II SA/Bk 1684/25

II SA/Bk 1684/25 - Wyrok WSA w Białymstoku
Data orzeczenia
2025-12-04
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-10-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Sędziowie
Elżbieta Lemańska /przewodniczący/
Marek Leszczyński
Marta Joanna Czubkowska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Administracyjne postępowanie
Budowlane prawo
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 572
art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2025 poz 418
art. 47 ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska, Sędziowie asesor sądowy WSA Marta Joanna Czubkowska (spr.) sędzia WSA Marek Leszczyński, Protokolant referent stażysta Emilia Jarząbska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 grudnia 2025 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Wojewody Podlaskiego z dnia 8 sierpnia 2025 r. nr AB-III.7842.2.2025.RC w przedmiocie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Starosty Wysokomazowieckiego z dnia 2 czerwca 2025 r. numer BI.6740.2.26.2025.DW.
Uzasadnienie
Skarga została wywiedziona na podstawie następujących okoliczności.
W dniu 24 kwietnia 2025 r. M. K. wystąpił do Starosty Wysokomazowieckiego z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości celem wykonania robót budowlanych polegających na budowie budynku gospodarczego na działce nr ewid. [...] po granicy z działką o nr ewid. [...] położoną w W. przy ul. [...], zgodnie z decyzją o pozwoleniu na budowę z 16 sierpnia 2024 r. nr 178/2024. W uzasadnieniu wniosku wskazał, że pomimo podjętych rozmów z sąsiadami (właścicielami działki nr [...]) nie uzyskał zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. Do wniosku dołączył swoje oświadczenie oraz oświadczenie firmy budowlanej na potwierdzenie braku zgody sąsiadów. Inwestor w oświadczeniu wskazał, że wnosi o umożliwienie korzystania z sąsiedniej nieruchomości do końca listopada. Zakres potrzebnych czynności obejmuje prawo przebywania na nieruchomości sąsiedniej w czasie wykonywania niezbędnych robót, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń a także wykonywania właściwych robót wskazanych w projekcie budowlanym i pozwoleniu na budowę.
W piśmie z 28 kwietnia 2025 r. organ pierwszej instancji wezwał do uzupełnienia wniosku w następującym zakresie:
1. dokładnego sprecyzowania i uzasadnienia zakresu zamierzonych czynności
budowlanych które wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.
Organ nadmienił, że wnioskowany zakres robót znacznie wykracza poza warunki
określone art. 47 ust. 2 ustawy. Inwestor posiada własną działkę budowlaną z
istniejącym wjazdem i dojazdem, która może stanowić plac budowy dla przedmiotowego budynku gospodarczego;
2. doprecyzowania planowanego terminu wykonania zamierzonych robót
budowlanych z uwzględnieniem faktu, że termin ten musi przypadać na okres po
uzyskaniu przez wnioskodawcę przymiotu ostatecznej decyzji z uwzględnieniem trybu odwoławczego;
3. określenia granic niezbędnej potrzeby wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości (podania szerokość i długość zajęcia części działki sąsiedniej - opisanie i zaznaczenie na załączniku graficznym);
4. przedłożenia dokumentu potwierdzającego niewyrażenie zgody na wejście na teren sąsiedniej działki nr [...] celem wykonania zamierzonych robót budowlanych przez wszystkich współwłaścicieli tej działki.
Inwestor w piśmie z 7 maja 2025 r. przedłożył uzupełniony wniosek i wskazał, że:
1. podczas wykonywania prac budowlanych, już od samego rozpoczęcia, tj. usunięcia ogrodzenia, wejście na działkę sąsiednią jest niezbędne. Podczas wykonywania wykopu pod fundament, podczas wykonywania izolacji fundamentu, podczas wznoszenia ściany szczytowej od strony sąsiada oraz podczas wykonywania elewacji wejście na działkę sąsiednią jest niezbędne w przypadku usytuowania budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę nr 178/2024 (BI.6740.1.110.2024.MW);
2. czas trwania całego okresu budowy jest uzależniony od czynników niezależnych od człowieka, tzw. siły wyższej - np. pogoda, dlatego nie jest w stanie określić dokładnych ram czasowych. Po konsultacjach z wykonawcą wnioskuje o udzielenie zgody na korzystanie z określonego fragmentu działki [...] przez 60 dni, od 9 czerwca 2025 r. Wykonawca zapewnia, że jeżeli będzie możliwość wykonania prac z działki inwestora, nie będzie nadużywane wejście na teren ten działki. Jednakże w zakresie wymienionym w punkcie 1 zgoda na wejście jest niezbędna;
3. w celu doprecyzowania granic niezbędnej potrzeby wejścia na teren działki sąsiedniej załączono rysunek poglądowy z wymiarami;
4. dokumenty potwierdzające niewyrażenie zgody na wejście na teren sąsiedniej działki nr [...] celem wykonania zamierzonych robót budowlanych w postaci oświadczenia (zarówno inwestora jak i wykonawcy) zostały przedłożone jako załącznik do wniosku z 24 kwietnia 2025 r. Na obecnym etapie dołączono oświadczenie sąsiadów z 5 maja 2025 r. , w którym nie wyrażają zgody na wejście na ich działkę celem wykonania zamierzonych robót budowlanych. Zdaniem sąsiadów wszystkie prace dotyczące budowy mogą być wykonane na działce inwestora.
W piśmie z 12 maja 2025 r. organ ponownie wezwał wnioskodawcę do uzupełnienia wniosku w następującym zakresie:
1. uzasadnienia zakresu zamierzonych czynności budowlanych, które wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości i wskazania tych robót budowlanych, które można wykonać tylko na terenie sąsiedniej nieruchomości;
2. uzasadnienia terminu wykonania zamierzonych robót budowlanych, tj. 60 dni, bądź przedłożenia dokumentu potwierdzającego okoliczności na podstawie których ww. termin wyznaczono (np. harmonogram robót),
3. uzasadnienia wskazanego obszaru zajęcia sąsiedniej nieruchomości, tj. terenu o wymiarach 9,50 m x 2,02 m.
Wnioskodawca w piśmie z 15 maja 2025 r. przedłożył uzupełniony wniosek i wskazał, że:
1. już przy odpowiedzi na pierwsze wezwanie do uzupełnienia wniosku informował, które czynności budowlane wymagają wejścia na teren działki sąsiedniej, a mianowicie jest to: usunięcie części ogrodzenia, zaizolowanie fundamentów przez dwukrotne smarowanie środkiem DYSPERBIT (izolacja fundamentu od zewnątrz w przypadku ściany usytuowanej po granicy z działką [...] wymaga wejścia na działkę sąsiada w celu wykonania prac), roboty wykończeniowe (wykonanie tynku zewnętrznego na ścianie usytuowanej po granicy działki) również wymaga wejścia na teren działki sąsiedniej, chociażby w celu rozstawienia rusztowania, z którego będą wykonywane prace. Wnioskodawca jednocześnie wniósł, że jeżeli którekolwiek ze wskazanych przez niego czynności, w ocenie organu, nie wymaga wejścia na teren działki sąsiedniej w przypadku usytuowania budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę nr 178/2024 (BI.6740.1.110.2024.MW), o wskazanie w którym fragmencie wykracza we wniosku poza określone w art. 47 ustawy granice niezbędnej potrzeby wejścia na działkę sąsiednią celem ich wykonania;
2. jak już informował w pierwszym uzupełnieniu wniosku czas trwania całego okresu budowy jest uzależniony od czynników niezależnych od człowieka. Nie jest w stanie przewidzieć warunków atmosferycznych, które niestety mogą utrudniać wykonywanie prac budowlanych, a co za tym idzie wpływać na wydłużenie terminu ich wykonania. W związku z tym, że organ wymaga uzasadnienia wnioskowanego terminu (czasu trwania prac, podczas których niezbędne jest wejście na teren działki sąsiedniej), wnioskodawca załączył harmonogram prac budowlanych. Ponownie podkreślił, że ma zapewnienie od wykonawcy, że nie będzie nadużywania wejścia na teren działki sąsiedniej, a jeśli tylko będzie taka możliwość to wszystkie prace będą wykonywane z terenu działki nr [...] (działki inwestora, a nie sąsiedniej);
3. w pierwszym wezwaniu do uzupełnienia wniosku w pkt 3 organ prosił o ścisłe określenie granic niezbędnej potrzeby wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości (wymagane było opisanie na załączniku graficznym z podaniem długości oraz szerokości zajęcia części działki sąsiedniej). Taki załącznik został przedłożony w uzupełnieniu wniosku. Wskazany na załączniku obszar ma wymiary 9,50 m x 2,00 m. Wymiary te wynikają z § 145 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych. Wnioskodawca powołał także treść § 9 ust. 1 tego rozporządzenia i stwierdził, że "zajęcie" na czas budowy wnioskowanego przez niego terenu działki sąsiedniej jest niezbędne do zapewnienia bezpieczeństwa nie tylko jego, ale również sąsiadów podczas trwania prac budowlanych. Nadto wymiary zajmowanego obszaru nieruchomości sąsiedniej podyktowane są koniecznością rozstawienia rusztowania podczas wykonywania robót wykończeniowych (elewacji) na ścianie usytuowanej w granicy działki, a do tej czynności niezbędne może się okazać usunięcie roślinności znajdującej się na tej części działki sąsiada (tuje). Wnioskodawca poinformował także, że zna treść art. 47 ust. 3 ustawy i w związku z tym w ramach przywrócenia terenu do stanu sprzed budowy może umieścić młode sadzonki w miejscu, w którym znajdowała się usunięta zieleń, bądź też "szkody" te naprawi poprzez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
Nadto wnioskodawca podniósł, że w uzasadnieniu wezwania stwierdzono, że przedłożono jedynie w części dokumenty w zakresie pkt 1-4 z pierwszego wezwania nie wskazano jednak, którego punku z wezwania nie uzupełniono a zamiast tego podane zostały kolejne 3 punkty do spełnienia. Działanie takie, w ocenie wnioskodawcy, zaczyna wskazywać na próbę przewlekania postępowania, gdyż nabiera charakteru czynności pozornych, nieskoncentrowanych na celu. W związku z powyższym wniósł on o zaprzestanie żądania od niego kolejnych uzupełnień bez poparcia wymagań konkretnymi przepisami oraz o niezwłoczne wydanie decyzji.
W dniu 20 maja 2025 r. organ zawiadomił strony o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz możliwością wniesienia uwag i zastrzeżeń w terminie 5 dni od daty otrzymania pisma. Jednocześnie na podstawie art. 79a § 1 K.p.a., po analizie materiału dowodowego stwierdził, że strona nie udokumentowała:
1. zamierzonych czynności budowlanych, które wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości wraz z podaniem okresu ich wykonywania. Inwestor nie wskazał jednoznacznie robót budowlanych, które można wykonać tylko na terenie sąsiedniej nieruchomości. W piśmie z 15 maja 2025 r. wskazano następujące roboty budowlane: usunięcie ogrodzenia, izolację fundamentów, wykonanie tynku zewnętrznego na ścianie od strony działki sąsiedniej o nr ewid. [...], natomiast z załączonego harmonogramu robót budowlanych wynika zakres robót dla całej inwestycji, jak również okres (60 dni) na wykonywanie całej inwestycji;
2. uzasadnienia wskazanego obszaru zajęcia sąsiedniej nieruchomości działki o nr ewid. [...], tj. terenu o wymiarach 9,50 m x 2,00 m; w piśmie z 15 maja 2025 r. inwestor nie wykazał w sposób jednoznaczny dlaczego wnioskowany zakres zajęcia terenu zarówno pod względem długości - 9,50 m, jak i szerokości - 2,00 m został określony w takim wymiarze.
