II SA/BD 803/21

II SA/Bd 803/21 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2024-03-12
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2021-06-14
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Grzegorz Saniewski
Jerzy Bortkiewicz /przewodniczący sprawozdawca/
Mariusz Pawełczak
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
uchylono decyzję I i II instancji
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Saniewski asesor WSA Mariusz Pawełczak Protokolant sekretarz sądowy Dominika Matuszewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2024 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2020 r.; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz M. M. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
U z a s a d n i e n i e:
Burmistrz Miasta Rypin decyzją Nr 61 /2020 z dnia 29 grudnia 2020r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wbudowanymi oraz 27 budynków jednorodzinnych z garażami wbudowanymi, z wewnętrznym układem komunikacyjnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu na terenie działek o nr. ew. [...] położonych w miejscowości R. przy ul. [...] i [...].
Od powyższej decyzji odwołanie złożyli: M. M., zwany dalej: "skarżącym" i M. S.. W jednobrzmiących odwołaniach - wnieśli o uchylenie w całości ww. decyzji Wnoszę o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.
W uzasadnieniu odwołania podniesiono, że na terenie objętym inwestycją nie istnieje zabudowa szeregowa jednorodzinna, więc niemożliwa jest realizacja wnioskowanego zamierzenia.
W pkt 1 uzasadnienia: "Szerokość elewacji frontowej", stwierdzono, że zaskarżona decyzja w istocie dotyczy 6 odrębnych inwestycji polegających na budowie 6 obiektów budowlanych o funkcji mieszkaniowej (wielo i jedno rodzinnej). W powyższym zakresie organ ustalając warunki zabudowy dla zabudowy szeregowej wprowadza ustalenia dla pojedynczego budynku nie zaś dla całego ich kompleksu.
Zauważono, że w pkt 2 pkt 4 a-b) skarżonej decyzji zostały zawarte ustalenie dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej polegających na usytuowaniu kompleksów zawierających odpowiednio 6 i 7 budynków mieszkalnych.
W powyższym zakresie organ pierwszej instancji powinien ustalić parametry dla całego kompleksu budynków w zabudowie szeregowej co oznacza, że szerokość frontowa projektowanej zabudowy powinna być powiększona 6 i 7 krotnie i wynosić od 69 do 72 m. Taki zabieg został zastosowany tylko do kompleksów budynków zawierających 7 domów jednorodzinnych.
W pkt 2 uzasadnienia: "Powierzchnia zabudowy", stwierdzono, że organ wyznaczył wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki od 19,8 % do 21,1% łącznej powierzchni działek, na których planowana jest inwestycja, co jest niedopuszczalne, a wynika to z faktu, że decyzja o warunkach zabudowy powinna odnosić się do każdej działki osobno w zakresie powyższego parametru. Takie określenie parametru zabudowy nie pozwala na doprecyzowanie jaka jest konkretna powierzchnia zabudowy poszczególnej działki objętej zaskarżona decyzją.
W pkt 3 uzasadnienia: "Ustalenia komunikacyjne", stwierdzono, że punktowi 5 zaskarżonej decyzji nadano treść: "W granicach działek, na których planowana jest inwestycja zapewnić sprawny układ komunikacji wewnętrznej", co jest niedopuszczalne, ponieważ brak jest określenia konkretnych parametrów.
W pkt 4 uzasadnienia: "Podsumowanie", stwierdzono, że wydana decyzja jest w istocie próbą obejścia przepisów prawa dotyczących stanowienia w miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i zastąpienia ich decyzją o warunkach zabudowy.
W uzupełnieniu skargi skarżący stwierdził, że przez front działki zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę, a tymczasem organ przyjął, że budynek wielorodzinny na działce nr ewid.[...] posiada szerokość elewacji frontowej 54 m, co jest nieprawidłowe, gdyż rzeczywista szerokość elewacji frontowej tego budynku wynosi ok. 12m.
Zarzucono, że podobnie wadliwie organ ustalił szerokości elewacji frontowej budynku znajdującego się na działkach [...], na 39,5 m, która w rzeczywistości wynosi ok. 21m. Podobnie też zarzucono, że organ wadliwie ustalił szerokość elewacji frontowej budynku znajdującego się na działce [...] na 36 m, gdy w rzeczywistości wielkość ta wynosi ok. 13m. Wskazano, że powyższe ma znaczący wpływ na parametr jakim jest średnia szerokość elewacji frontowej analizowanego obszaru.
Zarzucono, że w przypadku gdy elewacją frontową budynku w zabudowie szeregowej będzie szerokość elewacji poszczególnych segmentów tej zabudowy, skutkować to będzie powstaniem zabudowy rażąco różniącej się od już istniejącej zabudowy. Racjonalne zatem jest, aby szerokość frontu dla zabudowy zblokowanej szeregowej została zmierzona łącznie, ze względu na ich odbiór przestrzenny jako jednego obiektu kubaturowego. Dla zespołu 7 budynków mieszkalnych w zabudowie szeregowej łączna szerokość elewacji frontowej szeregu budynków ma wynosić od 42m do 45.5m. Średnia szerokość elewacji frontowej analizowanego obszaru wynosi 13.1m. Po dodaniu tolerancji zgodnie z § 6.1 ww. rozporządzenia maksymalna szerokość elewacji frontowej nowych obiektów powinna wynosić ok. 15m.
Wskazano, że dwa planowane budynki mieszkalne wielorodzinne o wysokości kalenicy głównej od 13,5m do 14,0m, powstaną na wzgórzu w odniesieniu do działek znajdujących się na zachód od planowanego obszaru inwestycji, co spowoduje, że będą one stanowiły dominantę nad terenem ww. co zaprzecza twierdzeniu organu, że inwestycja będzie wkomponowywać się w istniejący ład przestrzenny.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Włocławku decyzją z dnia 14 kwietnia 2023 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2020, poz. 256), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
Powyższe rozstrzygnięcie organ odwoławczy oparl o następujące ustalenia i rozważania:
Obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588 ), zwanego dalej: "rozporządzeniem", wokół działki
budowlanej, tzn. jako minimum trzykrotności szerokości frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Front przyjęty został zgodnie z § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia - od strony głównego wjazdu ( wejścia ) na działkę. Z akt wynika, że będzie to wjazd na teren inwestycyjny ( a składający się z pięciu wyodrębnionych geodezyjnie działek ) od ulicy [...]. Drugi z wjazdów na teren inwestycyjny będzie odbywał się poprzez drogę dojazdową - tj. działkę nr ew. [...] ( na której została ustanowiona służebność przejazdu i przechodu ) pełniącej funkcję drogi dojazdowej do drogi publicznej kategorii powiatowej, tj. ul. [...].
Jednak z racji, że główny dostęp do drogi publicznej będzie się odbywał od ulicy [...], to za front uznano bok terenu inwestycyjnego przylegający do tej drogi (jest to bok działki nr ew. [...] ) o długości 43,2m. Tę właśnie wartość przyjęto jako podstawę określenia granic obszaru poddanego analizie. Zatem jego granice wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (tutaj 3 x 43,2 m = 129,6 m ) i nie mniejszej niż 50 metrów. Jak wynika z analizy, tak oznaczony na mapie spełniającej wymogi z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz..503 t.j.), zwanej dalej: "u.p.z.p." Jednocześnie obszar uwzględnia w całości działki znajdujące się na przecięciach jego granic, a także pojedyncze nieruchomości które stanowią całość urbanistyczną tego obszaru, w sposób naturalny domykając jego zakres.
Naniesione symbole analizy pozwoliły na weryfikację, odnośnie zgodności nowej inwestycji z zabudową już istniejącą, która istnieje.
Kolegium podziela w pełni stanowisko organu I instancji zawarte w pkt A str. 14-15 części tekstowej analizy. Okoliczność, iż w obszarze dominuje funkcja mieszkaniowa, ale o charakterze jednorodzinnym, nie może stanowić przeszkody do uznania, że niedopuszczalnym jest uzupełnienie jej o funkcję mieszkaniowo charakterze wielorodzinnym czy zabudowy mieszkaniowej szeregowej.
Na skutek wezwania organu odwoławczego z dnia 1 marca 2021r. organ I instancji przedłożył informacje i uzupełnienie analizy (komunikacja), co stanowiło również podstawę do wydania orzeczenia przez Kolegium. Organ I instancji uzupełniająco wyjaśnił m.in.:
- Linię zabudowy ustalono na podstawie § 4 ust. 3 rozporządzenia - jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego - budynkiem tym jest budynek na działce nr ew. [...] i [...] - a więc w odległości 13 m od drogi publicznej - ulicy [...].
- Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki inwestorskiej wyznaczono na poziomie od 19,8 % do 21,1 %, w sytuacji łącznej powierzchni działek objętych wnioskiem ( całego terenu inwestycyjnego ) wynoszącej 1,7130 ha. Organ I instancji wskazał, że średni wskaźnik tego parametru w obszarze analizowanym wynosi 27,8 % ( w przedziale od 1,1 % na działce nr ew. 709 do 100 % na działce nr ew. [...] - ale też i na działkach nr ew. : [...] ). Tabelaryczne ujęcie wszystkich nieruchomości z terenu poddanego analizie ( tabela Nr 1 str. 9-11 analizy ) wykazało, iż średnia tego wskaźnika dla zabudowy wynosi 27,8 %, a na tę wartość wpływają m.in. nieruchomości o w/w numeracji, całkowicie zabudowane garażami co znacznie podwyższą wartość tego parametru zabudowy. Gdyby pominąć 9 działek tak zabudowanych, tj. całkowicie, to średni parametr wyniósłby 20,7% ( a więc o 7,1% mniej). Organ ustalając dla wnioskowanej inwestycji wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycyjnego na poziomie od 19,8 % do 21,1 % ( inwestor wnioskował powierzchnię zabudowy od 3400 m 2 do 3600 m2 przy łącznej powierzchni działek inwestycyjnych 1,7130 ha) wskazał, iż jest on wprawdzie niższy od ustalonej średniej, jednak uzasadniony. Organ I instancji wyjaśnił bowiem, że oprócz dużego zróżnicowania tego wskaźnika na terenie analizy ( co potwierdza szczegółowe zestawienie w Tabeli Nr 1) to, tak ustalona wartość jest bardzo zbliżona do średniego wskaźnika obliczonego właśnie bez udziału działek zabudowanych całkowicie garażami ( tj. 20,7%). Powstała w ten sposób różnica w granicy niespełna 1% nie będzie miała żadnego negatywnego wpływu na ład przestrzenny występujący w obszarze analizowanym. Taki wniosek wyraźnie wynika z przeprowadzonej analizy, gdzie zastosowano § 5 ust. 2 rozporządzenia. Okoliczność podwyższenia średniej pow. zabudowy poprzez zabudowę garażową, jest argumentem za zaakceptowaniem odstąpienia od wyliczonej średniej przy określeniu tegoż wskaźnika dla planowanej inwestycji (wyrok WSA w Bydgoszczy z 16 października 2018r., sygn. akt II SA/Bd 875 /18). Ponadto w obszarze analizowanym nie występuje żadna prawidłowość w zakresie ww. wskaźnika.
