II OSK 875/24

II OSK 875/24 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2025-05-28
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-04-23
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Jerzy Siegień /przewodniczący/
Mirosław Gdesz /sprawozdawca/
Robert Sawuła
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II SA/Łd 859/23 - Wyrok WSA w Łodzi z 2024-01-18
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 775
art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 141 § 4
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 977
art. 37 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący sędzia NSA Jerzy Siegień Sędziowie: sędzia NSA Robert Sawuła sędzia NSA Mirosław Gdesz (spr.) po rozpoznaniu w dniu 28 maja 2025 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 18 stycznia 2024 r. sygn. akt II SA/Łd 859/23 w sprawie ze skargi M. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z dnia 17 lipca 2023 r. nr SKO.4160.104.2023 SKO.4160.120.2023 w przedmiocie renty planistycznej 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2. zasądza od M. R. na rzecz Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi kwotę 2900 (dwa tysiące dziewięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
1.1. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wyrokiem z 18 stycznia 2024 r. sygn. akt II SA/Łd 859/23 uwzględnił skargę M.R. (dalej skarżący) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 17 lipca 2023 r. nr SKO.4160.104.2023 SKO.4160.120.2023 w przedmiocie renty planistycznej i uchylił zaskarżoną decyzję oraz zasądził zwrot kosztów postępowania i nadpłaconego wpisu od skargi.
Powyższy wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.
1.2. Wójt Gminy B. decyzją z 29 maja 2023 r. ustalił solidarnie wobec skarżącego oraz J.R. jednorazową opłatę w wysokości 12.058,20 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie K. w gminie B., oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], o łącznej powierzchni 0,1033 ha, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w związku ze zbyciem tej nieruchomości.
1.3. Po rozpoznaniu odwołania skarżącego i J.R., Kolegium ww. decyzją z 17 lipca 2023 r. utrzymało w mocy ww. decyzję Wójta. Organ wyjaśnił, że nie ma zastrzeżeń co do prawidłowości operatu szacunkowego z 27 kwietnia 2023 r. Operat ten jest rzetelny, logiczny, nie zawiera błędów oraz oparta go na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Biegły w operacie uwzględnił cechy wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Następnie na podstawie ustalonych cech rynkowych dostosował wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. W operacie przedstawiono opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Wyceny w niniejszej sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej, uznając ją za najwłaściwszą z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny, a przede wszystkim ilości nieruchomości, które można przyjąć do porównań. Sporządzonej wycenie trudno zarzucić zawyżenie wartości działek, a przyjęte do porównań nieruchomości spełniają warunek podobieństwa do wycenianej. Nie można przy tym czynić zarzutu, że rzeczoznawca majątkowy nie wskazał odrzuconych transakcji i zaniechał wyjaśnienia przyczyn ich odrzucenia, ponieważ takiego wymogu przepisy prawa nie przewidują.
1.4. Skarżący wniósł na powyższą decyzję Kolegium skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, zarzucając naruszenie art. 7, art. 77 § 1, art. 80 w zw. z art. 84 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775, dalej Kpa), w zw. z art. 156 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, dalej ugn), w zw. z § 4 ust. 1 i 5 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), w zw. z art. 37 ust. 5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2023 r. poz. 977, dalej upzp) oraz w art. 138 § 1 pkt 1 Kpa i w zw. z art. 15 Kpa, poprzez przyjęcie niewłaściwych kryteriów oraz założeń w zakresie oceny przez organ dowodu z opinii biegłego w postaci operatu szacunkowego, a w konsekwencji dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny operatu szacunkowego z 27 kwietnia 2023 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, co miało decydujący wpływ na wydanie przez organ decyzji utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy B. z 29 maja 2023 r.
1.5. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
1.6. Powołanym na wstępie wyrokiem z 18 stycznia 2024 r. Sąd Wojewódzki powyższą skargę uwzględnił, uchylając zaskarżoną decyzję oraz zasądzając zwrot kosztów postępowania i nadpłaconego wpisu od skargi. W uzasadnieniu orzeczenia Sąd I instancji stwierdził, że będący podstawą wydanej decyzji operat szacunkowy, w zakresie kluczowej dla rozpoznania sprawy ustalenia wysokości renty planistycznej, w tym w aspekcie zgłaszanych do operatu przez stronę zastrzeżeń, a mianowicie zasadności doboru nieruchomości, a w konsekwencji prawidłowości sporządzenia samej wyceny nieruchomości, nie poddaje się kontroli ani organów, ani sądu. W przypadku transakcji przyjętych do porównań ogranicza się w zasadzie do wskazania ilości transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania na podane w operacie daty, ogólnikowego wskazania na trendy na analizowanym rynku nieruchomości oraz tabelarycznego zaprezentowania transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania. Wyciąg z operatu nie zawiera natomiast wymaganego do oceny prawidłowości jego sporządzenia i wyceny nieruchomości opisu wskazanych w tabelach nieruchomości przyjętych do porównania, nie wskazuje cech charakterystycznych tych indywidualnie oznaczonych nieruchomości, ani też nie wyjaśnia wyboru przyjętych do porównania cech tych nieruchomości. Rzeczoznawca nie wyjaśnia przyczyn tak przyjętego ich katalogu. W oparciu o tak sporządzony operat nie można, zdaniem Sądu, dokonać weryfikacji prawidłowości przyjętych do porównania nieruchomości, jak i cech wspólnych tych nieruchomości. Ogólnikowość operatu w tym zakresie nie pozwala na kontrolę jego prawidłowości, bowiem z treści operatu nie wynika jakie przesłanki warunkowały przyjęcie do porównań tych, a nie innych nieruchomości, a w konsekwencji prawidłowości dokonanej wyceny.
W ocenie Sądu zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art.107 § 3 Kpa, bowiem Kolegium uchyliło się od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego dla potrzeb ustalenia renty planistycznej operatu szacunkowego, poprzestając w istocie na akceptacji stanowiska rzeczoznawcy i organu I instancji. Jest to w niniejszej sprawie o tyle istotne, że w odwołaniu skarżący podnosił okoliczności, których niewyjaśnienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organ odwoławczy nie zwrócił się także do rzeczoznawcy o udzielenie odpowiedzi na wątpliwości strony i nie odniósł się do stawianych przez stronę zarzutów. Podkreślono nadto, że załączenie do akt jedynie wyciągu z operatu pozwala przypuszczać, że biegły dysponuje opisem cech nieruchomości, które uwzględnił w pełnym operacie. Zatem dopiero złożenie przez biegłego wyjaśnień w tym zakresie pozwoli organowi dokonać oceny czy operat jest sporządzony w sposób prawidłowy, czy też należy zwrócić się w trybie art. 157 ust. 1 i 3 ugn do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego weryfikację.
2. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi wniosło od powyższego wyroku skargę kasacyjną, zaskarżając go w całości. W skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie przepisów postępowania:
1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634, dalej Ppsa) w zw. z art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa przez błędne przyjęcie, że Kolegium ograniczyło się do pobieżnej kontroli sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i bezrefleksyjnie powieliło stanowisko przyjęte przez rzeczoznawcę oraz błędnie przyznało temu opracowaniu wartość dowodową, podczas gdy Kolegium w zaskarżonej decyzji dokonało wnikliwej i rzetelnej analizy tego operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz w zakresie tego, czy operat jest logiczny, spójny oraz wewnętrznie niesprzeczny, czyli wyłącznie w takim zakresie w jakim organ mógł oceniać ww. operat, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji,
2) art. 141 § 4 Ppsa poprzez brak wskazania, który przepis prawa materialnego naruszyło, w ocenie WSA w Łodzi, Kolegium i wyjaśnienia podstawy takiego rozstrzygnięcia, które to uchybienie ma istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż uniemożliwia skarżącemu kasacyjnie zrozumienie i merytoryczną polemikę z argumentacją Sądu I instancji w zakresie wskazanego naruszenia prawa materialnego, a Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu kontrolę instancyjną w tym zakresie.
W oparciu o wskazane w skardze kasacyjnej zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, ewentualnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Łodzi, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
3. W odpowiedzi na skargę kasacyjną skarżący wniósł o jej oddalenie i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
4. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
4.1. Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy.
4.2. Sprawa podlega rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 182 § 2 Ppsa, ponieważ strona wnosząca skargę kasacyjną zrzekła się rozprawy, a strona przeciwna po doręczeniu odpisu skargi kasacyjnej nie zażądała jej przeprowadzenia.
4.3. W postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym prowadzonym na skutek wniesienia skargi kasacyjnej obowiązuje generalna zasada ograniczonej kognicji tego Sądu (art. 183 § 1 Ppsa). Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, wyznaczonych przez przyjęte w niej podstawy, określające zarówno rodzaj zarzucanego zaskarżonemu orzeczeniu naruszenia prawa, jak i jego zakres. Z urzędu bierze pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Ta jednak nie miała miejsca w rozpoznawanej sprawie.
4.4. Przechodząc do oceny zarzutów skargi kasacyjnej dotyczących naruszenia przepisów postępowania wyjaśnić w pierwszej kolejności należy, że instytucja ulepszenia planistycznego opiera się na ustaleniu wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, który ma walor opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa (wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r. sygn. akt I OSK 2311/15; z dnia 10 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 77/13; z dnia 11 września 2012 r. sygn. akt I OSK 1756/12). Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie, ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego winna być jednak dokonana pod względem formalnym, to jest należy zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 ugn. W sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (np. wyrok NSA z 12 marca 2020 r. sygn. akt I OSK 305/20). Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki NSA z: 13 grudnia 2018 r. sygn. akt II OSK 411/18; 17 marca 2020 r. sygn. akt II OSK 428/19 oraz 12 stycznia 2021 r. sygn. akt II OSK 1408/19, 7 lutego 2024 r, sygn. akt II OSK 2337/22). Polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii musi być traktowane ze szczególną ostrożnością.
4.5. Mając powyższe rozważania na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że Kolegium słusznie zarzuca, iż Sąd I instancji nie wskazał, z którego przepisu prawa wynika obowiązek rzeczoznawcy uzasadnienia wyboru przyjętych do porównania nieruchomości (poza cechami nieruchomości podobnych wskazanymi przez niego w operacie). Rolą organów w ramach prowadzonego postępowania nie było dokonywanie weryfikacji prawidłowości przyjętych do porównania nieruchomości, jak i cech wspólnych tych nieruchomości mających charakter wiadomości specjalnych. Nie wiadomo na czym oparł swoje twierdzenia Sąd Wojewódzki, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto konkretne nieruchomości, a nie inne będące w obrocie na określonym obszarze. Nie wiadomo też według jakiego wzorca oceniać ogólnikowość operatu, która w opinii Sądu I instancji nie pozwala na kontrolę jego prawidłowości. Stanowisko Sądu nie znajduje oparcia ani w treści art. 153 ust. 1 oraz art. 154 ust. 1 ugn, jak i § 4 ust. 4, czy też w § 55 i 56 ówcześnie obowiązującego rozporządzenia. Zastosowane przez rzeczoznawcę podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej opisane w § 4 ust. 4 rozporządzenia nie wymaga opisowej charakterystyki wszystkich nieruchomości użytych do porównania, bo przecież może to być kilkadziesiąt nieruchomości. Zgodnie ze wskazanym przepisem przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W przypadku zastosowania ww. metody kluczowe znaczenie ma przede wszystkim scharakteryzowanie nieruchomości wycenianej i wyeksponowanie jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych oraz wskazanie takich transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, które spełniają kryterium porównywalności. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy wymagania te spełnia. Charakteryzowanie zarówno nieruchomości podobnych wziętych do porównania oraz nieruchomości wycenianej przez opis przyporządkowanych im cech następuje w przypadku zastosowania podejścia porównawczego i metody porównania parami, która przyjmuje do porównań kilka nieruchomości, jednak w przedmiotowym operacie ta metoda nie została przez rzeczoznawcę zastosowana.
4.6. Za zasadne uznać należało zatem zarzuty naruszenia przepisów postępowania tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 Kpa oraz art. 144 § 1 Ppsa. Jak słusznie wskazuje się w skardze kasacyjnej, Sąd I instancji w zasadzie nie podał na czym dokładnie polegało naruszenie tych przepisów prawa przez organ administracji w ocenie operatu szacunkowego w sposób mogący mieć wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego operat szacunkowy został oceniony przez organy w koniecznym zakresie. Kolegium prawidłowo przyjęło, że sporządzony przez biegłą R.K. operat szacunkowy wskazuje jednoznacznie na wzrost wartości opisanej na wstępie nieruchomości o nr [...] wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla fragmentów obrębów K. i K. w 2022 r. W operacie znajduje się wystarczająco szczegółowy opis wycenianej nieruchomości, a także ujęty w formie tabeli (tabela nr 2 i nr 6) opis nieruchomości podobnych wziętych do porównania. Ustalono także istotne cechy różniące, wpływające na poziom ich cen, oraz wyjaśniono w jaki sposób dokonano doboru nieruchomości podobnych. Biegła wskazała, że rynek nieruchomości niezabudowanych dla potrzeb i zakresu niniejszej wyceny określono według kryterium przedmiotowego i przestrzennego przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego dla terenu ww. działki. Badaniem objęto rynek lokalny, tj. teren gminy B. i powiatu wschodniego (gmina R.). Pod uwagę wzięto transakcje zawarte w warunkach rynkowych, eliminując te, których warunki zawarcia nosiły znamiona nierynkowych. Okres badania obejmował 2 lata poprzedzające datę zbycia nieruchomości (22 grudnia 2022 r), tj. grudzień 2020 r. – grudzień 2022 r. Określając wartość nieruchomości przed uchwaleniem ww. planu miejscowego podkreślono, że w okresie luki planistycznej faktyczny sposób użytkowania ww. obszaru nieruchomości był zgodny z planem miejscowym uchwalonym przed 1 stycznia 1999 r. Dlatego też analizą objęto transakcje dotyczące sprzedaży nieruchomości, dla których dopuszczalnym zagospodarowaniem była produkcja rolnicza – zakaz zabudowy o pow. gruntu nieprzekraczającej 1 ha. Natomiast po wejściu w życie planu miejscowego wzięto pod uwagę transakcje gruntami niezabudowanymi o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przedstawiono nadto różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników i zakresy poszczególnych cech, jak również określono sumę wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa oraz oszacowano wartość 1 m2 powierzchni ww. gruntu. Dokonane przez rzeczoznawcę obliczenia jasno wskazywały, że w związku z uchwaleniem planu z 2022 r. wzrost wartości ww. nieruchomości nastąpił.
4.7. Zaakcentowania wymaga przy tym, że w akcie notarialnym z 21 września 2020 r. stanowiącym podstawę nabycia przez skarżącego ww. nieruchomości strony umowy odwoływały się do statusu urbanistycznego nieruchomości wynikającego ze studium tj. mieszkaniowego. Jednakże zgodnie z art. 37 ust. 1 upzp wycena nieruchomości dla potrzeb ulepszenia planistycznego następuje wyłącznie na podstawie faktycznego sposobu wykorzystania (obecnie użytkowania) nieruchomości i nie uwzględnia wpływu na jej wartość tak studium jak i uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego. Jeżeli zatem w studium nieruchomość jest położona w obszarze, który ma zostać przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wycena w trybie art. 37 ust. 1 upzp nie może absolutnie tej okoliczności uwzględniać (wyroki NSA z 12 stycznia 2022 r. sygn. akt II OSK 177/19, 8 sierpnia 2024 r. sygn. akt II OSK 1884/23).
4.8. W tych okolicznościach NSA w całej rozciągłości akceptuje dokonaną przez Kolegium ocenę operatu szacunkowego wskazującą, iż jest on rzetelny, logiczny i spójny, nie zawiera ewidentnych błędów, które dyskwalifikują jego walory dowodowe w granicach możliwej przez organ oceny operatu. Przyjęcie przez organ, że operat został sporządzony w sposób poprawny nie oznacza, iż konkluzja ta za została poczyniona w sposób bezrefleksyjny, pobieżny czy dowolny. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Kolegium zweryfikowało operat pod kątem elementów wymaganych przepisami prawa oraz odniosło się do twierdzeń skarżącego zawartych w odwołaniu. Przedstawione zaś przez Sąd I instancji stanowisko w zakresie wymogu obszernego i precyzyjnego opisu wszystkich nieruchomości umożliwiających ich zidentyfikowanie, wkracza niewątpliwie w domenę wiadomości specjalnych posiadanych przez rzeczoznawcę, a które znajdują się poza zakresem kontroli organów, ale również, jak wskazał Sąd Najwyższy, w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (por. wyrok SN z 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11).
4.9. W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że skarga kasacyjna została oparta na usprawiedliwionych podstawach, na podstawie art. 188 w zw. z art. 193 i w zw. z art. 151 Ppsa, uchylił zaskarżony wyrok i oddalił skargę. O zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 Ppsa.