II SA/Bk 945/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi W. S. i R. S. na decyzję Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy decyzję nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania mieszkania nr [...] w budynku wielorodzinnym. Właściciele nabyli mieszkanie, które następnie podzielili na trzy mniejsze lokale, przeznaczone na wynajem. Organy nadzoru budowlanego uznały, że taki podział i sposób użytkowania stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, wymagającą zgłoszenia. Właściciele argumentowali, że podział nastąpił przed oddaniem budynku do użytkowania przez dewelopera i że nie doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa. Sąd administracyjny oddalił skargę, stwierdzając, że podział lokalu na trzy mniejsze jednostki i ich wynajem w sposób zorganizowany przez profesjonalny podmiot (operatora) ma cechy zamieszkania zbiorowego, co stanowi zmianę sposobu użytkowania w rozumieniu Prawa budowlanego. Sąd podkreślił, że nawet jeśli prace nie wymagały pozwolenia na budowę, to sam podział i intensyfikacja użytkowania prowadzą do zmiany warunków technicznych i bezpieczeństwa, a także że postępowanie w trybie art. 71a Prawa budowlanego było właściwe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów Prawa budowlanego dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w szczególności w kontekście podziału lokali mieszkalnych i ich wynajmu w sposób zorganizowany (np. krótkoterminowy). Orzeczenie precyzuje, kiedy takie działania mogą być uznane za zmianę sposobu użytkowania, nawet jeśli nie wymagają pozwolenia na budowę, oraz kiedy budynek mieszkalny wielorodzinny może być traktowany jako budynek zamieszkania zbiorowego.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji podziału jednego lokalu na trzy i ich zorganizowanego wynajmu. Może nie mieć bezpośredniego zastosowania do prostego wynajmu jednego lokalu mieszkalnego bez jego fizycznego podziału i bez profesjonalnego operatora.
Zagadnienia prawne (4)
Czy podział lokalu mieszkalnego na trzy mniejsze lokale i ich wynajem w sposób zorganizowany stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stanowi zmianę sposobu użytkowania, która wymaga zgłoszenia, a w przypadku braku zgłoszenia – może skutkować nakazem przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że podział lokalu mieszkalnego na trzy jednostki i ich wynajem przez profesjonalny podmiot w sposób zorganizowany (quasi-hotelowy) zmienia warunki użytkowania obiektu, zbliżając go do budynku zamieszkania zbiorowego, co jest zmianą sposobu użytkowania wymagającą zgłoszenia.
Czy prace polegające na podziale lokalu mieszkalnego na mniejsze jednostki i wykonaniu dodatkowych aneksów kuchennych oraz łazienek, które nie ingerują w elementy konstrukcyjne budynku, wymagają pozwolenia na budowę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli nie dotyczą elementów konstrukcyjnych ani przegród zewnętrznych, takie prace mogą być uznane za przebudowę nie wymagającą pozwolenia na budowę, co uzasadnia zastosowanie procedury zmiany sposobu użytkowania.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że roboty budowlane polegające na zmianie układu pomieszczeń i wykonaniu nowych ścian działowych, które nie naruszają elementów konstrukcyjnych ani przegród zewnętrznych, nie wymagały pozwolenia na budowę, a zatem właściwą procedurą była ta dotycząca zmiany sposobu użytkowania.
Czy ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie budynku wyklucza możliwość prowadzenia postępowania naprawczego w przypadku stwierdzenia istotnych odstępstw od projektu budowlanego dokonanych przez dewelopera?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie wyklucza możliwość prowadzenia postępowania naprawczego w trybie art. 50-51 Prawa budowlanego.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że postępowanie naprawcze jest niedopuszczalne, gdy w obrocie prawnym istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, co potwierdza, że w tej sprawie właściwa była procedura dotycząca zmiany sposobu użytkowania.
Czy wynajem lokalu mieszkalnego na krótki termin przez profesjonalnego operatora, który zapewnia serwis (sprzątanie, pościel, wyposażenie), może być uznany za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, jeśli taki sposób użytkowania wykazuje cechy zamieszkania zbiorowego i zmienia warunki techniczne oraz bezpieczeństwa.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zorganizowany najem krótkoterminowy przez operatora, wraz z zapewnieniem serwisu i dostępem przez elektroniczną recepcję, nadaje lokalom charakter obiektów zamieszkania zbiorowego, co stanowi zmianę sposobu użytkowania.
Przepisy (12)
Główne
p.b. art. 71 § ust. 1 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia.
p.b. art. 71a § ust. 1 pkt 1 i 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ pierwszej instancji wstrzymał użytkowanie mieszkania i nałożył obowiązek przedstawienia dokumentów.
p.b. art. 71a § ust. 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
W przypadku niewykonania obowiązku lub dalszego użytkowania, organ nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania.
Pomocnicze
p.b. art. 29 § ust. 4 pkt 1 lit. "a"
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Roboty budowlane polegające na przebudowie budynków, których budowa wymaga pozwolenia na budowę (z wyłączeniem przebudowy przegród zewnętrznych i elementów konstrukcyjnych), nie wymagają pozwolenia na budowę ani zgłoszenia.
p.p.s.a. art. 153
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 i 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji organu administracji.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do oddalenia skargi.
k.p.a. art. 138 § § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy może uchylić decyzję organu pierwszej instancji i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia.
k.p.a. art. 107 § § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
k.p.a. art. 76 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Domniemanie prawdziwości dokumentów urzędowych.
rozporządzenie WT art. 3 § pkt 5
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja budynku zamieszkania zbiorowego.
rozporządzenie WT art. 3 § pkt 9
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja mieszkania.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Podział lokalu mieszkalnego na trzy mniejsze jednostki i ich wynajem w sposób zorganizowany przez profesjonalny podmiot stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. • Zmiana sposobu użytkowania nastąpiła bez wymaganego zgłoszenia. • Prace budowlane nie wymagały pozwolenia na budowę, co uzasadnia zastosowanie procedury zmiany sposobu użytkowania. • Ostateczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie nie wyklucza postępowania w sprawie zmiany sposobu użytkowania.
Odrzucone argumenty
Podział lokalu nastąpił przed oddaniem budynku do użytkowania przez dewelopera. • Nie doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska. • Nie doszło do intensyfikacji użytkowania lokali. • Budynek mieszkalny wielorodzinny nie stał się budynkiem zamieszkania zbiorowego. • Postępowanie powinno być prowadzone w trybie naprawczym, a nie dotyczącym zmiany sposobu użytkowania. • Obciążenie skarżących konsekwencjami działań dewelopera narusza zasadę trwałości decyzji administracyjnych i ochrony praw nabytych.
Godne uwagi sformułowania
Działalność ta ma charakter zorganizowany i trwały. • Nie ulega zatem wątpliwości, że wyodrębnione w sposób fizyczny i funkcjonalny lokale (...) użytkowane są niezgodnie ze swoim przeznaczeniem, tj. nie są użytkowane jak lokale mieszkalne w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, bowiem nie służą zaspokajaniu stałych potrzeb mieszkaniowych ich mieszkańcom, w których mieszkańcy koncentrowaliby swój interesy życiowe. Są zaś użytkowane w sposób posiadający cechy zamieszkania zbiorowego. • Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może polegać nie tylko na zmianie jego dotychczasowej funkcji, lecz także na intensyfikacji stopnia realizacji tej funkcji.
Skład orzekający
Małgorzata Roleder
przewodniczący
Marek Leszczyński
członek
Marta Joanna Czubkowska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów Prawa budowlanego dotyczących zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, w szczególności w kontekście podziału lokali mieszkalnych i ich wynajmu w sposób zorganizowany (np. krótkoterminowy). Orzeczenie precyzuje, kiedy takie działania mogą być uznane za zmianę sposobu użytkowania, nawet jeśli nie wymagają pozwolenia na budowę, oraz kiedy budynek mieszkalny wielorodzinny może być traktowany jako budynek zamieszkania zbiorowego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji podziału jednego lokalu na trzy i ich zorganizowanego wynajmu. Może nie mieć bezpośredniego zastosowania do prostego wynajmu jednego lokalu mieszkalnego bez jego fizycznego podziału i bez profesjonalnego operatora.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu wynajmu krótkoterminowego i jego konsekwencji prawnych, co jest tematem budzącym duże zainteresowanie wśród właścicieli nieruchomości i zarządców.
“Wynajem mieszkania na doby jak hotel? Sąd wyjaśnia, kiedy to nielegalne.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.