II SA/GL 104/24

II SA/Gl 104/24 - Wyrok WSA w Gliwicach
Data orzeczenia
2024-08-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-01-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Sędziowie
Aneta Majowska /sprawozdawca/
Krzysztof Nowak /przewodniczący/
Wojciech Gapiński
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 98 ust. 1, ust. 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Nowak, Sędziowie, Sędzia WSA Wojciech Gapiński, Asesor WSA Aneta Majowska (spr.), , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 sierpnia 2024 r. sprawy ze skargi Gminy S. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia 11 grudnia 2023 r. nr NWXIV.7581.2.33.2023 w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją Nr [...] znak [...] z dnia 16 października 2023 r. Starosta [...] (dalej: organ pierwszej instancji) wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, działając na podstawie art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 i 5, art. 130, art. 132 ust. 1, 2, 3, art. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 344 z późn. zm., dalej: u.g.n.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 775 z późn. zm., dalej k.p.a.) ustalił odszkodowanie za prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w gminie [...], obręb [...], oznaczonej jako działka [...] o powierzchni 0,3772 ha, objętej księgą wieczystą [...], w wysokości 68.701,00 zł płatne przez Gminę S. (dalej: Skarżąca) - jednorazowo na rzecz Skarbu Państwa - reprezentowanego przez Starostę [...] z siedzibą [...], ul. [...].
Na wstępie uzasadnienia organ wskazał, że postępowanie w sprawie podziału nieruchomości położonej w S., oznaczonej jako działka [...] obręb [...] o powierzchni 0,5461 ha zostało wszczęte na wniosek użytkownika wieczystego, a podział na działki: [...] został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta S. z dnia 28 kwietnia 2011 r. znak [...]. Wydzielona działka nr [...] stanowi teren przeznaczony zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej S. z dnia [...]r. (Dz. Urz. Woj. Śl. z [...] r., Nr [...], poz. [...]) pod drogę gminną. Stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n. działka nr [...] przeszła na własność Gminy S. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, czyli w dniu 4 maja 2011 r. Przed podziałem właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa, a użytkownikiem wieczystym A. i K.M. we wspólności ustawowej małżeńskiej (księga wieczysta [...]). Następnie organ podał, iż w dniu 2 marca 2023 r. skierował wniosek do Skarżącej o ustalenie w drodze negocjacji odszkodowania za prawo własności ww. nieruchomości oznaczonej jako działka [...]. W odpowiedzi otrzymał informację, iż nastąpiła wypłata odszkodowania na rzecz użytkownika wieczystego, w związku z tym, brak jest możliwości ustalenia odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa. W związku z negatywnym wynikiem negocjacji, zawiadomieniem z dnia 18 kwietnia 2023 r. organ wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za prawo własności powyższej nieruchomości w trybie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. Burmistrz Miasta S. wniósł o umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego wskazując, że w sprawie doszło do uzgodnienia odszkodowania pomiędzy użytkownikiem wieczystym a Gminą S. w drodze negocjacji, i odszkodowanie zostało wypłacone użytkownikowi wieczystemu, dlatego też obowiązek odszkodowawczy został zrealizowany. Natomiast w ocenie organu, za działkę gruntu wydzieloną pod drogę publiczną w trybie art. 98 u.g.n., odszkodowanie przysługuje zarówno właścicielowi jak i użytkownikowi wieczystemu.
Dalej organ wskazał, iż zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 25 sierpnia 2023 r., aktualna wartość rynkowa ww. nieruchomości jako przedmiotu prawa własności została oszacowana na kwotę 216.928,00 zł, zaś wartość prawa użytkowania wieczystego na kwotę 148.227,00 zł. Ustalone odszkodowanie na rzecz Skarbu Państwa - Starosty [...], stanowi różnicę pomiędzy ww. wartościami, co stanowi kwotę 68.701,00 zł. Do analizy rzeczoznawca przyjęła rynek obrotu nieruchomościami drogowymi zlokalizowanymi na obszarze gminy S. i gmin sąsiednich, analizę rynku przeprowadziła na transakcjach zawartych w okresie od września 2021 r. do sierpnia 2023 r. Wartość rynkową wycenianej części nieruchomości określiła w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkową nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny, za pomocą współczynnika korygującego. Zdaniem organu operat został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 555 z późn. zm.), zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny nieruchomości, został sporządzony prawidłowo i może stanowić dowód w postępowaniu administracyjnym o ustalenie odszkodowania.
Organ w powołaniu na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 192/15 wyjaśnił, że w wyniku dokonanego podziału, doszło do przejęcia prawa własności nieruchomości z mocy prawa, zaś prawo użytkowania wieczystego wygasło, co wywołało uszczerbek zarówno w majątku użytkownika wieczystego, jak również w majątku właściciela. Dotychczasowy właściciel i użytkownik wieczysty utracili swoje prawa do działki wydzielonej pod drogę publiczną. Decyzja została doręczona w dniu 18 października 2023 r.
W odwołaniu od wyżej opisanej decyzji, wniesionym w ustawowym terminie, Gmina S. – Skarżąca podniosła zarzut naruszenia art. 98 ust. 3 u.g.n. poprzez błędną wykładnię polegającą na zastosowaniu trybu administracyjnego dla ustalenia odszkodowania w przypadku, gdy Gmina doszła do porozumienia co do wysokości odszkodowania z użytkownikiem wieczystym i wypłaciła odszkodowanie.
W uzasadnieniu wskazała, że obowiązek odszkodowawczy jest realizowany w pierwszej kolejności poprzez uzgodnienie w drodze negocjacji wysokości odszkodowania, a dopiero gdy nie dojdzie do uzgodnienia obowiązek realizowany jest w drodze decyzji administracyjnej. W rozpoznawanej sprawie ówczesny użytkownik wieczysty wystąpił o wypłatę odszkodowania, w wyniku negocjacji ustalono jego wysokość, a odszkodowanie zostało wypłacone użytkownikowi wieczystemu. Wobec tego, w ocenie Gminy przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami został zrealizowany, zatem brak podstawy prawnej do wszczęcia postępowania administracyjnego w sprawie wypłaty odszkodowania za przejęcie ww. działki na jej własność. W odpowiedzi na ponowny wniosek o ustalenie w drodze negocjacji odszkodowania, Gmina podtrzymała swoje stanowisko, mimo to organ wszczął postępowanie w sprawie. Zdaniem Gminy, organ występując jako wnioskodawca o ustalenie i wypłatę odszkodowania oraz jako organ wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, do kompetencji którego należy ustalenie wysokości odszkodowania w drodze decyzji, naruszył art. 24 § 1 k.p.a.
Po rozpoznaniu odwołania, Wojewoda Śląski decyzją z dnia 11 grudnia 2023 r. nr NWXIV.7581.2.33.2023, działając w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 9a w zw. z art. 98 i art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz wyjaśnił, iż w art. 98 ust. 3 u.g.n. ustawodawca dopuścił, aby niezależnie od tego kto był wnioskodawcą w sprawie o podział nieruchomości, z wnioskiem o ustalenie odszkodowania mógł wystąpić zarówno użytkownik wieczysty nieruchomości, jak i jej właściciel. W ocenie Wojewody, niezasadny jest zatem zarzut Gminy dotyczący bezprzedmiotowości postępowania o ustalenie odszkodowania na rzecz Skarbu Państwa, wobec jego wcześniejszego ustalenia na rzecz użytkowników wieczystych. Zdaniem organu odwoławczego, brak jest również podstawy prawnej wyłączenia Starosty [...] od orzekania w przedmiotowej sprawie, przyczyny tej nie stanowi wskazany w odwołaniu art. 24 § 1 k.p.a. Zauważył także, że z przepisu art. 142 ust. 2 u.g.n. wynika, że prezydent miasta na prawach powiatu nie podlega wyłączeniu, gdy stroną postępowania (właścicielem nieruchomości, której dotyczy zwrot) jest Skarb Państwa, co potwierdza postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 grudnia 2015 r. sygn. akt I OW 222/15. Jednocześnie w sprawie nie zachodzi żaden z przypadków o których mowa w art. 23 ust 1e u.g.n. Wojewoda zwrócił uwagę, iż z uwagi na prezentowane przez Gminę stanowisko, nie było możliwe ustalenie odszkodowania w trybie rokowań, prawidłowo zatem Starosta wydał decyzję administracyjną ustalając wysokość odszkodowania w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy odnosząc się do zastosowanego podejścia, metody wyceny operatu, analizowanego okresu cen gruntów, ocenił wartość dowodową sporządzonego operatu szacunkowego stwierdzając, że został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Decyzja została doręczona w dniu 12 grudnia 2023 r.
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się Skarżąca Gmina wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach. W skardze podniosła zarzut naruszenia art. 98 ust. 3 u.g.n. – jak w treści odwołania.
Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi Skarżąca Gmina ponowiła argumentację podnoszoną na etapie postępowania odwoławczego. Akcentowała brak podstaw prawnych do merytorycznego rozpoznania sprawy, gdyż zgodnie z art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przechodzą na własność gminy, powiatu z mocy prawa, a odszkodowanie ustala się w pierwszej kolejności poprzez uzgodnienie między byłym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, a organem samorządu terytorialnego. Wskazała, iż spójnik "lub" użyty w art. 98 ust. 3 u.g.n. służy do wyrażania wyboru lub alternatywy. Oznacza to w ocenie Skarżącej, że jeżeli użytkownik wieczysty wystąpił z wnioskiem o odszkodowanie, a w wyniku negocjacji doszło do uzgodnienia jego wysokości, to brak jest podstawy prawnej do przeprowadzania rokowań ze Skarbem Państwa, co do wysokości odszkodowania. Skarżąca podkreśliła, iż jeżeli zamiarem ustawodawcy byłoby, aby odszkodowanie to należało się zarówno użytkownikowi wieczystemu i właścicielowi, użyłby w treści ww. przepisu innego spójnika "i". Brak było zatem podstaw do wszczęcia postępowania, gdyż odszkodowanie zostało już wypłacone. Następnie Skarżąca ponownie wskazała na naruszenie art. 24 § 1 k.p.a.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Postanowieniem z dnia 19 kwietnia 2024 r. sygn. akt II SA/Gl 104/24 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.
Przystępując do rozpoznania sprawy, Sąd miał na uwadze, iż zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 z późn. zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1), natomiast stwierdzenie nieważności decyzji następuje jeśli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach (pkt 2).
Nie ulega zatem wątpliwości, że zaskarżona decyzja może ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.
W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części - art. 151 p.p.s.a.
Przedmiotem kontroli rozpoznawanej sprawy, w oparciu o wymienione powyżej kryteria, stała się decyzja Wojewody Śląskiego z dnia 11 grudnia 2023 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 16 października 2023 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości gruntowej.
Ramy prawne kontroli sądowej skarżonej decyzji wyznaczają przede wszystkim przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do treści art. 98 ust. 1 tej ustawy, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Z kolei zgodnie z ust. 3 tej regulacji, za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
W sprawie zaistniałej na tle regulacji zawartej w art. 98 ust. 1 u.g.n. odjęcie prawa własności stanowi skutek zaistniały z mocy prawa, odmiennie niż ma to miejsce na podstawie decyzji o wywłaszczeniu.
Tytułem do ustalenia i wypłaty odszkodowania jest w tym przypadku ostateczna decyzja zatwierdzająca podział lub prawomocne orzeczenie o podziale nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 stycznia 2018 r. sygn. akt I OSK 1809/17). Wysokość tego odszkodowania w pierwszej kolejności ustala się w drodze uzgodnień między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Dopiero gdy do uzgodnienia wysokości odszkodowania w tym trybie nie dojdzie, ustalenie odszkodowania następuje w drodze postępowania administracyjnego.
Jak wynika z akt administracyjnych przedłożonych do sprawy, na gruncie rozpoznawanej sprawy tytułem do ustalenia i wypłaty odszkodowania stała się decyzja Burmistrza Miasta S. z dnia 28 kwietnia 2011 r. nr [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości (w pkt 2 decyzji – zatwierdzono podział działki nr [...] położonej w S. objętej KW nr [...], m.in. na działkę o nr [...] o powierzchni 0,3772 ha – teren pod drogę gminną zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, karta nr 2 akt administracyjnych; własność Skarb Państwa, w użytkowaniu wieczystym K.M. i A.M.). Decyzja stała się ostateczna w dniu 4 maja 2011 r.
W związku z powyższym zauważyć należy, że w analizowanej sprawie niesporny był fakt, iż na skutek podziału nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa, a która była obciążona prawem użytkowania wieczystego, doszło do przejęcia - z mocy prawa na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. - własności części tej nieruchomości przez Skarżącą Gminę.
