II OSK 460/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa rozpatrywana przez Naczelny Sąd Administracyjny dotyczyła skargi kasacyjnej W.T. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który utrzymał w mocy decyzję Mazowieckiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu przynależnego do lokalu nr 2. Problem wynikał z zalewania lokalu nr 1, znajdującego się bezpośrednio pod tym tarasem. Organy nadzoru budowlanego, opierając się na opiniach technicznych sporządzonych przez rzeczoznawcę budowlanego, stwierdziły, że przyczyną zalewania jest nieszczelna izolacja pozioma pod posadzką tarasu. W.T. kwestionował zasadność nałożonego obowiązku, argumentując m.in. że izolacja tarasu stanowi część wspólną budynku i że postępowanie dowodowe było wadliwe. Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną, podzielając stanowisko sądów niższych instancji. Sąd podkreślił, że taras przynależny do lokalu i służący wyłącznie do jego użytku nie jest częścią wspólną nieruchomości, a jego właściciel ponosi odpowiedzialność za jego stan techniczny. Sąd uznał, że postępowanie dowodowe było prawidłowe, a opinia techniczna wraz z aneksem stanowiły wystarczającą podstawę do wydania decyzji nakazującej wykonanie prac izolacyjnych.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że tarasy przynależne do lokali nie stanowią części wspólnej nieruchomości i odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na właścicielu lokalu, a także zasady prowadzenia postępowania dowodowego w sprawach dotyczących stanu technicznego obiektów budowlanych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego. Interpretacja może być odmienna w przypadku balkonów lub tarasów o innym przeznaczeniu lub konstrukcji.
Zagadnienia prawne (3)
Czy izolacja pozioma płyty tarasu, stanowiąca element konstrukcyjny, może być uznana za część wspólną budynku, czy też stanowi element służący wyłącznie do użytku właściciela lokalu, do którego taras przynależy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Izolacja pozioma płyty tarasu, który służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu, nie stanowi nieruchomości wspólnej, a odpowiedzialność za jej stan techniczny i ewentualne naprawy spoczywa na właścicielu tego lokalu.
Uzasadnienie
Sąd odwołał się do przepisów ustawy o własności lokali oraz orzecznictwa Sądu Najwyższego i sądów administracyjnych, zgodnie z którymi balkony (i analogicznie tarasy) służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. W związku z tym obowiązek utrzymania ich w należytym stanie, w tym wykonania izolacji, obciąża właściciela lokalu.
Czy organ nadzoru budowlanego prawidłowo zastosował art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nakazując wykonanie określonych robót budowlanych w celu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prawidłowo zastosował przepis, ponieważ zły stan techniczny tarasu oddziaływał na cały obiekt budowlany, a nakazane prace miały na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub jego części.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że choć art. 66 Prawa budowlanego odnosi się do obiektów budowlanych, to w sytuacji gdy zły stan techniczny części obiektu (np. tarasu) wpływa na cały budynek, możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania robót budowlanych w tej części. Nakaz został oparty na wynikach postępowania dowodowego i jednoznacznych zaleceniach technicznych.
Czy postępowanie dowodowe przeprowadzone przez organy nadzoru budowlanego było wystarczające i czy prawidłowo oparły się one na opinii technicznej rzeczoznawcy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, postępowanie dowodowe zostało przeprowadzone prawidłowo i wyczerpująco, a opinia techniczna wraz z aneksem stanowiły wystarczającą podstawę do rozstrzygnięcia.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że organy podjęły niezbędne działania, w tym analizę protokołów oględzin i opinii technicznej. Podkreślono, że skarżący nie przedstawił własnej opinii ani nie podważył ustaleń rzeczoznawcy, a organ nie miał podstaw do kwestionowania opinii sporządzonej przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia.
Przepisy (6)
Główne
p.p.s.a. art. 184
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Prawo budowlane art. 66 § ust. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Pomocnicze
Prawo budowlane art. 81c § ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 2
Kodeks postępowania administracyjnego
u.w.l. art. 3 § ust. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
k.c. art. 47 § § 2
Kodeks cywilny
Argumenty
Skuteczne argumenty
Tarasy przynależne do lokali i służące ich wyłącznemu użytkowi nie stanowią części wspólnej nieruchomości. • Właściciel lokalu ponosi odpowiedzialność za stan techniczny przynależnego mu tarasu, w tym za jego izolację. • Postępowanie dowodowe było prawidłowe, a opinia techniczna rzeczoznawcy stanowiła wystarczającą podstawę do wydania decyzji. • Nakaz wykonania prac budowlanych w celu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu był zasadny i zgodny z prawem.
Odrzucone argumenty
Izolacja pozioma płyty tarasu stanowi część wspólną budynku. • Organ nadzoru budowlanego nie przeprowadził wystarczającego postępowania dowodowego, w tym kolejnych oględzin. • Opinia techniczna wraz z aneksem budziły wątpliwości co do ich wiarygodności. • Zastosowanie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego było nieprawidłowe, gdyż dotyczy on obiektów budowlanych, a nie tylko elementów. • Decyzja nakazująca usunięcie nieprawidłowości powinna być skierowana do wszystkich współwłaścicieli budynku.
Godne uwagi sformułowania
taras przynależny do lokalu mieszkalnego nr 2 znajdującego się bezpośrednio nad lokalem mieszkalnym nr 1 w budynku mieszkalnym przy ul. [...] w W. poprzez wykonanie szczelnej izolacji poziomej posadzki tarasu • urządzenia i części budynku, w tym balkony (tarasy), służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej • balkon jest częścią składową lokalu mieszkalnego jako rzeczy w rozumieniu ogólnego przepisu art. 47 § 2 k.c., gdyż nie może być od niej odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu • w sytuacji gdy zły stan techniczny lokalu oddziaływał na cały obiekt, wówczas możliwe jest nałożenie obowiązku wykonania określonych robót budowlanych w lokalu bądź lokalach.
Skład orzekający
Jacek Chlebny
przewodniczący
Andrzej Gliniecki
sprawozdawca
Grażyna Staniszewska
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że tarasy przynależne do lokali nie stanowią części wspólnej nieruchomości i odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na właścicielu lokalu, a także zasady prowadzenia postępowania dowodowego w sprawach dotyczących stanu technicznego obiektów budowlanych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego. Interpretacja może być odmienna w przypadku balkonów lub tarasów o innym przeznaczeniu lub konstrukcji.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu zalewania mieszkań i odpowiedzialności za stan techniczny części budynku, co jest interesujące dla właścicieli nieruchomości i zarządców.
“Czy Twój taras zalewa sąsiada? Sprawdź, kto ponosi odpowiedzialność!”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.