II SA/Bd 538/24

II SA/Bd 538/24 - Wyrok WSA w Bydgoszczy
Data orzeczenia
2025-03-04
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-06-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Sędziowie
Joanna Brzezińska /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OZ 708/24 - Postanowienie NSA z 2024-12-10
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 682
art. 68
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędzia WSA Renata Owczarzak Protokolant sekretarz sądowy Dominika Matuszewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2025 r. sprawy ze skargi H. J. i M. J. na decyzję Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] kwietnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie nakazu opróżnienia budynku mieszkalnego oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z [...] lutego 2024 r. nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Miasta [...] (PINB), m.in. na podstawie art. 68 ustawy z
7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 682 – dalej "p.b."), nakazał H. J. i M. J. (skarżącym) – zarządzającym nieruchomością przy ul. [...] we [...] – opróżnienie budynku mieszkalno-usługowo frontowego przy ul. [...] we [...] (dz. nr [...] KM [...] obr. [...]). W punkcie drugim organ nakazał:
- wykonać doraźne zabezpieczenia budynku frontowego usuwające zagrożenie bezpieczeństwa oraz umożliwiające dostęp do znajdujących się na nieruchomości użytkowanych oficyn poprzez bramę w budynku frontowym,
- uniemożliwić dostęp do budynku frontowego dla osób postronnych,
- umieścić w widocznym miejscu na budynku frontowym od strony ul. [...] zawiadomienie o grożącym niebezpieczeństwie oraz nakazie użytkowania,
- zabezpieczenia wykonać pod nadzorem osoby posiadającej uprawnienia budowlane.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że kontrola budynku przeprowadzona
[...] października 2023 r. oraz [...] stycznia 2024 r. wykazała zły stan techniczny budynku, potwierdzony również przedłożonym przez skarżących w dniu pierwszej kontroli przeglądem budowlanym, w których autor stwierdził bardzo zły stan techniczny budynku wymagający wyłączenia go z użytkowania oraz rozebrania nadbudowanej części budynku. Podczas drugiej kontroli stwierdzono groźbę zawalenia budynku – stropy były doraźnie podparte stemplami drewnianymi, silnie nasiąknięte wodą opadową, znacznie ugięte, w niektórych miejscach uszkodzone. Mieszkalna część zlokalizowana na piętrze nie była użytkowana, użytkowany był jedynie lokal usługowy na parterze (księgarnia prowadzona przez skarżących). W ocenie organu stan techniczny budynku, a w szczególności uszkodzenia elementów konstrukcyjnych, uzasadnia wydanie decyzji nakazującej opróżnienie i zabezpieczenie budynku na podstawie art. 68 p.b.
Decyzją z [...] kwietnia 2024 r. znak [...], Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (WINB), na skutek odwołania stron, uchylił w całości decyzję I instancji i rozstrzygnął sprawę w ten sposób, że nakazał H. i M. J.- współwłaścicielom i zarządzającym nieruchomością przy ul. [...] we [...]:
- opróżnienie i wyłączenie z użytkowania w całości budynku mieszkalno-usługowego frontowego przy ul. [...] 15 we [...] (dz. nr [...] Km obręb [...]) w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB,
- po opróżnieniu i wyłączeniu z użytkowania przedmiotowego budynku odłączyć, w terminie 7 dni od opróżnienia i wyłączenia z użytkowania przedmiotowego budynku, media zasilające dostarczane do budynku,
- wykonanie doraźnego zabezpieczenia ww. budynku frontowego przed dostępem do niego osób postronnych poprzez zlikwidowanie (zamurowanie, zabicie deskami, lub w inny skuteczny sposób) otworów okiennych i drzwiowych zlokalizowanych w ścianach zewnętrznych kondygnacji parteru, w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB,
- umieszczenie na przedmiotowym budynku w widocznym miejscu, od strony ul. [...] oraz od strony podwórza, zawiadomień o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania, w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB;
