II SA/Bk 359/25

II SA/Bk 359/25 - Wyrok WSA w Białymstoku
Data orzeczenia
2025-04-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-02-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Sędziowie
Anna Bartłomiejczuk
Barbara Romanczuk /przewodniczący sprawozdawca/
Małgorzata Roleder
Symbol z opisem
6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 386
art. 21 ust. 3
Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Barbara Romanczuk (spr.), Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2025 r. sprawy ze skargi S. Sp. z o.o. w W. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 8 stycznia 2025 r. nr WG-VI.7534.161.2024.ZWK w przedmiocie ustalenia wysokości i okresu do wnoszenia rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta Białegostoku z dnia 19 listopada 2024 r. numer DSK-VI.6826.41.1.2024; 2. zasądza od Wojewody Podlaskiego na rzecz strony skarżącej S. Sp. z o.o. w W. kwotę 697,00 (sześćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 8 stycznia 2025 r., znak WG-VI.7534.161.2024.ZWK, Wojewoda Podlaski, utrzymał w mocy zaskarżoną odwołaniem przez S. sp. z o.o. decyzję Prezydenta Miasta Białegostoku, działającego jako starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia 19 listopada 2024 r., znak DSKV1.6826.41.1.2024, w przedmiocie ustalenia wysokości i okresu do wnoszenia rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki: nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr [...]
Stan faktyczny i prawny sprawy przedstawia się następująco:
Na mocy umowy sprzedaży z dnia [...].06.2016 r. Rep A nr [...] H. i K. S. nabyli od P. S.A. w B. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej zlokalizowanej przy ul. [...] w B. oznaczonej numerami geodezyjnymi [...] obręb [...] o łącznej powierzchni 20.714 m2.
Dnia 29.11.2018 r. Rada Miasta Białystok Uchwałą nr 11/9/18 dokonała zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego części Osiedla [...] w B. (rejon ul. [...]), w wyniku której przeznaczenie działek zostało określone jako zabudowa mieszkalna wielorodzinna.
W dniu 26.06.2020 r. Prezydent Miasta Białegostoku wydał decyzję nr 424/2020 r. zatwierdzającą projekt budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażami oraz infrastrukturą techniczną i budowlami towarzyszącymi: zbiornikami retencyjnymi, dojściami i dojazdami, murkami oporowymi, schodami terenowymi, instalacjami: elektrycznymi zewnętrznymi, sanitarnymi zewnętrznymi i kanalizacji teletechnicznej na części działek o nr ewid. [...] przy ul. [...] w B. w zakresie oznaczonym na projekcie zagospodarowania A,B,C,D,E,F,G,H,I zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym. Postanowieniem znak DAR-ll.6740.345.2019 z dnia 09.09.2020 r. Prezydent Miasta Białegostoku nadał wskazanej powyżej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności, a na mocy decyzji znak DAR-VI.6740.65.2021 z dnia 14.09.2021 r. decyzja została przeniesiona na rzecz nowego inwestora S. Sp. z o.o.
Wnioskiem z dnia 12.01.2021 r. H. i K. S. wystąpili do Prezydenta Miasta Białegostoku o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości o nr ewid. [...] w obrębie [...] z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe z 3 % na 1 %. Prezydent Miasta Białegostoku w piśmie z dnia 12.03.2021 r. nie wyraził zgody na zmianę celu użytkowania nieruchomości, z uwagi na to, że nie doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości, albowiem cel mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego sposobu korzystania z gruntu.
W dniu 26.01.2024 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku wydał decyzję NB.I.5121.124.2023.MB udzielającą pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr 1 z garażem (z wyłączeniem lokali usługowych) w części obejmującej etap I (klatki w osiach SI-13) wraz infrastrukturą techniczną i budowlami towarzyszącymi; zbiorniki retencyjne (wewnętrzny, zewnętrzny w osi 14-23), dojścia, dojazdy, murki oporowe, schody terenowe, instalacje elektryczne sanitarne kanalizacji technicznej na części działek nr ew. gr. [...] przy ul. [...] w B.
Na mocy decyzji z dnia 31.01.2024 r. znak DGE-IV.6831.138.2023 Prezydent Miasta Białegostoku zatwierdził podział nieruchomości o nr ewid. [...] oraz [...] położonych w B. w obrębie [...] wydzielając między innymi z działki nr [...] - działkę nr [...] o powierzchni 0.9198 ha, a z działki [...] - działkę nr [...] o powierzchni 0,1948 ha.
W związku z ww. podziałem nieruchomości Prezydent Miasta Białegostoku pismem z dnia 28.06.2024 r. poinformował S. Sp. z o.o., że od 1 stycznia 2025 r. opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w odniesieniu do działek numer [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,1146 ha wynosi 409.016,96 zł.
Wnioskiem z dnia 17.06.2024 r. S. Sp. z o.o. wystąpiła do Prezydenta Miasta Białegostoku o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności, załączając oświadczenie z dnia 17.06.2024 r. o zobowiązaniu się do wnoszenia opłaty przekształceniowej oszacowanej według stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 1 % przez okres 99 lat. Wniosek został uzupełniony pismem z dnia 20.08.2024 r.
W dniu 23.08.2024 r. Prezydent Miasta Białegostoku wydał zaświadczenie znak DSK-VI.6826.41.1.2024 potwierdzające, iż z dniem oddania budynku do użytkowania tj. 26 stycznia 2024 r. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa o nr [...] i [...], obręb [...] zabudowanej na cele mieszkaniowe przekształciło się we własność. Zawarto także informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej przez okres 33 lat licząc od dnia przekształcenia w wysokości oszacowanej według stawki 3 % w wysokości 332.534,11 zł netto plus 23 % VAT to jest 409.016,96 zł brutto.
Pismem z dnia 27.08.2024 r. S. Sp. z o.o. wystąpiła do Prezydenta Miasta Białegostoku o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości na cel mieszkaniowy oraz zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na 1 %, a także wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności zgodnie z oświadczeniem z dnia 17.06.2024 r. stanowiącym zobowiązanie S. Sp. z o.o. do wnoszenia opłaty przekształceniowej przez 99 lat w wysokości 1 % to jest 136.338,98 zł brutto, w tym 110.844,70 zł netto plus 23 % VAT.
Wnioskiem z 23 września 2024 roku S. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie wystąpiła do Prezydenta Miasta Białegostoku o ustalenie w drodze decyzji wysokości rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej, położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer [...].
