II SA/Bd 825/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w BydgoszczyBydgoszcz2006-01-10
NSAnieruchomościŚredniawsa
planowanie przestrzennewzrost wartości nieruchomościjednorazowa opłataoperat szacunkowywartość rynkowacena sprzedażytermin wydania decyzjiprawo administracyjnenieruchomościzagospodarowanie przestrzenne

WSA w Bydgoszczy oddalił skargę właścicielki nieruchomości na decyzję SKO w T. dotyczącą jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego, uznając prawidłowość naliczenia opłaty na podstawie operatów szacunkowych.

Skarżąca J. C. kwestionowała decyzję o jednorazowej opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, naliczonej po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzucała naruszenie zasady niedziałania prawa wstecz, błędne ustalenie wartości nieruchomości na podstawie operatów szacunkowych zamiast ceny sprzedaży, a także uchybienie terminowi do wydania decyzji. Sąd uznał, że wartość nieruchomości należy określać rynkowo na podstawie operatów szacunkowych, a nie ceny z aktu notarialnego, a termin na wydanie decyzji nie był naruszony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy rozpoznał skargę J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T., która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza Miasta B. o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Opłata została naliczona w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która zmieniła przeznaczenie działek skarżącej z zieleni na budownictwo mieszkaniowe. Skarżąca podnosiła zarzuty dotyczące naruszenia zasady niedziałania prawa wstecz, błędnego sposobu ustalenia wartości nieruchomości (operaty szacunkowe zamiast ceny sprzedaży), braku doręczenia operatów oraz uchybienia terminu do wydania decyzji. Sąd oddalił skargę, stwierdzając, że wartość nieruchomości należy określać rynkowo na podstawie operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd uznał również, że termin na wydanie decyzji nie został naruszony, a postępowanie zostało wszczęte i zakończone w ustawowym terminie.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Wartość nieruchomości należy określać rynkowo na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nie na podstawie ceny ujawnionej w akcie notarialnym.

Uzasadnienie

Sąd odwołał się do art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który mówi o 'wartości nieruchomości', a także do art. 2 pkt 18 tej ustawy, który definiuje 'wartość nieruchomości' jako wartość rynkową. Zgodnie z art. 37 ust. 11 tej ustawy, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, które wskazują, że wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi w formie operatu szacunkowego.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalono_skargę

Przepisy (11)

Główne

u.p.z.p. art. 36 § ust. 4

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, a następnie zbycia nieruchomości, pobiera się jednorazową opłatę ustaloną w planie, określoną procentowo do wzrostu wartości nieruchomości, nie większą niż 30% tego wzrostu.

u.p.z.p. art. 37 § ust. 11

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do jej określania ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami.

u.g.n. art. 7

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi.

u.g.n. art. 151 § ust. 1

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych i czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości.

p.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Podstawa prawna oddalenia skargi.

Pomocnicze

u.p.z.p. art. 2 § pkt 18

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Definicja 'wartości nieruchomości' jako wartości rynkowej.

k.p.a. art. 7

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego

Zasada praworządności.

k.p.a. art. 10

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego

Zasada czynnego udziału stron w postępowaniu.

k.p.a. art. 35

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego

Terminy załatwiania spraw administracyjnych.

p.p.s.a. art. 134 § ust. 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

rozp. RM art. 50 § ust. 1 i 2

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Wymogi dotyczące sporządzania operatów szacunkowych.

Argumenty

Skuteczne argumenty

Wartość nieruchomości należy określać rynkowo na podstawie operatu szacunkowego, a nie ceny z aktu notarialnego. Termin na wydanie decyzji ustalającej opłatę nie został naruszony, a postępowanie zostało wszczęte i zakończone w ustawowym terminie.

Odrzucone argumenty

Opłata została naliczona z naruszeniem zasady niedziałania prawa wstecz. Opłata powinna być ustalona na podstawie ceny sprzedaży ujawnionej w akcie notarialnym, a nie operatu szacunkowego. Operaty szacunkowe nie zostały doręczone skarżącej. Decyzja została wydana po upływie terminu zawitego. Naruszenie przepisów k.p.a. dotyczących postępowania dowodowego i interpretacji materiału.

Godne uwagi sformułowania

wartość nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku przepis ten ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie

Skład orzekający

Grzegorz Saniewski

sprawozdawca

Jerzy Bortkiewicz

przewodniczący

Wojciech Jarzembski

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Ustalanie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego, interpretacja pojęcia wartości rynkowej nieruchomości, stosowanie przepisów o gospodarce nieruchomościami w kontekście planowania przestrzennego, terminy w postępowaniu administracyjnym."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany planu miejscowego i zbycia nieruchomości. Interpretacja przepisów może ewoluować.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa dotyczy ważnego aspektu prawa nieruchomości i planowania przestrzennego, jakim jest opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów i potencjalne konflikty między właścicielami a organami administracji.

Jak prawidłowo obliczyć opłatę za wzrost wartości nieruchomości po zmianie planu? Sąd wyjaśnia.

Dane finansowe

WPS: 6631,75 PLN

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Bd 825/05 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2006-01-10
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2005-08-26
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Grzegorz Saniewski /sprawozdawca/
Jerzy Bortkiewicz /przewodniczący/
Wojciech Jarzembski
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 814/06 - Wyrok NSA z 2007-05-21
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art. 36 ust. 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Asesor WSA Grzegorz Saniewski (spr.) Protokolant Magdalena Gadecka po rozpoznaniu w dniu 10 stycznia 2005r. na rozprawie sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2005r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] 2005 r. Burmistrz Miasta B. ustalił jednorazową opłatę w łącznej wysokości 6631,75 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiących działki geodezyjne o numerach [...] położonych w Brodnicy przy ul. D., w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wyniku którego doszło do zmiany funkcji wymienionych działek z zieleni na budownictwo mieszkaniowe z dopuszczeniem towarzyszących drobnych usług, nie stanowiących uciążliwości dla osiedli mieszkaniowych. Do wniesienia tej opłaty została zobowiązana właścicielka nieruchomości - J. C.. Jednocześnie poinformowano stronę, że odstępuje się pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu miejscowego w odniesieniu do działki nr [...], ponieważ tylko około 10 % jej powierzchni zmieniło swoje przeznaczenie z funkcji zieleni na funkcję mieszkaniową.
W odwołaniu J. C. zarzuciła, że opłata została naliczona
z naruszeniem zasady niedziałania prawa wstecz. Przepisy umożliwiające naliczenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu weszły bowiem w życie dopiero w lipcu 2003 r., tymczasem zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła wcześniej tj. 2 maja 2002 r. Ponadto ustalając opłaty nie wzięto pod uwagę trudnej sytuacji finansowej skarżącej, uniemożliwiającej jej uiszczenie; nie został także uwzględniony wniosek o umorzenie należności z błędnym uzasadnieniem, że przepisy prawa nie przewidują takiej możliwości.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją nr [...] z dnia [...] 2005 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
Kolegium wskazało, że podstawą ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest art. 36 ust. 4 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, którego istota polega na tym, że jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość - wójt (burmistrz, prezydent) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być większa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
W przedmiotowej sprawie zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła na mocy uchwały nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] 2001 r.. W uchwale tej zmieniono przeznaczenie m.in. działek skarżącej z funkcji zieleni i zabudowy mieszkaniowej na funkcję usługowo - mieszkaniową i mieszkaniowo - usługową oraz uporządkowano przebieg drogi głównej, jak również określono stawkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany plany na 25 %. Skarżąca dokonała sprzedaży działek nr [...] aktami notarialnymi sporządzonymi w dniach 15 lipca, 1 września, 11 września i 27 października 2003 r. Zdaniem Kolegium wobec powyższych okoliczności spełnione zostały przesłanki zastosowania przepisu art. 36 ust. 4 ustawy
o zagospodarowaniu przestrzennym.
W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ pierwszej instancji w sposób prawidłowy i zgodny ze stanem faktycznym obliczył wysokość opłaty w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności zgodnie z wymaganiami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Odnosząc się do zarzutu zastosowania wstecznego przepisów prawa, Kolegium zwróciło uwagę, że zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym plany miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowują moc, samo zaś postępowanie w sprawie zostało wszczęte z urzędu w dniu 2 marca 2005 r., a więc pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto również obowiązująca wcześniej ustawa przewidywała w art. 36 ust. 3 pobranie jednorazowej opłaty, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość.
Kolegium stwierdziło ponadto, że rozpatrzenie wniosku o umorzenie naliczonej opłaty pozostaje poza jego kompetencją.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy J. C. wniosła o stwierdzenie nieważności ewentualnie o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T., zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 77, art. 80, art. 156 § 1 pkt 2 i art. 35 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071; z późn. zm.; zwanej dalej "kpa"), art. 37 ust. 1, art. 37 ust. 5, art. 37 ust. 6 i art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Naruszenie przepisów art. 7, art. 77, art. 80 kpa polega według skarżącej na ograniczeniu się przez Kolegium do jednostronnej, korzystnej dla gminy interpretacji materiału dowodowego oraz błędnej interpretacji obowiązujących przepisów.
Skarżąca - w przeciwieństwie do stanowiska prezentowanego w odwołaniu od decyzji Burmistrza Miasta B. - uznała, że istniała podstawa prawna do wydania decyzji w oparciu o zapisy planu zagospodarowania przestrzennego, który wszedł w życie 2 maja 2002 r.
Jednakże błędne było jej zdaniem przyjęcie przez organy administracji, że wartość nieruchomości po zmianie planu określa się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. W opinii skarżącej za wartość nieruchomości powinna być przyjęta cena określona w akcie sprzedaży nieruchomości. Za tym stanowiskiem przemawia zarówno treść art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wysokość opłaty ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, jak też treść art. 37 ust. 6 tej ustawy nakazującego ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, przy jednoczesnym braku w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnień dla organów administracji do weryfikacji i kontroli ceny, za którą nieruchomości zostały sprzedane (analogicznych do określonych w art. 21 § 3 Ordynacji podatkowej, do których ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie odsyła). Świadczy to zdaniem skarżącej, iż ustawodawca przyjął, że do wydania decyzji określającej wysokość opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu nieruchomości wystarczają poprzedni oraz aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wypis z aktu notarialnego.
Skarżąca zarzuciła przy tym, że operaty szacunkowe będące podstawą wydania decyzji, nie zostały do niej dołączone, co uniemożliwiło zapoznanie się z nimi i ustosunkowanie się do nich.
W skardze podniesiono także zarzuty odnośnie samego sposobu sporządzenia operatów szacunkowych, wskazując, że z uchybieniem art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 37 ust. 11 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, nie uwzględniały one celu ich wykonania. Ponadto operaty zostały wykonane w oparciu o stan nieruchomości istniejący w okresie sporządzenia operatów tj. na przełomie marca i maja 2005, a wartość nieruchomości powinna być przecież określona na dzień ich sprzedaży tj. niemal dwa lata temu.
Nawet przyjmując, że pierwotna wartość nieruchomości została określona
w sposób prawidłowy, zdaniem skarżącej opłatę należało obliczyć przyjmując za podstawę rzeczywiste przysporzenie majątkowe, tj. różnicę pomiędzy cenami sprzedaży ujawnionymi w aktach notarialnych a pierwotną wartością nieruchomości. Stosownie do przedstawionych w skardze wyliczeń w takim przypadku łączna kwota wzrostu wartości nieruchomości wynosiłaby nie 25291 zł, jaką przyjął organ, ale kwota 1479,30 zł. W konsekwencji jednorazowa opłata w wysokości 25 % od wzrostu wartości nieruchomości powinna wynieść 369,82 zł.
Uzasadniając wniosek o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła, że decyzja Burmistrza Miasta B. została podjęta po upływie terminu zawitego określonego w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten nakazuje ustalenie opłaty bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego. Ponieważ wskazana ustawa nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem "bezzwłocznie", zdaniem skarżącej należy odwołać się do art. 35 kpa. Zgodnie z jego treścią niezwłocznie powinny być załatwiane sprawy, które mogą być rozpatrzone w oparciu o dowody przedstawione przez stronę łącznie z żądaniem wszczęcia postępowania lub w oparciu o fakty i dowody powszechnie znane albo znane z urzędu organowi, przed którym toczy się postępowanie, bądź możliwe do ustalenia na podstawie danych, którymi rozporządza ten organ. Natomiast załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania, zaś w postępowaniu odwoławczym - w ciągu miesiąca od dnia otrzymania odwołania. Nieruchomości były sprzedawane przez skarżąca w dniach 15 lipca, 1 września, 11 września oraz 23 października 2003 r.; burmistrz otrzymał wypisy z aktów notarialnych 7 dni po sprzedaży. Organ pierwszej instancji dysponował więc wszystkimi informacjami niezbędnymi do bezzwłocznego wydania decyzji. Tymczasem postępowanie administracyjne zostało wszczęto po upływie 15 miesięcy od daty sprzedaży ostatniej nieruchomości, natomiast decyzja o ustaleniu opłaty została wydana dopiero [...] 2005r. Brak podjęcia przez organ pierwszej instancji czynności zmierzających do wydania decyzji w ustawowym terminie spowodował w rezultacie utratę przez gminę uprawnienia do jej wydania, a w konsekwencji utratę uprawnienia do dochodzenia od skarżącej zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
Ponadto Kolegium za błędne uznało twierdzenia skarżącej, iż podstawą do określenia wartości nieruchomości rynkowej sprzedawanej jest cena podana w akcie notarialnym oraz że do wydania decyzji określającej wysokość opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wystarczają poprzedni oraz aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego i wypis aktu notarialnego, a tym samym brak jest po stronie organu administracji uprawnienia do weryfikacji wartości nieruchomości wskazanej w akcie notarialnym poprzez wykonanie operatów szacunkowych. Kolegium podniosło, że zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie natomiast z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami osobą uprawnioną do określania wartości nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy, który sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga jest nieuzasadniona.
Nie jest w szczególności zasadne stanowisko skarżącej, że wartość, jaką posiada nieruchomość po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinna być ustalana w wysokości ceny ujawnionej w akcie notarialnym dokumentującym sprzedaż tej nieruchomości, gdyż nie uwzględnia ona innych, poza wskazanymi w skardze, przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717; z późn. zm.), przywoływanej dalej jako "pzp". Zgodnie z art. 36 ust. 4 pzp, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Przepis ten rzeczywiście nie określa, co należy rozumieć pod pojęciem "wartości nieruchomości". Tym niemniej wskazówkę co do rozumienia tego pojęcia zawiera art. 2 pkt 18 cytowanej ustawy, stwierdzając, że ilekroć w ustawie jest mowa o "wartości nieruchomości" należy przez to rozumieć wartość rynkową nieruchomości. Z kolei art. 37 ust. 11 pzp nakazuje w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosować przepisy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie w obecnym stanie prawnym przepis ten odsyła do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603; z późn. zm.; przywoływanej dalej jako "ugn").
Zasadą określania wartości nieruchomości zawartą w treści ustawy o gospodarce nieruchomościami jest określona w art. 7 ugn zasada stwierdzająca, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ugn. Natomiast znajdujący się w dziale IV - "Wycena nieruchomości", rozdziale 1 - "Określanie wartości nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami art. 151 ust. 1 wskazuje, że "wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy"
Z powyższego wynika zatem, że "wartością nieruchomości", o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wartość rynkowa tej nieruchomości, w znaczeniu określonym w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wartość tą powinien określić rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach rozdziału 1 działu V ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 7 ugn). Wobec tego słusznie Burmistrz Miasta B., a w ślad za nim Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T., określili wzrost wartości nieruchomości stosownie do wskazanych przez rzeczoznawcę majątkowego w operatach szacunkowych wartościach rynkowych nieruchomości skarżącej sprzed i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.
Nie są uzasadnione zarzuty skarżącej dotyczącej treści i sposobu postępowania z operatem szacunkowym tj. zarzuty odnośnie braku doręczenia operatu wraz z decyzją, braku uwzględnienia w operacie celu, w jakim był on sporządzany, jak też błędne uwzględnienie stanu nieruchomości istniejącego w momencie sporządzania operatów zamiast stanu istniejącego w momencie sprzedaży nieruchomości.
Żaden przepis ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też ustawy o gospodarce nieruchomościami (w zakresie, w jakim reguluje ona zasady określania wartości nieruchomości) nie wskazuje trybu zapoznawania strony z operatem szacunkowym. W takiej sytuacji zastosowanie będą miały ogólne zasady postępowania administracyjnego, a w szczególności określona w art. 10 kpa zasada zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, w tym umożliwienia im przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów.
W badanym postępowaniu administracyjnym administracji wymóg ten został zachowany, o czym świadczy zawiadomienie z dnia 8 marca 2005 r. (k. 101 akt administracyjnych organu pierwszej instancji) o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym, doręczone skarżącej w dniu 18 marca 2005 r.
W treści sporządzonych operatów (część II pkt 3 każdego z operatów) wyraźnie zaznaczono, że celem ich sporządzenia jest "określenie wzrostu wartości nieruchomości do naliczenia jednorazowej opłaty w związku z uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania". Aczkolwiek niezbyt precyzyjnie (w sprawie chodziło o uchwałę zmieniającą plan zagospodarowania), zapis ten oddaje istotę sprawy, dla której potrzeb rzeczoznawca majątkowy sporządził operaty.
W każdym z operatów wskazano również, że określenie wartości danej nieruchomości jest dokonywane na datę jej zbycia (część II pkt 6 każdego z operatów), zawarto analizę cen nieruchomości na dzień zbycia nieruchomości (ceny nieruchomości porównywanych przyjęto z uwzględnieniem trendu czasowego) oraz jej przeznaczenia przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, jak też po uchwaleniu tej zmiany. Operaty zostały zatem sporządzone zgodnie z wymogami określonymi w § 50 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).
Brak jest w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przepisów pozwalających uznać za słuszne stanowisko skarżącej, iż wysokość opłaty powinna być ustalona z uwzględnieniem rzeczywistego przysporzenia majątkowego, które nastąpiło w konsekwencji sprzedaży nieruchomości. Cytowany na wstępnie art. 34 ust. 6 pzp wyraźnie stwierdza, że podstawą ustalenia opłaty ma być "wzrost wartości nieruchomości", a więc jak wyżej wskazano - różnica wartości rynkowej nieruchomości po dokonanej zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i wartości rynkowej sprzed tej zmiany. Ustawa nie odnosi się w żaden sposób do tego, czy w wyniku transakcji sprzedający uzyskał taki dochód, jaki był możliwy przy uwzględnieniu cen przyjmowanych na rynku nieruchomości, czy też - z powodu różnych okoliczności towarzyszących sprzedaży (chociażby np. umiejętności handlowych sprzedającego, powiązania z innymi transakcjami lub zobowiązaniami względem nabywców) - dochód ten w był mniejszy bądź większy od uzyskiwanego przeciętnie na rynku.
Sąd nie podziela także stanowiska skarżącej w przedmiocie terminu, w jakim powinna być wydana decyzja ustalająca opłatę określoną w art. 34 ust. 6 pzp. Zdaniem Sądu przepis art. 37 ust. 6 pzp zobowiązujący wójta, burmistrza albo prezydenta miasta do ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 pzp, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego dokumentującego sprzedaż nieruchomości, ma jedynie charakter przepisu dyscyplinującego gminę do dochodzenia należności budżetowych w możliwie najkrótszym terminie; nie ogranicza w żaden sposób 5-letniego terminu do wszczęcia postępowania określonego w art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 pzp (podobnie, na tle art. 36 ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, będącego odpowiednikiem art. 37 ust. 6 pzp - Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2004 r., sygn. akt OSK 520/04, opubl. w "Orzecznictwie Sądów Polskich" z 2005 r. Nr 7-8, poz. 91 oraz w elektronicznym Systemie Informacji Prawnej LEX pod nr 152190, a także W. Falczyński, J. Stelmasiak w glosie do tegoż wyroku, opubl. jak wyżej). Uwzględniając 14 - dniowe vacatio legis określone w § 13 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] 2001 r. zmieniającej plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący nieruchomości skarżącej oraz datę ogłoszenia tej uchwały w [...] należy stwierdzić, że weszła ona w życie w dniu 2 maja 2002 r. Pięcioletni termin na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty upłynął by zatem z dniem 2 maja 2007 r. Wobec tego nie tylko wszczęcie względem skarżącej postępowania w sprawie ustalenia opłaty, ale także jego zakończenie nastąpiło przed upływem tegoż terminu.
Uznając za słuszne stanowisko organów w kwestii zastosowania przepisów, które legły u podstawy zaskarżonej decyzji, Sąd tym samym nie dopatrzył się naruszenia określonej w art. 7 kpa zasady praworządności poprzez błędną interpretację obowiązujących przepisów.
Pełnomocnik skarżącej nie wskazał w skardze, na czym dokładnie miałaby polegać dokonana z uchybieniem art. 77 i art. 80 kpa. jednostronna, korzystna dla gminy interpretacja materiału dowodowego. Rozstrzygając w granicach sprawy, a tym samym nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi; Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.) Sąd, po zbadaniu przedstawionych akt administracyjnych nie dopatrzył się jakichkolwiek uchybień organów w przedmiocie oceny materiału dowodowego będącego podstawą wydania zaskarżonej decyzji.
Ze względu na powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd oddalił skargę.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI