II SA/Bd 843/23

II SA/Bd 843/23 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2024-03-12
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-07-12
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Jarosław Wichrowski
Katarzyna Korycka /przewodniczący/
Renata Owczarzak /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 98a
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Katarzyna Korycka Sędziowie: sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Jarosław Wichrowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 12 marca 2024 r. sprawy ze skargi I. K., A. J., A. Z., L. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2023 r., znak: [...], Wójt Gminy O., działając na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2023 r., poz. 344, dalej u.g.n.), uchwały nr [...] Rady Gminy O. z dnia [...] lutego 2003 r. opublikowanej w Dz. Urz. Woj. Kujawsko - P. Nr [...], poz. 821 z dnia [...] maja 2003 r., oraz art. 104 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jedn. tekst: Dz. U. z 2022 r., poz. 2000 ze zm.), orzekł o ustaleniu dla A. J., A. Z., I. K. i L. J. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: działek nr: 533 o pow. 0,0494 ha, 534 pow. 0,1050 ha, 535 o pow. 0,2236 ha, 536 o pow. 0,1050 ha, 537 o pow. 0,0915 ha, 538 o pow. 0,0905 ha, 539 o pow. 0,1067 ha, 540 o pow. 0,0960 ha, 541 o pow. 0,0444 ha, 542 o pow. 0,1129 ha, 543 o pow. 0,0990 ha, 544 o pow. 0,1172 ha, 545 o pow. 0,1128 ha, 546 o pow. 0,2602 ha, 547 o pow. 0,0859 ha, 548 o pow.0,0845 ha, 549 o pow. 0,0972 ha powstałych na skutek podziału działek nr [...] o pow. 1,0986 ha i 230/1 o pow. 0,7700 ha (na skutek nowego pomiaru nastąpił przybytek 0,0132 ha) w [...] i jednocześnie zobowiązał do uiszczenia ww. opłaty.
W uzasadnieniu decyzji Wójt Gminy O. podniósł, iż wydaną przez siebie ostateczną decyzją z dnia [...] października 2022 r., nr [...] zatwierdzony został podział ww. nieruchomości na ww. działki. Decyzja stała się ostateczna w dniu
[...] października 2022 r.
Uchwałą nr [...] z dnia [...] lutego 2003 roku Rada Gminy O. uchwaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, która wynosi 30% z różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uchwała została opublikowana w Dz. Urz. Woj. Kujawsko -Pomorskiego z 2003 r., nr [...] poz. 821, wobec czego stwierdzono, że w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała stawka procentowa, co umożliwiało prowadzenie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wskutek dokonanego podziału.
Według operatu szacunkowego wartość działek nr: 22/1 o pow. 1,1064 ha i 230/1 o pow. 0,7754 ha (uwzględniono przybytek 0,0132 ha) pomniejszonej o powierzchnię wydzielonej drogi publicznej tj. działki nr [...] o pow. 0,0494 ha czyli za łączną pow. 1,8324 ha przed dokonaniem podziału wynosi łącznie [...] zł, a jej wartość po dokonaniu podziału na działki nr: 534 pow. 0,1050 ha, 535 o pow. 0,2236 ha, 536 o pow. 0,1050 ha, 537 o pow. 0,0915 ha, 538 o pow. 0,0905 ha, 539 o pow. 0,1067 ha, 540 o pow. 0,0960 ha, 541 o pow. 0,0444 ha, 542 o pow. 0,1129 ha, 543 o pow. 0,0990 ha, 544 o pow. 0,1172 ha, 545 o pow. 0,1128 ha, 546 o pow. 0,2602 ha, 547 o pow. 0,0859 ha, 548 o pow.0,0845 ha, 549 o pow. 0,0972 ha wynosi łącznie [...] zł (brak wzrostu wartości na działki nr: 541 i 546). Różnica wartości przed i po podziale wynosi [...] zł, a zatem kwota opłaty adiacenckiej wynosi 30% z różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale tj. [...] zł. Do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejszono o powierzchnię działki gruntu wydzielonej pod drogę.
Wyżej wskazana wycena została przez organ I instancji szczegółowo zweryfikowana w wyniku czego stwierdzono, że nie zawiera ona błędów i braków formalnych. Nie stwierdzono także odstępstw od zasad wyceny, które zostały wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Mając na uwadze powyższe, przyjęto ww. wycenę za dowód w sprawie. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), uwzględnia ona cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Wybór podejścia metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony. Ponadto, zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. stan nieruchomości przed podziałem został przyjęty na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna.
