II SA/Bk 184/25

II SA/Bk 184/25 - Wyrok WSA w Białymstoku
Data orzeczenia
2025-02-25
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-01-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Sędziowie
Anna Bartłomiejczuk /sprawozdawca/
Elżbieta Lemańska /przewodniczący/
Elżbieta Trykoszko
Symbol z opisem
6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 93 ust. 4 w zw. z art. 94 ust. 1 pkt 2 i art. 93 ust. 3
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par. 1 pkt 1 a) i c)
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Sędziowie asesor sądowy WSA Anna Bartłomiejczuk (spr.), sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, po rozpoznaniu w Wydziale II na posiedzeniu niejawnym w dniu 25 lutego 2025 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi P. P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 27 listopada 2024 r. nr SKO.431/49/2024 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające jego wydanie postanowienie Burmistrza Rajgrodu z dnia 12 listopada 2024 roku numer GN.6831.4.2024, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży na rzecz skarżącego P. P. kwotę 100,00 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Zaskarżonym do tut. Sądu postanowieniem z dnia 27 listopada 2024r. nr SKO. 431/49/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łomży (dalej w skrócie: "SKO") utrzymało w mocy postanowienie Burmistrza Rajgrodu z dnia 12 listopada 2024 r. nr GN.6831.4.2024 w sprawie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości położonej w obrębie [...] Rajgród, jednostka ewidencyjna [...] Rajgród - miasto, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] polegającego na wydzieleniu działek: [...] o pow. 0,1000ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...]o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,0820 ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,1000 ha; [...] o pow. 0,1000 ha i [...] o pow. 0,1487 ha, zgodnie z mapą ze wstępnym projektem podziału działki nr [...] stanowiącym załącznik do niniejszego postanowienia.
Rozstrzygnięcia te wydano w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne:
W dniu 24 kwietnia 2024 r. A. K., B. P., P. P. i E. Z. (dalej powoływani jako: "wnioskodawcy") zwrócili się do Burmistrza Rajgrodu z wnioskiem o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej nr ewidencyjnym [...] położonej w miejscowości Rajgród, ul. [...], o pow. 1,1717 ha, w wyniku którego powstanie dziesięć działek budowlanych oraz droga wewnętrzna, jako dojazd do drogi publicznej z wydzielonych działek. Wnioskodawcy wskazali jednocześnie, że projekt podziału działki został opracowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy z dnia 16 listopada 2022 r. nr PPH.6730.32.2022. Do wniosku dołączono: (-) świadczenie przedstawiające aktualny stan wpisów w księdze wieczystej, (-) kopię postanowienia Sądu Rejonowego w Grajewie o stwierdzeniu nabycia spadku, (-) wydruk z elektronicznej księgi wieczystej [...] z dnia 08[...]04.2024 r., (-) 4. kopię decyzji Burmistrza Rajgrodu z dnia 16.11.2022 r. znak: PPII.6730.32.2022 o warunkach zabudowy, (-) wstępny projekt podziału działki nr [...] sporządzony przez uprawnionego geodetę.
Burmistrz Rajgrodu postanowieniem z dnia 12 listopada 2024 r. nr GN.6831.4.2024 negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości jako sprzeczny z ustalonymi w decyzji z dnia 16 listopada 2022 r. warunkami zabudowy, gdyż decyzja ta nie przewiduje wydzielenia działki pod wewnętrzną drogę dojazdową.
W uzasadnieniu organ w pierwszej kolejności wyjaśnił, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, w razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94, które stanowią że, w przypadku braku planu miejscowego - jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia tego planu - podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli: 1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo 2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dalej organ zwrócił uwagę, że teren przedmiotowej nieruchomości znajduje się na obszarze, dla którego z dniem 1 stycznia 2004 r. przestał obowiązywać ogólny plan zagospodarowania przestrzennego gminy Rajgród, a Burmistrz Rajgrodu decyzją z dnia 16 listopada 2022 r. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 10 budynków rekreacji indywidualnej na planowanych do wydzielenia działkach budowlanych (dziesięciu niezależnych budynków samodzielnie funkcjonujących na poszczególnych działkach budowlanych) wraz z wydzieleniem i urządzeniem wewnętrznej drogi dojazdowej (w celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej wydzielanych działek) oraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w ramach projektowanej zabudowy rekreacji indywidualnej, na terenie obejmującym działkę nr ewid. [...], położonym w miejscowości Rajgród (obręb ewid. nr [...] Rajgród), gmina Rajgród i ustalił warunki zabudowy dla inwestycji, której przedmiotem jest budowa dziesięciu budynków rekreacji indywidualnej wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej.
Zestawiając złożony projekt wstępnego podziału nieruchomości z ustaleniami wydanej w stosunku do ww. nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy organ stwierdził, że projektowane do wydzielenia działki nr [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...]o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1410 ha, nr [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1000 ha, nr [...] o powierzchni 0,1487 ha przeznaczone pod budowę budynków rekreacji indywidualnej, a działka nr [...] o powierzchni 0,0820 ha pod wewnętrzną drogę dojazdową, są sprzeczne z wydaną decyzją, która wprost nie przewiduje wydzielenia działki pod wewnętrzną drogę dojazdową.
Zażalenie na to postanowienie złożył P.P. (dalej powoływany jako: "skarżący") zarzucając, że wstępny projekt podziału działki [...] na 10 działek budowlanych i działkę wydzieloną pod drogę jest zgodny z decyzją wydaną przez Burmistrza Rajgrodu o ustaleniu warunków zabudowy.
SKO w Łomży postanowieniem z 27 listopada 2024r. utrzymało w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie Kolegium przypomniało, że zgodnie z art. 93 ust. 1 i ust. 4 w zw. z art. 94 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2024 r., poz. 1145 z póz. zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku jego braku - jeżeli (1) nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, albo (2) jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
W ocenie SKO w rozpatrywanej sprawie spór dotyczy kwestii, czy decyzja Burmistrza Rajgrodu z dnia 16 listopada 2022 r. ustalająca na rzecz P.P. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 10 budynków rekreacji indywidualnej z infrastrukturą techniczną, w ramach projektowanej zabudowy rekreacji indywidualnej, na terenie obejmującym działkę nr [...] położoną w Rajgrodzie - pozwala na podział działki nr [...] w celu wydzielenia dziesięciu działek budowlanych oraz działki pozwalającej na urządzenie wewnętrznej drogi dojazdowej.
Przy tak zarysowanym sporze Kolegium uznało, że organ I instancji nie miał podstaw do pozytywnego zaopiniowania wstępnego podziału działki albowiem Burmistrz Rajgrodu w decyzji z dnia 16 listopada 2022r. wprost odmówił ustalenia warunków zabudowy "(...)dla inwestycji polegającej na budowie 10 budynków rekreacji indywidualnej na planowanych do wydzielania działkach budowlanych (dziesięć niezależnych budynków samodzielnie funkcjonujących na poszczególnych działkach budowlanych) wraz z wydzieleniem i urządzeniem wewnętrznej drogi dojazdowej (w celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej wydzielonych działek) oraz niezbędną infrastrukturą (10 przyłączy energetycznych, 10 studni głębinowych, 10 zbiorników na ścieki bytowe) w ramach projektowanej zabudowy rekreacji indywidualnej, na terenie obejmującym działkę nr [...], położonym w miejscowości Rajgród, gmina Rajgród(...)".
Skargę na powyższe postanowienie do tut. Sądu wniósł skarżący zarzucając mu naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.: art. 7, 77 §1, 80 i 107 § 3 k.p.a. poprzez dowolną ocenę zebranego materiału dowodowego i nie uwzględnienie słusznego interesu wnioskodawców z uwagi na naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 93 ust 1, ust.3 i 4 , art. 94 ust 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 54 i z art. 64 ust 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U.z 2024r., poz.1130 ze zm., dalej w skrócie: u.p.z.p.") poprzez błędne ich zastosowanie polegające na uznaniu, że w ustalonym stanie faktycznym, wnioskowany podział nieruchomości jest sprzeczny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy.
Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia SKO oraz poprzedzającego jego wydanie postanowienia Burmistrza Rajgrodu. W uzasadnieniu autor skargi podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy w obecnym stanie prawnym nie posiada ustawowego umocowania do rozstrzygania w zakresie podziału czy wydzielania działek. W sprawie posłużono się argumentem, że w decyzji nie przewiduje wydzielenia działki pod wewnętrzną drogę dojazdową, tymczasem nie wzięto pod rozwagę, że od wejścia w życie ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw zrezygnowano z tego aby decyzja o warunkach zabudowy rozstrzygała o możliwości podziału nieruchomości. Z uzasadnienia zaskarżonych postanowień nie wynika, aby odmowa uzgodnienia wstępnego podziału była poprzedzona analizą wynikającą z rodzaju inwestycji, intensywności zabudowy, czy linią zabudowy. Braki te wskazują na naruszenie przez oba organy przepisów procedury administracyjnej. Ponadto zgodnie z obowiązującym prawem i orzecznictwem decyzja o warunkach zabudowy nie dokonuje podziału nieruchomości w tym i wydzielenia działki w postaci drogi dojazdowej wewnętrznej. W związku z tym badanie zgodności proponowanego projektu podziału działki z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n. nie może konstytuować możliwości odmowy wstępnego zatwierdzenia projektu podziału tylko z uwagi na to, że podstawa odmowy nie przewidywała wydzielenie z działki drogi dojazdowej wewnętrznej. Takie stosowanie prawa przez organy narusza art. 93 ust. 3 u.g.n.
W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonym postanowieniu, wnosząc o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:
Skarga podlegała uwzględnieniu, albowiem błędna wykładnia przepisów art. 94 ust. 1 pkt 2 u.g.n., jak też naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., w szczególności brak należytej oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego skutkowało, zdaniem Sądu, przedwczesnym rozstrzygnięciem o negatywnym zaopiniowaniu wstępnego projektu podziału nieruchomości.
Aktem poddanym sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łomży z dnia 27 listopada 2024 r. utrzymujące w mocy postanowienie Burmistrza Rajgrodu z 12 listopada 2024 r. opiniujące negatywnie zgodność wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej numerem geod. [...], położonej w Rajgrodzie z ustalonymi w decyzji z dnia 16 listopada 2022r. warunkami zabudowy wydanymi dla działki o nr geod. [...]. W tym miejscu należy wyjaśnić, że działka o nr [...] zgodnie z decyzją Starosty Grajewskiego z dnia 4 września 2023 r. nr [...] ZRID o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej uległa podziałowi na działki nr [...] i działka nr [...] stała się własnością Gminy Rajgród.
Na wstępie warto przypomnieć, że zasady podziału nieruchomości regulują przepisy Działu III, Rozdział 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U z 2024 r., poz. 1145 z póz. zm., dalej w skrócie: "u.g.n."). Przedmiotem postępowania podziałowego jest zatwierdzenie podziału nieruchomości, czyli zatwierdzenie geodezyjnego wydzielenia w ramach jednej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych, które wprowadzone do obrotu staną się odrębnymi nieruchomościami. Podział ewidencyjny nieruchomości umożliwia dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielone działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu.
Koniecznym warunkiem podziału jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego - brak sprzeczności z przepisami odrębnymi albo zgodność z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 93 ust. 4 w zw. z art. 94 ust. 1 pkt 1 i 2 u.g.n.).
W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się też uwagę, że ustalenie zasad podziału nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyłączone zostało z postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzonego na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dwuetapowość procedury zmierzającej do podziału nieruchomości w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga zatem przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań. Celem pierwszego z tych postępowań jest ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Celem zaś drugiego z tych postępowań jest zatwierdzenie podziału nieruchomości dokonanego w zgodzie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W takim zaś ujęciu, dopuszczalność wydzielenia działek gruntu w ramach podziału nieruchomości należy oceniać przez pryzmat możliwości ich zagospodarowania określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. To od decyzji o warunkach zabudowy zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Przy czym, co istotne w decyzji o warunkach zabudowy nie rozstrzyga się o miejscu lokalizacji drogi wewnętrznej czy budynków ale o spełnianiu przez inwestycję kryteriów wynikających z przepisów prawa dotyczących warunków zabudowy (por. wyrok NSA z 25 września 2014 r., II OSK 651/13, wyrok NSA z 12 kwietnia 2012 r. II OSK 135/11, oba dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Odnosząc powyższe uwagi do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy zapadłe rozstrzygnięcia uznać należy za co najmniej przedwczesne.
Oceniając stanowisko organów, że zaproponowane wydzielenie działek geodezyjnych o nr [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1410 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1487 ha pod budowę budynków rekreacji indywidualnej, a działki nr [...] o pow. 0,0820 ha pod wewnętrzną drogę dojazdową jest niezgodne z wydaną w sprawie decyzją o warunkach zabudowy, w pierwszej kolejności należy wskazać na obowiązki, jakie ciążą na organach administracji publicznej w zainicjowanym postępowaniu. Otóż w myśl art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania, jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika m.in. rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu, jakie dowody są konieczne do wyjaśnienia stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją zasady praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej oraz uzasadnienia faktycznego i prawnego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności w uzasadnieniu decyzji stanowi naruszenie powołanej normy, uzasadnienie faktyczne i prawne jest bowiem obowiązkowym elementem decyzji.
W ocenie Sądu orzekające w sprawie organy nie sprostały wymaganiom wynikającym z przywołanych wyżej regulacji. Opiniując negatywnie zgodność proponowanego podziału nieruchomości o nr [...] z wydaną przez Burmistrza Rajgrodu decyzją z dnia 16 listopada 2022r. o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki organ pierwszej instancji ocenił, że podział ten jest sprzeczny z ustalonymi w ww. decyzji – warunkami zabudowy, gdyż decyzja ta nie przewiduje wydzielenia działki pod wewnętrzną drogę dojazdową. Próżno jednak szukać w uzasadnieniu postanowienia organu pierwszej instancji rozwinięcia powyższego stwierdzenia. Tymczasem nie ulega wątpliwości w/w decyzją Burmistrz Rajgrodu, po rozpatrzeniu wniosku skarżącego, odmówił zaś ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków rekreacji indywidualnej na planowanych do wydzielenia działkach budowlanych (dziesięciu niezależnych budynków samodzielnie funkcjonujących na poszczególnych działkach budowlanych) wraz z wydzieleniem i urządzeniem wewnętrznej drogi dojazdowej (w celu zapewnienia obsługi komunikacyjnej wydzielanych działek) oraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w ramach projektowanej zabudowy rekreacji indywidualnej, na terenie obejmującym działkę nr ewid. [...], położonym w miejscowości Rajgród (obręb ewid. nr [...] Rajgród), gmina Rajgród oraz ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu budynków rekreacji indywidualnej wraz z urządzeniami infrastruktury technicznej na terenie obejmującym działkę nr ewid. [...].
W uzasadnieniu ww. decyzji organ wyjaśnił jednak, że "(...) decyzją o warunkach zabudowy można określić warunki zabudowy wyłącznie dla jednego terenu (dla jednej istniejącej działki budowlanej), która w dniu składania wniosku posiada już zapewniony dostęp do drogi (do drogi publicznej lub wewnętrznej). Ponadto zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się zasad i warunków podziału nieruchomości. W świetle powyższego brak jest podstaw prawnych, aby jedną decyzją o warunkach zabudowy ustalać warunki zabudowy na budowę dziesięciu niezależnych inwestycji – budowę dziesięciu budynków rekreacji indywidualnej usytuowanych na planowanych do wydzielania niezależnych działkach budowlanych wraz z wydzieleniem i urządzeniem projektowanej drogi, która dopiero w przyszłości zapewni dostęp poszczególnych terenów inwestycyjnych (dziesięciu niezależnych działek) do drogi publicznej".
W ocenie Sądu orzekające w sprawie organy pominęły w swoich rozstrzygnięciach nie tylko przytoczony wyżej fragment uzasadnienia wydanej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z dnia 16 listopada 2022r. mający znaczenia dla prowadzonego aktualnie postępowania, ale również regulacje wynikające z art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. Zgodnie zaś z art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Należy podkreślić, że wymóg zapewnienia wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej jest niezależny od pozostałych wymogów, które w świetle u.g.n. warunkują możliwość dokonania podziału nieruchomości. Wymóg ten obowiązuje zarówno w przypadku dokonywania podziału nieruchomości zgodnie z planem miejscowym, jak i w przypadku dokonywania podziału w warunkach braku planu miejscowego – tj. zgodnie z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, albo też w sposób niesprzeczny z przepisami odrębnymi (o czym mowa w art. 94 u.g.n.).
W myśl zaś art. 99 u.g.n. jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną.
Analiza przywołanych regulacji art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. prowadzi do wniosku, że podstawową przesłanką warunkującą podział nieruchomości jest zapewnienie działkom powstałym w wyniku podziału dostępu do drogi publicznej. Istotne jest, aby nieruchomość podlegająca podziałowi miała dostęp do drogi publicznej jeszcze przed podziałem oraz aby sposób podziału nieruchomości uwzględniał ten dostęp, zapewniając nowo wydzielonym działkom gruntu bezpośredni bądź pośredni dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp bezpośredni do drogi publicznej należy rozumieć sytuację, gdy działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i istnieje możliwość urządzenia z tej działki zjazdu na tę drogę.
Jeśli jednak taka możliwość nie istnieje, jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie, to wówczas ustawodawca przewidział dwa sposoby zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, tzw. pośredniego dostępu działki do drogi publicznej. Jednym z nich jest wydzielenie – co należy podkreślić - w trakcie podziału (a nie na etapie wydawania decyzji warunkach zabudowy – jak intepretując organy) z powierzchni dzielonej nieruchomości, działki stanowiącej drogę wewnętrzną, która ma połączenie z drogą publiczną. Drugim zaś sposobem wchodzącym w rachubę dopiero, w przypadku braku możliwości wydzielenia z dzielonej działki drogi wewnętrznej, jest ustanowienie odpowiednich służebności drogowych dla wydzielonych działek (na działkach powstałych w wyniku podziału lub innych działkach).
Jak wynika z powołanych przepisów to na etapie ewidencyjnego podziału nieruchomości (a nie na etapie ustalania warunków zabudowy dla tej nieruchomości) organ zobowiązany jest określić faktyczną możliwość zapewnienia wydzielonym nieruchomościom dostępu do drogi publicznej, m.in. poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej z zastrzeżeniem w decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości warunku ustanowienia określonej służebności drogowej. Pozwala to organowi orzekającemu na ocenę spełnienia ustawowego wymogu istnienia faktycznych możliwości zapewnienia dostępu do drogi publicznej tym działkom gruntu projektowanym do wydzielenia, które nie będą przylegać do drogi publicznej (por. Jaworski, Prusaczyk, Tułowiecki, Wolanin (w:) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2009, s. 471).
Przenosząc powyższe uwagi na grunt rozpoznawanej sprawy należy zauważyć, że w wyniku projektowanego podziału działki o nr [...] mają powstać działki: o nr [...] o pow. 0,1000 ha, [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1410 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1000 ha, nr [...] o pow. 0,1487 ha pod budowę budynków rekreacji indywidualnej, przy czym działka o nr [...] i pow. 0,0820 ha będzie stanowić wewnętrzną drogę dojazdową zapewniającą ww. zaprojektowanym działkom dostęp do drogi publicznej. W ocenie Sądu w sprawie zostało wykazane bezsprzecznie istnienie możliwości zapewnienia projektowanym do wydzielenia dziesięciu działkom dostępu do drogi publicznej. Bez znaczenia pozostaje zaś okoliczność, że wydana w sprawie decyzja o warunkach zabudowy z dnia 16 listopada 2022r. nie przewidywała wydzielenia działki pod wewnętrzną drogę dojazdową, skoro – co już wyżej podkreślono i co też zostało wyraźnie uwypuklone w uzasadnieniu tejże decyzji - w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się zasad i warunków podziału nieruchomości. Ponadto, jak wynika wprost z regulacji art. 93 ust. 3 i art. 99 u.g.n. wymóg zapewnienia wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej warunkuje możliwość dokonania podziału nieruchomości, przy czym – jak błędnie intepretują orzekające w sprawie organy – brak wydzielenia i urządzenia projektowanej drogi, która w przyszłości miałaby zapewnić wydzielanym działkom dostęp do drogi publicznej w decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie jest przeszkodą do wydzielenia takiej drogi wewnętrznej na etapie projektu podziału nieruchomości.
Z podanych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024r. poz. 935, dalej jako: "p.p.s.a."), uchylił zaskarżone postanowienie oraz postanowienie organu I instancji (pkt 1 wyroku). O zwrocie kosztów postępowania (pkt 2 wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.
Ponownie rozpoznając sprawę organy przeanalizują ponownie wniosek skarżącego oraz pozostałych współwłaścicieli działki nr [...] z dnia 24 kwietnia 2024r. o zaopiniowanie projektu podziału tej działki biorąc pod uwagę ocenę prawną wyrażoną przez Sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku.
Końcowo wyjaśnić trzeba, że Sąd orzekł w niniejszej sprawie na posiedzeniu niejawnym w postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 w zw. z art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które to przepisy pozwalają na rozpoznanie sprawy we wskazanym trybie, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.