Decyzją Prezydenta Miasta Białegostoku z dnia 19 listopada 2024 r. znak DSK-VI.6826.41.1.2024 działającego jako starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, ustalono wysokość i okres do wnoszenia rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki: nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr [...], na kwotę 409 016,96 zł brutto w tym 332 534,11 zł netto + 23% VAT, płatną przez okres 33 lat począwszy od 01 stycznia 2025 roku.
W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z operatem ewidencji gruntów i budynków miasta Białegostoku oraz zapisem Księgi Wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem ewidencyjnym [...], o pow. zabudowy 4180 m2, sklasyfikowanym jako budynki mieszkalne.
Stosownie zaś do art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2024 r. poz. 386 ze zm., dalej jako: "ustawa przekształceniowa"), jeżeli po dniu 01 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U z 2024 r. poz. 725 t.j.) prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.
Organ I instancji wskazał także, iż zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę, której wysokość jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Sformułowanie "opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia" niewątpliwie odnosi się do zindywidualizowanej opłaty rocznej ustalonej dla konkretnego użytkownika wieczystego, bo tylko taka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Przemawia za tym również przyjęta przez ustawodawcę forma aktu administracyjnego potwierdzającego zaistnienie przekształcenia w postaci zaświadczenia. Z przepisu art. 4 ust. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania nieruchomości gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wynika, że w zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (co nastąpiło z mocy prawa) oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7 oraz zasadach jej wnoszenia. Skoro w myśl art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej wysokość opłaty ponoszonej przez nowego właściciela gruntu na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia, to w zaświadczeniu nie może być ustalona inna wysokość opłaty rocznej niż ponoszona wcześniej przez określonego użytkownika wieczystego. Wszak nie kreuje ono żadnego stosunku prawnego, a jedynie potwierdza istniejące fakty. Skutki te następują bowiem z mocy prawa i jako że ich wystąpienie nie jest uzależnione od decyzji deklaratoryjnej, każdy może się powoływać na ich wystąpienie wprost z ustawy.
Mając powyższe na uwadze organ I instancji podkreślił, że w dniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. 26 stycznia 2024 r., za nieruchomość położoną w B. przy ul. [...], oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,1146 ha, obowiązywała opłata roczna w wysokości 409 016,96 zł ustalona w oparciu o stawkę 3%. Tym samym uznać należy, iż opłata ta stała się opłatą przekształceniową i jest należna od 01 stycznia 2025 roku przez okres 33 lat.
Końcowo organ I instancji podkreślił, iż użytkownik wieczysty nieruchomości przed wydaniem przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku decyzji o oddaniu budynku do użytkowania nie złożył wniosku o zmianę celu użytkowania wieczystego w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, mimo zaawansowanego etapu inwestycji, skutkującą zmianą wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, a co za tym idzie 3% stawka opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej nie uległa zmianie i obowiązywała również w dniu przekształcenia.
Skarżąca spółka złożyła od powyższej decyzji odwołanie, podnosząc nieuwzględnienie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej i przyjęcie stawki niezgodnej z faktycznym sposobem użytkowania gruntu oraz nie zgadzając się z przyjętą stawką 3% oraz okresem jej opłacania.
Wojewoda Podlaski decyzją z 8 stycznia 2025 r., nr WG-VI.7534.161.2024.ZWK, utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji.
Organ odwoławczy w decyzji zacytował treść przepisów mających zastosowanie w sprawie i wskazał, że w świetle przepisów ustawy przekształceniowej, rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest, czy też nie jest, zabudowana budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 tej ustawy.
Wojewoda zaakcentował, że w art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej przyjęto, że dniem przekształcenia będzie dzień oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. W tej sprawie tym dniem był 26 styczeń 2024 r., bowiem tego dnia Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku, wydał pozwolenie na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na części działek: nr [...]. W dniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tj. 26 stycznia 2024 r., za nieruchomość położoną w B. przy ul. [...], oznaczoną jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 1,1146 ha, obowiązywała opłata roczna w wysokości 409 016,96 zł. W związku z tym opłata ta stała się opłata przekształceniową. Organ zatem w wydanym w dniu 23 sierpnia 2024 r. zaświadczeniu potwierdził jedynie, iż z dniem 26 stycznia 2024 r. prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej przekształciło się w prawo własności i poinformował o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej. fakty.
Podkreślił także, że decyzja ta jednak, podobnie jak zaświadczenie, nie ma charakteru konstytutywnego i nie ustala niczego nowego. W konsekwencji jeśli strona kwestionuje okoliczności związane z celem użytkowania wieczystego nieruchomości, wskazując, że nastąpiła jego zmiana, co ostatecznie może przełożyć się na wysokość opłaty, to musi wyczerpać tryb wynikający z art. 73 u.g.n. Nie jest możliwe bowiem dokonanie ustalenia dotyczącego zmiany tego celu, wpisujące się w przesłanki z art. 73 u.g.n. i procedurę tam uregulowaną za pomocą instrumentów wynikających z art. 7 ustawy przekształceniowej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 668/22, LEX nr 3442401). Zauważył także, że skarżący może kwestionować kwalifikację sposobu korzystania z nieruchomości (w aspekcie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości), w procedurze uregulowanej w art. 73 u.g.n., tj. poprzez złożenie powództwa do sądu. W tym zakresie powołał się na wyrok z dnia 29 listopada 2022 r., sygn. akt II SA/Bk 668/22, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku potwierdzający to stanowisko organu.
Tym samym organ nie podzielił zarzutów odwołania. Odnosząc się do naruszenia art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej wskazał, że zgodnie z tym przepisem, jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Zatem wydanie kwestionowanej decyzji przez Prezydenta Miasta Białegostoku jest faktycznie przedstawieniem stanowiska przez organ i jednoczesnym potwierdzeniem, że Prezydent Miasta Białegostoku nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego.
