II OSK 994/22

II OSK 994/22 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-01-15
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-05-05
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Andrzej Jurkiewicz
Jan Szuma
Wojciech Mazur /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II SA/Rz 1414/21 - Wyrok WSA w Rzeszowie z 2022-01-11
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
art. 66 ust. 1 i 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Wojciech Mazur (spr) Sędziowie: sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia del. WSA Jan Szuma Protokolant sekretarz sądowy Marta Berska po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2025 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 11 stycznia 2022 r. sygn. akt II SA/Rz 1414/21 w sprawie ze skargi W. M. S. [...] w P. na decyzję Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia 30 czerwca 2021 r. nr OA.7721.15.5.2021 w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2. zasądza od W. M. S. [...] w P. na rzecz Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie kwotę 610 (słownie: sześćset dziesięć ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zaskarżonym wyrokiem z 11 stycznia 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 1414/21, po rozpoznaniu skargi W. M. S. K. R. w P. u (dalej: "skarżąca"), uchylił decyzję Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie (dalej: "PWINB") z 30 czerwca 2021 r. nr OA.7721.15.5.2021 oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta Przemyśla (dalej: "PINB") z 12 kwietnia 2021 r. nr NB.5162.1.2020.2 w przedmiocie nakazania usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego.
W uzasadnieniu wyroku Sąd I instancji wskazał, że PINB decyzją z 12 kwietnia 2021 r., działając na podstawie art. 104, art. 108 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.), art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 oraz ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (u.p.b.) w zw. z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw - nakazał skarżącej usunięcie nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr K. R. , usytuowanego na terenie działki nr K. R. obr. K. R. przy ul. S. w P., wykazanych w protokole z kontroli przeprowadzonej przez pracowników organu, ekspertyzie technicznej budynku (oraz aneksie do ekspertyzy) sporządzonej przez mgr inż. T. C. oraz ekspertyzie technicznej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej sporządzonej przez mgr inż. K. R., poprzez:
wymianę uszkodzonych drewnianych belek stropowych i drewnianego deskowania stropu w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego nr K. R. , z zastosowaniem nowych belek (o przekroju 20x15 cm, rozmieszczonych w osiach co ok. 1,10 m), wypełnienia z wełny mineralnej (o grubości 15 cm) oraz podsufitki z desek (o grubości 24 mm),
wymianę spróchniałych i zawilgoconych elementów drewnianych oraz oczyszczenie i zabezpieczenie antykorozyjne wsporników stalowych zewnętrznej galerii komunikacyjnej,
przemurowanie fragmentu północnej ściany szczytowej budynku przy podłożu gruntowym na wysokości ok. 1 m i szerokości ok. 2 m (na głębokość 1/2 cegły) oraz uzupełnienie fragmentu ww. ściany poniżej małego okna klatki schodowej (na głębokość 1 cegły),
zabezpieczenie instalacji wodociągowych w nieogrzewanych lokalach mieszkalnych (tj. w lokalu nr K. R. oraz w lokalu powyżej na I piętrze, w południowo- zachodniej części budynku) przed wpływem niskich temperatur, poprzez opróżnienie instalacji z wody i zaizolowanie odsłoniętych części pionu wodociągowego wraz z wodomierzem za pomocą izolacji z pianki polietylenowej oraz mat filcowych,
skucie odparzonych fragmentów tynku z elewacji od strony podwórza,
oczyszczenie cegieł i stopek belek stalowych sklepień ceglanych stropu w poziomie I piętra od strony lokalu mieszkalnego nr K. R. ,
- zgodnie z ekspertyzą techniczną przedmiotowego budynku, opracowaną 15 września 2020 r. (oraz aneksem do tej ekspertyzy z 28 stycznia 2021 r.) przez mgr inż. T. C. oraz ekspertyzą techniczną instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w budynku, opracowaną 28 grudnia 2020 r. przez mgr inż. K. R., stanowiącymi załączniki do decyzji - w terminie do 31 lipca 2021 r.
Jednocześnie, w związku ze stanem technicznym drewnianego stropu w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego nr K. R. , oraz galerii komunikacyjnej w poziomie I piętra - zagrażającym życiu lub zdrowiu ludzi oraz bezpieczeństwu mienia, organ zakazał użytkowania ww. części budynku, tj. lokalu mieszkalnego nr K. R. w poziomie parteru (z wejściem przez pomieszczenie kuchenne z uszkodzonym stropem), lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w poziomie I piętra w południowo-zachodniej części budynku (z wejściem w okolicach uszkodzonego stropu) oraz galerii komunikacyjnej w poziomie I piętra (stanowiącej dojście do w/w lokalu) - do czasu wykonania obowiązków określonych w punktach 1 i 2 decyzji. Organ zobowiązał również skarżącą do trwałego wygrodzenia ww. części obiektu (galerii) oraz umieszczenia informacji o stanie zagrożenia i zakazie użytkowania. Jednocześnie na podstawie art. 108 § 1 k.p.a. decyzji o zakazie użytkowania organ nadał rygor natychmiastowej wykonalności.
Po rozpoznaniu odwołania skarżącej od powyższej decyzji, WINB decyzją z 30 czerwca 2021 r., uchylił ww. decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązku i jednocześnie w tym zakresie wyznaczył termin jego wykonania do 30 września 2021 r., natomiast w pozostałej części utrzymał decyzję w mocy.
W ocenie WINB organ I instancji zasadnie uznał, iż w niniejszej sprawie zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe w brzmieniu obowiązującym przed 19 września 2020 r.
Następnie zwrócił uwagę, że do wydania decyzji, której podstawą jest art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. niezbędne jest udowodnienie faktu zaistnienia stanu obiektu, o jakim mowa w tym przepisie. W tym celu organ powiatowy nadzoru budowlanego zobowiązany jest przeprowadzić postępowanie wyjaśniające tak, aby ustalony stan nie budził żadnych wątpliwości, znajdując przy tym odniesienie do konkretnie wskazanych norm techniczno-budowlanych.
Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji wydając zaskarżoną decyzję oparł się na przedłożonej ekspertyzie (wraz z aneksem) stanu technicznego elementów konstrukcyjnych w ww. budynku mieszkalnym wielorodzinnym, sporządzonej przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. T.C. oraz ekspertyzie dotyczącej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej, sporządzonej przez mgr inż. K. R. . W opracowanych ekspertyzach został stwierdzony szereg nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego zarówno poszczególnych lokali mieszkalnych, tj. lokalu [...] oraz lokalu powyżej na I piętrze, a także pozostałej części budynku. Organ I instancji wydając zaskarżoną decyzję oparł się na ww. ekspertyzach, niemniej jednak nie objął zakresem rozstrzygnięcia wszystkich stwierdzonych nieprawidłowości. W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji słusznie wyjaśnił, że art. 66 u.p.b. nie może stanowić podstawy formułowania nakazów dostosowywania budynków już istniejących do obowiązujących aktualnie przepisów techniczno-budowlanych, jak również wykonywania prac, dla których wymagane jest pozwolenie na budowę bądź zgłoszenie.
Zdaniem organu odwoławczego zarówno ekspertyza sporządzona przez mgr inż. T.C. jak i ekspertyza sporządzona przez mgr inż. K. R. są miarodajne i wiarygodne, a obowiązek nałożony decyzją organu I instancji w oparciu o te ekspertyzy za uzasadniony. Podzielając stanowisko organu I instancji co do rozstrzygnięcia, PWINB zmienił decyzję w części dotyczącej terminu jej wykonania.
Jednocześnie organ wyjaśnił, że bez znaczenia dla określenia adresata obowiązku jest kwestia czyje działania doprowadziły do nieodpowiedniego stanu technicznego. Organ może nałożyć obowiązek wyłącznie na właściciela albo zarządcę, a nie podmiot którego działanie było przyczyną nieprawidłowości w obiekcie budowlanym. Natomiast skarżąca może dochodzić swoich praw z tytułu poniesionych szkód na drodze cywilnoprawnej z powództwa cywilnego.
W ustawowym terminie skarżąca wniosła skargę na powyższą decyzję zaskarżając ją w całości. Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj.:
art. 7, art. 10 § 1, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym braku ustalenia podmiotu będącego właścicielem nieruchomości stanowiącego odrębny lokal [...], a tym samym nie zapewniono wszystkim stronom czynnego udziału w postępowaniu;
art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., przez sformułowanie uzasadnienia decyzji w sposób niepełny i z zaniechaniem odniesienia się do podstawowych okoliczności sprawy i precyzyjnego wyjaśnienia przesłanek, którymi organ kierował się przy wydawaniu decyzji, w szczególności poprzez brak merytorycznego odniesienia się i ustosunkowania do wniosku skarżącej o wezwanie do udziału w sprawie w charakterze strony właściciela odrębnego lokalu [...];
art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez utrzymanie w mocy decyzji z 12 kwietnia 2021 r., zamiast zastosowania art. 138 § 2 k.p.a.;
Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:
art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b. w zw. z art. 3 ust. 2 i art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, przez błędne uznanie, że uszkodzone drewniane belki stropowe i drewniane stropy w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego [...] oraz instalacja wodociągowa w lokalu mieszkalnym [...] oraz cegły i stopy belek stalowych sklepień ceglanych stropu w poziomie I piętra od strony lokalu mieszkalnego [...] stanowią nieruchomość wspólną, a w konsekwencji powyższego błędne skierowanie w tej części decyzji (pkt 1,4 i 6) do skarżącej wobec wskazania, w samej treści decyzji, na przynależność tych rzeczy do odrębnego lokalu mieszkalnego [...], co prowadzi do wniosku, że adresatem decyzji powinien być właściciel lokalu [...] zgodnie z art. 107 § 1 k.p.a.:
art. 66 ust. 1 u.p.b., przez błędne uznanie, że stan fragmentów tynku z elewacji od strony podwórza (pkt 5) oraz stan fragmentu północnej ściany szczytowej budynku przy podłożu gruntowym na wysokości 1 m i szerokości 2 m oraz fragmentu ww. ściany poniżej małego okna klatki schodowej (na głębokość 1 cegły) (pkt 3) stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia mieszkańców oraz bezpieczeństwa mienia budynku nr [...].
W odpowiedzi na skargę WINB wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.
W wykonaniu wezwania Sądu, organ odwoławczy 4 listopada 2021 r. sporządził kolejną odpowiedź na skargę, w której szczegółowo ustosunkował się do wszystkich zarzutów skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie, powołanym na wstępie zaskarżonym wyrokiem, uchylił decyzję PWINB z 30 czerwca 2021 r. oraz poprzedzającą ją decyzję PINB z 12 kwietnia 2021 r.
