II OSK 527/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi kasacyjnej wspólnoty mieszkaniowej od wyroku WSA, który utrzymał w mocy decyzję nakazującą usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu przynależnego do lokalu nr [...]. Wspólnota kwestionowała swoją odpowiedzialność, twierdząc, że wady powstały na skutek działań właściciela lokalu nr [...]. Naczelny Sąd Administracyjny, analizując przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności art. 3 ust. 2, uznał, że elementy architektoniczne konstrukcji tarasu, trwale połączone z bryłą budynku, w tym płyta tarasu, izolacja i balustrada, stanowią nieruchomość wspólną, ponieważ nie służą wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu. Sąd podkreślił, że zakres zdiagnozowanych wad, obejmujący nie tylko posadzkę, ale także wylewkę betonową, izolację przeciwwilgociową i odwodnienie, uzasadnia nałożenie obowiązku usunięcia nieprawidłowości na wspólnotę mieszkaniową jako zarządcę nieruchomości wspólnej. NSA zaznaczył, że organy nadzoru budowlanego działają w interesie publicznym i zasadniczo nie badają indywidualnej odpowiedzialności za stan techniczny, a ewentualne roszczenia cywilne między wspólnotą a właścicielem lokalu mogą być dochodzone na drodze cywilnej. Sąd oddalił skargę kasacyjną, uznając zarzuty naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego za nieuzasadnione, a przeprowadzone postępowanie dowodowe za prawidłowe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że tarasy i ich elementy konstrukcyjne stanowią nieruchomość wspólną, a odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, nawet jeśli wady mogą być powiązane z działaniami właściciela lokalu.
Każda sprawa jest indywidualna, a ostateczna kwalifikacja zależy od konkretnych okoliczności faktycznych i zakresu stwierdzonych wad.
Zagadnienia prawne (3)
Czy taras przynależny do lokalu mieszkalnego, w tym jego konstrukcja i izolacja, stanowi nieruchomość wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, elementy architektoniczne konstrukcji tarasu trwale połączone z bryłą budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, stanowią nieruchomość wspólną.
Uzasadnienie
Sąd oparł się na art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, wskazując, że kryterium decydującym jest funkcja części budynku. Elementy takie jak płyta tarasu, izolacja i balustrada, które są integralną częścią budynku i nie służą wyłącznie jednemu właścicielowi, należą do nieruchomości wspólnej.
Kto ponosi odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, jeśli wady mogą wynikać z prac wykonanych przez właściciela lokalu, ale zakres prac naprawczych obejmuje elementy konstrukcyjne i izolacyjne?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Odpowiedzialność za usunięcie nieprawidłowości stanu technicznego tarasu, w sytuacji gdy zakres prac naprawczych jest szeroki i dotyczy elementów konstrukcyjnych oraz izolacyjnych, spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że szeroki zakres koniecznych prac, obejmujący wylewkę betonową, izolację przeciwwilgociową i odwodnienie, wykracza poza zwykłe utrzymanie posadzki i wskazuje na konieczność działań w granicach nieruchomości wspólnej. Organy nadzoru budowlanego działają w interesie publicznym, a ewentualne roszczenia między stronami mogą być dochodzone na drodze cywilnej.
Czy sąd administracyjny może dopuścić dowody uzupełniające, takie jak zeznania świadków czy nowe opinie techniczne, na etapie postępowania kasacyjnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd administracyjny może dopuścić dowody jedynie uzupełniające w formie dokumentów, a wnioski o dopuszczenie dowodów z zeznań świadków czy nowych opinii technicznych są niedopuszczalne.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 106 § 3 P.p.s.a., postępowanie dowodowe przed sądem administracyjnym ma charakter uzupełniający i ogranicza się do dokumentów. Wnioski dowodowe zgłoszone w skardze kasacyjnej nie mogły zostać uwzględnione.
Przepisy (16)
Główne
u.w.l. art. 3 § ust. 2
Ustawa o własności lokali
Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Sąd interpretuje to kryterium funkcjonalnie, uznając tarasy i ich elementy konstrukcyjne za część wspólną.
P.b. art. 66 § ust. 1 pkt 3
Prawo budowlane
Podstawa do nakładania przez organy nadzoru budowlanego obowiązków usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego.
P.p.s.a. art. 184
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna oddalenia skargi kasacyjnej.
Pomocnicze
u.w.l. art. 2 § ust. 2 i 4
Ustawa o własności lokali
Przepisy dotyczące definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego i tego, co może do niego przynależeć, nie miały kluczowego znaczenia dla rozstrzygnięcia.
u.w.l. art. 13 § ust. 1
Ustawa o własności lokali
Dotyczy obowiązku ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, uznany za nieuzasadniony w kontekście odpowiedzialności za wady tarasu.
P.b. art. 61
Prawo budowlane
Przepis dotyczący obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie, uznany za nieuzasadniony w kontekście odpowiedzialności za wady tarasu.
K.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Zarzut naruszenia przepisu dotyczącego obowiązku organu do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego.
K.p.a. art. 7a
Kodeks postępowania administracyjnego
Zarzut naruszenia przepisu dotyczącego rozstrzygania wątpliwości na korzyść strony.
K.p.a. art. 7b
Kodeks postępowania administracyjnego
Zarzut naruszenia przepisu dotyczącego niedokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i prawnego.
K.p.a. art. 8 § ust. 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Zarzut naruszenia przepisu dotyczącego prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie do organów państwa.
K.p.a. art. 77 § § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Zarzut naruszenia przepisu dotyczącego obowiązku zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
P.p.s.a. art. 141 § § 4
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Wyłączenie stosowania przepisu dotyczącego uzasadnienia wyroku w NSA.
P.p.s.a. art. 183 § § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zasada rozpoznawania sprawy w granicach skargi kasacyjnej.
P.p.s.a. art. 183 § § 2 pkt 1-6
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Okoliczności skutkujące nieważnością postępowania sądowego.
P.p.s.a. art. 106 § § 3
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Ograniczenia postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym.
P.p.s.a. art. 182 § § 2
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Tryb wydania wyroku na posiedzeniu niejawnym.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Taras, w tym jego konstrukcja i izolacja, stanowi nieruchomość wspólną. • Zakres stwierdzonych wad technicznych uzasadnia nałożenie obowiązku naprawy na wspólnotę mieszkaniową. • Postępowanie dowodowe w sprawie zostało przeprowadzone prawidłowo i wyczerpująco.
Odrzucone argumenty
Obowiązek usunięcia wad technicznych tarasu powinien obciążać właściciela lokalu, a nie wspólnotę mieszkaniową. • Wady tarasu powstały na skutek działań właściciela lokalu. • Opinia techniczna była niewystarczająca i zawierała wątpliwości. • Należało dopuścić dowody uzupełniające (świadkowie, nowa opinia techniczna).
Godne uwagi sformułowania
Nieruchomość wspólna stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. • Pojęcie 'użytku' w rozumieniu tego przepisu ma szerszy zakres, który musi być odnoszony właśnie do funkcji, jaką pełni dana część budynku. • Elementy architektonicznej konstrukcji tarasu trwale połączone z bryłą budynku stanowią części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem – na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. – powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna. • Organy nadzoru budowlanego wykonując wymienione tu obowiązki działają w interesie publicznym i zasadniczo nie badają 'zawinienia' i odpowiedzialności poszczególnych podmiotów odpowiedzialnych za zaistniały – niepożądany stan rzeczy.
Skład orzekający
Paweł Miładowski
przewodniczący
Jan Szuma
sprawozdawca
Tomasz Zbrojewski
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że tarasy i ich elementy konstrukcyjne stanowią nieruchomość wspólną, a odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, nawet jeśli wady mogą być powiązane z działaniami właściciela lokalu."
Ograniczenia: Każda sprawa jest indywidualna, a ostateczna kwalifikacja zależy od konkretnych okoliczności faktycznych i zakresu stwierdzonych wad.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych – stanu technicznego balkonów i tarasów oraz odpowiedzialności za ich naprawę, co jest istotne dla wielu właścicieli i zarządców nieruchomości.
“Kto płaci za remont tarasu? Wspólnota czy właściciel lokalu? NSA rozstrzyga.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.