II OSK 608/12

II OSK 608/12 - Wyrok NSA
Data orzeczenia
2013-07-09
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2012-03-05
Sąd
Naczelny Sąd Administracyjny
Sędziowie
Arkadiusz Despot - Mładanowicz /przewodniczący/
Jerzy Stankowski /sprawozdawca/
Jerzy Stelmasiak
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
VII SA/Wa 655/11 - Wyrok WSA w Warszawie z 2011-06-21
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy
Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
art. 81 c ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
art. 3 ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
Sentencja
Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Arkadiusz Despot - Mładanowicz Sędziowie sędzia NSA Jerzy Stelmasiak sędzia del. NSA Jerzy Stankowski /spr./ Protokolant asystent sędziego Katarzyna Ślizak po rozpoznaniu w dniu 9 lipca 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej W.T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt VII SA/Wa 655/11 w sprawie ze skargi W.T. na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [..] stycznia 2011 r. nr [..] w przedmiocie nałożenia obowiązku przedłożenia oceny technicznej oddala skargę kasacyjną.
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt VII SA/Wa 655/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę W.T. na postanowienie Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [..] stycznia 2011 r. nr [..] ([..]). Postanowieniem tym organ utrzymał w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy z dnia [..] grudnia 2010 r. nr [..] ([..]) w przedmiocie nałożenia na E.T. i W.T. obowiązku przedłożenia - w terminie do dnia 1 marca 2012 r. - oceny technicznej dotyczącej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..] znajdującego się w budynku mieszkalnym przy ul. [..] w W. Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił zaskarżone postanowienie jedynie w zakresie terminu wykonania obowiązku i w tym zakresie orzekł, że obowiązek należy wykonać w terminie do dnia 29 kwietnia 2011 r.
Powyższe rozstrzygnięcia wydano w następującym stanie faktycznym.
Postanowieniem z dnia [..] grudnia 2010 r. nr [..] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla m.st. Warszawy - na podstawie art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) - po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..] w budynku przy ul. [..] w W, w związku z zalewaniem znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem lokalu nr [..] w tym budynku, nałożył na E.T. i W.T. obowiązek wykonania i przedstawienia oceny technicznej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..] w budynku przy ul. [..] w W., ze szczególnym uwzględnieniem przyczyn zalewania znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem lokalu nr [..]. Jednocześnie organ wskazał, że nałożony obowiązek należy wykonać do 1 marca 2011 r. Wyjaśnił, że w wyniku oględzin przeprowadzonych 5 listopada 2010 r. stwierdzono zacieki w dwóch miejscach w obrębie przecięcia się płaszczyzn stropu tarasu ze ścianami pionowymi zewnętrznymi w lokalu nr [..] usytuowanym na parterze pod lokalem nr [..]. Zacieki spowodowane są prawdopodobnie nieszczelnością izolacji wodnej płyty tarasu w pobliżu obróbek blacharskich i rynien odprowadzających wodę z tarasu. Taras należy do lokalu nr [..], którego współwłaścicielami są państwo E. i W.T.
W zażaleniu na postanowienie W.T. wskazał, że postanowienie powinno być uchylone z dwóch powodów. Po pierwsze, izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu oraz obróbki blacharskie wokół tarasu stanowią część wspólną budynku, a zatem obowiązek ich konserwacji i naprawy powinien obciążać w równym stopniu współwłaścicieli budynku. Po drugie, termin wykonania oceny technicznej jest nierealny, ponieważ ocena ta może wiązać się z koniecznością skuwania płytek na tarasie i usuwania obróbek blacharskich, a to jest niemożliwe w okresie stycznia i lutego 2011 r.
Postanowieniem z dnia [..] stycznia 2011 r. Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego - na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm., obecnie ustawa opubl. w Dz.U. z 2013 r., poz. 267, dalej: "K.p.a.") - uchylił zaskarżone postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w części dotyczącej terminu i w tym zakresie orzekł, że obowiązek należy wykonać w terminie do dnia 29 kwietnia 2011 r., w pozostałej części utrzymał postanowienie w mocy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że w jego ocenie zasadnie organ pierwszej instancji zażądał w oparciu o art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego przedłożenia oceny technicznej stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..] przy ul. [..]. Podkreślił, iż podstawą nałożenia w oparciu o ten przepis prawa materialnego obowiązku dostarczenia określonych ocen technicznych lub ekspertyz muszą być uzasadnione wątpliwości organu co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, czy też stanu technicznego obiektu budowlanego. Istnienie takich uzasadnionych wątpliwości zostało wskazane w protokole oględzin Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 5 listopada 2010 r., w którym stwierdzono, że zacieki w lokalu nr [..] spowodowane są prawdopodobnie nieszczelnością izolacji wodnej płyty tarasu znajdującej się bezpośrednio nad tym lokalem. Zdaniem organu odwoławczego za powyższym przemawia również to, że w sierpniu 2010 r. na tarasie przynależnym do lokalu nr [..] zostały wykonane przez firmę budowlaną A. prace uszczelniające polegające na naprawieniu izolacji podpłytowej w miejscu słupa oraz wymianie rury odpływowej z donicy do rynny. Pomimo przeprowadzenia tych prac nie wyeliminowano jednak problemu występowania zacieków w lokalu nr [..], co znajduje potwierdzenie w protokole z czynności kontrolnych z dnia 5 listopada 2010 r. To uzasadnia - zdaniem organu odwoławczego - konieczność sporządzenia oceny technicznej określonej w sentencji postanowienia pierwszoinstancyjnego, gdyż wnioski wynikające z tej dokumentacji technicznej będą stanowić podstawę do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy. Jednocześnie organ odwoławczy podał, że obowiązek określony w sentencji postanowienia organu pierwszej instancji prawidłowo został nałożony na współwłaścicieli lokalu nr [..]. Zauważył przy tym, iż zastrzeżenia budzi stan techniczny tarasu przynależnego do tego lokalu, a wyłącznymi użytkownikami tarasu są współwłaściciele lokalu, natomiast E.L.-S. nie ma do niego swobodnego dostępu. Organ podkreślił, iż taras przynależy wyłącznie do lokalu nr [..] i okoliczności tej żadna ze stron postępowania nie kwestionowała. Wskazał też, że nie można przyjąć, aby izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu oraz obróbki blacharskie wokół tarasu traktować jako część wspólną budynku, za utrzymanie której w należytym stanie ponoszą odpowiedzialność w równym stopniu wszyscy współwłaściciele tego obiektu.
W końcowej części uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, iż za zasadne uznał skorygowanie zaskarżonego postanowienia w części dotyczącej terminu wyznaczonego na wykonanie nałożonego obowiązku. Podał, że zgodził się z zarzutami zawartymi w zażaleniu w tej kwestii. Dlatego też wyznaczył nowy termin, tj. do dnia 29 kwietnia 2011 r.
W skardze W.T. wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i zasądzenie kosztów postępowania. Zarzucił naruszenie art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (ustawa z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r., Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.), poprzez błędne i dowolne przyjęcie, iż izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu oraz obróbki blacharskie wokół tarasu nie stanowią części wspólnej budynku, bowiem taras przynależy do lokalu nr [..], i w związku z tym wyłącznie współwłaściciele tego lokalu są zobowiązani do wykonania oceny technicznej tarasu, podczas gdy zgodnie z art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali części budynku, będące elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem stanowią część wspólną nieruchomości, gdyż nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem obowiązek sporządzenia oceny technicznej dotyczącej stanu technicznego tarasu powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Motywując zarzuty skargi skarżący przyznał, że taras w budynku przy ul. [..] służy do wyłącznego użytku lokalu nr [..]. Jednocześnie wskazał, że do wyłącznego użytku właścicieli lokalu przeznaczona jest wyłącznie część tarasu stanowiąca przestrzeń wewnętrzną, wyodrębniona podłogą i balustradą. Oznacza to, że elementy architektonicznej konstrukcji tarasu trwale połączone z bryłą budynku należy uznać za takie części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [..], a zatem stanowią nieruchomość wspólną. Stwierdzając powyższe skarżący powołał się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 listopada 2008 r. sygn. akt II OSK 1442/07. W konsekwencji stwierdził, że organ błędnie uznał, iż obowiązek wykonania i przedstawienia oceny technicznej obciąża wyłącznie współwłaścicieli lokalu nr [..]. Obowiązek ten powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.
W odpowiedzi na skargę Mazowiecki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.
W piśmie procesowym z dnia 28 marca 2011 r. oraz z dnia 8 kwietnia 2011 r. uczestnik postępowania – E.L.-S. wniosła o oddalenie skargi. W ostatnim z wymienionych pism wskazała, iż budynek przy ul. [..] obejmuje dwa lokale mieszkalne (parter i piętro) oraz, że z prawem własności lokalu położonego na piętrze wiąże się uprawnienie do wyłącznego korzystania z tarasu. Wskazała też, że skarga pomija, iż w ramach wykonywania tego prawa skarżący przeprowadził roboty budowlane, których przedmiotem było wykonanie donic, odwodnienia tych donic, wykonanie prac związanych z nawierzchnią tarasu i obróbkami. Problem zacieków w lokalu na parterze, pod tarasem, pojawił się dopiero po wykonaniu powyższych robót.
Przy piśmie procesowym z dnia 23 maja 2011 r. E.L.-S. złożyła kopię wykonanej na jej zlecenie i sfinansowanej przez nią opinii technicznej. Wniosła o uwzględnienie, że zlecenie opracowania ekspertyzy - oceny technicznej nie jest żadnym złożonym i kosztownym przedsięwzięciem, mogącym wyrządzić skarżącemu straty finansowe.
Oddalając skargę wyrokiem z dnia 21 czerwca 2011 r. sygn. akt VII SA/Wa 655/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w pierwszej kolejności podkreślił, że w sprawie w zasadzie nie ma sporu, co do tego, że okoliczności faktyczne uzasadniały skorzystanie z uprawnienia jakie daje organom art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, umożliwiający prawidłowe przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie z tym przepisem organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia.
Sąd wyjaśnił, że z brzmienia przytoczonego przepisu wynika, że stanowi on instrument umożliwiający organom (architektoniczno-budowlanym jak i nadzoru budowlanego) sprawne wykonywanie ich ustawowych zadań określonych przepisami. Postanowienie wydane w oparciu o omawiany przepis ma bowiem charakter dowodowy i takim celom służy. Sąd zaznaczył przy tym, że skorzystanie z uprawnienia określonego w art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego nie może być stosowane dowolnie i bez żadnych ograniczeń. Wskazuje na to wyraźnie brzmienie omawianego przepisu, w którym ustawodawca posługuje się sformułowaniem "w razie powstania uzasadnionych wątpliwości" i wymienia trzy kategorie przesłanek, od których uzależnia możliwość nałożenia obowiązku dostarczenia odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Organ wydający postanowienie o nałożeniu takiego obowiązku musi wykazać istnienie w sprawie uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub jakości wykonywanych robót budowlanych bądź stanu technicznego obiektu budowlanego.
