II SA/Łd 1047/03

II SA/Łd 1047/03 - Wyrok WSA w Łodzi
Data orzeczenia
2004-04-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2003-07-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Sędziowie
Arkadiusz Blewązka /sprawozdawca/
Joanna Sekunda-Lenczewska
Tomasz Zbrojewski_ /przewodniczący/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ
Wojewoda
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA T. Zbrojewski, Sędziowie : Sędzia WSA J. Sekunda-Lenczewska, p.o. Sędziego WSA A. Blewązka (spr.), Protokolant asystent sędziego K. Orzechowska, po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi P. O. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. -
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] Nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] Nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości położonej w Z. gmina C., oznaczonej numerami działek 69/2, 70/2 i 95/2 o łącznej pow. 1,1425 ha, której właścicielem jest P.O. oraz prawa dożywotniego użytkowania nieruchomości o obszarze 30 arów, wykonywanego na działce nr 95/2, przysługującego T. i R. małżonkom O., dla zrealizowania celu publicznego, jakim jest rozbudowa zbiornika retencyjnego na gruntach wsi Z. i Z. W decyzji tej organ ustalił odszkodowanie w wysokości 9.266,00 złotych na rzecz P. O. i w wysokości 745,00 złotych na rzecz T. i R. małżonków O. Ponadto zobowiązał Wójta Gminy C. do: 1) zapłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. 2) odkrycia istniejącego zbieracza drenarskiego głównego rowu melioracyjnego przebiegającego przez nieruchomości P. O. i sprawdzenia jego stanu, a w razie potrzeby przełożenia go na wysokość działek przewidzianych do wywłaszczenia oraz wykonania nowego wylotu, 3) umocnienia skarp rowu odpływowego na długości minimum 50 metrów płytami typu "Jomb", 4) podniesienia przyległego terenu ze spadkiem w kierunku zbiornika gruntem minimum 60 - 40 cm powyżej terenu istniejącego, 5) wykonania dodatkowego odwodnienia terenu, w wypadku gdyby po zrealizowaniu inwestycji zaprojektowane zabezpieczenia okazały się nie w pełni skuteczne i powodowały podtapianie pozostałych gruntów stanowiących własność P. O. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ podniósł, iż wywłaszczenie tejże nieruchomości nastąpiło na wniosek Zarządu Gminy C. z dnia [...] Nr [...] w oparciu o decyzję Wójta Gminy w C. z dnia[...], Nr [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na rozbudowie zbiornika retencyjnego na gruntach wsi Z. i Z. Od powyższej decyzji P. O. złożył odwołanie, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania jak i celowość realizacji przedmiotowej inwestycji, a ponadto wnosząc zarzuty co do sposobu prowadzenia postępowania o nabycie przedmiotowych gruntów. Odwołanie złożyli również T. i R. małżonkowie O. co do wysokości przyznanego odszkodowania za prawo dożywotniego użytkowania, podnosząc, iż dobrowolne zwolnienie z tej służebności mogłoby nastąpić w zamian za wyższą kwotę odszkodowania za wywłaszczony grunt przyznaną ich synowi P. O.
Wojewoda [...] po rozpoznaniu wniesionych odwołań wskazał, iż zgodnie z treścią przepisu art. 112 ust 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz. 543 ze zm.) wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu lub ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Wywłaszczenie albo ograniczone praw rzeczowych do nieruchomości może być dokonane wyłącznie wobec nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym, obowiązującym w dniu wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, na cele publiczne.
Dalej organ wskazał, iż zgodnie z informacją Wójta Gminy w C. z dnia [...], Nr [...] załączoną do operatu szacunkowego z dnia 8 sierpnia 2002 roku miejscowy ogólny plan zagospodarowania przestrzennego gminy C. przewiduje, iż działki znajdujące się w obrębie wsi Z. o numerach ewidencyjnych 69/2, 70/2 i 95/2 leżą na terenie, którego funkcja określona jest jako: W - teren przeznaczony pod budowę zbiornika retencyjnego dla potrzeb rolnictwa.