Powyższe wywołało zatem uszczerbek zarówno w majątku użytkownika wieczystego (gdyż prawo dotąd mu przysługujące wygasło z dniem, w którym decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna), jak i w majątku właściciela, (gdyż prawo własności nieruchomości, z mocy prawa, przeszło na rzecz innego podmiotu). Tak też wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 192/15, zauważając przy tym, iż okoliczność, że w dacie zatwierdzenia podziału właściciel nie dysponował sporną nieruchomością, nie ma w tym przypadku żadnego znaczenia. Nadal przysługiwało mu bowiem zwierzchnie do niej prawo i z tego tytułu otrzymywał on od użytkownika wieczystego stosowne opłaty. Odszkodowanie zaś ma służyć zrekompensowaniu utraty praw przysługujących do nieruchomości, w tym przede wszystkim praw rzeczowych, a do tego rodzaju praw należy oczywiście przede wszystkim prawo własności.
Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela przywołane tu stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego
Wypełniając wymóg uzgodnień, Starosta pismem z dnia 2 marca 2023 r. nr [...] zwrócił się o przeprowadzenie negocjacji oraz wypłatę odszkodowania za prawo własności opisanej wyżej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] położonej w S., w powołaniu na treść art. 98 ust. 3 u.g.n. (karta nr 1 akt administracyjnych). Pismem z dnia 23 marca 2023 r., w odpowiedzi na powyższe wezwanie, Skarżąca wskazała, iż wobec ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz ówczesnych użytkowników wieczystych, nie widzi możliwości wszczęcia postępowania określonego we wniosku (karta nr 7 akt administracyjnych). Zauważyć trzeba, iż chociaż przepis art. 98 ust. 3 u.g.n. wymaga dokonywania uzgodnień, to nie ma regulacji wskazujących, jak uzgodnienia te miałyby przebiegać ani w jakich okolicznościach uznać można, że do uzgodnienia nie doszło (zob. E. Bończak-Kucharczyk Ewa, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Lex el. 2024). Nie budzi jednak wątpliwości, że jeżeli na wniosek o uzgodnienie odszkodowania organ nie reaguje w rozsądnym czasie bądź informuje o braku środków finansowych, które pozwalałyby mu podjąć negocjacje (uzgodnienia) w danym roku, to tym samym ziszcza się przesłanka niedojścia do uzgodnienia wskazana w ww. przepisie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt I OSK 2102/14).
W tej sytuacji stwierdzić należało, że w sprawie nie doszło do uzgodnienia między Skarżącą a właściwym organem, a zatem uzasadnione pozostawało wszczęcie postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania.
Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny, w powołanym już orzeczeniu, podmiot, który z mocy prawa utracił prawo własności do nieruchomości ma prawo do otrzymania rekompensaty, odpowiadającej wartości utraconego prawa. Jest nią w tym przypadku rynkowa wartość nieruchomości, pomniejszona o wysokość odszkodowania należnego użytkownikowi wieczystemu. Należy bowiem przypomnieć, że zgodnie z art. 21 ust. 1 Konstytucji RP - Rzeczypospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Ochrona ta nie pomija zaś własności i praw dziedzicznych ani Skarbu Państwa ani jednostek samorządu terytorialnego, a które to podmioty mogą być właścicielami nieruchomości obciążonej prawem użytkowania wieczystego. Z tych powodów, ustawodawca zarówno w art. 98 ust. 3, jak i w art. 131 u.g.n. dopuścił, aby niezależnie od tego kto był wnioskodawcą w sprawie o podział nieruchomości, z wnioskiem o ustalenie odszkodowania mógł wystąpić zarówno użytkownik wieczysty nieruchomości, jak i jej właściciel. Dowodzi tego użycie przez ustawodawcę w art. 98 ust. 3 u.g.n. spójnika "lub" oznaczającego - zgodnie z zasadami logiki, mającymi zastosowanie w technice prawodawczej - alternatywę łączną, zamiast użycia spójnika "albo" bądź zawarcia w tym przepisie stwierdzenia bardziej jeszcze kategorycznego np. "wyłącznie" (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 grudnia 2016 r. sygn. akt I OSK 192/15).
Co stanowi jednocześnie odniesienie się w tym zakresie do argumentacji skargi. W przypadku ustanowienia na nieruchomości państwowej prawa użytkowania wieczystego Skarb Państwa, na czas istnienia tego obciążenia, nie ma uprawnień do dysponowania swoją nieruchomością, ale uzyskuje je z powrotem po ustaniu użytkowania wieczystego. Obciążenie nieruchomości prawem użytkowania wieczystego nie niweczy prawa własności przysługującego właściwemu podmiotowi.
Uwagi również wymaga, iż podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, mający walor opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.), zatem wymagający oceny podlegającej regule swobodnej oceny dowodów i nie odnoszonej do wiadomości specjalnych biegłego, lecz do ogólnych kryteriów oceny dowodów, a przede wszystkim przestrzegania szczegółowych kryteriów prawnych (formalnych i materialnych) wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego. Taka ocena operatu szacunkowego z dnia 25 sierpnia 2023 r. została w sposób rzetelny przeprowadzona przez organy orzekające w niniejszej sprawie. Sąd nie dostrzega tutaj żadnego uchybienia procesowego organu.
Natomiast strona skarżąca nie podejmowała próby podważenia prawidłowości operatu i nie przedstawiła w tym zakresie kontroperatu, a tylko taki dowód mógłby stanowić podstawę do jego zakwestionowania. Sąd nie dostrzega potrzeby szczegółowego omawiania treści operatu. Odnotować jednak należy, iż dobór materiału porównawczego oraz określenie cech rynkowych wchodzi w zakres kompetencji rzeczoznawcy i stanowi element wiedzy specjalistycznej z zakresu wyceny nieruchomości. Znaczenie dla ustalenia powyższych danych ma szereg elementów, w tym dynamika rynku, która w przypadku transakcji drogowych ma niższą intensywność. Fakt ten bezpośrednio wpływa na stosunkowo niewielki wybór nieruchomości porównawczych spełniających wymogi podobieństwa (str. 8 operatu szacunkowego). Nie budzi zatem wątpliwości przyjęcie do analizy transakcji sprzedaży nieruchomości zlokalizowanych na obszarze gminy S. i gmin sąsiednich wskazanych w operacie.
Ponadto, podważenie metody i techniki szacowania, przyjętych nieruchomości do porównania, prawidłowości zastosowanych szacunkowym współczynników korygujących, mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (zob. m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/19). W sytuacji, gdy organ nie powziął, jak miało to miejsce w rozpoznawanej sprawie, wątpliwości co do prawidłowości operatu, nie miał obowiązku poddawać go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.
Skarżący nie skorzystał z trybu art. 157 u.g.n. Ponadto w toku całego postępowania nie podnosił żadnych zarzutów względem operatu szacunkowego. Tego rodzaju zarzuty nie pojawiły się również w treści skargi.
Sąd aprobuje ocenę operatu szacunkowego zawartą w zaskarżonej decyzji. Nie budzi zastrzeżeń Sądu dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego wybór metody i techniki szacowania - w ramach podejścia porównawczego zastosowano metodę korygowania ceny średniej, określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cech rynkowych oraz ustalonych współczynników korygujących, a także zachowanie przez rzeczoznawcę pozostałych elementów wyceny stosownie do wymogów rozporządzenia wykonawczego. Stosownie do wyników operatu wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej jako prawa własności wynosi 216.928,00 zł, natomiast jako przedmiot prawa użytkowania wieczystego wynosi 148.227,00 zł. W niniejszym postępowaniu, dokonując analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, organy uznały, że nie zawiera on uchybień, które wykluczałyby jego wartość dowodową oraz możliwość posłużenie się takim dokumentem przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Sąd podziela wskazaną ocenę. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami elementy, nie jest obarczony brakami, niejasnościami, pomyłkami, czym spełnia wymagania formalne. W pozostałych kwestiach, przypomnieć należy, iż organ, podobnie jak sąd, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność operatu rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy.
Podobnie jak Skarżąca, również Sąd nie znalazł w operacie szacunkowym z dnia 25 sierpnia 2023 r. jakichkolwiek elementów mogących budzić konkretne zastrzeżenia.
Wobec tych rozważań, nieuzasadniony pozostawał zarzut skargi naruszenia art. 98 ust. 3 u.g.n. W sprawie nie zaistniałą także, żadna z okoliczności wyłączenia pracownika organu z art. 24 § 1 k.p.a., o której mowa skardze.
Sąd nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi, dokonując kontroli w granicach danej sprawy, ale poza granicami zarzutów, także nie dopatrzył się przyczyn mogących stanowić podstawę do zastosowania kompetencji kasacyjnych.
W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.
Rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło z uwagi na złożony w treści odpowiedzi na skargę wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym przy jednoczesnym braku żądania przeprowadzenia rozprawy przez pozostałe strony postępowania (art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 p.p.s.a.). W trybie uproszczonym sąd rozpoznaje sprawy na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów (art. 120 p.p.s.a.).
Orzeczenia przywołane w treści niniejszego uzasadnienia dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych.