IV SA/Wa 3102/18

IV SA/Wa 3102/18 - Wyrok WSA w Warszawie
Data orzeczenia
2019-03-15
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2018-11-20
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Sędziowie
Aleksandra Westra.
Aneta Dąbrowska /sprawozdawca/
Małgorzata Małaszewska-Litwiniec /przewodniczący/
Symbol z opisem
6181 Zajęcie nieruchomości i wejście na nieruchomość, w tym pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1891/20 - Wyrok NSA z 2024-01-24
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2018 poz 121
art. 124  ust. 2 ,4-7,   art. 128  ust. 4,  art. 129  ust. 5 pkt 1,  art. 150  ust. 1 i 5, art. 157,  art. 155
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 marca 2019 r. sprawy ze skargi A. B., B. B. i M. T. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.
Uzasadnienie
A. B., B. B. i M. T. (dalej: "skarżące") wniosły do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Wojewody [...] z [...] września 2018 r., w której utrzymano w mocy decyzję Starosty [...] z [...] marca 2018 r. ustalającej odszkodowanie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Stan sprawy przedstawia się następująco:
P. S.A. z siedzibą w [...] (dalej: "uczestnik postępowania") zawiadomieniem z [...] maja 2017 r., uzupełnionym pismem z [...] lipca 2017 r., poinformowały Starostę [...] o zakończeniu prac na nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr [...] o pow. 0,2904 ha i nr [...] o pow. 1,4592 ha, położonej w obrębie [...] gmina [...], stanowiącej współwłasność skarżących, objętej decyzją Starosty [...] z [...] maja 2016 r. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości przez zezwolenie na założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej wysokiego napięcia 400 kV relacji [...]. W zawiadomieniu tym inwestor poinformował, że w wyniku prac wystąpiły szkody i nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej.
Starosta [...] decyzją z [...] marca 2018 r. ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z opisanej wyżej nieruchomości, stanowiące wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych w skutek zdarzeń spowodowanych budową ww. napowietrznej linii elektroenergetycznej - na rzecz skarżących - właścicielek nieruchomości – w udziałach odpowiadających 1/3 części; do wypłaty odszkodowania zobowiązał uczestnika postępowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
Od powyższej decyzji odwołały się skarżące.
Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2018 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] marca 2018 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że decyzją Starosty [...] z [...] maja 2016 r. ograniczono sposób korzystania z części ww. nieruchomości przez udzielenie uczestnikowi postępowania zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie przez działkę nr [...] przewodów i urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej, tj. jednego stanowiska słupowego (w postaci jednej stopy słupa) wraz z fundamentami, o wysokości do 80 m i powierzchni zajęcia na poziomie grunt nie przekraczającej 225 m2 oraz sześciu przewodów roboczych wiązkowych trój przewodowych i dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 80 m nad gruntem, na części przedmiotowej działki powierzchni zajęcia wynoszącej - 2613 m2, wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2 x 35 metrów od osi linii) oraz zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie przez działkę nr [...] przewodów służących do przesyłu energii elektrycznej, tj. sześciu przewodów roboczych wiązkowych trójprzewodowych i dwóch odgromowych o szerokości pomiędzy skrajnymi przewodami do 25 m w przedziale wysokości ich zawieszenia od 10 m do 80 m nad gruntem, na części przedmiotowej działki o powierzchni zajęcia wynoszącej - 102 m2, wyznaczonej pasem technologicznym (zajęcia) o szerokości 70 metrów (2x35 metrów od osi linii). Przebieg linii oraz obszar nieruchomości, został wskazany na załączniku graficznym stanowiącym integralną część tej decyzji.
Uczestnik postępowania pismem z [...] maja 2017 r., uzupełnionym pismem z [...] lipca 2017 r., poinformował Starostę [...] o zakończeniu na przedmiotowej nieruchomości prac związanych z tą inwestycją oraz, że w wyniku prac "wystąpiły szkody. Nastąpiło też zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie technologicznym linii elektroenergetycznej." Nadto po zakończeniu prac, jakie miały miejsce w dniach od 15 czerwca 2016 do dnia 27 kwietnia 2017 r. - na działce nr [...] obręb [...] oraz w dniach od 26 września 2016 r. do 14 lutego 2017 r. - na działce nr [...] obręb [...] przedmiotowa nieruchomość nie została przywrócona do stanu poprzedniego.
