II SA/Kr 32/22

II SA/Kr 32/22 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2022-05-06
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-01-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Joanna Człowiekowska
Paweł Darmoń
Piotr Fronc /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
II OSK 2337/22 - Wyrok NSA z 2024-02-07
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 293
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Piotr Fronc (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Paweł Darmoń po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 maja 2022 r. sprawy ze skargi B. N.-K., S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2021r. znak: [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 września 2021 r. nr [...], po rozpoznaniu odwołania B. N. i S. K., utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Gminy A. z dnia 7 marca 2021 r. nr [...], orzekającą o ustaleniu skarżącym jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Burmistrz Gminy Alwernia wydał w dniu 16 grudnia 2019 r. decyzję nr [...], w której ustalił wobec skarżących jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Powyższe rozstrzygnięcie zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 22 maja 2020 r. nr SKO [...] z uwagi na dostrzeżone nieścisłości operatu.
W wyniku ponownego rozpoznania sprawy, po uzyskaniu korekty operatu, Burmistrz Gminy Alwernia dokonał ustalenia przedmiotowej opłaty w wysokości 35.840,40 zł.
W odwołaniu od powyższej decyzji zarzucono naruszenie:
- art. 98 a ust. 1 u.g.n. poprzez błędne zastosowanie, polegające na uznaniu, że w przedmiotowej sprawie zachodzi związek przyczynowo skutkowy miedzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości,
- art. 153 ust. 1 u.g.n. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu, poprzez błędne przyjęcie, iż dokument sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego spełnia wymogi określone dla operatu szacunkowego,
- art. 80 kpa, art. 107 kpa poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów oraz nieustosunkowanie się do dowodów i faktów zawartych w uzasadnieniu decyzji.
Organ odwoławczy utrzymał tym razem w mocy zaskarżoną decyzję, oceniając, że zgłoszone zarzuty nie uzasadniają jej uchylenia.
W ramach ustaleń faktycznych organ podał, że skarżący z dnia 8.04.2019 r. zbyli nieruchomość, a do czynności tej doszło po wejściu w życie Uchwały Nr XIII/107/215 Rady Miejskiej w Alwerni z dnia 16 listopada 2015 r. W związku z wejściem w życie powyższego planu, powstałe z podziału wycenianej nieruchomości działki nr [...] znalazły się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (działka nr [...] [...], a [...]), podczas gdy pod rządami wcześniejszego planu uchwalonego uchwałą Nr XXVIII/219/2005 Rady Miejskiej Alwernia z dnia 2 lutego 2005 r. wyceniana nieruchomość znajdowała się częściowo w terenach zieleni nieurządzonej - [...], [...], a częściowo w terenach wód powierzchniowych WS.
Następnie organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawą rozstrzygnięcia stał się operat szacunkowy, który w wyniku ponownego rozpoznania sprawy został prawidłowo uzupełniony.
Rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości, jako nieruchomości podobne zgromadził grunty o przeznaczeniu rolnym, uznając, iż posiadają one walor podobieństwa do gruntów zieleń nieurządzona. W odpowiedzi na zarzuty skarżących w tym zakresie rzeczoznawca przywołał treść §18 uchwalonego w 2005r planu, według którego przeznaczenie podstawowe terenu mającego przeznaczenie jako zieleni nieurządzonej to: tereny otwarte nie zainwestowane, obejmujące zadrzewienia, zakrzewienia (w tym śródpolne i przywodne) i tereny leśne pełniące ważna rolę połączeń w systemie węzłów i korytarzy ekologicznych oraz użytkowane rolniczo jako łąki i pastwiska położone głównie wzdłuż cieków wodnych oraz zieleń izolacyjną. W toku dokonanej charakterystyki rynku lokalnego nieruchomości rolnych, rzeczoznawca zaznaczył, że obejmuje rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji związanej z terenami rolnymi. W związku z tym, że ceny gruntów rolnych w badanym okresie nieco spadły a ilość zawartych transakcji jest niewielka, a na analizowanym rynku odnotowano odpowiednią ilość transakcji sprzedaży prawa własności nieruchomości o funkcji związanej z terenami rolnymi, w związku z czym stworzono bazę 11 transakcji.
