramach oddzielnych opracowań projektowych.
Teren inwestycji składający się z działek nr [...],[...] i [...] objęty regulacjami uchwały nr LII/400/10 Rady Miejskiej w Bełchatowie z dnia 25 maja 2010 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentu miasta B., obejmującego obszar "[...]" w rejonie ulic: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (Dz.Urz. Województwa Łódzkiego z dnia 25 czerwca 2010 r. nr 185, poz. 1522 - dalej w skrócie "m.p.z.p."), znajduje się w jednostce planistycznej oznaczonej symbolem D1 MS-U.
Zgodnie z brzmieniem § 30 ust. 1 m.p.z.p. dla terenu oznaczonego symbolem D 1 MS-U, ustala się:
1) podstawowe przeznaczenie terenu: mieszkaniowo-usługowa o charakterze [...];
2) warunki i zasady dotyczące zagospodarowania terenu:
a) możliwość realizacji:
– zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i jednorodzinnej,
– zabudowy usług publicznych,
– zabudowy usług komercyjnych,
– obiektów małej architektury, zieleni urządzonej,
– sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
b) zakaz lokalizacji:
– budynków gospodarczych i wolnostojących garaży,
– działalności uciążliwej,
– obiektów produkcyjnych, przetwórczych, zarówno w budynkach, jak i poza nimi, usług związanych z obsługą transportu,
– obiektów tymczasowych, usług w formie kiosków i obiektów niezwiązanych trwale z gruntem,
– wielkoformatowych nośników reklamowych i reklam nie związanych z prowadzoną działalnością,
– stosowania ogrodzeń z prefabrykatów betonowych.
W ocenie Sądu, rację ma organ odwoławczy twierdząc, że projektowana inwestycja nie narusza zakazów zdefiniowanych w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. b m.p.z.p., nadto pozostaje w zgodzie z regulacjami § 30 ust. 1 pkt 1 i 2 lit. a m.p.z.p. Przewidziane w planie miejscowym warunki i zasady zagospodarowania terenu dają inwestorowi prawną możliwość zrealizowania wybranego przezeń rodzaju zabudowy, z których każdy ma charakter równorzędny. Skoro plan miejscowy, co wynika wprost z dyspozycji § 30 ust. 1 pkt 2 lit. a tiret 1 m.p.z.p. dopuszcza na tym terenie realizację zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej jak i zabudowy usługowej, to brak jest podstaw by twierdzić, jak czyniła to skarżąca w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji, że taki rodzaj zabudowy będzie naruszał ustalenia m.p.z.p. Trafnie Wojewoda Łódzki uznał również, że projektowana inwestycja pozostaje w zgodzie z warunkami lokalizacji zabudowy określonymi w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. k m.p.z.p. stanowiącym: zgodna z ustalonymi liniami zabudowy - wg rysunku planu, dopuszcza się zabudowę na granicy działek, ustala się przeznaczenie parterów budynków frontowych na funkcje usługowe, z dopuszczeniem tej funkcji na wyższych kondygnacjach i w głębi działki.
Projektowana inwestycja pozostaje w zgodzie z warunkami określonymi w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. m-r m.p.z.p. Zgodnie z m.p.z.p. wysokość zabudowy:
– do 3 kondygnacji nadziemnych z ewentualnym poddaszem – według projektu budynek mieszkalny wielorodzinny będzie posiadał 3 kondygnacje nadziemne i poddasze nieużytkowe, natomiast budynek mieszkalno-usługowy będzie posiadał 2 kondygnacje nadziemne. Rozważany warunek należy wobec tego uznać za spełniony;
– max. 13,0 m - do kalenicy lub najwyższego punktu dachu – zgodnie z projektem budynek mieszkalny wielorodzinny - 12,80m, a budynek mieszkalno-usługowy - 12,80m. Warunek jest wobec tego spełniony;
– max. 10,0 m - do okapu dachu - jak wynika z projektu budynek mieszkalny wielorodzinny będzie miał wysokość do okapu dachu 9,40 m, taką samą wysokość projektant przewidział w przypadku budynku mieszkalno-usługowego;
– dla zabudowy garażowej 1 kondygnacja nadziemna; max. 3,0 m do okapu dachu, max. 4,5 m do kalenicy,
