II SA/Kr 1138/07

II SA/Kr 1138/07 - Wyrok WSA w Krakowie
Data orzeczenia
2008-12-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2007-11-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Sędziowie
Aldona Gąsecka-Duda /sprawozdawca/
Ewa Rynczak
Mariusz Kotulski /przewodniczący/
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 729/09 - Wyrok NSA z 2010-06-30
II OZ 931/08 - Postanowienie NSA z 2008-09-17
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
art.10,7 77, 107 par.1 i 3, 145 par.1 pkt.4 .
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) WSA Ewa Rynczak Protokolant Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Wojewody z dnia [...]r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w K. kwotę 500 zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia [....] 2007r., znak [....], na podstawie art. 28 , art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 , art.36 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. Nr 156 poz. 1118 z 2006r.) oraz art. 104 k.p.a. zatwierdzono projekt budowlany i udzielono [....] Sp. z o.o. w K. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, garażem podziemnym, wewnętrzną infrastrukturą komunikacyjną oraz wewnętrznymi instalacjami wod. -kan., kanalizacji deszczowej, wentylacji i oddymiania garażu, stacji wymienników ciepła, c.o., oraz elektrycznej, przy ul. ....w K. , na działce nr .....(obiekt) obr......, określając w niej nadto obowiązek zachowania warunków wynikających z art. 36 ust. 1 oraz art.42 ust.2 i 3 ustawy Prawo budowlane. Jako obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego wymieniono w osnowie decyzji nieruchomości obejmujące działki nr nr ......obr. [....] w K.
Orzekając w ten sposób podano, że na terenie objętym wnioskiem nie obowiązuje plan miejscowy. Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej. Projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy nr [....] z dnia [....].2005r. znak [....] , przeniesionej decyzją nr [....] z dnia [....] 2006r. znak [....] na rzecz inwestora, a także z wymaganiami ochrony środowiska. Jest on kompletny, posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia oraz informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zaś projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Projektant i sprawdzający dołączyli do projektu budowlanego oświadczenia o jego sporządzeniu zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
W toku postępowania w przedmiotowej sprawie strona [....] Sp. z o.o. w K. - współwłaściciel działki nr..... - wniosła zastrzeżenia. Odnosząc się do nich z uwzględnieniem wyjaśnień inwestora podano, że budowa projektowanego muru oporowego w granicy z działka nr .....obr. .....jest zgodna z prawem i stanowi wykonanie własności w rozumieniu art. 150 k.c. Usytuowanie projektowanego budynku na działce nr ..... obr. ......nie ogranicza naturalnego oświetlenia
pomieszczeń znajdujących się w budynku przy ul....... Projektowany budynek znajduje się w odległości większej niż wysokość przesłaniania – w rozumieniu
Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Usytuowanie projektowanego budynku na działce nr .....w stosunku do budynku na działce nr ......spełnia też wymagania ochrony przeciwpożarowej, w szczególności z § 217 warunków technicznych. Minimalna odległość budynków wynosić będzie 14,05m, co znacznie przewyższa wymaganą prawem odległość 8,0m. Z opracowanej dokumentacji geologiczno-inżynierskiej wynika, że poziom posadowienia projektowanego budynku znajduje się ok. 0,7 – 1 m poniżej wody gruntowej. Pełnomocnik inwestora poinformował organ, że przyjęte rozwiązania konstrukcyjne zabezpieczenia wykopu przez wodą gruntową zapewniają optymalne warunki wykonania prac fundamentowych, w związku ze zmianą sposobu zabezpieczenia wykopu przed wodą gruntową, obecnie przyjęte rozwiązanie projektowe zapewnia ograniczenie zasięgu leja depresji do obszaru wytworzonej wanny szczelnej, znajdującego się w całości na terenie inwestora. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 124 ustawy Prawo wodne, pozwolenie wodnoprawne nie jest wymagane. W tym zakresie do sprawy dołączona została dokumentacja zabezpieczenia wykopów przed wodą gruntową wraz z opinią hydrogeologiczną opracowaną przez geologa.
Wskazano ponadto, że pismem z dnia [....] .2007r. Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej budynków położonych przy ul. [....] w K. zwrócił się o wyznaczenie nowego 30 - dniowego terminu do złożenia ewentualnych wniosków i zastrzeżeń do planowanej inwestycji. Zdaniem wyżej wymienionego stanowisko w przedmiotowej sprawie może zostać jedynie wyrażone przez ogół współwłaścicieli nieruchomości tworzących wspólnotę mieszkaniową w formie uchwały, gdyż jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. W tym zakresie wyjaśniono, że Wspólnota Mieszkaniowa [....] - budynków przy ul. ......w K. , reprezentowana przez Zarząd, została zawiadomiona o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie jako strona postępowania, po ujawnieniu zmian stanu własności budynków przy ul. [....] . W związku z powyższym przysługuje jej jedynie status strony w prowadzonym postępowaniu, albowiem budynki te znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji przy ul. ....Wobec powyższego brak jest podstawy do przedłużenia wnioskowanego przez Zarządcę terminu złożenia ewentualnych wniosków oraz zastrzeżeń w stosunku do planowanej inwestycji i związanej z podjęciem przez Wspólnotę uchwały w tym zakresie. Planowana
inwestycja nie ingeruje w jakikolwiek sposób w teren nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej i nie narusza interesu prawnego właścicieli tej nieruchomości.
Z decyzją organu pierwszej instancji nie zgodziła się Wspólnota Mieszkaniowa [....] ul. [....] w K. , wnosząc w terminie odwołanie. Skarżąca zarzucała rażące naruszenie przepisów postępowania z uwagi na nieuwzględnienia wszystkich stron postępowania, a także wydanie decyzji wbrew postanowieniom decyzji o warunkach zabudowy oraz z naruszeniem przepisów prawa budowlanego.
Zdaniem skarżącej, postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było z naruszeniem przepisów postępowania, ponieważ sprawa dotyczy wszystkich współwłaścicieli działki nr ......z uwagi na znaczne oddziaływanie projektowanej inwestycji na sposób wykonywania prawa własności przez współwłaścicieli tej działki. Niedopuszczalnym jest zatem, żeby współwłaściciele działki nr .....nie byli informowani o inwestycji mającej bezpośredni wpływ na ich miejsce zamieszkania w postaci emisji hałasu, przesłaniania, itp. Zaskarżona decyzja doręczona została zarządcy nieruchomości, który z kolei przymiotu strony w niniejszej sprawie nie posiada. Decyzja doręczona została także tylko jednemu ze współwłaścicieli - [....] sp. z o. o. w K. , co w ocenie Wspólnoty Mieszkaniowej świadczy o tym, że Prezydent uznał za zasadne i konieczne zawiadomienie o toczącym się postępowaniu współwłaścicieli. Nie wiadomo jednak dlaczego uczynił to w stosunku do jednego, pomijając pozostałych.
Skarżąca wskazywała dalej, że kwestionowania decyzja narusza postanowienia decyzji o warunkach zabudowy w zakresie dotyczącym ochrony drzew znajdujących się w granicy z działką nr .....Projektant w ogóle nie przewidział w projekcie wymaganej technologii pozwalającej na ochronę i zabezpieczenia na czas budowy systemów korzeniowych drzew, koron i pni . Co więcej, w odpowiedzi na zastrzeżenia [....] Sp. z o.o. w K. , w tym zakresie podniesiony został art. 150 k.c., dający rzekomo prawo swobodnego usuwania korzeni przechodzących z sąsiedniego gruntu. W tym miejscu podkreślić należy, że korzystanie z uprawnienia z art. 150 k.c. musi być działaniem zgodnym ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa, a zatem nie może prowadzić do zniszczenia drzew. Jeżeli zatem na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu przewidziano konieczność zabezpieczenie systemów korzeniowych, to tym samym
wykluczono ich usunięcie, a brak jakiegokolwiek projektu w tym zakresie stanowi rażące naruszenie tej decyzji.
Skarżąca zwracała również uwagę, że pozwolenie udzielono na wykonanie budowli w granicy. Oczywistym jest, że taka budowla niemożliwa jest do wykonania z punktu widzenia technicznego bez wycięcia drzew znajdujących się w granicy z działką nr......, co oznacza, że zaskarżona decyzja jest wewnętrznie sprzeczna - z jednej strony podtrzymuje konieczność zachowania systemów korzeniowych drzew w
granicy, z drugiej zaś zezwala na postawienie w granicy budowli wymagającej usunięcie tychże drzew.
Ponadto, brak wymagania operatu wodnoprawego jest niewystarczająco uzasadniony i nie bierze pod uwagę interesów współwłaścicieli działki nr .....
Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją Wojewody [....] z dnia [....] 2007r. znak [....] , na podstawie art. 81 ust. 1 i 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane ( Dz. U. Nr 106 poz. 1126 z 2000r. z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymano w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organu odwoławczego przedstawiono dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie oraz oceniając zgromadzony przez Prezydenta Miasta K. materiał dowodowy, uzupełniony w ramach postępowania odwoławczego w zakresie wniosków z wykonanej analizy przesłaniania i zacieniana uznano, że jest on wystarczający do udzielenia pozwolenia na wykonanie przedmiotowej inwestycji. Wyjaśniono w tym zakresie, że organy administracji nie badają prawidłowości przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań. Zakres ich kontroli określony został w art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego, a zatem podlega jej : zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu; zgodność z wymaganiami ochrony środowiska - w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia, o której mowa w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001r. - Prawo ochrony środowiska; zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. l pkt l b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; wykonanie – a w przypadku
obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą
się aktualnym na dzień opracowania projektu lub jego sprawdzenia zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7. W tej sytuacji należy stwierdzić, że za prawidłowość sporządzenia projektu budowlanego, w tym również przyjęte w projekcie rozwiązania, odpowiada projektant, a jeżeli istnieje wymóg jego sprawdzenia, również sprawdzający. Zgodnie z wymogami Prawa budowlanego osoby projektujące oraz sprawdzające winny się legitymować stosownymi uprawnieniami i przynależnością do właściwej izby samorządu zawodowego. Jak wynika z akt sprawy osoby te spełniają wyżej wymienione wymogi.
Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących braku udziału w postępowaniu wszystkich współwłaścicieli działki nr ..... wyjaśniono , że jak wynika z aktu notarialnego Rep. A Nr [....] określającego sposób zarządu nieruchomością wspólną, właściciele powierzyli zarząd G.O. kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz. Należy przy tym uznać, że uczestnictwo na prawach strony w postępowaniu administracyjnym dotyczącym sąsiedniej nieruchomości nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd, którą zarządca jest uprawniony wykonywać samodzielnie. Jak wynika z akt sprawy, G.O. uczestniczył w postępowaniu administracyjnym przed organem pierwszej instancji. Oznacza to, że nie może zostać uwzględniony zarzut odwołania dotyczący nie uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym członków Wspólnoty Mieszkaniowej [....].
Odnośnie zgłaszanych obaw związanych z ochroną na terenie inwestycji systemów korzeniowych w trakcie prowadzenia robót budowlanych wskazano, że rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowanego nie nakłada na inwestora obowiązku uwzględnienia w projekcie budowlanym sposobu prowadzenia robót budowlanych. Zagadnienia związane ze sposobem ochrony w trakcie budowy systemów korzeniowych winny być rozwiązane przez kierownika budowy przed rozpoczęciem robót budowlanych (art. 22 pkt 1 Prawa budowlanego). Inwestor uzyskał postanowienie z dnia [....] .2006r uzgadniające inwestycje w zakresie ochrony środowiska pod kątem zieleni. W uzgodnieniu tym zaopiniowano pozytywnie planowane usuniecie .... sztuk drzew kolidujących z inwestycją. Usuniecie tych drzew będzie mogło nastąpić po uzyskaniu odrębnej decyzji
administracyjnej zezwalającej na ich wycinkę. W postępowaniu poprzedzającym udzielenie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej ocenia czy inwestor uzyskał promesę na usuniecie drzew kolidujących z inwestycją.
Ocenie organu podlegają też wymogi wynikające z decyzji WZ, w tym miedzy innymi udział powierzchni biologicznie czynnej na terenie działki inwestowanej. W niniejszej sprawie wskaźnik ten ustalono w decyzji WZ na poziomie nie mniejszym niż 35 %, zaś jak wynika z projektu budowlanego udział powierzchni biologiczne czynnej wynosi ponad 42%.
Wskazano następnie, że badając zgromadzony w sprawie materiał dowodowy należy uznać, że jest on wystarczający dla organu administracji właściwego w sprawie pozwolenia na budowę dla stwierdzenia, iż inwestycja została przygotowana w sposób prawidłowy. Projekt budowlany nie narusza określonych w decyzji o warunkach zabudowy warunków, w szczególności : w zakresie linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy i udziału powierzchni biologicznie czynnej, szerokości i wysokości elewacji frontowej, geometrii dachu , warunków ochrony zdrowia, środowiska , przyrody i krajobrazu , warunków obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji i wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Inwestycja nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, a co za tym idzie nie wymaga decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Ponadto wykonany projekt zagospodarowania działki nie narusza przepisów techniczno-budowlanych w zakresie lokalizacji obiektu i związanych z nimi urządzeń budowlanych. Spełnione są wymogi wynikające z § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie dotyczące zapewnienia naturalnego oświetlenia w pomieszczeniach przeznaczonych na pobyt ludzi, a także z § 60 tego rozporządzenia w zakresie nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, zarówno w odniesieniu do istniejących budynków, jak i projektowanego obiektu. Inwestor uzyskał niezbędne w sprawie uzgodnienia oraz pozwolenia, których wymienianie w decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę mijałoby się z celem. Organ w niniejszym postępowaniu bada jedynie posiadanie przez inwestora takich uzgodnień i pozwoleń, nie ma natomiast uprawnień do ich weryfikacji. Odpowiedzialność za ich treść ponoszą jednostki opiniujące i uzgadniające, a za realizację wymogów z nich wynikających w projekcie budowlanym , projektant. W aktach sprawy znajduje się informacja dotycząca
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, oświadczenia projektanta oraz sprawdzającego o sporządzeniu projektu zgodnie z przepisami i zasadami wiedzy technicznej, a także zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.
W końcowej części rozważań podano, że zgodnie z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę . Z kolei przepis art. 32 ust. 4 ustawy wskazuje, że pozwolenie na budową może być wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu , jak również złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania terenem na cele budowlane. W sprawie niniejszej inwestor spełnił zarówno wymogi będące przymiotem oceny organu administracji wynikającej z art. 35 ust. 1, jak i z art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego. Inwestycja nie narusza występujących w obszarze oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich. Analiza przedłożonego materiału dowodowego, nie wykazała naruszenia prawa materialnego, która uprawniałaby organ administracji do zakwestionowania prawidłowości przedmiotowej inwestycji. Tym samym inwestor jest uprawniony do korzystania z prawa wynikającego z art. 4 Prawa budowlanego.
Wnosząc w terminie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na decyzję Wojewody [....] z dnia [....] 2007r. znak [....] Wspólnota Mieszkaniowa [....] ul. [....] w K. domagała się jej uchylenia w całości oraz zasądzenia kosztów postępowania.
Skarga została oparta na zarzutach rażącego naruszenia prawa procesowego poprzez niedopuszczenia do udziału w sprawie wszystkich współwłaścicieli działki nr......, a także naruszenia prawa materialnego w postaci usankcjonowania wydania warunków pozwolenia na budowę wbrew postanowieniom decyzji o warunkach zabudowy.
Uzasadniając powyższe skarżąca podawała, że nie zgadza się ze stanowiskiem organu odwoławczego, który uznał, iż uczestnictwo w postępowaniu administracyjnym w charakterze strony nie stanowi czynności przekraczającej zwykły zarząd, zatem wystarczające było występowanie w sprawie zarządcy Wspólnoty. W ocenie skarżącej, Wojewoda pomylił kwestię zarządu nieruchomością wspólną z reprezentacją wspólnoty na zewnątrz, przy czym uprawnienie należące do sfery
stosunków zewnętrznych nie może być uregulowane postanowieniami dotyczącymi wewnętrznego uporządkowania wspólnoty mieszkaniowej, zawartymi w akcie notarialnym. Przymiot bycia reprezentowanym przysługuje każdemu członkowi wspólnoty, nie ma natomiast żadnego związku z jej wewnętrznymi regulacjami. Brak wymienienia kwestii reprezentowania wspólnoty w postępowaniu administracyjnym czy to jako czynności zwykłego zarządu, czy to jako czynności przekraczającej ten zakres, jest jak najbardziej zgodne z ustawą o własności lokali. Skarżąca zwracała uwagę na konieczność odróżnienia przymiotu strony postępowania od kwestii pełnomocnictwa. Jej zdaniem zarządca –G.O. , jest pełnomocnikiem Wspólnoty Mieszkaniowej na podstawie umowy określającej sposób zarządu nieruchomością wspólnej. Nie oznacza to jednak, że jest on stroną postępowania, ponieważ przymiot ten przysługuje, zgodnie z Kodeksem postępowania administracyjnego poszczególnym współwłaścicielom działki nr...... Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy o własności lokali, wspólnotę mieszkaniową tworzy się w celu zarządu nieruchomością wspólną, a nie np. w celu reprezentowania współwłaścicieli w postępowaniach administracyjnych, czy sądowych. Oznacza to, że zainteresowanymi w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę są tylko i wyłącznie współwłaściciele działki nr ..... Skarżąca wskazywała dalej, że zaskarżona decyzja narusza postanowienia zawarte w warunkach zabudowy, dotyczące ochrony drzew znajdujących się w granicy z działką nr...... Projektant nie przewidział wymaganej technologii pozwalającej na ochronę systemów korzeniowych drzew, zabezpieczenie na czas budowy ich korzeni i koron pni. Brak jakiegokolwiek projektu w tym zakresie stanowi rażące naruszenie decyzji o warunkach zabudowy. Twierdzenie, jakoby problem miał zostać rozwiązany na etapie budowy przez jej kierownika jest twierdzeniem błędnym. Strona skarżąca wystarczająco wykazała, że w wyniku udzielenia pozwolenia na budowę w granicy niemożliwym jest zachowanie drzew rosnących w tej granicy. Decyzja jest zatem wewnętrznie sprzeczna, albowiem z jednej strony podtrzymuje konieczność zachowania systemów korzeniowych, z drugiej zaś zezwala na postawienie w granicy budowli, wymagającej usunięcia tychże drzew. Zgodnie zaś z regułami postępowania administracyjnego decyzja wewnętrznie sprzeczna jest wadliwa w stopniu rażącym i winna zostać wyeliminowana z obrotu prawnego. Wojewoda w uzasadnieniu skarżonego rozstrzygnięcia powołał się na postanowienie z dnia [....] 2006 roku, uzgadniające inwestycję w zakresie ochrony środowiska pod kątem zieleni, w którym pozytywnie zaopiniowano usunięcie [....] drzew . Odwołanie się do tego postanowienia jest w ocenie strony skarżącej całkowicie bezprzedmiotowe, ponieważ dotyczy ono drzew,
rosnących na działce, należącej do inwestora. Tymczasem wątpliwość Wspólnoty wzbudza fakt nie zabezpieczenia drzew znajdujących się na jego działce, z którą powołane postanowienie nie ma nic wspólnego. Oznacza to, że decyzja została w tym zakresie wydana wadliwie, ponieważ odwołuje się do faktów prawnych zupełnie z nią nie związanych.
Wspólnota Mieszkaniowa zarzucała również, że brak wymaganego przez organ operatu wodno-prawnego nie został w postępowaniu wystarczająco uzasadniony. Nie wzięto też pod uwagę interesów współwłaścicieli działki nr....., czyli całego osiedla [....] . W odpowiedzi na skargę Wojewoda [....] wnosił o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, z analogiczna argumentacją.
[....] Sp. z o.o. w K. domagała się oddalenia skargi i obciążenia skarżącej kosztami postępowania poniesionymi przez uczestniczkę - w tym kosztami zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.
Odnosząc się obszernie do podnoszonych w skardze zarzutów uczestniczka popierała jako trafne stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji, zaś wskazując na ich bezzasadność akcentowała fakt posiadania przez Zarządcę G.O. uprawnienia do reprezentowania w sprawie Wspólnoty Mieszkaniowej [....] , niewskazanie zindywidualizowanego interesu prawnego właścicieli tam znajdujących się samodzielnych lokali jako stron niniejszego postępowania, w nawiązaniu do art. 150 k.c. kwestionowała jako nieuprawnione twierdzenia dotyczące naruszenia ustaleń decyzji o warunkach zabudowy przez nieokreślenie sposobu wykonywania robót w rejonie systemu korzeniowego drzew rosnących na sąsiedniej nieruchomości , wskazywała na brak obowiązku sporządzenia dla potrzeb inwestycji operatu wodnoprawnego. Zwracała też uwagę na inne aspekty działania skarżącej, które miałyby świadczyć o celowym przedłużaniu postępowania , dla wzbudzenia niepewności u potencjalnych nabywców lokali inwestora oraz podważenia jego wiarogodności w instytucjach finansujących.
Uczestniczka [....] Sp. z o.o. w K. popierała skargę odwołując się do stanowiska prezentowanego w toku postępowania administracyjnego.
Uczestniczka [....] S.A. w W. domagała się oddalenia skargi i zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania – w tym zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Uczestniczka podjęła polemikę z zasadnością zarzutów dotyczących
braku właściwej reprezentacji skarżącej oraz pominięcia jako stron właściciel poszczególnych będących członkami wspólnoty mieszkaniowej. Odnosząc się do innych zarzutów merytorycznych, uznawała za przedwczesne obawy skarżącej dotyczące naruszenia decyzji o warunkach zabudowy, podając też, że brak operatu wodnoprawnego nie może prowadzić do podważenia zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Zgodnie z treścią art. 1 § 1 – 2 ustawy z dnia 25.07.2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153, poz.1269 z późn. zm. ) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30.08.2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153,poz. 1270 z późn. zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a. ) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi ( art. 134 §1 p.p.s.a. ), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy ( art. 135 p.p.s.a. ) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa.
Mając na uwadze treść powołanych na wstępie orzeczeń, a także okoliczności wynikające z przedstawiony akt administracyjnych w zakresie zgromadzonego w nich materiału oraz przebiegu postępowania skargę należy uwzględnić, uznając za zasadne niektóre podnoszone w niej zarzuty.
Zaskarżona decyzja, jak również poprzedzające ją rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji są dotknięte wadami proceduralnymi o takim charakterze, że należało je wyeliminować z obrotu prawnego. Jednocześnie należy zaznaczyć, że rozpatrując podniesione zarzuty, a także dokonując z urzędu kontroli postępowania administracyjnego, poprzedzającego wydanie kwestionowanej decyzji nie dostrzeżono innych uchybień, niż omówione poniżej.
W kwestii legitymacji skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej do udziału w postępowaniu administracyjnym oraz sądowoadministracyjnym Sąd w składzie
rozpoznającym sprawę uznaje, że Wspólnota legitymację taką posiada. Zgodnie bowiem z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80, poz. 903
ze zm.), wspólnota mieszkaniowa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną. W aktualnym orzecznictwie sądowoadministracyjnym (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2007r., sygn. akt II OSK 627/06, Lex Omega nr 344935) słusznie podnosi się, że z uwagi na treść art. 6 ustawy o własności lokali i art. 28 k.p.a., wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność do udziału w postępowaniu administracyjnym na prawach strony pomimo, iż jako jednostka organizacyjna nie ma osobowości prawnej. Analogiczne podejście dotyczy spraw o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, gdzie krąg stron ustalany jest na podstawie art. 28 ust. 2 ustawy- Prawo budowlane, a kryterium, w oparciu o które rozstrzyga się o przysługiwaniu przymiotu strony, jest prawo (własność, użytkowanie wieczyste) do nieruchomości, znajdującej się w obszarze oddziaływania zamierzonej inwestycji. W sprawach prowadzonych przez organy administracji architektoniczno-budowlanej wspólnota mieszkaniowa będzie zatem posiadała przymiot strony postępowania, o ile nieruchomość wspólna znajdzie się w obszarze oddziaływania projektowanego obiektu budowlanego (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2007 roku, sygn. akt IV SA/Wa 620/07, Lex Omega nr 344909).
W sprawie niniejszej nie budzi również zastrzeżeń działanie Wspólnoty Mieszkaniowej [....] w postępowaniu administracyjnym poprzez zarządcę, ustanowionego w umowie określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną z dnia [....] 2007r., Repertorium [....] (k. .....i n. akt administracyjnych). Stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W świetle trafnego i aktualnego orzecznictwa sądowego w sprawach cywilnych (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005r., sygn. akt III CZP 62/05, Lex Omega nr 171751), zarządca nieruchomości wspólnej, ustanowiony na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, może występować w imieniu właścicieli lokali, tworzących wspólnotę mieszkaniową. Co więcej, poglądy orzecznictwa idą dalej – uznaje się, że ustanowienie zarządcy na podstawie wskazanego przepisu wyklucza możliwość tworzenia zarządu w znaczeniu podmiotowym (zob. powołane wyżej postanowienie Sądu Najwyższego). W powyższej umowie określającej sposób zarządu wskazano (§ 3), że zarządca kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na
zewnątrz, a nadto (§ 4 ust. 1) wykonuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu. Zastrzeżenia strony skarżącej co do możliwości reprezentowania Wspólnoty w postępowaniu administracyjnym są o tyle bezzasadne, że nie znajdują oparcia w kolejnych postanowieniach umowy, zawartych w jej § 5. Regulacja umowna w tym zakresie wskazuje w § 5 ust. 1 czynności przekraczające zwykły zarząd, przy czym wyliczenie to ma charakter enumeratywny (zamknięty). Tymczasem § 5 ust. 2, wyliczający czynności zwykłego zarządu, określa je jako "pozostałe" (czyli inne niż wymienione w ust. 1), a także posługuje się sformułowaniem "w szczególności obejmują", co oznacza przyjęcie katalogu otwartego, a samo wyliczenie czyni przykładowym. Porównanie treści obu jednostek redakcyjnych umowy prowadzi do konkluzji, że strony przewidziały zamknięty katalog czynności przekraczających zwykły zarząd, zatem każda czynność w nich nie wymieniona, nie będzie się mieściła w jego zakresie. Ponieważ reprezentowanie Wspólnoty w postępowaniach administracyjnych nie znalazło się w enumeratywnym wyliczeniu § 5 ust. 1, trzeba uznać, iż stanowi czynność zwykłego zarządu nieruchomością wspólną.
Niezależnie od tego, że skarżącej Wspólnocie Mieszkaniowej przysługiwała w postępowaniu administracyjnym legitymacja do uczestnictwa w charakterze strony, a zarządca działający jej imieniem był prawidłowo umocowany do reprezentacji tego podmiotu, organy obu instancji uchybiły jednak zasadzie czynnego udziału stron w postępowaniu. Zasada ta, wyartykułowana w art. 10 k.p.a., wiąże organy administracji publicznej, na których ciąży obowiązek jej realizacji poprzez ustalenie pełnego kręgu stron postępowania. W sprawie o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę, w myśl art. 28 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane oprócz inwestora, za strony uznaje się oprócz inwestora i właścicieli albo użytkowników wieczystych terenu inwestycji, także właścicieli albo użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Te właśnie podmioty należy zawiadomić o toczącym się postępowaniu, umożliwić im zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem i wreszcie doręczenie każdej ze stron oryginał decyzji administracyjnej. Strony winny być również zawiadomione o każdej czynności procesowej, w której mają prawo wziąć udział. Wynikająca z art. 10 k.p.a. dyrektywa nakazuje organom administracji publicznej dać stronom możliwość realnego wzięcia udziału w sprawie, co przekłada się na obowiązek zawiadomienia ich o wszczęciu postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Aby to prawo zostało urzeczywistnione, niezbędne jest, aby organ po zebraniu całego niezbędnego materiału dowodowego
zawiadomił wszystkie strony o jego zgromadzeniu, ponieważ tylko w ten sposób będą one mogły skorzystać z możliwości wypowiedzenia się na temat całości materiałów, dowodów i twierdzeń. Okoliczność, że przymiot strony postępowania z uwagi na położenie nieruchomości wspólnej w obszarze oddziaływania obiektu przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, nie wyklucza możliwości, iż stroną są również członkowie tej wspólnoty, którym przysługuje prawo własności nieruchomości lokalowych. W tym zakresie Sąd w składzie rozpoznającym sprawę podziela prezentowany w orzecznictwie pogląd (zob. powołany wyżej wyrok z dnia 18 czerwca 2007r.), zgodnie z którym uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnych właścicieli nie są wobec siebie konkurencyjne, zaś właściciel odrębnego lokalu ma status strony w sprawach dotyczących tego lokalu i może występować w sprawie, w której stroną jest również wspólnota (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 grudnia 2006r., sygn. akt IV SA/Wa 1220/06, Lex Omega nr 299861). Oznacza to, że stronami w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę mogą być oprócz wspólnoty mieszkaniowej zarządzającej nieruchomością wspólną będący członkami tej wspólnoty właściciele wyodrębnionych lokali (nieruchomości lokalowych), o ile należące do nich lokale znajdą się w obszarze oddziaływania obiektu projektowanego, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy- Prawo budowlane. W sprawie niniejszej przyznając status strony wspólnocie mieszkaniowej organy administracji publicznej obu instancji nie rozważyły dostatecznie, czy właścicielom wyodrębnionych nieruchomości lokalowych - czy też innych , położonych na działce nr ......winieni przysługiwać status stron postępowania. W tym zakresie, z niewyjaśnionych powodów już po dacie ujawnienia zmian w stanie prawnym tej nieruchomości uznawały za stronę postępowania w pierwszej i drugiej instancji [....] Sp. z o.o. w K. Nie można uznać, że takim kryterium rozróżniającym było stwierdzone negatywne oddziaływanie przedmiotowej inwestycji na prawa właścicieli, nieruchomości sąsiednich skoro z ustaleń obu decyzji wynika, że nie stwierdzono jego występowania także co do samej działki nr ....
W przedstawionych aktach administracyjnych brak materiałów stanowiących dokładnych opis wszelkich części składowych nieruchomości stanowiącej działkę nr......., czy lokalizacji tam znajdujących się samodzielnych lokali oraz usytuowania w nich określonych pomieszczeń, co czyni przedwczesnym uznanie, że w sprawie niniejszej prawidłowo ustalono krąg postępowania pomijając udział w sprawie innych podmiotów, którym przysługują prawa rzeczowe do działki nr......., albo mających odrębny status jej części składowych, zaś dostrzegane braki mogą skutkować
wystapieniem podstaw wznowienia postępowania na podstawie art. 145 §1 pkt 4 k.p.a.
Ponadto, jak już wskazano wyżej, jednym z warunków realizacji zasady czynnego udziału stron w postępowaniu jest zawiadomienie stron o zakończeniu gromadzenia materiału dowodowego i zapewnienie im możliwości zapoznania się z jego całokształtem. W tym zakresie, w sprawie niniejszej organy obu instancji dopuściły się znaczących uchybień, naruszając zasady z art. 10 §1 k.p.a. nawet w stosunku do tych podmiotów uznawanych za strony, które pozbawiono możliwości zapoznania się z zebraną dokumentacją i odniesienia się do wszystkich włączonych w akta sprawy dowodów. Z akt administracyjnych wynika, że Prezydent Miasta K. wystosował do stron pismo z dnia [....] 2007r., nazwane zawiadomieniem o wszczęciu postępowania, zawierające informację, że w terminie 5 dni mogą one zapoznać się z całością materiału dowodowego, złożyć ewentualne wnioski i zastrzeżenia. Sposób prowadzenia postępowania przez organ nie budziłby zastrzeżeń, gdyby nie to, że wbrew tej informacji, zakończenie gromadzenia materiału dowodowego wcale nie nastąpiło przed wyznaczonym stronom terminem. Zważyć należy, że w odpowiedzi na stanowisko [....] Sp. z o.o. w K. , zawierające zastrzeżenia z zakresu zagadnień wodnoprawnych, organ wydał i skierował do inwestora postanowienie z dnia [....] 2007r., nakładające obowiązek przełożenia ostatecznego pozwolenia wodnoprawnego w zakresie posadowienia obiektu budowlanego poniżej poziomu zwierciadła wód gruntowych. Orzeczenie to zostało skierowane wyłącznie do pełnomocników inwestora, a zatem strony nie miały możliwości zapoznania się z jego treścią. Inwestor nie zrealizował nałożonego nań obowiązku, dołączył jednak dokumenty, zatytułowane - "[....]" oraz "[....] ". Pierwszy z wymienionych dokumentów został włączony do akt sprawy (k.......), natomiast drugi stał się częścią projektu budowlanego – oznaczono go adnotacją "Tom....." oraz opieczętowano. Decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę wydano już [....] 2007r., nie zawiadamiając stron o uzupełnieniu materiału dowodowego i to w tak istotnej jego części, jak zatwierdzany projekt budowlany. Uchybień w tym zakresie nie dostrzegł organ drugiej instancji, popełniając dalsze. Obowiązek określony w art. 10 § 1 k.p.a. spoczywa na organie drugiej instancji w każdym przypadku, gdy oceniany przez niego materiał dowodowy różni się od materiału dowodowego zgromadzonego w postępowaniu przed pierwszą instancją. W toku postępowania przed Wojewodą [....] doszło do uzupełnienia materiału dowodowego w istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy, o czym nie zawiadomiono stron przed wydaniem zaskarżonej decyzji. I tak,
wraz z pismem przewodnim z dnia [....] 2007r. inwestor przedłożył organowi odwoławczemu uszczegółowienie lokalizacji miejsc postojowych i śmietnika, uściślenie rozwiązania murku ogrodzeniowego, a także rysunki uzupełniające i wnioski do znajdującej się w aktach sprawy analizy przesłaniania i zacieniania. Opisane uchybienia jako naruszające zasadę z art. 10 §1 k.p.a. skutkują wystąpieniem przesłanki wznowienia postępowania na podstawie art. 145 §1 pkt 4 k.p.a.
Dalsze uchybienia popełnione w obu instancjach, w niniejszej, sprawie związane są z wynikami postępowania wyjaśniającego.
Stosownie do art. 7 k.p.a - w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej , której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a., która winna uwzględniać wymogi logicznego rozumowania i zasady doświadczenia życiowego ( tak między innymi komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego : M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom I i II, Zakamycze, 2005, a także J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA
z dnia 6 października 1993 r., I SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Takiej ocenie winny podlegać wszelkie dowody przeprowadzane przez organy administracji i stanowiące podstawę poczynionych przez nie ustaleń. Obowiązkiem organu rozstrzygającego sprawę - w ramach motywowania podjętej decyzji - jest ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania, odzwierciedlenie tego winno znaleźć się w uzasadnieniu decyzji.
W niniejszej sprawie zastrzeżenia budzi kwestia założonego w projekcie budowlanym wykorzystania muru oporowego, istniejącego w granicy pomiędzy terenem inwestycji, a sąsiednią działką nr ....dla wykonywania wjazdu do podziemnego parkingu. Z art. 154 § 1 k.c. wynika domniemanie, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. Domniemanie z art. 154 § 1 k.c., należy do kategorii domniemań prawnych wzruszalnych i może zostać obalone przeciwdowodem. Prowadząc postępowanie organy administracji architektoniczno budowlanej w ogóle nie dostrzegły tego problemu. W obu decyzjach z naruszeniem zasad wynikających z art. wymogom art.7, art. 77 § 1 i 107 §1 i 7 k.p.a. nie poczyniono ustaleń dotyczących dopuszczalności wykorzystania przedmiotowego muru oporowego bez zgody, względnie za zgoda podmiotów uprawnionych do działki sąsiadujących z przedmiotową, zaś w aktach administracyjnych brak umożliwiającego taką ocenę materiału dowodowego.
Organy administracji architektoniczno-budowlanej, wbrew powyższy zasadom nie poczyniły również niezbędnych ustaleń odnośnie tego, czy na terenie inwestycji znajdowały się w dacie orzekania jakieś obiekty budowlane. Z opisu istniejącego stanu zagospodarowania terenu inwestycji, zamieszczonego w projekcie budowlanym (s. ..... t. I projektu) wynika, że działka nr .... zabudowana jest obiektami, pozostałymi po dawnej masarni, a obecnie użytkowanymi w charakterze biur i magazynów. Zabudowania te tworzą budynek główny, stróżówka i garaż, w całości przeznaczone są do likwidacji na podstawie zatwierdzonego projektu rozbiórki, objętego stosowna decyzją. Organy obu instancji nie ustaliły, czy rozbiórka wymienionych budynków została już wykonana. Powyższe ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, w wypadku stwierdzenia, że obiekty objęte pozwoleniem na wykonanie rozbiórki nadal istnieją na terenie inwestycji, decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę winna zawierać warunek wykonania rozbiórki budynków. Zatwierdzony projekt budowlany przewiduje bowiem realizację inwestycji na terenie niezabudowanym.
Poważne wątpliwości powstają również przy analizie projektu budowlanego w zakresie spójności tworzących go dokumentów. Projekt ten zawiera ustalenia w zakresie geologiczno-inżynierskim (s. .....t. I projektu), na których oparto następnie pozostałe jego części. Na samym końcu dokumentacji geologiczno- inżynierskiej (s. ... t. I projektu) zawarto ustalenia, że na terenie inwestycji istnieją złożone warunki gruntowo-wodne, a obszar należy do II kategorii geotechnicznej. Tymczasem w opisie technicznym, zawierającym parametry, uwzględnione przez projektantów przy wyliczeniach, jako podstawę kalkulacji założono II kategorię geotechniczną, a warunki gruntowo – wodne określono jako proste (s. .... t. I projektu). Także w przedłożonym później przez inwestora tomie III projektu, przewidziano na terenie inwestycji występują złożone warunki gruntowe (s. ... t. III projektu). Niespójność projektu konstrukcyjnego planowanego obiektu budowlanego z dokumentacją geologiczną oraz danymi z tomu III projektu budowlanego nie została dostrzeżona i wyjaśniona, względnie usunięta w toku postępowania, co uzasadnia stwierdzenie, że organu obu instancji nie rozważyły materiału dowodowego w sposób, odpowiadający przepisom. Uchybienie powyższe jest tym bardziej znaczące, że strony postępowania podnosiły zastrzeżenia odnośnie warunków geotechnicznych, w szczególności w zakresie istniejącego na nieruchomości stanu wód, zaś występujące sprzeczności nie są obojętne dla stwierdzenia, że o określonych warunkach geotechnicznych przyjęto właściwe rozwiązania nie tylko w zakresie prowadzenia wykopów, ale również konstrukcji budynku.
Nie można także uznać za odpowiadający wymogom art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. sposób wyjaśnienia przez organy administracji architektoniczno-budowlanej zagadnień z zakresu stosunków wodnoprawnych. Wspomniano już wyżej, że z niewyjaśnionych dokładnie przyczyn organ pierwszej instancji zażądał najpierw ostatecznego pozwolenia w tym zakresie, później zaś zadowolił się wyłącznie opinią hydrologiczną i uzupełnieniem projektu budowlanego. Trzeba zwrócić uwagę, że w toku postępowania jedna ze stron podnosiła, iż na terenie inwestycji wody podziemne występują na rzędnych 203,90- 204,30 m. n.p.m., natomiast spód płyty fundamentowej projektowanego budynku ma być zlokalizowany na rzędnej 202,40 m. n.p.m., czyli poniżej poziomu wód gruntowych. Zastrzeżenie to ma charakter istotny, a organ otrzymując taki sygnał winien wyczerpująco wyjaśnić wszelkie wątpliwości. Uznając, że wskazywany przez stronę problem ma miejsce, winien żądać od inwestora uzupełnienia dokumentacji projektowej o sposoby ochrony przed wodami gruntowymi i to zarówno w czasie realizacji inwestycji, jak i po jej zakończeniu, w trakcie eksploatacji. Tymczasem inwestor przedłożył wyłącznie
"projekt budowlany konstrukcyjny zabezpieczenia wykopu przed wodą gruntową znajdującą się powyżej poziomu posadowienia", zaś treść tego projektu nie pozwala na jednoznaczną odpowiedź, jak się ma wykonanie omówionego w nim zabezpieczenia do sporządzonego wcześniej projektu konstrukcyjnego. Z "projektu (...)......." nie wynika, czy rozwiązania w nim założone odnoszą się do ochrony wyłącznie na czas prowadzenia robót budowlanych, czy jest to również zabezpieczenie na przyszłość, działające również w trakcie normalnej eksploatacji obiektu oraz jest spójne z przewidzianymi rozwiązaniami konstrukcyjnymi obiektu budowlanego.
Oprócz omówionych powyżej wad o charakterze procesowym, zaskarżona decyzja oraz utrzymana przez nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji narusza również przepisy prawa materialnego. Analiza dokumentacji projektowej oraz akt administracyjnych wykazuje, że wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę obejmuje wyłącznie inwestycję kubaturową oraz instalacje wewnętrzne, natomiast poza jego zakresem pozostają przyłącza. Zgodnie z treścią art. 3 pkt 1a i 9 ustawy – Prawo budowlane przez obiekt budowlanym należy przez to rozumieć budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, zaś przez urządzenia budowlane - urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki. Stosownie do art. 33 ust. 1 tej ustawy pozwolenie na budowę musi dotyczyć całego zamierzenia budowlanego. Wyjątek – przewidziany przez art. 33 ust. 1 zd. 2 – dopuszczono jedynie wówczas, kiedy zamierzenie obejmuje więcej niż jeden obiekt, w takiej sytuacji pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów lub ich zespołów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. A contrario trzeba uznać, że również w przypadku wniosku, obejmującego jeden obiekt , pozwolenie musi obejmować całość zamierzenia budowlanego w tym jego części składowe i to w takiej postaci, by mógł on być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Niniejsza sprawa dotyczy pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze, zatem inwestycji, która nie może funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem bez wykonania przyłączy mediów, które w myśl definicji z art. stanowią część Przyłącza te, mimo pominięcia przez inwestora we wniosku i projekcie, muszą stanowić część założenia budowlanego, zaś wyodrębnienie ich w celu uzyskania osobnego zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na
budowę stoi w sprzeczności z przytoczonym art. 33 ust. 1 ustawy- Prawo budowlane. Wydanie pozwolenia na budowę na podstawie wniosku, obejmującego jedynie cześć nie mogącą prawidłowo funkcjonować samodzielnie- zamierzenia budowlanego stanowi zatem naruszenie prawa materialnego, ewidentnie mające wpływ na wynik kontrolowanej sprawy. Odmiennie on przedstawionej należy ocenić jedynie sytuację, w której istnieje już uprzednio obiekt budowlany, co do którego zachodzi potrzeba budowy przyłączy.
Stwierdzając powyższe uchybienia Sąd nie podzielił zarzutów skarżącej odnoszących się do sprzeczności zaskarżonej decyzji z decyzją o warunkach zabudowy, uznając za trafne rozważania zawarte w zaskarżonej decyzji. nie powtarzając tych wywodów można jedynie dodać, że decyzja o warunkach zabudowy zawiera postanowienia w zakresie ochrony istniejących drzew, natomiast realizacja tych norm będzie miała miejsce na etapie wykonania decyzji o pozwoleniu na budowę, czyli podczas realizacji robót budowlanych. Zgodnie bowiem z art. 22 ust.1 ustawy- Prawo budowlane, protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami środowiska przyrodniczego i kulturowego należy do zadań kierownika budowy, czyli uczestnika procesu budowlanego na etapie jego realizacji. Słusznie podniósł również organ drugiej instancji, iż przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. Nr 120, poz. 1133) nie zawierają wymogu określenia sposobu wykonywania robót budowlanych, w tym w szczególności metod ochrony istniejącej zieleni, w projekcie budowlanym, a ta okoliczności, które podlegają badaniu zostały wyjaśnione pozytywnie.
Z powyższych rozważań wynikają wytyczne dla organów administracji architektoniczno- budowlanej, które będą zobowiązane do ponownego załatwienia sprawy. W pierwszej kolejności ich obowiązkiem będzie nałożenie na inwestora przy zastosowaniu prawem przewidzianych środków obowiązków uzupełnienia braków wniosku co do wymaganych oświadczeń i projektu budowlanego w taki sposób, aby nie istniały wątpliwości dotyczące wykazania przez niego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane odnośnie części składowych usytuowanych w granicy, zaś projekt budowlany obejmował całość zamierzenia budowlanego, był spójny i nie zawierał wewnętrznych sprzeczności. Rozstrzygając o wniosku inwestora organy winny zapewnić możliwość czynnego udziału stron w toku całego postępowania, unikając przy tym uchybień, wytkniętych powyżej. Organy
administracji obowiązane są także wyjaśnić wszystkie okoliczności faktyczne, istotne dla rozstrzygnięcia sprawy, w tym kwestię własności muru oporowego na granicy z działką nr .... oraz zrealizowania pozwolenia na rozbiórkę obiektów istniejących dotychczas na terenie inwestycji.
Mając powyższe na uwadze powyższych Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak W pkt I. sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a", lit. " b " i lit. "c" p.p.s.a.
O kosztach postępowania sądowoadministracyjnego orzeczono zgodnie z treścią art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 1 p.p.s.a., jak w pkt II sentencji wyroku, uznając wniosek uczestniczek [....] Sp. z o.o. w K. oraz [....] S.A. w W. o ich zasądzenie za bezzasadny z uwagi na brak umożliwiających ich uwzględnieniem podstaw prawnych.