Organ nakazał wykonać ww. zabezpieczenia pod nadzorem osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia, po przytoczeniu stanu sprawy, organ odwoławczy w oparciu o art. 68 p.b. przywołał ustalenia z przeprowadzonych [...] października 2023 r. oraz [...] stycznia 2024 r. oględzin na nieruchomości oraz odebrane podczas nich oświadczenia skarżących, zgodnie z którymi posiadają oni 1/3 udziałów w nieruchomości i mają ograniczone prawo dysponowania nią (jedynie zarządzają budynkiem), nie mają środków na remont elewacji, monitorują za to na bieżąco stan techniczny budynku. Przywołał, że podczas pierwszych oględzin swoje stanowisko co do stanu technicznego budynku podtrzymał obecny w trakcie oględzin autor przeglądu budowlanego. W ocenie WINB rozstrzygnięcie I instancji zostało wydane zasadnie, albowiem stan techniczny budynku stwierdzony podczas oględzin a także podczas 5-letniego przeglądu budowlanego wskazują na ryzyko jego zawalenia. To z kolei uzasadniało nakaz opróżnienia budynku, odpowiedniego jego zabezpieczenia i oznakowania. WINB zauważył, że w decyzji I instancji nie określono terminu wykonania nakazanych czynności, co uzasadniało uchylenie rozstrzygnięcia PINB i wydanie decyzji co do istoty sprawy. Adresatami przedmiotowych obowiązków są skarżący pomimo tego, że posiadają tylko 1/3 udziałów w nieruchomości, albowiem los pozostałych współwłaścicieli jest nieznany (organ zauważył, że prawdopodobnie zginęli podczas II wojny światowej). WINB stwierdził, że dalsze użytkowanie budynku stwarza zagrożenie dla klientów oraz pracowników prowadzonej przez skarżących księgarni. Odnosząc się do stanowiska skarżących wyrażonego w odwołaniu organ II instancji wskazał, że niniejszej postępowanie dotyczy budynku frontowego, a nie budynków oficyn znajdujących się za budynkiem frontowym, które stanowią odrębne obiekty budowlane nieobjęte postępowaniem. Organ wyjaśnił, że brama w budynku frontowym stanowi integralną część tego budynku, a zatem nie ma możliwości udostępnienia przechodzenia przez nią do oficyn na podwórzu, co stwarzać może zagrożenie dla życia i zdrowia korzystających z tego przejścia. Wskazał, że z uwagi na to, że lokale mieszkalne na piętrze budynku są nieużytkowane, nie było potrzeby przesyłana na podstawie art. 68 ust. 2 p.b. decyzji i nakazie opróżnienia obiektu do podmiotu zobowiązanego zapewnić lokale zamienne na podstawie przepisów odrębnych.
H. i M. J. w skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wnieśli o stwierdzenie jej nieważności, ewentualnie uchylenie, wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji, przeprowadzenie dowodu z przedłożonych dokumentów oraz ich przesłuchania na okoliczność sprzeczności z prawem zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucili naruszenie art. 7, 8, 76 § 1, 77 § 1, 80, 107 § 2 i 3 oraz art. 138 k.p.a. poprzez rozpoznanie sprawy niezgodnie z dyspozycjami tych przepisów, w tym:
- niewyjaśnienie, czy nałożone obowiązki i terminy są możliwe do wykonania i nie spowodują naruszenia praw osób trzecich, a także nie wywołają negatywnych dla strony konsekwencji prawnych i faktycznych,
- niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i jego dowolną ocenę,
- nieprawidłowe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji, z którego nie wynika przede wszystkim, dlaczego dokonuje się wyłączenia tylko i wyłącznie budynku frontowego bez wyłączenia dwóch oficyn, skoro stanowią one wraz z budynkiem frontowym jedną substancję budowlaną, jak również nakazanie odłączenia mediów w budynku frontowym, które zasilają również oficyny, oraz uniemożliwienie mieszkańcom oficyn dostępu do nich,
- niewyjaśnienie, dlaczego ten sam stan faktyczny i prawny uzasadnia różne decyzje w analogicznych sytuacjach,
- wydanie decyzji wyłącznej uchylającej decyzję I instancji.
Skarżący zarzucili nadto naruszenie prawa materialnego w postaci art. 68 p.b., poprzez rozstrzygnięcie o konieczności wyłączenia z użytkowania oraz odłączenia mediów tylko w budynku frontowym, bez dokonania technicznej oceny możliwości odłączenia mediów oraz bez uwzględnienia, że budynek frontowy stanowi jedną substancję budowlaną z oficynami, a wykonanie nakazów, w tym odłączenie mediów oraz zabezpieczenie bramy, spowoduje uniemożliwienie korzystania z lokali mieszkalnych umieszczonych w tych oficynach.
