II SA/BK 946/23

II SA/Bk 946/23 - Wyrok WSA w Białymstoku
Data orzeczenia
2024-06-27
Data wpływu
2023-12-28
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Sędziowie
Elżbieta Lemańska /przewodniczący sprawozdawca/
Małgorzata Roleder
Anna Bartłomiejczuk
Symbol z opisem
6013 Przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok z art. 179a  ustawy  PoPPSA
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant sekretarz sądowy Natalia Paulina Janowicz, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 czerwca 2024 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Regionalnej w Białymstoku skargi kasacyjnej Ś. Sp. J. w Ł. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 marca 2024 r. sygn. II SA/Bk 946/23 w sprawie ze skargi Ś. Sp. J. w Ł. na decyzję Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Białymstoku z dnia 8 listopada 2023 r. nr WOP.7721.120.2023.TN w przedmiocie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego 1. uchyla zaskarżony wyrok, 2. uchyla zaskarżoną decyzję, 3. odstępuje od zasądzania od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
I. Zaskarżoną decyzją z 8 listopada 2023 r. nr WOP.7721.120.2023.TN Podlaski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Białymstoku (dalej: PWINB) utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku (dalej: PINB PG) z 9 grudnia 2022 r. znak NB.I.5161.08.2022.MB nakładającą na Ś. Spółka jawna w Ł. (dalej: spółka/skarżąca) obowiązek przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania mieszkania nr [...] (znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ulicy [...]
w Białymstoku) do stanu zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją o pozwoleniu na budowę z 25 lipca 2016 r. znak DAR-II.6740.193.2016 zmienioną decyzją z 2 grudnia 2016 r. znak DAR-II.6740.357.2016, jako jedno mieszkanie zarówno w zakresie funkcji, jak i rozkładu pomieszczeń.
Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.
II. 1. W związku z interwencją jednego ze współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...] w Białymstoku, PINB PG wszczął postępowanie administracyjne znak NB.I.5161.02.2022.MB w sprawie zmiany sposobu użytkowania, bez wymaganego zgłoszenia, lokali mieszkalnych nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w Białymstoku.
2. W dniu 31 marca 2022 r. przeprowadzono oględziny w budynku, w wyniku których ustalono m.in. że mieszkanie nr [...] zostało podzielone na dwa mieszkania oznaczone nr [...] i [...] – każde składa się z pokoju z aneksem kuchennym, łazienki i sypialni; obydwa przeznaczone są pod wynajem. Ponadto usunięto drzwi
z ogólnodostępnego korytarza i wykonano dodatkowe (nowe) wejścia.
3. Następnie w piśmie z 5 kwietnia 2022 r. wezwano spółkę do wyjaśnienia: kiedy dokonano podziału mieszkania, kto zlecił i sfinansował roboty budowlane związane z podziałem mieszkania oraz wykonaniem dodatkowej łazienki i aneksu kuchennego, a także kto i w jaki sposób użytkuje lokale oznaczone nr [...]i [...]; zobowiązano też do przesłania kopii umowy najmu tych lokali (w przypadku jej posiadania) oraz kopii aktu notarialnego mieszkania nr [...]. W odpowiedzi (pismo z 12 kwietnia 2022 r.) spółka wskazała, że nie wie kiedy dokonano podziału mieszkania oraz kto zlecił i sfinansował roboty budowlane z tym związane, natomiast lokal jest wynajmowany długoterminowo na podstawie wystawianej faktury VAT. Załączyła akt notarialny kupna mieszkania nr [...]z 20 listopada 2018 r.
4. Postanowieniem z 16 września 2022 r. znak NB.I.5161.02.2022.MB wyodrębniono do odrębnego prowadzenia postępowanie dotyczące zmiany sposobu użytkowania mieszkania nr [...] (znak NB.I.5161.08.2022.MB).
5. W wyodrębnionym postępowaniu postanowieniem z 16 września 2022 r., wydanym na podstawie art. 71a ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., dalej: p.b.) organ pierwszej instancji wstrzymał użytkowanie mieszkania nr [...] (podzielonego na mieszkania nr [...] i [...]) w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. [...] w Białymstoku w zakresie wynajmu na usługi hotelarskie i nałożył na spółkę obowiązek przedstawienia w terminie do 30 października 2022 r. dokumentów wymienionych w art. 71 ust. 2 p.b. Organ pouczył, że niewykonanie obowiązku albo dalsze użytkowanie części obiektu, pomimo jego wstrzymania, spowoduje nakazanie przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania w oparciu o art. 71a ust. 4 p.b.
Następnie do PINB PG wpłynął wniosek spółki o umorzenie postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania z uwagi na niezasadność jego prowadzenia. Według spółki podział mieszkania nr [...] wykonany został przed oddaniem budynku do użytkowania, na co mają wskazywać takie elementy jak m.in. odrębne skrzynki na listy, domofony (pismo z 29 września 2022 r.).
Natomiast 12 października 2022 r. do PINB PG wpłynęła informacja jednego z mieszkańców budynku przy ulicy [...] w Białymstoku o prawdopodobnym niezastosowaniu się przez spółkę do postanowienia o wstrzymaniu użytkowania mieszkania.
6. Decyzją z 9 grudnia 2022 r. PINB PG, na podstawie art. 71a ust. 4 p.b., nakazał spółce przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania mieszkania nr [...] do stanu zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją z 25 lipca 2016r. (znak DAR-II.6740.193.2016), zmienioną decyzją z 2 grudnia 2016 r. znak DAR-II.6740.357.2016), tj. jako jedno mieszkanie zarówno w zakresie funkcji jak
i rozkładu pomieszczeń.
