II SA/BK 656/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi D. O. na decyzję Wojewody P., która utrzymała w mocy decyzję Starosty A. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z usługą (wynajem krótkoterminowy pokoi). Skarżąca zarzucała organom naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, w tym błędną ocenę zgodności projektu z przepisami budowlanymi i planem miejscowym, a także nieodniesienie się do wcześniejszych uchyleń decyzji i rozbieżności w dokumentacji projektowej. Kluczową kwestią sporną była interpretacja art. 3 pkt 2a Prawa budowlanego (definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego) oraz zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji. Sąd uznał, że organy obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, w szczególności art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez nierozpatrzenie materiału dowodowego w aspekcie legalnej definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Sąd podkreślił, że organy powinny były zweryfikować rzeczywiste rozwiązania funkcjonalne projektu, a nie opierać się jedynie na deklaracjach inwestora, zwłaszcza w kontekście definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz definicji zabudowy hotelowej zawartej w MPZP. Dodatkowo, sąd zakwestionował sposób interpretacji przepisów dotyczących liczby miejsc parkingowych, uznając, że zaprojektowana liczba jest niewystarczająca dla planowanej działalności usługowej. Sąd wskazał, że organy powinny ponownie ustalić cel, któremu ma służyć budynek, i ocenić projekt przez pryzmat rzeczywistych rozwiązań technicznych i funkcjonalnych, a także prawidłowo zinterpretować przepisy o miejscach parkingowych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, weryfikacja funkcji obiektu budowlanego przez organy administracji, zasady ustalania liczby miejsc parkingowych dla usług, zgodność z planem miejscowym w zakresie zabudowy hotelowej.
Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów Prawa budowlanego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. Interpretacja może być pomocna w podobnych sprawach dotyczących kwalifikacji budynków i miejsc parkingowych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest związany deklaracją inwestora co do funkcji projektowanego budynku, czy też ma obowiązek weryfikacji rzeczywistych rozwiązań funkcjonalnych przyjętych w projekcie budowlanym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany do weryfikacji rzeczywistych rozwiązań funkcjonalnych przyjętych w projekcie budowlanym, a nie opierania się jedynie na deklaracjach inwestora, w celu ustalenia zgodności z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że kwalifikacja prawna inwestycji powinna opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach projektowych, a nie na formalnym nazewnictwie czy deklaracjach inwestora. Organy mają obowiązek ocenić, czy projektowany obiekt faktycznie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe i czy jego konstrukcja pozwala na wydzielenie określonej liczby lokali zgodnie z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Jak należy interpretować przepisy dotyczące minimalnej liczby miejsc parkingowych dla działalności usługowej w kontekście wynajmu krótkoterminowego pokoi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Liczba miejsc parkingowych dla działalności usługowej powinna być ustalana obiektywnie, biorąc pod uwagę przeznaczenie i sposób zabudowy oraz rodzaj działalności, a nie wyłącznie na podstawie deklaracji inwestora co do liczby zatrudnionych osób. Zaprojektowana liczba miejsc parkingowych była niewystarczająca.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wykładnia przepisów planu miejscowego i rozporządzenia o warunkach technicznych powinna zapewniać możliwość parkowania zarówno dla użytkowników stałych, jak i okresowych. Liczba miejsc parkingowych powinna być liczona proporcjonalnie do powierzchni użytkowej lokalu usługowego, a nie od liczby zatrudnionych osób, co mogłoby prowadzić do absurdalnych sytuacji.
Czy projektowany budynek, który może być wykorzystywany jako budynek hotelowy, może być realizowany na terenie przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną lub jednorodzinną z usługami?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Jeżeli planowana inwestycja mieści się w pojęciu zabudowy hotelowej w rozumieniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie może być realizowana na obszarze przeznaczonym pod zabudowę jednorodzinną lub jednorodzinną z usługami.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że plan miejscowy zawiera definicję zabudowy hotelowej, która obejmuje m.in. pensjonaty wraz z funkcjami dodatkowymi. Porównując tę definicję z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego z Prawa budowlanego, sąd stwierdził, że inwestycja spełniająca definicję zabudowy hotelowej nie może być realizowana na terenie MNU.