Ponadto rzeczoznawca zauważył, że tereny zieleni nieurządzonej, tereny rolnicze, tereny trwałych użytków zielonych, tereny zieleni izolacyjnej są to przeznaczenia dotyczące nieruchomości rolnych, które różnią się jedynie nazewnictwem, a w rzeczywistości tworzą jeden wspólny zbiór terenów bez prawa lokalizacji nowej zabudowy, których przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne są w praktyce bardzo podobne i które między sobą wzajemnie się uzupełniają. Dlatego też przyjmowanie tego typu transakcji sprzedaży do porównywania jako nieruchomości podobnych w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n., jest powszechnie stosowane w procesach wyceny nieruchomości i jest zgodne ze standardami zawodowymi rzeczoznawców jak i codzienną dobrą praktyką zawodową rzeczoznawców.
Następnie stwierdzono, że zgodnie z art. 10 ust. 1a ustawy Prawo wodne, śródlądowe wody powierzchniowe płynące - czyli potok [...], stanowią własność Skarbu Państwa i nie podlegają obrotowi cywilnemu. Stąd nie uznano, że nieruchomość podlegająca wycenie ma charakter mieszany.
W aspekcie powyższych wyjaśnień, Kolegium przyjęło stanowisko rzeczoznawcy jako potwierdzające słuszność jego wyboru co do transakcji nieruchomościami rolnymi dla oszacowania przedmiotowej nieruchomości, gdy miała ona przeznaczenie jako zieleń nieurządzona.
Rzeczoznawca wskazał, że okresem badania objął 24 miesięcy poprzedzających zbycie nieruchomości, tj. okres od 8 kwietnia 2019 r. do 8 kwietnia 2017 r. Daty kilku transakcji miały miejsce w styczniu 2019 r., co wypełnia wskazany przedział czasowy, zgodnie z obowiązującymi zasadami.
W badanym okresie zdaniem rzeczoznawcy wystąpiła stabilizacja poziomu cen dla podobnych nieruchomości, stąd nie dokonano korekty cen. Spośród badanych transakcji nieruchomości o funkcji związanej z terenami rolnymi, rzeczoznawca wyselekcjonował 11 transakcji nieruchomości podobnych. Ujęto je w tabeli, gdzie podano także datę transakcji, obręb, gminę powierzchnie gruntu, formę władania, cenę transakcyjną w złotych i cenę za pow. 1 ha.
Następnie rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym (zgodnie z przeznaczeniem w obecnym planie), okresem badania obejmując 24 miesiące poprzedzające datę zbycia nieruchomości wycenianej. Z transakcji przeprowadzonych w tym okresie rzeczoznawca wyselekcjonował 12 transakcji sprzedaży nieruchomości porównawczych. Badany okres nie wykazał zmian cen, a ich stabilizacje. Dlatego też nie dokonano korekty cen ze względu na upływ czasu.
Co do zarzutu stron w zakresie rzetelności ustalenia cech i wag przez rzeczoznawcę i stwierdzenia, że dane te nie poparto żadnymi wyliczeniami, które pozwoliły na dojście do określenia procentowo wyrażonych wag dla poszczególnych cech, wyjaśniono, że wagi cech uzyskuje się na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, wszystkie wymienione w operacie cechy nieruchomości gruntowych przyjętych do porównań wynikają wyłącznie z kompetencji biegłego jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań jak również zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza, które również stanowią wiedze specjalną o charakterze ekonomicznym, a nawet prawnym.
Kolegium dodało także, że w oparciu o art. 154 u.g.n. rzeczoznawca ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, a organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły.
W odniesieniu do zarzutów strony Kolegium wyjaśniło, że fakt przebiegu przez działkę potoku [...] został uwzględniony w toku szacowania, bowiem rzeczoznawca zastosował współczynnik korygujący Kz na poziomie 0,9. Choć zdaniem skarżących działka straciła swój charakter inwestycyjny, to wybór działek jest domeną rzeczoznawcy, przy czym dobrane działki nie mogą być działkami tożsamymi z działką wycenianą, a dla możliwie jak najlepszego ich przyrównania do działki wycenianej, służy zabieg korygowania przygotowanymi przez rzeczoznawcę współczynnikami.