W dniu [...] lutego 2023 r. I. K. wniosła o wydanie kserokopii operatu szacunkowego i w wyniku powyższego, dnia [...] lutego 2023 r. (wpływ do tut urzędu [...].02.2023 r.) zostały wniesione uwagi do opinii biegłego. Biegły ustosunkował się do zarzutów pismem z dnia [...] marca 2023 r. Rzeczoznawca majątkowy podtrzymał swoje stanowisko dotyczące wyceny i zarzutów wskazując, iż zgodnie z art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Nieruchomości nie nadające się do prawidłowego zagospodarowania nie mogą wchodzić w skład sumy nieruchomości powodującej zwiększenie wartości nieruchomości. Dotyczy to działek [...], dla których przyjęto w cenie jednostkowej dla stanu przed jak i po podziale taką samą wartość. Oznacza to, że ich wartość dla ogólnego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem jest neutralna.
W odwołaniu od powyższej decyzji A. J., A. Z., I. K. i L. J. wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, zarzucając naruszenie prawa procesowego tj. art.
7 i art. 77 §1 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez dowolną ocenę materiału dowodowego operatu szacunkowego polegającą na uznaniu, iż dowód ten jest dokumentem wiarygodnym, podczas gdy zawiera on szereg błędów logicznych oraz naruszenie prawa materialnego: art, 4 pkt 16 i 17 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2023 r., poz. 344.) poprzez zaakceptowanie błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą, a to z uwagi na ich przeznaczenie i brak możliwości zagospodarowania.
W uzasadnieniu podniesionych zarzutów odwołujący wskazali, że przyjęte w operacie szacunkowym nieruchomości porównawcze są nieweryfikowalne z nieruchomościami wycenianymi, bowiem biegły wyceniał drogi wewnętrzne (dz. nr [...]) w oparciu o ceny nieruchomości budowlanych, podczas gdy w analizie twierdzi, że obrót takimi nieruchomościami jest dokonywany w ramach transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę, jako udział w drodze dojazdowej.
Odwołujący podkreślili, że choć przepisy nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku wskazania nr ewidencyjnych nieruchomości porównawczych, to jednak ich opis powinien być na tyle precyzyjny, by pozwolić na ich zweryfikowanie, czego w przedmiotowym operacie zabrakło.
Ponadto odwołujący zwrócili uwagę, że nieruchomość przeznaczona pod drogę wewnętrzną jest niepodobna do nieruchomości budowlanej. W konkluzji odwołania uznano, że operat szacunkowy przedłożony w sprawie nie może stanowić podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] czerwca 2023 r., znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy zwrócił uwagę, że analizą rynku objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane o przeznaczeniu inwestycyjnym (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i usługowo-mieszkaniową), w przedziałach o powierzchni do około 0,2000 ha oraz o powierzchniach powyżej 0,2000 ha. Nieruchomości powyższe położone są na terenie gminy O., obręb [...] i O.. Okresem badań objęto ceny od roku 2021. W operacie wytypowano cechy, które wpływają na poziom cen rynkowych jak również określono ich wagi, i tak:
. lokalizacja - 20 %,
. otoczenie i sąsiedztwo- 20 %,
. uzbrojenie - 20 %,
. walory organizacyjne nieruchomości - 20 %,
. powierzchnia nieruchomości - 20 %.
W odniesieniu do dróg wewnętrznych rzeczoznawca wskazał, że od 2011 r., na terenie gminy O. nie odnotowano transakcji nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi wewnętrzne. W związku z brakiem rynku dróg wewnętrznych, wartość nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], określono według stanu na dzień wydania decyzji podziałowej w poziomie cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, zatem wartość w/w działek stanowi iloczyn wartość 1m˛ gruntu, z którego wydzielono te działki i jej powierzchni. Uwzględniając powyższe, wartość rynkową nieruchomości przed podziałem określono na kwotę [...]złotych, a po podziale na [...] złotych.
Według Kolegium, nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne do nieruchomości wycenianej, a sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie (por. wyrok WSA w Warszawie I SA/Wa 1165/08).
Organ odwoławczy uznał przedłożony w sprawie operat za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, który umożliwił zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, szczególnie tych, które pochodzą z obszaru jego wiedzy specjalnej. Granice weryfikacji operatu szacunkowego powinny się zamykać w katalogu przewidzianych prawem uwarunkowań regulujących proces wyceny. Organ weryfikujący, nie jest uprawniony do arbitralnej oceny merytorycznej zawartości operatu szacunkowego W przedmiotowym postępowaniu Kolegium stwierdziło, iż operat szacunkowy spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06; http://orzecznia.nsa.gov.pl).