Decyzją Wójta Gminy w C. z dnia [...] Nr [...] ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu położonego w miejscowościach Z. i Z., dla realizacji inwestycji polegającej na rozbudowie zbiornika retencyjnego, co jest celem publicznym w rozumieniu przepisu art. 6 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Następnie organ wskazał, iż wywłaszczenie jest wyjątkiem od ogólnych - cywilnoprawnych zasad przenoszenia własności nieruchomości i może mieć zastosowanie jedynie wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być realizowane w inny sposób. Z tych względów ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje obowiązek wyczerpania drogi rokowań do zawarcia umowy cywilnoprawnej o przeniesienie własności albo innego prawa rzeczowego do nieruchomości. Konsekwencją zasady traktującej wywłaszczenie jako rozwiązanie ostateczne, jest obowiązek przeprowadzenia - przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego - rokowań w sprawie nabycia własności lub innych praw rzeczowych do nieruchomości w drodze umowy. Zarząd Gminy C., zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy C. z dnia [...] uzyskał zgodę na nabycie na rzecz tejże Gminy własności przedmiotowej nieruchomości i zgodnie z przepisem art. 114 ust l i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przeprowadził w dniu 8 kwietnia 2002 rokowania z P. O. w przedmiocie zawarcia umowy sprzedaży. Jednakże wobec rozbieżności stanowisk stron w przedmiocie warunków zbycia nieruchomości przeprowadzone w tym celu rokowania nie przyniosły pozytywnego rezultatu.
W tym stanie rzeczy Zarząd Gminy C.. wnioskiem z dnia 23 kwietnia 2002 roku wystąpił do Starosty [...] o wywłaszczenie nieruchomości. Pismem z dnia 9 maja 2002 roku, Nr ZG.H7221-5/2002 Starosta [...] wyznaczył P.O. dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, zaś po bezskutecznym upływie tegoż terminu wszczął postępowanie wywłaszczeniowe. Po ustaleniu, że na części przewidzianego do wywłaszczenia gruntu ustanowione jest prawo dożywotniego użytkowania na rzecz T. i R. małżonków O., Starosta [...] ponownie wyznaczył dożywotnim użytkownikom, dwumiesięczny termin do zawarcia umowy, po bezskutecznym upływie którego, zawiadomieniem z dnia 31 grudnia 2002 roku wszczął postępowanie wywłaszczeniowo-odszkodowawcze.
Organ II instancji stwierdził dalej, iż Starosta [...] biorąc pod uwagę zgłaszane przez P. O. uwagi dotyczące zagrożeń związanych z rozbudową zbiornika retencyjnego i ujemnego oddziaływania tej inwestycji na pozostałą część zabudowanej nieruchomości, stosownie do art. 120 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami zlecił L. S. - biegłemu z zakresu melioracji i szacowania, wydanie opinii co do potrzeby i rodzaju obowiązku, jaki ma być nałożony na gminę C., w związku z oddziaływaniem przedmiotowego zbiornika retencyjnego na pozostałą po wywłaszczeniu część zabudowanej nieruchomości P. O. Opinia ta sporządzona została w dniu 3 marca 2003 roku, a wynikające z niej wskazania określające potrzeby i obowiązki, jakie mają być nałożone na wnioskodawcę wywłaszczenia, zostały zawarte w zaskarżonej decyzji organu I instancji. Ponadto organ I instancji uzyskał opinię hydrogeologiczną dotyczącą warunków gruntowo-wodnych w rejonie projektowanej rozbudowy zbiornika retencyjnego w C. na odcinku gruntów P. O. Opinia ta wykonana została przez geologa A. W. i stanowi, iż dalsza rozbudowa zbiornika wodnego nie pogorszy stosunków wodnych w rejonie gruntów P. O. i gruntów sąsiednich.
W dalszej części uzasadnienia organ II instancji stwierdził, iż zgodnie z art. 128 ust l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej, odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa. Przepis art. 130 ust l i 2 wyżej powołanej ustawy stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przyjmuje się, z zastrzeżeniem przepisu art. 135 omawianej ustawy wartość rynkową nieruchomości. Przy określaniu tej wartości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 tejże ustawy)
Organ wskazał, iż wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, przy czym jeżeli przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym jest zgodne z celem wywłaszczenia, to nie powoduje to zwiększenia jej wartości (art. 134 ust 3 ustawy), lub według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia (art. 134 ust 4 ustawy). Zgodnie zaś z treścią art. 135 ust 1-3 ustawy, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową i wówczas oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130. ust 2 omawianej ustawy).