Dalej organ odwoławczy, po przytoczeniu treści art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 128 ust. 4 u.g.n., wskazał że dla potrzeb ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie Starosta [...] zlecił wykonanie operatów szacunkowych. Operaty zostały sporządzone [...] listopada 2017 r. przez rzeczoznawców majątkowych K. P. i A. W.. Wyceny zostały wykonane według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] maja 2016 r.) oraz stanu na dzień zakończenia budowy odcinka linii 400 kV relacji [...] na działkach: nr [...] i nr [...] ([...] lutego 2017 r.). Zakres wyceny w odniesieniu do działki nr [...] objął określenie zmniejszenia wartości tej działki oraz odszkodowanie za czasowe zajęcie części gruntu w związku z posadowieniem na niej odcinka ww. linii energetycznej. Zaś nie objął określenia wartości szkód w pożytkach z nieruchomości, ponieważ szkody takie nie wystąpiły na przedmiotowej działce. Celem wyceny było określenie wysokości odszkodowania na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z działki nr [...]. Natomiast w odniesieniu do działki nr [...] zakres wyceny objął określenie wartości szkód w pożytkach z nieruchomości powstałych na skutek budowy dwutorowej linii elektroenergetycznej na tej działce, zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości decyzją Starosty [...]. Celem wyceny było określenie wysokości odszkodowania na skutek powstania szkód w pożytkach podczas budowy odcinka linii oraz na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z działki nr [...]. Biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], a linia przecina działkę w jej północno- wschodniej części, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony), powierzchnia jego wynosi 102 m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10 m (w środku przęsła). W przypadku działki nr [...] biegłe stwierdziły, że na tej działce wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] wraz z częścią słupa kratowego mocnego, a linia przecina działkę w jej wschodniej części, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony, powierzchnia jego wynosi [...] m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10 m (w środku przęsła).
Opisana wyżej inwestycja jest zgodna z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obrębów geodezyjnych: [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r. Zgodnie z tym planem działki: nr [...] i nr [...] w części dotyczącej pasa technologicznego położone są na terenie [...] - tereny infrastruktury elektroenergetycznej. W uchwale Rady Gminy [...] zamieszczone są ustalenia dotyczące zasad kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu i szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, ograniczenia ponadto występują w zakresie pasa technologicznego. W pozostałej części działki te nie są objęte aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W obowiązującym studium przyjętym na podstawie uchwały Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lutego 2015r. w sprawie zmiany studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] pozostała część działki nr [...] oraz pozostała część działki nr [...] zlokalizowane są na terenach w dolinach rzek i cieków wodnych wyłączonych z zabudowy.
Zgodnie z protokołem ze stanu zagospodarowania nieruchomości spisanym przez przedstawiciela inwestora w miejscowości [...][...] maja 2017 r. w wyniku przeprowadzonych prac budowlanych na ww. nieruchomości uległ zmianie stan zagospodarowania i użytkowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości przez nieruchomość przeprowadzono przewody przedmiotowej linii elektroenergetycznej, dodatkowo na działce nr [...] posadowiono jedną stopę słupa wraz z fundamentem. W związku z budową przedmiotowej linii powstały zniszczenia w postaci kolein po przejeździe ciężkim sprzętem co skutkowało także powstaniem zniszczeń w uprawach. Powyższe ustalenia potwierdziły także biegłe w protokole z [...] listopada 2017 r. z wizji nieruchomości, w którym stwierdzono, że: na działce nr [...] nie wybudowano słupa ani nie podwieszono przewodów, na działce tej nie wycięto drzew oraz nie wyrządzono szkód spowodowanych budową linii. Na działce nr [...] ustanowiono jedynie strefę ochronną pasa technologicznego linii; na działce nr [...] wybudowano słup mocny elektroenergetyczny (1 stopa słupa mocnego) oraz podwieszono przewody linii elektroenergetycznej. Na przedmiotowej działce zniszczono uprawę zboża o pow. 500 m2 i grunt w tym obszarze wymaga przeprowadzenia rekultywacji.
Przystępując do szacowania aktualnej wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowi dokonali charakterystyki wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości wybranych do porównań w aspekcie cech rynkowych takich jak: położenie ogólne nieruchomości, lokalizacja szczegółowa i otoczenie, przydatność rolnicza oraz warunki użytkowe gruntu. Do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Po przeprowadzeniu stosownych wyliczeń uzyskano wartość 1 ha przedmiotowego gruntu, która wynosi [...] zł. Oszacowana wartość jednostkowa wycenianej nieruchomości stanowiła podstawę dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej. Autorki operatu zmniejszenie wartości działki nr [...] określiły jako iloczyn wartości jednostkowej gruntu (po uwzględnieniu szkody lokalizacyjnej), powierzchni pasa ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości (określonej w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości) i obliczonego wcześniej współczynnika zmniejszenia wartości gruntu. Natomiast w przypadku działki nr [...] analogicznie określiły zmniejszenie wartości tej nieruchomości, które następnie powiększyły o wartość szkody na skutek posadowienia % części słupa kratowego mocnego na przedmiotowej działce. Zdaniem biegłych ustalone zmniejszenie wartości działki nr [...] w wysokości [...] zł jest adekwatne do faktycznego obciążenia nieruchomości posadowieniem linii elektroenergetycznej podczas jej budowy, a określone zmniejszenie stanowi rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii 400 kV. Ponadto w operacie szacunkowym działki nr [...] rzeczoznawcy majątkowi określili wysokość odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu w wysokości [...] zł, które ich zdaniem stanowi rekompensatę dla właściciela nieruchomości za hipotetyczny czynsz dzierżawny z nieruchomości. Odnośnie działki nr [...] autorki operatu stwierdziły, że określone zmniejszenie wartości nieruchomości w wysokości [...] zł stanowi adekwatną rekompensatę za szkodę trwałą, która wystąpiła na skutek budowy linii elektroenergetycznej 400 kV. W operacie szacunkowym działki nr [...] biegłe określiły również wartość szkód w pożytkach w wysokości [...] zł oraz koszt rekultywacji gruntu w wysokości [...] zł.
Po przeanalizowaniu operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych K. P. i A. W. [...] listopada 2017 r., organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności wycen, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatów. Biegłe przy określeniu wartości rynkowej części nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej we wsi [...], w gminie [...], oznaczonej jako działki: nr [...] i nr [...], zastosowały podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Określiły przede wszystkim stan zagospodarowania przedmiotowych działek na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób użytkowania, tj. [...] maja 2016 r. i na dzień [...].11.2017 r., w którym nastąpiło zakończenie prac związanych z budową linii elektroenergetycznej. Autorki operatów stwierdziły, że działki nr [...] i nr [...] stanowią grunt rolny. Otoczenie nieruchomości stanowią grunty rolne, a dojazd do tych działek odbywa się z drogi gruntowej. Do porównań w wycenach posłużyły się transakcjami prawa własności podobnych działek rolnych, zlokalizowanych na obszarze gminy [...] oraz gmin sąsiednich (tabela IV. 1. "Wykaz nieruchomości podobnych" - str. 21 i 20 w operatach). Podczas odrębnej analizy danych z tabeli nie stwierdzono transakcji starszych, niż 2 lata wobec daty, na którą określona jest wartość nieruchomości, ani też jednostkowych cen transakcyjnych rażąco odstających od reszty danych ze zbioru.
W związku z powyższym należy stwierdzić, że oszacowana wartość jednostkowa wycenianych nieruchomości gruntowych może stanowić podstawę dla potrzeb określenia zmniejszenia wartości nieruchomości - działek nr [...] i nr [...] - na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez założenie i przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej. W odniesieniu do obydwu działek biegłe zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości uwzględniając wszystkie czynniki mające na to wpływ. Ponadto w piśmie z [...] czerwca 2018 r. ustosunkowały się do zarzutów skarżących zawartych w piśmie z [...] kwietnia 2018 r. udzielając stosownych wyjaśnień. Stwierdziły, że na analizowanym rynku nie zanotowano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w opracowaniach planistycznych pod urządzenia infrastruktury energetycznej, dlatego też do analizy i wyceny przyjęły transakcje o charakterze rolnym, w oparciu o analizę przeznaczenia gruntów przyległych wycenianych działek (w studium przyjętym na podstawie Nr [...] Rady Gminy [...] z dnia [...] lutego 2015 r. w sprawie zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...] pozostałe części działek nr [...] i [...], nie objęte miejscowym planem, zlokalizowane są na terenach w dolinach rzeki cieków wodnych wyłączonych z zabudowy) zgodnie z powszechnie przyjętą metodologią wyceny w przypadku inwestycji liniowych. W związku z powyższym zarzut odwołujących dotyczący błędu w operatach szacunkowych w szczególności polegającego na wycenie nieruchomości z pominięciem jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. jako nieruchomości przeznaczonej pod urządzenia infrastruktury energetycznej, w ocenie organu odwoławczego nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie organu odwoławczego określone w operatach szacunkowych zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób wymagany przez prawo materialne, tj. art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154, art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 rozporządzenia. Zdaniem organu odwoławczego autorki operatów zastosowały właściwy sposób określenia zmniejszenia wartości nieruchomości, jak też określenia wartości szkód oraz wartości kosztów rekultywacji, przy uwzględnieniu wszystkich czynników mających na to wpływ.
W ocenie organu odwoławczego przedstawione powyżej operaty szacunkowe wraz ze złożonymi wyjaśnieniami sporządzone zostały w sposób prawidłowy i zawierają informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazanie podstawy prawnej i uwarunkowań dokonywanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Jest to dokument logiczny i wiarygodny, nie zawiera braków, pomyłek, niejasności. Zawarte zostały w nim także elementy wymagane w § 56 ww. rozporządzenia. Prawidłowość operatów szacunkowych sporządzonych w przedmiotowej sprawie potwierdziła także Komisja Opiniująca przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swoich opiniach z [...] czerwca 2018 r. nr [...] i nr [...], sporządzonych w trybie art. 157 u.g.n. Zdaniem zespołu opiniującego opiniowane operaty szacunkowe zostały opracowane przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie ich sporządzenia i mogą stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu podczas budowy linii oraz zmniejszenia wartości nieruchomości (dot. dz. nr [...]) i za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości (dot. dz. nr [...]), spowodowanym ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...]. W związku z powyższym wniosek odwołujących o zbadanie prawidłowości sporządzonych operatów należy uznać za zrealizowany.
Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 października 2014 r. (sygn. akt I OSK 446/13) "Poza zakresem analizy jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane prawem elementy treści, nie zawiera niejasności pomyłek które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. jeżeli strony postępowania uważały, że sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy budzi wątpliwości, mogły zakwestionować prawidłowość jego wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego". Podobnie wypowiedział się Naczelny Sad Administracyjny w wyroku z 1 lutego 2017 r. (sygn. akt I OSK 721/15, publ. Legalis nr 1578724). Zatem podnoszona w odwołaniu kwestia dokonania oceny prawidłowości sporządzonych opinii rzeczoznawców przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie jest obowiązkiem wynikającym z przepisów prawa. Starosta [...] na podstawie art. 80 K.p.a. dokonał oceny formalnoprawnej sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatów szacunkowych, a także zbadał ich wartość dowodową uznając przy tym, że zostały one wykonane prawidłowo, a zatem mogą stanowić dowód w sprawie. Dla oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych miały regulacje zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości, do którego znajduje się odesłanie w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ocenę Starosty [...] w tym zakresie podziela organ odwoławczy. Podkreślenia wymaga także fakt, że skarżące w wyniku administracyjnego ograniczenia prawa własności działek nr [...] i nr [...] nie zostały pozbawione ich własności, mogą je dalej użytkować w dotychczasowy sposób, co wynika z ustaleń powołanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz obwiązującego, również wyżej przywołanego studium. Ustalenia planu miejscowego stanowią konkretyzację przepisów prawa powszechnie obowiązującego w zakresie możliwości zagospodarowania określonych obszarów gminy, tym samym mogą ograniczać, ze względu na projektowaną funkcję terenu, te wszystkie możliwości zagospodarowania, jakie wynikają bezpośrednio z przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które miałby właściciel nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego. A więc plan miejscowy stanowi o dopuszczalności zagospodarowania nieruchomości w określony sposób i stanowi jeden z podstawowych elementów wartościotwórczych przy wycenie nieruchomości dla określenia wartości przysługującego do niej prawa własności. Jeżeli zatem ustalenia planistyczne i ograniczenia z nich wynikające wpływają na wartość nieruchomości (poprzez np. zmniejszenie jej wartości) właściciele nieruchomości mogą dochodzić odszkodowania z tego tytułu w innym trybie (cywilnym). Poprawne ustalenie stanu przedmiotowej nieruchomości zgodnie z § 43 rozporządzenia, na dzień wydania przez Starostę Powiatu [...] decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, powinno uwzględniać, że na nieruchomości jest zlokalizowana w dokumentach planistycznych infrastruktura techniczna w postaci linii elektroenergetycznej. W tej sytuacji można jedynie uwzględnić zmniejszenie wartości nieruchomości, które nastąpiło w wyniku zrealizowania inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego, które niezależnie od tego, kiedy taka infrastruktura powstanie, może ograniczać korzystanie z nieruchomość, a tym samym wpływać na zmniejszenie jej wartości. Taka interpretacja znajduje odzwierciedlenie w orzecznictwie oraz w literaturze przedmiotu.
Ustalone przez Starostę [...] odszkodowanie na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych odpowiada wartości poniesionych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość linii elektroenergetycznej 400 kV. Tak ustalone odszkodowanie stanowi realizację wyrażonej w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej klauzuli wywłaszczeniowej - dopuszczającej wywłaszczenie na cele publiczne za słusznym odszkodowaniem. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości, co w przypadku wywłaszczenia polegającego na ograniczeniu uprawnień właściciela do gruntu poprzez usytuowanie na nim urządzeń przesyłowych, oznacza odszkodowane za szkody na gruncie wyrządzone wybudowaniem urządzeń oraz wartość ubytku wartości nieruchomości wskutek konieczności znoszenia trwałej obecności urządzeń na gruncie.
A. B., B. B. i M. T. w skardze wniosły o uchylenie decyzję Wojewody [...] z [...] września 2018 r. Skarżące zarzuciły wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem:
1) art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. w zw. z art. 154 u.g.n. ze względu na uznanie za wiarygodny dowód z opinii biegłych rzeczoznawców majątkowych K. P. i A. W. podczas, gdy operat ten zawiera elementarne błędy merytoryczne, w tym polegający na dokonaniu wyceny spornej nieruchomości (działka o nr ew. [...] oraz [...]) z pominięciem jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, tj. jako nieruchomości przeznaczonej pod urządzenia infrastruktury energetycznej;
2) § 26 i § 27 rozporządzenia ze względu na zaakceptowanie przez organ stanowiska ww. biegłych, iż brak transakcji na rynku lokalnych nieruchomości przeznaczonych pod urządzenia infrastruktury energetycznej upoważnia do przyjęcia, jako nieruchomości porównawczych - nieruchomości rolnych;
3) art. 78 § 1 i § 2 oraz art. 136 K.p.a. z uwagi na oddalenie wniosku dowodowego strony o dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego przez ww. biegłych - operatu szacunkowego przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w [...] w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. - kiedy strona postępowania nie posiada wiadomości specjalnych do oceny tego rodzaju opinii, a jednocześnie opinia ta, wbrew art. 154 u.g.n. pomija przeznaczenie wycenianej działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
4) art. 79 K.p.a. ze względu na niepowiadomienie strony o wydaniu opinii przez Zespół Opiniujący przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...], tym samym uniemożliwienie stronie wypowiedzenia się w zakresie ww. opinii.
W motywach skargi przytoczono argumentację na poparcie postawionych zarzutów. Wojewoda [...] – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Uczestnik postępowania P. z siedzibą w [...] w piśmie procesowym z [...] listopada 2018 r. wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Wojewody [...] z [...] lipca 2018 r. i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty [...] z [...] marca 2018 r. nie naruszają prawa w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści ww. decyzji – nie stwierdzono przywołanych w zarzutach skargi naruszeń przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawie. W kontrolowanym postępowaniu administracyjnym podstawę materialno - prawną decyzji o odszkodowaniu stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami [(Dz. U. z 2018 r., poz. 121, ze zm.) – dalej w skrócie: "u.g.n."] oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego [(Dz. U. nr 207, poz. 2109, ze zm.) – zwanego dalej: "rozporządzeniem"]. W zakresie ustalenia przedmiotowego odszkodowania ww. ustawa odsyła do odpowiedniego stosowania art. 124 ust. 2 i 4-7 u.g.n. Po wykonaniu prac na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości, zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n., ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, [...]. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio art. 128 ust. 4 przewidujące odszkodowanie za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n. Odszkodowanie, zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód, a jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Natomiast utrata dochodów z nieruchomości i spodziewanych zysków nie są objęte dyspozycją art. 128 u.g.n. W takim przypadku starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu (art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n.). Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego. Oszacowania szkód dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który obowiązany jest uwzględnić stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Przy określaniu ich wartości ma zastosowanie regulacja prawna objęta § 43 ust. 1 rozporządzenia, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. Miedzy innymi zgodnie z ust. 3 § 43 ww. rozporządzenia przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Z kolei w myśl art. 134 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Według art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, a zgodnie z art. 154 ust. 1 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.
Organ w zakresie wyceny wysokości odszkodowania oparł się na operatach szacunkowych sporządzonych [...] listopada 2017 r. przez rzeczoznawców majątkowych K. P. i A. W. i dodatkowych wyjaśnieniach jakie rzeczoznawcy złożyli w piśmie z [...] czerwca 2018 r., będących odpowiedzią na uwagi skarżących sformułowane pod adresem sporządzonego przez rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego w odwołaniu. Przedmiotowe operaty stanowiły podstawowy dowód w sprawie podlegający ocenie organów w kontekście przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a.
W przedmiotowych operatach rzeczoznawcy wskazali, że stanowią one podstawę do ustalenia wartości odszkodowania z tytułu szkód powstałych w wyniku przeprowadzonych prac związanych z budową napowietrznej linii elektroenergetycznej WN 400 kV relacji [...], obniżenia wartości nieruchomości w związku z lokalizacją ww linii oraz utraconych korzyści stosowne do art. 128 ust. 4 u.g.n. Wycena została wykonana według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] maja 2016 r.) oraz stanu na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu prawa własności ([...] lutego 2017 r.). Zakres wyceny:
1) w odniesieniu do działki nr [...] objął określenie zmniejszenia wartości tej działki oraz odszkodowanie za czasowe zajęcie części gruntu w związku z posadowieniem na niej odcinka ww. linii energetycznej. Zaś nie objął określenia wartości szkód w pożytkach z nieruchomości, ponieważ szkody takie nie wystąpiły na przedmiotowej działce. Celem wyceny było określenie wysokości odszkodowania na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z działki nr [...]. Biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV [...], a linia przecina działkę w jej północno- wschodniej części, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony), powierzchnia jego wynosi [...] m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10 m (w środku przęsła);
2) w odniesieniu do działki nr [...] objął określenie wartości szkód w pożytkach z nieruchomości powstałych na skutek budowy dwutorowej linii elektroenergetycznej na tej działce, zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z tej nieruchomości decyzją Starosty [...]. Celem wyceny było określenie wysokości odszkodowania na skutek powstania szkód w pożytkach podczas budowy odcinka linii oraz na skutek zmniejszenia wartości nieruchomości spowodowanego ograniczeniem sposobu korzystania z działki nr [...]. Biegłe stwierdziły, że na działce nr [...] wybudowany został odcinek dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV relacji [...] wraz z częścią słupa kratowego mocnego, a linia przecina działkę w jej wschodniej części, natomiast pas technologiczny linii ma szerokość 70 m (po 35 m od osi linii w obydwie strony, powierzchnia jego wynosi [...] m2, a przewody linii są zawieszone powyżej minimalnej wysokości 10 m (w środku przęsła).
Rzeczoznawcy stwierdzili, że ww. działki stanowią grunt rolny. Zgodnie z zapisami planu przedmiotowa nieruchomość w części dotyczącej pasa technologicznego położona jest na terenie [...] - tereny infrastruktury elektroenergetycznej, a w części nieobjętej planem – według studium znajduje się na terenach w dolinach rzek i cieków wodnych wyłączonych z zabudowy. Opisane przeznaczenie nieruchomości w planie i w studium oraz aktualny sposób użytkowania (działki użytkowane rolniczo) miało decydujący wpływ na wybór rynku objętego analizą. Do porównania wykorzystano transakcje prawa własności podobnych działek rolnych, zlokalizowanych na obszarze gminy [...] oraz gmin sąsiednich. Nie stwierdzono transakcji starszych niż w przedziale dwuletnim. Do procesu wyceny zastosowano podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. W stosunku do działki nr [...] określono zmniejszenie wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, wartość szkód w pożytkach na kwotę [...] zł i koszt rekultywacji gruntu na kwotę [...] zł. Z kolei w stosunku do działki nr [...] określono zmniejszenie wartości nieruchomości na kwotę [...] zł i odszkodowania za czasowe zajęcie nieruchomości na kwotę [...] zł. Ostatecznie zmniejszona wartość nieruchomości, wartość szkód i odszkodowania za czasowe zajęcie nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł i w takiej wysokości ustalono na rzecz skarżących odszkodowanie.
Dodatkowo rzeczoznawcy majątkowi w wyjaśnieniach dotyczących treści operatów szacunkowych zawartych w piśmie z [...] czerwca 2018 r. ustosunkowali się do zarzutów skarżących zawartych w środku zaskarżenia, udzielając stosownych wyjaśnień. Stwierdzili w szczególności, że "na analizowanym rynku nie zanotowano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w opracowaniach planistycznych pod urządzenia infrastruktury energetycznej, dlatego też do analizy i wyceny przyjęły transakcje o charakterze rolnym, w oparciu o analizę przeznaczenia gruntów przyległych wycenianych działek [...] zgodnie z powszechnie przyjętą metodologią wyceny w przypadku inwestycji liniowych". Wyjaśnienie to organ odwoławczy uznał za wystarczające i miarodajne dla odparcia zarzut sprowadzającego się do oparcia wyceny nieruchomości z pominięciem jej przeznaczenia w planie (pod urządzenia infrastruktury energetycznej). Zatem, w świetle powyższego nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi, sugerujący pominięcie przez rzeczoznawców przy dokonywaniu niezbędnych oszacowań - przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym.
W ocenie Sądu ocena operatów szacunkowych dokonana przez organ odwoławczy jest prawidłowa. W ocenie tej uwzględniono treść operatów, uwagi skarżących, treść dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawców i zauważono, że prawidłowość operatów szacunkowych sporządzonych w sprawie potwierdziła Komisja Opiniująca przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych Województwa [...] w swoich pozytywnych ocenach z [...] czerwca 2018 r. (nr [...] i nr [...]) - sporządzonych w trybie art. 157 u.g.n. Z ocen tych wynika, że opiniowane operaty szacunkowe zostały opracowane przy zachowaniu zgodności z przepisami prawa i obowiązującymi zasadami wyceny, w dacie ich sporządzenia i mogą stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania za czasowe zajęcie gruntu podczas budowy linii oraz zmniejszenia wartości nieruchomości (dot. dz. nr [...]) i za szkody w pożytkach podczas budowy linii 400 kV oraz zmniejszenia wartości nieruchomości (dot. dz. nr [...]), spowodowanym ograniczeniem korzystania z nieruchomości decyzją Starosty [...].
Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że podważane przez skarżących operaty szacunkowe zostały sporządzone zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz nie zawierają wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Operaty szacunkowe sporządzone zostały w sposób prawidłowy i zawierają informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazują przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatów, opis i określenie stanu nieruchomości, metodologie wyceny wysokości odszkodowania, oszacowanie wartości odszkodowania i wynik końcowy wyceny. Zawarte zostały w nich także elementy wymagane w § 56 ww. rozporządzenia. Zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, to rzeczoznawcy majątkowi dokonują oceny wartości rynkowej nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 u.g.n.), to oni mają prawo wstępu na nieruchomość (art. 155 ust. 4 u.g.n.) i to oni dokonują analizy danych o nieruchomościach (art. 155 ust. 1 u.g.n.), dysponując w tej materii wiedzą specjalistyczną. Słusznie też organ odwoławczy podkreślił, że w operatach szacunkowych zmniejszenie wartości nieruchomości ustalone zostało w sposób odpowiadający regulacjom art. 130, art. 134, art. 152 i art. 154 u.g.n. i § 43 rozporządzenia.
Wykorzystane zatem w postępowaniu administracyjnym operaty szacunkowe są prawidłowe, logiczne, wiarygodne, nie zawierają braków, pomyłek, czy niejasności i tych ich walorów nie zdołały przekonująco podważyć skarżące, nie przedkładając stosownego kontroperatu, czy też opinii, o której mowa w art.157 u.g.n. Wyczerpujące oceny w tym zakresie, sformułowane w szczególności w decyzjach i obszernie zreferowane w stanie sprawy, Sąd w pełni podziela.