W odpowiedzi na powyższe w piśmie z 26 maja 2025 r. inwestor podniósł, że:
1. dwukrotnie podawał czynności budowlane, które wymagają wejścia na teren działki sąsiedniej, a mianowicie: - usunięcie części ogrodzenia; - zaizolowanie fundamentów przez dwukrotne smarowanie środkiem DYSPERBIT (izolacja fundamentu od zewnątrz w przypadku ściany usytuowanej po granicy z działką [...] wymaga wejścia na działkę sąsiada w celu wykonania prac); - roboty wykończeniowe (wykonanie tynku zewnętrznego na ścianie usytuowanej po granicy działki) również wymaga wejścia na teren działki sąsiedniej, chociażby w celu rozstawienia rusztowania, z którego będą wykonywane prace. W pierwszym wezwaniu w pkt 1 organ wymagał sprecyzowania prac, do wykonania których wejście na działkę sąsiednią jest niezbędne. Takie prace zostały wskazane zarówno w pierwszym jak i kolejnym uzupełnieniu wniosku, stąd też nie jest zrozumiałe stwierdzenie organu, że czynności nie zostały wskazane jednoznacznie.
Ponieważ organ w ponownym wezwaniu do uzupełnienia wniosku zażądał w pkt 2 uzasadnienia wnioskowanego terminu (60 dni) dołączono do uzupełnienia harmonogram prac oraz doprecyzowano, że okres 60 dni wynika z § 9 ust. 1 rozporządzenia. Podkreślono, że "zajęcie" na czas budowy wnioskowanego terenu działki sąsiedniej podyktowane jest zapewnieniem na czas trwania prac budowlanych bezpieczeństwa sąsiadom oraz inwestora. Kolejny raz poinformowano, że inwestor ma zapewnienie od wykonawcy, że nie będzie nadużywania wejścia na teren działki sąsiedniej, a jeśli tylko będzie taka możliwość to wszystkie prace będą wykonywane z terenu działki [...], której dotyczy pozwolenie na budowę;
2. już po pierwszym wezwaniu do uzupełnienia wniosku (pkt 3) dołączony został załącznik graficzny, na którym zaznaczony został wnioskowany teren działki sąsiedniej (obszar o wymiarach 9,5 m x 2,0 m). Ponieważ organ w ponownym wezwaniu do uzupełnienia żądał uzasadnienia wymiarów wnioskowanego obszaru, w uzupełnieniu doprecyzowano, że wymiary wnioskowanego obszaru wynikają z § 145 rozporządzenia. Oprócz tego podkreślono, że wymiary zajmowanego obszaru nieruchomości sąsiedniej podyktowane są koniecznością rozstawienia rusztowania podczas wykonywania robót wykończeniowych (elewacji) na ścianie usytuowanej w granicy działki. W celu rozwiania wszelkich wątpliwości co do długości 2,0 m do pisma dołączono schemat rusztowania wraz z wymiarami oraz wskazano, że rusztowanie nie może przylegać do ściany i trzeba je rozstawić w odległości ok. 30 cm od ściany, natomiast rusztowanie musi znajdować się na terenie budowy, który będzie zabezpieczony ogrodzeniem, a zatem na podstawie prostego działania matematycznego, tzn.: 30 cm (odległość rusztowania od ściany) + 162cm (szerokość rusztowania) + 8cm (odległość rusztowania od ogrodzenia placu budowy) = 200 cm.
W dniu 28 maja 2025 r. do organu pierwszej instancji wpłynęło pismo J. i T. M., którzy poinformowali, że we wnioskowanym obszarze zajęcia znajdują się 42 - letnie tuje i zajęcie części działki o tak dużej powierzchni, 2,00 m x 9,50 m koliduje z wyjazdem z garażu. Ponadto powołali się na rozmowę z kierownikiem budowy, który stwierdził brak potrzeby wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oraz na rozmowę z inwestorem, który zadeklarował budowę ściany od strony działki sąsiedniej tj. [...] z cegły klinkierowej, co jednocześnie stanowi elewację ściany i wyklucza tynkowanie.
W piśmie z 28 maja 2025 r. organ pierwszej instancji zwrócił się do kierownika przedmiotowej budowy – W. K. o udzielenie informacji, czy roboty budowlane związane z budową przedmiotowego budynku gospodarczego wymagają wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości tj. działki o nr ewid. [...]. W odpowiedzi w piśmie z 30 maja 2025 r. kierownik budowy poinformował, że roboty budowlane związane z budową przedmiotowego budynku można wykonać na działce inwestora bez konieczności zajęcia działki sąsiedniej.
Ustosunkowując się do stanowiska sąsiadów inwestor w piśmie z 29 maja 2025 r. zarzucił, że ich odpowiedź została złożona po upływie terminu wskazanego przez organ i nie wnosi do sprawy żadnych nowych przesłanek, rozmijając się ze stanem faktycznym. Niezgodne z prawdą jest stwierdzenie, że w żadnym piśmie inwestor nie wspomniał o tujach, natomiast biorąc pod uwagę odległość garażu od granicy działki oraz od granicy wnioskowanego obszaru wyraźnie widać, że zajęcie wnioskowanego obszaru nie stwarza żadnej kolizji dla wyjazdu z garażu (na potwierdzenie powyższego do pisma załączono zdjęcia oraz mapy). W kwestii elewacji z klinkieru, to owszem pojawił się pomysł wykonania takiej elewacji, żeby zapobiec "zielenieniu" tynku, a co za tym idzie zwiększyć estetykę ściany. Inwestor nie powiedział jednak że ściana, tylko, że elewacja będzie wykonana z klinkieru, a jakby nie patrzeć wykonanie elewacji czy to w postaci tynku czy też w postaci płytek klinkierowych wymaga wejścia na działkę sąsiadów w celu wykonania prac wykończeniowych. Kwestia rozbiórki ogrodzenia nie jest przedmiotem sprawy, natomiast demontaż części ogrodzenia, które znajduje się w obszarze wytyczonego budynku, zostanie zrealizowany na podstawie decyzji z 16 sierpnia 2024 r. zatwierdzającej projekt oraz udzielającej pozwolenia na budowę w której jest wyraźny zapis: "Po granicy z działką sąsiednią nr [...] zlokalizowane jest istniejące ogrodzenie, którego stan techniczny po oględzinach wizualnych określono jako zły. Dokładna lokalizacja ogrodzenia zostanie określona po dodatkowym pomiarze geodezyjnym. Jeżeli ogrodzenie to zlokalizowane jest na terenie działki sąsiedniej nr [...], należy tak prowadzić prace budowlane aby nie naruszyć jego konstrukcji. Jeżeli natomiast usytuowane jest ono na terenie działki inwestora nr [...], należy rozebrać wyżej wspomniane ogrodzenie na odcinku planowanej inwestycji, długości ściany wschodniej, graniczącej z działką sąsiednią nr [...], tak aby umożliwić inwestorowi wykonanie planowanej inwestycji". Po geodezyjnym wytyczeniu budynku w dniu 7 kwietnia 2025 r. okazało się, że ogrodzenie znajduje się na działce [...], w związku z czym jednoznaczne stało się, że demontaż ww. fragmentu ogrodzenia będzie zgodny z pozwoleniem na budowę.
W dniu 2 czerwca 2025 r. Starosta Wysokomazowiecki decyzją nr BI.6740.2.26.2025.DW odmówił zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości tj. działki o nr ewid. [...] obręb W., gm. W. do wykonania robót budowlanych związanych z budową budynku gospodarczego lokalizowanego na działce o nr ewid. [...] położonej w W. przy ul. [...].
W uzasadnieniu stwierdzono, że wydanie decyzji na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy uwarunkowane jest dwiema przesłankami: po pierwsze, wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne do wykonania robót budowlanych, a po drugie, dobrowolna zgoda właściciela sąsiedniej nieruchomości na wejście nie została wyrażona. Organ pierwszej instancji stwierdził, że w sprawie niniejszej spełniona jest przesłanka dotycząca niemożności uzyskania przez inwestora zgody właścicieli sąsiedniej nieruchomości na wejście na ich teren. Okoliczność tę potwierdza załączona do akt korespondencja (pismo z 5 maja 2025 r.) w której uczestnicy postępowania J. i T. M. wskazali, że nie wyrażają zgody na wykonanie robót budowlanych związanych z budową budynku gospodarczego i informują, że wszystkie prace mogą być wykonywane na działce inwestora.
Natomiast, zdaniem organu pierwszej instancji, nie została spełniona przesłanka niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przedmiotem postępowania jest wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości celem wykonania robót budowlanych polegających na budowie niewielkiego budynku gospodarczego, o prostej konstrukcji, jednokondygnacyjnego, o powierzchni zabudowy 35,75 m2 (długości 5,50 m i szerokości 6,50 m) i wysokości całkowitej (w kalenicy) 5,05 m. Powierzchnia ściany od strony działki sąsiedniej o nr ewid. [...] wynosi ok. 21 m2.
Organ stwierdził, że po mimo 3 - krotnego wzywania inwestora do uzupełniania braków, nie przedłożył on kompletnych dokumentów, tym samym w sposób niewystarczający uzasadnił kluczową w postępowaniach o udzielenie zgody na wejście w teren "niezbędność tego wejścia", czyli brak możliwości wykonania planowanych prac wyłącznie z terenu swojej działki, a w konsekwencji konieczność naruszania prawa własności osoby trzeciej. Po pierwsze, odnosząc się do kwestii powierzchni terenu zajętości - obszaru o wymiarach szerokości 2,0 m i długości 9,50 m, organ stwierdził, że wnioskodawca nie wykazał w sposób wystarczający zakresu zajęcia, określił jedynie na jakiej podstawie przyjęto szerokość obszaru zajęcia tj. 2,00 m (30 cm - odległość rusztowania od ściany, 162 - szerokość rusztowania, w załączeniu rysunek rusztowania, 8 cm - odległość rusztowania od placu budowy). Po drugie, określony przez wnioskodawcę termin 60 dni na wykonanie wskazanych robót budowlanych tj.: usunięcie ogrodzenia, wykonywanie izolacji fundamentu, wykonywanie elewacji od strony działki sąsiedniej wraz z montażem rusztowania nie został w żaden sposób uzasadniony. Przedłożono harmonogram robót dla całej inwestycji, w którym określono okres 60 dni na wykonanie całej inwestycji. Natomiast zakres wnioskowanych robót dotyczy tylko ściany od strony działki sąsiedniej o powierzchni ok. 21 m2. W ocenie organu wnioskowany termin jest nieodpowiedni do wnioskowanego zakresu robót i niewątpliwie w sposób nadmierny i nieuzasadniony ingeruje w prawa własności właścicieli działki sąsiedniej.
Po trzecie warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, gdy nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. W dniu 30 maja 2025 r. W. K. pełniący funkcję kierownika przedmiotowej budowy, posiadający uprawnienia budowlane do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno - budowlanej oraz wieloletnią praktykę zawodową przedłożył pismo, w którym stwierdził, że roboty budowlane związane z budową przedmiotowego budynku można wykonać na działce inwestora bez konieczności zajęcia działki sąsiedniej tj. działki o nr [...].
Podsumowując organ pierwszej instancji stwierdził, że:
- brak uzasadnienia powierzchni terenu zajętości, gdyż nie odniesiono się do długości ściany projektowanego budynku oraz do rzeczywistej potrzeby zajęcia pasa gruntu;
- wskazanie terminu zajęcia sąsiedniej nieruchomości nieadekwatnego do zakresu planowanych robót budowlanych. Przedłożony harmonogram prac obejmuje cały proces inwestycyjny budowy budynku, a nie wnioskowane roboty, co znacząco ogranicza na okres blisko dwóch miesięcy możliwość dotychczasowego i ewentualnie planowanego korzystania z części terenu sąsiedniego,
- brak konieczności zajęcia działki sąsiedniej tj. działki o nr [...] na potrzeby robot budowlanych związanych z budową budynku gospodarczego - oświadczenie kierownika przedmiotowej budowy, osoby odpowiedzialnej za realizację i za teren budowy.
Odwołanie od tej decyzji złożył M. K., który przedstawił przebieg postępowania administracyjnego oraz stwierdził, że postępowanie było prowadzone w sposób przewlekły i stronniczy. W związku z powyższym odwołujący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej działki zgodnie z załącznikiem graficznym, znajdującym się w aktach sprawy, na okres 10 dni roboczych. W dniu 23 czerwca 2025 r. do organu wpłynęło uzupełnienie odwołania do którego dołączono stanowisko kierownika budowy o braku możliwości wykonania tynku na zewnętrznych ścianach budynku bez wejścia na teren działki nr ewid. [...] z uwagi na usytuowanie budynku po granicy z tą działką. W związku z tym w ocenie kierownika budowy decyzja uniemożliwia budowę budynku zgodnie z pozwoleniem na budowę.
Decyzją z 8 sierpnia 2025 r. nr AB-III.7842.2.2025.RC Wojewoda Podlaski utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że wnioskodawca do wniosku dołączył jedynie swoje oświadczenie i wykonawcy informujące o braku zgody właścicieli sąsiedniej działki na wejście na teren ich działki. Dopiero po uzupełnieniu wniosku na wezwanie organu pierwszej instancji przedłożył pismo datowane 5 maja 2025 r. podpisane przez sąsiadów – J. i T. M., którzy nie wyrazili zgody na wejście na teren ich nieruchomości. Organ odwoławczy stwierdził, że tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest dopuszczalny wyłącznie po wcześniejszym podjęciu przez inwestora prób uzgodnienia z sąsiadem warunków wejścia na teren jego nieruchomości i w sytuacji braku powodzenia takich działań. Dopiero bowiem w razie nieuzgodnienia tych warunków, na wniosek inwestora sprawa staje się przedmiotem oceny organu administracji architektoniczno - budowlanej. Decyzja z art. 47 ust. 2 ustawy zastępuje zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego w dacie złożenia wniosku przesłanka ta nie była spełniona.
Ponadto przesłanką wydania decyzji jest - poza brakiem zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości - ustalenie, że dla wykonania określonych robót budowlanych wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne.
W ocenie organu odwoławczego w realiach faktycznych niniejszej sprawy nieuzasadnione było wejście na teren sąsiedniej nieruchomości celem wykonania planowanych robót budowlanych. Okoliczność ta wynika ze sposobu posadowienia na nieruchomości inwestora planowanego budynku gospodarczego. Budynek ten posadowiony będzie po granicy działek, jednak jego budowa (łącznie z budową ściany zewnętrznej po granicy), zdaniem organu, możliwa jest z nieruchomości stanowiącej własność inwestora – co potwierdza kierownik budowy. Natomiast zabezpieczenie tej ściany (ocieplenie, tynkowanie) i związane z tymi pracami budowlanymi ewentualne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości może być przedmiotem postępowania administracyjnego dopiero po wybudowaniu tego budynku, do budowy którego, nie jest konieczne czasowe zajęcie sąsiedniej nieruchomości. W tym zakresie organ odwoławczy przytoczył treść tezy wyroku WSA we Wrocławiu z 6 lipca 2017 r., II SA/Wr 46/17 zgodnie z którą warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, gdy nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości. W związku z powyższym organ odwoławczy stwierdził, że wnioskodawca posiada wystarczający dostęp do przeprowadzenia prac budowlanych z własnej działki bez konieczności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości.
Odnosząc się do wnioskowanego terminu (60 dni) na wykonanie wskazanych robót budowlanych tj.: usunięcie ogrodzenia, wykonywanie izolacji fundamentu, wykonywanie elewacji od strony działki sąsiedniej wraz z montażem rusztowania, organ odwoławczy podzielił stanowisko organu pierwszej instancji, że nie został on w sposób przekonujący uzasadniony. W przedmiotowej sprawie do wniosku inwestor dołączył oświadczenie, w którym wniósł o wydanie decyzji "umożliwiającej korzystanie z sąsiedniej działki do końca listopada - czyli okres ok. 7 miesięcy. Natomiast po wezwaniu do uzupełnienia wniosku wskazał, że wnioskuje o udzielenie zgody na korzystanie z sąsiedniej nieruchomości przez 60 dni, przedkładając harmonogram robót dla całej inwestycji, w którym określono okres realizacji budynku na 60 dni.
Organ odwoławczy podniósł, że inwestor w trakcie prowadzonego postępowania przed organem pierwszej instancji zmieniał zakres wnioskowanych robót a w odwołaniu wniósł o wydanie decyzji zezwalającej na wejście na teren sąsiedniej działki zgodnie z załącznikiem graficznym, znajdującym się w aktach sprawy, na okres 10 dni roboczych, celem wykonania prac elewacyjnych na ścianie budynku usytuowanego po granicy działki – organ zaznaczył, że przedmiotowy budynek nie został jeszcze zrealizowany.
Mając na względzie rozbieżności i brak zdecydowania odnośnie długości wnioskowanego terminu na zajęcie sąsiedniej nieruchomości, jak również zakresu prac lub robót budowlanych uzasadniających wydanie wnioskowanej decyzji, w przedmiotowej sprawie konieczne było sprecyzowanie wniosku i przedłożenie harmonogramu prac budowlanych celem wyznaczenia przez organ odpowiedniego terminu na korzystanie wnioskodawcy z terenu sąsiedniej nieruchomości - do czego zasadnie wzywał organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy wyjaśnił przy tym, że wyznaczony termin na zajęcie nieruchomości sąsiedniej powinien spełniać wymogi konkretności i minimalizować ograniczenia uprawnień właściciela. Słusznie uznał organ pierwszej instancji, że wnioskowany termin jest nieodpowiedni do wnioskowanego zakresu robót i niewątpliwie w sposób nadmierny i nieuzasadniony ingeruje w prawa własności właścicieli działki sąsiedniej. Biorąc w szczególności pod uwagę konstytucyjną ochronę prawa własności wydając decyzję na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy, właściciel jest zobowiązany do udostępnienia nieruchomości, tylko w granicach niezbędnej potrzeby, dlatego organ jest obowiązany określić terminem adekwatnym do zakresu tychże robót. Organ odwoławczy stwierdził, że zmiana na etapie odwoławczym wnioskowanego terminu i zakresu robót (wykonanie prac elewacyjnych na ścianie budynku usytuowanego po granicy działki) nie ma wpływu na podjęte rozstrzygnięcie, ponieważ przedmiotowy budynek nie został jeszcze zrealizowany, więc nie ma możliwości ewentualnego wyznaczenia konkretnego terminu na zajęcie sąsiedniej nieruchomości celem wykonania prac związanych z elewacją projektowanej ściany zewnętrznej budynku zlokalizowanej po granicy od strony działki sąsiedniej nr [...]. Natomiast zabezpieczenie tej ściany (ocieplenie, tynkowanie) i związane z tymi pracami budowlanymi ewentualne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości może być przedmiotem postępowania administracyjnego dopiero po wybudowaniu tego budynku.
Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł M. K. i zarzucił błędne zinterpretowanie art. 47 Prawa budowlanego, który umożliwia wejście na nieruchomość sąsiednią celem wykonania prac budowlanych w przypadku budynku usytuowanego po granicy działek w sytuacji nieuzyskania dobrowolnej zgody właścicieli działki sąsiedniej (stwierdzenie, że "ewentualne wejście na teren działki sąsiedniej może być przedmiotem postępowania administracyjnego dopiero po wybudowaniu tego budynku"), nieznajomość podstawowych zasad sztuki budowlanej (stwierdzenie, że wykonanie elewacji na ścianie usytuowanej po granicy działek jest możliwe z działki inwestora i nie wymaga wejścia na działkę sąsiednią) oraz podniesienie niezgodnego ze stanem faktycznym argumentu że wniosek miał związek ze sporem o prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Wskazując na powyższe naruszenie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i wydanie decyzji uwzględniającej w całości jego prośbę - czyli udzielenie zgody na wejście na działkę sąsiednią w celu wykonania prac wykończeniowych - elewacyjnych.
Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie w dniu 4 grudnia 2025 r. skarżący wyjaśnił, że wybudował już budynek. W chwili obecnej potrzebna jest mu zgoda na wykończenie budynku, tj. zafugowanie ściany i dokończenie izolacji fundamentu oraz posprzątanie po tych pracach. Nie chodzi mu o tynkowanie tej ściany. Zakończyła się już sprawa o rozgraniczenie, na moją korzyść. Okazało się, że jeden narożnik budynku jest posadowiony na granicy, a drugi w odległości 5 cm od granicy. Potwierdził, że obłożenie ściany od strony sąsiadów płytką klinkierową byłoby możliwe z jego działki, ale wiązałoby się to z wyższymi kosztami. Zafugowanie tej płytki klinkierowej nie jest już możliwe. Prace te są istotne dla wykończenia tego budynku i przystąpienia do jego użytkowania. Ewentualne wejście na teren działki sąsiadów nie wiązałoby się ze zniszczeniem znajdujących się na tej działce tui. Sąsiad pozwolił na podcięcie tui, ale konsekwentnie nie wyraża zgody na wejście na teren swojej działki. Zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem inwestycji generalnie jest po granicy działek, wynika to z szerokości tych działek, które są wąskie, w przypadku działki skarżącego ma ona mniej niż 16 m szerokości.
Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2002 r., poz. 935 ze zm.; dalej powoływanej jako P.p.s.a.) postanowił dopuścić dowód z pozwolenia na budowę z 16 sierpnia 20024 r. nr BI.6740.1.110.2024.MW przedmiotowego budynku gospodarczego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.
Skarga zasługuje na uwzględnienie.
Przedmiotem kontroli sądu w sprawie niniejszej jest decyzja na podstawie której odmówiono skarżącemu wydania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości tj. działki o nr ewid. [...], celem wykonania robót budowlanych związanych z budową budynku gospodarczego lokalizowanego na działce o nr ewid. [...] położonej w W. przy ul. [...].
Podstawę prawną tej decyzji stanowił przepis art. 47 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 418 ze zm.; dalej powoływana jako ustawa).
Zgodnie z art. 47 ust. 1 ustawy, jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.
W razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości – art. 47 ust. 2 ustawy.
Poza tym, stosownie do art. 47 ust. 3 ustawy inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.
W przedmiotowej regulacji unormowana jest instytucja postępowania w przedmiocie rozstrzygnięcia o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Uprawnienie do wydania rozstrzygnięcia w tej sprawie organ administracji publicznej uzyskuje dopiero wówczas, gdy strony (z jednej strony uprawniony do korzystania z nieruchomości, a z drugiej inwestor pragnący skorzystać w określony sposób z nieruchomości) nie mogą samodzielnie dojść do porozumienia we wskazanym zakresie.
Jak podnosi się w doktrynie już z samej istoty instytucji administracyjnego zezwolenia na wejście na teren cudzej nieruchomości wynika, że organ administracji publicznej będzie musiał wydać rozstrzygnięcie dotyczące spornych interesów dwóch równorzędnych podmiotów prawa. Podmioty te będą jednocześnie w konflikcie co do możliwości oraz sposobu skorzystania z nieruchomości. Organ administracji w wydanym rozstrzygnięciu musi zatem wziąć pod uwagę interes uprawnionego do korzystania z nieruchomości, wyrażający się w postulacie ochrony spokojnego i niezakłóconego korzystania z niej oraz interesy inwestora pragnącego skorzystać w określony sposób z nieruchomości tylko i wyłącznie z tego powodu, że nie ma on innej możliwości wykonania zamierzenia inwestycyjnego (vide: B. Deskiewicz, Decyzja w przedmiocie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości a ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pub. Lex).
Rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy, organ obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 tego przepisu. Rozważając zasadność wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, organ administracji powinien ustalić następujące okoliczności:
1) czy inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela, a starania te okazały się bezskuteczne;
2) czy wejście na teren sąsiedniej nieruchomości jest niezbędne dla wykonania prac przygotowawczych bądź robót budowlanych (nie ma innej możliwości wykonania tych prac).
Wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej możliwe jest w przypadku łącznego spełniania tych przesłanek, bowiem organ administracji nie jest uprawniony do ingerencji w prawo do korzystania z nieruchomości w innych sytuacjach niż wskazane w ustawie.
Przenosząc te ogólne uwagi na grunt sprawy niniejszej wskazać należy, że decyzja odmowna została wydana z tego powodu, że zdaniem organów nie zostały spełnione pozostałe przesłanki. Przy czym, o ile w ocenie organu pierwszej instancji, nie została spełniona tylko przesłanka niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, o tyle w ocenie organu odwoławczego, nie zostały spełnione obie przesłanki a więc także przesłanka bezskutecznych starań o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela.
Kontrolując to stanowisko, sąd w pierwszej kolejności odniesie się do stwierdzonego przez organ odwoławczy braku wykazania nie wyrażenia zgody właścicieli sąsiedniej działki na wejście na jej teren na etapie składania wniosku. W tym zakresie organ odwoławczy wywiódł, że do wniosku dołączono jedynie oświadczenie inwestora i wykonawcy informujące o braku zgody właścicieli sąsiedniej działki na wejście na teren ich działki. Dopiero po uzupełnieniu wniosku na wezwanie organu pierwszej instancji przedłożono pismo datowane 5 maja 2025 r. podpisane przez sąsiadów – J. i T. M., w którym nie wyrazili oni zgody na wejście na teren ich nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest dopuszczalny wyłącznie po wcześniejszym podjęciu przez inwestora prób uzgodnienia z sąsiadem warunków wejścia na teren jego nieruchomości i w sytuacji braku powodzenia takich działań. Oznacza to, że w okolicznościach sprawy niniejszej przesłanka ta w dacie złożenia wniosku nie była spełniona. Sąd nie podziela tego stanowiska. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że inwestor podjął starania o uzyskanie zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości od jej właściciela i że okazały się one bezskuteczne. Dał temu wyraz w swoim oświadczeniu dołączonym do wniosku. To stanowisko zostało potwierdzono w oświadczeniu wykonawcy robót budowlanych, także dołączonym do wniosku. Brak zgody został potwierdzony bezpośrednio już przez właścicieli nieruchomości sąsiednie w piśmie z 5 maja 2025 r. Podkreślić trzeba, że przepis art. 47 ust. 1 ustawy, określa moment czasowy uzyskania zgody na wejście inwestora w teren działki sąsiedniej przewidując, że zgoda ta winna zostać udzielona "przed rozpoczęciem robót budowlanych". Powyższe oznacza więc, że podjęcie rozmów i ustaleń między zainteresowanymi właścicielami nieruchomości sąsiednich w sprawie wyrażenia zgody na wejście w teren działki może nastąpić także w trakcie toczącego się w tym przedmiocie postępowania administracyjnego, o ile ma miejsce przed rozpoczęciem robót budowlanych (tak też WSA w Krakowie w wyroku z 7 maja 2021 r., II SA/Kr 259/21, pub. CBOSA). Nadmienić należy, że zgodnie z orzecznictwem, już tylko wysłanie listu do właściciela nieruchomości sąsiedniej z prośbą o wyrażenie zgody na czynności w ramach art. 47 ustawy, spełnia warunek podjęcia przez inwestora starań warunkujących wydanie przez organ pozytywnej decyzji w zakresie wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej na podstawie art. 47 ust. 2 (tak: wyrok WSA w Lublinie z 6 czerwca 2023 r., II SA/Lu 264/23; wyrok NSA z 26 listopada 2010 r., II OSK 1819/09; wyrok WSA w Warszawie z 6 kwietnia 2009 r., VII SA/Wa 110/09). Wystarczająca jest więc sama próba uzyskania takiej zgody (vide: wyrok WSA w Opolu z 11 października 2011 r., II SA/Op 201/07, pub. CBOSA). W sprawie niniejszej bezspornie próba zawarcia porozumienia w przedmiotowym zakresie nie powiodła się. Zostały zatem podjęte starania o uzyskanie zgody, lecz okazały się one nieskuteczne. Spełniona zatem została przesłanka braku zgody właścicieli nieruchomości sąsiedniej na wejście na teren ich działki. Bez znaczenia dla oceny spełniania tej przesłanki pozostaje okoliczność, że oświadczenie właścicieli sąsiedniej nieruchomości nie zostało złożone wraz wnioskiem.
Jeżeli chodzi o drugą przesłankę, to w ocenie sądu, została ona ustalona z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w zw. z art. 47 ust. 2 ustawy. Pomimo szerokiego postępowania w tym zakresie nie udało się organom w sposób jednoznaczny ustalić zakresu robót budowlanych i w konsekwencji ustalenia niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości celem ich wykonania. Ustalając spełnienie tej przesłanki organy skupiły się przede wszystkim na oświadczeniach inwestora, w których nie wskazywał on zakresu robót w sposób jednoznaczny. W piśmie z 7 maja 2025 r. inwestor wskazał następujące roboty budowlane: usunięcie części ogrodzenia, wykop pod fundament, izolacja fundamentu, wnoszenie ściany szczytowej od strony sąsiada oraz wykonanie elewacji. Zakres tych robót został potwierdzony w piśmie z 15 maja 2025 r. oraz w piśmie z 26 maja 2025 r. Termin zajęcia sąsiedniej nieruchomości wskazany pierwotnie we wniosku jako do końca listopada też został zmodyfikowany do okresu 60 dni. Jeżeli chodzi o obszar zajęcia sąsiedniej nieruchomości to inwestor określił, że będą to wymiary 9,50 m x 2,00 m. Następnie po ustaleniu, przez organ pierwszej instancji na podstawie oświadczenia kierownika budowy, że roboty budowlane z budową przedmiotowego budynku można wykonać na działce inwestora bez konieczności zajęcia działki sąsiedniej inwestor w odwołaniu zmodyfikował zakres robót budowlanych wskazując konieczność wykonania tynku na ścianach zewnętrznych oraz termin zajęcia nieruchomości sąsiedniej do 10 dni. Modyfikacja ta została oparta na kolejnym oświadczeniu kierownika budowy, który stwierdził że jakkolwiek budowa budynku może być wykonana z działki inwestora, to już wykonanie tynku na ścianach zewnętrznych bez wejścia na teren działki sąsiedniej jest niemożliwe. Na rozprawie inwestor podał, że wybudował już budynek i obecnie zgoda jest mu potrzebna na jego wykończenie, tj. zafugowanie ściany i dokończenie izolacji fundamentu i posprzątanie po pracach. Prace te są istotne dla wykończenia budynku i przystąpienia do jego użytkowania. Podał przy tym, że nie chodzi mu o tynkowanie ściany.
Z powyższego istotnie wynika, że inwestor nie wskazał w sposób jednoznaczny robót budowlanych, które może wykonać tylko z działki sąsiedniej ani okresu ich wykonania. Na datę rozpoznawania skargi przez sąd z informacji podanej przez samego inwestora wynika, że budynek został już wybudowany a pozostały do wykonania prace wykończeniowe. W ocenie sądu brak jednoznacznego sprecyzowania przez inwestora zakresu robót budowlanych może uzasadniać wydanie negatywnego rozstrzygnięcia w oparciu o art. 47 ust. 2 ustawy, ale tylko w sytuacji, gdy nie ma pozwolenia na budowę. W sprawie niniejszej zamierzone przez inwestora prace budowlane, związane są z realizacją ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Bezspornym jest, że inwestor dysponuje ostateczną decyzją Starosty Wysokomazowieckiego z 16 sierpnia 2024 r. nr BI.6740.1.110.2024.MW zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę budynku gospodarczego z doziemną zalicznikową instalacją elektryczną (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna), lok. na działce o nr ewid. [...] położonej w obrębie gruntów W., gm. W. Budynek usytuowany jest po granicy z działką sąsiednią, co jak wynika z map dołączonych do akt sprawy, jest charakterystyczne dla zabudowy osiedla z uwagi na wąskie działki. Takie usytuowanie zasadniczo może uzasadniać niezbędność wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej celem wykonania robót budowlanych. W orzecznictwie przyjmuje się, że warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekt, na którym mają być wykonane prace, znajduje się na granicy działki lub w takiej od niej odległości, że teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich prawidłowe przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, gdy nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej nieruchomości (tak między innymi w wyroku powołanym przez organ odwoławczy WSA we Wrocławiu).
W sprawie niniejszej na chwilę obecną mamy do czynienia z taką sytuacją, że budynek został już wybudowany, co potwierdza stanowisko o możliwości jego wybudowania z działki inwestora. Aktualnie pozostały do wykonania prace wykończeniowe, których zakres też nie jest jednoznacznie wskazany przez inwestora. Zdaniem sądu, w sytuacji istnienia pozwolenia na budowę, organy powinny zbadać czy zakres prac wykończeniowych wskazywanych przez inwestora znajduje potwierdzenie w udzielonym mu pozwoleniu na budowę budynku gospodarczego, to jest w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Wyłącznie ujęcie wnioskowanych robót w projekcie budowlanym dawałoby inwestorowi podstawę do domagania się wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej a organom ewentualną podstawę do wydania decyzji w trybie art. 47 ust. 2 ustawy. Nadmienić należy, że pozwolenie na budowę zostało wydane przez ten sam organ który wydawał rozstrzygnięcie w pierwszej instancji w sprawie niniejszej - Starosta Wysokomazowiecki. Organ dysponował tym pozwoleniem, co czyni nie zrozumiałym procedowanie w oparciu o oświadczenia inwestora a nie treść decyzji o pozwoleniu na budowę. W zakresie przesłanki niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej oprócz jednoznacznego ustalenia zakresu robót w dalszej kolejności należy ustalić czy ich wykonanie jest konieczne z punktu widzenia prawidłowego użytkowania budynku oraz czy zachodzi możliwość ich wykonania z działki inwestora (tak jak możliwe było wybudowanie budynku). Nadmienić należy, że sam skarżący na rozprawie podał, że obłożenie ściany od strony sąsiadów płytką klinkierową byłoby możliwe z jego działki, ale wiązałoby się to z wyższymi kosztami. W okolicznościach sprawy niniejszej ocena możliwości wykonania robót budowlanych z działki inwestora jest o tyle istotna, że na wysokości przedmiotowego budynku na działce sąsiedniej znajdują się tuje. Jak wywiedziono na wstępie uzasadnienia decyzja wydawana w tym trybie musi uwzględniać dwa równorzędne interesy – interes inwestora oraz interes właścicieli działki sąsiedniej. Zakres uprawnień inwestora uzyskanych na mocy zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej może obejmować prawo: wstępu i przebywania na cudzej nieruchomości w czasie wykonywania robót, przechodu lub przejazdu przez nieruchomość, wprowadzenia i używania na tej nieruchomości określonych maszyn, urządzeń i narzędzi, wykonywania określonych robót, np. ziemnych związanych z odwodnieniem terenu budowy. W uprawnieniach inwestora nie mieszczą się natomiast prace lub roboty trwale zmieniające stan nieruchomości sąsiedniej. Inwestor na rozprawie zapewnił, że wejście na teren działki sąsiadów nie wiązałoby się ze zniszczeniem znajdujących się na tej działce tui. W ocenie sądu ewentualne wydanie zgody na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej może być wydane tylko w takim zakresie, który nie doprowadzi do trwałego zniszczenia tui na działce sąsiedniej. Wszystkie te okoliczności powinny być uwzględnione w ponownie prowadzonym postępowaniu, aby w sposób kompleksowy ustalić czy w sprawie zachodzi przesłanka niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej celem wykonania robót budowlanych. Do rozważania przez organy pozostaje kwestia przeprowadzenia oględzin działki inwestycyjnej i działki sąsiedniej.
Mając powyższe na uwadze uchylono zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu pierwszej instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i a w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2002 r., poz. 935 ze zm.).