Odnosząc się do uwag strony, Kolegium wskazało, iż w związku z brakiem transakcji obejmujących działki, które stanowią drogi wewnętrzne, wartość części nieruchomości - działek nr [...], określona została zgodnie z § 36 ust. 6 pkt 5 w związku z § 36 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
W myśl ostatniego z powołanych przepisów - w przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: (...) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m˛ gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni. Przepis w/w stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności (...) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.
Zdaniem Kolegium w/w sposób wyceny, będąc neutralnym dla ostatecznej wartości nieruchomości po podziale, jest właściwym dla wyceny działek przeznaczonych po podziale na drogi wewnętrzne, dlatego słusznie biegły wskazał, że obrót gruntami przeznaczonymi pod drogi wewnętrzne jest dokonywany najczęściej w ramach transakcji nieruchomościami pod zabudowę jako udział w drodze dojazdowej do tych nieruchomości. Jednocześnie biegły podkreślił, że od 2011 r., na terenie gminy O. nie odnotowano transakcji nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi wewnętrzne. Zdaniem Kolegium, sposób wyceny działek stanowiących drogi wewnętrzne znajduje oparcie w przepisach prawa i jest prawidłowy.
Odnosząc się do kwestii braku wskazania przez biegłego numerów działek nieruchomości podobnych i ich rzetelnego opisu, Kolegium, opierając się na wyroku Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt II CSK 369/11 podkreśliło, iż w uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są potrzebne sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego, poprzez np. załączone dokumenty. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n.
Ponadto wskazano, że wbrew opinii odwołujących, operat został sporządzony zgodnie z przepisami w/w, a do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu, sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne. Takiego operatu strony w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyły. Odwołujący nie przedstawili żadnych argumentów, które pozwalałyby na uznanie ustalonej opłaty adiacenckiej za nienależną.
W skardze do Sądu A. J., A. Z., I. K. i L. J. zarzucili naruszenie przepisów postępowania, w stopniu mając istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:
. art. 7 w zw. z art. 80 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 775 dalej k.p.a.). wobec odstąpienia od zasady swobodnej oceny dowodów i oceny kluczowego dla załatwienia sprawy dowodu - operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2023 r. w sposób dowolny, czyli sprzeczny z zasadami logiki i doświadczenia życiowego, co doprowadziło do przyjęcia, iż dowód ten jest opinią wiarygodną.
. art. 7 oraz art. 77 § 1 k.p.a. z uwagi na odstąpienie od zasady wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, polegającego na uznaniu, że przyjęte w operacie szacunkowym nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne do nieruchomości wycenianej, w sytuacji, gdy ich podobieństwo (z uwagi na brak jakiegokolwiek opisu) jest nieweryfikowalne.
Ponadto skarżący zarzucili naruszenie prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy tj.: § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2021 r., poz. 555, dalej: rozporządzenie), poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, iż w oparciu o tę normę prawną należy dokonać wyceny gruntów wydzielonych pod drogi wewnętrzne, z zastosowaniem zasady korzyści i w ramach cen gruntów przyległych - budowlanych, w sytuacji gdy na rynku lokalnym i regionalnym występują transakcje gruntami pod drogi wewnętrzne, na co wskazuje sam rzeczoznawca.
W ocenie skarżących, postępowanie administracyjne w obu instancjach, przeprowadzone było nierzetelnie, a organy nie dokonały wymaganej prawem swobodnej oceny kluczowego dla załatwienia sprawy dowodu - operatu szacunkowego, bowiem uznanie jakoby "przedłożony w sprawie operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, który umożliwia zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, w szczególności tych, które pochodzą z obszaru jego wiedzy specjalistycznej', stanowi przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów.
Skarżący zarzucili niespójność przedłożonego operatu szacunkowego wskazując, że:
. przed podziałem wyceniana nieruchomość obejmuje działki gruntu o dwóch numerach ewidencyjnych, a biegły wycenia je jako jedną powierzchnię, podczas gdy wartość nieruchomości po podziale wycenia jako sumę poszczególnych powierzchni;
. w analizie nieruchomości o funkcji dróg wewnętrznych (str. 25) autor stwierdza, iż na rynku lokalnym obrót gruntami pod drogi wewnętrzne jest dokonywany w ramach tzw. transakcji łączonych - udział w drodze wewnętrznej wraz z gruntem budowlanym, a wycena dróg wewnętrznych dokonana zostaje w oparciu o ceny gruntów budowlanych, choć decyzja podziałowa jest decyzją warunkową;
. w analizie cen nieruchomości o funkcji dróg wewnętrznych (str. 25) autor stwierdza, iż zazwyczaj kwoty za udział w drodze wewnętrznej były symboliczne, jak również występowały transakcje, gdzie udział ten był przekazywany kupującemu nieodpłatnie, choć szacując wartość m2 dróg wewnętrznych skarżących, przyjmuje [...] zł;
. autor wyprowadza wniosek, iż symboliczne kwoty za udział w drodze wewnętrznej nie odzwierciedlały ich wartości rynkowej, w sytuacji, gdy owe "symboliczne" ceny za udział w drodze wynikają z analizy aktów czyli dokumentów obejmujących essentialia negotii transakcji rynkowych.
Ponadto zdaniem skarżących ów operat nie spełnia wymogu logiczności, gdyż:
. ustalone na podstawie badania lokalnego rynku nieruchomości budowlanych, zawartych w przedziale cenowym od 142 do [...] zł/m2 (str. 21), cechy cenotwórcze i ich stany nie odzwierciedlają wpływu na wartość, bowiem np. nieruchomość porównawcza "B" ujęta w tab. Nr [...] (str.30);
. najwyższej cenie jednostkowej [...] zł nie posiada w poszczególnych cechach cenotwórczych stanów najwyższych, a nieruchomość porównawcza "F" ujęta w tab. Nr [...] (str. 30) o najniższej cenie jednostkowej [...] zł nie posiada w poszczególnych cechach cenotwórczych stanów najniższych. Rodzi się pytanie, jakie ceny jednostkowe mają nieruchomości o stanach (w cechach) najwyższych i najniższych;
. przyjęte - ustalone cechy cenotwórcze nie odzwierciedlają (są obojętne dla) ich wpływu na transakcyjne ceny jednostkowej, np.: w tab. Nr [...] (str. 32) nieruchomość "A" choć ma lepsze (wyższe) stany w cechach cenotwórczych od nieruchomości X" ma niższą cenę jednostkową;
. przyjęte - ustalone cechy cenotwórcze nie odzwierciedlają (są obojętne dla) ich wpływu na transakcyjne ceny jednostkowej, np.: w tab. Nr [...] (str. 32) nier. "F" choć ma identyczne stany w cechach cenotwórczych co nieruchomość "E", a różnica ich cen jednostkowych wynosi przeszło 18 %;
. przyjęte - ustalone, cechy cenotwórcze nie odzwierciedlają (są obojętne dla) ich wpływu na transakcyjne ceny jednostkowej, np.: w tab. Nr [...] (str. 34) nieruchomość "F" różni się względem nieruchomości "C" tylko jednym stanem w cesze cenotwórczej "walory organizacyjne" (o natężeniu 20%), a jej wartość jednostkowa jest o przeszło 56 % niższa.
Zdaniem skarżących nie można mówić o czytelnym operacie szacunkowym - umożliwiającym zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, w szczególności tych pochodzących z obszaru wiedzy specjalistycznej, gdy:
. opisy stanów w poszczególnych cechach cenotwórczych, za wyjątkiem cechy "powierzchnia nieruchomości", uniemożliwiają ocenę, kiedy przypisać stan średni, dobry lub bardzo dobry.
. przypisanie nieruchomościom porównawczych stanów w poszczególnych cechach cenotwórczych jest nieweryfikowalne.
Skarżący wyrazili świadomość, że zarówno wybór metody oszacowania, dobór nieruchomości, jak i wskazanie cech cenotwórczych należy do biegłego, gdyż elementy te obejmują wiedzę specjalistyczną, którą posiada wyłącznie rzeczoznawca, lecz nie wyłącza to oceny wiarygodności opinii dokonanej przez pryzmat logiki i doświadczenia życiowego. Przyjęcie cech cenotwórczych wydaje się być ich zdaniem przypadkowe, a to może mieć wpływ na ostateczną wartość oszacowania.
