II SA/Bk 102/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi P.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i gospodarczo-garażowego. Organy uznały, że nie jest spełniony warunek kontynuacji funkcji zabudowy (tzw. "dobre sąsiedztwo") z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ w obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa zagrodowa, a nie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Skarżący zarzucił nierzetelność analizy urbanistycznej i pominięcie istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku uznał skargę za zasadną. Sąd stwierdził, że organy nie zbadały wszechstronnie stanu faktycznego, naruszając zasady postępowania wyjaśniającego (art. 7, 77, 80, 107 § 3 K.p.a.) oraz zasadę budzenia zaufania (art. 8 K.p.a.). Kluczowe znaczenie miało nieuwzględnienie przez organy faktu realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na sąsiedniej działce nr [...], na podstawie ważnej decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę. Sąd podkreślił, że choć co do zasady analizuje się zabudowę istniejącą, to "zabudowania" nie można rozumieć nazbyt formalistycznie, a legalnie wznoszoną zabudowę, nawet nieukończoną, należy uwzględniać, zwłaszcza gdy jest ona kluczowa dla oceny przesłanki "dobrego sąsiedztwa". Sąd dopuścił dowody z urzędu, które potwierdziły realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działce nr [...], co podważyło legalność zaskarżonych decyzji. Sąd uchylił obie decyzje, nakazując organom ponowne przeprowadzenie analizy urbanistycznej z uwzględnieniem tej zabudowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" w kontekście analizy urbanistycznej, zwłaszcza w odniesieniu do uwzględniania zabudowy w trakcie realizacji.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konieczności ustalenia warunków zabudowy.
Zagadnienia prawne (3)
Czy w analizie urbanistycznej dla ustalenia warunków zabudowy należy uwzględniać zabudowę legalnie wznoszoną, nawet jeśli nie została jeszcze oddana do użytkowania, ale przystąpiono do jej realizacji i wprowadzono zmiany w ewidencji gruntów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, należy uwzględniać legalnie wznoszoną zabudowę, nawet nieukończoną, jeśli przystąpiono do jej realizacji i wprowadzono zmiany w ewidencji gruntów, zwłaszcza gdy jest ona kluczowa dla oceny przesłanki "dobrego sąsiedztwa".
Uzasadnienie
Sąd uznał, że formalistyczne podejście do definicji "zabudowania" może prowadzić do wyników sprzecznych z zasadami doświadczenia życiowego i praworządności. Należy uwzględniać faktyczny stan prawny i faktyczny, w tym realizowane inwestycje, aby zapewnić ład przestrzenny i budować zaufanie obywateli do organów władzy.
Czy organy administracji prawidłowo oceniły przesłankę "dobrego sąsiedztwa" (kontynuacji funkcji) w kontekście braku zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w obszarze analizowanym, podczas gdy istniała zabudowa zagrodowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organy nieprawidłowo oceniły tę przesłankę, ponieważ pominęły fakt realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na sąsiedniej działce, która powinna zostać uwzględniona w analizie.
Uzasadnienie
Istnienie zabudowy zagrodowej samo w sobie wyklucza możliwość wprowadzenia zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Jednakże, jeśli w obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa zagrodowa, jak i realizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, warunek kontynuacji funkcji dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej może być spełniony. Organy nie zbadały tej kwestii wszechstronnie.
Czy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz inne plany i strategie rozwoju gminy mogą stanowić podstawę do wydania decyzji o warunkach zabudowy?
Odpowiedź sądu
Nie, Studium i inne plany/strategie nie mają mocy prawnej aktu powszechnie obowiązującego i nie mogą stanowić podstawy normatywnej dla rozstrzygnięcia administracyjnego w sprawie warunków zabudowy.
Uzasadnienie
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nie jest aktem prawa miejscowego i nie może być podstawą do wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie inne strategie i plany rozwoju gminy mają charakter niewiążący w tym kontekście.
Przepisy (9)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Nakazuje uwzględniać w analizie cechy zabudowy i zagospodarowania terenu wyłącznie "działki zabudowane" występujące w obszarze analizowanym. Cecha "zabudowania" nie może być rozumiana nazbyt formalistycznie, a legalnie wznoszona zabudowa, nawet nieukończona, powinna być uwzględniana.
Pomocnicze
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § ust. 1
Określa sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy, w tym wyznaczanie obszaru analizowanego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3 § ust. 2
Określa zasady wyznaczania granic obszaru analizowanego (nie mniejsza niż trzykrotność szerokości frontu działki, nie mniejsza niż 50 m).
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek działania organów w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywatela.
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada budzenia zaufania obywateli do organów władzy publicznej.
k.p.a. art. 77 § § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek oceny na podstawie zebranego materiału dowodowego, czy stan faktyczny został ustalony zgodnie z prawdą.
k.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji administracyjnej.
u.o.g.r.l. art. 11
Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Przepisy dotyczące wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Organy nie zbadały wszechstronnie stanu faktycznego. • Organy pominęły fakt realizacji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na sąsiedniej działce nr [...]. • Naruszenie zasad postępowania wyjaśniającego i zasady zaufania. • Niewłaściwa interpretacja pojęcia "zabudowania" w kontekście analizy urbanistycznej.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące naruszenia przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. • Zarzuty dotyczące Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz innych planów i strategii gminy. • Zarzuty dotyczące dostępu do drogi publicznej (choć sąd szeroko zinterpretował pojęcie działki sąsiedniej).
Godne uwagi sformułowania
Cecha „zabudowania” nie może być jednak rozumiana nazbyt formalistycznie, prowadząc do wyników niedających się pogodzić z regułami doświadczenia życiowego i zasadą praworządności. • Dlatego w analizie urbanistycznej nie można „pominąć milczeniem” rozpoczętej i zaawansowanej budowy, prowadzonej w obszarze analizowanym, na podstawie ważnych decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę, nawet jeśli obiekt nie został jeszcze oddany do użytkowania. • Organy władzy publicznej działają bowiem nie tylko na podstawie (legalizm), ale i w granicach (praworządność) prawa.
Skład orzekający
Małgorzata Roleder
przewodniczący
Elżbieta Lemańska
sprawozdawca
Barbara Romanczuk
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady \"dobrego sąsiedztwa\" w kontekście analizy urbanistycznej, zwłaszcza w odniesieniu do uwzględniania zabudowy w trakcie realizacji."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konieczności ustalenia warunków zabudowy.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest wszechstronne badanie stanu faktycznego przez organy administracji i jak formalistyczne podejście może prowadzić do błędnych decyzji. Pokazuje też, że nawet nieukończona budowa może mieć znaczenie prawne.
“Nawet budowa w toku ma znaczenie! WSA o "dobrym sąsiedztwie" w warunkach zabudowy.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.