W świetle zgromadzonego materiału dowodowego oraz biorąc pod uwagę przytoczone powyżej przepisy, w ocenie organu odwoławczego Prezydent Miasta Białegostoku nie miał możliwości ustalenia opłaty rocznej przekształceniowej przy zastosowaniu stawki w wysokości 1 %. Na marginesie także wskazał, że wniosek z dnia 12 stycznia 2021 r., na który powołuje się skarżąca o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego złożony przez K. i H. S., którzy występowali jak wynika z treści pisma (k.100) w imieniu P. Prezydent Miasta Białegostoku odpowiedział w dniu 12 marca 2021 r. w trybie art. 73 ust. 2 e u.g.n. Z akt sprawy wynika (k.73), że Prezydent Miasta Białegostoku decyzją z dnia 14 września 2021 r., a więc już po zajęciu stanowiska z dnia 12 marca 2021 r. orzekł przenieść decyzję z dnia 26 czerwca 2020r., nr 424/2020 zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych na części działek o nr [...], przy ul. [...] i [...] a (wcześniej przy ul. [...]) w B. z poprzedniego inwestora K. S. prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą P. na rzecz nowego inwestora S. sp. z o.o. Abstrahując od tego, że pismo Prezydenta Miasta Białegostoku z dnia 12 marca 2021 r. zostało skierowane faktycznie do podmiotu o innej nazwie to niewyrażenie zgody na zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o łącznej pow. 2,0714 ha otwierało już możliwość zgodnie z art. 73 ust. 2e u.g.n. dla użytkownika wieczystego wniesienia powództwa do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Z akt sprawy nie wynika, aby takie powództwo zostało wniesione, a właśnie taki tryb obowiązuje w art. 73 u.g.n. własności tych gruntów).
Zdaniem organu odwoławczego wydana w sprawie decyzja jest zgodna z ww. przepisami prawa. Natomiast Skarżąca spółka, domagając się w istocie zmiany celu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji - obniżenia stawki z tym związanej - musi wykorzystać ustanowiony w tym celu tryb, wynikający z art. 73 u.g.n. Właściwa jest tu zatem droga postępowania przed sądem powszechnym. W konsekwencji, jeśli strona kwestionuje okoliczności związane z celem użytkowania wieczystego nieruchomości, wskazując że nastąpiła jego zmiana, co ostatecznie może przełożyć się na wysokość opłaty, to musi wyczerpać tryb, wynikający z art. 73 u.g.n. Nie jest możliwe bowiem dokonanie ustalenia dotyczącego zmiany tego celu, wpisujące się w przesłanki z art. 73 u.g.n. i procedurę tam uregulowaną, za pomocą instrumentów, wynikających z art. 7 ustawy.
Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem, S. Sp. z o.o. w W., reprezentowana przez pełnomocnika, złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Zaskarżając decyzję w całości, zarzuciła:
I. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:
1. art. 21 ust. 3 i ust. 4 ustawy przekształceniowej, poprzez brak ustalenia przez organ administracji publicznej stawki procentowej zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania w dniu przekształcenia nieruchomości położonej w B
przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki: nr [...] i [...] o łącznej pow. 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], jakim jest cel mieszkaniowy, pomimo iż Wojewoda Podlaski na stronie 5 zaskarżonej decyzji zasadnie wskazał, iż: "w świetle przepisów ustawy przekształceniowej rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest, czy też nie jest zabudowana budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 tej ustawy", a w konsekwencji zaniechanie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej przy zastosowaniu stawki 1 % i 99-letniego okresu do wnoszenia tej opłaty zgodnie ze złożonym przez Skarżącą oświadczeniem z dnia 17 czerwca 2024 r.;
2. art. 7 ust. 1 i ust. 2 w zw. z art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, poprzez ich niewłaściwą interpretacją polegającą na niewłaściwym przyjęciu, iż w odniesieniu do nieruchomości w dniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności to jest w dniu 26 stycznia 2024 r. - pomimo, iż nieruchomość w tym dniu była faktycznie wykorzystana na cele mieszkaniowe, obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego w wysokości 409.016,96 zł brutto (332.534,11 zł netto + 23 % VAT) ustalona w oparciu o stawkę 3%, podczas gdy prawidłowa interpretacja tych przepisów stanowi, iż jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu ustala stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2024 poz. 1145 z późn. zm.) - dalej "u.g.n.", a w konsekwencji ustalenie w odniesieniu do nieruchomości nieprawidłowej wysokości i okresu do wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia;
3. art. 7 ust 6a ustawy przekształceniowej, poprzez jego niezastosowanie pomimo, iż regulacje dotyczące okresu ponoszenia opłaty przekształceniowej przewidują możliwość wyboru przez przedsiębiorcę trybu dokonywania odpłatności za przekształcenie, a Skarżąca w oświadczeniu złożonym w dniu 17 czerwca 2024 r. zobowiązała się do wnoszenia opłaty przekształceniowej w wysokości 1 % przez okres 99 lat, co doprowadziło w konsekwencji do błędnego ustalenia opłaty przekształceniowej w wysokości 409.016,96 zł brutto oszacowanej przy zastosowaniu stawki 3% z obowiązkiem jej ponoszenia przez 33 lata;
4. art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., poprzez jego niezastosowanie w odniesieniu do nieruchomości pomimo, iż w dniu 26 stycznia 2024 r. nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, a użytkownik wieczysty pismem z dnia 12 stycznia 2021 r. oraz z dnia 27 sierpnia 2024 r. wystąpił o zmianę stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na 1 % i zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości na cel mieszkaniowy, a w konsekwencji bezzasadne niedokonanie przez organ zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości i ustalenia właściwej 1% stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłaty przekształceniowej;
5. art. 73 ust. 2 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2g i ust. 2f u.g.n. oraz art. 21 ust 3 ustawy przekształceniowej, poprzez ich błędne zastosowanie i uznanie, iż celem ustalenia stawki procentowej zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania nieruchomości oraz zmiany celu użytkowania wieczystego konieczne jest wystąpienie przez Skarżącą z powództwem do sądu powszechnego, podczas gdy prawidłowe zastosowanie tych przepisów określa jedynie podmioty posiadające inicjatywę do wszczęcia postępowania o ustalenie stawki zgodnej z faktycznym sposobem użytkowania, a właściwy organ na podstawie art. 13 ust. 1 oraz art. 24 ust. 3, ust. 4 i ust. 5 ustawy przekształceniowej oraz na podstawie art. 72 ust. 3 u.g.n. powinien potraktować wniosek Skarżącej z dnia 27 czerwca 2024 r. o zmianę celu użytkowania wieczystego jako sygnalizację zmiany sposobu użytkowania gruntu i równocześnie jej zgodę na zmianę stawki procentowej i dokonać zmiany celu oraz zmiany stawki procentowej;
6. art. 61 § 1 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż pismo z dnia 21 stycznia 2021 r. oraz z dnia 27 sierpnia 2024 r. nie stanowiło podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie zmiany celu użytkowania nieruchomości, pomimo iż Prezydent Miasta Białegostoku jest organem właściwym do wszczęcia postępowania w tym zakresie, a S. Sp. z.o.o. w każdym piśmie złożonym w niniejszym postępowaniu wskazywał, iż wnosi zarówno o zmianę celu użytkowania wieczystego, jak i ustalenie 99-letniego okresu do wnoszenia opłaty przekształceniowej oszacowanej przy zastosowaniu 1 % stawki, a w konsekwencji bezzasadne uznanie, iż S. Sp. z o.o. nie wystąpiła z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości na cel mieszkaniowy i ustalenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłaty przekształceniowej w wysokości 1 %.
II. przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:
1. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i niezebranie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, a także naruszenie art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego przejawiające się w braku analizy przedłożonego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego S. sp. z o.o. z dnia 04 grudnia 2024 r. określającego w rubryce 6 sposób powstania spółki, iż spółka S. powstała na skutek przekształcenia na podstawie oświadczenia z dnia 02 grudnia 2020 r. Rep. [...] przedsiębiorcy będącego osobą fizyczną wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą o przekształceniu jego jednoosobowej działalności gospodarczej prowadzonej pod nazwą P. w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, a w konsekwencji nieprawidłowe uznanie, że wniosek z dnia 12 stycznia 2021 r. o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości nie został złożony przez Skarżącą, lecz przez inny podmiot;
2. art. 77 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów oraz nierozpatrzenie całego materiału dowodowego przejawiające się w pominięciu faktu, iż zgodnie z operatem ewidencji gruntów i budynków Miasta Białegostoku oraz zapisem Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych, nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, oznaczonym numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni zabudowy 4180 m2, sklasyfikowanym jako budynki mieszkalne, a w konsekwencji bezpodstawne odmówienie przez organ zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego i opłaty przekształceniowej na 1 % pomimo, że faktyczny sposób użytkowania nieruchomości to zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;
3. art. 7a k.p.a., poprzez jego niezastosowanie pomimo zaistniałych w sprawie wątpliwości co do treści normy prawnej to jest: art. 7, art. 21 ust. 3 i ust. 4 ustawy przekształceniowej, a w konsekwencji nie rozstrzygnięcie wątpliwości na korzyść S. Sp. z o.o.
W oparciu o powyższe, pełnomocnik skarżącej spółki wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:
Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024, poz. 935) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest decyzja Wojewody Podlaskiego z 8 stycznia 2025 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta Białegostoku z 19 listopada 2024 r. ustalającą wysokość i okres do wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki: nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Kw Nr [...]
Badając legalność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, sąd stwierdził, że naruszają one przepisy prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.
W niniejszej sprawie kwestie sporne, znajdujące odzwierciedlenie w zarzutach wniesionej skargi, dotyczą w głównej mierze: zastosowania opłaty przekształceniowej w stawce 3% zamiast stawki 1% jak za nieruchomości oddane w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe, ustalenia faktycznego sposobu użytkowania przedmiotowego gruntu oraz ustalenia okresu, w którym należy wnosić tą opłatę. Przy czym podkreślić należy, że wszystkie zarzuty naruszenia prawa materialnego – mimo ich wielości i różnorodności – sprowadzają się w zasadzie do jednego pytania, a mianowicie tego, czy w przedmiotowej sprawie organy miały możliwość potwierdzenia w zaskarżonych decyzjach, że przedmiotowa nieruchomość jest użytkowana na cele mieszkaniowe, co zarówno przekłada się na stawkę opłaty przekształceniowej oraz okres jej uiszczania.
Materialnoprawną podstawę rozważań w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2024 r. poz. 386 ze zm., dalej jako: "ustawa przekształceniowa").
Zgodnie z art. 1 ust. 1-3 ww. ustawy, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Przy czym, przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: 1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub 2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub 3) o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Natomiast przekształcenie w rozumieniu ustawy oznacza przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności tego gruntu.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej, podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, wydane przez właściwy organ. Z kolei art. 4 ust. 4 ww. ustawy stanowi, że w zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty, o której mowa w art. 7 ust. 7, i zasadach jej wnoszenia. Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji (art. 6 ust. 1 ustawy). Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 ustawy przekształceniowej z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (art. 7 ust. 2 ww. ustawy).
Stosownie do art. 7 ust. 6a ustawy przekształceniowej właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 06 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236 t.j.) z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:
1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo
2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo
3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo
4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 - jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.
Słusznie przy tym organ I instancji wskazał, że nie ma dowolności wyboru okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność oraz stawki procentowej, zgodnie z którą ma zostać naliczona opłata.
Stosownie bowiem do art. 13 ust. 1 ustawy przekształceniowej jeżeli po dniu 01 stycznia 2019 r. na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym zabudowanym na cele mieszkaniowe, w rozumieniu art. 1 ust. 2 zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, budynek mieszkalny zostanie oddany do użytkowania w rozumieniu ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U z 2023 r. poz. 682 ze zm.) prawo użytkowania wieczystego tego gruntu przekształca się w prawo własności gruntu z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.
W przedmiotowej sprawie niesporne jest, że pismem z 17 czerwca 2024 r. S. Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie wystąpiła do Prezydenta Miasta Białegostoku działającego jako starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w B. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,1146 ha, dla której Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer [...] Bezsporne jest również, że podstawą takie wniosku było uzyskanie przez spółkę decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku z 26 stycznia 2024 r. znak NB.I.5121.124.2023.MB o wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego wielorodzinnego na przedmiotowych nieruchomościach.
Powyższe skutkowało wydaniem zaświadczenia Prezydenta Miasta Białegostoku z 23 sierpnia 2024 r. znak DSK-VI.6826.41.1.2021 potwierdzającego, iż z dniem 26 stycznia 2024 r. prawo użytkowania wieczystego ww. nieruchomości gruntowej przekształciło się w prawo własności. W ww. zaświadczeniu poinformowano również, iż opłata roczna przekształceniowa wynosi 409 016,96 zł brutto (332 534,11 zł netto + 23% VAT) i powinna być wnoszona przez okres 33 lat począwszy od 01 stycznia 2025 r
Następnie – na wniosek strony - Prezydent ustalił wysokość opłaty przekształceniowej w oparciu o ww. zaświadczenie w zaskarżonej decyzji z dnia 19 listopada 2024 r., zaś organ odwoławczy utrzymał zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy. W konsekwencji, zdaniem organów obu instancji, opłata przekształceniowa została ustalona w prawidłowy sposób. Skarżąca spółka zaś mogła kwestionować kwalifikację sposobu korzystania z nieruchomości (jej zdaniem – mieszkaniową) w aspekcie zmiany celu użytkowania wieczystego nieruchomości w procedurze uregulowanej w art. 73 u.g.n., tj. poprzez złożenie powództwa do sądu powszechnego, czego w sprawie nie uczyniła. Na tej podstawie organ przyjął, że w sprawie nie może mieć zastosowanie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, albowiem nie wyczerpano w sprawie procedury z 73 u.g.n.
Wskazać trzeba, że z art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej wynika, że jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowana niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, dalej jako "u.g.n.").
Zgodnie zaś z art. 73 ust. 2 u.g.n. jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty.
W myśl natomiast art. 73 ust. 2e u.g.n. w przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku, o którym mowa w ust. 2, właściwy organ przedstawia pisemne stanowisko w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.
W orzecznictwie wskazuje się, że rozstrzygnięcie sprawy sprowadzać się musi do dokonania wykładni sformułowania: "opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego" – taka, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. W tym celu koniecznym jest przedstawienie szerszego kontekstu prawnego związanego z opłatą roczną z tytułu użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 7 ustawy przekształceniowej nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Sformułowanie "opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia" niewątpliwie odnosi się do zindywidualizowanej opłaty rocznej ustalonej dla konkretnego użytkownika wieczystego, bo tylko taka obowiązywałaby w dniu przekształcenia. W powyższy sposób ustawodawca przesądził o formie w zakresie aktu administracyjnego potwierdzającego zaistnienie przekształcenia, tj. w postaci zaświadczenia. Zaświadczenie potwierdza jedynie określone fakty lub stan prawny (art. 217 k.p.a.). W zaświadczeniu nie może być zatem ustalona inna wysokość opłaty rocznej niż ponoszona wcześniej przez określonego użytkownika wieczystego. Zaświadczenie nie kreuje przecież żadnego stosunku prawnego, a jedynie potwierdza istniejące fakty. Podobnie jak samo przekształcenie, obowiązek uiszczenia opłaty następuje z mocy prawa, z dniem, w którym to przekształcenie następuje (por. także wyroki: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 29 listopada 2022 r. sygn. akt II SA/Bk 668/22 (powoływany przez organy), WSA w Gliwicach z 28 lipca 2021 r., II SA/Gl 404/21; WSA w Krakowie z 9 lipca 2020 r., II SA/Kr 274/20; WSA w Krakowie z 11 lutego 2020 r., II SA/Kr 1555/19; WSA w Krakowie z 1 stycznia 2020 r., II SA/Kr 1307/19; WSA w Poznaniu z 10 grudnia 2021 r., I SA/Po 355/21; powoływane w niniejszym uzasadnieniu wyroki sądów administracyjnych dostępne w CBOSA, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Z punktu widzenia wystąpienia skutków przewidzianych w ustawie, biorąc pod uwagę jej konstrukcję, wydanie zaświadczenia jest zatem prawnie irrelewantne. Skutki te następują bowiem z mocy prawa i jako że ich wystąpienie nie jest uzależnione od wydania decyzji deklaratoryjnej, każdy może się powoływać na ich wystąpienie wprost z ustawy. Samo wydanie zaświadczenia niezbędne jest jedynie do ujawnienia skutków przewidzianych w ustawie w księgach wieczystych i w ewidencji gruntów (zob. Ł. Sanakiewicz, art. 4 [w:] Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2019).
Powyższe stanowisko Sąd podziela, albowiem inne rozumienie postępowania w przedmiocie wydania zaświadczenia, które zawsze ma charakter deklaratoryjny nie jest możliwe do przyjęcia, w świetle obowiązujących przepisów.
Jednakże należy zwrócić uwagę, że ustawodawca w ustawie przewidział również sytuację, gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, umożliwiając mu złożenie do właściwego organu wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. Decyzja ta co do zasady, podobnie jak i zaświadczenie, nie ma charakteru konstytutywnego i niczego nowego nie "ustala", co wynika z treści pozostałych przepisów ustawy. Zasady "ustalenia" opłaty w drodze decyzji są bowiem identyczne, jak w przypadku obliczenia tej opłaty dla potrzeb podania informacji, o której mowa w art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej. Wynikają one, jak wyżej już przytoczono, z art. 7 tej ustawy. Co nie oznacza – zdaniem Sądu – braku możliwości zastosowania również art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, w szczególności w przedmiotowej sprawie.
Aby dogłębnie wyjaśnić stan faktyczny niniejszej sprawy, w kontekście możliwości zastosowania zapisów art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej konieczne jest także odniesienie do procedury dotyczącej wydawania zaświadczeń, albowiem w takim trybie pierwotnie toczyło się niniejsze postępowanie. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w wyżej wskazanych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia. Z uwagi na ograniczony charakter omawianego postępowania nie wymaga ono prowadzenia postępowania dowodowego w pełnym zakresie, czy rozstrzygnięć spornych kwestii, tak jak to czyni organ w postępowaniu jurysdykcyjnym. Nie jest zatem dopuszczalne dokonywanie w tym trybie jakichkolwiek ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Natomiast dopuszczalność przeprowadzenia przez organ postępowania wyjaśniającego, o którym mowa w art. 218 § 2 k.p.a., tylko w koniecznym zakresie oznacza, że może ono odnosić się do zbadania okoliczności wynikających z posiadanych przez organ ewidencji, rejestrów i innych danych, czy dane te odnoszą się do osoby wnioskodawcy, faktów, stanu prawnego, którego poświadczenia domaga się wnioskodawca.
Niemniej jednak, niezależnie od ww. ogólnych zasad dotyczących wydawania zaświadczeń uregulowanych w k.p.a., należy również uwzględnić stosowne przepisy materialnoprawne, z których wynika obowiązek potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego w formie zaświadczenia. To z właściwych przepisów materialnoprawnych wynikać będzie, jaka okoliczność ma być stwierdzona w formie zaświadczenia.
W rozważnym wypadku na mocy art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Natomiast zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 ustawy przekształceniowej podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie wydawane w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego odpowiednio przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa. Zaświadczenie to zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej, według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości (art. 4 ust. 3 zd. 1).
Z analizy przedstawionych regulacji wynika, że dla możliwości wydania zaświadczenia o przekształceniu rozstrzygająca jest okoliczność, czy dana nieruchomość jest zabudowania budynkami mieszkalnymi wymienionymi w art. 1 ust. 2 ustawy przekształceniowej, a więc budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (pkt 1) lub mieszkalnymi wielorodzinnym, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (pkt 2) lub o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przy czym treść tego przepisu i użycie zwrotu "wyłącznie" wskazuje, że wolą ustawodawcy było stosowanie przepisów ustawy jedynie do ww. kategorii budynków co oznacza, że nie można jej zakresu rozszerzać na inne rodzaje zabudowań.
Ponadto, zdaniem sądu, dla dokonania ustaleń w omawianym zakresie co do zasady punktem wyjścia powinny być informacje zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie bowiem z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2024 r., poz. 1151) ewidencja gruntów i budynków obejmuje informacje dotyczące: 1) gruntów - ich położenia, granic, powierzchni, rodzajów użytków gruntowych oraz ich klas bonitacyjnych, oznaczenia ksiąg wieczystych lub zbiorów dokumentów, jeżeli zostały założone dla nieruchomości, w skład której wchodzą grunty; 2) budynków - ich położenia, przeznaczenia, funkcji użytkowych i ogólnych danych technicznych; 3) lokali - ich położenia, funkcji użytkowych oraz powierzchni użytkowej. Zgodnie natomiast z art. 21 ust. 1 Prawa geodezyjnego i kartograficznego podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Zamiarem ustawodawcy przy wprowadzaniu zawartej w przytoczonym wyżej przepisie ogólnej klauzuli związania danymi ewidencyjnymi było uporządkowanie i ujednolicenie sposobu postrzegania szeregu istotnych parametrów nieruchomości i to w ogólnym kontekście (wymiaru podatków, statystyki, planowania przestrzennego, prowadzenia ksiąg wieczystych itd.). W konsekwencji należy przyjąć koncepcję o bezwzględnym związaniu zapisami ewidencji gruntów i budynków również dla potrzeb stosowania komentowanej ustawy przekształceniowej (zob. Ł. Sanakiewicz, Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, WKP 2019).
W przedmiotowej sprawie organy jako uzasadniające odmowę zarówno potwierdzenia w wydawanym zaświadczeniu z dnia 23 sierpnia 2024r. (k. 63 akt organu) o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w prawo własności, jak i w wydawanej decyzji organu I instancji z dnia 19 listopada 2024 r. w tym samym zakresie, konsekwentnie wskazały okoliczności, których podstawą nie są dane zawarte w treści ewidencji gruntów i budynków, czy zapisy księgi wieczystej prowadzonej dla spornej nieruchomości. Organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji z dnia 19 listopada 2024 r. wprost wskazywał w akapicie 2, że "zgodnie z operatem ewidencji gruntów i budynków miasta Białegostoku oraz zapisem Księgi Wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w B. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym oznaczonym numerem ewidencyjnym [...], o pow. zabudowy 4180 m2, sklasyfikowanym jako budynki mieszkalne". Także w sentencji decyzji orzekając o ustaleniu wysokości i okresu do wnoszenia rocznej opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego w prawo własności wskazano wprost na cele mieszkaniowe.
Zamienne przy tym jest, że jeszcze przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, na podstawie którego można dokonać zmian w ewidencji gruntów i budynków, a także dokonać wpisu w księgach wieczystych, w akta sprawy już znajdowały się dokumenty w postaci treści księgi wieczystej dla przedmiotowej nieruchomości, gdzie wprost widniało, że nieruchomości nr [...] oznaczona została jako kategoria B – tereny mieszkaniowe, zaś nieruchomości nr [...] jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy (stan na dzień 12 sierpnia 2024 r. k. 27). Podobnie uproszczony wypis z rejestru gruntów sporządzony na dzień 26 lipca 2024 r. dołączony do akt przez organ I instancji również potwierdzał dane zawarte w księdze wieczystej tej nieruchomości, tj. cel mieszkaniowy nieruchomości (k. 2 akt organu). Dodatkowy cel mieszkaniowy znajduje również potwierdzenie w uchwale Rady Miasta Białystok z dnia 29 listopada 2018 r. nr II/9/18 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla [...] w B. (rejon ul. [...]), w wyniku którego przeznaczenie działek o nr ewid. [...] oraz [...] zostało określone jako zabudowa mieszkalna wielorodzinna. Mimo tego organ konsekwentnie twierdził, że opłata należy się jak za nieruchomość nie przeznaczoną na cele mieszkaniowe, odsyłając w tym zakresie na drogę postępowania cywilnego.
Przypomnieć jeszcze raz należy, że zgodnie z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej, z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia.
Z przywołanych przepisów wynika istnienie w porządku prawnym dwóch rodzajów opłat powiązanych z prawem użytkowania wieczystego gruntu – opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz, pojawiającej się gdy następuje przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności, opłaty tzw. przekształceniowej. Opłata przekształceniowa stanowi swego rodzaju wynagrodzenie należne dotychczasowemu właścicielowi gruntu od dotychczasowego jego użytkownika wieczystego, to pewna rekompensata za utracony grunt oraz za czerpane z niego dochody. Wysokość opłaty przekształceniowej jest powiązana z dotychczasową opłatą za użytkowanie wieczyste – jest ustalana na skutek domniemania w wysokości odpowiadającej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. (por. W. Modzelewski (red.), Ustawa o przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2020, komentarz do art. 7 ustawy przekształceniowej; P. Wancke, Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Komentarz, Warszawa 2018, komentarz do art. 7 ustawy przekształceniowej).
Tym bardziej zważając na przedmiot niniejszej sprawy trzeba podkreślić odmienny charakter obu wymienionych powyżej opłat. Konstrukcja prawna obu opłat jest także całkowicie odmienna: ustalenie opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego następuje w trybie cywilnoprawnym (umowa, wypowiedzenie), a opłaty przekształceniowej w trybie administracyjnoprawnym (zaświadczenie, decyzja). Opłata roczna może podlegać aktualizacji w związku ze zmianą wartości gruntu. Jak podkreślił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 14 maja 2021 roku w sprawie o sygn. akt II SA/Gl 203/21, z projektu ustawy (rządowy projekt ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów, VIII.2673) wynika, że przewidziano tam zasady i tryb odpłatności za takie przekształcenie. Konstruowaniu systemu odpłatności przyświecał cel pogodzenia interesu dotychczasowych właścicieli gruntów, tj. Skarbu Państwa oraz gmin, z interesem użytkowników wieczystych uzyskujących własność tych gruntów. Uwzględniono wynikające z dotychczasowego orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego zalecenia dla ustawodawcy dotyczące dbałości o poszanowanie zasad odnoszących się do mienia publicznego i zapewnienia należnych z niego dochodów. W tym celu właśnie zaproponowano zasadę odpłatności. Trzeba podkreślić, że czym innym jest opłacanie faktu użytkowania wieczystego gruntu należącego np. do jednostki samorządu terytorialnego, a czym innym poniesienie kosztów odjęcia własności takiemu podmiotowi i przekazania jej innemu. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 2 września 2021 roku w sprawie o sygn. akt II SA/Łd 637/21; postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 roku w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 291/21).
Wobec powyższego, choć wysokość opłaty przekształceniowej została powiązana z wysokością opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, to ustawa przekształceniowa wprowadza rozwiązania, które – przy uwzględnieniu odmiennego charakteru opłaty przekształceniowej, na co już wskazano – wysokość tej opłaty dookreślają, przy uwzględnieniu okoliczności, które ustawodawca uznał za szczególne i za przemawiające za odstępstwem od domniemania, o którym mowa w art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej, i wobec tego za ustaleniem jej w innej wysokości. Konsekwencją ustalenia, że opłata przekształceniowa od właściciela gruntu jest należna, jest przepis art. 21 ustawy przekształceniowej. Przepis ten służy dookreśleniu wysokości tej opłaty.
Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. Jeżeli w wyniku postępowań, o których mowa w ust. 1-3, zostanie ustalona nowa wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ zawiadamia na piśmie właściciela o dopłacie do wniesionej opłaty jednorazowej, a w przypadku nadpłaty właściwy organ zwraca właścicielowi nadwyżkę wniesionej opłaty jednorazowej (art. 21 ust. 8 ustawy przekształceniowej).
Zgodnie zaś z art. 73 ust 2 u.g.n. jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, z wnioskiem o zmianę celu użytkowania wieczystego występuje właściwy organ albo użytkownik wieczysty. W przypadku złożenia przez użytkownika wieczystego wniosku, o którym mowa w ust. 2 lub 2b, właściwy organ przedstawia pisemne stanowisko w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku. Jeżeli organ nie zgadza się na zmianę celu użytkowania wieczystego lub nie przedstawił stanowiska, użytkownik wieczysty może wnieść powództwo do sądu powszechnego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu ustalonego na podstawie zgodnego oświadczenia stron albo orzeczenia sądu. Nowa stawka opłaty obowiązuje od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym została ustalona. (art. 73 ust. 2a, 2e i 2f u.g.n.).
Uprzedzając dalszą analizę ww. przepisów nie można podzielić stanowiska organu, aby przepis art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej nie mógł znaleźć w niniejszej sprawie zastosowania. Tym bardziej, że poprzedni użytkownik wieczysty wnioskiem z dnia 12.01.2021 r. wystąpił do Prezydenta Miasta Białegostoku o zmianę wysokości stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości o nr ewid. [...] z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe z 3 % na 1 %, zaś Prezydent Miasta Białegostoku w piśmie z dnia 12.03.2021 r. nie wyraził zgody na zmianę celu użytkowania nieruchomości, warunkując to trwałą zmianą sposobu użytkowania. Ponadto już po wydaniu zaświadczenia, a jeszcze przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, pismem z dnia 27.08.2024 r. skarżąca spółka ponownie wystąpiła do Prezydenta Miasta Białegostoku o zmianę celu użytkowania wieczystego nieruchomości na cel mieszkaniowy oraz zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego na 1 %. Oznacza to, że spółka wystąpiła z wnioskiem opartym na art. 73 u.g.n. Starania te zostały rozpoczęte przed wydaniem decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej we własność i ustaleniu wysokości opłaty przekształceniowej.
Następnie trzeba zwrócić uwagę, że przepis art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej wskazuje wprost, że ustalając wysokość opłaty przekształceniowej przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. (przepisy art. 73 ust. 2e i 2f u.g.n. znajdują zastosowanie z mocy art. 73 ust. 2 u.g.n.) należy stosować odpowiednio. Odpowiednie stosowanie przepisu oznacza jego stosowanie z pewnymi modyfikacjami. Ustawodawca określając zasadę odpowiedniego stosowania przepisu wprowadza obowiązek jego stosowania z uwzględnieniem jednak istoty i celu postępowania, w którym przepis ten ma być stosowany odpowiednio. Zatem stosunkując odpowiednio przepis należy go zmodyfikować tak, aby nadawał się do zastosowania w ramach prowadzonego postępowania.
Celem postępowania uregulowanego art. 21 ustawy przekształceniowej jest, jak już wskazano, dostosowanie wysokości opłaty przekształceniowej, przy odstąpieniu od domniemania wprowadzonego art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej, do okoliczności szczególnych w tym przepisie przedstawionych. Cel tego postępowania jest więc odmienny od tego, który wynika z art. 73 ust. 2 u.g.n. Katalog okoliczności szczególnych, zawarty w art. 21 ustawy przekształceniowej, został przez ustawodawcę określony przy uwzględnieniu istoty opłaty przekształceniowej. Istota tej opłaty jest różna od istoty opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Idea obu przepisów – tj. art. 21 ustawy przekształceniowej i art. 73 u.g.n. – jest więc tak odmienna, że stosowanie obu przepisów łącznie, poprzez jednoczesne uwzględnianie przesłanek wskazanych w obu normach, nie dość, że niezgodne z przepisem art. 21 ustawy przekształceniowej, który mówi o odpowiednim stosowaniu przepisu, to jest niedopuszczalne. Tymczasem podnosząc argumenty w odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy do osiągnięcia takiego celu zmierza.
Zaakcentować jeszcze raz należy, że przepis art. 73 ust. 2 u.g.n. w sprawie jest stosowany jedynie odpowiednio. Zastosowanie odpowiednie przepisu jest warunkowane normą z art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, tj. jej celem i istotą. Celem art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej jest zaś weryfikacja wysokości opłaty przekształceniowej – przy uwzględnieniu okoliczności w tym przepisie przedstawionych. To zaś prowadzi Sąd do wniosku, że przesłanki, według których wysokość opłaty przekształceniowej powinna być ustalona, w sposób wyczerpujący zostały zawarte w art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej i zbędne jest w tym zakresie wszczynanie nowego postępowania w przedmiocie aktualizacji tej opłaty.
Wobec powyższego – zdaniem Sądu orzekającego w przedmiotowej sprawie - podstawę dla dookreślenia wysokości opłaty przekształceniowej na podstawie art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej, co znajduje ostatecznie wyraz w tym, że zostaje ona ustalona w innej wysokości niż opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego określona na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy przekształceniowej, stanowi jedynie stwierdzenie, że opłata ta jest niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu – tj. że wyliczono jej wysokość przy wykorzystaniu nieprawidłowej stawki procentowej.
Zgodnie bowiem z art. 72 ust. 1 i ust. 3 pkt 4 i 5 u.g.n. opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi: za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny; za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.
Tym samym, w okolicznościach przedmiotowej sprawy trzymanie się przez organy literalnego brzmienia art. 7 ust. 1 i 2 ustawy przekształceniowej i zawartego tam domniemania, przekładało się na zastosowanie stawki 3% opłaty przekształceniowej, zamiast 1% jak za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, a tym samym uznania, że brak jest możliwości zastosowania art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej. W ocenie Sądu było to sprzeczne z zapisami ewidencji gruntów i budynków, księgi wieczystej oraz zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu (podobnie wypowiedział się WSA w Gdańsku w sprawie sygn. akt II SA/Gd 523/20, CBOSA). Ponadto w tym zakresie odwoływanie się przez organ do możliwości przeprowadzenia procedury aktualizacyjnej stawki opłaty rocznej w trybie art. 73 u.g.n., a także tego, że użytkownik wieczysty nieruchomości przed wydaniem przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w Białymstoku decyzji o oddaniu budynku do użytkowania nie złożył wniosku o zmianę celu użytkowania wieczystego w związku z trwałą zmianą sposobu korzystania z nieruchomości, mimo zaawansowanego etapu inwestycji, w ocenie Sądu narusza art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej oraz art. 8 k.p.a. (zasadę prawdy obiektywnej), a także art. 9 w zw. z art. 7a k.p.a. (zasadę pogłębiania zaufania do organów oraz rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych na korzyść strony). Art. 21 ust. 3 ustawy przekształceniowej nie stanowi co do zasady podstawy do dokonywania nowych ustaleń dotyczących faktycznego sposobu użytkowania gruntu w toku tego postępowania, ale nie oznacza to, że organ może pomijać istniejącą dokumentacją (np. ewidencje gruntów i budynków, miejscowy planem zagospodarowania przestrzennego czy też zapisy księgi wieczystej), gdyż w tym zakresie nie prowadzi odrębnego postępowania dowodowego w celu ustalenia rzeczywistego sposobu korzystania z nieruchomości, a opiera się na danych będących w jego posiadaniu.
W tym miejscu powtórzyć należy, iż postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty z tytułu przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności organ proceduje w oparciu o dane aktualne wynikające z ewidencji gruntów. W związku z czym, nawet jeżeli inne okoliczności wskazują na niezgodność stanu faktycznego ze stanem ujawnionym w ewidencji, rozstrzygające znaczenia mają zapisy ewidencyjne. Z treści art. 22 ust. 2 Prawa geodezyjnego i kartograficznego wynika bowiem domniemanie, że dane zawarte w ewidencji gruntów odpowiadają stanowi faktycznemu. Organy natomiast pominęły te okoliczności, że z uproszczonego wypisu z rejestru gruntów sporządzonego na dzień 26 lipca 2024 r. wynika, iż działka nr [...] stanowi użytek oznaczony jako B – tereny mieszkaniowe, natomiast działka nr [...] stanowi użytek Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Zawarta jest tam również informacja o użytkowaniu wieczystym skarżącej związanym z tą nieruchomością.
Sąd przy tym marginalnie chce odnieść się do przywoływanego przez organ wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 29 listopada 2022 r. sygn. akt II SA/Bk 668/22 wskazując, że nie może mieć bezpośredniego przełożenia na sprawę niniejszą, albowiem stan faktyczny tej sprawy różnił się od sprawy niniejszej. Sposób użytkowania nieruchomości z w/w sprawy w ewidencji gruntów był zapisany jako "inne", podobnie jak zapisy księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, gdzie sposób korzystania oznaczono jako BP – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy. Tym samym w postępowaniu o ustalenie wysokości opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego, jak również uprzednio wydawanym zaświadczeniu nie można było potwierdzić sposobu użytkowania gruntu jako mieszkaniowy. Na tej podstawie zasadnie Sąd uznał, że nie można mówić o zmianie celu użytkowania wieczystego, a w konsekwencji o podstawie do zmiany związanej z tym wysokości stawki.
Natomiast w niniejszej sprawie, grunt objęty przekształceniem z prawa użytkowania wieczystego w prawo własności był w dacie przekształcenia tj. 26 stycznia 2024 r., faktycznie trwale użytkowany na cele mieszkaniowe, co znalazło potwierdzenie w ewidencji gruntów i budynków. Powyższe prowadzi do wniosku, że skoro grunt jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe, opłata przekształceniowa, w tym tytułem udziału w prawie własności, powinna być ustalona według stawki procentowej 1% tj. jak dla nieruchomości oddanej na cele mieszkaniowe.
Biorąc pod uwagę powyższe, sąd za zasadne uznał stawiane w skardze zarzuty naruszenia: art. 21 ust. 3, art. 7 ust. 1, 2, art. 6a ustawy przekształceniowej – także w powiązaniu z zarzutami naruszenia przepisów procesowych, tj.: art. 7, art. 7a, art. 8, art. 9, art. 77 ust. 1 k.p.a. Organy obu instancji, rozpatrując niniejszą sprawę, dopuściły się naruszenia przepisów zarówno postępowania administracyjnego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż nieprawidłowo oceniły zaistniały stan faktyczny, jak i przy jego ocenie naruszyły przepisy prawa materialnego, które miały zastosowanie w sprawie. W zaskarżonej decyzji organy właściwie zaniechały przeprowadzenia jakichkolwiek czynności służących weryfikacji stawki procentowej, która powinna być przyjęta na potrzeby ustalenia opłaty przekształceniowej, na podstawie prowadzonych ewidencji gruntów i budynków, czy też księgi wieczystej. Nadto organ I instancji nawet nie pozyskał dokumentów, które pozwoliłby ustalić pierwotny cel przekazania nieruchomości do użytkowania wieczystego, aczkolwiek skarżąca spółka celu tego nie kwestionowała. Organy zatem nie zbadały faktycznego sposobu użytkowania gruntu celem weryfikacji, czy nastąpiła "trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości", powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego, mimo, że art. 73 ust. 2 u.g.n. uprawniał również organ – jeszcze przed przekształcenie tej nieruchomości w prawo własności – do wystąpienia o zmianę celu użytkowania wieczystego, który był dla organu – zdaje się oczywisty – skoro znalazł potwierdzenie nawet w sentencji decyzji.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy obu instancji będą związane wyrażonym stanowiskiem Sądu i uwzględnią przedstawioną ocenę prawną.
Mając powyższe na uwadze, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a.. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., przy czym na koszty postępowania składał się uiszczony przez skarżącą wpis (200 zł) oraz 480 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego i 17 zł tytułem uiszczonej opłaty kancelaryjnej.