W ocenie Sądu I instancji organy dokonały wadliwych ustaleń faktycznych i rozważań na tle materiału dowodowego wynikającego z akt sprawy administracyjnej, w zakresie wyznaczenia zakresu podmiotowego obowiązku skonkretyzowanego w kontrolowanych rozstrzygnięciach. Dotyczą one przede wszystkim kategorycznego i jednoznacznego stwierdzenia, czy i w jakim zakresie objęte nakazem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości części budynku mieszkalnego nr [...] stanowią integralne części nieruchomości wspólnej. Wskazał, że stosownie do art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Dlatego też adresatem obowiązków z art. 66 ust. 1 u.p.b. w zakresie części budynku mieszkalnego stanowiących elementy nieruchomości wspólnej powinna być wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna sprawująca zarząd nieruchomością wspólną. O ile nie budzi wątpliwości, że grunt, o którym mowa w art. 3 ust. 2 u.w.l., jest zawsze częścią nieruchomości wspólnej, o tyle ustalenie, co stanowi "części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali" może być przedmiotem sporu. Zasadniczo takie elementy konstrukcyjne budynku jak fundamenty, mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, ściany nośne lub dach służą wszystkim mieszkańcom budynku wielorodzinnego, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową. Także urządzenia lub elementy budynku, które funkcjonalnie służą wszystkim właścicielom i nie wykazują związku z indywidualnym lokalem (np. kotłownia, winda, ciągi wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, elektryczne), są częścią nieruchomości wspólnej. Wątpliwości mogą natomiast dotyczyć tych elementów budynku i urządzeń, które z jednej strony mogą służyć jednemu właścicielowi, z drugiej jednak ich istnienie lub działanie wpływa na całość i funkcjonalność budynku wielorodzinnego, w którym działa wspólnota mieszkaniowa. Mogą to być przykładowo elementy stropu i sufitu, których zewnętrzne lub wewnętrzne wykończenie lub utrzymanie należy do właściciela lokalu, albo elementy końcowe instalacji wodociągowo-kanalizacyjnej (np. urządzenia sanitarne, wodomierze), których założenie i należyte utrzymanie jest obowiązkiem właściciela lokalu mieszkalnego. Dlatego też – zdaniem Sądu - konieczne jest precyzyjne wyjaśnienie, czy nakazane w punktach 1 i 4 zaskarżonej decyzji czynności dotyczą w pełnym zakresie nieruchomości wspólnej, a zatem czy wskazane tam czynności, na pewno są związane wyłącznie z nieruchomością wspólną, bez konieczności ingerencji w elementy lub urządzenia należące do lokali mieszkalnych i służące ich właścicielom. W zależności od ustaleń i rozważań uzupełniających konieczne może okazać się poszerzenie zakresu podmiotowego nałożonych obowiązków o właścicieli lokali mieszkalnych ([...] lub także lokalu mieszkalnego na I piętrze).
W drugiej kolejności Sąd z urzędu stwierdził istotną wadliwość w zakresie ustaleń faktycznych, rozważań prawnych oraz końcowych wniosków kontrolowanych organów co do prawnej wykonalności wszystkich nałożonych na skarżącą obowiązków. Podniósł, że organy całkowicie pominęły fakt, że wykonanie nałożonych nakazów będzie wymagało wejścia do lokali [...] oraz lokalu na I piętrze, co w sytuacji odmowy ich dobrowolnego udostępnienia lub niemożności dokonania uzgodnień z nieobecnymi właścicielami może skutkować prawną niewykonalnością zaskarżonej decyzji. Organy nie uwzględniły, że właściciele spornych lokali mieszkalnych nie są adresatami kontrolowanych rozstrzygnięć oraz nie byli stronami postępowania. Oznacza to, że powyższe podmioty właścicielskie nie są adresatami nałożonych na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. obowiązków i nie są zobowiązane do wykonania zaskarżonej decyzji. W konsekwencji Sąd uznał, że skoro czynności nakazane w punktach 1, 4 i 6 zaskarżonej decyzji wymagają udostępnienia lokalu [...] oraz lokalu na I piętrze przez ich właścicieli, a w dniu wydania tej decyzji organ nie dysponował tytułem prawnym zapewniającym prawną podstawę dla skarżącej do wejścia do spornych lokali celem wykonania nakazanych czynności, to tym samym w sprawie zachodzi co najmniej częściowa prawna niewykonalność obowiązków nałożonych na Wspólnotę. Problemy te zasadniczo nie dotyczą natomiast obowiązków zawartych w pkt 2, 3 i 5 decyzji.
W trzeciej kolejności Sąd przyjął, że zakres przedmiotowy obowiązku z art. 66 ust. 1 u.p.b. został w zakresie punktu 6 zaskarżonej decyzji skonkretyzowany wadliwie. Za niedopuszczalne uznał bowiem odwoływanie się w sentencji decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie użytkowania lub w stanie technicznym budynku do bliżej nieokreślonych stwierdzeń lub wniosków ekspertyz technicznych przedłożonych na wezwanie organów w toku postępowania w sprawie z art. 66 ust. 1 u.p.b. Tego rodzaju blankietowe odesłanie do treści ekspertyzy technicznej – zdaniem Sądu - rodzi zasadnicze wątpliwości co do zakresu i treści nałożonych obowiązków i może skutkować koniecznością późniejszej rektyfikacji lub weryfikacji orzeczenia. Po pierwsze, ze względu na obszerność ustaleń i wniosków powyższych ekspertyz nie można precyzyjnie określić zakresu odesłania do ich treści, co w konsekwencji wprowadza niepewność co do zakresu i treści nałożonych obowiązków. Po drugie, kontrolowane organy nie zostały upoważnione przez ustawę do wprowadzania załączników do decyzji wydawanych na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. oraz do odsyłania w osnowach tych decyzji do treści innych dokumentów (w tym ekspertyz technicznych). Po trzecie, istnieje zasadnicza niespójność między treścią nałożonych w punkcie 6 zaskarżonej decyzji obowiązków w zakresie "oczyszczenia cegieł i stopek belek stalowych sklepień ceglanych stropu w poziomie I pietra od strony lokalu mieszkalnego [...]" a treścią ekspertyzy technicznej instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej budynku z 28 grudnia 2020 r.
W czwartej kolejności Sąd zauważył, że uzasadnienia kontrolowanych decyzji w zakresie wyjaśnienia faktycznego i prawnego zastosowania przesłanek z punktu 1 i 3 ust. 1 art. 66 u.p.b. nie są dostateczne.
Sąd wyjaśnił, że przesłanki z punktu 1 i 3 ust. 1 art. 66 u.p.b. mają odrębny charakter i nie mogą być używane zamiennie co do tożsamych elementów stanu faktycznego związanego ze stanem obiektu budowlanego. Przesłanka z punktu pierwszego dotyczy obiektu użytkowanego zgodnie z przeznaczeniem i znajdującego się w odpowiednim stanie technicznym, jednak mogącego zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska. Przesłanka z punktu trzeciego dotyczy natomiast obiektów, które ze względu na niewłaściwe użytkowanie zostały doprowadzone do nieodpowiedniego stanu technicznego. Stwierdzenie realizacji tej przesłanki wymaga jednak wskazania przez organ nadzoru budowlanego przepisów techniczno-budowlanych, które zostały naruszone w toku użytkowania spornego obiektu budowlanego. Zdaniem Sądu organy winny uzupełnić uzasadnienia rozstrzygnięć przez precyzyjne i pełne wskazanie podstaw faktycznych i prawnych równoległej kwalifikacji stanu spornego obiektu budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt. 1 i 3 u.p.b.
Wskazując na powyższe, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw. z art. 135 p.p.s.a. w zw. z art. 66 ust. 1 u.p.b. i art. 7, 15, 77 § 1, art. 107 § 3 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji wraz z decyzją organu I instancji.
W skardze kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego PWINB zaskarżył powyższy wyrok w całości wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji. Jednocześnie zwrócił się o zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego na rzecz organu od skarżącej, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił naruszenie:
1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez uznanie, że w postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżoną decyzją naruszono ww. przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy,
2) art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 61 pkt 1 u.p.b., przez uznanie, że niewykonywanie przez właściciela/zarządcę użytkowanego obiektu budowlanego obowiązku utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym (art. 5 ust. 2 tej ustawy), którego skutkiem jest zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, generowane przez ten obiekt - tożsame jest z niespełnieniem przez obiekt budowlany przepisów warunków technicznych, które jest konsekwencją robót budowlanych związanych obiektem budowlanym, wykonywanych w sposób niezgodny z przepisami warunków technicznych, obowiązującymi w dacie ich wykonania, co skutkowało uznaniem, że do hipotezy opisanej w art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. zastosowanie mają warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie oraz, że przesłanki określone w punkcie 1 i punkcie 3 w art. 66 ust. 1 ustawy mają odrębny charakter i nie mogą być stosowane łącznie.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej, co do pierwszego z zarzutów, PWINB podniósł, że Sąd I instancji błędnie przyjął, iż ustalenia faktyczne jak i rozważania organów na tle materiału dowodowego, dotyczące wyznaczenia zakresu podmiotowego nałożonego obowiązku, o którym mowa w pkt 1 i 4 decyzji są wadliwe. W ocenie PWINB nałożony obowiązek został określony w sposób prawidłowy i skierowany do właściwego podmiotu, który odpowiedzialny jest za stan techniczny obiektu budowlanego. W ocenie organu belki stropowe (dot. pkt 1 nałożonego obowiązku) stanowią element konstrukcyjny budynku, co oznacza, że należy uznać je za składnik nieruchomości wspólnej. Dlatego też ich wymiana – nawet jeśli ich usunięcie odbywać ma w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego [...] – obciąża wspólnotę mieszkaniową jako zarządcę nieruchomości wspólnej. Także wodomierze instalowane przy wszystkich punktach czerpalnych wody (dla poszczególnych lokali) stanowią już część integralną budynku, co oznacza składnik nieruchomości wspólnej. Zatem orzeczony w pkt 4 nakaz opróżnienia instalacji z wody i zaizolowanie odsłoniętych części pionu wodociągowego wraz z wodomierzem winien zostać nałożony na wspólnotę mieszkaniową. Natomiast osoba korzystająca z lokalu obowiązana jest go udostępnić w celu realizacji nałożonych obowiązków na wspólnotę. Jednocześnie organ podniósł, że błędnie przy tym Sąd I instancji wywodził, że skoro do usunięcia ww. nieprawidłowości konieczne jest wejście do lokali a ich właściciele odmówią ich dobrowolnego udostępnienia, to tym samym nałożony na skarżącą obowiązek zawarty w pkt 1, 4 i 6 może stać się niewykonalny. Obowiązki wynikające z art. 66 u.p.b. nakładane są bowiem na podmiot zobowiązany do jego utrzymania. Trudności związane z udostępnieniem lokali nie stanowi o prawnej niewykonalności decyzji tak samo jak i nie może być podstawą do nakładania obowiązku na właściciela lokalu, który by dotyczył usunięcia nieprawidłowości w części wspólnej.
PWINB zarzucił Sądowi także, że Sąd błędnie uznał, że zakres przedmiotowy nałożonego w pkt 6 obowiązku, został skonkretyzowany wadliwie. Zakres tego obowiązku został bowiem precyzyjnie określony w sentencji zaskarżonej decyzji. Okoliczność, że technika jego wykonania wskazana została w załączniku do decyzji, nie może zaś świadczyć o jej wadliwości.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną skarżąca wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od organu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W jej ocenie zasadnie Sąd I instancji stwierdził, że w niniejszej sprawie konieczne jest wyjaśnienie, czy nakazane w punkcie 1 i 4 zaskarżonej decyzji obowiązki dotyczą w pełnym zakresie nieruchomości wspólnej. Zgodziła się także ze stanowiskiem Sądu, iż zakres przedmiotowy w pkt 6 decyzji został skonkretyzowany wadliwie. Ponadto stwierdziła, że na ma obowiązku poprawienia stanu technicznego w zakresie punktu 3 i 5 bowiem z ekspertyz załączonych do decyzji nie wynika aby stwierdzony stan stanowił zagrożenie dla życia lub zdrowia mieszkańców.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania.
W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku w granicach wyznaczonych zarzutami skargi kasacyjnej.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty są zasadne.
Zgodzić należy się ze stanowiskiem zawartym w skardze kasacyjnej, iż Sąd I instancji, błędnie uznał, iż w postępowaniu administracyjnym zakończonym zaskarżoną decyzją naruszono przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego, tj. art. 7 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W tym zakresie prawidłowo PWINB wywiódł, iż w okolicznościach niniejszej sprawy Sąd I instancji nie miał podstaw do podważenia dokonanych przez organy administracji ustaleń faktycznych oraz rozważań co do uznania, iż nakazane w decyzji w pkt 1 i 4 obowiązki odnoszą się do nieruchomości wspólnej jak również, iż adresatem nałożonego obowiązku winna zostać skarżąca.
W zaskarżonej decyzji nałożono na skarżącą usunięcie nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...], usytuowanego na terenie działki nr [...] obr. [...] przy ul. S. w P., poprzez:
1. wymianę uszkodzonych drewnianych belek stropowych i drewnianego deskowania stropu w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego [...], z zastosowaniem nowych belek (o przekroju 20x15 cm, rozmieszczonych w osiach co ok. 1,10 m), wypełnienia z wełny mineralnej (o grubości 15 cm) oraz podsufitki z desek (o grubości 24 mm),
2. wymianę spróchniałych i zawilgoconych elementów drewnianych oraz oczyszczenie i zabezpieczenie antykorozyjne wsporników stalowych zewnętrznej galerii komunikacyjnej,
3. przemurowanie fragmentu północnej ściany szczytowej budynku przy podłożu gruntowym na wysokości ok. 1 m i szerokości ok. 2 m (na głębokość 1/2 cegły) oraz uzupełnienie fragmentu ww. ściany poniżej małego okna klatki schodowej (na głębokość 1 cegły),
4. zabezpieczenie instalacji wodociągowych w nieogrzewanych lokalach mieszkalnych (tj. w lokalu [...] oraz w lokalu powyżej na I piętrze, w południowo- zachodniej części budynku) przed wpływem niskich temperatur, poprzez opróżnienie instalacji z wody i zaizolowanie odsłoniętych części pionu wodociągowego wraz z wodomierzem za pomocą izolacji z pianki polietylenowej oraz mat filcowych,
5. skucie odparzonych fragmentów tynku z elewacji od strony podwórza,
6. oczyszczenie cegieł i stopek belek stalowych sklepień ceglanych stropu w poziomie I piętra od strony lokalu mieszkalnego [...],
- zgodnie z ekspertyzą techniczną przedmiotowego budynku, opracowaną 15 września 2020 r. (oraz aneksem do ww. ekspertyzy opracowanym 28 stycznia 2021 r.) przez mgr inż. T.C. oraz ekspertyzą techniczną instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w przedmiotowym budynku, opracowaną 28 grudnia 2020 r. przez mgr inż. K. R. , stanowiącymi załączniki do decyzji.
Zwrócić należy uwagę, że pkt 1 nałożonego obowiązku, który został zakwestionowany przez Sąd, dotyczy naprawy stropu pomiędzy lokalami mieszkalnymi poprzez wymianę uszkodzonych drewnianych belek stropowych i drewnianego deskowania stropu w obrębie kuchni lokalu mieszkalnego [...], z zastosowaniem nowych belek, wypełnienia z wełny mineralnej oraz podsufitki z desek. Z uwagi, iż strop stanowi niewątpliwie element konstrukcyjny budynku uznać należy, że służy on całemu budynkowi, a zatem stanowi część wspólną obiektu. Jak stanowi bowiem art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Tym samym za jego stan odpowiadają wszyscy współwłaściciele nieruchomości. Dlatego też wszelkie koszty związane z remontem i konserwacją winna ponosić Wspólnota Mieszkaniowa, bowiem to na niej spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 u.p.b., a także zachowując należytą staranność, zapewnianie bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego w razie wystąpienia określonych w przepisie art. 61 pkt 2 u.p.b. czynników. W związku z powyższym za zasadne uznać należy stanowisko organu, iż nakaz wykonania robót budowlanych mających na celu doprowadzenie do bezpiecznego użytkowania tej części budynku, skierowany być może jedynie do Wspólnoty Mieszkaniowej - jako podmiotu odpowiedzialnego za cały budynek i jego części wspólne. Jak słusznie zwrócił uwagę PWINB, nie ma przy tym podstaw aby dokonywać w niniejszej sprawie podziału stopu, w ten sposób aby zewnętrzne lub wewnętrzne jego wykończenie należało odpowiednio do właściciela lokalu lub wspólnoty. Skoro zgodnie z ww. obowiązkiem ma dojść do wymiany belek stropowych to do Wspólnoty winno należeć nie tylko wewnętrzne ale także zewnętrzne jego naprawienie.
Także obowiązek wskazany w pkt 4 decyzji - dotyczący zabezpieczenia instalacji wodociągowych w nieogrzewanych lokalach mieszkalnych (tj. w lokalu [...] oraz w lokalu powyżej na I piętrze, w południowo-zachodniej części budynku) przed wpływem niskich temperatur, poprzez opróżnienie instalacji z wody i zaizolowanie odsłoniętych części pionu wodociągowego wraz z wodomierzem za pomocą izolacji z pianki polietylenowej oraz mat filcowych – uznać należy, że odnosi się do części wspólnej budynku. W piśmiennictwie wskazuje się, że ciągi instalacyjne stanowią elementy konstrukcyjne budynku. Ich usytuowanie w lokalu stanowiącym odrębną własność lub w sytuacji gdy przebiegają przez niego nie przesądza o ich statusie prawnorzeczowym. Ze względu na ich funkcję czy przeznaczenie pozostają one nadal w strukturze nieruchomości wspólnej, ponieważ ich brak powodowałby dysfunkcję całego kompleksu budynkowego. Ich wyłączenie z nieruchomości wspólnej mogłoby prowadzić do naruszenia bezpieczeństwa prawidłowego użytkowania całego obiektu mieszkaniowego (zob. I. Szymczak [w:] Własność lokali. Komentarz, wyd. II, LEX/el. 2023, art. 3). Dlatego też skoro powyższy obowiązek związany jest z zabezpieczeniem instalacji pionu wodnego, uznać należy, że stanowi on część wspólną budynku. Tym samym także ten obowiązek prawidłowo został skierowany przez PWINB do skarżącej. Właściciel lokalu odpowiada jedynie za elementy poziome instalacji w lokalu.
Mając powyższe na uwadze uznać należy, że w niniejszej sprawie obowiązki nałożone w punkcie 1 i 4 zaskarżonej decyzji dotyczą w pełnym zakresie nieruchomości wspólnej, a zatem to na skarżącą winny zostać one nałożone. Nie ma zatem konieczności zobowiązywania organów do dokonywania w tym zakresie jakichkolwiek dodatkowych wyjaśnień.
Zaznaczenia przy tym wymaga, że w zakresie pozostałych nałożonych obowiązków, tj. wskazanych w pkt, 2, 3, 5 oraz 7 decyzji nie było kwestią sporną, iż odnoszą się one do części wspólnych budynku, jak również, że winny zostać one nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego słusznie także PWINB zakwestionował stanowisko Sądu I instancji co do niewykonalności decyzji w zakresie pkt 1, 4 oraz 6. W tym zakresie Sąd I instancji bezpodstawnie stwierdził, że skoro do usunięcia nieprawidłowości, o których mowa w pkt 1, 4 i 6, konieczne jest wejście do lokali mieszkalnych, to w przypadku, gdy ich właściciele odmówią ich dobrowolnego udostępnienia, nałożony na skarżącą obowiązek będzie niewykonalny.
Podnieść należy, że do nałożenia decyzji nakazowej w trybie art. 66 ust. 1 u.p.b. nie jest wymagane – jak wskazał Sąd I instancji - dysponowanie przez organ tytułem prawnym zapewniającym skarżącej – Wspólnocie Mieszkaniowej - prawną podstawę wejścia do lokali celem wykonania czynności remontowych, konserwatywnych czy modernizacyjnych. Dostęp do tego lokalu Wspólnota posiada z samego prawa. W przypadku bowiem gdy przedmiotem nałożonego obowiązku są części wspólne nieruchomości, do których dostęp jest możliwy jedynie z lokalu mieszkalnego, właściciel lokalu ma obowiązek jego udostępnienia. Wynika to wprost z treści art. 13 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 r., poz. 1048, dalej: "u.w.l."), zgodnie z którym na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Podkreślenia wymaga, że to Wspólnota Mieszkaniowa odpowiada za stan nieruchomości wspólnej, dlatego też to tylko na nią w tym zakresie może zostać nałożony nakaz, o którym mowa w art. 66 ust. 1 u.p.b. Z odpowiedzialności tej nie może zwalniać ją okoliczność, iż istnieje obawa, że właściciel lokalu nie będzie realizować obowiązku, o którym mowa w art. 13 ust. 2 u.w.l. Artykuł 13 ust. 2 u.w.l. - będący niewątpliwie ograniczeniem praw właścicielskich właściciela lokalu - stanowi materialną podstawę roszczenia wspólnoty w warunkach zaistnienia jednej z przesłanek tego przepisu (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 15 stycznia 2015 r., I ACa 727/14). Egzekucja obowiązku zezwolenia na wstęp do lokalu następuje zaś w sposób określony w art. 1049 k.p.c. Jest to tzw. czynność zastępowalna. W myśl art. 1049 § 1 k.p.c sąd może w samym wyroku zastrzec, że w razie nieudostępnienia lokalu przez właściciela w wyznaczonym terminie wspólnota może otworzyć lokal samodzielnie na jego koszt. W braku takiego zastrzeżenia sąd, w którego okręgu znajduje się lokal, na wniosek wspólnoty wzywa właściciela do udostępnienia lokalu w wyznaczonym terminie, a po bezskutecznym upływie tego terminu udziela wspólnocie umocowania do otwarcia lokalu na koszt właściciela, przy czym na żądanie wspólnoty sąd może przyznać jej sumę potrzebną do otwarcia lokalu, np. wynagrodzenie za usługę ślusarza (zob. T. Barański [w:] Własność lokali. Komentarz, red. H. Izdebski, Warszawa 2023, art. 13).
Ponadto zwrócić należy uwagę, że zgodnie z art. 16 ust. 1 u.w.l., jeżeli właściciel lokalu w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Przepisy ustawy o własności lokali umożliwiają zatem Wspólnocie prawidłowe jej funkcjonowanie, w tym doprowadzenie do wykonania nałożonego przez organ nadzoru budowlanego nakazu w przypadku, gdy napotyka ona ze strony członka wspólnoty przeszkody w jego wykonaniu.
W konsekwencji uznać należy, że stanowisko Sądu I instancji co do niewykonalności zaskarżonej decyzji jest nieprawidłowe. Prawna możliwość jej wykonania wynika wprost z treści art. 13 ust. 2 u.p.b.
W niniejszej sprawie, jak słusznie podniósł PWINB, Sąd I instancji błędnie także przyjął, iż zakres przedmiotowy obowiązku z art. 66 ust. 1 u.p.b. został w pkt 6 zaskarżonej decyzji skonkretyzowany wadliwie.
W pkt 6 zaskarżonej decyzji nakazano skarżącej oczyszczenie cegieł i stopek belek stalowych sklepień ceglanych stropu w poziomie I piętra od strony lokalu mieszkalnego [...]. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego treść powyższego nakazu wystarczająco wskazuje zakres nałożonego na skarżącą obowiązku. Kwestia sposobu wykonania ww. nakazu została zaś w prawidłowy sposób określona w załączniku stanowiącym integralną część decyzji, tj. w ekspertyzie technicznej budynku.
Zaznaczenia przy tym wymaga, że w zaskarżonej decyzji organ nie tylko co do nakazu zawartego w pkt 6, ale w zakresie wszystkich nałożonych nakazów w pkt 1-6, zobowiązał skarżącą do ich wykonania zgodnie z załączonymi do decyzji ekspertyzami technicznymi. Niezrozumiałym zatem jest podważenie przez Sąd I instancji możliwości zastosowania załącznika jedynie do nakazu zawartego w pkt 6. Uznać jednakże należy, że powyższe odesłanie do załączonych ekspertyz jest jak najbardziej dopuszczalne i nie świadczy o wadliwości decyzji skutkującej koniecznością jej uchylenia - przedstawiały one bowiem szczegółowe rozwiązania techniczne pozwalające na prawidłowe zrealizowanie nałożonych nakazów i nie było konieczności ich powielania w treści decyzji.
Podnieść także należy, że do zaskarżonej decyzji zostały załączone 2 ekspertyzy. Z uwagi na przedmiot ich opracowania – wbrew stanowisku Sądu I instancji - nie powinno budzić wątpliwości, że nakazy dotyczące elementów konstrukcyjnych budynku winny być wykonane zgodnie z ekspertyzą techniczną budynku mieszkalnego opracowaną 15 września 2020 r. (oraz aneksem do tej ekspertyzy opracowanym 28 stycznia 2021 r.) przez mgr inż. T.C., natomiast nakazy dotyczące instalacji wodociągowej winny być wykonane zgodnie z ekspertyzą techniczną instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w budynku, opracowaną 28 grudnia 2020 r. przez mgr inż. K. R. . Dlatego też obiekcje Sądu I instancji jakiego zakresu czynności naprawczych miałoby być zawarte w pkt 6 decyzji odesłanie do ekspertyzy z 29 grudnia 2020 r. są bezpodstawne. Ekspertyza ta odnosi się bowiem jedynie do instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w budynku, a zatem kwestii nie objętej nakazem zawartym w pkt 6 zaskarżonej decyzji. Tym samym ekspertyza ta w oczywisty sposób nie zawiera sposobu realizacji nakazu z pkt 6.
Jednocześnie wskazania wymaga, że analiza ww. ekspertyz nie potwierdza stanowiska Sądu I instancji, iż obszerność ich ustaleń i wniosków nie pozwala na określenie zakresu odesłania do ich treści, co w konsekwencji wprowadza niepewność co do zakresu i treści nałożonych obowiązków. Jak już wskazano powyżej, zakres nałożonych obowiązków określa decyzja, natomiast ww. ekspertyzy jedynie szczegółowo wskazują konkretne rozwiązania przy wykonywaniu każdego z nałożonych obowiązków, w tym także odnoszą się do pkt 6. Jak wynika z ww. ekspertyz, sposób wykonania nakazu, o którym mowa w pkt 6 zaskarżonej decyzji, został wskazany w ekspertyzie technicznej budynku z 15 września 2020 r. sporządzonej przez mgr inż. T.C. na stronie 8, oraz w aneksie do tej ekspertyzy z 28 stycznia 2021 r.
Tym samym brak jest podstaw do uznania, aby zaskarżona decyzja nie była wydana zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a. Zaznaczenia przy tym wymaga, że odnosi się ona do wszystkich istotnych okoliczności sprawy, jak również wyjaśnia jakimi przesłankami kierował się organ przy jej wydawaniu. Okoliczność, iż organ nie odniósł się do kwestii braku udziału jako strona postępowania właściciela lokalu [...] w żaden zaś sposób nie może podważać jej prawidłowości. Stroną postępowania prowadzonego w trybie art. 61 lub art. 66 u.p.b. jest bowiem wyłącznie właściciel oraz zarządca obiektu budowlanego jako potencjalni adresaci decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości. Bez znaczenia pozostaje w tym zakresie pozostają przyczyny doprowadzenia budynku do jego nieprawidłowego stanu technicznego. W przypadku, gdy do nieprawidłowego stanu budynku przyczynił się jeden z właścicieli lokalu budynku, roszczenia z tego tytułu mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnym.
W konsekwencji wszystkich ww. okoliczności stwierdzić należy, że Sąd I instancji niezasadnie zarzucił organom przeprowadzenie postępowania administracyjnego niezgodnie z zasadami określonymi w art. 7 k.p.a. oraz art. 77 § 1 k.p.a. Błędnie także uznał, że zaskarżona decyzja nie spełnia wymogów art. 107 § 3 k.p.a. Podnieść przy tym należy, że PWINB nie mógł naruszyć art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Przepis ten nie stanowił podstawy wydania zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się natomiast do podniesionego w podstawie rozstrzygnięcia wyroku art. 15 k.p.a. zwrócić należy uwagę, że Sąd I instancji nie wyjaśnił dlaczego w jego ocenie doszło do jego naruszenia oraz jaki to miało wpływ na wynik niniejszej sprawy. Istota zasady dwuinstancyjności postępowania, wyrażonej w art. 15 k.p.a., niewątpliwie polega na dwukrotnym rozpatrzeniu i rozstrzygnięciu przez dwa różne organy administracji sprawy tożsamej pod względem przedmiotowym i podmiotowym. Zachowanie zasady dwuinstancyjności wymaga więc podjęcia dwóch rozstrzygnięć przez dwa właściwe w sprawie organy, w wyniku przeprowadzenia przez każdy z nich postępowania merytorycznego tak, aby dwukrotnie oceniono dowody i przeanalizowano wszystkie istotne okoliczności sprawy. Analiza wydanych w niniejszej sprawie rozstrzygnięć pozwala na uznanie, że zasada zawarta w art. 15 k.p.a. w żaden sposób nie została naruszona.
Sąd I instancji błędnie także uznał, iż uzasadnienia kontrolowanych decyzji w zakresie wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego zastosowania art. 66 ust. 1 i 3 u.p.b. były niedostateczne. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego powyższe stanowisko organu stanowi konsekwencję błędnej interpretacji ww. przepisów.
Przede wszystkim nie można zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji, że przesłanki zawarte w ust. 1 i 3 art. 66 u.p.b. nie mogą być stosowane łącznie.
Jak wynika z treści art. 66 u.p.b. zawiera on cztery przesłanki wydania przez organ nadzoru budowlanego decyzji odpowiadającej danemu stanowi faktycznemu, zawierającej nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Spełnienie choćby jednej z nich może stanowić wystarczającą podstawę do wydania decyzji. Jak wskazuje się w piśmiennictwie, mogą występować przypadki, kiedy zaistnieją łącznie dwie przesłanki, a nawet wszystkie, co jednak będzie miało miejsce raczej wyjątkowo (zob. A. Kosicki [w:] Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, LEX/el. 2024, art. 66.).
Niewątpliwie okoliczności wyczerpujące przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 3, co do zasady, są odmienne od stanów kwalifikowanych do art. 66 ust. 1 pkt 1 u.p.b. Nieodpowiedni stan techniczny obiektu budowlanego, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., może być wynikiem technicznego zużycia obiektu budowlanego, do którego dochodzi w miarę upływu czasu, a niekiedy nieodpowiedniego użytkowania, a także braku dbałości o obiekt, nieprzeprowadzania okresowych obowiązkowych kontroli lub koniecznych napraw (por. wyroki NSA z: 18 czerwca 2020 r., II OSK 3241/19; 2 grudnia 2015 r., II OSK 838/14). Stan ten może być także – ale nie musi jak podnosił Sąd I instancji - wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (zob. A. Despot-Mładanowicz – komentarz do art. 66 u.p.b. w: A. Gliniecki (red.), A. Despot-Mładanowicz, Z. Kostka, A. Ostrowska, W. Piątek, Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III). Nie ma przy tym istotnego znaczenia, czy stan ten jest konsekwencją niewłaściwego użytkowania obiektu, braku remontów, bądź właściwej dbałości o stan techniczny, czy wynika jedynie z normalnego zużycia. Istotne jest to, że stan ten odbiega od niezbędnego dla zachowanie obiektu lub jego części w dobrej sprawności, w stanie należytym (por. wyrok NSA z 27 maja 2020 r., II OSK 853/19). Natomiast wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 stan, w którym obiekt może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, co do zasady nie musi (ale może) być wiązany z zużyciem lub uszkodzeniem obiektu, jakkolwiek okoliczności tych nie można od siebie w sposób sztuczny oddzielać. Nieodpowiedni stan techniczny siłą rzeczy wiąże się z zagrożeniami, których stopień powinien być ustalony indywidualnie w każdym przypadku. Warto przy tym zauważyć, że w art. 66 ust. 1 pkt 1 jest mowa o obiekcie, który może zagrażać życiu lub zdrowiu itd., natomiast w art. 61 pkt 2 (wskazywanym jako norma do której odwoływać należy art. 66 ust. 1 pkt 3) jest mowa o uszkodzeniu obiektu mogącym spowodować zagrożenie życia lub zdrowia itd. (por. m.in. wyroki NSA z: 8 sierpnia 2024 r., II OSK 1992/23; 5 maja 2022 r., sygn. akt II OSK 1363/19).
Podstawą uznania przez organy zaistnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. stanowiły przeprowadzone przez pracowników organu oględziny budynku jak również sporządzone do sprawy ekspertyzy, tj. ekspertyza techniczna budynku mieszkalnego opracowana 15 września 2020 r. (oraz aneksem do tej ekspertyzy opracowanym 28 stycznia 2021 r.) przez rzeczoznawcę budowlanego mgr inż. T.C., oraz ekspertyza techniczna instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej w budynku opracowana 28 grudnia 2020 r. przez mgr inż. K. R. . W ekspertyzach tych dostatecznie wykazane zostały nieprawidłowości w stanie technicznym elementów konstrukcyjnych w budynku mieszkalnym jak i w stanie technicznym instalacji wodociągowej. W pierwszej z ww. ekspertyz, jak i załączonej do niej aneksie, wykazano, że przedmiotowy budynek jest w średnim stanie technicznym, za wyjątkiem stropów nad parterem, które znajdują się w złym stanie technicznym i stwarzają zagrożenia życia lub zdrowia ludzi (dlatego pilnie należy wykonać ich naprawy). Autor tej ekspertyzy stwierdził m.in., że widoczne oparzenia i ubytki tynku wymagają pilnej interwencji jak również, że największa korozja murów wymagająca naprawy występuje na ścianie szczytowej od strony północnej budynku. Natomiast w drugiej z ekspertyz wykazano m.in., że po wykonaniu wskazanych w ekspertyzie prac naprawczych, będzie możliwa dalsza eksploatacja instalacji wodociągowej. Jako przyczynę ww. nieprawidłowości wskazano brak przeprowadzania remontów kapitalnych w okresie użytkowania budynku (z wyjątkiem prac modernizacyjnych i naprawczych w niewielkim zakresie oraz wymiany instalacji), a także awarię instalacji wodociągowej w marcu 2017 r.
Mając na uwadze, że z protokołu kontroli przeprowadzonej przez pracowników organu, jak również z powyższych ekspertyz technicznych niezbicie wynika, że przedmiotowy budynek znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, jak również, że może stwarzać zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, uznać należy, że zasadnie w niniejszej sprawie organy oparły swe rozstrzygnięcia na art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b.
W konsekwencji stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie Sąd I instancji nie miał podstaw do uchylenia decyzji PWINB z 30 czerwca 2021 r. oraz poprzedzającej ją decyzji PINB z 12 kwietnia 2021 r. Analiza zgromadzonego materiału dowodowego w niniejszej sprawie dawała bowiem podstawę do nałożenia na skarżącą nakazów zawartych w pkt 1-6 decyzji.
Końcowo odnosząc się do stanowiska zawartego w odpowiedzi na skargę, iż w ocenie skarżącej, nie ma ona obowiązku poprawienia stanu technicznego w zakresie punktu 3 i 5 bowiem z ekspertyz załączonych do decyzji nie wynika aby stwierdzony stan stanowił zagrożenie dla życia lub zdrowia mieszkańców, stwierdzić należy, że jest ono bezpodstawne. Zwrócić bowiem należy uwagę, że ze sporządzonej przez mgr inż. T.C. ekspertyzie wprost wskazano, że widoczne oparzenia i ubytki tynku (o których mowa w nakazie z pkt 5 decyzji) wymagają pilnej interwencji, jak również że ściana szczytowa od strony północnej budynku (o której mowa w nakazie z pkt 3 decyzji) wymaga naprawy. Tym samym nałożenie nakazów wskazanych w pkt 3 i 5 decyzji było skutkiem stwierdzonego uszkodzenia budynku (nieodpowiedniego jego stanu), który wymaga podjęcia czynności naprawczych. Dlatego też organ był nie tylko uprawniony, ale obowiązany do nałożenia na skarżącą obowiązku usunięcia ww. nieprawidłowości. Skarżąca zaś jest obowiązana do ich wykonania.
W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 oraz art. 151 p.p.s.a., uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę. O zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 203 pkt 2 tej ustawy.