W uzasadnieniu skargi podniesiono przede wszystkim, że wykonanie zobowiązań mogłoby skutkować pociągnięciem skarżących do odpowiedzialności karnej na podstawie art. 191 Kodeksu karnego, że odcięcie mediów (prądu, wody) oraz zabezpieczenie bramy spowoduje uniemożliwienie użytkowania lokali w oficynach, oraz że nieprawidłowo organy oceniły, iż oficyny stanowią odrębne od budynku frontowego obiekty. Wskazano, że z przedłożonej dokumentacji oraz zdjęć dostępnych na portalu Geoportal jednoznacznie wynika, iż oficyny są połączone z budynkiem frontowym, że w bramie tego budynku znajduje się rozdzielnia elektryczna (tablica główna), co potwierdza dokumentacja sporządzana podczas przeglądu, oraz że skarżący częściowo zabezpieczyli już piętro budynku frontowego. Skarżący podkreślili, że przysługuje im udział 1/3 we własności nieruchomości, zaś wykonanie nakazanych czynności przekracza zwykły zarząd nieruchomością.
W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.
W piśmie procesowym z 1 lipca 2024 r. skarżący podtrzymali stanowisko skargi, i podkreślili szkodliwy wpływ budynków znajdujących się w złym stanie technicznym, Przedłożyli dokumentację fotograficzną przedmiotowego budynku, pisma gestorów sieci energetycznej i wodociągowej oraz odpis z księgi wieczystej na okoliczność ograniczonego prawa rzeczowego w zakresie ewentualnej drogi do nieruchomości od strony ul. [...].
Postanowieniem z 16 sierpnia 2024 r. Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji. Rozstrzygnięcie to w mocy utrzymał Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 10 grudnia 2024 r. sygn. II OZ 708/24.
Na rozprawie przeprowadzonej w dniu 18 lutego 2025 r. skarżąca podtrzymała dotychczasowe stanowisko. Na pytanie, czy toczyło się postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po zmarłych współwłaścicielach skarżąca odpowiedziała, że nie wie, gdzie miałaby ich szukać. Wyjaśniła, że do oficyn jest dostęp od ulicy [...] przez nieruchomość sąsiednią prywatnych właścicieli, ale dostęp ten według jej wiedzy jest uregulowany w ramach służebności wyłącznie w celach tzw. wyższej konieczności – skarżąca posiada klucz do bramy, którą otwiera tylko dojazd służb, właściciele prywatnej nieruchomości nie wyrażają zaś zgody na dojazd najemców lokali w oficynach. Skarżąca nie okazała dokumentu na powyższą okoliczność, wskazuje jednak, że może go dostarczyć, a poza tym powyższe wynika z treści księgi wieczystej. Podtrzymała, że główne liczniki instalacji wodnokanalizacyjnej oraz energetycznej znajdują się w budynku frontowym, skąd media te dostarczane są do lokali w oficynach. Na pytanie czy jest możliwe przeniesienie zaworów poza budynek frontowy, skarżąca wskazała, że nie jest to wykluczone, jednak dla skarżących nieekonomiczne i nie mają oni obowiązku dokonywania tego typu czynności. Przedkładając protokół z przesłuchania autora oceny technicznej z 13 lutego 2025 r. wyjaśniła, że wobec budynków oficyn lewej i prawej toczą się oddzielne postępowania prowadzone przez PINB. Wskazała, że nie wykonała nakazów, oraz że codziennie użytkuje lokal na parterze. Zdaniem skarżącej stan technicznych całego budynku nie nadaje się do zamieszkania, w oficynach skarżący wyłączyli niektóre klatki schodowe i lokale z użytkowania, udostępniając lokatorom lokale nadające się jeszcze do użytku. Skarżący domagają się opróżnienia i wyłączenia z użytkowania wszystkich budynków, wtedy przystąpią do rozbiórki tych obiektów. Obecnie nie mogą tego zrobić, bowiem mają udział jedynie 1/3 we własności nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 68 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (publ. jak wcześniej wskazano), zgodnie z którym w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, organ nadzoru budowlanego jest obowiązany:
1) nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;
2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1, obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów;
3) zarządzić:
a) umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,
b) wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.
Podstawą zastosowania art. 68 p.b. jest ustalenie, że kontrolowany budynek jest w stanie technicznym bezpośrednio grożącym zawaleniem. W razie stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, w drodze oględzin udokumentowanych protokołem, że całość lub część budynku przeznaczonego na pobyt ludzi z uwagi na zły stan techniczny bezpośrednio grożą zawaleniem, organ jest zobligowany do nakazania w drodze decyzji właścicielowi lub zarządcy tego obiektu opróżnienia bądź wyłączenia z użytkowania w określonym terminie całości lub części budynku oraz wykonania doraźnych zabezpieczeń.