Podsumowując organ dokonując oceny operatu, uznał go za prawidłowy.
Od powyższej decyzji B. N. K. i S. K. złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, w której zarzucili organowi naruszenie przepisów prawa materialnego i postępowania administracyjnego, a to:
1. art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, że w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości należącej do skarżących, podczas gdy mimo zmiany tego planu, rzeczywisty sposób użytkowania części przedmiotowej nieruchomości, a co za tym jej wartość, nie uległy zmianie;
2. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez działanie organu z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej, wbrew obowiązkowi zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, skutkujące wydaniem zaskarżonego rozstrzygnięcia na podstawie opinii biegłego zawierającej liczne błędy i niejasności;
3. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez ich błędne zastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że sporządzony operat szacunkowy spełnia rygory jego sporządzenia wynikające z przepisów prawa, podczas gdy operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe;
4. art. 8 k.p.a. poprzez działanie organu wbrew zasadzie zaufania do władzy publicznej polegające na utrzymaniu w mocy decyzji GKOŚ Burmistrza Gminy Alwernia wydanej na podstawie operatu szacunkowego, którego niejasności stanowiły podstawę uchylenia przez SKO w Krakowie, w innym składzie, pierwszej decyzji GKOŚ Burmistrza Gminy Alwernia w tym przedmiocie i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania, pomimo niewyjaśnienia tychże niejasności przez biegłego sporządzającego operat oraz organ I instancji.
W świetle powyższych zarzutów wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia 27 września 2021 r. (znak [...]) i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz orzeczenie o kosztach niniejszego postępowania, wg norm prawem przepisanych, z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.
Organ odwoławczy wniósł w odpowiedzi o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329, dalej P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach tej kontroli sąd bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu, stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. Z istoty kontroli wynika również, że zgodność z prawem zaskarżonej decyzji lub postanowienia podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. uwzględnienie skargi na decyzję lub postanowienie następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (pkt 1 lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 1 lit. c); a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność aktu lub wydanie go z naruszeniem prawa (pkt 2 i pkt 3). W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.
W ocenie Sądu wniesiona w niniejszej sprawie skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm. zwanej w skrócie "u.p.z.p.") Zgodnie z art. 36 ust. 4 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wobec takiej redakcji wskazanego przepisu, właściwy organ jest zobowiązany do ustalenia opłaty i jej pobrania każdorazowo w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany lub uchwalenia planu miejscowego. Z dalszej części tego przepisu wynika, że wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie – pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.). Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak przy tym stanowi art. 37 ust. 12 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy u.g.n. Należy zatem brać pod uwagę także przepisy wykonawcze, to jest przywołane już wcześniej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Mając powyższe na względzie wskazać należy, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: (1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego; (2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu; (3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą; (4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż na mocy uchwały Nr XIII/107/215 Rady Miejskiej w Alwerni z dnia 16 listopada 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość skarżących, na którą składają się działki nr [...] znalazła się w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast przed podjęciem tej uchwały znajdowała się ona zgodnie z obowiązującym uprzednio planem na terenach zieleni nieurządzonej oraz wód powierzchniowych. Tym samym w ocenie Sądu nie budzi wątpliwości, że nastąpiła zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.
Ponadto w niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż przedmiotowa działka została zbyta przez skarżących dnia 8 kwietnia 2019 r., co oznacza, że w sprawie został zachowany 5-letni termin do zgłoszenia roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.).
Przechodząc do oceny ostatniej przesłanki ustalenia opłaty, jaką jest wzrost wartości nieruchomości wskazać należy, że okoliczność powyższa jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego, który sporządza rzeczoznawca majątkowy i to rzetelność operatu stała się przedmiotem zawartych w skardze zarzutów.