Przepisy (31)
Główne
u.p.b. art. 3 § pkt 2a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego, który może zawierać nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
u.p.b. art. 35 § ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Zakres sprawdzenia projektu budowlanego przez właściwy organ przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, w tym zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami techniczno-budowlanymi.
m.p.z.p. art. 8 § pkt 10
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Przeznaczenie działki inwestycyjnej pod zabudowę jednorodzinną lub jednorodzinną z usługami (symbol MNU).
m.p.z.p. art. 6 § pkt 13
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Definicja zabudowy hotelowej.
m.p.z.p. art. 9 § pkt 3
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Wymagania dotyczące liczby miejsc parkingowych dla funkcji usługowych.
m.p.z.p. art. 35 § pkt 2
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Maksymalna wysokość zabudowy.
m.p.z.p. art. 20
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Poziom posadowienia parteru.
m.p.z.p. art. 29
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Wymagania dotyczące schronów i ukryć.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Minimalna i maksymalna wysokość budynku oraz liczba kondygnacji.
m.p.z.p. art. 13
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Pozwolenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Wysokość budynku.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Liczba kondygnacji.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Powierzchnia biologicznie czynna, powierzchnia zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Sytuowanie linii zabudowy i lokalizacja przyziemia.
m.p.z.p. art. 35
Uchwała nr [...] Rady Miasta A. z dnia [...] września 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. [...]
Wjazd i wejście na działkę.
Pomocnicze
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prawdy materialnej i działania organów dla dobra publicznego.
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek oceny materiału dowodowego przez organ.
u.w.l.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Definicja samodzielnego lokalu mieszkalnego.
r.w.t. art. 3 § pkt 14
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja lokalu użytkowego.
r.w.t. art. 18 § pkt 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Obowiązek urządzenia stanowisk postojowych dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo.
u.ś.o. art. 71 § ust. 1
Ustawa z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko
Decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach.
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a)
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2003 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji przez sąd administracyjny.
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2003 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny.
p.p.s.a. art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2003 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzekanie o kosztach postępowania.
p.p.s.a. art. 205 § § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2003 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasady zwrotu kosztów postępowania.
Dz.U. z 2018 r., poz. 265 ze zm.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych
Podstawa ustalenia wynagrodzenia pełnomocnika.
u.p.b. art. 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Prawo do zabudowy nieruchomości.
Konstytucja RP art. 7
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Zasada praworządności.
r.w.t. art. 60 § ust. 1, 2 i 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Wymagania dotyczące nasłonecznienia.
r.w.t. art. 12
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Usytuowanie budynków w odpowiednich odległościach od granic działki.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy nie zweryfikowały wystarczająco rzeczywistej funkcji projektowanego budynku i jego zgodności z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego. • Organy błędnie zinterpretowały przepisy dotyczące liczby miejsc parkingowych dla działalności usługowej. • Projektowany budynek może być uznany za zabudowę hotelową, co jest niezgodne z przeznaczeniem terenu (MNU).
Odrzucone argumenty
Argumenty skarżącej dotyczące samych gabarytów projektowanej inwestycji, liczby kondygnacji, czy wątpliwości związanych ze sposobem wykorzystywania projektowanego budynku w przyszłości. • Sprzeciw lokalnej społeczności co do planowanej inwestycji.
Godne uwagi sformułowania
kwalifikacja prawna danej inwestycji powinna opierać się na rzeczywistych rozwiązaniach funkcjonalnych przyjętych w projekcie, a nie na formalnym nazewnictwie • nie od woli inwestora ale technicznych możliwości wydzielenia w budynku określonej liczby lokali będzie uzależnione czy w danym przypadku mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym czy też budynkiem wielorodzinnym, czy też zamieszkania zbiorowego • nie może być tak, że to od deklaracji inwestora – liczby ewentualnie zatrudnionych osób – będzie wynikało, ile miejsc postojowych inwestor będzie zobowiązany do wybudowania przy planowanej inwestycji.
Skład orzekający
Marek Leszczyński
przewodniczący
Grzegorz Dudar
sprawozdawca
Barbara Romanczuk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, weryfikacja funkcji obiektu budowlanego przez organy administracji, zasady ustalania liczby miejsc parkingowych dla usług, zgodność z planem miejscowym w zakresie zabudowy hotelowej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznych przepisów Prawa budowlanego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta A. Interpretacja może być pomocna w podobnych sprawach dotyczących kwalifikacji budynków i miejsc parkingowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu interpretacji przepisów budowlanych i planistycznych, a także praktycznych kwestii związanych z miejscami parkingowymi. Pokazuje, jak ważne jest dokładne badanie projektu przez organy i jak można argumentować przeciwko niejasnym lub potencjalnie nadużywanym rozwiązaniom.
“Czy Twój dom może stać się hotelem? Sąd wyjaśnia, jak organy powinny badać pozwolenia na budowę.”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.