II SA/Bk 421/24
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku rozpoznał skargę M. W. na decyzję Podlaskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy decyzję Powiatowego Inspektora nakazującą przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w B. Lokal ten był użytkowany na cele najmu krótkoterminowego przez firmę R. S.A. Organy nadzoru budowlanego uznały, że taka działalność stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, ponieważ zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego i inne parametry techniczne, zbliżając się do funkcji zamieszkania zbiorowego. Skarżący argumentował, że najem lokalu mieszkalnego nie zmienia jego funkcji i nie wpływa na warunki bezpieczeństwa. Sąd oddalił skargę, podzielając stanowisko organów. Stwierdził, że zorganizowany, krótkoterminowy najem przez profesjonalnego operatora, z zapewnieniem serwisu i wyposażenia, ma cechy działalności hotelowej i stanowi zmianę sposobu użytkowania, która wymaga zgłoszenia i może prowadzić do konieczności spełnienia bardziej restrykcyjnych wymogów technicznych, niż te dla typowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Sąd podkreślił, że nawet jeśli lokal zachowuje funkcję mieszkalną, to sposób jej realizacji (jako usługa quasi-hotelowa) zmienia warunki użytkowania obiektu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja przepisów Prawa budowlanego dotyczących zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na cele najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w kontekście cech zamieszkania zbiorowego i wpływu na warunki techniczne.
Dotyczy specyficznej sytuacji zorganizowanego najmu krótkoterminowego przez profesjonalnego operatora, a nie okazjonalnego wynajmu przez właściciela.
Zagadnienia prawne (2)
Czy zorganizowany, krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego przez profesjonalnego operatora stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, stanowi zmianę sposobu użytkowania, ponieważ zmienia warunki bezpieczeństwa pożarowego i inne parametry techniczne, zbliżając się do funkcji zamieszkania zbiorowego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że profesjonalny, zorganizowany najem krótkoterminowy przez operatora, z zapewnieniem serwisu i wyposażenia, ma cechy działalności hotelowej i stanowi zmianę sposobu użytkowania, która wymaga zgłoszenia i może prowadzić do konieczności spełnienia bardziej restrykcyjnych wymogów technicznych.
Czy lokal mieszkalny wynajmowany na cele najmu krótkoterminowego przez profesjonalną firmę może być jednocześnie traktowany jako część budynku zamieszkania zbiorowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, nawet jeśli lokal zachowuje funkcję mieszkalną, sposób jej realizacji jako usługi quasi-hotelowej może prowadzić do zmiany warunków użytkowania obiektu i wymaga spełnienia wymogów dla budynków zamieszkania zbiorowego.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że w przypadku równoległego realizowania funkcji budynku mieszkalnego wielorodzinnego i funkcji budynku zamieszkania zbiorowego, część obiektu wykorzystywana dla obu celów musi spełniać minimalne wymogi obu kategorii. Zorganizowany najem krótkoterminowy przez operatora nadaje lokalowi cechy zamieszkania zbiorowego.
Przepisy (6)
Główne
p.b. art. 71a § ust. 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w przypadku niewykonania obowiązku przedłożenia dokumentów lub dalszego użytkowania pomimo wstrzymania.
p.b. art. 71 § ust. 1 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jako działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzeczenie o oddaleniu skargi.
Pomocnicze
p.b. art. 71 § ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Wymagane dokumenty do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.
rozporządzenie WT art. 3 § pkt 5
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja budynku zamieszkania zbiorowego.
rozporządzenie WT art. 209 § ust. 2 pkt 4
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Kategorie zagrożenia ludzi ZLIV.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Zorganizowany, krótkoterminowy najem lokalu mieszkalnego przez profesjonalnego operatora stanowi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. • Taka zmiana wpływa na warunki bezpieczeństwa pożarowego i inne parametry techniczne, zbliżając się do funkcji zamieszkania zbiorowego. • Lokal wynajmowany w ten sposób wymaga spełnienia bardziej restrykcyjnych wymogów technicznych niż typowy lokal mieszkalny.
Odrzucone argumenty
Najem lokalu mieszkalnego, nawet krótkoterminowy, nie stanowi zmiany sposobu użytkowania, ponieważ nie zmienia funkcji lokalu ani warunków bezpieczeństwa. • Budynek mieszkalny wielorodzinny nie może być jednocześnie traktowany jako budynek zamieszkania zbiorowego. • Organy błędnie oceniły materiał dowodowy i nie przeprowadziły wystarczającego postępowania wyjaśniającego.
Godne uwagi sformułowania
lokal mieszkalny [...] użytkowany z przeznaczeniem na usługi hotelarskie - najem krótkoterminowy • stanowi zmianę sposobu użytkowania wymagającą wcześniejszego zgłoszenia do organu administracji architektoniczną – budowlanej • lokal zachował funkcję mieszkalną jednakże charakterystyczną dla budynków zamieszkania zbiorowego • dokonanie intensyfikacji użytkowania w/w lokalu poprzez jego wynajem wpływa na zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego • nie każda faktyczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego będzie zmianą sposobu użytkowania w rozumieniu art. 71 ust. 1 p.b. • nie chodzi przy tym o jakąkolwiek zmianę sposobu użytkowania w odniesieniu do pierwotnego, bądź dotychczasowego legalnego sposobu użytkowania, ale o zmianę wpływającą na istotne wymagania dotyczące danego obiektu, związane z konkretnym sposobem korzystania z niego • zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może polegać nie tylko na zmianie jego dotychczasowej funkcji, lecz także na intensyfikacji stopnia realizacji tej funkcji • lokal mieszkalny obecnie ma charakter typowo użytkowy (w którym funkcja mieszkalna jest realizowana jako rodzaj usługi), zarządzany przez operatora będącego profesjonalnym podmiotem w obrocie gospodarczym, świadczącym zawodowo usługi związane z najmem krótkoterminowym
Skład orzekający
Barbara Romanczuk
przewodniczący
Anna Bartłomiejczuk
sprawozdawca
Elżbieta Lemańska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów Prawa budowlanego dotyczących zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego na cele najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w kontekście cech zamieszkania zbiorowego i wpływu na warunki techniczne."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zorganizowanego najmu krótkoterminowego przez profesjonalnego operatora, a nie okazjonalnego wynajmu przez właściciela.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy popularnego zjawiska najmu krótkoterminowego i jego prawnych konsekwencji, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości i branży turystycznej.
“Najem krótkoterminowy w bloku: czy to legalne? Sąd wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.