II SA/Bd 597/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła opłaty adiacenckiej naliczonej po podziale nieruchomości stanowiącej współwłasność spółek "B." sp. z o.o. oraz P. sp. z o.o. sp. k. Prezydent Miasta T. zatwierdził podział nieruchomości, a następnie wszczął postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po podziale. Organ I instancji ustalił opłatę w wysokości 30% wzrostu wartości, zgodnie z uchwałą Rady Miasta. Spółki wniosły odwołanie, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, zarzucając błędy w wycenie i doborze nieruchomości porównawczych. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) uchyliło decyzję organu I instancji, głównie z powodu błędnego oznaczenia firmy jednej ze spółek, ale jednocześnie ustaliło opłatę adiacencką. Wojewódzki Sąd Administracyjny (WSA) w Bydgoszczy wyrokiem z 22 października 2019 r. uchylił decyzję SKO, wskazując na konieczność precyzyjnego rozdzielenia zobowiązania z tytułu opłaty adiacenckiej między współwłaścicieli, zgodnie z ich udziałami. Sąd uznał jednak, że operat szacunkowy, mimo pewnych zastrzeżeń co do lakonicznej oceny przez organ I instancji, może stanowić podstawę do ustalenia opłaty, a zarzuty spółek w tym zakresie nie były zasadne. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, SKO wydało decyzję, w której uchyliło decyzję organu I instancji i ustaliło opłatę adiacencką, precyzyjnie rozdzielając ją między spółki zgodnie z ich udziałami we współwłasności. Skarżące spółki wniosły kolejną skargę, zarzucając naruszenie przepisów proceduralnych i materialnych, w tym zasadę dwuinstancyjności oraz ponowne kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego. WSA w Bydgoszczy w niniejszym wyroku oddalił skargę, stwierdzając, że jest związany oceną prawną wyrażoną w poprzednim wyroku dotyczącym tej sprawy. Sąd uznał, że operat szacunkowy jest prawidłowy, a rozdzielenie opłaty między współwłaścicieli zostało dokonane zgodnie z prawem. Zarzuty dotyczące naruszenia zasady dwuinstancyjności również zostały uznane za niezasadne.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalanie i rozdzielanie opłaty adiacenckiej w przypadku współwłasności nieruchomości, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy administracyjne.
Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność i naliczenia opłaty adiacenckiej. Ocena operatu szacunkowego przez sądy administracyjne jest ograniczona do kwestii formalnych i logicznych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy operat szacunkowy sporządzony na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej jest prawidłowy, jeśli zawiera błędy lub wątpliwości co do doboru nieruchomości porównawczych i metodologii wyceny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Operat szacunkowy, jeśli nie zawiera ewidentnych błędów dyskwalifikujących jego walory dowodowe i został sporządzony z zachowaniem wymogów formalnych, może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Merytoryczna ocena operatu w aspekcie metodologicznym, wymagająca wiedzy specjalistycznej, nie podlega bezpośredniej kontroli sądów administracyjnych, chyba że strona przedstawi kontroperat lub zleci ocenę organizacji zawodowej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że operat szacunkowy był prawidłowy, a zarzuty dotyczące jego merytorycznej zawartości nie były zasadne, ponieważ strona skarżąca nie podjęła skutecznych kroków do jego podważenia poprzez kontroperat lub ocenę organizacji zawodowej. Sąd podkreślił, że ocena operatu przez organy i sądy administracyjne ma charakter formalny i logiczny, a nie merytoryczny wymagający wiedzy specjalistycznej.
Jak należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu opłaty adiacenckiej w przypadku, gdy nieruchomość stanowiąca przedmiot podziału jest współwłasnością kilku podmiotów?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
W decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy precyzyjnie rozdzielić zobowiązanie na poszczególnych współwłaścicieli, stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. Nie można domniemywać solidarnego obowiązku zapłaty.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że brak precyzyjnego określenia wysokości zobowiązania każdego współwłaściciela czyni decyzję niewykonalną i narusza art. 107 § 1 kpa. Jedna decyzja powinna ustalić jedną opłatę, ale rozdzielić ją między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów.
Czy błędne oznaczenie firmy jednej ze stron w decyzji organu I instancji, które nie utrudnia identyfikacji tego podmiotu, uzasadnia uchylenie decyzji przez organ odwoławczy i orzeczenie co do istoty sprawy?
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli błędne oznaczenie firmy nie utrudnia identyfikacji podmiotu zobowiązanego (np. gdy podano NIP), decyzja reformatoryjna organu odwoławczego nie jest uzasadniona.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że uchylenie decyzji organu I instancji przez SKO z powodu błędnego oznaczenia firmy było nieuzasadnione, gdyż podanie NIP jednoznacznie identyfikowało podmiot. Organ odwoławczy powinien był rozpoznać sprawę merytorycznie, a nie uchylać decyzję z tak błahych powodów.
Przepisy (27)
Główne
u.g.n. art. 98 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98 § 1a
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98a § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 98a § 1b
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
Pomocnicze
u.g.n. art. 148 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 148 § 2
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 148 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 153 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 154 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 157 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 2
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 145 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 156 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 15
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 16
Kodeks postępowania administracyjnego
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 151
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 153
Ustawa - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego art. 4 § 1
Uchwała Rady Miasta T. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej art. 1 § 1
Argumenty
Skuteczne argumenty
Operat szacunkowy jest prawidłowy i może stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. • Opłata adiacencka powinna być precyzyjnie rozdzielona między współwłaścicieli zgodnie z ich udziałami.
Odrzucone argumenty
Operat szacunkowy zawiera błędy i wątpliwości co do metodologii wyceny i doboru nieruchomości porównawczych. • Podział nieruchomości nie spowodował wzrostu jej wartości. • Organ odwoławczy naruszył zasadę dwuinstancyjności i trwałości decyzji, rozstrzygając ponownie o uchylonej decyzji.
Godne uwagi sformułowania
Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. • Jeżeli nieruchomość podzielona stanowiła przedmiot współwłasności, to w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej należy rozdzielić zobowiązanie z tytułu tej opłaty na poszczególnych współwłaścicieli - stosownie do ich udziałów we współwłasności podzielonej nieruchomości. • Zaniechanie wskazania wysokości zobowiązania każdego podmiotu czyni decyzję niewykonalną.
Skład orzekający
Jarosław Wichrowski
przewodniczący sprawozdawca
Grzegorz Saniewski
sędzia
Katarzyna Korycka
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalanie i rozdzielanie opłaty adiacenckiej w przypadku współwłasności nieruchomości, ocena operatu szacunkowego przez organy administracji i sądy administracyjne."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność i naliczenia opłaty adiacenckiej. Ocena operatu szacunkowego przez sądy administracyjne jest ograniczona do kwestii formalnych i logicznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy istotnego zagadnienia praktycznego dla właścicieli nieruchomości, jakim jest opłata adiacencka i jej rozliczenie w przypadku współwłasności. Pokazuje również złożoność oceny operatów szacunkowych przez organy i sądy.
“Jak podzielić opłatę adiacencką między współwłaścicieli? Sąd wyjaśnia.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.