W ocenie Kolegium, z analizy wynika, że inwestycja wpasuje się w zastany ład architektoniczno - urbanistyczny, odstępstwo od wyliczonej średniej wskaźnika nie pogorszy zastanego porządku urbanistycznego i nie będzie tym samym godzić w zasadę określona art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy.
- Szerokość elewacji frontowej organ ustalił na :
a) od 11,5 m do 12 m dla zespołu 6 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej. Z analizy wynika, że tak ustalona wartość mieści się w dopuszczonej przez rozporządzenie tolerancji ( 20%) od istniejącej średniej i została ustalona na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia. Organ I instancji wskazał, że -mając na uwadze treść wniosku i będąc związanym żądaniem inwestora w zakresie kształtu inwestycji - organ ustalił ten parametr biorąc pod uwagę fakt, że ten zespół budynków będzie usytuowany szczytem do frontu terenu planowanej inwestycji ( tj. ul. [...]). Taki fakt potwierdza część graficzna wniosku , tj. plan usytuowania budynków w określony sposób. W związku z tym, nie jest zasadne łączenie wszystkich szerokości elewacji frontowych (tj. wejściowych ) poszczególnych 6 budynków w świetle regulacji § 6 rozporządzenia . Analiza jednak zawiera także odniesienie do tego wymiaru ( tj. łącznej długości elewacji frontowej tych budynków wynoszącej od 39,84 m do 41,4 m w kontekście spójności kompozycji przestrzennej całości planowanej zabudowy na terenie inwestycyjnym (tj. na str. 17 decyzji). Wynika z niej dopuszczalność tak ustalonej szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 2 w/w rozporządzenia, zwłaszcza, że w analizowanym terenie występują wskaźniki wyższe. W Tabeli Nr 1 wskazano zabudowę o znacznie większej wartości szerokości elewacji frontowej ( np. budynek na działce nr ew. [...] - 54 m). Taki poziom wskaźnika uzasadnia także okoliczność nawiązania do pozostałej części planowanej inwestycji, tj. do 6 budynków mieszkalnych również usytuowanych szczytem do ul. [...] (tj. od 39,84 m do 41.1 m ) oraz do planowanych budynków wielorodzinnych o długościach ( tj. 43- 44m i 64-65 m ).
b) od 6 m do 6,5 m dla każdego z 21 budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej ( trzy szeregi po siedem budynków) - co daje szerokość elewacji frontowej jednego szeregu budynków - od 42 m do 45,5 m .
Z analizy wynika, że tak ustalona zbiorcza wartość tego wskaźnika ( od 42 m do 45,5 m ) odbiega od ustalonej średniej wartości dla całego obszaru analizowanego, jednak organ uwzględnił tutaj szczególny rodzaj tej zabudowy, jaką jest zabudowa szeregowa. Organ I instancji wyjaśnił, że mając na uwadze treść wniosku i będąc związanym żądaniem inwestora w zakresie kształtu inwestycji - organ ustalił ten parametr biorąc pod uwagę fakt, że ten zespół budynków będzie usytuowany w 3 szeregach po 7 budynków , a każdy z tych szeregów będzie ustawiony szczytem do frontu terenu planowanej inwestycji ( tj. ul. [...]), to ta okoliczność uzasadnia ustalenie szerokości elewacji frontowej w kształcie jak w decyzji. W związku z tym, łączna szerokość elewacji wynosić będzie od 42 m do 45,5m i będzie większa niż średnia w obszarze analizowanym (tj. 13,1 m ). Jednak taki poziom wskaźnika uzasadniony jest z uwagi na istniejącą i wymieniona w Tabeli Nr 1 zabudowę o znacznie większej wartości szerokości elewacji frontowej ( np. budynek na działce nr ew. [...] - 54 m).
c) od 11,7 m do 13,5 m - dla 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Średnia tego wskaźnika w obszarze analizowanym wynosi 13,1 m. A zatem, tak ustalony parametr zabudowy w postaci szerokości elewacji frontowych budynków praktycznie będzie się mieścił w 20% tolerancji od średniej dopuszczonej przez w/w przepisy - na podstawie § 6 ust. 1 w/w rozporządzenia; Jednocześnie, z analizy wynika, iż ww. dwa budynki wielorodzinne będą zlokalizowane szczytami w stosunku do frontu terenu inwestorskiego ( ul. [...] ) W ocenie Kolegium co do zasady uprawnione jest ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy określenie w ramach odstępstwa od parametrów średnich, parametrów inwestycji poprzez nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych w obszarze analizowanym, jednak z jednoczesnym wykazaniem, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego ( wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2018r. sygn.. akt II OSK 1515/17, LEX nr 2464380, wyrok NSA z dnia 13 grudnia 2019r. sygn.. akt II OSK 336/18, LEX nr 2778085 ), co w sprawie nastąpiło.
- Przy ustaleniu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki Kolegium akceptuje stanowisko organu I instancji, w którym wskazano w poszczególnych przypadkach potrzebę zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia.
- Geometrię dachów ustalono, mając na względzie, że z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występuje wielość dachów o wszystkich rodzajach spadków ( płaskie, dwuspadowe, wielospadowe ), co potwierdza tabelaryczne zestawienie tego parametru odnośnie wszystkich nieruchomości z obszaru analizowanego. Spektrum kątów nachylenia połaci dachowych kształtuje się od 30 stopni ( działka nr ew. [...] ) do 50 stopni ( działka nr ew. [...] ) i różnym układzie kalenic głównych . Nie daje się zauważyć żadnej dominanty w tym zakresie, w odniesieniu do budynków o tych samych funkcjach , a w samym obszarze nie da się wyodrębnić podobszarów, które wyróżniałyby się jednolitością pod tym względem. Skutkowało to uznaniem, iż każdy rodzaj wnioskowanej geometrii dachów byłby zgodny z istniejącym stanem faktycznym. Organ dokonując ustalenia w zakresie geometrii dachów uwzględnił także stanowisko Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Toruniu, Delegatura we Włocławku z dnia 13 lipca 2020r.
Geometria dachu powinna nawiązywać do form istniejących, występujących na obiektach o różnym przeznaczeniu (mieszkalnym, usługowym, handlowym), tworząc z nimi harmonijną całość w myśl zasad wynikających z u.p.z.p. Żaden przepis prawa nie uzależnia przyjęcia konkretnego rozwiązania w kwestii dachu od tego, czy na badanym obszarze dany ksztab dachu jest dominujący, i równocześnie nie nakazuje, by pod uwagę brać tylko budynki o tym samym przeznaczeniu (np. mieszkaniowym) - tak wyrok WSA w Opolu z dnia 13 stycznia 2015r. sygn.. akt II SA/ Op 508/14, LEX nr 1649907 ).
Zatem, ustalenie geometrii dachu dla wnioskowanej inwestycji w kształcie j/w będzie stanowiło nawiązanie i kontynuację tego wskaźnika zabudowy istniejącego w terenie analizowanym. Tak ustalona geometria dachu odpowiada żądaniu Wnioskodawcy, a zarazem nie pozostaje w sprzeczności ze stanem urbanistycznym występującym w obszarze analizowanym.
- Art. 61 ust. 1 pkt 2 - dostęp do drogi publicznej - teren inwestycyjny posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o kategorii gminnej - ulicy [...] , a także dostęp pośredni do drogi publicznej kategorii powiatowej - ulicy [...] - poprzez działkę nr ew. [...] (ustanowiona służebność przechodu i przejazdu) warunek ten jest spełniony. Teren objęty wnioskiem inwestycyjnym spełnia wymóg dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 u.p.z.p.
- Art. 61 ust. 1 pkt 3 - uzbrojenie terenu - również ten warunek ten jest spełniony. Inwestor określił zapotrzebowanie na poszczególne media , a także załączył do wniosku dowody potwierdzające uzbrojenie terenu inwestycyjnego w media ( energia elektryczna, woda, ścieki, wody opadowe, zaopatrzenie w ciepło, odpady komunalne ) - warunek spełniony;
- Art. 61 ust. 1 pkt 4 - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne - teren objęty wnioskiem inwestycyjnym stanowią działki ( pięć nieruchomości wyodrębnionych geodezyjnie ) o charakterze gruntów ornych klasy RIVa, RIVb, a także o charakterze terenów zbudowanych Bi. W/w grunty nie podlegają szczególnej ochronie prawnej, przewidzianej przepisami ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. Dz. U. 2017, poz. 1161 ze zm. ). Organ dokonał stosownego uzgodnienia projektu decyzji z organem właściwym do ochrony gruntów rolnych, tj. Starostą Rypińskim ( postanowienie z dnia 21 października 2020r.) który uzgodnił pozytywnie w zakresie swojej właściwości projekt decyzji. W konsekwencji powyższego, należy uznać warunek za spełniony; - Art. 61 ust. 1 pkt 5 - zgodność planowanej inwestycji z przepisami odrębnymi: Zarówno analiza, jak i uzasadnienie decyzji wskazuje, że inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi; określa także z jakimi konkretnie przepisami będzie zgodna i wymienia akty prawne, z jakimi była badana zgodność planowanego przedsięwzięcia.
W ocenie Kolegium, jeśli chodzi o samą kontynuację istniejącej w terenie funkcji ( w zakresie zabudowy mieszkalnej ) z części graficznej analizy wynika, iż planowana zabudowa mieszkaniowa (jednorodzinna szeregowa i wielorodzinna ) nie będzie kolidować z funkcją już istniejącą. Nie można bowiem stać na stanowisku, iż tylko i wyłącznie zabudowa mieszkaniowa o charakterze jednorodzinnym mogłaby stanowić taką kontynuację funkcji zabudowy mieszkaniowej. Nie ma podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko tego samego rodzaju co już istniejące.
Z ugruntowanego w judykaturze i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wynika, że działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są przy analizie za działki sąsiednie ( wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn.. akt II SA/Kr 1533/16, LEX nr 2299839 ).
Natomiast okoliczność, iż w obszarze dominuje funkcja mieszkaniowa, ale o charakterze jednorodzinnym, nie może stanowić przeszkody do uznania, że niedopuszczalnym jest uzupełnienie jej o funkcję mieszkaniowo charakterze wielorodzinnym.
W ustosunkowaniu się do zarzutów podniesionych w odwołaniach wskazać należy, że uzupełnione stanowisko organu I instancji nie potwierdza zarzutów odwołania co do parametrów planowanej inwestycji. Twierdzenie, iż organ ustalił nieprawdziwy stan faktyczny sprawy, tj. wskazane przez niego budynki na określonych działkach posiadają szerokość elewacji frontowej inną, niż w rzeczywistości nie zostały w jakikolwiek sposób poparte dowodowo. Ponadto, jak wynika z treści analizy ( str. 11 decyzji pod tabelą), zawarto w niej i uwzględniono dane pochodzące z ewidencji gruntów i budynków, prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Rypinie - Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Nieruchomości przekazanych do dokumentacji decyzji jako dowód w sprawie przez Urząd Miasta Rypin. Szerokości elewacji frontowych budynków ustalono na podstawie pomiarów z aktualnej mapy zasadniczej pochodzącej z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Starostę Rypińskiego.