W kontekście treści skargi należy jeszcze zauważyć, że w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15). Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. (por. wyrok NSA z 18 kwietnia 2018 r., sygn. akt II OSK 1448/16, CBOSA). Podważenie takiego dowodu jest zatem generalnie możliwe poprzez sformułowanie racjonalnych, uzasadnionych zasadami wiedzy merytorycznych argumentów, bądź poprzez przedłożenie innej opinii - dotyczącej tej samej nieruchomości - sporządzonej przez osobę dysponującą stosownymi kwalifikacjami. Samo przekonanie strony, że wycena jest błędna nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego. W szeregu wyroków sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że w celu podważenia operatu strona powinna złożyć organowi kontroperat, z którego wynika, że istnieją rozbieżności w ocenie specjalistów, bądź przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stosownie do art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyrok WSA w Szczecinie z 4 października 2018 r., sygn. akt II SA/Sz 493/18, wyroki WSA w Bydgoszczy z dnia 2 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 591/18 i z dnia 7 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 587/18, wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 1217/17, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 23 maja 2018 r., sygn. akt IV SA/Po 1167/17). W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Na przykład w kontrolowanej sprawie z uprawnienia wynikającego z art. 157 u.g.n. skorzystał uczestnik postępowania będący inwestorem. Zaś nie można podzielić twierdzenia skarżących, że obowiązek taki spoczywa wyłącznie na organie administracji publicznej, zwłaszcza w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, nie przedkładając przy tym żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. W postępowaniu odszkodowawczym, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14; wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bk 467/18, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Taka sytuacja nie miała miejsca w sprawie. Natomiast oceny wydane w trybie art. 157 u.g.n., przedłożone w postępowaniu przez organem odwoławczym przez uczestnika postępowania (inwestora), weszły w skład materiału dowodowego sprawy, wzmacniając zasadność stanowiska organów, co do zgodności z prawem sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych operatów szacunkowych w sprawie.
Dalej też wykazać trzeba, że skarżącym zagwarantowano prawo do czynnego udziału w każdym stadium postępowania administracyjnego. Wezwaniem z [...] grudnia 2017 r. (doręczonym skarżącym [...] stycznia 2018 r.) zawiadomiono skarżące o rozprawie administracyjnej wyznaczonej na [...] stycznia 2018 r. W wezwaniu tym poinformowano o sporządzeniu operatów, o możliwości składania wyjaśnień, dokumentów, pouczono o treści art. 10 § 1 i art. 73 § 1 K.p.a. W zawiadomieniu z [...] stycznia 2018 r. (doręczonym pełnomocnikowi skarżących [...] lutego 2018 r.) ponownie pouczono skarżące o prawie wynikającym z art. 10 § 1 K.p.a. Pełnomocnikowi skarżących przesłano do wiadomości pismo z [...] kwietnia 2018 r. w załączeniu którego organ pierwszej instancji przekazał odwołanie do organu odwoławczego. Pismem z [...] maja 2018 r. poinformowano pełnomocnika skarżących w trybie art. 36 § 1 K.p.a. i przesłano do wiadomości pismo skierowane do rzeczoznawców majątkowych celem dokonania wyjaśnień do sporządzonych operatów (doręczone pełnomocnikowi skarżących [...] maja 2018 r.). W piśmie z [...] lipca 2018 r. (doręczonym pełnomocnikowi skarżących [...] lipca 2018 r.) zawiadomiono o prawie stron określonym w art. 10 § 1 K.p.a., czyli prawie zapoznania się z materiałem zgromadzonym w sprawie i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Z akt sprawy wynika, że pełnomocnik skarżących nie skorzystał z tego prawa.
Reasumując stwierdzić należy, że zarzuty podniesione w skardze nie zasługują na uwzględnienie, albowiem w prawidłowo ustalonym stanie faktycznym jak i prawnym, właściwie zastosowano, stanowiące podstawę wydanych decyzji, przepisy prawa materialnego, nie dopuszczając się przy tym do naruszenia przepisów postępowania. Wszystko to dowodzi, że sprawa została wyjaśniona w sposób dający podstawy do ostatecznego jej rozstrzygnięcia. W poczynionych ustaleniach organy nie tylko oparły się na niezbędnych wycenach, ale i uznając taką potrzebę, organ II instancji uzupełnił postępowanie dowodowe. Uzyskał od rzeczoznawców stosowne wyjaśnienia względem wątpliwości zgłaszanych przez skarżących. Nadto dokonując przeprowadzonej oceny skorzystał z ocen wydanych w trybie art. 157 u.g.n. Z kolei Sąd, działając także z urzędu poza granicami skargi, nie dostrzegł żadnych uchybień, które powodowałyby konieczność wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.
Wobec wykazanej zgodności z prawem wydanych w sprawie decyzji nie mogło dojść do uwzględnienia skargi.
W tym stanie rzeczy Sąd – na mocy art. 151 P.p.s.a. – oddalił skargę.