Na wstępie należy podkreślić, że przedmiotowa sprawa była oceniana przez organy dwukrotnie, kiedy bowiem skarżący odwołali się od pierwotnie wydanej decyzji, Kolegium uchyliło zaskarżone rozstrzygnięcie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Tym razem jednak operat, a także wyjaśnienia rzeczoznawcy uzasadniają dostatecznie i wiarygodnie dokonaną wycenę.
Przechodząc do oceny tego operatu w pierwszej kolejności wskazać należy, iż operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Podlega on nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 r., I OSK 1510/10, Baza NSA). Oczywiście sam fakt sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę majątkowego, a więc osobę spełniającą określone wymagania fachowe, sam w sobie nie jest wystarczający do uznania jego mocy dowodowej. To bowiem na organach administracji publicznej ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie, także obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej w toku postępowania opinii, gdyż to one, a nie rzeczoznawca, w sposób władczy kształtują stosunek administracyjnoprawny, a więc ustalają prawa i obowiązki stron.
Organ administracji publicznej ma zatem nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność, jak i aktualność. Granice badania operatu zakreślają jedynie wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły. W tym bowiem zakresie organy nie są władne ingerować w wybory rzeczoznawcy. I tak, ocena operatu szacunkowego musi obejmować jego zgodność z obowiązującymi przepisami prawa. Z całą też pewnością weryfikowana powinna być warstwa merytoryczna operatu, ale tylko w takim zakresie, w jakim pozwalają na to inne dowody oraz wskazania wiedzy ogólnej, doświadczenia życiowego i zdrowego rozsądku.
W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Powinien zawierać również precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (zob. np. wyroki z NSA z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2012/06, LEX nr 437627 z dnia 13 marca 2008 r., sygn. I OSK 374/07, LEX nr 454007, z dnia 28 marca 2017 r., sygn. II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.
Przypomnieć nadto trzeba, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.
Z regulacji tej wynika także w sposób jednoznaczny, iż to autor operatu a nie sąd, w oparciu posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne, dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.
Podzielając powyższe poglądy Sąd stwierdził, że kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia kwestionowanej przez skarżących opłaty planistycznej.
Zawarte w skardze zarzuty przeciwko rzetelności sporządzonego w sprawie operatu koncentrują się de facto na dwóch zagadnieniach. Po pierwsze skarżący nie akceptują faktu, że w zbiorze transakcji porównawczych znalazły się nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, które zdaniem skarżących nie są podobne do nieruchomości na terenach zieleni nieurządzonej, jaki to charakter miały sprzedane przez skarżących działki przed wejściem w życie planu miejscowego. Po drugie skarżący zaakcentowali obecność na nieruchomości potoku [...], który ich zdaniem przekreśla inwestycyjne zastosowanie tej nieruchomości.
Odnosząc się do pierwszego z zagadnień, tj. prawidłowości doboru nieruchomości podobnych należy wskazać, że według definicji zawartej w art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Rzeczoznawca szczegółowo uzasadnił powody, dla których wziął pod uwagę transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych. Wyjaśnił w tym zakresie, że tereny zieleni nieurządzonej, tereny rolnicze, tereny trwałych użytków zielonych, tereny zieleni izolacyjnej są to przeznaczenia dotyczące nieruchomości rolnych, które różnią się jedynie nazewnictwem, a w rzeczywistości tworzą jeden wspólny zbiór terenów bez prawa lokalizacji nowej zabudowy, których przeznaczenie podstawowe i dopuszczalne są w praktyce bardzo podobne i które między sobą wzajemnie się uzupełniają. Dlatego też przyjmowanie tego typu transakcji sprzedaży do porównywania jako nieruchomości podobnych jest powszechnie stosowane.
Odnosząc powyższą argumentację do przytoczonej definicji z art. 4 pkt 16 u.g.n. można zgodzić się z rzeczoznawcą, że nieruchomości o przeznaczeniu rolnym oraz położone na terenach zieleni nieurządzonej są do siebie podobne. Po pierwsze wzięte pod uwagę nieruchomości są zbliżone pod kątem położenia, co nie jest kwestionowane przez stronę skarżącą. Po drugie zarówno nieruchomości rolne jak i tereny zieleni nieurządzone mają podobne przeznaczenie i na obydwu tych rodzajach terenów, wykluczona jest zabudowa.
Strona skarżąca zarzuciła, że biegły rzeczoznawca nie wziął pod uwagę ani jednej transakcji dotyczącej terenów zielonych. W świetle jednak faktu, że usprawiedliwione jest stanowisko, iż nieruchomości rolne są podobne do nieruchomości położonych na terenach zieleni nieurządzonej, nieuwzględnienie transakcji sprzedaży działek stricte tego drugiego rodzaju, nie stanowi uchybienia świadczącego o wadliwości sporządzonej oceny. Należy raz jeszcze podkreślić, że rzeczoznawca nie bierze pod uwagę wszystkich dokonanych transakcji na danym obszarze w określonych ramach czasowych, lecz dokonuje selekcji w sposób, który zapewni wiarygodny szacunek wartości wycenianej nieruchomości.
Jeżeli zaś chodzi o przepływający potok [...], to w treści uzasadnienia skargi autor zarzuca, że część nieruchomości znajdująca się za potokiem nie może być zabudowana, w związku z czym jej wartość w ogóle nie wzrosła. W odpowiedzi należy przede wszystkim wskazać, że przedmiotem wyceny jest cała nieruchomość i nie jest zasadne ani dopuszczalne dokonywanie jej podziału i odrębne szacowanie wartości poszczególnych jej części z uwagi m.in. na nieprzekraczalną linię zabudowy, która ogranicza możliwości inwestycyjne. Podobne ograniczenia dotyczą przecież większości działek budowlanych, a wynikają nie tylko z przeszkód naturalnych ale zapisów planu miejscowego, czy też wymaganych odległości od sąsiednich budowli czy dróg. Zatem fakt, że część wycenianej nieruchomości nie może być zabudowana nie przekreśla jej przydatności inwestycyjnej.
Jak wyjaśnił biegły na dzień wejścia w życie nowego planu, nie rozgraniczono gruntów pokrytych wodami od gruntów przyległych poprzez wydzielenie linii brzegowej. Dodatkowo cała działka objęta została nowym symbolem MN, co również przemawia za jednolitym charakterem wycenianej nieruchomości.
Należy ponadto podkreślić, że biegły w kwestionowanym operacie wziął pod uwagę obecność potoku na wycenianej nieruchomości. W związku z tym zastosował współczynnik korygujący Kz na poziomie 0,9, który wpłynął na finalny szacunek.
W skardze zarzucono ponadto, że biegły nie uwzględnił transakcji dokonanych w okresie ostatnich 6 miesięcy poprzedzających sprzedaż wycenianej nieruchomości. Z operatu wynika, że okresem badania objęto 24 miesiące poprzedzające datę zbycia nieruchomości wycenianej. Fakt, że akurat w półrocznym okresie poprzedzającym transakcję zbycia nie doszło do podobnych transakcji nie przekreśla prawidłowości wyceny dokonanej w oparciu o dane z wcześniejszych miesięcy. Powyższy wniosek potwierdza również zawarte w operacie ustalenie, że w przyjętym do analizy okresie zaobserwowano stabilizację poziomu cen transakcyjnych dla podobnych nieruchomości.
Podsumowując, w opinii Sądu I instancji sporządzony operat dawał podstawę do wydania decyzji zobowiązującej skarżących do uiszczenia opłaty planistycznej związanej ze zwrotem wartości sprzedanej nieruchomości. Biegły rzeczoznawca usunął tym razem nieścisłości, które wyłoniły się na tle uprzednio sporządzonego operatu i w sposób rzetelny uzasadnił dokonaną wycenę. W związku z powyższym organy administracyjne dokonały właściwej jego oceny i zasadnie przyjęły go za podstawę swoich ustaleń. Wobec tego niezasadne są zarzuty naruszenia art. 7, art. 77, art. 80 i art. 8 kpa. Skoro ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wynikało jednoznacznie, że wartość zbytej nieruchomości wzrosła, bezzasadny okazał się także zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 p.z.p. W ustalonym stanie faktycznym przepis ten stanowił bowiem usprawiedliwioną podstawę wymierzenia skarżącym opłaty.
W tym stanie rzeczy, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a