W przedmiotowej sprawie ustalenie odszkodowania nastąpiło po uzyskaniu opinii A. B. rzeczoznawcy majątkowego w zakresie szacowania nieruchomości. Opinia ta została wydana w dniu 8 sierpnia 2002 roku, a następnie zaktualizowana w dniu 12 lutego 2003 roku. Powyższa opinia sporządzona została - zdaniem organu - zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 roku, Nr 40, poz. 543 ze zm.), oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) i ustawy z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. Nr 16, poz. 78 ze zm.), a także "Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych" - PFSRM Warszawa – 1999 rok. Organ II instancji dalej wskazał, iż pomimo, ze opracowany operat szacunkowy został przygotowany w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, to brak jest podstaw do kwestionowania tegoż operatu, bowiem brak jest rozbieżności pomiędzy przytoczonym powyżej rozporządzeniem, a obecnie obowiązującym rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku (Dz. U. Nr 230, poz. 1924), w szczególności zmiana rozporządzenia w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego nie skutkuje w przedmiotowej sprawie koniecznością ponownego rozpatrzenia sprawy przez organ.
W wyniku wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, oszacowana została wartość nieruchomości metodą porównania param. Wartość gruntu oszacowano opierając się o przeciętne ceny sprzedaży nieruchomości podobnych, przeliczone na datę wyceny. W ocenie organu zebrany w sprawie materiał dowodowy, a w szczególności dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego pozwala stwierdzić, iż przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zgodne z celem wywłaszczenia (rozbudowa zbiornika retencyjnego) nie powoduje zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości, o czym stanowi przepis art. 134 ust 3 omawianej ustawy. Dlatego też podniesione przez odwołujących się żądanie zwiększenia odszkodowania nie znajduje uzasadnienia w obowiązujących przepisach z zakresu wywłaszczania nieruchomości.
W związku z zarzutem P. O. iż zgodnie z art. 128 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami "odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód" organ II instancji stwierdził, iż jest on nietrafny, bowiem przepis ten nie dotyczy postępowania prowadzonego w trybie wywłaszczenia, lecz dotyczy sytuacji, gdy odszkodowanie przysługuje za szkodę wyrządzoną wskutek ograniczenia praw do nieruchomości poprzez zakładanie i przeprowadzanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz innych urządzeń wymienionych w tym przepisie(art. 128 ust l i 4 ustawy) oraz, gdy zajęcie nieruchomości nastąpiło w celu przeciwdziałania sile wyższej albo zapobieżenia powstaniu znacznej szkody (art. 126 ust l i 3 ustawy). Tym samym organ II instancji wskazał, iż zaskarżona decyzja jest trafna.
Na powyższą decyzję skargę do Naczelnego Sadu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi wywiódł P. O. wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu skargi przytoczył jak przebiegało postępowanie w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i tak podniósł, iż w dniu 28 marca 2001 roku Wójt Gminy C. wydał decyzję Nr [...] która na podstawie przepisów art. 93 ust. l – 4, art. 96 ust. 1, 3, 4, art. 97 ust. 3 pkt. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz par. 2 pkt. 2 i par. 7 – 10 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 roku w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tych postępowaniach, a także art. 104 – 107 k.p.a. i planu zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy C. Nr [...] z dnia [...] zatwierdzała projekt podziału sporządzony przez geodetę uprawnionego M. J.
W dniach 8 i 16 kwietnia 2002 roku odbyły się spotkania mające na celu podjęcie rokowań pomiędzy Zarządem Gminy C. a P. O. zmierzających do zawarcia umowy kupna nieruchomości położonej we wsi Z. oznaczonej Nr 69/2, 70/2 i 95/2. Rokowania te nie doprowadziły do konsensusu w kwestii wysokości ceny nabycia nieruchomości.
W dniu 21 kwietnia 2001 roku mieszkańcy wsi Z. i Z. złożyli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P., sygn. [...] który decyzją z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wójta Gminy C., w całości i umorzył postępowanie w pierwszej instancji
Natomiast w dniu 9 maja 2002 roku Starosta Powiatu P. wyznaczył P. O. dwumiesięczny termin do przeniesienia własności nieruchomości położonej we wsi Z., oznaczonej numerami działek 69/2, 70/2 i 95/2 na rzecz Gminy C., po czym w dniu 17 lipca 2002 roku zawiadomił skarżącego o wszczęciu na wniosek Zarządu Gminy C. postępowania wywłaszczeniowo-odszkodowawczego. Dalej skarżący podnosi, iż przedmiotowa nieruchomość jest niezbędna Gminie C. do realizacji celu publicznego polegającego na rozbudowie zbiornika retencyjnego na gruntach wsi Z. i Z.
T. i R. małż. O. oraz Pan P. O. odwołali się od decyzji wywłaszczeniowej Starosty [...] do Wojewody[...], który w dniu 12 czerwca 2003 roku wydał decyzję utrzymującą w mocy zaskarżoną decyzję Starosty P. Zdaniem skarżącego Wojewoda [...] w wydanej decyzji błędnie zastosował przepis art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Mianowicie Wojewoda założył, iż przepis ten nie dotyczy postępowania prowadzonego w trybie wywłaszczenia lecz dotyczy sytuacji, gdy odszkodowanie przysługuje za szkodę wyrządzoną wskutek ograniczenia prawa do nieruchomości w związku z zezwoleniem starosty na zakładanie i przeprowadzanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także budowy oraz utrzymania obiektów niezbędnych do korzystania z nich (art. 124 ust. l i 4 ) oraz, gdy zajęcie nieruchomości nastąpiło w celu przeciwdziałania sile wyższej albo zapobieżeniu powstania znacznej szkody ( art. 126 ust. l i 3 ). Zdaniem skarżącego przepis ten wyraźnie mówi, iż wywłaszczenie własności nieruchomości lub innego prawa następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości tego prawa. Natomiast ust. 4 zakłada, że odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Dlatego też przytoczony w uzasadnieniu do decyzji Wojewody przepis art. 128 ust. 4 dokładnie określa, iż odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości powinno odpowiadać również wartości poniesionych szkód jak i kwoty, o jaką zmniejszy się wartość nieruchomości w związku z przeznaczeniem jej w tym przypadku na rozbudowę zbiornika retencyjnego. Skarżący podnosi, iż niewątpliwie ucierpi na pomniejszeniu swojego areału, w związku z charakterem prowadzonej działalności rolniczej, oraz narażony będzie na niebezpieczeństwo związane z bliskością powiększonego zbiornika retencyjnego. Ponadto stwierdza, iż interpretacja przepisów użytych przez Wojewodę jest niedokładna, a przez to niejasna i dwuznaczna.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie wywodząc jak w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Postępowanie w niniejszej sprawie, pomimo wniesienia skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Łodzi, nie zostało przez ten Sąd zakończone przed dniem 1 stycznia 2004 roku, a zatem sprawa ta podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi. (art. 97 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi . (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.))
Zgodnie z treścią art. 3 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (w skrócie: p.s.a.) (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.
Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie
1. uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:
a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
2. stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach,
3. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.
W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji opisanych powyżej uchybień, a tym samym wobec nieuwzględnienia skargi oddalił ją (art. 151 p.s.a.).
Przepisy miarodajne do oceny prawidłowości działań administracji w niniejszej sprawie zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2000 roku, Nr 46, poz. 543 ze zm.). Przepisy Rozdziału 4 tejże ustawy regulujące wywłaszczanie nieruchomości znajdują zastosowanie do niniejszej sprawy, bowiem nie pozostaje spornym pomiędzy stronami, iż działki gruntu należące do skarżącego, a będące przedmiotem wywłaszczenia, znajdują się w obszarze objętym obowiązywaniem miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy C., zgodnie z którym teren ten przeznaczony jest pod budowę zbiornika retencyjnego dla potrzeb rolnictwa. Należy więc stwierdzić, iż obszar ten przeznaczony jest w planach miejscowych na cele publiczne w rozumieniu przepisu art. 112 par. 1 w związku z art. 6 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Wszak art. 6 ust 4 omawianej ustawy stanowi, iż celem publicznym jest budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Tak więc nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącego podniesionym jeszcze przed organem administracji, iż cel dokonanego wywłaszczenia nie jest celem publicznym w rozumieniu ustawy.
Kolejną kwestią budzącą kontrowersje jest brak porozumienia pomiędzy skarżącym i gminą C. w kwestii nabycia przedmiotowej nieruchomości w drodze czynności cywilnoprawnej. Otóż przepis art. 112 ust. 3 omawianej ustawy stanowi, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Umowa przeniesienia własności nieruchomości oparta jest na fundamentalnej zasadzie prawa cywilnego autonomii woli stron, a zatem strony w granicach obowiązującego prawa mają swobodę w kwestii samej zgody na dokonanie przeniesienia własności jak i warunków owego przeniesienia. W niniejszej sprawie obyły się rokowania pomiędzy skarżącym i gminą C. Strony spotykały się dwukrotnie aby ustalić warunki przeniesienia własności nieruchomości. Okazało się jednak, iż to rozbieżność stanowisk w kwestii ceny nabycia nie pozwala stronom dojść do porozumienia. Postępowanie prowadzone w niniejszej sprawie przez organ I instancji przed formalnym wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego znajduje podstawę prawną w przepisach art. 114 ust. 1 i art. 115 ust. 2 omawianej ustawy. Sąd oceniając ów fragment postępowania prowadzonego przez organ nie dopatrzył się naruszeń prawa. Jednocześnie wypada wskazać, iż poza kognicją sądu znajduje się ocena postępowania władz gminy C., które – jak chce skarżący – w toku rokowań usztywniły swe stanowisko odmawiając dalszych postąpień w zbliżeniu stanowisk. Następnym zagadnieniem wymagającym komentarza jest wysokość przyznanego odszkodowania. Ani w skardze, ani też w odwołaniu skarżący nie kwestionuje, iż wycena gruntu będącego przedmiotem wywłaszczenia jest wadliwa, wskazuje natomiast, iż ustalone odszkodowanie nie obejmuje wszystkich elementów poniesionej przez niego szkody. W pierwszej kolejności należy podnieść, iż dokonana w toku postępowania wywłaszczeniowego wycena nieruchomości zgodna jest z obowiązującym prawem i wskazaniami fachowości. W szczególności uwzględnia ona wskazania zawarte w przepisach Rozdziału 5 omawianej ustawy. Zasadnicze znaczenie dla dokonanego przez organ ustalenia odszkodowania ma opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca wartość nieruchomości. (art. 130 ust. 2 omawianej ustawy). Opinia ta przywołuje w swej podstawie opracowania derogowanie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612), tym niemniej wypada zgodzić się z poglądem organu II instancji, iż wysokość odszkodowania należnego skarżącemu i jego rodzicom ustalona została według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a więc w zgodzie z przepisem art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i uwzględnia wskazania, o których mówi przepis art. 134 ustawy. W szczególności uwzględniono przy wycenie nieruchomości jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Ponadto określono wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, uznając prawidłowo, iż przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Tak więc błędne powołanie się na derogowanie rozporządzenie nie może samodzielnie przesądzać o wadliwości wykonanej wyceny nieruchomości. Wszak rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 roku w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) podobnie jak rozporządzenie derogowane, w kwestii określenia wartości nieruchomości (Rozdział 2 obu rozporządzeń) nakazuje stosować podejście porównawcze albo dochodowe. Skoro wydana opinia określając wartość nieruchomości bazuje na podejściu porównawczym, odpowiednio i przekonująco uzasadniając wybór owej metody wyceny, to nie można dopatrzyć się błędów metodologicznych w zastosowanym przez rzeczoznawcę rozumowaniu. Zasadnie więc organ II instancji uznał, iż błędne powołanie się na derogowane rozporządzenie w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego nie powinno skutkować koniecznością ponownego rozpoznania sprawy przez organ I instancji w celu uzupełnienia materiału dowodowego o nową wycenę nieruchomości.
Drugą kwestią związaną z wysokością przyznanego odszkodowania jest nie objęcie owym świadczeniem pieniężnym wszystkich szkód poniesionych przez skarżącego, w szczególności pominięcie odszkodowania w oparciu o przepis art. 128 par. 4 omawianej ustawy. Otóż przepis ten stanowi, iż odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 i dalej mówi, iż odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli natomiast wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Ponieważ kwestia ta jest zasadniczym zarzutem skargi wymaga komentarza. Otóż przepis art. 128 ust. 4 stanowi podstawę do przyznania odszkodowania, ale wyłącznie za szkody powstałe wskutek zdarzeń przywołanych w tym przepisie. I tak przepis art. 120 ustawy stanowi, iż w razie gdy zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na występującym z wnioskiem o wywłaszczenie. Przepis ten w przedmiotowej sprawie znalazł zastosowanie, bowiem decyzja wywłaszczeniowa zawiera zobowiązanie nałożone na wójta gminy C. do wykonania określonych prac i utrzymania urządzeń mających zapobiegać powstaniu niebezpieczeństwa lub niedogodności dla właścicieli nieruchomości sąsiednich, a w tej liczbie również dla skarżącego. Aktualny stan wiedzy wynikający z ekspertyz opracowanych w toku postępowania wywłaszczeniowego pozwala stwierdzić, iż wykonanie obowiązków nałożonych na organ wnioskujący wywłaszczenie jest działaniem wystarczającym dla zapobieżenia powstaniu niebezpieczeństwa lub niedogodności. Gdyby jednak okazało się, iż są to obowiązki niedostateczne, po stronie osób, którym wyrządzona zostanie szkoda, powstanie określone roszczenie, o jej naprawienie. Póki co szkoda ta nie powstała i domaganie się jej naprawienia jest przedwczesne.
Drugim z przepisów, na który powołuje się art. 128 par. 4 jest art. 124 zezwalający staroście, wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, na ograniczenie, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody, przy czym ograniczenie to następuje zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Słusznie konkluduje organ II instancji podając, iż przepis ten nie ma zastosowania w niniejszej sprawie. Dyspozycja tegoż przepisu jest rozłączna z przedmiotem niniejszej sprawy, a zatem powoływanie się w skardze na pominięcie w kwocie przyznanego odszkodowania należności z tytułu szkody wyrządzonej działaniem opisanym w powyższym przepisie jest zupełnie bezzasadne.
Do identycznego wniosku należy dojść analizując dyspozycję przepisów art. 125 i 126 omawianej ustawy. Pierwszy z tych przepisów daje staroście wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej, uprawnienie do ograniczania, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub wydobywaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa w okresie nie dłuższym niż 12 miesięcy, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Przepis art. 126 pozwala natomiast staroście wykonującemu zadanie z zakresu administracji rządowej w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody, na udzielenie, w drodze decyzji, zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. Z treści owych uregulowań jednoznacznie wynika, iż nie mogą one znaleźć zastosowania w niniejszej sprawie, bowiem dotyczą takich sytuacji, które nie miały miejsca w przedmiotowym postępowaniu wywłaszczeniowym. Tym samym argumentację skarżącego dotyczącą niekompletności ustalonego odszkodowania za dokonane wywłaszczenie uznać wypada za chybioną.
Jeszcze jedna kwestia wymaga przybliżenia. Otóż skarżący w toku postępowania administracyjnego podnosił argumenty tyczące braku dalszych perspektyw przed prowadzonym przez niego gospodarstwem rolnym po dokonanym wywłaszczeniu, a w szczególności podnosił, iż prace przy rozbudowie zbiornika retencyjnego pozbawią go możliwości korzystania z części gospodarstwa, w tym z własnych użytków zielonych. Argumentacja ta nie może jednak być brana pod uwagę w toku postępowania wywłaszczeniowego chociażby z tego powodu, iż odnosi się do sytuacji przyszłej, a w pewnym zakresie nawet hipotetycznej. Wszak wykonanie rozbudowy zbiornika retencyjnego jest zupełnie innym rodzajem działań niż prowadzone aktualnie postępowanie wywłaszczeniowe. Szkody powstałe na gruntach skarżącego w związku z realizacją tej inwestycji z pewnością winny być naprawione o ile zostaną wyrządzone. Postępowanie niniejsze nie jest jednak odpowiednim do zgłaszania tego rodzaju żądań. Ponadto szkoda, aby mogła zostać naprawiona musi najpierw powstać. Skarżący natomiast domaga się uwzględnienia swej sytuacji, która jeszcze nie nastąpiła.
Tak więc nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi należało orzec jak powyżej.