II SA/BD 893/21

II SA/Bd 893/21 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2022-01-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-07-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Grzegorz Saniewski
Joanna Brzezińska /przewodniczący sprawozdawca/
Joanna Janiszewska - Ziołek
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 1843/22 - Wyrok NSA z 2025-09-23
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 134
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 156
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek sędzia WSA Grzegorz Saniewski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi V. B., A. B., H. S., J. S., P. K. i R. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2021 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...] Starosta [...] ustalił na rzecz A. B., V. B., P. K., H. S., J. S. i R. S. (skarżących) odszkodowanie w wysokości [...] zł za przejętą pod drogę część nieruchomości oznaczonej aktualnie w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0427 ha (wydzielona z działki nr [...]), zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...], która z mocy prawa przeszła na własności gminy O.. W punkcie drugim organ rozstrzygnął o braku powiększenia odszkodowania o dodatkową kwotę 5% w zw. z niespełnieniem okoliczności wskazanych w art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1363, dalej "specustawa drogowa"). W punkcie trzecim określił warunki wypłaty odszkodowania poszczególnym właścicielom stosownie do posiadanych udziałów w ww. nieruchomości, w punkcie czwartym zawarł odesłanie do przepisów kodeksu cywilnego w zakresie skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania, a w punkcie piątym wskazał, że wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.
W uzasadnieniu, po przytoczeniu stanu faktycznego sprawy oraz treści art. 12 ust. 4a, ust. 4 i art. 23 specustawy drogowej, organ stwierdził, że wysokość odszkodowania ustalono na podstawie operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy, sporządzonego zgodnie z zasadami określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990 – dalej "u.g.n.") oraz zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm. – dalej "rozporządzenie"). Starosta wyjaśnił, że teren, na którym położona jest działka ewidencyjna nr [...], we właściwym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) oznaczony został symbolem KD21 – teren przeznaczony pod drogi publiczne, toteż cel wywłaszczenia nie spowodował wzrostu wartości nieruchomości w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Przywołując ustalenia operatu organ wskazał, że wyceny dokonano na podstawie analizy rynku gruntów nabywanym pod drogi na terenie gminy O., w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Organ skomentował też kwestię ujawnionych wpisów w KW prowadzonej dla przedmiotowej działki i ich wpływu na wartość wyceny, a nadto uzasadnił brak zastosowania w sprawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej. Organ potwierdził formalną prawidłowość sporządzonego operatu, przy czym wskazał, że na tę ocenę nie miały wpływu zgłoszone w toku postępowania uwagi skarżących, a do których odniosła się autorka operatu.
Po rozpoznaniu odwołania, w którym skarżący zakwestionowali prawidłowość dokonanej wyceny, Wojewoda Kujawsko-Pomorski, decyzją z dnia [...] maja 2021 r. nr [...], uchylił punkt 3b decyzji I instancji i rozstrzygnął w tym zakresie o ustaleniu odszkodowania na rzecz H. S. w kwocie [...]zł z tytułu utraconego udziału 1/10 w prawie własności nieruchomości oraz na rzecz J. S. w kwocie [...]zł z tytułu utraconego udziału 1/10 w prawie własności nieruchomości (punkt 1) oraz utrzymał w mocy decyzję I instancji w pozostałej części (punkt 2). Uzasadnienie decyzji organ odwoławczy rozpoczął od przywołania stanu faktycznego sprawy oraz treści art. 12 ust. 4 i 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, a także szeregu przepisów u.g.n. (art. 134 ust. 1, ust. 2, art. 130 ust. 2, art. 175 ust. 1, art. 154 ust. 1 i 2, art. 152 ust. 3) i § 36 ust. 1 - 3 rozporządzenia. Po przytoczeniu ustaleń przedstawionego w sprawie operatu szacunkowego, opatrzonych ogólnym komentarzem dotyczącym środka dowodowego tego rodzaju, jego charakteru i znaczenia dla postępowania, Wojewoda stwierdził, operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wartość odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, nie zawiera niejasności ani pomyłek, jest kompletny i logiczny, a wnioski z niego wypływające nie budzą wątpliwości co do procesu i wyniku przeprowadzonej wyceny. Organ odwoławczy nie zgodził się z zarzutami odwołania wskazując, że w obliczu zaliczenia przedmiotowej nieruchomości w m.p.z.p. jako terenu dróg publicznych nie jest zasadne powoływanie się na ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych w planie pod budownictwo mieszkaniowe lub mieszkaniowo-usługowe, a tym bardziej na oferty nieruchomości dostępne na portalach ogłoszeniowych. Powołany przez skarżących inny operat szacunkowy (z 2013 r.) organ uznał za nieistotny w sprawie, jako sporządzony na potrzeby innego postępowania i w innych warunkach rynkowych. Rozstrzygnięcie z punktu 1 decyzji Wojewoda uzasadnił powzięciem wiadomości o wyroku rozwodowym z dnia 9 maja 2011 r. wskazanych współwłaścicieli nieruchomości, w związku z którym udział wskazanych osób w prawie własności przejętej części nieruchomości, w dniu ostateczności decyzji ZRID, wynosił po 1/10 części, i nie był objęty ustawową wspólnością majątkową.