Zamieszczony w m.p.z.p. warunek, iż zabudowa wewnątrz działek nie może przekraczać wysokości zabudowy frontowej w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy także uznać należy za spełniony, ponieważ jak już była o tym mowa, a co wynika z projektu budowlanego, wysokości projektowanych budynków są takie same. Wysokość zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego (etap 1) zlokalizowanego wewnątrz terenu inwestycyjnego jest taka sama jak wysokość budynku mieszkalno-usługowego (etap 2) stanowiącego zgodnie z regulacjami m.p.z.p. zabudowę frontową. Sporny zapis m.p.z.p. zawarty w § 30 ust. 1 pkt 2 lit. m tiret 4 m.p.z.p., wbrew odmiennemu stanowisku skarżącej, dotyczy wyłącznie terenu inwestycji, a nie zabudowy i jej wysokości występujących na działkach sąsiednich. Błędne jest przy tym przekonanie skarżącej, jakoby budynek istniejący na sąsiedniej działce nr [...], nie objętej zresztą zakresem inwestycji, miał w realiach sprawy niniejszej stanowić front zabudowy dla terenu przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Gdyby bowiem celem lokalnego prawodawcy był obowiązek dostosowania zamierzenia inwestycyjnego do zabudowy występującej na działkach sąsiednich we frontowej ich części, wówczas taki zapis zostałby wprost zamieszczony w regulacjach m.p.z.p. (przykładowo - § 30 ust. 1 pkt 2 lit. l m.p.z.p.), nadto pozostałe unormowania zawarte w § 30 m.p.z.p. były wówczas co do zasady zbyteczne, a nawet martwe. Takich unormowań miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jednak nie zawiera w stosunku do terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym. Błędne jest przy tym przekonanie skarżącej, jakoby w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, dla oceny spełnienia powyższego warunku, miały zastosowanie przepisy § 2 pkt 5 i § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). Przywołany w treści skargi akt prawny jest aktem nieobowiązującym, został bowiem uchylony z dniem 26 lipca 2024 r. Co więcej, wspomniane rozporządzenie wykonawcze wydane zostało, na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 1 wspomnianego rozporządzenia określa ono sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wyjaśnić w związku z tym należy, że postępowanie o ustalenie w drodze decyzji warunków zabudowy jest postępowaniem odrębnym i niezależnym od postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, co w realiach sprawy niniejszej nie ma miejsca, wówczas inwestor przed złożeniem wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę, winien uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Jednocześnie trzeba mieć na względzie, że przywołane w treści skargi wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych: w Warszawie z 2 czerwca 2011 r., IV SA/Wa 650/11, w Łodzi z 16 marca 2010 r. II SA/Łd 787/09, w Krakowie z 23 kwietnia 2008 r. II SA/Kr 35/07 zostały wydane w odmiennych stanach faktycznych i prawnych, aniżeli w sprawie niniejszej. Z oczywistych względów nie mogły one stanowić wzorca kontroli zaskarżonej decyzji Wojewody Łódzkiego. Nadto, co wyraźnie umknęło skarżącej, zostały one wydane w sprawach dotyczących ustalenia/odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji. Tymczasem przedmiotem kontrolowanego postępowania jest udzielenie inwestorowi pozwolenia na budowę.
Zgodnie z § 30 ust. 1 pkt 2 lit. n m.p.z.p. kształt dachu:
– dla zabudowy frontowej: dach dwu lub wielospadowy z dopuszczeniem lukarn, główna kalenica równoległa ulicy, kąt nachylenia dachu 20°- 40° - według projektu dach dwuspadowy o kącie nachylenia 33o, o kalenicy równoległej do ulicy dla budynku mieszkalno-usługowego (frontowego),
– dla zabudowy wewnątrz działek - dach jedno, dwu lub wielospadowy z dopuszczeniem lukarn; główna kalenica równoległa, prostopadła do granicy działki, kąt nachylenia zbliżony do kąta nachylenia połaci budynku frontowego, z tolerancją do 10° - dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego przewidziano dach dwu spadowy o kącie nachylenia 30o z kalenicą prostopadłą do ulicy.
W realiach rozpatrywanej sprawy spełnione także zostały warunki, o których stanowi § 30 ust. 1 pkt 2:
- lit. i - wykorzystanie działki o nr ewid. [...], obr. [...], uwarunkowane przyłączeniem jej do działek sąsiednich - przytoczony warunek w stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy, jak trafnie ocenił Wojewoda Łódzki, został ponad wszelką wątpliwość spełniony. Teren inwestycji obejmuje łącznie działki nr ewid. [...],[...] i [...]. M.p.z.p. nie wprowadza w tym wypadku obowiązku scalenia geodezyjnego działek. Gdyby taki był cel lokalnego prawodawcy wynikałoby to wprost z regulacji m.p.z.p.;
- lit. o - obowiązek zachowania jednorodnej formy zabudowy, w tym materiałów wykończeniowych i kolorystyki dla całej działki budowlanej - warunek zachowany,
- lit. q - wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 60% - projekt przewiduje 45,73 %,
- lit. r - wskaźnik intensywności zabudowy - do 2,4; według projektu rozważany wskaźnik wynosi 1,32.
W zakresie zasad ochrony środowiska i przyrody, uregulowanych w § 30 ust. 1 pkt 4 m.p.z.p. Sąd nie stwierdził sprzeczności inwestycji z przewidzianymi w tym zakresie unormowaniami m.p.z.p.:
a) minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej - 15%, z wyłączeniem działek zabudowanych lub martwych przyrodniczo - w projekcie przewidziano 16, 01 %.
b) ustala się maksymalne zachowanie istniejącej zieleni wysokiej.
Odnosząc się w tym miejscu do akcentowanego w odwołaniu zarzutu nieuprawnionej wycinki drzew przez inwestora, wskazać trzeba, że kwestia ta nie stanowi przedmiotu spornego postępowania. Jak trafnie zauważył Wojewoda Łódzki postępowanie w sprawie udzielenia zezwolenia na wycinkę drzew prowadzone w trybie art. 83 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz.U. z 2023 r., poz. 1336 z późn.zm.) jest odrębnym od postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Żaden przepis obowiązującego prawa nie nakłada na inwestora obowiązku załączenia do wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę/rozbiórkę decyzji zezwalającej na wycinkę drzew. Dodać wreszcie trzeba, że według projektu zagospodarowania terenu, działka była zadrzewiona głównie drzewami owocowymi. Na rysunku projektu zagospodarowania terenu oznaczone zostały drzewa przeznaczone do wycinki, kolidujące z inwestycją oraz naniesione zostały nasadzenia zastępcze, co jest zgodne z zawartym w § 14 pkt 2 m.p.z.p. nakazem rekompensowania niezbędnych wycięć drzew i krzewów nowymi nasadzeniami. Inwestycja, jak trafnie zauważył organ drugiej instancji nie narusza § 14 pkt 1 m.p.z.p., który wskazuje na konieczność utrzymania i ochrony wartościowych zespołów zieleni miejskiej. W tym zakresie podkreślić należy, że pojęcie zieleni miejskiej nie posiada ustawowej definicji, jednakże co warto nadmienić miejskie tereny zielone są co do zasady ogólnodostępne, spełniają funkcje rekreacyjne, wypoczynkowe, zdrowotne np. zieleń w parkach i na ulicach. Zadrzewień, które istniały na działce inwestycyjnej, jak trafnie argumentował organ z całą pewnością nie można zaliczyć do zespołów zieleni miejskiej. Wreszcie, co ma niebagatelne znaczenie inwestor uzyskał stosowną zgodę na wycinkę drzew, wedle której warunkiem wycinki jest przeprowadzenie nasadzeń zastępczych w ilości dwóch sztuk za każde jedno wycięte drzewo co zostało określone w projekcie zagospodarowania terenu. Nadto, jedno z wyciętych drzew było, co jasno wynika z pisma inwestora z 27 grudnia 2024 r., niebezpiecznie wychylone co przy niekorzystnych warunkach mogło powodować zagrożenie dla osób przebywających w rejonie drzewa (po sąsiedzku znajduje się szkoła). Wycięte drzewa wskazane były z uwagi na konieczność prowadzenia instalacji podziemnych (znajdujących się poza zakresem projektu) nie tylko z uwagi na samą zabudowę budynkiem wielorodzinnym."
W realiach rozpatrywanej sprawy, jak trafnie ocenił Wojewoda Łódzki, spełnione zostały warunki zdefiniowane w § 30 ust. 1 pkt 5 m.p.z.p. w zakresie dotyczącym warunków infrastruktury i komunikacji:
- zaopatrzenie w wodę z wodociągu istniejącego w ul. ul. [...] (1KDL) i ul. [...] (2 KDL) - według projektu woda dostarczana będzie z sieci wodociągowej miejskiej zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r. wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B. (projekt przyłącza wodociągowego według odrębnego opracowania);
- odprowadzenie ścieków sanitarnych do projektowanej sieci w ul. [...] (1 KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL) - w projekcie przewidziano przyłącze kanalizacji sanitarnej zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r., wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B., według odrębnego opracowania;
- odprowadzenie wód deszczowych do projektowanej sieci w ul. [...] (1 KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL) - zgodnie z projektem przyłącze kanalizacji deszczowej do kanału deszczowego w ul. [...], zgodnie z warunkami technicznymi nr [...] z 10 stycznia 2024 r., wydanymi przez Zakład Wodociągów i Kanalizacji "[...]" Sp. z o.o. w B., według odrębnego opracowania;
- zaopatrzenie w energię elektryczną z miejskiej sieci elektroenergetycznej dystrybucji energii, z istniejących i projektowanych stacji transformatorowo-rozdzielczych 15/0,4/0,23 kV; z dokumentacji wynika: zgodnie z warunkami przyłączenia nr [...] z 14 lutego 2023 r. wydanymi przez P. S.A.;
- zaopatrzenie w gaz z projektowanej w ul. [...] (1KDL) i istniejącej w ul. [...] (2 KDL) - nie dotyczy, ponieważ dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego nie przewiduje się wykonania instalacji gazowej;
- zaopatrzenie w ciepło z istniejącej sieci ciepłowniczej - zgodnie z projektem przewidziano przyłącze ciepłownicze w oparciu o oddzielne opracowanie;
- obsługa komunikacyjna z ulic oznaczonych symbolami 1 KDL (ul. [...]) i z ul. 2 KDL (ul. [...]), jako bezpośredniego dostępu do tych ulic oraz poprzez służebności gruntowe - według projektu działka połączona jest z drogą publiczną, gminną, ulicą [...] oznaczoną w MPZP symbolem 1KDL poprzez istniejący zjazd indywidualny. Przewiduje się wykonanie zjazdu zwykłego o szerokości 5,00 m mierzonej prostopadle do osi jezdni w miejscu jej przecięcia z osią zjazdu bez uwzględnienia wyokrągleń, zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Bełchatowa znak: WIŚ.7230.3.43.2023 z 9 stycznia 2024 r., zezwalającą na lokalizację zjazdu zwykłego z drogi gminnej - ul. [...] (działka nr ewid. [...] w obrębie [...] m. B.) do działek nr ewid. [...],[...], [...] w obrębie [...] m. B., na czas nieokreślony.
Projektowana inwestycja odpowiada również wymogom zdefiniowanym w § 25 pkt 14 m.p.z.p. W zakresie zasad modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji plan przewiduje wskaźniki wyposażenia terenów budowlanych w miejsca postojowe dla samochodów:
a) w terenach o funkcji użyteczności publicznej minimum:
– dla obiektów galerii handlowych - 10-23 miejsc na 1.000 m2powierzchni sprzedaży, przy założeniu, że dolna granica wskazywanej ilości miejsc postojowych traktowana jest jako wymagana, a górna jako zalecana, o ile w ustaleniach szczegółowych nie stanowi się inaczej,
– dla obiektów handlowych - 20 miejsc na 1.000 m2 powierzchni użytkowej,
– dla zakładów produkcyjno-usługowych - 15 miejsc na 100 zatrudnionych,
– dla obiektów gastronomii - jedno stanowisko na każde 5 miejsc konsumenckich,
– dla pozostałych obiektów użyteczności publicznej - dwa stanowiska na każdy obiekt, a ponadto 15 miejsc na 100 zatrudnionych,
b) w terenach o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną dla jednego budynku maksimum - 4 stanowiska w garażach,
c) w terenach o przeznaczeniu pod zabudowę wielorodzinną - 1 miejsce na jedno mieszkanie.
Jak wynika z projektu dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego zaprojektowano 25 lokali mieszkalnych. W budynku mieszkalno-usługowym przewidziano 1 lokal usługowy o funkcji handlowej o powierzchni 27,43 m2 i 1 mieszkanie dwupoziomowe. Biorąc powyższe pod uwagę, zostały zaprojektowane miejsca postojowe w otwartym garażu na poziomie parteru budynku wielorodzinnego w ilości 27 szt. (w tym jedno dla osoby niepełnosprawnej), co jest zgodne z ustaleniami m.p.z.p. w tym zakresie.
W świetle akt sprawy spełnione zostały również wymogi określone w § 8 pkt 6 i 7 m.p.z.p. w zakresie ustaleń dotyczących zasad ochrony i kształtowania ładu przestrzennego: obowiązek szczególnego opracowania architektonicznego elewacji od strony ciągów komunikacyjnych oraz akcentów architektonicznych, zamykających osie kompozycyjne; w przypadku obiektów, dla których ustalono obowiązek szczególnego opracowania elewacji wraz z kolorystyką, projekt winien uzyskać pozytywną opinię właściwej komórki organizacyjnej Urzędu Miasta. W toku postępowania pierwszoinstancyjnego inwestor przedłożył do akt sprawy pismo z 31 lipca 2024 r. dotyczące uzgodnienia wyglądu elewacji.
Na marginesie dodać również trzeba, że w materiale aktowym sprawy zalega zaświadczenie z 18 kwietnia 2024 r. wydane przez Prezydenta Miasta Bełchatowa stwierdzające, że realizacja spornego zamierzenia inwestycyjnego nie jest sprzeczna z celami, dla których został sporządzony m.p.z.p. i nie narusza jego generalnych ustaleń.
Podsumowując poczynione rozważania Sąd podzielił w całości stanowisko Wojewody Łódzkiego o zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro w sprawie spełniony został warunek, o którym mowa w art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. a Pr. bud., zarzuty skargi w tym przedmiocie, jako niezasadne, nie mogły odnieść zamierzonego skutku.
Jeśli chodzi o spełnienie wymagań przewidzianych w art. 35 ust. 1 pkt 1 lit. b Pr. bud., to w tym zakresie, jak stanowi projekt zagospodarowania terenu (pkt. 8.4 str. 11-12) projektowany obiekt oraz zagospodarowanie działki, zgodnie z zapisami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839) nie należą do przedsięwzięć mogących znacząco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Z tego też względu, zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2022 r., poz. 1029 z późn.zm.) nie wymagają przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, w tym sporządzenia raportu oddziaływania na środowisko. Projektowane zagospodarowanie działki uwzględnia istniejącą zieleń. Projektowany budynek oraz sposób zagospodarowania terenu nie będą powodować ponadnormatywnego wprowadzania gazów i pyłów do powietrza ani nie będą źródłem ponadnormatywnej emisji hałasu. Zaplanowane do użycia materiały budowlane będą posiadać stosowne certyfikaty, atesty, aprobaty techniczne itp. dopuszczające je do stosowania w budownictwie zgodnie z zaplanowanym przeznaczeniem. Projektowany obiekt nie stwarza zagrożenia dla środowiska oraz higieny i zdrowia jego użytkowników.
Według Sądu, projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami: § 12 ust. 1 i 2, ust. 4, pkt 1, ust. 6 pkt 1 i ust. 10 (w zakresie odległości usytuowania projektowanych budynków od granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi), § 13 (w zakresie naturalnego oświetlenia pomieszczeń), § 57 i § 60 (w zakresie odpowiedniego oświetlenia dziennego i minimalnego czasu nasłonecznienia pomieszczeń), § 19 (odległość miejsc postojowych od okien budynków oraz od granicy działki budowlanej), § 22 ust. 1 (jeśli chodzi o miejsce na pojemniki do gromadzenia odpadów stałych), § 56 (w zakresie instalacji telekomunikacyjnej), § 209 ust. 2 i 3 (podział budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe), § 271-273 (w zakresie bezpieczeństwa pożarowego), § 323 ust. 1 (w zakresie ochrony przed hałasem) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r., poz. 1225). Wspomniane rozporządzenie zostało dwukrotnie zmienione rozporządzeniami Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 27 października 2023 r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 2442), które weszło w życie z dniem 1 sierpnia 2024 r. oraz rozporządzeniem z dnia 9 maja 2024 r., które weszło w życie z dniem 15 sierpnia 2024 r. Zgodnie z tożsamymi treściowo przepisami § 2 pkt 2 obu rozporządzeń dla zamierzenia budowlanego, wobec którego przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia został złożony wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego, wniosek o zmianę pozwolenia na budowę, stosuje się przepisy dotychczasowe. Sąd podziela w tym zakresie obszerne wywody organu drugiej instancji zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, które nie stanowią istoty sporu w tym postępowaniu i celem uniknięcia powielania argumentacji, czyni je swoimi, wskazując na spełnienie warunku, o którym stanowi art. 35 ust. 1 pkt 2 Pr. bud.
Analiza załączonej do sprawy dokumentacji projektowej świadczy również spełnieniu pozostałych warunków określonych w art. 35 ust. 1 pkt 3, 3a, 4 i 4a Pr. bud.
W tym stanie rzeczy, zgodnie z art. 35 ust. 4 Pr. bud. w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Innymi słowy, skoro inwestycja spełnia określone prawem wymagania, organ miał obowiązek wydać decyzję o pozwoleniu na budowę. Jednocześnie godzi się zauważyć, że w stanie faktycznym kontrolowanej sprawy nie wystąpiła żadna z przesłanek, o których stanowi art. 35 ust. 5 Pr. bud., obligująca organ do wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego i wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Mając na uwadze poczynione dotychczas rozważania Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja Wojewody Łódzkiego odpowiada prawu materialnemu i procesowemu, wobec czego brak jest podstaw do jej usunięcia z obrotu prawnego.
Z tych wszystkich względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku.
dc