Potrzeba opróżnienia zależy od zaistnienia kwalifikowanego stanu technicznego budynku, tj. takiego, który stwarza realne zagrożenie zawaleniem, i taki stan został bezspornie stwierdzony w niniejszej sprawie. Jak wynika z protokołu kontroli przedmiotowego budynku (t.j. budynku zlokalizowanego przy ul. [...] we [...] na działce nr [...] obr. [...]) "stan budynku bardzo zły (...) zagraża bezpieczeństwu przechodniów, (...) należy przystąpić do jego rozbiórki z uwagi na uszkodzoną konstrukcję dachu" (k. 36 i nast. akt adm.). Ustalenia te powielają opis stanu na nieruchomości stwierdzony podczas wcześniejszej kontroli w dniu [...] października 2023 r. (k. 22 akt adm.). Również z przedłożonego przeglądu budowlanego wykonanego przez E. K. wynika, że budynek frontowy jest w bardzo złym stanie technicznym i należy wyłączyć go z użytkowania oraz rozebrać część nadbudowaną (k. 19 akt adm.). Podczas każdej z kontroli/oględzin budynku podkreślano, że koniecznym jest zabezpieczenie otworu bramnego, przez który odbywa się dostęp do lokali mieszkalnych zlokalizowanych w oficynach przedmiotowej kamienicy, z uwagi na ryzyko zawalenia się tego obiektu.
Sąd zważył, że prawidłowo ustalony stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie uzasadniał wydanie przez organy nadzoru budowlanego rozstrzygnięcia w oparciu o art. 68 p.b. W sprawie zaistniało bowiem bezpośrednie zagrożenie zawaleniem się kontrolowanego budynku, co potwierdza zgromadzony materiał dowodowy, i czego w tym zakresie nie kwestionują również sami skarżący.
Zarzuty skarżących koncentrują się na kilku kwestiach, które w ich ocenie wyłączają możliwość wydania wobec nich decyzji na podstawie art. 68 p.b., pomimo stwierdzonego stanu technicznego budynku. Po pierwsze skarżący kwestionują w ogóle możliwość skierowania do nich decyzji (nałożenia na nich obowiązków opisanych w decyzji) z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości oraz to, że mają oni jedynie 1/3 udziału we własności tej nieruchomości. Po drugie konsekwentnie skarżący podnoszą, że wydanie decyzji obejmującej jedynie budynek frontowy było nieuprawnione, albowiem integralnymi częściami tego budynku są również oficyny zlokalizowane po lewej i prawej stronie podwórza. Po trzecie skarżący akcentują, że wykonanie obowiązków nałożonych decyzją spowoduje niekorzystne skutki dla mieszkańców oficyn, polegające na odłączeniu ich nieruchomości od sieci energetycznej i wodnokanalizacyjnej (których główne przyłącza znajdują się w budynku frontowym objętym decyzją) oraz uniemożliwieniu dostępu do oficyn przez dotychczas służącą ku temu bramę, która zgodnie z decyzją podlegać ma doraźnemu zaślepieniu.
Merytoryczne rozważania co do zasadności zarzutów skarżących rozpocząć należy od przywołania, że zgodnie z art. 5 ust. 2 p.b. obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7. Ponadto – zgodnie z art. 61 właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2;
2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Skarżący niezasadnie kwestionują własną zdolność do bycia adresatem zaskarżonej decyzji.
Adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 68 pkt 1 p.b. jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. "Właścicielem obiektu budowlanego" jest osoba legitymująca się prawem własnościowym do tego obiektu ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej dla danego obiektu budowlanego. W przypadku obiektów budowalnych stanowiących przedmiot współwłasności decyzja wydawana na podstawie art. 68 p.b. co do zasady kierowana winna być do wszystkich współwłaścicieli tego obiektu, niezależnie od wielkości udziałów we wspólnym prawie oraz niezależnie od stopnia osobistej odpowiedzialności lub przyczynienia się danego współwłaściciela do powstania stanu odpowiadającego przesłankom materialnoprawnym z art. 68 p.b. Kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami lub ich osobistej odpowiedzialności (np. deliktowej lub karnej) nie należą przy tym do właściwości organów nadzoru budowlanego i nie stanowią przesłanek wydania rozstrzygnięcia konkretyzującego obowiązki określone w art. 68 w zw. z art. 61 p.b. Jeżeli chodzi zaś o kwestie związane z zarządzaniem nieruchomościami, to zostały one uregulowane m.in. w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 185 ust. 2 tej ustawy zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością, zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności. Tym samym zarządcą obiektu budowlanego jest podmiot, który uzyskuje prawo zarządzeniem tym obiektem na podstawie umowy (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 11 września 2024 r., sygn. II OSK 1611/24 – dostępny orzeczenia.nsa.gov.pl).
Mając na uwadze powyższe stwierdzić po pierwsze należy, że z okoliczności sprawy wynika, iż skarżący nie zawierali jakiejkolwiek umowy o sprawowanie zarządu nieruchomością, dlatego też nie mogą być oni kwalifikowani jako "zarządcy obiektu budowlanego" w rozumieniu art. 68 w zw. z art. 61 ust. 1 p.b. Przydawanie sobie takiego statusu przez samych skarżących (vide: oświadczenia w protokołach z kontroli utrzymania obiektu budowlanego) nie ma w sprawie prawnego znaczenia i może być rozpatrywane jedynie w kontekście "zarządzania" w potocznym rozumieniu tego pojęcia, jako zarządu faktycznego. Skarżący są jednak bezsprzecznie współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości, co wynika z informacji z księgi wieczystej nr [...] (k. 46 akt adm.). W okolicznościach niniejszej sprawy los pozostałych ujawnionych w księdze wieczystej współwłaścicieli (L. H. oraz H. W.) nie jest znany. Skarżąca na rozprawie wskazał, ze zostali oni uznani za zmarłych, jednak nie posiada wiedzy aby zostało przeprowadzone postępowanie w sprawie stwierdzenia nabycia spadku po wyżej wymienionych. Jak wynika ze stanowiska skarżącej (notatka urzędowa - k. 37 akt adm., protokół rozprawy – k. 109 akt s.) pozostali współwłaściciele prawdopodobnie zginęli podczas drugiej wojny światowej. Skarżący nie byli zainteresowani ustaleniem następców prawnych pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. W tej sytuacji w ocenie Sądu, podmiotami legitymowanymi do samodzielnego występowania w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 68 p.b. są żyjący współwłaściciele, bez względu na to, jaki udział w nieruchomości przysługuje im zgodnie z danymi ujawnionymi w księdze wieczystej oraz bez względu na charakter czynności podlegających wykonaniu zgodnie z decyzją (zwykłego zarządu lub przekraczających zwykły zarząd). Zwrócić należy uwagę na to, że decyzja wydawana na podstawie art. 68 p.b. ma na celu natychmiastowe zapobieżenie trwającemu w związku ze złym stanem technicznym obiektu zagrożeniu dla zdrowia i życia ludzi przebywających w obiekcie lub znajdujących się w jego pobliżu. Nieuregulowane stosunki własnościowe danego obiektu nie mogą stać na przeszkodzie niezwłocznej reakcji organu nadzoru budowlanego na stwierdzone zagrożenie katastrofy budowlanej. Przyjęcie argumentacji skarżących prowadziłoby do niedającego się pogodzić z celem komentowanej instytucji wniosku, że wydanie decyzji w oparciu o ar. 68 p.b. byłoby możliwe dopiero po uregulowaniu stosunków własnościowych danego obiektu grożącego zawaleniem. W czasie koniecznym do sądowego uregulowania tych stosunków wciąż trwałby jednak stan zagrożenia życia i zdrowia. Ryzyko zawalenia budynku musi być zaś eliminowane możliwie szybko, a obowiązki w tym zakresie winny być kierowane do każdego z identyfikowalnych oraz żyjących, a więc zdolnych do ich wykonania współwłaścicieli. Ponownie wskazać przyjdzie, że to na skarżących, jako współwłaścicielach zabudowanej budynkami mieszkalnymi nieruchomości ciążył obowiązek zapewnienia zachowania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym, przeprowadzania niezbędnych remontów dla zachowania niezbędnych warunków bezpiecznego użytkowania tych budynków. Wieloletnie zaniedbanie tych obowiązków obciąża zatem w pierwszej kolejności współwłaścicieli. Organy nadzoru budowalnego wkraczają w sytuacjach przewidzianych przepisami prawa. Nie jest celem tego postępowania zabezpieczenie woli i interesów właścicieli budynków, zmierzających być może do wywołania przez własne zaniedbania sytuacji koniecznej interwencji organów państwa – i niejako przerzucenia odpowiedzialność za zapewnienie opróżnienia budynków zamieszkałych na instytucje publiczne.
W aspekcie obecnych zarzutów skarżących, na podstawie analizy akt administracyjnych sprawy nie można także w okolicznościach rozpoznawanej sprawy tracić z pola widzenia tego, że trwający stan nieuregulowanych stosunków własnościowych przedmiotowej nieruchomości mógł być przez skarżących zamierzony, a to w kontekście możliwości zasiedzenia nieruchomości w zakresie udziałów po pozostałych współwłaścicielach. Utrzymywanie niejasnej sytuacji prawnej nieruchomości, o ile po upływie przepisanego okresu stwarza możliwości cywilnoprawnej ingerencji w trwający stosunek współwłasnościowy, niesie ze sobą również ryzyko obciążenia współwłaścicieli obowiązkami, które w przypadku uregulowanego stanu własnościowego nieruchomości, dzieliliby z pozostałymi wspówłaścicielami (spadkobiercami nieżyjących osób, które wciąż są ujawnione w księdze wieczystej). Takie zaś ryzyko urzeczywistniło się w niniejszej sprawie. Skarżący, jako jedyni dający się zidentyfikować współwłaściciele nieruchomości zagrożonej zawaleniem, są związani dyspozycją art. 5 ust. 2 i art. 61 p.b. i dlatego prawidłowo uczynieni zostali adresatami decyzji wydanej na podstawie art. 68 p.b.
Wywód skarżących co do charakteru nałożonych obowiązków jako czynności zwykłego zarządu lub czynności przekraczających zwykły zarząd pozostają bez znaczenia dla sprawy. Wykonanie obowiązków nałożonych decyzją wydaną na podstawie art. 68 p.b. nie jest uzależnione od zgody współwłaścicieli nieruchomości. Obowiązki te wynikają z samego aktu administracyjnego, a powołana kategoryzacja nie ma wpływu na konieczność niezwłocznego ich wykonania.
Odnosząc się do drugiej z powołanych w skardze okoliczności Sąd stwierdził, że w okolicznościach niniejszej sprawy podniesiona kwestia nie miała wpływu na wynik sprawy. Zaskarżoną decyzją objęto budynek frontowy (kamienicę) bez oficyn przylegających do niego od prawej i lewej strony podwórza. Pojęcie oficyny nie jest objęte żadną definicją ustawową. Słownik języka polskiego PWN (https://sjp.pwn.pl) definiuje oficynę jako boczne skrzydło kamienicy lub budynek stojący za kamienicą frontową, albo skrzydło pałacu lub budynek w pobliżu pałacu czy dworu, zwykle o przeznaczeniu gospodarczym. Historycznie oficyny kamienic lokalizowane były albo w oddzieleniu od budynku głównego, w głębi podwórza, albo jako skrzydła budynku głównego na tej samej posesji. Obiekty te pełniły i pełnią funkcje pomocnicze względem budynku głównego (frontowego) - rozszerzają funkcję mieszkalną budynku głównego albo mieszczą lokal usługowy lub warsztatowy To, czy oficyna może być kwalifikowana jako samodzielny budynek w rozumieniu art. 3 pkt 2 p.b. (tj. obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach) zależy to od indywidualnej oceny danego obiektu. Samodzielność oficyny jako budynku nie budzi wątpliwości, jeżeli jest ona zlokalizowana na przeciwległym końcu działki i nie posiada wspólnych części konstrukcyjnych z budynkiem głównym. Wątpliwości może zaś nasuwać usytuowanie oficyn jak w zastanym stanie faktycznym, tj. w sposób przylegający od dwóch stron do tylnej elewacji budynku głównego. Jeżeli oficyny takie stanowiłyby konstrukcyjnie samodzielne budynki, brak byłoby przeszkód do ich kwalifikowania jako odrębnych od budynku głównego obiektów. Gdyby jednak związanie konstrukcyjne oficyn z budynkiem głównym było na tyle silne, że usunięcie któregoś z elementów konstrukcyjnych jednego obiektu wpływałoby na stabilność drugiego z nich, wtedy budynek główny wraz z oficyną mógłby być traktowany jako jeden obiekt budowlany (obiekt główny rozbudowany o oficynę).
W toku postępowania administracyjnego skarżący nie przedłożyli dowodów podważających ustalenia wyspecjalizowanego organu nadzoru budowlanego w zakresie samodzielności budynku frontowego na spornej nieruchomości.
Rozstrzyganie powyżej nakreślonej wątpliwości w niniejszej sprawie pozostaje bez wpływu na zasadność wydania zaskarżonej decyzji, a to z uwagi na samą treść art. 68 p.b. Z przepisu tego wynika bowiem, że rozstrzygnięciem wydanym na podstawie tego przepisu może być objęta całość lub część budynku bezpośrednio zagrożonego zawaleniem. "Zasięg" decyzji determinują zaś ustalenia dokonane podczas kontroli stanu technicznego budynku (lub jego części). W niniejszej sprawie kontrolą objęto budynek frontowy i to jego stan techniczny – jak ustalił organ nadzoru budowlanego – stwarza zagrożenie zawalenia oraz uzasadnia opróżnienie i wyłączenie go z użytkowania. Organ oficyn tych nie uczynił przedmiotem kontroli w postępowaniu prowadzonym pod numerem PINB.G.453.1.2024.DG. Stan techniczny oficyn podlega w tym przypadku kontroli w ramach oddzielnego postępowania, co przyznała na rozprawie skarżąca. Niezależnie od powyższego wskazać należy, że odrębność budynku frontowego nie była kwestionowana podczas przeprowadzonej jego kontroli okresowej (k. 19 akt adm.), oraz obu kontroli utrzymania obiektu budowlanego. Jak zaś wynika z oświadczenia skarżącej złożonego podczas rozprawy oraz przedłożonego przez nią dokumentu w postaci protokołu z przesłuchania na okoliczność ustaleń w sprawie stanu technicznego budynków oficyny lewej i prawej (k. 105 akt s.).
Co się wreszcie tyczy trzeciej z poruszonych w skardze kwestii, Sąd wskazuje przede wszystkim, że uciążliwości, jakie wykonanie nakazów nałożonych zgodnie z art. 68 p.b. może spowodować dla adresatów tej decyzji oraz osób trzecich, nie wpływają na konieczność bezzwłocznego wykonania tych obowiązków. Jest to oczywiste w kontekście zasady ochrony dóbr o szczególnym znaczeniu, jakim są zdrowie i życie osób korzystających z budynku objętego decyzją oraz osób postronnych. Obowiązek ten ma pierwszeństwo przed względami podnoszonymi przez skarżących, w tym przypadku trudnościami z wykonaniem nakazów zawartych w zaskarżonej decyzji czy też dolegliwościami dla mieszkańców oficyn generowanymi rzez wykonanie tych nakazów. Zaskarżona decyzja nie jest niewykonalna i nie spowoduje odpowiedzialności karnej po stronie skarżących (art. 156 § 1 pkt 5 i 6 k.p.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 – dalej "p.p.s.a."). Zawarte w niej nakazy mają na celu ochronę życia, zdrowia i mienia, powinny być wykonane niezwłocznie, w terminie opisanym w decyzji.
Przechodząc do powołanych w skardze szczegółowych kwestii związanych z dostępem do mediów zauważyć należy po pierwsze, że techniczną możliwość przeniesienia złącza energetycznego potwierdził gestor sieci energetycznej w przedłożonym wraz ze skargą piśmie z 24 maja 2024 r. (k. 47 akt s.). Niezwłoczne przeniesienie złącza w celu utrzymania zasilania w energię elektryczną oficyn (nieobjętych decyzją) jest obowiązkiem skarżących, skoro to oni są podmiotami odpowiedzialnymi za utrzymanie prawidłowego stanu technicznego budynku głównego, a w przypadku zaniechania tego obowiązku (jak w niniejszej sprawie), utrzymania możliwości użytkowania – zgodnie z ewentualnie zawartymi umowami – lokali w budynkach zależnych. Taką zależność w kontekście przyłączy do mediów, potwierdzają mapy z naniesionymi lokalizacjami przyłączy (k. 7-10 akt s.). Podobnie jak w przypadku przyłączy energetycznych, również odpowiednia przebudowa przyłącza kanalizacyjnego oraz wodociągowego leży w gestii właścicieli budynku, w którym zlokalizowano zawór główny, a który to budynek – z uwagi na zaniedbanie stanu technicznego budynku – jest obecnie bezpośrednio zagrożony zawaleniem.
Z perspektywy organu nadzoru budowlanego, a także ogólnie z perspektywy bezpieczeństwa osób i mienia, dolegliwości, w tym finansowe, związane z koniecznością awaryjnego wyprowadzenia przyłączy mediów do oficyn, nie mają wpływu na zasadność wydanej w niniejszej sprawie decyzji. Dolegliwości te nie podlegały uwzględnieniu przez organ z uwagi na obligatoryjny charakter decyzji z art. 68 p.b.
Co się zaś tyczy utrudnionego dostępu do lokali w oficynach, a co jest skutkiem obowiązku zabezpieczenia otworu bramnego w sposób uniemożliwiający jego przekraczanie, Sąd wskazuje, że zgodnie z przedłożonym przez skarżącą wpisem w księdze wieczystej KW nr [...] dla nieruchomości nr [...], zlokalizowanej przy ul[...] i [...] we [...] (k. 49 akt s.), nieruchomość ta obciążona jest służebnością przejazdu, przejścia, niezabudowywania i grodzenia wpisaną w księgę nr [...]. Skarżącym, a zatem i mieszkańcom oficyn, przysługuje zatem prawo dojazdu i przejścia, które wbrew stanowisku skarżącej wyrażonemu na rozprawie nie jest ograniczone w żaden sposób, zwłaszcza do przypadków tzw. wyższej konieczności (przejazd służb, karetek). Pomimo deklaracji złożonej na rozprawie skarżąca nie przedłożyła dokumentu potwierdzającego ww. ograniczenie. Prawidłowe wykonywanie służebności w zakresie wynikającym z danych ujawnionych w księdze wieczystej stanowi kwestię cywilnoprawną pomiędzy skarżącymi a właścicielami służebności obciążonej.
Niezależnie od powyższego podkreślenia wymaga, że analiza treści zaskarżonej decyzji reformatoryjnej [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z [...] kwietnia 2024 r., którą organ ten uchylił decyzję PINB Miasta [...] z [...] lutego 2024 r. w całości i orzekł co do istoty sprawy, nie wynika jednoznacznie zarzucana konieczność przebudowy instalacji w celu zapewnienia dostępu mediów do lokali mieszkalnych w oficynach. Organ nadzoru budowlanego II instancji nakazał bowiem skarżącym:
- opróżnienie i wyłączenie z użytkowania w całości budynku mieszkalno-usługowego frontowego przy ul. [...] we [...] (dz. nr [...] Km obręb [...]) w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB,
- po opróżnieniu i wyłączeniu z użytkowania przedmiotowego budynku odłączyć, w terminie 7 dni od opróżnienia i wyłączenia z użytkowania przedmiotowego budynku, media zasilające dostarczane do budynku,
- wykonanie doraźnego zabezpieczenia ww. budynku frontowego przed dostępem do niego osób postronnych poprzez zlikwidowanie (zamurowanie, zabicie deskami, lub w inny skuteczny sposób) otworów okiennych i drzwiowych zlokalizowanych w ścianach zewnętrznych kondygnacji parteru, w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB,
- umieszczenie na przedmiotowym budynku w widocznym miejscu, od strony ul. [...] oraz od strony podwórza, zawiadomień o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania, w terminie 7 dni od otrzymania przez zobowiązanych decyzji ostatecznej WINB.
W rozstrzygnięciu tym nie zakazano dokonania takiego zabezpieczenia budynku frontowego, w tym koniecznego wzmocnienia konstrukcji bramy (nie będącej wszakże otworem drzwiowym zlokalizowanym w ścianach zewnętrznych budynku), które w niezbędnym zakresie uniemożliwiłoby w razie nagłej potrzeby dostęp właściwym służbom do zaworów instalacji.
Mając to wszystko na uwadze stwierdzić należy, że zarzucane w skardze naruszenie szeregu przepisów postępowania administracyjnego oraz art. 68 p.b. nie miało w kontrolowanej sprawie miejsca. Organ odwoławczy przeprowadził postępowanie w sprawie zgodnie z przepisami k.p.a., poddając prawidłowej ocenie zebrany materiał dowodowy, który doprowadził do uzasadnionego stwierdzenia, że bezpośrednio zagrożony zawaleniem budynek winien zostać opróżniony i wyłączony z użytkowania, a na jego współwłaścicieli zasadne jest nałożenie obowiązków, o których mowa w art. 68 p.b. Motywy zaskarżonej decyzji zostały jasno wyłożone w jej uzasadnieniu. Niezasadny okazał się zarzutu naruszenia art. 138 k.p.a. jak wskazano bowiem, zgodnie z art. 138
§ 1 pkt 2 k.p.a organ odwoławczy – uchylając decyzję PINB – wbrew zarzutowi skarżących rozstrzygnął sprawę co do istoty.
W tym stanie rzeczy, Sąd zważył, że zaskarżona decyzja odpowiada prawu i nie zaistniały podstawy do jej wyeliminowania z obrotu prawnego określone w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi jako niezasadnej.