Powyższa argumentacja wskazuje, zdaniem skarżących, na szereg błędów logicznych, a bezkrytyczne przyjęcie przez organy dowodu, zdaje się godzić w naczelną zasadę postępowania administracyjnego - zasadę prawdy obiektywnej, bowiem to obowiązkiem organu jest z urzędu wyczerpująco przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, tak aby na etapie rozstrzygnięcia ustalone fakty nie budziły wątpliwości, tym bardziej, że strony przed organem gminnym występowały bez profesjonalnego pełnomocnika. Zagwarantowanie stronie przejrzystości postępowania, a co za tym idzie wiarygodności i wartości sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego obciąża organ. Swobodna ocena dowodów, o której mowa w art. 80 k.p.a., nie jest oceną dowolną, a co za tym idzie, musi być poparta logiką, wiedzą i doświadczeniem życiowym, a każdy dowód w sprawie winien być dokładnie sprawdzony przez organ w toku postępowania. Skarżący uważają, iż wymogi te nie zostały spełnione, gdyż nie sposób przyjąć, iż proces myślowy, przedstawiony w operacie był logiczny.
Kluczowym w sprawie wysokości opłaty adiacenckiej jest dowód w postaci operatu szacunkowego. Aby można było przyjąć jego wartość dowodową, winien on być dokumentem weryfikowalnym. W niniejszej sprawie dowód ten obejmuje wycenę wartości nieruchomości (przed i po podziale) dokonaną w ujęciu porównawczym metodą porównywania parami. Jak wskazał w swym orzeczeniu z dnia 18 stycznia 2022 r., o sygn. Il/SA/Bd 666/21 WSA w Bydgoszczy (Legalis nr 2782949): "Bez wątpienia organ administracji nie jest zwolniony z zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez rzeczoznawcę. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat powinien więc zawierać informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości, będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania..."
Skarżący zwrócili uwagę, że okoliczność, iż podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, gdyż zarówno organ, jak i strona muszą mieć możliwość zweryfikowania, czy analizowane nieruchomości są rzeczywiście do siebie podobne - jest ugruntowanym i aktualnym stanowiskiem w linii orzeczniczej sądów administracyjnych. Tezę taką potwierdzają wyroki WSA w Gdańsku z dnia 17 października 2018 r. II SA/Gd 355/18 (Lex nr 2568088), WSA w Poznaniu z dnia 27 czerwca 2018 r. IV SA/Po 25/18 (Lex2521372), WSA w Krakowie z dnia 25 października 2013 r. II SA/Kr 623/13 (Lex nr 1384881), WSA w Łodzi z dnia 10 kwietnia 2013 r. II SA/Łd 221/13 (Lex nr 1310640), WSA w Bydgoszczy z dnia 18 stycznia 2022 r. II SA/Bd 666/21 (Lex nr 3349769). Ponadto sądy administracyjne wskazują, iż usunięciu ewentualnych wątpliwości służyć ma opis istotnych cech charakteryzujących, zarówno nieruchomości wyceniane, jak i porównywane.
Na brak jakiegokolwiek opisu nieruchomości porównawczych, odbierających możliwość zweryfikowania - oceny podobieństwa nieruchomości porównawczych strona skarżąca wskazywała w odwołaniu. Organ II stopnia, pomimo nieuzupełnienia materiału dowodowego uznał, iż nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego są podobne do nieruchomości wycenianej, lecz ocena taka jest dla skarżących niezrozumiała, ponieważ nawet gdyby skład orzekający posiadał wiedzę taką z urzędu - zaczerpniętą z innych, podobnych spraw, obszerne i przekonujące uzasadnienie owego podobieństwa winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji. Samo twierdzenie organu kolegialnego jest dla strony nie dość przekonujące i nie wpływa na umocnienie zaufania strony postępowania do organu administracji publicznej. W odstąpieniu od uzupełnienia opinii, względnie, wyjaśnień autora operatu szacunkowego co do opisu nieruchomości porównawczych strona upatruje zarzut naruszenia art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a.
Strona skarżąca uważa, iż zarzut naruszenia prawa materialnego, zdaje się być szczególnie uzasadniony, gdyż poprzez niewłaściwe zastosowanie § 36 ust. 3 rozporządzenia, wartość gruntów przeznaczonych pod drogę wewnętrzną została w sposób niebagatelny zawyżona, gdyż § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia stanowi, że do określania wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne stosuje się odpowiednio ust. 1-4 tego paragrafu, co jest bezpośrednim uzasadnieniem do zastosowania ich w przypadku postępowań dotyczących opłaty adiacenckiej, jednak w ocenie skarżących, w okolicznościach sprawy nie może znaleźć zastosowania ust. 3 § 36 rozporządzenia.
