Orzeczenie · 2025-01-15

II OSK 994/22

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Data

2025-01-15

NSAbudowlaneWysokansa

prawo budowlanenadzór budowlanystan techniczny budynkunieruchomość wspólnawspólnota mieszkaniowaodpowiedzialnośćnaprawykonstrukcja budynkuinstalacje

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła skargi kasacyjnej Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego od wyroku WSA w Rzeszowie, który uchylił decyzję nakazującą wspólnocie mieszkaniowej usunięcie nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku wielorodzinnego. WSA wskazał na wadliwe ustalenia faktyczne i prawne organów, w szczególności dotyczące zakresu podmiotowego i przedmiotowego nałożonych obowiązków, a także potencjalną niewykonalność decyzji ze względu na konieczność wejścia do lokali prywatnych. Naczelny Sąd Administracyjny uznał zarzuty skargi kasacyjnej za zasadne. NSA podkreślił, że elementy konstrukcyjne budynku, takie jak belki stropowe, oraz instalacje wodociągowe stanowią część wspólną nieruchomości, za którą odpowiedzialność ponosi wspólnota mieszkaniowa. Sąd uznał, że obowiązek usunięcia wad technicznych tych elementów słusznie został nałożony na wspólnotę. NSA rozstrzygnął również kwestię potencjalnej niewykonalności decyzji, wskazując, że właściciele lokali mają obowiązek udostępnić je wspólnocie w celu przeprowadzenia prac na nieruchomości wspólnej, a brak takiego udostępnienia nie czyni decyzji niewykonalną, gdyż istnieją mechanizmy prawne (w tym możliwość wejścia na koszt właściciela) do wyegzekwowania tego obowiązku. Sąd uznał również, że zakres nałożonych obowiązków, w tym w punkcie 6 dotyczącym oczyszczenia cegieł i stopek belek stalowych, został prawidłowo skonkretyzowany i odwołanie do ekspertyz technicznych jest dopuszczalne. NSA stwierdził, że organy prawidłowo zastosowały przepisy Prawa budowlanego, w tym art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3, a uzasadnienia decyzji były wystarczające. W konsekwencji NSA uchylił zaskarżony wyrok WSA i oddalił skargę wspólnoty mieszkaniowej.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Wysoka

Do czego można powołać

Ustalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny nieruchomości wspólnej, w tym elementów konstrukcyjnych i instalacji, oraz mechanizmy egzekwowania dostępu do lokali w celu wykonania prac.

Ograniczenia stosowania

Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji budynku wielorodzinnego i obowiązków nakładanych przez nadzór budowlany na wspólnotę mieszkaniową.

Zagadnienia prawne (4)

Czy obowiązek usunięcia wad technicznych elementów konstrukcyjnych budynku (np. belek stropowych) oraz instalacji (np. pionów wodociągowych) obciąża wspólnotę mieszkaniową jako właściciela nieruchomości wspólnej, nawet jeśli prace wymagają wejścia do lokali prywatnych?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, obowiązek usunięcia wad technicznych elementów konstrukcyjnych i instalacji stanowiących część wspólną nieruchomości obciąża wspólnotę mieszkaniową. Właściciele lokali mają obowiązek udostępnić swoje lokale w celu przeprowadzenia niezbędnych prac na nieruchomości wspólnej.

Uzasadnienie

Elementy konstrukcyjne budynku oraz instalacje stanowiące część wspólną nieruchomości podlegają odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej. Obowiązek udostępnienia lokalu przez właściciela wynika z ustawy o własności lokali i służy zapewnieniu prawidłowego funkcjonowania nieruchomości wspólnej.

Czy decyzja nakazująca usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku może być uznana za niewykonalną z powodu konieczności wejścia do lokali prywatnych, których właściciele mogą odmówić dostępu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, taka decyzja nie jest niewykonalna. Ustawa o własności lokali przewiduje mechanizmy prawne umożliwiające wspólnocie mieszkaniowej uzyskanie dostępu do lokali w celu wykonania prac na nieruchomości wspólnej, w tym możliwość wejścia na koszt właściciela w przypadku odmowy udostępnienia.

Uzasadnienie

Prawo własności lokalu zawiera ograniczenia w postaci obowiązku udostępnienia lokalu na żądanie zarządu w celu przeprowadzenia prac na nieruchomości wspólnej. W przypadku braku współpracy, istnieją środki egzekucyjne.

Czy zakres nałożonego obowiązku usunięcia nieprawidłowości może być określony poprzez odwołanie do załączonych ekspertyz technicznych?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, odwołanie do załączonych ekspertyz technicznych jest dopuszczalne i nie stanowi wady decyzji, jeśli ekspertyzy te szczegółowo opisują zakres i sposób wykonania nałożonych obowiązków.

Uzasadnienie

Ekspertyzy techniczne stanowią integralną część materiału dowodowego i mogą precyzyjnie określać sposób wykonania nałożonych nakazów, nie ma potrzeby powielania ich treści w sentencji decyzji.

Czy przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 1 (zagrożenie życia/zdrowia/mienia) i art. 66 ust. 1 pkt 3 (nieodpowiedni stan techniczny) Prawa budowlanego mogą być stosowane łącznie?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, przesłanki te mogą być stosowane łącznie, ponieważ nieodpowiedni stan techniczny obiektu może jednocześnie stwarzać zagrożenie dla życia, zdrowia lub mienia.

Uzasadnienie

Nie ma przeszkód prawnych ani logicznych, aby stan techniczny obiektu, który jest nieodpowiedni, jednocześnie stanowił zagrożenie dla życia, zdrowia lub mienia. Oba przepisy opisują różne aspekty stanu obiektu, które mogą współistnieć.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Uchylono decyzję

Uchylono zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego i oddalono skargę Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie.

Przepisy (16)

Główne

u.p.b. art. 66 § ust. 1 pkt 1 i 3

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

Przepisy te mogą być stosowane łącznie. Stan nieodpowiedni technicznie może jednocześnie stwarzać zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska.

Dz.U. 1994 nr 89 poz 414 art. 66 § ust. 1 i 3

Pomocnicze

k.p.a. art. 104

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 108 § § 1

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

u.w.l. art. 3 § ust. 2

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

u.w.l. art. 13 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej.

u.w.l. art. 16 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

u.p.b. art. 5 § ust. 2

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

u.p.b. art. 61 § pkt 2

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane

p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a) i c)