W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy w zaskarżonym postanowieniu w sposób wystarczający wykazał, że w sprawie występują takie wątpliwości co do stanu technicznego tarasu, które uzasadniały zastosowanie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Uzasadnienie organu odwoławczego w tym zakresie znajduje potwierdzenie w materiale dowodowym sprawy. Z żądaniem wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie zwróciła się E.L.S. podnosząc, że jej lokal, a dokładnie pokój od strony południowej znajdujący się na parterze i pod tarasem przynależnym do lokalu nr [..] w budynku przy ul. [..], jest zalewany. Wskazała ona na zaobserwowane w pokoju zacieki oraz na to, iż przyczyną takiego stanu może być rozszczelnienie systemu odprowadzającego wodę z donic na kwiaty, znajdujących się na tarasie. W piśmie z 22 października 2010 r. E. i W.T. poinformowali, że zawiadomieni o zaciekach w pokoju pod tarasem w sierpniu 2010 r. wykonali prace remontowe, a zgodnie z opinią wykonawcy przyczyną zacieków były nieszczelności pomiędzy blachą ołowianą, którą jest pokryta powierzchnia tarasu a blachą miedzianą na obróbce gzymsu. W trakcie przeprowadzonych w sierpniu 2010 r. prac, wymieniono m.in. rurę odpływową z donicy do rynny (na co wskazuje pismo wykonawcy złożone do akt sprawy). Przeprowadzone czynności kontrolne w dniu 5 listopada 2010 r. wykazały, że pomimo przeprowadzonych prac remontowych, zacieki w pokoju pod tarasem nie ustąpiły. Zdaniem Sądu w takich okolicznościach, dla prawidłowego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a więc dla ustalenia przyczyny zalewania znajdującego się bezpośrednio pod tarasem pokoju w lokalu nr [..], zasadne i konieczne było skorzystanie przez organ z uprawnienia określonego w art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Dopiero dokumentacja techniczna uzyskana w tym trybie pozwoli na wydanie w sprawie merytorycznego rozstrzygnięcia.
Sąd nie dopatrzył się również żadnych wadliwości w postępowaniu organu z uwagi na nałożenie w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego obowiązku na współwłaścicieli lokalu nr [..], do którego przynależy sporny w sprawie taras, a nie na wszystkich współwłaścicieli budynku, w którym znajduje się ten taras (w tym więc również na E.L.-S.). Podkreślił, że zarzuty skargi w istocie dotyczą tej tylko kwestii i odwołują się do orzecznictwa sądów administracyjnych oraz art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego i art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd zgodził się ze skarżącym co do tego, że w sytuacji gdy ocena techniczna miałaby dotyczyć nieruchomości wspólnej (a więc części budynku, urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, - art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali), to obowiązek w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Sąd zgodził się też ze skarżącym co do tego, że elementy konstrukcji tarasu (czy balkonu), trwale połączone z budynkiem stanowią nieruchomość wspólną, a wydatki na remont i bieżącą konserwację tej części tarasu winny obciążać wszystkich współwłaścicieli budynku. Jednak Sąd zauważył, iż w sprawie nałożony obowiązek wykonania i przedstawienia oceny technicznej nie odnosi się do elementów wspólnych budynku. Dotyczy bowiem tarasu przynależnego do lokalu nr [..] w budynku przy ul. [..], tj. stanu technicznego tego tarasu, a nie jego elementów konstrukcyjnych. W postanowieniu z dnia [..] grudnia 2010 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wskazał, że ocena techniczna ma dotyczyć stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..], ze szczególnym uwzględnieniem przyczyn zalewania znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem lokalu nr [..] w tym budynku. Sąd zaznaczył, że organ pierwszej instancji nie wskazał, że ocena techniczna ma obejmować konstrukcję tarasu – w tym stan techniczny stropodachu. Nie wynika to ani z sentencji orzeczenia, ani z uzasadnienia tego orzeczenia. Wręcz przeciwnie, stwierdzone w toku postępowania wątpliwości co do stanu technicznego tarasu sugerowały, że powody zalewania lokalu nr [..] tkwić mogą w stanie technicznym wierzchniej warstwy tego tarasu i wykonanych na nim balustrad z systemem odprowadzającym wody z donic na kwiaty. Z pism E.L.-S. (właścicielki lokalu nr [..]) wynika, iż współwłaściciele lokalu nr [..] prowadzili prace na tarasie, m.in. obejmowały one remont balustrad. Remont ten polegał na zainstalowaniu w słupkach podporowych tarasu rurek odprowadzających wodę z donic znajdujących się w samej balustradzie, a problemy z zaciekami pojawiły się po wykonaniu tych prac. Wskazując na powyższe Sąd stwierdził, że przyczyną zalewania lokalu nr [..] może być więc zły stan techniczny systemu odprowadzającego wodę z donic na kwiaty (znajdującego się na tarasie), albo zły stan techniczny izolacji i uszczelnienia w podłodze tarasu. Te elementy tarasu trudno uznać za część wspólną nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny dodał też, że w aktach administracyjnych sprawy znajduje się wypis z rejestru gruntów, który wskazuje na to, że w budynku przy ul. [..] są dwa lokale mieszkalne i lokale te zostały wyodrębnione, tj. stanowią odrębny przedmiot własności (w wypisie wskazano nr ksiąg wieczystych tych lokali). Lokal nr [..] w tym budynku stanowi współwłasność E. i W.T. Bezspornym przy tym jest (bo żadna ze stron postępowania tej okoliczności nie kwestionowała na żadnym etapie), że do wskazanego lokalu nr [..] przynależy sporny w sprawie taras. Wyłącznymi użytkownikami tego tarasu są współwłaściciele lokalu nr [..]. Tym samym w pełni uzasadnione jest stanowisko organu, że obowiązek wykonania i przedstawienia oceny technicznej stanu technicznego tarasu (jako części składowej lokalu) powinien obciążać współwłaścicieli lokalu nr [..] (do którego taras ten przynależy). Stanowisko to jest zgodne z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, który przewiduje nałożenie obowiązku na właściciela i nie narusza art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali.
W końcowej części uzasadnienia Sąd podkreślił nadto, że kontrolowane postanowienie ma charakter jedynie dowodowy. Wydanie tego orzeczenia było spowodowane potrzebą dokładnego wyjaśnia sprawy wobec istniejących w niej wątpliwości co do stanu technicznego tarasu i problemu związanego z zaciekami stwierdzonymi w lokalu nr [..]. Dopiero uzyskany w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego materiał dowodowy może pozwolić organowi na ustalenie przyczyn zalewania lokalu nr [..], a tym samym na wyraźnie wskazanie, czy zalewanie to jest spowodowane złym stanem technicznym elementów wspólnych budynku (wadą konstrukcyjną stropodachu albo innych części budynku stanowiących nieruchomość wspólną), czy też wywołane złym stanem technicznym tarasu, tj. tej jego części, która przynależy do lokalu nr [..] i nie stanowi elementu konstrukcyjnego całego budynku (np. złym stanem warstwy wykończeniowej na tym tarasie, czy też złym stanem technicznym systemu odwadniającego donice w balustradzie tarasu). Na tym etapie postępowania nie można więc przewidzieć na kogo obowiązek usunięcia ewentualnych nieprawidłowości powodujących zalewanie lokalu nr [..] powinien być nałożony, tj. czy obowiązek ten winien obciążać wszystkich współwłaścicieli budynku, czy też jedynie współwłaścicieli lokalu nr [..]. Sąd dodał też za uczestnikiem postępowania E.L.-S., że koszty napraw wywołane zawilgoceniem elementów budynku będą z pewnością o wiele wyższe niż koszty sporządzenia oceny technicznej wymaganej zaskarżonym orzeczeniem.
W skardze kasacyjnej W.T. zarzucił naruszenie art. 141 § 4 P.p.s.a., poprzez nie wyjaśnienie w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, dlaczego w ocenie Sądu izolacja i uszczelnienie tarasu trudno uznać za część wspólną nieruchomości oraz naruszenie art. 81 c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, polegające na błędnym przyjęciu, iż izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu oraz obróbki blacharski wokół tarasu nie stanowią części wspólnej budynku, i w związku z tym wyłącznie współwłaściciele tego lokalu są zobowiązani do wykonania oceny technicznej tarasu, podczas gdy zgodnie z art. 81 c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali części budynku, będące elementem konstrukcji tarasu trwale połączonym z budynkiem, stanowią część wspólną nieruchomości, bowiem nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a zatem obowiązek sporządzenia oceny technicznej dotyczącej stanu technicznego tarasu (izolacji wodnej płyty tarasu) powinien być nałożony na wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.
Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej W.T. zwrócił uwagę, że w uzasadnieniu wyroku stwierdzono, iż przyczyną zalewania lokalu należącego do E.L.-S. może być zły stan techniczny systemu odprowadzającego wodę z donic na kwiaty albo zły stan techniczny izolacji i uszczelnienia w podłodze tarasu, a te elementy tarasu trudno w ocenie Sądu uznać za część wspólną nieruchomości. Odnosząc się do tego stwierdzenia W.T. zauważył, że Sąd nie wyjaśnił w oparciu, o jakie kryteria dokonał takiej oceny. Podkreślił, że jeśli chodzi o system odprowadzający wodę z donic, to jest oczywiste, że donice znajdujące się na wierzchniej części tarasu, stanowiącej jej element dekoracyjny, służą wyłącznie od użytku właścicieli lokalu numer [..], czyli do skarżącego i jego małżonki. Natomiast dla skarżącego nie jest oczywiste, z jakiego powodu Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu nie są częścią wspólną budynku. Zdaniem skarżącego brak wyjaśnienia tej kwestii ma istotny wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie skarżący zauważył, że izolacje i uszczelnienia w podłodze tarasu stanowią część wspólną tarasu. Zdaniem W.T. przywołane w uzasadnieniu wyroku orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego i Sądu Najwyższego prowadzą do wniosku, że taras stanowi część składową lokalu numer [..] w zakresie w jakim jest wykorzystywany przez współwłaścicieli tego lokalu, a więc w jego zewnętrznej części. Natomiast część konstrukcyjna tarasu stanowi część wspólną nieruchomości. Skarżący zaznaczył, że w sytuacji, gdyby w budynku nie było tarasu, wówczas ta jego część stanowiłaby dach budynku, a ten z całą pewnością należy zaliczyć do części wspólnych nieruchomości. Gdyby zatem w tym miejscu, w którym znajduje się taras znajdował się dach, wówczas obowiązek przeprowadzenia remontu, bądź dostarczenia oceny technicznej obciążałby wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Jego zdaniem oczywistym jest fakt, iż bezpośrednio pod dachem, wykonanym zgodnie ze sztuką budowlaną, znajduje się warstwa uszczelniająca ten dach oraz ocieplająca go, czyli izolacja i uszczelnienia. Jeżeli zatem dach jest częścią nieruchomości wspólnej, to nie sposób uznać, iż znajdujące się pod nim warstwy izolacyjne, czy ocieplające, się do niej nie zaliczają.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną E.L.-S. stwierdziła, że skarga kasacyjna nie jest zasadna, a co więcej nie posiada prawidłowo sformułowanych podstaw. Podkreśliła, że w zakresie zarzutu naruszenia art. 141 § 4 P.p.s.a. nie zostało nawet wskazane, czy zarzut dotyczy naruszenia prawa materialnego, czy przepisów postępowania. Nawet przy zastosowaniu domniemania, iż zarzut dotyczy naruszenia przepisów postępowania, to w żadnej mierze nie zostało wykazane i uzasadnione, by naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wada ta dyskwalifikuje zarzut skargi kasacyjnej. Co więcej, zdaniem, E.L.-S. zarzut ten jest merytorycznie wadliwy. Wskazała ona, że na jego uzasadnienie podniesiono, iż Sąd pierwszej instancji nie wyjaśnił dlaczego izolacja i uszczelnienie tarasu trudno uznać za część wspólną nieruchomości. Tymczasem skuteczny zarzut naruszenia powołanego przepisu postawić można wyłącznie w przypadku, gdy uzasadnienie wyroku nie spełnia wymagań w zakresie ustawowym, koniecznych do dokonania kontroli instancyjnej orzeczenia. Uzasadnienie wyroku nie jest obarczone błędem tego rodzaju, przeciwnie, odpowiada w pełni ustawowemu wymogowi zachowania zwięzłości. Uczestniczka postępowania zakwestionowała też zarzut naruszenia art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jej zdaniem również ten zarzut nie spełnia wymagań zawartych w art. 174 pkt 1 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Podstawa kasacyjna naruszenia prawa materialnego obejmuje dwie formy, to jest błędną wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie. Formy te muszą być precyzyjnie wskazane z wykazaniem na czym polega błędna wykładnia i jaka powinna być prawidłowa, bądź też - w przypadku niewłaściwego zastosowania - jaką normę należało zastosować w sposób prawidłowy. W tym drugim przypadku na ogół zarzut naruszenia prawa materialnego powiązany jest z zarzutem nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego, co w skardze kasacyjnej jednak nie występuje. Ze skargi kasacyjnej nie sposób zatem wyprowadzić, którą z form naruszenia prawa materialnego zarzucono. Dodatkowo E.L.-S. zaznaczyła, że podniesiony zarzut naruszenia art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego jest wadliwy merytorycznie. Dotyczy on ustalenia, jakie elementy nie stanowią części wspólnych budynku. Oznacza to, że treść zarzutu jest kompletnie nieadekwatna do regulacji zawartej w art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego. Natomiast w zakresie naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali sprowadza się w istocie do polemiki z ustaleniami stanu faktycznego, to jest istnienia dwóch lokali i praw do wyłącznego korzystania z tarasu. Stan faktyczny został przedstawiony przez Sąd pierwszej instancji w sposób wyczerpujący, a polemika ze stanowiskiem Sądu w tym zakresie nie może następować w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego. Ponadto wymogiem skargi kasacyjnej jest uzasadnienie stawianych zarzutów, tymczasem nie sposób odnaleźć uzasadnienia dla omawianych zarzutów naruszenia prawa materialnego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.
Spór w niniejszej sprawie oscyluje w istocie wyłącznie wokół jednego spornego zagadnienia: czy ekspertyza dotycząca stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [..] w budynku przy ul. [..] w W.,
w związku z zalewaniem znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem lokalu nr [..], ma za przedmiot części budynku przynależne do lokalu nr [..] czy do części budynku stanowiącej nieruchomość wspólną właścicieli budynku w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali? W konsekwencji istnieje spór co do tego, czy obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej nałożony przez organy zgodnie z art. 81 ust. 2 Prawa budowlanego powinien obciążać tylko E.T. i W.T. czy wszystkich współwłaścicieli budynku przy ul. [..] w W., a więc również E.L.-S. (właścicielka lokalu nr [..]).
W skardze kasacyjnej W.T. kwestionuje stanowisko Sądu pierwszej instancji, że ekspertyza, którą ma obowiązek wykonać, dotyczy wyłącznie części budynku przynależnych do jego lokalu. W jego ocenie Sąd naruszył art. 141 § 4 P.p.s.a. należycie nie wyjaśniając dlaczego uznał, że izolacja i uszczelnienie tarasu nie mogą być uznane za części wspólne budynku. Dodatkowo podkreślił, że naruszono art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego, bowiem ostatecznie Sąd błędnie przyjął, że izolacje i uszczelnienia tarasu nie stanowią części wspólnej lokalu. Jego zdaniem są to elementy trwale połączone z budynkiem i nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego rozstrzygnięcie zagadnienia wynikłego w niniejszej sprawie wymaga oceny jej okoliczności w całokształcie. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę na to, jakie były powody wszczęcia postępowania i wstępne ustalenia, które uzasadniły nałożenie przez organ obowiązku przedstawienia ekspertyzy przez właściciela lokalu nr [..] przy ul. [..] w W. Z protokołu sporządzonego przez pracowników Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w Warszawie w dniu 5 listopada 2010 r. wynika, że stwierdzono występowanie zacieków w lokalu nr [..] usytuowanym na parterze budynku, które spowodowane były (prawdopodobnie) nieszczelnością izolacji wodnej płyty tarasu w pobliżu obróbek blacharskich i rynien odprowadzających wodę z tarasu. Z akt sprawy wynika też, że w latach 2007-2008 r. właściciel lokalu przeprowadzał prace remontowe na tarasie budynku, a zacieki pojawiły się w 2010 r.
W zaistniałej sytuacji trafnie organ orzekł nakładając obowiązek dostarczenia ekspertyzy technicznej na właścicieli lokalu nr [..]. Wstępne okoliczności sugerują bowiem, że to właśnie prace związane z remontem tarasu zostały wykonane
w sposób, który spowodował przeciekanie wilgoci do lokalu nr [..]. W tym miejscu należy podkreślić, że ekspertyza ma na celu rozstrzygnięcie nie tylko tego co jest przyczyną występujących zacieków, ale także pozwoli określić czy konieczne prace naprawcze będą musiały objąć również części wspólne budynku.
Trzeba też zaznaczyć, że nie jest rolą organu nadzoru budowlanego rozstrzygnięcie wątpliwości co do przyczyn stanu technicznego budynku przed nałożeniem obowiązku dostarczenia ekspertyzy. Nie można też oczekiwać, że organ ten określi precyzyjnie już we wstępnej fazie postępowania, w jakich elementach budynku tkwi wada powodująca zacieki w lokalu nr [..], w szczególności czy są to elementy stanowiące zewnętrzne części tarasu przynależnego do lokalu nr [..] czy elementy części wspólne budynku w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Jest wręcz przeciwnie - "uzasadnione wątpliwości co do jakości (...) robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego" są przesłanką żądania przez organ nadzoru ekspertyzy. W tej sprawie organ powziął wątpliwości do co stanu technicznego tarasu należącego do E.T. i W.T., stąd zasadnie nałożył na nich obowiązek przedłożenia ekspertyzy jego stanu.
Reasumując, skoro z całokształtu okoliczności faktycznych sprawy wynika, że istnieją uzasadnione wątpliwości przede wszystkim, co do stanu technicznego elementów zewnętrznych tarasu przynależnego do lokalu nr [..] (biorąc zwłaszcza pod uwagę fakt, że nieszczelność pojawiła się po wykonaniu na tym tarasie prac remontowych przez jego właścicieli), to uzasadnionym było nałożenie obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej na E.T. i W.T.
Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela też stanowiska skarżącego, że Sąd pierwszej instancji naruszył art. 141 § 4 P.p.s.a. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyjaśnił dlaczego uznał, że uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku (na skutek których zacieka pomieszczenie pod tarasem) należy wiązać z częściami zewnętrznymi tarasu, za które odpowiadają współwłaściciele lokalu nr [..]. Można się natomiast zgodzić z W.T., że stanowczy pogląd Sądu, co do tego, że izolacja i uszczelnienia w podłodze tarasu nie mogą stanowić części wspólnej budynku, był zbyt daleko idący (zważywszy na to, że materiał dowodowy sprawy nie zawiera informacji o technicznych aspektach izolacji i uszczelnień budynku). Nie zmienia to jednak generalnej oceny, że uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku, w konsekwencji rodzące potrzebę sporządzenia ekspertyzy technicznej wiążą się pracami remontowymi dokonanymi w częściach zewnętrznych tarasu przez współwłaścicieli lokalu nr [..], stąd też to oni powinni być w pierwszej kolejności zobowiązani do przedstawienia takiej ekspertyzy.
Na marginesie natomiast Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnia, że jeżeli według wniosków ekspertyzy okaże się, że zacieki w lokalu nr [..] spowodowane są nie tyle stanem technicznym tarasu, ale wadami w części wspólnej budynku, których naprawa obciążać będzie wszystkich jego współwłaścicieli, to w takim przypadku E.T. i W.T. będzie przysługiwało roszczenie cywilne o stosunkowe pokrycie kosztów sporządzonej opinii do współwłaścicielki budynku.
Mając na względzie powyższe, skoro nie zachodziły podstawy do uwzględnienia skargi przez Sąd pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.