Z literalnego brzmienia § 36 ust. 1 wynika konieczność określania przeznaczenia nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń decyzji wywłaszczeniowej pod drogę publiczną. Zdaniem skarżących, odpowiednie stosowanie tego przepisu do ustalenia wartości drogi wewnętrznej, na potrzeby postępowania ustalającego czy w wyniku podziału nieruchomości doszło do wzrostu wartości nieruchomości - opłaty adiacenckiej, winno uwzględniać odmienność tej instytucji. Cel z jakim prawodawca stworzył rzeczone instytucje jest analogiczny - mianowicie chodzi o to, aby nie doszło do niesłusznego zaniżenia odszkodowania na rzecz wywłaszczanego, któremu odbierane jest jego prawo własności. Aplikując to na kwestię podziału nieruchomości mogącej implikować obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, winno się uwzględnić przy wycenie na te potrzeby, cel takiego skonstruowania przepisów, gdzie powinien on prowadzić do takiego rozwiązania, by niezasadnie nie doszło do zawyżenia obciążenia publicznoprawnego nakładanego na właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi; do takiej konkluzji doszedł Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 11 maja 2016 r. o sygn. akt II SA/Łd 132/16 (LEX nr 2047176).
Nieruchomość o przeznaczeniu na drogę wewnętrzną, co wynika z wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego, ma niższą wartość od działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe - fakt, iż nie jest to materia wiedzy specjalnej potwierdza wyrok WSA w Opolu z dnia 28 stycznia 2021 r. o sygn. akt II SA/Op 335/20 (LEXnr3123049). W ocenie strony skarżącej, przyjęcie za oczywisty ww. fakt, prowadzić będzie do wniosku, iż biegły oraz organy, akceptując operat w całości, niewłaściwie zastosowały § 36 ust. 3 rozporządzenia, gdyż warunkiem sine qua non do zastosowania ust. 3 jest wzrost wartości nieruchomości, który w niniejszej sprawie miejsca nie miał. Co więcej ust. 3 wymaga powiększenia kwoty należności o 50 %, co bezpośrednio wynika z przepisu i co zdaje się prowadzić do niedających się pogodzić z zamysłem prawodawcy wniosków.
Skarżący zwrócili uwagę, że jak stwierdził autor opinii, drogi wewnętrzne w obrocie występują, przynajmniej na rynku lokalnym prawie wyłącznie jako udziały przy sprzedaży nieruchomości głównych (budowlanych, usługowych). Fakt, że współwłasność w drogach wewnętrznych związana z własnością nieruchomości głównej jest ciężarem, generującym koszty i konflikty, zdaje się niewątpliwy. Zarządzanie drogą wewnętrzną wymaga zgodnego współdziałania kilku, a nawet kilkunastu osób w zakresie bieżącego utrzymania nawierzchni, inwestycji, odśnieżania, oznakowania, itp. Doświadczenie życiowe podpowiada, iż sprawy takie niejednokrotnie wymagają rozstrzygnięcia sądów powszechnych. Stąd wiedzą powszechną jest, iż udział w drodze jest niechcianym, acz koniecznym dodatkiem do transakcji gruntem budowlanym, za który nabywcy, mając świadomość uciążliwości, co do zasady są w stanie zapłacić jedynie symboliczną "złotówkę".
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej p.p.s.a.), uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy. W przeciwnym razie Sąd skargę oddala.
Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Materialnoprawną podstawę orzekania w niniejszej sprawie przez organy administracji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2023 r., poz. 344 ze zm.). Stosownie do art. 98a ust. 1 i 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Warunki do ustalenia opłaty zostały spełnione, okoliczności faktyczne prawidłowo ustalone i ocenione przez organ. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).
Kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie pozostaje ocena sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, a zasadniczy zarzut skargi sprowadza się do tego, że operat szacunkowy jest dowolny, sprzeczny z zasadami doświadczenia życiowego, niewiarygodny, niespójny i nieczytelny w zakresie doboru nieruchomości podobnych. Według skarżących przyjęto do porównania nieruchomości, które nie spełniają wymogu podobieństwa z nieruchomością wycenianą i wadliwie wyceniono grunty przeznaczone pod drogi.