PINB PG ustalił, że pierwotnie lokal nr [...] składał się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, trzech sypialni, dwóch łazienek i korytarza – całość o powierzchni użytkowej 84,71m2. Lokal został nabyty 20 listopada 2018 r. przez spółkę. Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. [...] w Białymstoku użytkowany jest na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie z 1 sierpnia 2018r. nr NB.I.5121.1.49.2018.HK. Z analizy projektu budowlanego wynika, że w mieszkaniu nr [...] (według projektu miało nr [...]) brak jest pierwotnych drzwi wejściowych z ogólnodostępnego korytarza; wstawiono dwoje drzwi wejściowych prowadzących do dwóch odrębnych lokali mieszkalnych włączając część mieszkania do ogólnodostępnego korytarza. Mieszkanie nr [...] i mieszkanie [...] składają się z pokoju z aneksem kuchennym, sypialni oraz łazienki. W stosunku do zatwierdzonego projektu zmianie uległa część ścian działowych i wykonano dodatkowy aneks kuchenny. Zmiany nie zostały wykazane w momencie oddawania budynku do użytkowania.
Organ pierwszej instancji dalej wskazał, że do akt sprawy wypożyczone zostały dokumenty dotyczące uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali w budynku przy ul. [...] w Białymstoku. Z dokumentów tych (otrzymanych z Urzędu Miejskiego w Białymstoku Departament Urbanistyki i Architektury przy piśmie z 16 marca 2022r. znak: DUA-XI.030.16.2022) wynikało, iż tak jak wskazano w akcie notarialnym, mieszkalnie nr [...] nie było podzielone na dwa niezależne mieszkania oznaczone obecnie nr [...] i [...].
W wyniku analizy dokumentów i stanu prawnego PINB PG stwierdził, że wykonanie w istniejącym budynku wszelkiego rodzaju instalacji, z wyjątkiem instalacji gazowej, nie wymaga obecnie uzyskania pozwolenia na budowę bądź zgłoszenia (art. 29 ust. 4 pkt 3 lit. "d" p.b.). Wykonane w lokalu roboty budowlane nie zmieniły charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego oraz nie ingerowały w jego elementy konstrukcyjne. Prace adaptacyjne związane ze zmianą układu pomieszczeń i ich funkcji stanowią natomiast o zmianie warunków użytkowych obiektu. Jednakże zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 1 lit. "a" p.b. roboty budowlane polegające na przebudowie budynków, m.in. których budowa wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych, nie wymagają uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę ani uprzedniego zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej. W konsekwencji brak było podstaw do przeprowadzenia postępowania w oparciu o przepis art. 51 p.b., jednak uzasadnione było zastosowanie przepisów
o zmianie sposobu użytkowania bez zgłoszenia. Doszło bowiem na skutek wykonanych robót do wprowadzenia do budynku mieszkalnego wielorodzinnego nowej funkcji - usług hotelarskich.
Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga – przed jej wprowadzeniem - zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej (art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b.). Z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022r. poz. 1225, dalej: rozporządzenie WT) wynika bowiem, że nastąpiło zróżnicowanie budynków mieszkalnych od budynków zamieszkania zbiorowego w związku ze zróżnicowaniem wymogów, jakie powinny one spełniać, zwłaszcza z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe. Zmiana kategorii zagrożenia ludzi oznacza zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego, o której mowa wprost w art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. Dlatego PINB PG uznał, że podjęcie w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w jednym z mieszkań działalności polegającej na usłudze wynajmu powoduje, że lokal ten stracił charakter lokalu mieszkalnego, choć nie stał się przez to faktycznie lokalem użytkowym w rozumieniu § 3 pkt 14 rozporządzenia WT. Lokal zachował funkcję mieszkalną jednakże charakterystyczną dla budynków zamieszkania zbiorowego. Zmienione warunki bezpieczeństwa pożarowego części budynku stanowią jednak zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. Zróżnicowanie budynków mieszkalnych od budynków zamieszkania zbiorowego nastąpiło w związku ze zróżnicowaniem wymogów, jakie powinny one spełniać na gruncie rozporządzenia WT, w szczególności z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.
Organ pierwszej instancji ocenił, że twierdzenia strony nie znajdują uzasadnienia w zebranym materiale dowodowym. Fakt posiadania odrębnej skrzynki czy domofonu nie świadczy o podziale mieszkania przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W dokumentacji dotyczącej odbioru, jak również w decyzji
o pozwoleniu na użytkowanie, ilość mieszkań odebranych jest zgodna z dokumentacją projektową, która nie wykazała zmiany dotyczącej podziału mieszkania. Dodatkowo stan przed podziałem znajduje potwierdzenie w dokumentacji związanej z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali, jak również w akcie notarialnym zakupu mieszkania.
7. Odwołanie od powyższej decyzji wniosła spółka.
8. PWINB, w ramach uzupełniającego postępowania wyjaśniającego, przeprowadził 1 marca 2023 r. oględziny mieszkań. Następnie zwrócił się do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego o zajęcie stanowiska w zakresie interpretacji art. 71 oraz art. 71a p.b. Odpowiedź uzyskano w piśmie z 1 maja 2023 r. znak DPR.022.304.2023.
9. Decyzją z 20 czerwca 2023 r. nr WOP.7721.3.2023.TN PWINB uchylił decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. W jego ocenie zakres wykonanych robót budowlanych nie wymagał pozwolenia na budowę, zatem nie było podstaw do prowadzenia postępowania w trybie art. 50-51 p.b. Postępowanie wszczęto odnośnie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania z uwagi na realizowanie w lokalach nr [...] i [...] funkcji quasi-hotelowej (najem krótkoterminowy), co odbyło się bez stosownego zgłoszenia. Legalizując zmianę sposobu użytkowania na budynek zamieszkania zbiorowego należy zbadać, czy spełnia on wymogi jakie takim budynkom stawia rozporządzenie WT oraz czy przepisy prawa miejscowego dopuszczają na taką funkcję. Wątek ten, zdaniem PWINB, wymagał dodatkowego postępowania dowodowego.
10. Sprzeciw od powyższej decyzji wniosła do sądu administracyjnego spółka.
11. Wyrokiem z 6 września 2023 r. w sprawie sygn. akt II SA/Bk 572/23 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uchylił decyzję kasacyjną stwierdzając, że nie było podstaw do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. Prawidłowa była bowiem ocena organu pierwszej instancji, że wyodrębnienie w mieszkaniu nr [...] dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych przeznaczonych na wynajem skutkowało przekształceniem tego, stanowiącego odrębny przedmiot własności lokalu mieszkalnego, w nieruchomość lokalową przeznaczoną dla celów zamieszkania zbiorowego. W przebudowanym lokalu doszło zatem do samowolnej zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na obiekt zamieszkania zbiorowego. Spowodowało to co najmniej zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego i higieniczno-sanitarnych. W tych okolicznościach brak jest podstaw do prowadzenia dalszego postępowania wyjaśniającego w celu ustalenia intensyfikacji użytkowania w całym budynku mieszkalnym. Błędnie zatem organ odwoławczy zastosował art. 138 § 2 k.p.a. Nie wykazano, że na etapie rozpoznania sprawy w pierwszej instancji nie poczyniono ustaleń wyczerpujących i wymaganych z punktu widzenia rozpoznania istoty sprawy. Argumentacja powołana przez PWINB w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji kasacyjnej nie mogła stanowić podstawy uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, ta bowiem nie jest obarczona dostrzeżonymi przez organ istotnymi uchybieniami procesowymi.
12. Po ponownym rozpoznaniu odwołania, zaskarżoną decyzją z 8 listopada 2023 r. PWINB utrzymał w mocy decyzję PINB PG z 9 grudnia 2022 r. i podzielił w całości stanowisko zaprezentowane przez organ pierwszej instancji, a także wskazał na związanie oceną prawną sądu administracyjnego sformułowaną w wyroku z 6 września 2023 r. w sprawie II SA/Bk 572/23 (art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 z późn. zm.), dalej: p.p.s.a.
Organ odwoławczy wywiódł, że w związku z podziałem mieszkania nr [...] na dwa lokale i wykonanymi w związku z tym pracami polegającymi na usunięciu drzwi wejściowych z ogólnodostępnego korytarza i wykonaniem nowych wejść w nowo wybudowanych ścianach działowych, wykonaniu dodatkowego aneksu kuchennego oraz podzieleniu łazienki na dwie odrębne - doszło co najmniej do intensyfikacji sposobu użytkowania dotychczasowego jednego lokalu mieszkalnego przez użytkowanie go jako dwóch odrębnych lokali mieszkalnych. Natomiast inne są warunki techniczne, jakie musi spełniać jeden samodzielny lokal mieszkalny, inne zaś wymogi musi spełniać każde z dwóch wyodrębnionych lokali mieszkalnych.
Zdaniem PWINB strona nie wykazała, że podziału dokonano przed oddaniem budynku do użytkowania.
Organ odwoławczy ocenił, że w związku z podziałem lokalu nr [...] na dwa mniejsze samodzielne lokale mieszkalne doszło do samowolnej zmiany sposobu użytkowania z funkcji mieszkalnej na obiekt zamieszkania zbiorowego. Spowodowało to co najmniej zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego i warunków techniczno-sanitarnych. Podmiot, który legalnie przygotowuje obiekt lub jego część do zamieszkania zbiorowego musi spełniać o wiele surowsze wymagania związane z bezpiecznym jego użytkowaniem niż właściciel budynku czy lokalu, w którym tego rodzaju działalność nie jest prowadzona. PWINB wyjaśnił, że o uznaniu za budynek zamieszkania zbiorowego decyduje jego funkcja i przeznaczenie do okresowego pobytu ludzi. Pojęcie "budynku zamieszkania zbiorowego" obejmować może lokale odpowiadające definicji legalnej mieszkania, o ile są one wykorzystywane do okresowego, względnie stałego pobytu ludzi, na zasadach analogicznych jak pobyty w hotelach i innych instytucjach przykładowo wskazanych w § 3 pkt 5 rozporządzenia WT. Jeśli też w budynku realizowane są równolegle zarówno funkcje budynku mieszkalnego wielorodzinnego, jak i funkcje obiektu zamieszkania zbiorowego, to ta część tego obiektu, która wykorzystywana jest zarówno do celów zamieszkania wielorodzinnego, jak i zamieszkania zbiorowego spełniać musi minimalne wymogi dotyczące zarówno budynków mieszkalnych wielorodzinnych, jak i budynków zamieszkania zbiorowego. Przy czym na etapie kwalifikowania danego przedsięwzięcia jako zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ocenie nie podlega to, czy nowy sposób użytkowania jest zgodny z przepisami odrębnymi określającymi np. warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego..
PWINB wskazał, że zakres prac przeprowadzonych w lokalu nr [...] nie wymagał pozwolenia na budowę.
13. Skargę na decyzję PWINB z 8 listopada 2023 r. wywiodła spółka. Zarzuciła naruszenie:
1) art. 16 k.p.a. w zw. art. 50 ust. 1 p.b. w zw. z art. 71 ust. 1 p.b. przez obciążenie skarżącej konsekwencjami działań dewelopera, zatwierdzonymi w ostatecznej decyzji z 1 sierpnia 2018 r. znak: NB. 1.5121.1.49.2018.HK o pozwoleniu na użytkowanie, co godzi w zasadę trwałości decyzji administracyjnych oraz ochrony praw nabytych;
2) § 3 pkt 5 rozporządzenia WT przez uznanie, że lokale stanowią "budynek zamieszkania zbiorowego", tj. że budynek mieszkalny wielorodzinny (jego część) jest jednocześnie budynkiem zamieszkania zbiorowego, co jest wnioskiem oczywiście nieprawidłowym nie tylko z uwagi na to, że lokale nie stanowią hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego czy domu wycieczkowego, ale również z uwagi na to, że brak jest podstawy ustawowej, by jeden obiekt mógł jednocześnie być kwalifikowany jako budynek mieszkalny wielorodzinny oraz budynek zamieszkania zbiorowego;
3) art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. w zw. z art. 71a ust. 2 p.b. przez uznanie, że na skutek najmu lokali nr [...] oraz [...] doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, podczas gdy zmianie nie uległy jakiekolwiek warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, czy też wielkość lub układ obciążeń, w tym, wbrew twierdzeniom organu, nie doszło do "intensyfikacji" użytkowania lokali;
4) art. 7 k.p.a. wz. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. przez błędną i dowolną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i zaniechanie szczegółowej analizy przedłożonych w sprawie dokumentów, w tym w szczególności przez pominięcie wyników oględzin przeprowadzonych w budynku 31 marca 2022 r. oraz dokumentacji zdjęciowej, co doprowadziło do nieuprawnionego przyjęcia, że do podziału lokalu nr [...] doszło w 2020 r., tj. po oddaniu budynku do użytkowania, podczas gdy podział nastąpił przed uzyskaniem przez inwestora pozwolenia na użytkowanie wydanego 1 sierpnia 2018 r.