Viletta Boniek, A. B., P. K., H. S. , J. S. i R. S., reprezentowani przez radcę prawnego, w skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy zarzucili:
I. naruszenie prawa materialnego: art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134, 135, 151 i 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
II. naruszenie przepisów postępowania - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a.,
poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że ustalona w operacie szacunkowym kwota odpowiada wartości rynkowej przejętej nieruchomości, że wartość nieruchomości została oparta na prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym, że nieruchomość oznaczona została w m.p.z.p. symbolem KD21 (droga dojazdowa), że szacunek uwzględniał nieruchomości podobne do szacowanej, że w sprawie nie powołano dowodu skutecznie podważającego sporządzony operat, że w sprawie wyczerpująco zebrano i oceniono cały materiał dowodowy, oraz że decyzja I instancji odpowiada prawu.
Na tej podstawie skarżący wnieśli o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.
W uzasadnieniu podniesiono, że wartość nieruchomości została zaniżona, co wynika z przeglądu ofert rynkowych wskazujących na ceny podobnych działek w przedziale od 150,00 zł do 250,00 zł za metr kwadratowy. Skarżący powołali nadto sporządzony w 2013 r. operat dla tej samej nieruchomości, w którym określono wartość metra działki na poziomie 106,00 zł. Zarzucili, że w kwestionowanym operacie szacunkowym rzeczoznawca błędnie przyjął transakcje z innych nieruchomości położonych w innych miejscowościach, i to z lat wcześniejszych (2016 r.).
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Kujawsko-Pomorski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Kontrola zaskarżonej decyzji dokonana w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329, dalej "p.p.s.a.") wykazała, że zarówno rozstrzygnięcie Wojewody, jak i decyzja je poprzedzająca, powzięte zostały zgodnie z prawem. Skarga nie zasługuje zatem na uwzględnienie.
Przedmiot sporu w rozpoznawanej sprawie stanowi prawidłowość wyliczenia kwoty odszkodowania ustalonego decyzją Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2020 r., nr [...], z tytułu przejęcia nieruchomości nr [...] pod inwestycje drogową – zgodnie z decyzją ww. organu z dnia [...] sierpnia 2019 r. [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie ul. [...] w O.. Skarżący kwestionują wysokość ustalonego odszkodowania, wskazując na błędne jej wyliczenie (za niskie) w sporządzonym na potrzeby postępowania operacie szacunkowym.
Wyjaśnić należy, że kwota odszkodowania za przejętą pod inwestycję drogową nieruchomość ustalana jest wedle zasad określonych w art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (publ. jak wcześniej wskazano), z zastrzeżeniem zawartym w art. 12 ust. 5. Z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej wynika z kolei, że w kwestiach nieuregulowanych art. 18 stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (publ. jak wcześniej wskazano) ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wymogi co do formy, treści, stosowanej metodologii i sposobów sporządzania operatu określa, zgodnie z delegacją zawartą w art. 156 u.g.n., zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (publ. jak wcześniej wskazano). W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O ile badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu (to organ administracyjny rozstrzyga sprawę, a nie biegły), to wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości w sposób autonomiczny dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), merytoryczne ustalenia z niego wynikające mogą być zaś kwestionowane jedynie w drodze przedstawienia równoważnego pod względem specjalistycznym dowodu (kontroperatu), lub w trybie przewidzianym w art. 157 u.g.n., tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.
Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd stwierdził po pierwsze, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby toczącego się postępowania administracyjnego nie zawiera niejasności i wątpliwości, które budziłyby zastrzeżenia co do prawidłowości oceny dokonanej przez biegłego i w tym też zakresie Sąd uznał zarzuty skarżących za bezpodstawne. W zakresie zaś zarzutów odnoszących się do merytorycznych założeń operatu, tj. wynikowej wartości odszkodowania będącej konsekwencją obrania takiej a nie innej metody szacowania i użycia określonych przez rzeczoznawcę współczynników, należy zakwalifikować je jako polemikę z przyjętą przez rzeczoznawcę techniką szacowania, niepoddającą się sądowej kontroli w tej sprawie.
Z operatu szacunkowego wynika, że zawiera on wszystkie konieczne elementy wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, przede wszystkim z jego § 56 ust. 1. Operat określa przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawy opracowania, istotne daty, opis prawny i faktyczny stanu nieruchomości, jej przeznaczenie oraz charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Biegły prawidłowo opisał rodzaj określanej wartości, wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wynik końcowy wyceny wraz z obliczeniami oraz uzasadnienie dokonanej wyceny również wynika z treści operatu. Jest on sporządzony w sposób przejrzysty, zawiera kompletne i spójne ustalenia co do stanu faktycznego. Nie budzi wątpliwości część charakteryzująca rynek nieruchomości podobnych, zestawienie transakcji nabywania nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, jak i część operatu przedstawiająca przyjęty sposób wyceny (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Nie dają się również stwierdzić "na pierwszy rzut oka" jakiekolwiek uchybienia części rachunkowej, wynik końcowy wyceny wynika zaś z przedstawionych obliczeń.
W operacie biegła dokonała badania rynku nieruchomości niezabudowanych nabywanych na cele drogowe na terenie gminy O. w okresie od roku 2016 do chwili wyceny. Biegła na analizowanym rynku lokalnym, zawężonym do gminy O. z uwagi na indywidualność tej gminy na tle innych gmin powiatu bydgoskiego, do zbioru nieruchomości porównawczych włączyła 9 nieruchomości, których ceny transakcyjne kształtowały się na poziomie od 50,00 zł/m2 do 97,24 zł/ m2. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości rynkowej zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy której porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Do porównań ostatecznie przyjęto 3 nieruchomości. Za cechy wpływające na ceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegła uznała położenie, otoczenie i sąsiedztwo oraz sposób użytkowania. Po wprowadzeniu poprawek kwotowych uwzględniających różnice pomiędzy porównywanymi nieruchomościami a przedmiotem wyceny, wartość 1 m2 powierzchni gruntu określono na kwotę 97,75 zł, natomiast wartość gruntu szacowanej działki o powierzchni 0,0427 ha na kwotę 41.739,00 zł.
W świetle tego, stosując przyjęte przez biegłego podejście porównawcze, należało przyjąć transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym (w odniesieniu do części działki o powierzchni 427 m2). Sąd nie ma też wątpliwości, że przyjęte do porównania nieruchomości o przeznaczeniu komunikacyjny, są nieruchomościami podobnymi w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Należy zauważyć, że porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza jednak identyczności powyższych parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości (por. np. wyroki NSA: z 22 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 762/16; z 22 września 2017 r., sygn. akt I OSK 377/17 dostępne w CBOSA). Przepisy nie wymagają do uznania, że określona nieruchomość jest podobna tej samej lokalizacji w znaczeniu osiedla lub dzielnicy w mieście. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych. Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, ale i sądu, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej (zob. wyrok WSA w Gliwicach z 14 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Gl 746/18, dostępny jw.).
Nie ulega przy tym wątpliwości, że opis nieruchomości podobnych winien być na tyle precyzyjny, aby możliwe było ich zidentyfikowanie w zakresie cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Niemniej jednak, identyfikacja ta nie jest konieczna poprzez podanie numeru ewidencyjnego nieruchomości porównawczej. Operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być bowiem źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Natomiast ewentualne konieczne korekty związane z położeniem nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, z obszaru tego samego rynku lokalnego, może być dokonywana w procesie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego odpowiednimi współczynnikami. Położenie nieruchomości w innym obrębie ewidencyjnym tego samego rynku lokalnego nie może natomiast przesądzać o braku cechy podobieństwa nieruchomości z nieruchomością wycenianą (zob. wyrok NSA z 11 lipca 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14, dostępny w CBOSA).
Biegła przyjęła też skalę ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. Następnie, każdej cesze przypisano wagę i wyznaczono zakres kwotowy. Powyższe, w ocenie sądu, spełnia powołany przez skarżącego wymóg ustalenia skali ocen cech rynkowych. Sąd nie dopatrzył się przy tym naruszeń w zakresie charakterystyki wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych, gdyż zasadnie ustalono, że cechami, które wpływają na wartość nieruchomości jest lokalizacja szczegółowa, droga dojazdowa (w znaczeniu rodzaju nawierzchni), dostęp do uzbrojenia technicznego, ograniczenia fizyczne i prawne w użytkowaniu.
W konsekwencji, prawidłowo orzekające w sprawie organy uznały, że tak sporządzony operat może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za działkę nr [...], gdyż nie zawiera on błędów czy niejasności, a wszystkie wątpliwe kwestie zostały szczegółowo wyjaśnione przez biegłego w jego wyjaśnieniach. Oceny tej nie zdołały natomiast podważyć zarzuty skargi. Weryfikacja opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, na mocy przepisu art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. jest możliwa tylko przez organizację zawodową rzeczoznawców. Przy czym przepisy prawa nie ograniczają kręgu podmiotów, które mogą wystąpić o taką weryfikację. Zatem mogli o nią wystąpić także skarżący, jeżeli uważali, że sporządzony w sprawie operat jest wadliwy. Skarżący mogli także przedłożyć kontroperat, co nakładałoby na organy obowiązek odniesienia się do niego i zbadania, czy wynikają z niego inne dane, niż z operatu sporządzonego na zlecenie Starosty, które podważają prawidłowość tego dowodu.
Odnosząc się do treści zarzutów skargi stwierdzić po pierwsze należy, że zasadność wyboru i prawidłowość zastosowania danej techniki szacowania wartości nieruchomości nie podlegają kontroli sądu w niniejszej sprawie. Jak wskazano podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym wartości i współczynników oraz wyniku rachunku, w którym współczynniki i wartości te uwzględniono, mogłoby nastąpić poprzez przedstawienie specjalistycznego kontroperatu lub w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania do skorzystania z opisanego w tym przepisie instrumentu, może ona – tak jak i organ – wystąpić o taką ocenę, powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera bowiem w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Nie można przy tym przyjąć, że w sytuacji zakwestionowania przez stronę postępowania prawidłowości sporządzonego na potrzeby tego postępowania operatu, to na organie spoczywa każdorazowo obowiązek zlecenia sporządzenia kontroperatu. Strona kwestionująca prawidłowość operatu nie może postulować takiego rozwiązania zwłaszcza w sytuacji, gdy nie przedkłada ona żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. Wskazać też należy za Naczelnym Sądem Administracyjnym, że o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14, dostępny jw.).
Mając powyższe na uwadze Sąd za gołosłowne uznał zarzuty skargi akcentujące różnicę przyjętej w operacie wyceny w stosunku do cen wynikających z ofert sprzedaży nieruchomości w miejscowości O., powoływanych przez skarżących. Jak wskazano, zarzuty te dotykają merytorycznej wartości operatu, a więc skoro zostają one zgłoszone z pominięciem właściwego trybu (ocena organizacji związkowej), jak i niepoparte są konkurencyjną ekspertyzą (kontroperat dotyczący tej samej nieruchomości i jej wartości określanej dla tych samych okoliczności faktycznych), to nie mogą one odnieść pożądanego skutku względem specjalistycznego, przyjętego na potrzeby postępowania i formalnie prawidłowego dokumentu. Po drugie zresztą, co prawidłowo wyłożył organ odwoławczy, ceny zawarte w ofertach widniejących na portalu ogłoszeniowym w żadnym wypadku nie mogą stanowić odnośnika co do wartości rynkowej nieruchomości przejętej, albowiem jest co całkowicie odmienny rynek (nieruchomości gruntowe pod zabudowę mieszkaniową, a nie drogowe), a poza tym ceny tam zawarte wyrażają oczekiwania sprzedających, a nie rzeczywistą wartość nieruchomości obliczoną na podstawie cen w dotychczas przeprowadzonych transakcjach.
Również powoływanie się w tym zakresie na operat sporządzony na inną okoliczność (operat z [...] maja 2013 r. dotyczący określenia wartości części nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], nabytych pod drogę publiczną – ul. [...] w O.) nie mogło mieć wpływu na ocenę ustaleń dokonanych w sprawie kontrolowanej, albowiem nie stanowił on dowodu w tej sprawie, wykonany został w innym czasie i na inną okoliczność (w innych uwarunkowaniach rynkowych). Dokument ten nie może zatem stanowić skutecznego środka kwestionowania obliczeń i wyniku szacunku operatu sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby kontrolowanego postępowania. Podzielić przyjdzie argumentację organu I instancji, który prawidłowo wskazał na przyczyny uniemożliwiające podważenie mocy dowodowej operatu szacunkowego sporządzanego [...] czerwca 2020 r. przez rzeczoznawcę I. N. na potrzeby niniejszego postępowania - przedłożonym przez skarżących ww. operatem szacunkowym z [...] maja 2013r..
Niezasadnym zarzutem jest też ten kontestujący prawidłowość wyznaczenia nieruchomości podobnych w procesie wyceny, a to ze względu na ich położenie w innej miejscowości. Stosownie do § 36 ust. 2 rozporządzenia przy sporządzaniu wyceny uwzględnia się dane z rynku lokalnego. W kwestionowanym operacie rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości porównawcze położone w tej samej gminie – gminie O., stanowiącej przedmiot transakcji przeprowadzonych w latach 2017, 2018 i 2019. Wskazane przez skarżącego transakcje dotyczące nieruchomości położonych w innych miejscowościach (w gminach sąsiednich) dotyczyły nieruchomości – jak wskazano w operacie – pomocniczych, których zasadność i rola w procesie wyceny została przez rzeczoznawcę wyjaśniona w treści operatu. Skarżący nie podnieśli zresztą głębszej argumentacji tym zakresie.
Za niezrozumiały uznać należy zarzut błędnego przyjęcia w kwestionowanej decyzji, że nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny miała we właściwym m.p.z.p. inne przeznaczenie, niż wynika to z operatu (i z decyzji odszkodowawczej). Zgodnie z treścią i rysunkiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowo-usługowej, zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Osielsko z dnia 18 sierpnia 1999 r., nr V/60/99 (publ. Dz.Urz. Woj. Kuj.-Pom. z dnia 1 grudnia 1999 r., nr 84, poz. 977), przedmiotowa działka znajdowała się w granicach obszaru oznaczonego symbole KD21 – droga dojazdowa. Prawidłowo uwzględniono powyższe w procesie wyceny, stwierdzając, że przeznaczenie działki w dniu wydania decyzji ZRID było tożsame z przeznaczeniem wynikającym z celu wywłaszczenia. Niewątpliwie miało to zatem zasadniczy wpływ na wybór nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny w tej sprawie.
Podsumowując powyższe rozważania sąd uznał, że zarówno organ I instancji, jak i Wojewoda, wypełniły obowiązek podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia sprawy, w tym rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W tym celu dokonano szczegółowej analizy operatu z czerwca 2020 r., uwzględniając przy tym zastrzeżenia strony. Aby zaś wyjaśnić powstałe wątpliwości, pozyskano wyjaśnienia biegłego, które należy uznać za wyczerpujące i logiczne. W konsekwencji tego zasadnie stwierdzono, że opracowanie zlecone przez Starostę nie zawierało uchybień, które powodowałyby, że nie mogło ono stanowić podstawy ustaleń co do wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt. Zdaniem sądu, ocena organu w tym zakresie jest prawidłowa i nie narusza granic oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a.
W efekcie organy dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 4 pkt 16, art. 134, art. 135, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 157 ust. 1 i 2 u.g.n. W tej sytuacji, po dokonaniu ponownej oceny zebranego materiału dowodowego, zasadnie Wojewoda rozstrzygnął sprawę na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., uwzględniając w zakresie rozdziału kwoty przyznanego współwłaścicielom nieruchomości odszkodowania okoliczność, że prawomocnym wyrokiem z 9 maja 2011 r. sygn. akt XRC 631/11 Sąd Okręgowy w Szczecinie rozwiązał przez rozwód związek małżeński H. S. oraz J. S.. Udział we własności nieruchomości ww. nie był już zatem w dacie ostateczności decyzji ZRID objęty wspólnością ustawową majątkową małżeńską. Organ uwzględnił, że zgodnie z treścią zalegającej w aktach sprawy umowy sprzedaży z dnia [...] listopada 2019 r. H. S. i J. S. oświadczyli, iż po ustaniu związku małżeńskiego każdemu z nich przysługuje udział wynoszący 1/10 część w prawie własności nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr [...].
Z przedstawionych wyżej względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.
Sąd orzekał na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 133 § 1 zdanie drugie p.p.s.a. w zw. z art. 15 zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.). Rozpoznanie sprawy było konieczne, zaś aktualna sytuacja związana z pandemią COVID 19 uzasadniała przyjęcie, że przeprowadzenie rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.