Z uwagi na powyższe, zwrócić należy uwagę, że oszacowanie nieruchomości następuje w drodze operatu sporządzanego przez uprawnionego rzeczoznawcę, w sposób sformalizowany i uwzględniający szczegółowe regulacje, zarówno ustawowe, jak i rangi przepisów wykonawczych. Również co zasady, zgodnie z art. 154 u.g.n., wybór metody szacowania oraz bazy porównawczej należy do rzeczoznawcy majątkowego. To jego zadaniem, jako osoby dysponującej wiadomościami specjalnymi, jest analiza rynku obrotu nieruchomościami i dobór adekwatnej w okolicznościach danej sprawy metody szacowania uwzględniającej cel wyceny, rodzaj wycenianej nieruchomości, jej położenie i przeznaczenie. Przepis art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguluje sposób dokonywania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego.
Ocena operatu szacunkowego nie może dotyczyć wartości merytorycznej, z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ, ani Sąd nie posiadają. Może zaś dotyczyć oceny z punktu widzenia równie istotnych cech, nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej, według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych - wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Sądy administracyjne nie są więc władne do dokonywania oceny tych zagadnień w postępowaniu, które wymagają wiedzy specjalistycznej, jednakże Sąd zobowiązany jest do oceny formalnej, pod względem spójności logicznej, braku pomyłek oraz niejasności (por. wyrok WSA: w Szczecinie z dnia 27 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1325/12, we Wrocławiu z dnia 17 stycznia 2019 r., II SA/Wr 757/18; wyrok NSA z dnia 15 maja 2018 r. II FSK 2970/17).
Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a., z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Taka ocena została wyrażona przez organy, a Sąd podziela stanowisko, że wydany operat nie zawiera tego typu nieścisłości, czy błędów, które dyskwalifikowałyby jego wartość dowodową. Przedstawiony w sprawie operat jest wyczerpujący, logiczny i nie zawiera wewnętrznych sprzeczności. Sporządzony został zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje do jego sporządzenia. Z dokonanych na podstawie operatu szacunkowego ustaleń bezsprzecznie wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej własność skarżących objętej postępowaniem wzrosła na skutek podziału działek nr [...]
Skarżący kwestionowali objęcie wyceną sumy nieruchomości jako obszaru, który podlegał następnie podziałowi, lecz w ocenie Sądu zarzut nie jest zasadny, gdyż decyzją podziałową z dnia [...].10.2022 r. objęto obie działki, a każda z nich posiadała kształt trapezu. Powstałe w wyniku podziału niektóre nieruchomości nie mogły uzyskać oczekiwanego kształtu w pierwotnej przestrzeni wymienionych działek, gdyż obejmowały swoją powierzchnią drugą działkę. Dopiero obie - suma powierzchni działek [...] pozwoliła na uzyskanie racjonalnych pod względem kształtu i w zgodzie z wnioskiem powierzchni po podziale. Ustalenie zatem wartości przed podziałem dla sumy powierzchni wymienionych działek jest właściwe, gdyż obejmuje obszarowo wszystkie działki, które powstały po podziale. Biegły oceniając ich wartość przed podziałem uwzględnił różnice obszarowe i w sposób nie budzący uzasadnionych zastrzeżeń ustalił wartość nieruchomości przed i po podziale.
Skarżący kwestionowali dobór nieruchomości do porównania zwracając uwagę, że ustalone cechy cenotwórcze nie odzwierciedlały ich wpływu na ceny transakcyjne. Dla zobrazowania zarzutu wskazywali na nieruchomości o najniższej cenie i najwyższej cenie, która nie odzwierciedla cen transakcyjnych. Ten zarzut w ocenie Sądu również nie uzasadnia zakwestionowania operatu, ponieważ wartość transakcyjna nieruchomości jest efektem swobody kontraktowania, co oznacza, że nie zawsze odzwierciedla wszystkie walory danej nieruchomości, które mają charakter cenotwórczy w kategoriach przyjmowanych ogólnie za obiektywne. W konsekwencji może to prowadzić do skutków, na które wskazują skarżący, co nie świadczy o wadliwości operatu. Jak już wskazano, to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Sądy administracyjne nie są więc władne do dokonywania oceny tych zagadnień w postępowaniu, które wymagają wiedzy specjalistycznej.