14. W odpowiedzi na skargę PWINB wniósł o jej oddalenie.
15. Do postępowania sądowoadministracyjnego przystąpił Prokurator Prokuratury Regionalnej w Białymstoku.
III. Wyrokiem z 14 marca 2024 r. wydanym w sprawie niniejszej Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku oddalił skargę.
Zdaniem sądu prawidłowo organy obydwu instancji ustaliły wystąpienie zmiany sposobu użytkowania wymagającej przeprowadzenia postępowania w sprawie jej legalności prowadzonego na podstawie art. 71a w związku z art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. a nie postępowania naprawczego. Sąd ocenił, że zwłaszcza organ odwoławczy pozostawał związany oceną prawną sformułowaną w prawomocnym wyroku z 6 września 2023 r. w sprawie II SA/Bk 572/23 na zasadzie art. 153 p.p.s.a.
Odnośnie ustaleń faktycznych sąd podzielił stanowisko organów obydwu instancji, zgodnie z którym dokonano fizycznego podziału mieszkania nr [...]; wydzielone mieszkania są wynajmowane przez profesjonalnego operatora na najem krótkoterminowy; operator zapewnia pełny serwis obsługi a mieszkania zgodnie z regulaminem pobytu nie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemców. W konsekwencji doszło do zmiany sposobu użytkowania części obiektu budowlanego. Funkcja mieszkalna jest w wydzielonych lokalach realizowana nadal, z tym że w sposób charakterystyczny dla obiektów z § 3 pkt 5 rozporządzenia WT, tj. budynków zamieszkania zbiorowego jak np. hotele, hostele, pensjonaty, co wymagało spełnienia innych, bardziej restrykcyjnych kryteriów niż kryteria przewidziane dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego..
Sąd wskazał, że nawet gdyby stwierdzono, że mieszkanie (po podziale) jest dalej użytkowane w sposób właściwy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego - sam fakt dokonania jego podziału na dwa mniejsze funkcjonalnie samodzielne lokale musiałby również prowadzić do ustalenia, iż doszło do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. Wyrażałaby się ona w intensyfikacji dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b.) prowadzącej do zmiany co najmniej warunków bezpieczeństwa, pożarowych, zdrowotnych i higieniczno-sanitarnych.
Jako bezskuteczne ocenił sąd zarzuty odnośnie zastosowanej procedury z art. 71a w związku z art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. a nie procedury naprawczej z art. 50-51 p.b. – wobec braku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę na wykonane roboty budowlane (brak ingerencji w elementy konstrukcyjne).
Sąd ocenił, że dokumenty przedłożone przez skarżącą nie podważyły dokumentów urzędowych organu, tj. pozwolenia na użytkowanie i aktu notarialnego nabycia jednego mieszkania nr [...].
W zakresie adresata obowiązku wynikającego z decyzji podkreślono w uzasadnieniu wyroku, że ze względu na ogólną zasadę, zgodnie z którą odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, to także na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania budynku (w tym przypadku lokali mieszkalnych) (zob. wyrok NSA z 16 lutego 2021 r., sygn. II OSK 1758/18). Prawidłowo więc jako adresata decyzji wydanych w niniejszej sprawie określono spółkę skarżącą.
IV. Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła skarżąca, tj. Ś. Spółka jawna w Ł.
I. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zarzuciła naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj.:
1) art. 141 § 4 p.p.s.a. przez sporządzenie uzasadnienia wyroku w sposób nieprawidłowy, pomijający istotę sprawy, przedstawiający stan sprawy niezgodnie ze
stanem rzeczywistym, bez odniesienia się do wszystkich zarzutów skargi (oraz argumentów i dowodów przedstawionych na poparcie tych zarzutów), w tym w szczególności:
a) przez brak odniesienia się do dowodów złożonych przez skarżącą w postępowaniu administracyjnym oraz, ponownie, w postępowaniu przed sądem pierwszej instancji, tj. dowodów w postaci:
- dokumentacji zdjęciowej budynku, tj. zdjęć skrzynek pocztowych, drzwi wejściowych, liczników przyporządkowanych każdemu z lokali (zdjęcia aktualne), domofonu, z której jednoznacznie wynika, że cała infrastruktura budynku jest dostosowana do liczby lokali po podziale, w tym m.in. każdy z lokali (nr [...],[...]) ma przyporządkowane własne liczniki do rozliczania mediów, własne skrzynki pocztowe, oddzielnie funkcjonujące domofony (vide: zdjęcia), każdy z lokali ma również własne drzwi wejściowe dostępne z korytarza wraz z numerami porządkowymi, a wszystkie materiały, które wykorzystano do wykonania infrastruktury towarzyszącej są tożsame do materiałów wykorzystanych przy pozostałych lokalach w budynku, co świadczy o tym, że prace podziałowe nie mogły zostać dokonane po oddaniu budynku do użytkowania, jako że uzyskanie ww. spójności rozwiązań technicznych, materiałowych, konstrukcyjnych nie byłoby możliwe, gdyby prace podziałowe (wydzielenie z jednego lokalu dwóch lokali) zostały
wykonane przez skarżącą po oddaniu budynku do użytkowania;
- protokołu z oględzin budynku w dniu 31 marca 2022 r., w którym organ pierwszej instancji wskazał m.in., że: "(...) Wszystkie podzielone mieszkania wykonano w ten sam sposób: usunięto drzwi wejściowe z ogólnodostępnego korytarza i wykonano dodatkowe (nowe) wejścia. Rodzaj wykończenia przedłużonych korytarzy: posadzka cokołu, portale drzwiowe są identyczne jak na pozostałej części korytarza, co wskazuje na wykonanie podziału w lokalach na etapie budowy budynku" oraz "(...) lokale mają wykończenie podłogi identyczne jak w głównym ciągu komunikacyjnym co może świadczyć, że podziału mieszkania dokonano na etapie budowy", co dodatkowo potwierdza okoliczności wynikające z dokumentacji zdjęciowej, tj. że prace podziałowe nie mogły zostać dokonane po oddaniu budynku do użytkowania, jako że uzyskanie spójności rozwiązań technicznych, materiałowych, konstrukcyjnych
z pozostałymi lokalami w budynku nie byłoby możliwe, gdyby prace podziałowe (wydzielenie z jednego lokalu dwóch lokali) zostały wykonane przez skarżącą po ponad roku od daty oddania budynku do użytkowania;
- korespondencji e-mail pomiędzy poprzednim właścicielem a deweloperem na etapie zakupu lokali dotyczącej podziału lokali przez dewelopera (wiadomość e-mail z 17 listopada 2017 r.) wraz z projektem podziału, z której jednoznacznie wynika, że podział został zaproponowany i przeprowadzony przez dewelopera;
- załącznika do umowy przyłączeniowej (energia elektryczna) zawartej dla lokali 20 grudnia 2017 r., z której jednoznacznie wynika, że w dacie zawarcia umowy, to jest już w 2017 r., istniały dwa lokale, co tym samym potwierdza, że zostały wydzielone na etapie budowy budynku,
- powyższe nieprawidłowości miały istotny wpływ na wynik sprawy jako że wszechstronne, rzetelne i całościowe (a nie jedynie wybiórcze) rozważenie materiału dowodowego przez sąd pierwszej instancji winno prowadzić do wniosku, że prace podziałowe polegające na wydzieleniu z jednego lokalu dwóch lokali o numerach [...] oraz [...] zostały dokonane przez dewelopera na etapie budowy budynku;
2) art. 133 § 1 p.p.s.a. i art. 113 § 1 p.p.s.a. przez zamknięcie rozprawy oraz wydanie zaskarżonego wyroku, pomimo braku dostatecznego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, tj. okoliczności wskazanych powyżej w opisie zarzutu ad. I pkt 1), w szczególności pomimo:
- braku wyjaśnienia w jakiej dacie doszło do wykonania prac podziałowych lokalu;
- braku wyjaśnienia dlaczego sąd pierwszej instancji pominął dowody złożone przez skarżącą w postępowaniu administracyjnym oraz fakty z nich wynikające (wymienione w opisie zarzutu ad. I pkt 1)),
- braku wyjaśnienia, na jakich zasadach możliwe jest osiągnięcie spójności technicznej, konstrukcyjnej i materiałowej, jaka istnieje pomiędzy wydzielonymi lokalami a lokalami pierwotnie uwzględnionymi w projekcie budowlanym, jeżeli do prac podziałowych miałoby dojść po oddaniu budynku do użytkowania, w szczególności braku wyjaśnienia na jakich zasadach możliwe było odrębne podłączenie obu lokali do całej infrastruktury budynku (odrębne domofony, skrzynki pocztowe, odrębne liczniki, odrębne drzwi wejściowe – wszystkie wykonane z tych samych materiałów co pozostałe elementy budynku) przez skarżącą, po oddaniu budynku do użytkowania;
- braku wyjaśnienia, dlaczego dowody złożone przez skarżącą (wymienione w opisie zarzutu d. I pkt 1)) nie mogą stanowić przeciwdowodu w kontrze do dowodu w postaci aktu notarialnego sprzedaży lokalu,
- braku uwzględnienia faktu, że w dacie wydania zaskarżonej decyzji skarżąca nie była już właścicielem lokali w związku z ich zbyciem 26 czerwca 2023 r. na podstawie umowy sprzedaży Rep. A Nr [...], co zostało ujawnione w KW założonej dla lokali, tj. KW Nr [...],
- co miało istotny wpływ na wynik sprawy, jako że rzetelne i całościowe (a nie jedynie wybiórcze) wyjaśnienie przez sąd pierwszej instancji wszelkich istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, winno prowadzić do wniosku, że zaskarżona decyzja została wydana w stosunku do podmiotu niebędącego stroną w sprawie oraz że prace podziałowe polegające na wydzieleniu dwóch lokali o numerach [...]oraz [...] zostały dokonane przez dewelopera na etapie budowy budynku;
II. na podstawie art. 174 pkt 1 p.p.s.a. zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:
1) art. 30 § 4 k.p.a. w zw. z art. 28 k.p.a. przez niewłaściwe zastosowanie i oddalenie skargi na decyzję wydaną w stosunku do skarżącej, niebędącej stroną w sprawie, która utraciła przymiot strony postępowania i adresata decyzji wraz ze zbyciem lokali na podstawie umowy sprzedaży z 26 czerwca 2023 r. do Rep. A Nr [...], co zostało ujawnione w KW założonej dla lokali nr [...] i nastąpiło w toku postępowania administracyjnego przed wydaniem zaskarżonej decyzji przez organ drugiej instancji;
2) art. 76 § 1 w zw. z § 2 k.p.a. przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że akty notarialne jako dokumenty urzędowe korzystają z domniemania prawdziwości także co do treści oświadczeń składanych przez strony umowy, podczas gdy złożenie oświadczenia woli (bądź wiedzy) przez stronę umowy w dokumencie uznawanym za urzędowy, nie oznacza, że należy temu oświadczeniu woli bądź wiedzy przypisać szczególny walor dowodowy odpowiadający dokumentowi urzędowemu, jako że oświadczenie takie wyraża jedynie stanowisko strony umowy, akt notarialny stanowi natomiast wyłącznie dowód, że oświadczenie określonej treści faktycznie zostało złożone i w tym zakresie korzystania z domniemania prawdziwości, nie dotyczy ono jednak treści samego oświadczenia złożonego przez stronę;
3) art. 16 k.p.a. w zw. art. 50 ust. 1 p.b. w zw. z art. 71 ust. 1 p. b. przez niewłaściwe zastosowanie i obciążenie skarżącej konsekwencjami działań dewelopera, zatwierdzonych przez organ administracji publicznej w drodze ostatecznej decyzji PINB PG z 1 sierpnia 2018 r. znak: NB.I.5121.1.49.2018.HK o pozwoleniu na użytkowanie, co godzi w zasadę trwałości decyzji administracyjnych oraz ochrony praw nabytych;
4) § 3 pkt 5 rozporządzenia WT przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że lokale stanowią "budynek zamieszkania zbiorowego", tj. że budynek mieszkalny wielorodzinny (jego część) jest jednocześnie budynkiem zamieszkania zbiorowego, co jest wnioskiem oczywiście nieprawidłowym nie tylko z uwagi na to, że lokale nie stanowią hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego czy domu wycieczkowego, ale również z uwagi na to, że brak jest podstawy ustawowej, by jeden obiekt mógł jednocześnie być kwalifikowany jako budynek mieszkalny wielorodzinny oraz budynek zamieszkania zbiorowego;
5) art. 71 ust. 1 pkt 2 p.b. w zw. z art. 71 a ust. 2 p.b. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że na skutek najmu lokali nr [...] oraz [...] doszło do zmiany sposobu użytkowania lokali, podczas gdy zmianie nie uległy jakiekolwiek warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska, czy też wielkość lub układ obciążeń, w tym, wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nie doszło do "intensyfikacji" użytkowania lokali.
Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz uchylenie zaskarżonych decyzji, bądź uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez sąd pierwszej instancji.
VI. Sąd z urzędu włączył do akt sprawy wydruk elektronicznej księgi wieczystej nr [...] według stanu na 3 czerwca 2024 r. Wynika z niego, że w dziale II Własność jako właściciel nie figuruje skarżąca kasacyjnie (doszło do jej wykreślenia 21 września 2023 r.), natomiast figuruje inny podmiot na podstawie umowy sprzedaży z 26 czerwca 2023 r. numer repertorium [...].
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku, po rozpoznaniu sprawy na skutek skargi kasacyjnej, zważył co następuje.
VII. Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie jako oczywiście usprawiedliwiona w ramach zarzutów sformułowanych w punktach I. pkt 2 tiret 5 oraz II. pkt 1.
Zgodnie z art. 179a p.p.s.a. jeżeli przed przedstawieniem skargi kasacyjnej Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu wojewódzki sąd administracyjny stwierdzi, że w sprawie zachodzi nieważność postępowania albo podstawy skargi kasacyjnej są oczywiście usprawiedliwione, uchyla zaskarżony wyrok lub postanowienie rozstrzygając na wniosek strony także o zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego i na tym samym posiedzeniu ponownie rozpoznaje sprawę. Od wydanego orzeczenia przysługuje skarga kasacyjna.
Istotą autokontroli jest sprawdzenie przez skład orzekający wydanego przez siebie orzeczenia (naprawienie popełnionych przy wyrokowaniu błędów i wydanie orzeczenia prawidłowego).
VIII. 1. Skarżąca zarzuca sądowi pierwszej instancji nieuprawnione oddalenie skargi na decyzję PWINB o nakazaniu przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego m.in. w sytuacji, w której decyzję skierowano do skarżącej niebędącą już w dacie wydania zaskarżonej decyzji stroną postępowania z powodu zbycia lokalu przed wydaniem tej decyzji. W ocenie skarżącej doszło do naruszenia przepisów procesowych, tj. art. 133 § 1 i art. 113 § 1 p.p.s.a. (w ramach zarzutu z art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) oraz doszło do naruszenia prawa materialnego, tj. art. 30 § 4 k.p.a. w związku z art. 28 k.p.a. (w ramach zarzutu z art. 174 pkt 1 p.p.s.a.).
Zarzuty powyższe, mimo że nieprecyzyjne i niewskazujące na właściwe powiązanie z mającymi w takim przypadku zastosowanie przepisami p.p.s.a., tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a., nie mogą jednak pozostać nieuwzględnione. Istotnie bowiem sąd oddalił skargę od decyzji, co do której adresata nie przeprowadzono wystarczających ustaleń, a co zostało ujawnione dopiero na etapie kasacyjnym przez pełnomocnika skarżącej. Co prawda może powstać wątpliwość odnośnie tak późnego ujawnienia tej okoliczności przez samą stronę, zwłaszcza że musiała być stroną umowy sprzedaży z 23 czerwca 2023 r., a zatem nie tylko na datę wydania zaskarżonej decyzji czyli 8 listopada 2023 r., ale już na datę poprzednio wydanego wyroku (z 6 września 2023 r. o sygn. akt II SA/Bk 572/23 ze sprzeciwu spółki od decyzji kasacyjnej PWINB) wiedziała o zmianie właściciela. Nie zmienia to jednak faktu, że zmiana ta nie została uwzględniona ani przez organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji, ani przez sąd w wyroku z 14 marca 2024 r.
Tymczasem dane zawarte w księgach wieczystych są jawne formalnie i materialnie. Organ ani sąd nie mogą zasłaniać się ich nieznajomością. Zgodnie bowiem z art. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2023 r., poz. 1984 z późn. zm.), dalej: u.k.w.h., księgi wieczyste są jawne; nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę (jawność formalna). Stosownie zaś do treści art. 3 u.k.w.h. domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1); domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje (ust. 2).
Konsekwencją powyższych regulacji jest to, że dysponując numerem księgi wieczystej każdy ma możliwość wglądu on-line do takiej księgi i zapoznania się z aktualnym stanem prawnym nieruchomości oraz nie powinien zasłaniać się nieznajomością zawartych tam wpisów (tak np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 listopada 2019 r., VI ACa 190/18, Lex nr 2772917). Podkreśla się też, że przepis art. 2 u.k.w.h. ma znaczenie we wszystkich stosunkach prawnych, gdy dotyczą bezpośrednio praw do nieruchomości (wyrok Sądu Najwyższego z 13 grudnia 2019 r., I CSK 508/18, Lex nr 3084225).
2. W sprawie niniejszej zaskarżona została decyzja PWINB z 8 listopada 2023r. wydana na podstawie 71a ust. 4 w związku z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., dalej: p.b.). Organy oceniły, że doszło do nielegalnej zmiany sposobu użytkowania, której nie można doprowadzić do stanu zgodnego z prawem. Zastosowały więc wspomniany art. 71a ust. 4 p.b., zgodnie z którym w przypadku niewykonania w terminie obowiązku, o którym mowa w ust. 1 (wstrzymania użytkowania nielegalnie użytkowanie obiektu i przedstawienia stosownych dokumentów), albo dalszego użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo jego wstrzymania, albo zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5, organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Jak wskazuje się w orzecznictwie zasadniczo adresatem obowiązków wynikających z art. 71a p.b. są podmioty, o których mowa w art. 61 tej ustawy. Skoro bowiem ustawodawca w tym przepisie wyraził ogólną zasadę, w myśl której odpowiedzialność za użytkowanie i utrzymanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem spoczywa na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego, to również na tych podmiotach ciąży obowiązek poniesienia konsekwencji samowolnej zmiany sposobu użytkowania obiektu (por. Prawo budowlane. Komentarz, pod red. M. Wierzbowskiego, A. Plucińskiej-Filipowicz, s. 550; Prawo budowlane. Komentarz, pod red. A. Glinieckiego, s. 843). W przypadku gdy w budynku wyodrębniono własność lokali, to wspólnota mieszkaniowa będzie adresatem omawianych obowiązków, o ile stwierdzone nieprawidłowości dotyczą części wspólnych; natomiast w przypadku gdy usunięcie nieprawidłowości (przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania) dotyczy konkretnych lokali, to wówczas adresatem decyzji powinni być właściciele tych lokali (por. wyrok NSA z 28 marca 2017 r., II OSK 1928/15; wyrok WSA z 9 listopada 2017 r., II SA/Sz 980/17). Obowiązek nałożony przez organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 71a ust. 4 p.b. nie ma bowiem żadnego związku z udziałami w gruncie, przysługującymi właścicielom lokali wchodzących w skład Wspólnoty Mieszkaniowej. Zupełnie zaś odrębnym zagadnieniem są następstwa prawne dla Wspólnoty Mieszkaniowej, jakie wynikną z wykonania decyzji, a więc połączenia lokali znajdujących się w budynku (zob. wyrok NSA z 16 lutego 2021 r., II OSK 1758/18, orzeczenia.nsa.gov.pl).).
Z powyższego więc wynika, że kwestia ustalenia właściwego adresata decyzji wydawanej na podstawie art. 71a ust. 4 p.b. ma zasadnicze znaczenie w sprawie o przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu lub jego części. A z taką właśnie sprawą mamy do czynienia w niniejszym przypadku.
3. Sąd ma w polu widzenia, że co prawda przepis art. 71a ust. 4 p.b. nie został wskazany w skardze kasacyjnej jako przepis naruszony w ramach któregokolwiek ze sformułowanych zarzutów, ale nie może to ubezskutecznić skargi kasacyjnej i odmawiać jej prawa do uznania za oczywiście usprawiedliwioną w rozumieniu art. 179a p.p.s.a. Na uwzględnienie zasługuje bowiem zarzut wskazany w ramach podstawy z art. 174 pkt 2 p.p.s.a., tj. naruszenia prawa procesowego czyli art. 133 §1 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy, chyba że organ nie wykonał obowiązku, o którym mowa w art. 54 § 2. Wyrok może być wydany na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym albo jeżeli ustawa tak stanowi.
Z orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika, że orzekanie "na podstawie akt sprawy" oznacza, że sąd przy ocenie legalności decyzji bierze pod uwagę okoliczności, które z akt tych wynikają i które legły u podstaw zaskarżonego aktu. Podstawą orzekania przez sąd administracyjny jest zatem materiał dowodowy zgromadzony przez organ administracji publicznej w toku postępowania, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dniu wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia (np. wyrok NSA z 12 marca 2024 r., III OSK 4835/21). Do naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a. dochodzi wówczas, gdy sąd oddali skargę mimo niekompletnych akt sprawy, gdy pominie istotną część tych akt, gdy przeprowadzi postępowanie dowodowe z naruszeniem przesłanek wskazanych w art. 106 § 3 p.p.s.a. oraz gdy oprze orzeczenie na własnych ustaleniach, tzn. dowodach lub faktach nieznajdujących odzwierciedlenia w aktach sprawy, o ile nie znajduje to umocowania w art. 106 § 3 p.p.s.a. Z przepisu tego wynika więc nakaz wyprowadzania oceny prawnej na gruncie faktów i dowodów znajdujących odzwierciedlenie w aktach sprawy (wyrok NSA z 12 kwietnia 2024 r., III FSK 4913/21).
Z powyższego więc wynika, że orzekanie na podstawie akt sprawy to orzekanie na podstawie okoliczności, które z tych akt wynikają.
W sprawie niniejszej na k. 10 akt administracyjnych (teczka oznaczona numerem NBI.5161.08.2022) znajduje się wydruk z księgi wieczystej [...] z 3 marca 2022 r., w której w Dziale II Własność ujawniono skarżącą kasacyjnie spółkę jawną jako właściciela. Znajomość numeru księgi wieczystej nieruchomości (wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr [...]) w powiązaniu z art. 2 u.k.w.h. oraz w powiązaniu z koniecznością kontroli legalności zaskarżonej decyzji z punktu widzenia art. 71a ust. 4 p.b. w zakresie jej skierowania do właściwego adresata – uzasadnia stwierdzenie, że znajdował się w aktach sprawy numer księgi wieczystej, której treść powinna była zostać zweryfikowana tak przez organ na datę wydawania zaskarżonej decyzji, jak i przez sąd na datę wydawania zaskarżonego kasacyjnie wyroku. Ustalenie aktualnej treści księgi wieczystej w zakresie wpisów w dziale II Własność doprowadziłoby do uwzględnienia zmian podmiotu właścicielskiego i prawidłowego określenia adresata decyzji wydanej na podstawie art. 71a ust. 4 p.b. Nieuczynienie tego przez organ nadzoru budowlanego nie zwalniało sądu z tej powinności w ramach kontroli legalności decyzji i obowiązków z art. 2 u.k.w.h. Zaniechanie tego sprawdzenia wywołało stan nieskontrolowania faktów i dowodów wynikających z akt sprawy, mimo że było to pożądane na gruncie art. 106 § 3 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Niewątpliwie sprawdzenie aktualnej treści księgi wieczystej on-line nie przyczyniłoby się do nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.
Z wyżej wskazanych względów zarzut skargi kasacyjnej naruszenia art. 133 § 1 p.p.s.a. sąd ocenił jako oczywiście usprawiedliwiony i skutkujący wydaniem wyroku autokontrolnego na zasadzie art. 179a p.p.s.a. Wyrokiem tym uchylono nie tylko zaskarżony kasacyjnie wyrok z 14 marca 2024 r. ale również zaskarżoną skargą spółki decyzję PWINB z 8 listopada 2023 r. Doprecyzować bowiem należy, że z księgi wieczystej wynika, iż do zmiany podmiotu właścicielskiego doszło po wydaniu decyzji PINB PG z 9 grudnia 2022 r. a przed ww. decyzją organu odwoławczego. Zarzut kierowany w związku z powyższym przez sąd do decyzji z 8 listopada 2023 r. dotyczy naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 71a ust. 4 p.b. w związku z art. 2 u.k.w.h., tj. niewyjaśnienia sprawy w istotnym zakresie dotyczącym adresata decyzji. Zaakceptowanie przez sąd błędnej w powyższym zakresie decyzji doprowadziło do wydania wyroku z naruszeniem art. 133 § 1 w związku z art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. (wobec treści art. 71a ust. 4 p.b.).
4. Odnośnie pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej wyjaśnić należy, że:
- zarzut naruszenia art. 30 § 4 w związku z art. 28 k.p.a. przytoczony w ramach podstawy kasacyjnej z art. 174 pkt 1 p.p.s.a. wiąże się w istocie z naruszeniem art. 133 § 1 p.p.s.a., a zatem podlega również uwzględnieniu. Nieustalenie stanu faktycznego (niedostrzeżenie faktu zbycia nieruchomości oraz wydanie decyzji wobec zbywcy) prowadzi do wystąpienia naruszenia prawa procesowego (a nie prawa materialnego), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.;
- zarzut naruszenia art. 113 § 1 p.p.s.a. jest natomiast nieuzasadniony, bowiem – jak wypracowano w orzecznictwie sądów administracyjnych – "dostateczne wyjaśnienie sprawy w rozumieniu art. 113 § 1 p.p.s.a. dotyczy możliwości wydania wyroku z punktu widzenia dopełnienia reguł formalnych, związanych z tokiem sprawy administracyjnej, nie zależy zaś od stopnia wyjaśnienia sprawy z punktu widzenia prawdy materialnej, a zatem oceny przez sąd, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też nie" (vide wyrok z 7 czerwca 2023 r., I OSK 1476/22). Innymi słowy w ramach zarzutu naruszenia art. 113 § 1 p.p.s.a. nie można domagać się uchylenia wyroku jako wydanego przy niedopełnieniu wyjaśnienia sprawy z punktu widzenia prawdy materialnej.
5. Wobec uwzględnienia skargi kasacyjnej oraz uchylenia zaskarżonego wyroku i zaskarżonej decyzji z powodów wyżej wskazanych – nie ma podstaw do rozważenia (a wręcz nieuprawnione jest rozważanie) pozostałych zarzutów skargi kasacyjnej podważających ustalenie nielegalnej zmiany sposobu użytkowania. W stanie faktycznym i prawnym sprawy na datę wydania wyroku autokontrolnego istotna jest konieczność ponownego rozpoznania sprawy przez organ odwoławczy, tym razem z uwzględnieniem właściwej strony podmiotowej. Formułowanie przez sąd oceny prawnej w pozostałym zakresie wywoływałoby co prawda skutek w postaci związania organów tą oceną na podstawie art. 153 p.p.s.a., ale jednocześnie ograniczyłoby ewentualne możliwości obrony strony, wobec której ponowna decyzja zostałaby wydana.
IX. Mając powyższe na względzie sąd, na podstawie art. 179a p.p.s.a., zdecydował o uwzględnieniu skargi kasacyjnej i uchyleniu zaskarżonego wyroku, ponownym rozpoznaniu skargi spółki i jej uwzględnieniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.
Sąd odstąpił od zasądzenia od organu na rzecz skarżącej kasacyjnie zwrotu kosztów postępowania w całości, uznając że w sprawie zachodzi szczególnie uzasadniony przypadek, o którym mowa w art. 207 § 2 p.p.s.a.
W rozpatrywanej sprawie przesłanką uwzględnienia skargi kasacyjnej w ramach autokontroli są co do zasady przyczyny leżące po stronie sądu. Nadto, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w okolicznościach niniejszej sprawy na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. pozostawałoby w opozycji wobec obowiązku urzeczywistniania zasad sprawiedliwości społecznej, wynikającego z art. 2 Konstytucji RP. Nie ulega bowiem wątpliwości, że w szczególnie uzasadnionych przypadkach, sąd może zastosować odstępstwo od wynikającej z art. 203 p.p.s.a. zasady pełnej odpowiedzialności finansowej za wynik postępowania (zasady rezultatu) na rzecz zasady słuszności wynikającej z art. 207 § 2 P.p.s.a., co też w niniejszej sprawie uczyniono. Sąd zwraca uwagę, że okoliczność, z powodu której niewyjaśnienia doszło do uwzględnienia skargi kasacyjnej oraz uwzględnienia następczo skargi była znana stronie skarżącej, bowiem ta musiała być stroną umowy sprzedaży lokalu nr [...]. Nie została ta okoliczność przez stronę niezwłocznie ujawniona ani organowi odwoławczemu, ani sądowi, niezależnie od zasady jawności ksiąg wieczystych i skutków z niej wynikających. Sąd podkreśla, że do zbycia własności lokalu – według księgi wieczystej – miało dojść 26 czerwca 2023 r. Fakt ten ujawniono w księdze wieczystej wpisem z 21 września 2023 r. Dostrzec wypada, że już 6 września 2023 r. tutejszy sąd wydał wyrok ze sprzeciwu skarżącej, 8 listopada 2023 r. PWINB wydał zaskarżoną decyzję, zaś 14 marca 2024 r. sąd wydał wyrok uchylony obecnie w ramach autokontroli. Od daty zbycia nieruchomości do daty wydania wyroku w marcu 2024 r. upłynęło dziewięć miesięcy, w trakcie których strona nie wskazała na sprzedaż nieruchomości.