W sytuacji, gdy organ wskazał źródło danych i sposób dokonania pomiarów, a odwołujący nie przedłożył żadnego kontrdowodu w tym zakresie, uznać należy, że jego twierdzenie posiadają charakter hipotetyczny i nie znajdujący potwierdzenia w istniejącym stanie sprawy.
Natomiast w odniesieniu do zarzutu dotyczącego zapisu zawartego w pkt 5 decyzji, a dotyczącego układu komunikacyjnego, wskazać należy, że w u.p.z.p., brak jest definicji pojęcia "sprawny układ komunikacyjny", jednak ustalenia organu I instancji w tym zakresie nie pozostają w sprzeczności z ani z przepisami w/w ustawy, ani z normami innych ustaw, stanowiących przepisy odrębne ( tj. szczególne). Zapis w pkt 5 decyzji należy rozumieć jako konieczność zapewnienia dojazdów do planowanych budynków oraz manewrów pojazdów (np. zawracanie, wjazd, wyjazd z garaży itp.), w tym pojazdom służb porządkowych i ratunkowych. Nie jest to element obligatoryjny decyzji o warunkach zabudowy, lecz stanowi ogólną informację sygnalizującą konieczność uwzględniania tego aspektu w planowanym zagospodarowaniu przedmiotowych działek.
W skardze złożonej do Sądu, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych.
Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego przez brak zastosowania art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez brak ustalenia tzw. dobrego sąsiedztwa oraz naruszenie art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.
Ponadto zarzucił naruszenie prawa procesowego przez brak zastosowania:
art. 7 i 77 § 1 k.p.a. wskutek braku ustalenia stanu faktycznego.
W uzasadnieniu skargi stwierdzono, że z uwagi na fakt, że na terenie objętym inwestycją nie istnieje zabudowa szeregowa jednorodzinna, że nie jest możliwa realizacja wnioskowanego zamierzenia, a ustalenia zawarte w wydanej decyzji w istocie prowadzą do obejścia przepisów związanych z ustaleniem tzw. dobrego sąsiedztwa.
Dodatkowo zarzucił następujące nieprawidłowości:
1. W zakresie szerokość elewacji frontowej:
W powyższym zakresie organ powinien ustalić parametry dla całego kompleksu budynków w zabudowie szeregowej co oznacza, że szerokość frontowa projektowanej zabudowy powinna być powiększona 6 i 7 krotnie i wynosić od 42 do 45,5 m. Taki zabieg został zastosowany tylko do kompleksów budynków zawierających 7 domów jednorodzinnych. Parametry od 42 do 45,5 m nie mieszczą się w średnich parametrach zabudowy przewidzianej obszarem analizowanym.
2. Powierzchnia zabudowy:
Organy wyznaczyły wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni od 19,8 % do 21,1% łącznej powierzchni działek, na których planowana jest inwestycja, co jest niedopuszczalne, ponieważ decyzja o warunkach zabudowy powinna odnosić się do każdej działki osobno w zakresie powyższego parametru.
3. Ustalenia komunikacyjne:
Ustalenie z pkt 5 decyzji: "w granicach działek, na których planowana jest inwestycja zapewnić sprawny układ komunikacji wewnętrznej", nie jest dopuszczalne, albowiem decyzja administracyjna powinna mieć charakter konkretny, a nie zaś zawierać ustalenia niedookreślone. Trudno jest bowiem ustalić co rozumie się pod pojęciem "sprawny układ komunikacyjny". W tym zakresie powinny być określone konkretne (liczbowe) parametry planowanej inwestycji.
4. Strony postępowania:
Podczas rozpatrywania sprawy przez organ odwoławczy zmarła jedna ze stron postępowania A. M.. Organ w żaden sposób nie ustalił jej następców prawnych. Jednocześnie w maju br. jedna ze stron postępowania, M. O. zmarła.
5. Warunek "Odrolnienie lub odlesienie":
Decyzją Starosty Rypińskiego GiK.6623.4.6.2019/BB z dnia 30.07.2019 r. nastąpiło odlesienie działki [...]. Powyższa decyzja zatwierdziła błędnie przeprowadzone postępowanie klasyfikacyjne naruszając przepisy ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Decyzja starosty jest niezgodna z obowiązującymi przepisami prawa, a także stanem rzeczywistym co doprowadziło do błędów w rozstrzygnięciu.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
W uzasadnieniu odpowiedzi na skargę wskazano, że w zakresie zarzutów zawartych w uzasadnieniu skargi pkt 1) - 3) stanowią one powtórzenie argumentacji zawartej w odwołaniu od decyzji pierwszoinstnacyjnej, co do której organ odwoławczy już się odniósł i stanowisko swoje podtrzymuje.
Natomiast w odniesieniu do zarzutów wskazanych w pkt uzasadnienia skargi, w ocenie organu odwoławczego nie są one zasadne.
Wyjaśniono, że po zgonie A. M., organ postępowanie prowadził z jej następcami prawnymi. Pismem z dnia 12 marca 2021r. organ I instancji zawiadomił bowiem Kolegium o zgonie p. M. (załączając dowód w postaci skróconego aktu zgonu) oraz wskazał następców prawnych zmarłej, którzy byli jednocześnie dotychczasowymi stronami postępowania - tj. jej zstępni: p. R. M., p. B. M., p. R. W., p. M. W. oraz mąż zmarłej córki - p. A. D. ( załączając jednocześnie ich skrócone akty urodzenia ). Wszystkie w/w osoby brały udział jako strony w postępowaniach przed organami obu instancji, mając zapewnione prawo do czynnego udziału w sprawie na podstawie art. 10 § 1 K.p.a. (o czym szczegółowo mowa na str. 5 decyzji organu II instancji );
Wyjaśniono, że nie jest uzasadnione kwestionowanie prawidłowości decyzji Starosty Rypińskiego z dnia 30 lipca 2019 r. (dot. odlesienia działki nr [...]), w przedmiotowej sprawie, ponieważ wysuwanie zarzutów wobec tego orzeczenia winno być dokonane w drodze jej zaskarżenia do organu właściwego w sprawie. Dopóki bowiem decyzja Starosty jest ostateczna i pozostaje w obrocie prawnym, to jej ustalenia pozostają wiążące zarówno dla stron, jak i organów.
Jednocześnie wskazano, że projekt decyzji o warunkach zabudowy podlegał uzgodnieniom z organami wskazanymi w ustawie (art. 53 ust. 4 pkt 1-12 ustawy) w zakresie ich właściwości, w tym także ze Starostą Rypińskim - postanowienie z dnia 21 października 2020r. znak: GiK 6123.390.2020.WL, sprostowane następnie postanowieniem z dnia 30 listopada 2020r. znak: GiK. 6123.390.2020. KB. Organ ten uzgodnił w zakresie swojej właściwości projekt decyzji, wskazując w uzasadnieniu, iż teren inwestycyjny obejmuje grunty orne klasy IVa, IVb - gleby mineralne, inne tereny zabudowane, a więc grunty nie podlegające szczególnej ochronie prawnej.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje:
Skarga okazała się zasadna, choć nie we wszystkich jej zarzutach.
Ocena zaskarżonej decyzji przeprowadzona w zakresie wynikającym z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329); dalej zwaną: "p.p.s.a.", doprowadziła Sąd do stanowiska, że w toku postępowania administracyjnego uchybiono prawu materialnemu, w sposób uzasadniający uwzględnienie skargi.
Zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., z zastrzeżeniem wyjątków określonych w ust. 2 – 4, nieistotnych jednak w niniejszej sprawie.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
- co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (art. 61 ust.1 pkt 1);
- teren ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust.1 pkt 2);
- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust.1 pkt 3);
- teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 (art. 61 ust.1 pkt 4);
- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust.1 pkt 5).
Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p., został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26. 08. 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej: "rozporządzenie". Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie objętym wnioskiem o warunki zabudowy, ustala się w oparciu o ww. rozporządzenie następujące warunki: linie zabudowy, wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do pow. działki lub terenu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układu połaci dachowych).
Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie natomiast z § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Z kolei wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do tych przepisów, decyzja o warunkach zabudowy powinna się więc składać z czterech części: decyzji w postaci tekstowej, części graficznej decyzji, tekstowych wyników analizy oraz części graficznej tych wyników.
Przedmiotem wniosku inwestora jest ustalenie warunków dla inwestycji polegającej na budowie 2 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami wbudowanymi oraz 27 budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami wbudowanymi, z wewnętrznym układem komunikacyjnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu na terenie działek nr ewid.[...] położonych w miejscowości R. przy ulicy [...], jak określił to organ I instancji. Należy jednak dodać, że 27 budynków mieszkalnych zostało zaprojektowanych jako: a)sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, b/ dwadzieścia jeden budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (trzy szeregi po siedem budynków).
W zakresie określonych przez rozporządzenie wskaźników kształtowania nowej zabudowy, przedmiotem sporu jest prawidłowość wyznaczenia w kwestionowanej decyzji parametrów określonych w § 5 i § 6 rozporządzenia, tj. wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy oraz szerokości elewacji frontowej.
W pkt 2 pkt 4 decyzji udzielającej warunków zabudowy określono następujące wskaźniki szerokości elewacji frontowej planowanych budynków:
"a) sześć budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej:
- szerokość elewacji frontowej budynku - od 11,5 m do 12,0 m,
b) dwadzieścia jeden budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej (trzy szeregi po siedem budynków):
- szerokość elewacji frontowej budynku - od 6,0 m do 6,5 m (szerokość elewacji frontowej jednego szeregu budynków - od 42,0 m do 45,5 m),
c) dwa budynki mieszkalne wielorodzinne o poniższych parametrach każdego z nich
- szerokość elewacji frontowej budynku - od 11,7 m do 13,5 m".
Powyższe wskaźniki w ocenie Sądu nie zostały ustalone w sposób prawidłowy. Inwestor przyjął, że za front działki w rozumieniu § 2 pkt 5 rozporządzenia, należy uznać długość granicy działki nr ewid.[...] wzdłuż ul. [...] (która wynosi 43,2 m). Inwestor przewiduje główny wjazd lub wejście na teren inwestycji od ulicy [...], wobec czego określenie frontu działki należy zaakceptować, albowiem, jak stanowi ww. przepis, frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Jak z kolei stanowi przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak wynika z dokumentacji mapowej (plan zagospodarowania terenu inwestycji k. 238, 243, 270 akt organu I instancji) przewiduje się wzniesienie zespolonych sześciu budynków szeregowych prostopadle do frontu działki (zespolony budynek położony szczytem do frontu terenu inwestycji). Z tej przyczyny w decyzji udzielającej warunków zabudowy określono szerokość elewacji frontowej tego zespolonego budynku - od 11,5 m do 12,0 m. Wielkość ta określa szczyt budynku, w którym nie przewiduje się rzecz jasna żadnego wejścia. Z resztą gdyby nawet zostało przewidziane, to mogłoby dotyczyć tylko jednego segmentu budynku. W ocenie Sądu za elewację frontową w takim przypadku nie można uznać szczytu budynku, skoro budynek jest sześciosegmentowy i posiada sześć niezależnych wejść (dla każdego segmentu) od innej strony niż front działki. Dlatego też za szerokość elewacji frontowej należało uznać tę elewację budynku, która posiada wszystkie drzwi wejściowe do wszystkich 6 segmentów budynku. Rzecz jasna będzie to dłuższy bok budynku, który ma długość znacznie większą niż przyjęta w decyzji od 11,5 m do 12,0 m. Na problem ten zwracał już uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyrokach z dnia 16 października 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 845/18 oraz II SA/Bd 843/18 oraz w wyroku z 6 listopada 2018 r., sygn. akt II SA/Bd 748/18, wskazując, że: "Nie jest prawidłowe w przypadku ustalania warunków zabudowy dla kilku budynków mieszkalnych wielorodzinnych czteroklatkowych twierdzenie, iż niezależnie od konstrukcji budynków i tego gdzie znajduje się wejście do takich budynków, uznawać za "elewację frontową" ich elewację boczną tylko dlatego, że usytuowana ma być równolegle do frontu działki". Wyroki te dotyczą tego samego inwestora i zasadniczo tego samego terenu inwestycji. Jakkolwiek projekt zagospodarowania terenu wraz z charakterystyką planowanych budynków, uległ zmianie, to problem dotyczący ustalenia szerokości elewacji frontowej nie zmienił swego charakteru.
Odnosząc się do powyższego problemu Sąd konsekwentnie w stosunku do zapadłych ww. wcześniej wyroków podtrzymuje swoje wyrażone już stanowisko i dlatego przyjęte ustalenia szerokości elewacji frontowych uznał za wadliwe.
We wskazanym pkt a/ odnoszącym się do zespolonego sześciosegmentowego budynku stojącego szczytem do frontu terenu, jak wynika z pisemnej analizy, wskazano, że ustalona wartość jest możliwa do przyjęcia zgodnie z ww. przepisem. Prawidłowym natomiast rozwiązaniem w omawianej sytuacji winno było być przyjęcie jako elewacji frontowej ww. budynku szerokość jego elewacji, w której przewidziane są wejścia do poszczególnych segmentów. To z kolei wymagałoby dokonania analizy co do przekroczenia wartości średnich występujących na obszarze analizowanym, czego nie dokonano.
Z powodu wskazanej wyżej wadliwości ustalenia szerokości elewacji frontowej ww. sześciosegmentowego budynku, zaskarżona decyzja wraz z decyzją ją poprzedzającą nie może pozostać w obrocie prawnym. Z tych względów skarga odniosła skutek.
Niezależnie od powyższego, należy też zauważyć, że równie błędne są ustalenia szerokości elewacji frontowej dla pozostałych budynków. Dotyczy to przede wszystkim dwóch budynków wielorodzinnych, dla których ustalono szerokość elewacji frontowych od 11,7 m do 13,5 m" (pkt 2 pkt 4 c, decyzji organu I instancji), kierując się tym samym błędnym argumentem wskazującym na powiązanie ustalenia szerokości elewacji frontowej z posadowieniem budynku szczytem do frontu terenu inwestycji, niezależnie od tego, na jakiej elewacji (ścianie budynku) przewidywane są do niego wejścia. Również i w tym przypadku zastosowano przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia, co oznacza brak analizy w zakresie przekroczenia wartości średnich na analizowanym terenie.
Co się zaś tyczy pozostałych trzech budynków wielosegmentowych (siedem zespolonych budynków w trzech szeregach) w zabudowie szeregowej, to w pkt 2 pkt 4 b, decyzji organu I instancji, ustalono szerokość elewacji frontowej budynku na wartość od 6,0 m do 6,5 m, a dopiero za tą wartością wskazano w nawiasie, że szerokość elewacji frontowej jednego szeregu budynku wynosi od 42,0 m do 45,5 m. Takie określenie szerokości elewacji frontowej rodzi wątpliwości, poprzez umieszczenie w nawiasie niejako alternatywnej możliwości rozumienia przyjętych w decyzji wartości, co nie jest prawidłowe. Wskazana niejasność pogłębia się zresztą, że zastosowano w tym przypadku § 6 ust. 2 rozporządzenia, mówiący o możliwości przyjęcia innej niż średnia szerokość elewacji frontowej występująca na analizowanym terenie, co nawiązuje wprost do wartości ustalonej w nawiasach, a więc niejako alternatywnie. Pomijając jednak tę ww. niejasność, należy wskazać, że nawet w przypadku przyjęcia takiej interpretacji, że obowiązuje wartość od 42,0 m do 45,5 m., to brak jest akceptowalnego wyjaśnienia racji dla których zastosowano § 6 ust. 2 rozporządzenia. Z pewnością powoływanie się na planowany we wniosku o udzielenie warunków zabudowy nowy ład wielkości planowanych budynków i ład architektoniczny na terenie inwestycji – jak dokonano tego w analizie - nie może stanowić uzasadnienia dla przyjętych w decyzji wartości. Analiza powinna dotyczyć obszaru analizowanego leżącego poza terenem inwestycji, a co do tego właśnie obszaru w analizie można znaleźć jedynie informację, że "w bezpośrednim terenie planowanej inwestycji występują budynki mieszkalne o dość znacznych szerokościach elewacji frontowych (20 m łącznie dwa budynki bliźniacze na działkach ewid. [...] oraz 21 m, budynek na działce o nr ewid.[...])". Tego typu uzasadnienie dla dokonania odstępstwa od średnich wartości na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia nie jest wystarczające i przekonywujące. Uzasadnienie odstępstwa powinno wyjaśnić możliwość i zasadność korelacji planowanych segmentowych budynków o długości elewacji frontowych od 42,0 m do 45,5 m z budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi i bliźniaczymi na terenie poddanym analizie, gdzie maksymalna ich szerokość elewacji frontowych wynosi od 20 m do 21 m, czego jednak nie poddano analizie.
Jak już wskazano, z powodu powyżej stwierdzonych wadliwości, należało zaskarżoną decyzję wraz z poprzedzającą ją decyzją wyeliminować z obrotu prawnego.
Należało też uznać częściową zasadność zastrzeżeń skarżącego co do prawidłowości ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Przede wszystkim podstawą analizy winna być średnia jej wysokość z całego analizowanego terenu, która wynosi, jak wskazano w analizie 5,5 m. Dla sześciosegmentowego domu stającego szczytem do frontu działki przewidziano wysokość kalenicy od 8,7 m do 9,3 m. Jest to wysokość nie tylko znacznie wyższa od średniej wysokości na terenie analizowanym, lecz blisko dwukrotnie wyższa. Jednocześnie wysokość ta jest przewidziana dla budynku, który znajduje się w otoczeniu zabudowy jednorodzinnej, gdzie średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi dla tej zabudowy 5,6 m. Przekroczenie więc przez sześciosegmentowy ww. budynek aż o tak znaczny stopień ww. średnich niewątpliwie narusza zastany ład architektoniczny w zakresie wysokości budynków, zwłaszcza, że ład architektoniczny terenu przyległego stanowią niemal wyłącznie domy jednorodzinne. W takich warunkach tak znaczne przekroczenie wymaga wyczerpującego i przekonywującego wyjaśnienia możliwości zastosowania § 7 ust. 4 rozporządzenia. Tymczasem w stosunku do ww. sześciosegmentowego budynku analizy w ogóle brak. Co więcej brak podania podstawy prawnej dla przyjęcia omawianych wartości.
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej od 5,5 m do 6 m, ustalona została dla budynków posadowionych w projekcie zagospodarowania działki frontem do frontu terenu inwestycji, na podstawie § 7 pkt 4 rozporządzenia, a jedynym argumentem dla przyjęcia odstępstwa było powołanie się na okoliczność, że ww. budynki będę usytuowane w obniżeniu terenu w stosunku do części sąsiedniej zabudowy jednorodzinnej. W ocenie Sądu wskazana argumentacja jest niejasna i niewyczerpująca. Nie jest bowiem wiadomo, wobec jakiej części sąsiednich budynków jednorodzinnych planowane budynki będą obniżone, jakie skutki w odniesieniu do porównawczej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej otaczających budynków w stosunku do planowanych budynków przyniesie takie ustalenie omawianych parametrów oraz czy idea wykorzystania obniżeń terenu dla zwiększenia wysokości budynków została zastosowana w obszarze analizowanym, a jeżeli tak, to stwarza to konieczność opisania tego w szerszym zakresie, zwłaszcza w aspekcie w jaki sposób były obliczane wysokości budynków w obszarze analizowanym, czy licząc od gruntu, czy licząc od średniej terenu.
Podobny problem występuje co do dwóch planowanych budynków wielorodzinnych.
W tych warunkach analiza wymaga rozbudowania przynajmniej we wskazanych zakresach.
Skarga w pozostałym zakresie nie jest zasadna. Organy nie naruszyły prawa wskazując współczynnik powierzchni zabudowy do terenu inwestycji, a nie poszczególnych działek, które tworzą ten teren. Ma to uzasadnienie w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., który używa pojęcia terenu.
Z przepisów u.p.z.p., nie wynika też obowiązek zaopatrywania decyzji o warunkach zabudowy szczegółowymi, konkretnymi parametrami wewnętrznego układu komunikacyjnego. Zawarte w decyzji organu I instancji wskazanie co do zapewnienia sprawnego układu komunikacji wewnętrznej stanowi bardzo ogólną wytyczną, wskazującą na konieczność zapewnienia dojazdów do planowanych budynków oraz manewrów pojazdów (np. zawracanie, wjazd, wyjazd z garaży itp.), w tym pojazdom służb porządkowych i ratunkowych. Jako element nieobligatoryjny zresztą decyzji o warunkach zabudowy, winien być interpretowany jako ogólna informacja sygnalizującą konieczność uwzględniania tego aspektu w planowanym zagospodarowaniu terenu inwestycji.
Wbrew zarzutom skargi organy ustaliły też prawidłowo strony postępowania, uwzględniając następców prawnych zmarłych stron. Organ odwoławczy trafnie też uznał, że w przedmiotowym postępowaniu brak jest możliwości kwestionowania powołanej przez skarżącego decyzji Starosty Rypińskiego GiK.6623.4.6.2019/BB z dnia 30.07.2019 r.
Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 p.p.s.a., zasądzając od organu na rzecz skarżącego zwrot kwoty uiszczonego przez niego wpisu od skargi tj.500 zł.
Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy zastosują się do oceny i wskazań wynikających z powyższych rozważań.