Kolejny zarzut dotyczył wadliwego ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych pod drogi – działek [...] Skarżący zarzucili, że z jednej strony biegły przyjmuje wartość tej nieruchomości według stawek właściwych dla nieruchomości, z których je wydzielono, a z drugiej podkreśla, że w umowach wartość ta jako udział w nieruchomości drogowej ma minimalną wartość lub przekazywana jest bezpłatnie W ocenie Sądu również ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem już w odpowiedzi z dnia [...] marca 2023 r. (pytanie z [...] lutego 2023 r.) na podniesione zarzuty skarżących dotyczące nieruchomości drogowych biegły wskazał, że nieruchomości nie nadające się do prawidłowego zagospodarowania, nie mogą wchodzić w skład sumy nieruchomości powodującej zwiększenie wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie dotyczy to działek nr 546 i nr [...], dla których wartość przyjęto w cenie jednostkowej jak dla stanu przed podziałem. Oznacza to, że ich wartość dla ogólnego wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości jest neutralna. Inaczej mówiąc, powierzchnia obu działek nie generuje wzrostu, ani spadku wartości. W konsekwencji obie działki nie mogły być przedmiotem wyceny w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej spowodowanej podziałem nieruchomości. Znalazło to odzwierciedlenie w sporządzonym operacie.
Stosownie do § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przepisy ust. 1 - 4 tego rozporządzenia stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Natomiast na podstawie par 36 ust 3 w przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:
. wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m˛ gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni,
. wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m˛ gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.
Co do zasady tak wyliczona wartość znajduje potwierdzenie w cytowanych przepisach, lecz jak podkreślił biegły wartość nieruchomości przeznaczonych pod drogi nie była oceniana z punktu widzenia wzrostu wartości takich nieruchomości z podanych wcześniej względów - brak ich na rynku, powiązanie ze zbyciem właściwej działki, a w odniesieniu do tych gruntów funkcjonujących jako udział w nieruchomości.
Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 kpa), a zatem jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie organu jako element materiału dowodowego (art. 80 kpa). Skoro operat szacunkowy stanowi jedyny dopuszczany przez prawo dowód określający wartość nieruchomości, a zatem wpływa bezpośrednio na treść decyzji organu, to jego wartość dowodowa powinna zostać oceniona przez organ. Jak już wskazano, dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 kpa wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest więc odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego, od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy bowiem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej Sądu (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19 - dostępny na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query).
Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, a zatem również strona postępowania, kwestionująca prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych, w sytuacji, gdy nie zaistniały podstawy do wzbudzenia u organu wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (wyrok NSA z dnia 19 maja 2021 r., sygn. akt I OSK 3148/18; wyrok NSA z dnia 10 sierpnia 2021 r., sygn. akt I OSK 494/21 – dostępne jw.).
Z powyższego wynika, że operat szacunkowy, jako dokument zawierający oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, może być weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia, nie przez Sąd czy organ (nie mających specjalistycznej wiedzy w tym zakresie), lecz przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Ocena operatu w zakresie obejmującym wiadomości specjalne, a więc dotyczące samej metodologii i sposobu szacowania nieruchomości, została przekazana przez ustawodawcę do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych i dokonywana jest w oparciu o art. 157 ust. 1 u.g.n., a nie art. 80 kpa.
Choć ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, to jednak - jak podkreślono - w zakresie kompetencji organu pozostaje ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego. Ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera ewidentnych błędów, braków w zakresie wymaganych prawem elementów, niejasności, które podważają jego wartość dowodową, czy nie jest sprzeczny z przepisami prawa bądź z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku.
Niezasadne są w ocenie Sądu zarzuty podnoszone przez skarżących dotyczące braku wykazania podobieństwa nieruchomości. Nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównań niwelowane są przez noty korygującej, które zostały zastosowane i opisane w operacie szacunkowym, przy czym opis ten należy łączyć z opisem uwzględnianych cech nieruchomości.
Nie jest zasadny również zarzut naruszenia przez organ art. 80 k.p.a. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego zamiast oceny swobodnej, bez wskazań doświadczenia życiowego i z pominięciem oczywistych dowodów poprzez uznanie, że operat szacunkowy został wykonany prawidłowo, mimo jego negacji ze strony skarżących. Organ prawidłowo uznał, że sporządzony operat szacunkowy nie narusza przepisów prawa i może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości. Przedstawił swoje stanowisko w uzasadnieniu decyzji, wbrew zarzutom skargi, wyjaśniając podstawę faktyczną i prawną rozstrzygnięcia i nie naruszając art. 107 § 3 k.p.a. Skarżący nie przedstawili żadnych dowodów mogących podważyć tę ocenę organu.
Skoro więc podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, dalej p.p.s.a.).
Na marginesie zaznaczenia wymaga, że niniejsza sprawa, na podstawie art.
15 zzs(4) ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2021 r., poz. 2095 ze zm.) została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym.