II SA/Łd 467/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSkarżąca K.R. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działkach nr ew. [...], [...] i [...]. Prezydent Miasta Łodzi decyzją z dnia 18 stycznia 2023 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy, a Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 lutego 2023 r. utrzymało tę decyzję w mocy. Jako główne przyczyny odmowy wskazano niespełnienie warunku "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) z uwagi na wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego oraz fakt, że teren inwestycji obejmuje grunt leśny wymagający zgody na zmianę przeznaczenia (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.). W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżąca zarzuciła błędy w ustaleniu szerokości frontu terenu i w konsekwencji obszaru analizowanego, a także nieprawidłowe ustalenie braku zabudowy pozwalającej na określenie wymagań nowej zabudowy. Podkreśliła, że na sąsiedniej działce znajduje się nowo wybudowany budynek mieszkalny, a także wskazała na inne decyzje WZ wydane dla sąsiednich terenów. Sąd administracyjny, rozpoznając sprawę w trybie uproszczonym, uznał, że zarzut wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego jest zasadny. Sąd wskazał, że frontem terenu budowlanej działki nr [...] powinien być jej dłuższy bok przylegający do drogi wewnętrznej (działka nr [...]), co skutkowałoby znacznie większym obszarem analizowanym. Jednakże, mimo tej wadliwości, Sąd podzielił stanowisko organów co do niespełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., ponieważ teren inwestycji obejmuje grunt leśny o powierzchni 163 m2, na który nie uzyskano zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze. Ponieważ inwestycja miała być realizowana na całej działce, a nie tylko na jej części nieleśnej, Sąd uznał, że odmowa ustalenia warunków zabudowy była zasadna. W związku z tym Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności: wyznaczania obszaru analizowanego, definicji "frontu terenu", znaczenia gruntów leśnych na terenie inwestycji oraz relacji między wadami proceduralnymi a merytorycznymi podstawami odmowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z gruntami leśnymi oraz wyznaczaniem obszaru analizowanego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach bez tych elementów.
Zagadnienia prawne (3)
Czy wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego przy ustalaniu warunków zabudowy może stanowić podstawę do uchylenia decyzji, jeśli istnieją inne, niezależne przesłanki odmowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego nie zawsze prowadzi do uchylenia decyzji, jeśli istnieją inne, merytoryczne przesłanki odmowy, które zostały prawidłowo ustalone.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził wadliwość wyznaczenia obszaru analizowanego, jednak uznał, że niespełnienie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. (teren obejmuje grunty leśne) stanowiło wystarczającą podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy, co czyniło usunięcie wadliwości proceduralnej bezcelowym dla końcowego rozstrzygnięcia.
Czy teren inwestycji obejmujący część gruntu leśnego wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne przy ustalaniu warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli teren inwestycji, nawet częściowo, obejmuje grunty leśne, a zgoda na zmianę przeznaczenia nie została uzyskana, nie można wydać decyzji o warunkach zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na uchwale NSA II OPS 1/10, wskazując, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p. wymaga ustalenia, czy teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych. W analizowanej sprawie stwierdzono obecność gruntu leśnego na działce objętej wnioskiem, co skutkowało niespełnieniem tego warunku.
Jak należy interpretować pojęcie "frontu terenu" dla celów wyznaczenia obszaru analizowanego przy ustalaniu warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Sąd uznał, że organ błędnie przyjął jako front terenu krótszy bok działki przeznaczonej na drogę dojazdową, zamiast dłuższego boku działki budowlanej, z której odbywa się główny wjazd. To spowodowało wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego.
Przepisy (50)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie, w tym: co najmniej jedna działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (pkt 1), teren ma dostęp do drogi publicznej (pkt 2), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające (pkt 3), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (pkt 4), decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (pkt 5), zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze objętym zakazami (pkt 6).
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w tym przepisie.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek dobrego sąsiedztwa - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek dostępu do drogi publicznej.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne lub objęcia terenu zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek zgodności decyzji z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek braku lokalizacji inwestycji w obszarze objętym zakazami (np. sieci przesyłowych, stref kontrolowanych).
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Łączne spełnienie warunków dla wydania decyzji o warunkach zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wyznaczenie obszaru analizowanego.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek dobrego sąsiedztwa.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek dostępu do drogi publicznej.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek dotyczący gruntów rolnych i leśnych.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek zgodności z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek braku lokalizacji w obszarach objętych zakazami.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Niespełnienie warunku z pkt 4 (grunt leśny) stanowi podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wadliwe wyznaczenie obszaru analizowanego nie zawsze prowadzi do uchylenia decyzji, jeśli istnieją inne, merytoryczne podstawy odmowy.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 2 § 12
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja działki budowlanej: nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
u.p.z.p. art. 2 § 14
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja dostępu do drogi publicznej: bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.
u.p.z.p. art. 4 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 4 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
p.p.s.a. art. 134 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd, rozstrzygając daną sprawę, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
u.o.g.r.l. art. 7 § 2
Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Określa wymogi uzyskania zgody na przeznaczenie gruntów leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.
u.p.z.p. art. 67
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy utraty mocy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 88 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy utraty mocy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 52 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa teren, dla którego ustala się warunki zabudowy.
u.p.z.p. art. 50 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 50 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 60 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 60 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 53 § 4
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 5
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 86
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § 5
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 2 § 12
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja działki budowlanej.
u.p.z.p. art. 2 § 14
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja dostępu do drogi publicznej.
u.p.z.p. art. 61 § 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
p.p.s.a. art. 119 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym.
p.p.s.a. art. 120
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Skład sądu w trybie uproszczonym.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
k.p.a. art. 138 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Teren inwestycji obejmuje grunt leśny wymagający zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne, co stanowi przeszkodę w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy (art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p.).
Odrzucone argumenty
Zarzut wadliwego wyznaczenia obszaru analizowanego z uwagi na błędne przyjęcie szerokości frontu terenu. • Zarzut nieprawidłowego ustalenia braku zabudowy pozwalającej na określenie wymagań nowej zabudowy. • Zarzut utrzymania w mocy decyzji, która w sposób oczywisty nie odpowiada prawu. • Zarzut nierozpoznania zarzutów przez organ II instancji.
Godne uwagi sformułowania
kontynuacja funkcji w świetle powołanego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. • Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. • W ocenie Sądu sporządzona na potrzeby niniejszego postępowania analiza urbanistyczna nie odpowiada wymogom przewidzianym prawem z uwagi na wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego. • W związku z lokalizacją planowanej inwestycji na całej działce nr ew. [...], a więc również na terenie obejmującym grunty leśne, których przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne wymagało zgody, a która to zgoda w niniejszej sprawie nie została udzielona, usunięcie stwierdzonych przez Sąd naruszeń w zakresie wyznaczenia granic obszaru analizowanego nie mogło prowadzić do zmiany rozstrzygnięcia.
Skład orzekający
Agata Sobieszek-Krzywicka
sprawozdawca
Marcin Olejniczak
asesor
Michał Zbrojewski
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności: wyznaczania obszaru analizowanego, definicji \"frontu terenu\", znaczenia gruntów leśnych na terenie inwestycji oraz relacji między wadami proceduralnymi a merytorycznymi podstawami odmowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji faktycznej i prawnej związanej z gruntami leśnymi oraz wyznaczaniem obszaru analizowanego. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach bez tych elementów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu uzyskiwania warunków zabudowy i pokazuje, jak kluczowe mogą być szczegóły techniczne (jak wyznaczenie obszaru analizowanego) oraz merytoryczne (jak obecność gruntów leśnych) w procesie decyzyjnym. Pokazuje też, jak sąd podchodzi do błędów proceduralnych organów.
“Błąd w wyznaczeniu obszaru analizowanego nie zawsze ratuje wniosek o warunki zabudowy – kluczowy jest grunt leśny!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.